2015年12月30日 星期三

街市推行八達通的要素

最近巡視領展自營街市,發現在首次試用八達通的大元街市及樂富街市,使用情况都不理想 ( 請參看 天盛街市看領展八達通褪色中 ) ,全新的天盛街市則要等八達通安裝後才知道效果,我總結了推行八達通的要素,推行八達通的優點及缺點供大家討論,看看有什麼需要改善和怎樣改善。

2015年12月28日 星期一

太和天瑞街市1蚊斤菜心

被領匯監察主席 蘇樂怡 形容為瘋狂加租 吸血成魔的領展 昨日真是瘋了,大埔太和街市寧夏菜心竟然賣1蚊1斤,Link仔巡舖期間見到,立即加入排隊搶購大軍,瘋狂掃入2斤菜心,再用八達通比錢2蚊賺取積分,心裡慶幸住近在10分鐘步行可至的太和街市

作反了,天水圍天瑞街市也作反了,菜心也賣1蚊斤,但可惜天瑞每人限買1斤,太和/天瑞同賣1蚊,小西灣 本灣市場賣l蚊還會遠嗎 ?

10年前領展上市機會再現

10年前領展上市機會美國再現,股神一落鑊8%,Seritage Growth Properties (SRG.N)即刻由$34升到 $41,立即嬴左+20%,我完全唔識美國物業,你自已硏究吓,輸錢唔好揾我。

2015年12月23日 星期三

電影推介《哪一天我們會飛》

 大家會奇怪Link仔為什麼會推介電影《哪一天我們會飛》,全是因為領展「泊食易」手機App,因此認識了蘇麗珊 Cecilia So,看了《哪一天我們會飛》及她的介紹,是一套認真制作的那些年電影,在這聖誕的假日裏,就讓我們支持一下香港電影吧。

The Making of 「泊食易」拍攝照片


配合租客舖位變陣

既然大租客出到聲,領展也有責任作出相應行動,配合租客舖位變陣,例如百佳係東,你就安排759係西,大家有生意做win win。

2015年12月22日 星期二

[轉貼]企業天地三號樓CA3交易解讀

相信領展粉絲應該對剛成交的上海企業天地三號樓CA3細節有興趣了解,亦想和領展持有的CA1/CA2作成交比對,看到內地有此分析文章值得大家一讀。
我留意到CA3產權證還沒有完成,由於領展對物業文件及業權有極高要求,所以沒有買入也是理解的。

CA3/CA5商舖樓層部分另文介紹了,作者對項目比較負面,是否如此看法要交大家判斷,我選了其中部份給大家參考,原文請按連結。

上海企業天地CA3/CA5現場航拍片段

2015年12月21日 星期一

領展直播室 : 領展 Vs 領匯監察

從盧Sir主持節目表情觀察,內心好似受左D怨氣 :
係呢個moment ,盧Sir要爆喇 ......
==============

領展繼續與市民共同發展 
RTHK 左右紅藍綠   監製:陳啟昌   2015-12-18
盧炳松 領展企業傳訊及對外關係總監

2015年12月20日 星期日

三個去街市的婆婆

多謝中文大學《大學線》的認真專題製作,但我有小小補充。
讓我們看看三個去街市的婆婆 :



天盛街市看領展八達通褪色中

昨天(2015-12-19)巡視新場天盛街市,天盛是領展自己營運,外觀基本上滿意,但八達通應用竟然是倒退的,除建華豬肉檔堅持使用先進的「八達通一磅即付」系統,去除舊式街市價碼不清及呃秤陋習,其他餘下天盛街市檔,八達通機消失得無影無踪,魚檔繼續找換染血及帶有魚鱗的散紙給客人,天盛街市檔價錢牌也百花齊放,有大有細,字體有粗有幼,也有一些不標價,現場有充足領展工作人員,但看不到與檔主互動推動生意,跟本灣/太和街市建華管理現場工作人員,主動輪流為每檔促銷,有天同地分別,滿心歡喜從大埔往天水圍看新街市,但天盛街市管理令我有點失望。

為引證領展八達通應用退步,今天(2015-12-20)到大元街市引入八達通機的首個試點觀察,同樣是表現不理想,雖然大部份都有安裝八達通機,但情况跟2014年太陽報介紹一樣沒有改善,拍了幾張照給大家參考。

2015年12月19日 星期六

現場實試天耀過天盛

通常週六日是我的休息日,我一是懶床一是行山,甚小從事認真任務,最近傳媒大量報導從天耀街市經天耀路過天盛街市之難之險,雖然我在Google Map的天耀/天盛街景圖看過不下數拾次,原本我想等到元旦才巡視天盛新街市,但最近這條天耀路不時在我腦海浮現,及被人挑戰我離地,雖然我不及草根O2貼地,但自問亦非直升機人士,所以收起懶根立即行動,經港鐵在上水乘276巴士於中午直達天水圍。

從天耀街市經天耀路過天盛街市有2方法 :

2015年12月17日 星期四

[轉播]現場直擊報導天盛街市

天盛街市剛開幕我未去巡場,但聽聞有傳說中的天盛貴蟹,唯有上天盛街市 facebook,探下新街市,睇下隻天水圍第一蟹,同事先張揚嘅澳洲和牛。
不過,隨高價和牛長脚蟹外,我都想知其他一般蔬菜,鮮魚及肉類售價,不知有沒有網友可提供。

網友直擊報導 :
O2天盛街市 @2015-12-17 同 Venus BeBe Youtube 直擊報導天盛情況

天盛街市 facebook

2015年12月15日 星期二

深度街市研究報告

發現了一個深度街市研究報告,值得所有對街市有興趣人仕閱讀。
報告詳細內容交給大家細讀,我只想帶出裏面接近總結的第五章 (ch5.pdf)
5.2.3 建議評估 其中一段 :
領匯作爲商營機構 , 真正能推動其改變就只有商業考慮 , 居民對何種商舖的需求應從實質購買力來證明 , 區議會則可發揮智慧 , 設法鼓勵居民展示購買力來說服管理一方
============
2009 新填海區興建街市及改善街市營運能力研究調查總結報告
研究報告 September 22nd, 2010
思網絡( SEE Network Ltd.)
佔地達1,047公頃的深水埗區,人口約36.6萬。隨著近十年的填海工程發展,西九龍走廊(即通州街)以西南的土地,成為新填海發展區,陸續興建公私營房屋兼備的住宅區;而房委會轄下的富昌邨及海麗邨則屬該區最早落成的一批公共房屋,周邊土地至今尚待發展,欠缺民生配套設施,當中就包括提供居民每天食用所須的新鮮食品零售市場,即俗稱的「街市」。這亦成為深水埗區議會近幾年來一直為居民爭取的民生設施。然而本港主要負責興建及營運街市的部門:食物及環境衞生署和房屋署,轄下街市的空置率卻日見嚴重,審計署近年更多次批評食環署經營不善,要求他們檢討及審慎規劃新街市,因此食環署一直拒絕區議會提出在新填海區興建街市的要求,認為新街市難有足夠的營運能力。到底何謂街市? 街市有何社會功能?街市是否一定要由政府發展及管理?街市餸菜價格為何較便宜?區內公眾街市攤檔出現空置是否等如新填海區不需要街市?《香港規劃標準與準則》中有關街市攤檔的規劃指引有否不合時宜?超市及商舖直接競爭是否嚴重削弱公眾街市營運能力而令它不應存在?市政大樓是否理想街市?
.....請按標題原網站連結看原文

下載總結報告


街市報【第三期】米/油/鹽
出版日期:2013年8月30日(五)
【逛街市】圖解天水圍街市
http://issuu.com/seenetwork/docs/market_post_vol.3
梁志祥要求政府收回天水圍九巴車廠,興建食環署街市  (梁志祥 facebook)

2015年12月11日 星期五

領展直播室: 新街市營運技巧


同大家上一課:新街市營運技巧
=============
「領展商戶學堂」之「打造雙贏摩登街市 - 蝴蝶街市」
summer uranus  發佈日期:2015年12月9日
主講 : 領展街市資產管理助理總經理吳鴻揮
主持 : 梁繼璋
蝴蝶街市

2015年12月10日 星期四

全港最豪華麥當勞

太和M記應該是全港最豪華麥當勞店了,我想領展應簽了長租約給她。
================
30/11/2015 晴報
 上星期提過,麥當勞太和店重新裝修後,變身家庭式旗艦店,噚日黛安終於有機會「朝聖」一下。平房式設計走綠色環保風,餐廳三面換上落地玻璃,非常光猛。最特別的是,分店首次設有育嬰室,仲有面積約6,000呎的戶外PlayPlace樂園,同「友善」措施。
為隆重其事,麥當勞香港董事總經理黎韋詩(Randy)都親自出席剪綵,同場支持仲有聯合國兒童基金會香港委員會委員梁平、領展CEO王國龍(George)同出爐金馬獎影后林嘉欣(Karena)。
 ......請按標題原網站連結看原文
晴報圖

2015年12月8日 星期二

立法局討論改建天耀街市

天耀街市問題易做易插,各政治團體紛紛舉手圍攻。

(1) 文件一
房屋事務委員會
改建天耀街市討論文件

彩明街市翻新開業-宏安

生意真係各有各做,不同外判商(e.g. 建華,宏安)大家都有唔同招數,一齊來win win吧。
===========
宏安承包領展街市 賣日韓農品
2015年12月6日
【明報專訊】領展(0823)外判街市之間競爭激烈,在較早前外判商建華出重本2500萬元翻新小西灣本灣街市後,另一街市外判商宏安集團(1222)旗下宏集策劃,亦出資1800萬元,將調景嶺彩明街市翻新,大賣日韓農產品,並請來韓星李河璘到場主持開幕吸睛,甚至祭出1元換購蔬果或湯包大賣噱頭。

2015年12月6日 星期日

太和街市正式開業-建華

太和街市在2015-11-29開業,經過一星期運作,今日2015-12-06漸入佳境,承辦商建華亦做得稱職,LINK仔今日首次詳細巡視翻新後太和街市,今日星期日人流暢旺,貨品明碼實價,地面乾爽,而街市DJ姐姐亦發揮推廣效用,一時在海鮮檔推生劏龍躉,一時又在菜檔推乾水豆苗,凍肉檔口檔主也即炒肥牛供市民試食,同舊太和街市那些年,售貨檔主無精打彩差天共地。
增加了小食街,太和市民有口福了。
八達通應用大幅改善,之前大元街市原是領展首個八達通應用街市,但檔主為慳手續費,紛紛將八達通終端機置於暗角,市民無法使用,但太和八達通終端機全部重見天日,八達通終端機有固定當眼位置,街市DJ姐姐亦不時鼓勵市民使用,我亦買了超過$300免費換阿虫八達通一張

太和街市 Facebook
本灣市場-小西灣 Facebook
天瑞街市 Facebook

2015年12月3日 星期四

實磚頭與紙磚頭的分別

温故知新

============
貸評山下:實磚頭與紙磚頭的分別  
2015年12月03日

坊間投資傳言多不勝數,有一種是:「買不起樓,就買房地產信託基金(REITs)當作代替品。」事實上,它們屬於兩種不同性質的投資行為,買樓與買REITs真的存在互補作用嗎?
買樓等於買「磚頭」,有一定保值性,不同物業地段有不同價格,但勝在投資者可以按經濟能力選擇,而且直接擁有物業管理權,回報主要是賺取樓價升幅。
REITs收益相對穩定
REITs則被喻為「紙磚頭」,屬於另類投資工具,主要投資於收租物業的上市基金,最大優點是資產多元化,現金流量主要來自租金收入、管理維持費用及承租率等,而且每年幾乎可把物業約九成的淨收益,通過股息派發股東,能夠提供穩定收益。
REITs的獲利來源除了高現金股息外,亦有來自價格成長的資本增值,算是典型的完全收益(total return)產品。
當然,買樓或買REITs都是投資樓市的方法,兩者成本看似有所高低,但其實都涉及槓桿,前者直接向銀行借貸,後者則以公司名義借貸。但受制於現時條例所限,REITs的槓桿會比較低。

2015年12月1日 星期二

領先機 利民興業

領先機 利民興業
展抱負 繼往開來

我係度想,呢對對聯係邊個作呢?
會唔會係出自CFO張利民Andy手筆呢 ^^  





2015年11月18日 星期三

領展直播室: 領展翻新升級街市對居民是否有利?

Now TV 討論最近領展熱門話題 : 翻新街市




【now新聞台】題目:領展翻新升級街市對居民是否有利?
2015年9月10日
領展旗下約90個街市,如大元街市、樂富街市等正進行或已進行改建工程。到底領展翻新升級街市對居民是否有利?

領展直播室: 領展是否服務公屋居民為本

程介南與王坤來一個 領展十年話家常。


=============
《時事大破解》 2015-09-23
領展是否服務公屋居民為本

主持人:程介南
嘉賓 : 王坤 (公屋聯會主席)

鳳凰衛視香港台
《時事大破解》是半小時長的錄影節目,節目主持人是程介南先生,以廣東話清談形式與嘉­賓單對單進行談話。內容是就當時的時事熱點與嘉賓進行理性討論。

2015年11月15日 星期日

太和街市開業倒數中

太和街市鐵定2015-11-29開業,門口裝飾已完成,3D壁畫好靚靚,但內部裝修仍非常努力中,希望能如期順利完成,使太和街市成為2016收入生力軍 !

會員招募中

2015年11月12日 星期四

領展海濱道寫字樓進度


數日前經過海濱道寫字樓地盤,四周已裝好白色圍板,並貼上金門建築標記,已有2座吊車到場,但還未開始深掘,不過金門負責地基應該有信心的。
我覺得領展寫字樓圖則是一很有創意的設計 ,據城規會規劃,領展地皮可建高度同正前方的九龍貨倉(九倉)及太平洋貿易中心(信和)高度限制都是100米,如果用傳統長方形畫則,將會損失前後及左三方景觀,現在改成類似凹形建築,改善了前方景觀,兩個斜面都可側面望左海景或右面新行動區。

相關Link仔 Blog : 九龍東寫字樓商業綜合體發展
============
綜合新聞 - 九龍灣海濱道寫字樓進度符合預期
領展今年1月底夥拍南豐發展,以58.6億元地價投得九龍灣海濱道地皮,已獲得批准發展兩幢共計樓面面積88.4萬方呎之商廈。領展行政總裁王國龍指,項目將有8.1萬方呎發展為商場;80.3萬方呎為寫字樓,預期於2020年6月前落成。領展佔項目60%權益,而且已經委任金門建築為地基承建商,地基工程進展良好,上蓋工程建築圖則已獲屋宇署批准。預計2016年第三季完成地基後,可展開大樓建築工程。項目設有兩座相連的甲級寫字樓大樓及基座商場連地下停車場。 該項目現已開始預租。九龍東橫跨前啟德機場、觀塘及九龍灣商貿區的優質地段位處,在政府的「起動九龍東」計劃下,正在蛻變成為中環以外的第二個核心商業區,區內商用物業需求甚為殷切。

Total GFA 884,000 sq.ft.
•Office 803,000 sq.ft.
•Retail 81,000 sq.ft.
•Carpark  400
寫字樓共21層辦公室加地下三層將用作商場用途,另設400個可停泊電動車車位。

該個九龍商廈項目毗連會德豐已售的One Bay East商廈,領展亦看好九龍東發展,且將該商廈的商場列入為新分類的都會組合中。
隨着更多前線及後勤人員遷到觀塘及九龍灣上班,區內將進一步轉型為保險城。業界預料,未來保險公司將持續在港擴充業務,對大型樓面需求增加,預料有更多保險公司持續遷至九龍東。

2015年11月10日 星期二

Link仔傳媒電郵訪問

Link仔傳媒電郵訪問 Q & A 如下 :
[東方] - 領展進擊世界房託
- 同場加影 CEO Q & A

1. 當初你是甚麼原因開這個領展的blog?是因為自己持貨而希望緊貼股價發展?還是其他原因?
Link仔答 : 自2009年6月持有領展股份後,特別着緊公司發展,留意每一段新聞,每一段消息,當時在網上看到另一領匯粉絲在yahoo的O2 blog分享商場巡視見聞,自此不時追看及回應,有時回應了之後,還想再講其他關於領展的看法及分享一些照片,所以就在Yahoo也開了blog,
跟一些志同道合網友交流分享,起初是為了緊貼領展訊息,後來發覺還可記錄自己的投資思路。所以就算Yahoo取消blog服務,也跟隨網友O2搬家到Google Blogspot。

2. 開blog幾年以來,有甚麼得着?
Link仔答 : 有人説投資的路是孤獨的,但開blog後我覺得並不孤單,覺得有同途人,作為一小眾者,這是一種精神上的支持,有時自己說了一個論點,但很快就有不同意見回應,令自己大開眼界,擴闊了思路,不再只是停留在自己的小胡同。有時一些看似小問題,自己不會留意,但經網友提出後,自己會花多些時間思考,原來忽略的小問題可能是一關鍵問題,所以也訓練了自己多角度思考。在股票市場裏,大部份人成績都是一般的,成功只有小部份,如用80/20分法,只有20%人得到滿意收獲,而這小部份人的投資分析均遠離主流市場意見,開blog鼓勵我加倍努力,成為這20%的一份子

[東方] 領展進擊世界房託

多謝傳媒電郵邀請, 做了一個電郵訪問關於領展粉絲, 我會另發文列回覆電郵供大家討論, 其實可能訪問O2更適合, 因為他才是身體力行主力巡場領展粉絲
================
領展進擊世界房託
東方 2015-11-10

本港首隻房託基金領展(00823,前稱領匯)於本月底便上市十周年,期間除了資產淨值翻了逾四倍至1,181億元外,近年參與物業發展之餘,更將投資版圖擴展至內地。領展行政總裁王國龍接受本報獨家專訪時強調領展並非發展商,至於公司過去十年由零做到有成績,他說:「以一個十歲仔標準係好高分」,但當然凡事都有改進空間。
領展由上市至今,期間風波不斷,王國龍自言:「喺水銀燈下一路做一路畀人鬧」,今次將業務伸展至內地,有擔心投資風險上升,為了令投資者安心,領展為內地投資設置上限,為資產值的12.5%。

2015年11月9日 星期一

LINK Save The Date 20151125

大日子 2015-11-25 ,  值得慶祝 !
可唔可以加多個選擇 : I want to attend ^^

2015年10月29日 星期四

財務分析推介 : 領展的故事

今日發現了Blogspot網友樓明 , 很欣賞樓明認真地為領展作財務分析 , 認真程度直迫內地《地產》雜誌記者 綫麗陽 的 香港最好的REITs怎麼玩 , 推薦[領展的故事]給大家

=============
樓明 • 文集

領展的故事(上集)2015年10月12日 

領展的故事(下集)2015年10月21日

樓明 • 文集

2015年10月16日 星期五

天耀往天盛很遠嗎?

有D居民反對天耀街市關閉濕貨區轉為賣乾貨, 市民日後要到翻新後的天盛街市買菜, 反對理由係天慈邨步行至天盛街市來回需要40分鐘, 我即刻Google一下, 發現天耀與天盛有一條天橋直通步行應只數分鐘, 為了公平計, 我用google人行了3條路綫 :
天耀街市過天盛街市 : 5分鐘
天慈商場過天耀街市 : 12分鐘
天慈商場過天盛街市 : 16分鐘
他們強調天慈過天盛要20分鐘, 根本天慈過天耀基本上都要12分鐘, 而他們却不提重點天耀過天盛5分鐘, 真是有點誤導觀眾
其實我家距離太和街市10分鐘, 但我從不投訴。

據網友O2提醒 : 黃大仙中心購物推出「貼心送」服務,於指定時間派出服務員免費為有需要的居民由黃大仙中心運送貨品到龍翔廣場,減輕路途負擔。路程雖然只需5-10分鐘,但推出後大受區內長者及行動不便人士歡迎,至今每天平均有數十人使用,成為備受讚賞的便民服務。據報導,領展也會在天盛&天耀提供此項服務,免費為長者送餸,由「天盛街市」送到「天耀商場」

2015年10月13日 星期二

懶洋洋的週末@赤柱廣場

雖然赤柱廣場不是領展最賺錢的商場(排第20幾), 但却是最有品味, 最多外國遊客光臨的領展商場,所以有空我都趁機漫遊我最喜愛的赤柱廣場, 我沒有O2寫赤柱巡場報告的能耐, 只好用手機隨意拍 .

==========
最新主角 H&M 用了半間美利樓

2015年10月11日 星期日

你最想問CEO什麼問題?

各位網友,收到傳媒電郵通知將會專訪領展高層,想收集網友想問問題,僅借此一小角邀請大家發問,大家網友心裡可有問題想問龍哥,我想除了股東大會,這次是機會了,看你的問題會否被抽中,因臨近下月業績期,不能討論及提問財務數字資料,請大家踴躍發問
[Update 2015-11-10] 謝謝相關傳媒安排及網友提問,傳媒筆錄CEO回答如下 :

Instagram #領展#樂富


2015年10月8日 星期四

領展泊食易App 好正

自從領展買左北京歐美匯之後, 見到歐美匯悦逛App好正, 幾乎一脚將之前HANDS app踢左去堆填區, 今日出左個新App領展泊食易,我即刻試玩, 個App可以用藍芽技術記錄泊車位置, 記低泊車位置好先進(雖然首階段暫時只有6個車場得),唔洗擔心唔記得泊左去邊,  又可實時顯示各停車場有幾多車位剩, 好正, 快D玩
The Making of 「泊食易」拍攝照片
============
on.cc

2015年10月5日 星期一

領展變開心農莊 CEO落手割水耕菜

唔係成日講財務報表同收租,領展也有輕鬆時間,希望大家都好似龍哥咁笑得輕鬆。

============
王國龍披上圍裙收割茁莊成長的羅馬生菜及四季生菜

領展剪報 : 內地投資設限 人民幣套戥 不排除續回購

領展剪報重點:
(1)內地投資設資產總值上限12.5%,令大家安心 (企業簡報 P.13)
(2)每隔幾個月進行兩、三個月期遠期人民幣保值套戥,方便在結匯之前鎖死兌換港元匯率,累積內地租金盈利也可減低匯率影響(NDF討論)
(3)股價低於NAV 不排除續回購(回購日誌)

2015年9月30日 星期三

領展直播室: 港股100強系列專訪 - 領展

最近Hubert (翟廸強)好似主打做訪問,也分担了CEO的媒體訪問工作,同埋普通話訪問 Hubert 輕鬆應對也,Good Job !

============
港股100強系列專訪 - 領展
10/09/2015  www.fintv.hk


全港最大的商場王國業主領滙(現領展)(00823-HK),今年大展拳腳,東征北伐,旨在成為世界級房地產投資及管理機構。港股100強企業之一的領滙,其財務總監翟廸強接受《財華社》專訪時表示,領滙業務的增長動力,已由過往的三個增加至六個,為集團於不同段提供貢獻,保持集團長期穩定發展。

2015年9月23日 星期三

壹週刊大批判 - 建華集團

壹週刊大批判 - 建華集團
唔知建華啱唔啱,不個我舉以下例子,大家睇下有冇問題呢? 
置富產業租商場比百佳,屈臣仕,豐澤
新鴻基都趕走吉之島,放自已一田百貨入新鴻基商埸
建華承租 - 天瑞街市   (Linkreit.com photo)

==========


2015年9月15日 星期二

領展澄清歡迎銀行進駐

今日報紙講領展唔畀銀行進駐,其實龍哥係 2015-05-02 新城財經台 人生馬拉松 節目已詳細解釋,"黑店" 租戶佈局是要特别安排的 ,而銀行就是分類為"黑店"。
請聽龍哥解釋(留意時間14:15),各位銀行大佬請不要誤會呀,如安排不到閣下要求位置,實屬迫不得已。

2015年9月2日 星期三

香港最好的REITs怎麼玩 (領展深度採訪)

內地記者寫文好認真。
剛剛NOW TV有公司專訪領展企業傳訊及對外關係總監盧炳松,訪問內容幾配合呢篇文章。
===========
香港最好的REITs怎麼玩

2015-08-27 《地產》雜誌  記者 綫麗陽

題記
上市10年間,領展在香港創造了亞洲REITs 增長的典範;蜜月過後,領展又如何保持未來的持續增長?

2015年8月28日 星期五

首聽王國龍講普通話

8月26日下午,領展在上海新天地安達仕酒店舉行媒體見面會,終於有機會聽龍哥講普通話,但對於一個講英文多個中文既番書仔,雖然不是完美,但這是一個好開始,Like !



2015年8月23日 星期日

領展新Logo及廣告

看看領展Logo的誕生,設計公司 Tom Munckton(Mother London) 用了不同顏色形態去拼圖組合領展LINK字句。





2015年8月19日 星期三

領展回購基金單位

[update 2016-02-27]
第6輪回購開始,(領展回購詳細日誌) 會盡可能回購日當晚update。

[update 2015-09-22]
由於REITS守則所限,領匯不能直接將出售資產所得直接分派予投資者,若要回饋股東,可能要曲線回購股份來進行。

自2014-06首次回購 至今:


2015年8月14日 星期五

領展實習生寫領展

見領展冇乜新聞,攞D中英文剪報,關於領展上市 / 地產霸權老問題比大家睇下消磨時間。

=============
公共資產私有化的價值
2015年7月29日
盧銘軒  獅子山學會

在2014年,本人參加了一個由獅子山學會舉辦的作文比賽,幸運取得第一名後,加入成為實習生;獅子山學會認可了我的優秀,在今年暑假經學會引薦後我加入了領匯(00823)成為實習生。初次接觸很多關於街市的營運數據,感覺十分深刻;以前看見很多人在街頭示威,抗議領匯把公屋商場私有化,我總在想那是為什麼?是因為領匯強搶商場嗎?直到今天我才知道,原來不是。
作為一個自由主義信徒,政府把極度浪費的公共資產賣出私人市場發展,當然表示歡迎!以公營街市為例,旺角街市整棟空置5年有多,坐落銅鑼灣黃金地段的燈籠洲街市租用率只得四成(剔除租用街市作為貨倉的攤位後,租用率應該只得一至兩成)。
公營街市在每年浪費納稅人數億數億的血汗錢之餘,更浪費了香港最珍貴的土地資源,想像一下這些死場如果能化為住宅,能幫到多少住劏房的人。

2015年8月6日 星期四

希慎減分成租金比例

領匯現有部份商户也採用 基本租金(底租) + 營業租金(分成租金) 安排,但市况如果看淡,就好象用基本租金為主較好,希慎兩年前已預期香港零售業增長會趨向正常化,因此把基本租金及營業分成租金比例調整,開始把基本租金比例提升,分成租金比例減小。營業額分成部分現只佔希慎租金收入的5%,相比較同行20%的水平低,可穩定租金收入, 市差也不怕。

不知道領匯分成租金佔收入比例是多小呢? 可能領匯要看看市况來調整分成租金比例了。

2015年8月4日 星期二

越秀房托首次收購上海寫字樓

上海寫字樓買賣新聞,越秀房托26.3億買入上海乙級寫字樓, 位於竹園商貿區約上海寫字樓區租值第6位 (註:領匯企業天地在黄浦商貿區約上海寫字樓區租值第3位)


2015年7月27日 星期一

領展直播室: 電話會議上海企業天地

領展分析員電話會議 - 收購上海企業天地1號及2號簡報
Analyst conference call - The link

這是領展分析員電話會議,50分鐘長,起初想全部做撮要字幕,原來要花很多時間,唯有只做龍哥開頭14分鐘powerpoint同步,其他分析員Q&A問題時間就下面做撮要算了,歡迎指出錯處 :

2015年7月23日 星期四

投資者監察公司並不戇居

最近羅嘉瑞說投資者監察公司是戇居,但我說投資者監察自己真金白銀投入的公司是天經地義,並不戇居。
2011年獨立非執行董事的決議案中,投票的股東中60%投反對票給盛智文,他自領匯2005年上市以來一直擔任獨董,此次連任失敗是一個非常大的意外,引發了市場關注。連任失敗原因是不滿他在董事會會議上的出席率太低。蔡東豪說盛智文連任失敗,是一個非常大的意外,代表香港企業管治的重要里程碑,不是退歩而是進步。大家都知道盛智文是八爪魚極多公職,而領匯需要的是一個全身投入的獨董,如果開9次董事會只出值3次,而投票前更不對投資者作游說工作,他應該對這職位沒有多大興趣投入了。盛智文在新浪網親口承認了自己沒有時間在領匯,平時工作和計劃太多,有些時候會有衝突,會判斷哪些事情對自己更重要。他稱自己一直很投入在領匯的工作,但由於工作太忙沒有時間,其實已經萌生退意。他說由於領匯有太多會議要參與,領匯董事局比較適合由退休人仕擔任,他可能覺得自己參與了社企,更將否决結果推卸說外資基金的殭化機械式投票,即低過50%董事會出席率就投反對票,我聽了後有點不快,不知你感覺如何。

昨天(20150722)股東大會獨立非執行董事的決議案中,雖然全部通過,但陳秀梅(42%反對)及謝伯榮(37%反對)不是大比數通過,我不知道反對原因,但期望這2位獨董要好好檢討了。

2015年7月22日 星期三

十年了,我希望他們放下

今日領匯開股東會,會場外面很熱鬧,多個團體包括領匯監察、公平稅制改革聯盟、社民連、民主黨及職工盟等都在會場外出現,爭取媒體曝光機會,盧Sir唯有苦口婆心勸導佢地 : 十年了,我希望佢地能夠放低啦。




2015年7月15日 星期三

中國人壽買企業天地5號樓條款

領匯在上海買入瑞安辦公室上海企業天地一期1號樓及2號樓 ,  看看中國人壽在2013年年尾買入企業天地5號樓的條款 , 買之前先比一比
條款通告


2015年7月10日 星期五

領展購企業天地是蝕頭賺尾

辦公室對於領展及我也是一新課題, Now TV評論如領展購買上海企業天地一期辦公室是一項蝕頭賺尾投資, 找到一些資料供大家參考及討論

企業天地一期1及2號樓 : 領展購入  66.26億人民幣  Powerpoint file
企業天地二期3號樓  : 李錦記健康產品集團90%及萬科企業10%  57億元(約68.7億港元)
企業天地二期5號 : 類似抵押貸款形式34億賣給中國人壽,不過瑞安有1,5或7年回購權。

2015年6月29日 星期一

茶餐廳倒閉 租金不是主因

以前曾討論 (2013年9月29日) 領匯租金與商舖成本 , 最近翠華及大家樂公佈業績 , 大家可看看租金佔茶餐廳收入比例 , 兩者皆接近 :
食材約31% , 人工約27% , 租金約13%
所以如有茶餐廳倒閉, 租金並不是主因

2015年6月22日 星期一

昨日的股王-領匯

雖然我唔認同AM730金融Loser 的評論, 佢將領匯同思捷及電盈比, 實在有點不公平, 我覺得歐美匯絕對是一正確投資, 地鐵上蓋, 位置上佳, 重點大學優質客戶群, 好過龍崗萬科多倍
不過, 我post呢篇文都希望領匯管理層有關人員留意到其他人的想法及風險, 唔好比金融Loser講中變成朋日股王
其實我要係穏定派息 + 有增長就OK , 唔使大上大落 , 其他股比5-7%息你 , 我想背後的風險你是知道吧 ?



領展物業詳列

相對估算尺租 :
根據發佈的領展物業估值表(2015-06), 我整理了過去數年的資料, 整合了估值及相對尺租, 這是粗略估值計算,在同一基準下,將該商場收入减去估算平均車位收租(當全數車位出租)再除IFA尺數,得出相對尺租,用作相互比較各場收入高低,並非實際市值租金
現定車位參考月租$1800, 我剛update了列表, 原來現崇山相對尺租是領展中最高的, 即是說現崇山是領展場中的市價盤了

Link仔整合列表Excel 
領展官方估值Excel

有錯請指導, 謝謝




2015年6月16日 星期二

商場收銀系統 領匯研借鏡內地

營運商場最想得到的就是租客收入數據,從而計算客戶可承担租金,當生意額達到指定水平後,可考慮實行提成(分成)租金拆賬方式付租,計算方法例如租客A每尺固定基本租金(底租)是$40並加營業額的15%,或租客B每尺固定基本租金(底租)$50並加營業額的9%,而這些租客銷售收入資料可透過:
1. 估計收入,用人手計算人流,神秘客戶等
2. 租戶提交財務報表,但業主只可以要求該報表有核數師加簽作實,但仍存在漏報空間
3. 業主可在綫連接租戶POS, 得到實時交易資料,這是最完美,但也最難辦到

要香港商戶使用領匯指定的POS機 , 除需得到商戶同意外 , 還需統籌POS機服務供應商 , 似乎是mission impossible , 但隨着手機 / NFC支付的普及 , 相信應再過幾年就能辦到





2015年6月13日 星期六

領匯直播室:香樹輝King King傾 - 王國龍





香樹輝King King傾 訪問領匯CEO王國龍
09:00am 20150612
訪問撮要:

2015年6月12日 星期五

歐美匯回報勝港商埸

一些觀察 :
(1) 歐美匯應該是領匯目前為止 , 收購4個商埸中最好的一項
(2)真是吸納了原歐美匯管理層 營運總監王素平
(3)有意建天橋連接黃大仙及現崇山商場

資產管理(中國)總監霍業生 , 歐美匯租賃營運總監王素平

2015年6月11日 星期四

領匯直播室 : 業績發佈會Q&A


又是我最喜愛的業績發佈會 Q&A 20150610時間,綜合主要內容如下 :

2015年6月3日 星期三

領匯的展昭與格格

最新消息 2015-08-18 :
根據O2現場報導,領匯正式改名領展




==============
到底要唔要"展昭"同"格格" 呢 ?  (領展或領格)  , 現在未出已經比人不停講了

思前想後,不如香港不用改名,就維持叫領匯, 因為改了都洗不了底,還增加大量2次創作問題, 國內就keep住用歐美匯品牌買新場,因為有個匯字 ,又不需要再花錢, 可考慮國內中英文名就叫  LINK歐美匯 (最好唔要前朝名EC Mall)

領匯商標查詢 :
香港特別行政區政府知識產權署網上商標檢索系統
申請/擁有人姓名或名稱入: the link 

中國國家工商行政管理總局商標局
查領匯商標, 申请人名称(中文) 入: 领汇
查歐美匯商標, 申请人名称(中文) 入: 益飒美置业(天津)有限公司

2015年5月13日 星期三

A貨領匯集郵區

今日話領匯改名了,到底市面有多小間領匯呢 ?
等我系度集郵

香港A貨
(1) 領匯玻璃工程公司 Ling Link Glass Engineering Co

國內A貨
(1) 深圳領匯行商業地產顧問公司   <<最高像真度
(2) 北京領匯國際展覽有限公司
(3) 上海領匯房地產行銷策劃有限公司
(4) 太多請看附圖

2015年5月10日 星期日

九龍東寫字樓商業綜合體發展

為了更好地分析這塊九龍東CBD地是否物有所值,因此做了這個領匯九龍東辦公室集郵簿,把所有搜集到的資料給大家研究討論,如有資料會繼續豐富。
首先看看城規會對週邊的規劃,一看就叫了一聲OMG ! 這塊臨海貴地皮,你會說將來海景一定很美,看了規劃後應說樓景很美,因為正前方的九龍貨倉(九倉)及太平洋貿易中心(信和)高度限制跟領匯地皮同是100米,也就是說海景泡湯了,只餘下向海左邊一小角可享海景,及右邊看較有保證的行動區(Action Area 1)主場景。我借用了JP Mogan評論領匯地皮報告的照片,橙色的是我加註的,大家會看到地皮正前方的海景完全被遮擋。
現唯一好處是位於Action Area 1及近將來新環保路軋車站。

註 : 九龍貨倉於2011年獲城規會批准改為住宅,項目擬提供7座共約784伙,總樓面涉近83萬方呎。
=================
收購九龍東土地作物業發展用途簡報
地點: 觀塘鴻業街、偉業街、順業街與海濱道交界
發展項目: 甲級辦公室大樓,附設零售設施及停車場
預計完成日期: 2020年6月30日或之前完成
地盤面積: 73,658平方呎
最高總樓面面積: 883,897平方呎
高度限制 :100米 (2座office 約30層)
資產發展 合營架構: 領匯 – 60%  南豐發展 – 40%
估計發展費用總額: 105.41億港元
按領匯在項目佔60%的權益計算,領匯的應佔開發成本約為63.25億元。

領匯年報2014/2015 (P.96) 附註:
於2015年2 月23日,領匯透過一間非全資擁有附屬公司(「項目公司」,當中領匯間接擁有60% 權益以及南豐發展有限公司「南豐」間接擁有40% 權益)以58.60億港元於九龍東購入一幅商業發展項目之土地,將會發展成甲級寫字樓商業綜合項目,包括兩棟辦公大樓及其內之零售部分以及停車場。
南豐作為項目公司之非控制性權益,向項目公司提供23.44億港元,以應付商業發展項目資金所需。此應付非控制性權益之賬項乃無抵押、以實際利率2.9%帶息、無固定還款期及並非須於一年內償還。該款額以港元計值,賬面值與其公平值相若。
商業發展項目完成之第二週年後及在符合若干條件之情況下,南豐有權行使認沽權要求領匯根據股東協議,按當時公平市值購買所有南豐於項目公司持有之已發行股份

2015年5月6日 星期三

龍崗萬科廣場 轉讓股權與產權之爭

領匯與萬科收購龍崗萬科廣場,埋門最後一脚推倒,大家都摸不着頭腦,照計萬科毛大慶的離開不應對討論已久的計劃做成影響,今日[每日經濟新聞]終於解開疑團,是龍崗萬科廣場轉讓股權與產權之爭,龍哥4月中已表示,歐美匯以境外公司持有,故只要100%購入境外公司便完成收購。惟龍崗萬科廣場由萬科持有,領匯以境外公司身份不能直接購入該資產,「我們直接入去買,定放佢入SPV(特殊目的公司),增加了複雜性」
去年8月28日,凱雷(Carlyle)與萬科簽訂商業地產戰略合作平臺意向書,意向成立資產平臺公司,兩者分別持有80%和20%股權,該平臺將收購萬科擁有的9個商業物業並長期持有,未來以資產證券化為目標退出。
凱雷同意的安排,對保守的領匯可能有不同考慮。(20150516加註-原來凱雷也放棄了)
萬科董事會秘書譚華傑解釋說:“領匯方面的要求是一般情況下不買股權,因為買股權會帶來比如在盡職調查中沒發現的潛在風險,其實我們公司是沒有這些風險的,但這是領匯的內部要求。”

Link仔觀察:
(1) 老實說股權與產權,永遠產權行先,領匯做事非常小心,希望是零風險,作為股東我絕對支持領匯團隊决定,幫我睇實份退休金,連大行摩根大通都拍掌,說事件反映領匯在內地收購交易中採取有紀律的處理方式,有充足的盡職審查,故該行對此事看法偏向正面
(2) 而且3月已買入北京歐美匯,為進軍內地商場開路,而歐美匯營運成熟程度比龍崗萬科廣場更佳,作為領匯設立內地營商學習中心目的已達,不應着急


2015年5月4日 星期一

領匯直播室 : 新城財經台人生馬拉松

新城財經台 人生馬拉松  程凱欣 梁智鴻  2015-05-02  08:00 - 09:00
領匯(0823)行政總裁 王國龍

龍哥上場後,各方面都基本得到理順,今次的電台訪問指出,現在獨是一個問題還在努力中,就是公司在大眾的品牌名聲及企業形象,仍停留在較負面方面,在這問題上,我覺得領匯應做的已做了,其實不必刻意强求在企業形象方面,這是需要時間的, 時間會解決問題,估計再過3-5年左右,企業形象就會收變至與其他收租公司一樣,因為到時領匯的租金應跟大市同步,再没有機會年年瘋狂加租,愛駕權益會/ 民建聯/ 長毛等都會傷腦筋,因為小了一個罐頭示威地點



2015年5月3日 星期日

臉譜分析的商場應用

最近 Microsoft 推出名為「How-Old.net」的網站,這是微軟在2015開發者大會上,用來展示自家臉部辨識API的示範網站,背後所連接的是微軟Azure雲端平台,系統透過臉譜資料的比對與分析,來進一步判斷出用戶所上傳的照片人物的年齡和性別。雖然微軟表示這只是示範版本,所以臉譜年紀判斷的準確率還不夠高,不過這項有趣的應用還是引發不少人嘗試。可以透過用戶上載相片分析相中人的真實年齡及性別,大家都爭相拍照試玩,每人都上載不下拾數張,我也自拍及互拍了不小,覺得這個遊戲真不錯,但這只是遊戲嗎?

其實這個程式在商場上有很大使用空間,根據龍哥上次訪問介紹,內地已用閉路電視拍攝,並用電腦軟件「數人頭」,這在掌握商場零售的大數據上很有幫助。試想想如果能用商場客流統計系統,利用臉譜分析得出年齡及性別,從而就得出大量對市場推廣有用的數據,例如那些店舖最受什麼客戶群組及什麼時段進場,將來商場科技應用真是有大量進步空間。

實際是  張利民48歲, 王國龍53歲, 翟廸強53歲    結果相差遠?但在市場推廣上不是大問題,有7-8成準已經很好了,應該技術會不斷改善的


2015年4月17日 星期五

到底圓方憑那些 element 吸客

設計一個甲級購物中心,真不是易事,可能領匯的中下檔階層服務對象,比起圓方高階客戶群還有一段距離,但既然領匯買了觀塘海濱道商業地,在設計新商場時,服務對象應該是中上檔階層,近北京歐美匯水平,但香港觀塘新場可能還未達到圓方水平,如用珍貴的舖位做厠所外休息空間,不過龍崗萬科廣場也能做到洗手間外有等候和休息區 ,所以希望觀塘新場設計師盡量要做到以人為本的心來定位,畫積時要多想想如果自己是人客時,會希望進入一個什麼樣的商場,想包含那些最重要的elements(元素)。

以圓方為例,就真是場如其名,包括了人客想要的elements,看看港鐵投資物業主管梁羨靈,她怎樣以客為本。

2015年4月16日 星期四

富昌商場比經濟日報激死

真係比經濟日報激死,佢話富昌邨商場呎月租40元,我話係就好喇,佢真係好大方,原來富昌547個車位及南昌156個車位係免費,唔收租架 !
如果你扣除車位當$1800元租(如果全租出),富昌只係24蚊,而南昌係5蚊 !

2015年4月14日 星期二

北京歐美匯-商場科技應用勝香港

原來領匯買北京歐美匯係執到寶,佢有好多好野,領匯反而要吸收學番佢D好野。 歐美匯已在O2O實踐應用,達到 商場 - 商戶 - 客人 三方實時互動,利用商場App使到商戶及客人透過手機根據客人位置定位互動, 商場亦可加插特別推廣,利用藍牙或超聲波訊號實時定位,即客人站在店前,甚至某貨物前,立即會收到該店推廣資料推送到手機顯示,好像有一個推廣員在店前宣傳一樣, 這個是微定位(micro location)技術,iBeacon(ios) / Nearby(Android)兩個都是類似的微定位技術,主要透過藍牙4.0低功率省電裝置- 微定位訊號發射器(Beacon),近距離感應客人接近店舖特定位置,到時候就可實時推送優惠或產品訊息,商場有了客人在商場内步行,停留的地點,日期時間及停留持續時間,此大數據(big data)將來在商議租金及分成時有極大依據作用。

2015年3月26日 星期四

歐美匯過去5年商戶調整經驗

我網遊了ECMall 歐美匯購物中心 及旁邊的商業寫字樓互聯網金融中心
我分別從高空衛星現場街景觀察了EC Mall 歐美匯購物中心,EC Mall 附近是大學群及微軟大廈,他們都有機會到歐美匯消費,是重要目標客戶群。還有對面的新中關購物中心新中關有戲院可吸引客人到這2個商場,兩個商場地下通道幾乎連為一體有互補作用 。

以下是一些觀察及網尋資料 :
(1)這個收購一舉多得: 收租,吸納內地商場人才,得到第一手內地商場數據,插第一支旗學到內地潛規則及手機app推廣經驗,雖然領匯已在hands商場首次使用apps推廣業務,但比起EC Mall就落後了
(2)快速收購海外公司,較買內地公司快N倍
(3)過去招租是與世邦魏理仕CBRE合作的代理模式,聘請知名代理商招租的模式,可借用他們客戶的資源,共用的他們的資訊庫,這是一個雙贏的合作方式。而物業管理則是香港新昌,商場運作文化接近,應不用花精神大改
(4)ECM營運有問題缺錢已買掉權益,餘下美羅50%及滙貫南豐50%,看來南豐及霍業生(領匯資產管理中國總監)做了媒人 , 霍業生曾出任滙貫南豐資產管理主管,滙貫南豐中國房地產基金前身為滙豐南豐中國房地產基金
(5)在中關村內的商場,EC Mall是最多好評的,看看北京大眾點評  超過1300人次的商場評論
(6)交通便捷地鐵4號線、10號線 海淀黃庄站A2出口就跟歐美匯地下相連貫,交通超方便的。
(7)看看歐美匯租賃運營總監王素平,講述過去5年如向管理及調整商戶的經驗,絕對有板有眼,欣賞她說公司對於每一米的調整機會都非常認真和珍惜,這個工作態度很難得,龍哥說會吸納歐美匯現管理層,如她可加入領匯中國部門,真是可喜可賀

2015年3月14日 星期六

大元街市平台的新店開業了

之前Hunger Link餓爆領匯鬧了好一段時間,現開了5間新店:
- 100米,台式
- Running KoreA , 韓式
- 四季名滬,上海
- SAIM, 泰式
- 明新焗飯, 港式

香港領匯北上破局

(1)這篇專文共4名內地記者參與,比香港的認真多了
(2)王國龍首次面對內地記者,普通話還不太靈光,不過有領匯團隊的翟迪強同霍業生就冇有怕,只需要龍哥講英文就得了
(3)領匯的信貸評級在房地產業裡是最高的,平均融資成本只有2.8%
(4)現在有很多行業內地商場沒有,領匯是可以發掘的,比如服務的提升,除了美容、美髮,領匯還有中西醫,以及寵物服務、兒童和老人的服務等。
(5)翟迪強說,領匯是用內部面積計算租金,現在每平方英尺每月40多港元,相比於銅鑼灣、旺角一線差很遠,它們平均至少500-1000港元以上

====================
2015 02 03
特寫 彭愽商業週刊中文版 Bloomberg Business Week
香港“領匯”北上進軍內地 與萬科合作營建快樂社區,推動內地房地產轉型  



79歲的方永宏,挽著77歲的太太李彬華,在商場裡一邊散步一邊聊天。“過來樂富很方便,有地鐵。這個商場不錯,可以來買衣服、逛街市、吃東西。”方之前是山東大學教授,退休後來到香港,而他太太,已經在香港生活了30多年。
這裡是香港典型的老市區。樂富廣場(Lok Fu Plaza)位於香港九龍黃大仙樂富聯合道198號——作為香港18個行政區之一,黃大仙區以著名的黃大仙祠命名,位於九龍半島東北面。黃大仙祠在香港香火最旺,每到大年三十,大批信眾會湧進黃大仙祠,搶頭炷香祈福。


冬日的陽光很好,溫潤而不晃眼。樂富的味道豐富,一路逛過去,能聞到烘焙的香氣、髮廊的藥水味道、藥房濃濃的中藥味和茶莊的清香。
一般在週一下午,商場裡大多是老人,拄著拐杖,或者坐著輪椅。走廊上有一些休息區,他們坐在凳子上曬太陽。一位89歲的婆婆說她喜歡和朋友在這裡聊天,也有老人獨自坐著休息,一位阿伯用手機大聲放著戲曲。商場有坡度的地方兩邊都有扶手,地上有防滑條(像是方便輪椅人士使用的坡道)。
樂富商場的門上,貼著“歡迎導盲犬進入”。一樓有個平臺,牆上刻著壁畫“八仙圖”,配字如下:“彙聚樂富街坊情”。
和中國內地許多富麗堂皇的商場不同,樂富是建在社區之中——周邊不到100米處,就是居民樓。商鋪大多不大,貼近生活,除了一般商場常見的服裝店,還有一些連鎖品牌店和個性小店——化妝品、電器、書店、琴行之外,樂富還有快圖美(沖洗照片和列印的連鎖店)、寵物用品商店、美容纖體店和髮廊、地產仲介、基督教會、菲傭雇傭中心、小學和初中課外輔導班,以及幾家私人診所。
這只是領匯管理有限公司(The Link)在香港的180個商場之一,其旗下的領匯房地產投資信託基金(The Link Real Estate Investment TrustREITs),是首家香港上市及亞洲市值最大的REITs,由領匯管理,公眾持股量達100%
樂富是領匯目前最具規模的“重點商場”,有36000平方米可零售面積。從2008年起,領匯為物業進行耗資超過4.23億港元的提升工程,於2011年年初全部完成,樂富還成為領匯旗下首個開設官方獨立網站的商場。
2015年元旦前夕,在廣州文華東方酒店,領匯行政總裁王國龍接受了《商業週刊/中文版》採訪。他們全體管理層,剛剛在這裡開過年度會議。這是他首次面對內地記者,普通話還不太靈光,戴副黑框眼鏡,灰黑西裝,豎條襯衣,笑容溫和。
“和一般房地產商不同,我們做商業零售地產,資產管理是其中重要一環。”王國龍說,領匯經營中注重可持續發展,為社區創造價值,主要是對現有的物業進行資產提升工程,改善物業的素質,提供更好的服務,幫助租戶提升營業額。他們的業務越好,我們的資金收入也越好。“就亞洲來講,領匯的信貸評級在房地產業裡是最高的,平均融資成本只有2.8%。”
截至201481日,領匯在香港旗下的物業組合包括樓面內部面積約1100萬平方英尺零售物業,以及約78000個泊車位,目前在香港擁有的物業價值是1250億港元,排名第一。
9年前的20051125日,領匯在香港上市 ,第一任董事會主席為鄭明訓,2007年由蘇兆明接任。2014128日,領匯成為50只藍籌股之一,排在第20位,於房地產企業中排名第三。同日,領匯納入恒生指數,成為指數成分股。
2014年歲尾,領匯北上破局。
1110日,領匯宣佈與萬科企業股份有限公司簽訂意向書,雙方就萬科旗下深圳龍崗萬科廣場之合作事宜,展開洽談。
根據公告,領匯擬洽購深圳龍崗萬科廣場八成權益,包括若干臨街商鋪及停車位。市場預計,以當下龍崗區域價格水準計算,該廣場總值逾人民幣20億元。
深圳龍崗萬科廣場專案,位於龍崗中心城總體城市規劃的新城中心,龍翔大道7188號,20131221日開業,建築面積15萬平方米。
2014年耶誕節下午,廣西女生阿蘭在深圳龍崗中心城遛狗,她之前住在深圳福田區的下沙,後來嫁給一位香港人,就搬到龍崗。“以前這裡比較荒涼,後來3號線開通後,就方便多了。旁邊住了很多像我這樣的小白領。”
1961年,簡•雅各(Jane Jacobs)在《美國大城市的死與生》中,推崇城市的多樣性。作為一個移民城市,在深圳市政府的規劃中,作為深圳市面積最大的市轄區,龍崗與香港、東莞、惠州等城市處於“30分鐘交通圈”內的城區,就在珠江口東岸發展軸脊樑上,正體現了“多樣性是城市的天性”。


面對內地巨大市場的誘惑,早在2013年年底,領匯就和萬科簽了一個戰略合作協定,雙方共同在中國尋找合適的專案。直到20142月,領匯和萬科在深圳龍崗的項目上,一拍即合。
“萬科是一個非常可靠的發展商。”領匯投資總監陳淑嫻毫不掩飾對萬科的認可,她告訴《商業週刊/中文版》,萬科的市場定位是領匯比較看好的人群,目前都是中產階層,市場潛力很大。
波士頓諮詢公司(BCG)最新發佈的一份研究顯示,中國在今後15年之內,即2030年之前,潛在的中產以上的家庭,將從1.21億個上升到3.2億個。
這無疑是領匯和萬科夢想已久的龐大市場。BCG巴黎分部、負責大眾消費的合夥人兼經理Stéphane Cairole日前告訴法國國際廣播電臺(RFI),這主要因為人口因素,此外中國的工業發展,使中國富裕的中產階層逐步、強勁地增長。
陳淑嫻相信“未來10年,中國中產的人口會增長”。Stéphane Cairole提供的數位她更願意看到:“68%的中國消費者宣稱2013之前的12個月內,購買東西數量少了,但品質有所提高。在法國,這個比例只有55%。”
“對於龍崗項目,我們和萬科簽了排他性積極調查協議,希望春節前會有結果,”至於具體細節,陳淑嫻表示無法透露太多,“和萬科是合作模式,比例8020,除了龍崗項目,別的也在看,我們覺得要一步步來,還是比較謹慎的。”
領匯REITs的野心更大——不僅僅想以管理者的身份介入萬科商業專案當中,也不排除未來萬科將授予更多項目給領匯的可能。在具體交易進展上,王國龍也證實,需數月後才能完成收購。
領匯顯然提前嗅到了更大的商機。截至201411月底,中國商品房待售面積創近6億平方米的歷史新高;硬幣的另一面是——2015年保障房任務量高達700萬套,融資一如既往地困難。
中國住房和城鄉建設部試圖尋找一個完美的解決辦法:允許各地政府回購商品房作為公租房,開發商也能自行經營租賃,且可以將租賃房打包為REITs進行融資。
不同于資產包在機構間的“擊鼓傳花”,REITs就像是讓買不起整棟購物中心的普通公眾,以較低門檻參與商業物業投資——形象地說,類似於通過持有購物廣場的一塊磚,來享受物業增值帶來的收益。
“以商業地產作為基礎資產的REITs,在國外已經是一種非常成熟的金融產品。美國權益型REITs高達7000億美元,而且投資門檻非常低。”中國首只商業地產基金和專業房地產資產管理機構高和資本董事長蘇鑫解釋,REITs以租金回報和收益分紅為核心,是介於傳統的普通股票投資和債權類投資之間、一種非常重要的穩健型投資品種。
REITs在美國普遍應用在運營和管理商業不動產上,例如寫字樓、購物中心、酒店和產業園等,但在中國,卻一直是房企難以逾越的一道高牆。”蘇鑫說。
中國樓市目前到了最艱難的時候,沒有REITs,接下來該怎麼辦?
2015114日,住建部提出,要大力發展住房租賃經營機構、積極推進REITs試點等重大措施。
春江水暖鴨先知。2014年,中信證券和蘇雲商開始試水REITs1219日晚間,蘇雲商發佈公告確認,已將旗下11家門店物業的相關資產權益作價人民幣43.42億元,全部轉讓給“中信華夏蘇寧雲創資產支持專項”計畫。
此前的20144月,中信證券發行的REITs產品“中信啟航專項資產管理計畫”,總規模逾人民幣50億元,投資標的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈,目前REITs產品銷售告罄,順利在深交所掛牌交易。
而蘇寧REITs產品的突破在於——有效解決了優質資產所有權與流動性困境,此舉將使得蘇寧2014年年報扭虧為盈。蘇原本去年虧損額預計不低於人民幣11億元,而這一項目將給蘇寧帶來人民幣13億元的稅後淨收益。


然而REITs真正落地,依然困境重重。在目前的金融監管環境下,中國房地產證券化產品離典型的REITs差距很大,開發商的擔保責任、物業抵押、股權轉讓、收益率等都受到嚴格的限制。
在美國,單邊稅收是REITs規模龐大的主要原因,中國現有的稅法框架下,通過長期持有物業獲得租金收入再進行分配,需繳納營業稅、企業所得稅等各項稅收——這在無形中推高了可供選擇的物業資產門檻。
“如今中心城市政府出讓的混合用地很多,住宅型房企不能回避商業開發,但REITs一直存在法律壁壘,資金壓力無法緩解,就會很大程度上制約企業規模的發展。”華遠地產原董事長任志強對此頗多怨言。
萬科高級副總裁毛大慶亦左右為難:雖然中國地產企業開始做一些商業地產項目打包上市的散單,但政策限制及交易平臺的缺失,使得房地產金融化仍頗多阻礙。此外,中國房地產開發公司的資產規模,也可能限制其資產證券化的進展。
毛大慶更為擔心的是,當中國的房地產逐漸遠離簡單的大開發模式,經營型的物業會越來越多,如果這些經營型的物業仍是一堆重資產,沒有資金流量的盤活,可能要出大問題,銀行也不可能接受這麼多資產抵押。
20149月,央行和銀監會下發《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,要求積極穩妥地開展REITs試點工作。隨後,根據住建部的相關部署,將首先在北京、上海、廣州、深圳4大城市展開保障房REITs試點。
在中國房地產轉型的關鍵時刻,經營型不動產走到房地產舞臺中央。不少業內人士相信,這一定會推動政府出臺REITs相關政策,否則“這齣戲真的唱不下去了”。
作為亞洲市值最大的REITs,領匯當然不會放過這個絕好機會。對於中國相對有些飽和的商業專案,陳淑嫻說,領匯的目標是做中產階層生意,重點考慮一線城市,對沿地鐵或靠近新交通要道的社區,都會比較有興趣。
“我們在香港有10多年的經驗,是香港最大的商業房地產業主,怎麼把新城市、新社區的人均消費模式帶起來,我們在香港積累的豐富經驗,可以在內地派上用場。” 陳淑嫻說。
翟迪強更看重可持續性發展,這位領匯的財務總監告訴《商業週刊/中文版》,除了人們常說的客戶體驗,商戶也要有體驗。“商戶非常挑剔,為什麼到你的商場,不僅因為你給他很好的租金,主要看你這個經營者懂不懂得經營。”
翟強調說,經營上除了硬、軟體,社區如何互動,跟當地政府也有關係。現在有很多業態內地沒有,領匯是可以發掘的,比如服務的提升——除了美容、美髮,領匯還有中西醫,以及寵物服務、兒童和老人的服務等。


20141216日中午,黃曉霖在香港屯門的友愛和安定商場(H.A.N.D.S)逛街,“老店全都換掉了,現在比較漂亮,之前牆都很老舊”。
她很鍾情這樣閒暇舒適的時光,這位附近宣道中學(Christian Alliance College)的學生,一年來,見證了這個商場的“起死回生”。
H.A.N.D.S位於香港新界屯門鄉事會路。屯門,古時又稱團門、段門,是位於新界西部典型的香港新興衛星城。
從地鐵荃灣站乘公汽、走屯門區門公路,左手是大海,向西前進約20分鐘,白顏色的高層住宅群逐漸映入眼簾,這就是屯門街道。
屯門街道的構造,與日本填海造地建起的大型社區,非常相似——在眾多的住宅群中,有公園、超級市場、公共市民會堂等,社區任何一幢住宅,都是直插雲霄的高層建築,多數有30-40層。成為衛星城之前的屯門,自古就是與貿易、漁業聯繫在一起的港口街鎮。
H.A.N.D.S是領匯自2005年上市以來,最為大型的項目。此前的友愛和安定商場,1980年代落成,開始服務區內居民,樓面內部總面積大概17500平方米,停車位數量1326個。領匯接手之後,兩個商場重新定位,並整合成領匯位於屯門的地區旗艦商場。
20141213日,在H.A.N.D.S ,領匯高級企業傳訊主任高詠詩(Fiona W.S ko)對《商業週刊/中文版》說,資產提升後,共約180家店鋪。設了1326個車位的立體停車場,是屯門地區最大的。
歐珮珮(Sandra P.S Au)則詳細提供了更多的對比資料——這位領匯的物業管理助理總經理,正是負責H.A.N.D.S。“該項目2014年年底竣工,資本支出是4.77億港元。”
儘管覺得比以前漂亮了很多,黃曉霖並不算太領情。“現在是比之前大了很多,但護膚品也貴不少,之前的牌子都換掉了。吃也比之前貴很多,現在一餐都要三四十港元,之前才20多元。”
對於黃宵霖這樣的學生,可能有些負擔不起。她現在和同學吃飯,要去比較遠的地方,如果吃個車仔面,得走5-10分鐘。“以前吃的店,現在除了威威小食都沒有了。之前的店因為租金高,搬走了不少,現在和朋友不大會到這兒來吃東西了。”黃曉霖有些鬱悶。
而對領匯來說,這似乎是一個無奈的現實——居民服務和商業利益之間,該如何平衡?翟迪強回應稱,香港作為一個國際大都會,過去很多年零售商鋪租金的高昂程度,都是世界第一、第二位的,領匯經營的主要是中檔商場,租金跟一線地鋪租金,距離很大。
“眼鏡一品”的老闆Charles Cheng倒表示理解。“租金還可以接受,大家都說價格加了,其實很多人工也加了。人流量也還行,主要是附近的住戶。這裡靠近深圳,房價是香港最低的。管理也還OK,開店前裝修要他們approve(批准)才行。”
“過去幾年,我們的出租率一直在改善,現在達到94%,這可能因為我們商鋪租金相對來說,本地企業是可以負擔的。”翟迪強說,領匯是用內部面積計算租金,現在每平方英尺每月40多港元,相比於銅鑼灣、旺角一線差很遠,它們平均至少500-1000港元以上。當然地點不同了,也不能直接比較。
“不過那些地方你會看到更多國際性品牌,我們這些商場更多是本地品牌。也有一些品牌原本在一線地區,近幾年因為租金貴而選擇了領匯的商場。”翟迪強說。
對此Charles Cheng很坦誠,“這個商場剛好缺眼鏡店,來這裡逛的主要是老年人,也有年輕點的第二代。這個區域本來是給時裝店的,但我這邊還蠻fashion(時尚),因此才讓我在這裡開店。”
澳洲的經驗或許值得借鑒。上世紀50年代,隨著澳洲的住宅地產開發向郊區擴展,社區商業在澳洲開始興起。最初就是為滿足和方便郊區居民的日常性購物,模式為“主力店+各種專賣店”。主力店所承受的租金水準是最低的。專賣店則涉及人們日常生活的零售業態,都是鄰里商業中心所歡迎的租戶。
黃曉霖這樣的周邊居民,可能更喜歡H.A.N.D.S的釋義——Have a nice day shopping(度過一個美好的購物時光)。
領匯已經在香港深耕細作了10多年,多達180個商場。萬科對於社區商業亦是雄心勃勃——僅在北京區域,萬科社區商業計畫每年至少開業1個生活廣場、2個新五街和3個鄰里中心,還將根據客戶需求推出外賣、寵物託管、遠端洗車等服務,將互聯網思維和社區O2O結合,打造線上線下協同發展的新型智慧社區。
王健林掌控的萬達廣場,曾經在電商領域做過嘗試,並不算成功。翟迪強不太擔心這個問題,O2O確實是趨勢,香港網購雖發展得快但比例不高。“我們參考了香港和國外商場競爭的經驗,主要還是怎樣和商戶配合。總有很多事,你對著電腦和手機是做不到的,比如買日常用品、衣服、運動鞋等,最少有10個不同的理由讓你走進的商場,才是個好商場。”
翟舉例說,比如餐飲比重要大一點,領匯在香港的商場,20%-30%面積是餐飲,內地大多只有10%多。領匯在內地的專案,至少也要做到20%以上,才能提供不同類型的餐飲。而在娛樂方面,可能是溜冰場、電影院,包括一些兒童樂園。
“總之不管如何,我們一定能找到10個理由,”翟迪強笑了笑,表情看起來很執著,“我們在香港主要提供日常消費品,娛樂沒那麼多,香港人網購比例也沒那麼高。我們做住宅區中檔商場,娛樂、餐飲這些一定不能少。現在內地商場也開始走這類路線,這是大趨勢。”
“我們營建的,其實是個快樂社區。”領匯企業傳訊及對外關係總監盧炳松告訴《商業週刊/中文版》,領匯的理念,英文是Link(連接),就是把人聯繫在一起。“為此我們才注重細節,把快樂帶給他們,商戶生意好、居民購物舒心,才能多贏嘛。”


王國龍更希望領匯旗下的商場,成為人們除了家和公司之外的“第三個地方”——如果人們感覺這是他的“第三個地方”,就會經常花時間來領匯的商場,來得多了,自然就會買一些東西。
內地現在不少商場的理念,王國龍並不太同意。“他們思維有些陳舊,以為建一個商場,就會有人來,這是不一定的。商場建得再多,沒有人購物,還是不行的。”
領匯非常重視顧客的體驗。“我們甚至有專門的團隊,做社區消費形態資料的研究,要注重很多細節”,盧炳松舉例說,內地冬天北方很冷,很多顧客到商場,暖和,希望能在裡面待一天。廣州夏天熱得要命,週末過來商場,吹著免費的冷氣,還是很舒服的。
方永宏挺贊同盧的說法。商場就在家門口,還是方便。平時一般都是來樂富買吃的、用的,高、中、低都有,選擇餘地大。“我們比較喜歡廣東清淡的味道,也有北京菜。百佳、UNY都有。”
太太李彬華拿起一根黃瓜說,雖然比內地貴,這兒七八元(港幣)一斤,青島黃瓜2元錢(人民幣)一斤,但比內地乾淨多了。不能討價還價,挑好就買走,信譽好,還能刷八達通,有時還有優惠。
細節決定成敗。或許和出身投資銀行有關,52歲的王國龍做事注重細節,不急不緩,20091月加盟領匯之後,先後擔任首席財務總監、執行董事,並于20105月繼任為行政總裁。
在王國龍看來,領匯的特點主要在服務水準方面,“比如對於客戶的疑問我們會耐心解答,然後還有整體的管理,甚至細化到燈光的控制等。進入商場,舒不舒服,燈光和氣味,這些都很重要,必須給大家一個很舒服的環境去購物。”
2014121314日,《商業週刊/中文版》去探訪了樂富街市。這裡看起來和普通街市一樣,有雞鴨魚肉、蔬菜水果和生猛海鮮。和普通菜市場不同,這裡寬敞明亮,沒有異味,地上也沒有積水(每個攤位周圍都有一圈下水槽)。有中央空調,門口有手推車,還有公平秤,每個攤位都有名字,可以刷八達通。中間區域基本是蔬菜、果肉、海鮮,周圍一圈有餐飲和其他商戶——小餐館、連鎖餐廳、龜苓膏、壽司和廚具商店,以及洋酒行等。
在樂富的一個海鮮攤位前,穿著高跟鞋的年輕靚女陳欣欣說,“我從中學就住在這邊,經常過來買菜。這邊2014年才翻新的,以前比較亂,現在很乾淨,東西也比以前多一些。這個手推車挺好的,買的東西如果很重,可以放在上面。想買的東西基本可以滿足,但黃大仙那邊東西會多一些,也便宜很多,走過去雖說才10分鐘,但多半還是來這裡,更近。”
“有些人覺得很多小商店沒有了,因為這裡如果沒有品牌,是不能租商場鋪位的,這是一個trend(趨勢),沒辦法,整個香港現在都在變成這樣了。”陳欣欣說。
領匯的得意之作,還有被稱為“大腦”的中央控制室——美國Honeywell公司所生產的Building management system——簡稱智慧建築管理系統。
如同高速公路局的中央控制室,這個系統,一共監控著領匯旗下的69個商場。20121月開始啟用,控制室每天從早上6點點到晚上11點,一共3人,365天輪班,每個人大約看23個商場。整個系統都是電腦控制溫度,人只是起到監督作用,通風扇都可以用電腦控制,出風溫度和商場溫度也能分別顯示。
“天冷時,系統會關閉冷氣,但會確保商場裡面通風,這樣省電。整個系統成本不小,但長遠來講,省下來的電費,還是能將成本賺回來的。2013年比2012年,少了2000多萬港元的電費。” 高詠詩說。
這是擺在領匯面前的現實問題,王國龍確實有點精打細算。“這也沒辦法。商場營運最大的3個費用,就是人工、電費跟國家或地方政府的稅。每年租金增長比通脹高一點,營運費用增長比通脹低一點,那麼我們的利潤率就會提高。”
作為香港最大的“商場地主”,“過去5年,我們給投資者的回報年均有26%。如果他們投資香港的房地產公司,過去5年每年只有10%左右。”翟迪強說。


領匯看中的是長遠利益。陳淑嫻強調說,投資地產、物業,主要看長遠價值,不是看短期的,開發商要看未來幾年的開發利潤,跟萬科合作剛好優勢互補,他們懂得開發,我們懂得經營,這個風險主要看市場。在一個開發週期裡面,他們是前期的,我們做後期。
王國龍解釋說,“開發商開始運營時,只是一塊地。REITs最主要是基金流很高,較為穩定的,不是靠買賣的,是長期擁有的。就像剛才說的是互補的,我們投資目的不同。”
至於具體的合作模式,翟迪強說,“這個專案領匯跟萬科是共同擁有、共同管理的模式,香港規定REITs的投資者必須控股,我們這個項目持股80%,他們20%。”
雖然同為輕資產舉措,毛大慶強調和領匯、麥格理的合作模式不同,萬科2014年與東方藏山的合作值得總結。“與領匯的合作還沒落地,不便多說;和麥格理是單項目合作,不是資產包,也不是大型合作。”
與和領匯合作的模式類似,毛大慶還透露,與東方藏山具體合作模式都是持股。萬科持股較少,東方藏山是大股東,萬科將進行項目的營運、管理,並收取服務費。
“領匯目前在香港擁有的物業價值是1250億港元,未來我們對內地的投入不會超過其10%,因為剛起步,要慢慢來。”翟迪強心態看起來很好,“我們投資內地,最主要做一些中端的商場,尤其是不同住宅區的商場。我們暫時不會到市中心和商業中心,拿高檔的項目。目前主要跟內地的住宅開發商合作,去做社區的商場。”
中國發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵,近日在香港參加亞洲金融論壇時表示,中國2020年城鎮人口會達到8.7億,中國的城鎮化進程是世界最大規模,而城鎮化的核心問題仍是拉動內需,主要還是房地產。
相比領匯和萬科的商業化需求,高政軒思考得更為深入,他告訴《商業週刊/中文版》,城鎮化涉及的利益方太多,而社區商業中的“多方利益均衡”,其所指涉的“多方”是否除了政府、居民與地產開發商外,還要將外來人口的“城市權”也納入考慮?
這位臺灣現代建築學會執行長、英國倫敦大學國王學院地理學博士,考慮更多的還是中國的城市化問題,尤其在目前中國土地財政的困局之中,曾經列入“克強經濟學”重要改革措施的城鎮化,如何落地,前程堪憂。
他為此反問,一個只有20%的公共空間的城市,稱為工業城市,有40%的公共空間的城市可稱為宜居城市,有45%以上的公共空間的城市則是花園城市。比如類似“北上廣深”這樣越發龐大的中國城市,又將成為什麼樣的城市?

翟迪強在意的,還是現實的商業問題。內地人購物以前都去中心區、商業區,但是一線城市市中心的地差不多已經全部開發了,現在旁邊會有許多新的城區——衛星城,一些年輕人因為市中心房子太貴了,更喜歡住在周邊地區。“比如我們投資深圳龍崗那個社區,差不多有40多萬人,主要是一些年輕的家庭,他們的購物習慣和喜歡的產品也主要是中檔的。我們現在也是集中找這一類的項目。”
領匯北上的節奏並不著急。王國龍說,“暫時從南中國、從珠三角開始,廣東省大的城市我們都有留意,深圳是第一步,然後是廣州和珠三角的一線城市。”
方永宏和太太李彬華如今在香港,享受著幸福的晚年生活。阿蘭儘管抱怨香港老公太辛苦、收入太低,自己還遲遲不能拿到香港身份,但“住在龍崗也挺愜意”。Charles Cheng希望新的一年,生意興隆、財源廣進。

“任何時間都是好的時間,關鍵是專案。”儘管內地房地產現在不是很景氣,王國龍覺得領匯這時來內地,還是合適的。“我們注重長期收益,”王國龍突然有些羞澀地笑笑,“領匯很看好內地市場,為了能更有效地溝通,我的普通話太差了,得好好練練。”

2015年2月27日 星期五

公共街市 - 零加租改革路

現行公共街市在極低租金(零加租),市民應極度歡迎,但營運猶如一池死水,街市内有很多長期關門的檔舖,不要以為沒有人租,其實是用來做倉,更有甚者放床睡在走廊,有說商販多年來一直向食環署爭取安裝冷氣,但加裝冷氣工程範圍廣泛並須取得大部份檔戶(85%)同意及支付冷氣費,食環署才會考慮,但實情很多檔戶不願意安裝冷氣,田少說找一個組識做一個平價領匯,其實多餘,領匯就是市場力量的體現,現實中是沒有A貨領匯的,只有實幹的領匯。

2015年2月26日 星期四

舖位租金與售賣物品價格的關係


通常一般人都會說,舖租金貴,售賣物品價格就跟着貴了,同樣道理,舖租金平,售賣物品價格就跟着平了,但事實是否一定的呢?
看看學者的說法,施老闆及之前領匯網絡業餘巡舖總監O2也早已否定了這一偽理論。



2015年2月15日 星期日

領匯直播室 : 壹週刊賣商場車位專題 20150124

睇完壹週刊領匯賣商場車位專題,發覺領匯同代理第一太平戴維斯在處理賣場招標上做得好好,賣場唔係所有人都比標書,先作事先篩選,否則租約租金表都比報紙佬扮入標睇晒,好似大班搵人橫手假裝入標,實攞材料攻擊領匯。

2015年2月5日 星期四

太和街市快要變身了

睇完翠如BB行天瑞街市,身為大埔友都好想太和街市也變身,但隨意變身會比人話,奪走美好集體回憶,今次要贊領匯及街市承辦商建華,事前先來軟銷街坊,用天瑞成功案例嬴取民心,在太和各入口通道展覽天瑞整容前後改善示範。

2015年1月31日 星期六

領匯直播室 : 從營運到轉讓並計劃北上

影片 1 :

2014中期業績發報會 - 選段  於2014年11月發佈​
領匯CEO王國龍解釋賣商場/停車場對公司估值有正面影響,於2014年領匯首次於市場賣出物業,是真正市場價值體現,之前所有的估值都是靠估,沒有市價數據支持,這次是領匯物業真正成交,而每一個成交都能提供基準參考點,當有足夠成交數量(如2014年2次賣9個場),得出多個基準點,從而畫出領匯物業組合真實市價圖,如之前每個車位估值是20萬,現市值遠超此價,顯示過去領匯估值過份保守,所以這2次賣出物業對整個領匯物業組合估值有利及提供真實市值數據支持。


=========================
影片 2 :

RTHK 上市公司專訪 領匯(0823)行政總裁王國龍(26/6/2014)
從營運到轉讓並計劃北上----
北上投資降風險 恨嫁未必嫁得出