2014年12月29日 星期一

盡職審查 - 深圳龍崗萬科廣場

 趁聖誕節有空, 26/12內地是工作天,人小可慢慢睇,就做番個casual 版深圳龍崗萬科廣場盡職審查先 :

點樣坐車 ?
過羅湖關口,買飛 ¥7 到吉祥站,先上1號線坐2個站,老街站落下一層月台轉3號線雙龍方向,上左車你可以搵個靚位訓覺,因為要坐近1小時車,終站吉祥站是3號線尾4站。

2014年12月22日 星期一

領匯應承不炒股票


領匯建議擴大投資策略以准許物業發展及相關活動,這是早已安排好的動作,但通告有一亮點,而這亮點亦令我放下心頭大石 :
為釋疑慮,管理人目前無意將領匯之投資策略擴大至包含金融工具之投資,儘管該類投資在房地產投資信託基金守則修訂後現時已獲准進行。



2014年12月13日 星期六

領匯直播室: 電商時代走進商場的十個理由

領匯在廣州舉行年會,向內地的媒體以及股民介紹了“滬港通”開通後兩地投資及領匯躋身藍籌股的最新動向。首次聽Director (Finance)翟迪強說普通話,有板有眼不錯,跟內地溝通絕無問題,注意標題內地用語[電商]是指[網購],去片 >>


http://video.sina.com.cn/p/finance/20141212/095064380763.html

領匯:電商時代走進商場的十個理由
2014年12月12日 10:55

嘉賓:領匯房產基金財務總監翟迪強
文/新浪財經香港站站長 彭琳

      新浪財經:香港投資者都知道領匯過去是香港房屋協會下面的,是公共資產,然後上市了,過去多年來“公共資產私有化”一直被質疑。你們上市10年了,回頭來看,公共資產上市和私有化的意義和必要性在哪裡?
      翟迪強:公共資產私有化在香港歷史裡面真的沒幾家,百分百私有化的更只有我們一家。我們上市當時的目的主要是提高效率。因為香港房協主力是提供廉租房(公屋)給香港市民,他們主力不是做商場的,我們上市後集中力量把這些廉租房配套的商場做好,效率提高。從我們的出租率,提供的環境來看,我們的私有化是非常成功的。
      出租率方面,我們上市時是80%多,現在是94%,證明商戶對我們的需非常強。我們也選擇不同的產品,更多的選擇給消費者。比如餐飲上有更多選擇,服裝上有更多選擇啊,都是中端的商戶。

2014年12月5日 星期五

領匯$50歷史見證

今天是見證領匯歷史性的一天,得網友[LINK 忠实粉丝]通知,今天2014-12-05 約11:00領匯衝破$50,本來股價上落是常事,但我對於一些關鍵位$50/ $100特別有感覺,所以寫下這段見證。
2009年我遇到2件大事,金融海嘯捲走了我一份自以為高薪安穩的工作,感覺就像有人把我從浮台推下大海,我當時感到無助,我拿到了那份離職金,看多不多,看小不小,如果是一個人,應該可不用工作就可過活 ,但是一個家庭就有點緊,於是我唯有上網看報紙財經版找水泡,經過反覆硏究,我選擇了領匯,自我買入領匯的一刻,很奇怪,那份以前失落了的安穩感覺重臨,我再不需要在大海飄浮,可能自信心回來,不用多久就找到了另外一份安穩的工作,雖不高薪但工作完全可掌握,我重新爬上了另一個浮台,而領匯還把我帶來財務自由,單被動收入(股息) 就達到了我以前那份高薪安穩的工作,你說我是不是要寫見證。

下一次寫見證文是$100



2014年12月4日 星期四

領匯申請貨車位改作小巴位

保母車泊位不足運署4招補鑊
太陽報  2014-12-04
【太陽報專訊】【本報訊】俗稱保母車的學校私家小巴過去三年急增近六百部,但泊位嚴重不足,其中領匯旗下可供保母車停泊的貨車泊位只有四百四十二個,導致保母車被迫當街違泊。運輸署決定亡羊補牢,以四招增加保母車泊位,包括加設路旁泊位及臨時停車場等。
增設臨時停車場泊位
目前全港有一千八百九十四輛保母車,車身較小的可使用私家車泊位,車身較長的則要停泊在可供小巴停泊的泊位。運輸及房屋局在回覆立法會議員質詢時指,運輸署會繼續監察泊位需求,在有需要時採取四項措施,包括在不影響道路安全及其他道路使用者的情況下,加設路旁泊車位;把未有即時發展計劃的土地撥作臨時停車場;要求發展商在合適的發展項目內加入適量可供保母車使用的泊車位。如某區的學生服務車輛泊車需求特別大,當局亦會考慮把一些現有的臨時停車場,在續約時訂明部分泊位只供這類車輛停泊。
根據地契條款,領匯旗下停車場沒有小巴泊位,領匯須向地政總署申請短期豁免並繳付豁免限制費用,才可將貨車泊位租予小巴停泊。領匯曾向該署提交一百二十二宗短期豁免申請,其後撤回十六宗,截至今年九月,地政總署已批核一百零一宗申請。

2014年11月11日 星期二

萬科深圳龍崗買地實况

既然同萬科咁friend ,就講下佢年頭買地實况,嘩 ! 現場盛況只有3組小貓,最後當然比中原一點紅,萬科靚女17億投得。


2014年8月25日 星期一

四路資金追買領匯

大公有個領匯大好友寫左篇野,比我仲牛,大家欣賞下啦,信唔信交比你地喇。
我好鐘意主場張創意圖,用呢張圖配這個主題好正

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四路資金追買領匯
2014-08-23

2014年8月12日 星期二

我係禾輋見到35架Link-The-Bike

我今個星期日(10/8)好得閑,去左禾輋巡下舖,人頭湧湧,我個心爽晒,仲加入消費大軍掃左D貨。
跟住係停車場口見到奇景,泊左35架好耀眼嘅Link-The-Bike,粗計市值約$4000 x 35 = 14萬,所以有幾個哥哥仔睇住D車,正想了解原因,再行入商場原來係領匯同商業電台合辦「低碳30」活動,鼓勵大眾實踐綠色生活,D單車係用來進行Amazing Race野外活動,嬴左可以去日本,睇見D後生仔個個充满活力,抵讚 !   "讚助"個讚 :D
你會問無端端10幾萬蚊咁多架單事邊道黎,原來有代價,我今朝見到太和個單車櫃空空如也,原來借左去做"低碳30"

2014年7月22日 星期二

Hunger Link 餓爆領匯

雖然我唔認同佢地理念,但係對佢地行動熱誠,組識力同努力值得一讚,下便幾條片製作同剪得幾好,仲改埋行動名Hunger Link(我鍾意睇Hunger Game所以有親切感),加上做埋poster及氣球 ,good 呀。努力 !

2014年7月17日 星期四

領匯直播室 : NOW【圖解財經】領匯

NOW財經台用圖像化介紹領匯,易明易記,值得一看

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【圖解財經】捧領匯要睇埋政治因素     NOW 2014-7-16
http://news.now.com/home/finance/player?newsId=106751&home=1


2014年7月13日 星期日

領匯收入與面積同步增長


大家買領匯總是看她的收入增長,其實大家不要看漏了她的內部樓面面積 - 位於圍封間內及供建築物佔用人專用之內部面積(不包括公共地方及所有外牆之厚度),正如O2於巡視業務.領匯.禾輋廣場回應指岀 :

房署免費獲得政府土地起商場(納稅人埋單的),一切得來太易,沒有好好珍惜,導至珍貴的商業空間長期空置,才令你誤以為是休憩空間罷了。既然係商業用地,梗係要嚟開舖頭啦,領匯撥亂反正,善用每分每寸來提供商業舖位,引入多些商戶,畀居民多個選擇;開舖頭要請人,於是亦為鄰近居民提供就業機會,何樂而不為。若果要講得再偉大D,領匯某程度上係舒緩緊全港極度緊張的商業樓面供應。當然,領匯商場總面積佔全港的商業樓面面積少於10%,只是杯水車薪,但總算叫做略盡綿力啊!

所以我比對2013及2014內部面積變化,找出各商場2014年度於裝修或AEI後的尺數變化 ,以下是10大增加及減小商場,好彩總面積最後總和是增加了111,258 sq ft ,所以D人話領匯得果3厘不及引,但結果所有大孖沙都飛撲買領匯,唔買果D so-call 6,7厘reits,就係因為領匯仍然受惠於房署過往的inefficiency低效率 ,這些是息率看不到的 :

https://www.dropbox.com/s/0xrcp24toev7opj/Link%20Property%20Lists_2014_share.xlsx

2014年7月4日 星期五

大元美食廣場 之 餓爆領匯行動

蘋果專欄利世民寫了一篇文回應了大元美食廣場關注組,我真係有D驚爭取普選之後就是鬥地主。佢地提到私人產業租金要與家庭收入掛鈎,更要受租金管制,佢地完全唔知道租管最後受害的是租客,物業失修,租盤減少,弱勢者更難租到物業

2014年6月7日 星期六

領匯租置及居屋部份車位或可拆售

據說領匯契約內暗藏玄機,可能可以鑽空子,如果公屋是租者置其屋或居屋在自由市場售賣後,車位應可以分開拆售,有說可能只限售予該村住客或業主,但最近新業主再拆售完全沒有限制買家身份,唔怪得之前放售4小福極受歡迎,興田商場 , 葵興商場 , 華貴商場都屬於租者置其屋,新買家肥仔了,就讓2位新買家做前鋒吧,測試條例及市埸反應,又可立即得到市值價方便估值,領匯也省下拆售車位前期功夫,只需試賣數個租置及居屋車場即可(原共39個租置場及39個居屋車場可賣),就讓商場劏房高手操刀吧,因為長毛肯定唔會去呢D商場資深投資者office門口示威。

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[update 2015-1-24 經濟日報]
藍田興田邨300車位 兩小時沽清
【經濟日報專訊】細價車位同受追捧,藍田興田邨停車場昨晚正式拆售,定價50萬至83萬元,吸引數百買家到場,共推300個車位兩小時沽清,有投資者斥350萬元掃5個車位。
套現2.1億 等同連商場購入價
資料顯示,資深投資者林子峰等人,於去年5月以2.1億元向領匯(00823)購入藍田興田邨商場及停車場,商場樓面約2.8萬平方呎,以及連330個車位。由於停車場不設禁售期,投資者昨晚一口氣售出300個車位,以平均每個70萬元計,套現約2.1億元,相等當時整個項目的購入價,即餘下的2.8萬平方呎商場屬於純利。
業主首批推出100個車位,開售前已收票500張,半小時沽清,業主即原價加推200個車位應市。
記者現場所見,現場買家以興田邨街坊為主,當中也有操普通話的內地客及印裔人士認購車位,可見細銀碼車位仍受投資者青睞。
中原(工商舖)商舖部高級區域營業董事黃東雄指,昨晚正式開售前,不少準買家到場靜候,當中興田邨的租客和住客所佔買家比例逾半,而300個車位於兩小時內沽清,餘下的30個車位稍後再作部署。
據了解,興田邨車位現時月租約2,000元,大業主是次提供首年4厘租金回報保證予小業主,吸引散戶入市。
售50萬起 直逼同區私樓車位
不過,值得注意的是,大業主是次拆售公屋車位,屬於全港首次,售價50萬至83萬元,直逼同區私樓車位價格,例如得寶花園現時車位約70萬元。同區居屋車位例如采頤花園、麗晶花園車位,現時造價介乎25萬至80萬元。
其次,土地註處資料顯示,過去一年興田邨錄得14宗成交,成交價介乎173萬至280萬元不等,以車位平均每個70萬元計,差不多相等樓價三分之一。
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[update 2014-12-13 apple daily]
東熹苑車位1小時沽清
揀位前才知售價 平均逾86萬
東熹苑車位昨日出售,場面墟冚,惟買賣透明度低,準買家揀位前,業主才公佈價單。
【本報訊】領匯(823)首個被拆骨變賣的資產,筲箕灣居屋東熹苑停車場車位,在一片爭議聲中開售,但買賣透明度極低,準買家要到揀車位前一刻才知悉售價。車位最終定價60萬至120萬元,平均售價逾86萬元,高市價最少1.4倍,開售1小時全數沽清,套現逾1億元,淨賺逾2,400萬元。
記者:程俊華 黃嘉銘
東熹苑停車場129個車位昨晚七時在中原工商舖的尖沙嘴總部開售,買家在開售前半小時陸續抵達,車位叫價高達80萬至120萬元,但業主方面一直未有公佈正式價單,已入票的準買家在揀位前才知確實售價,銷售安排極度神秘。
有買家指現場曾被代理催逼快點決定,另有買家黃先生形容是焗買,因為有車,一定要有車位安置,花大約80多萬元入市,但慨嘆供貴過租。東熹苑業主謝先生表示,以80餘萬元買入一個車位投資,形容比買私樓收租划算。
買家斥800萬購10個
價單在售樓處現場派發,根據價單顯示,定價最平的車位為60萬元,屬於傷殘車位,全個停車場只得一個;最貴L46號位,定價120萬元,貴過附近私樓鯉景灣車位。其餘車位普遍74萬至96萬元,電單車位更劃一8萬元一個,扣除電單車位,每個車位均價86.3萬元,較區內居屋愛蝶灣車位售價約25.5萬至35.5萬元,貴1.4至2.4倍。
現場消息指,買家揀位次序為車位租客優先,之後再到屋苑的業主,最後到街外客,業主向買家提供釐印費及律師費優惠。雖然車位拆售消息一出,備受屋苑業主立案法團及其他團體抨擊及抗議,但仍無礙屋苑業主及投資者入市,累收380票,超額認購約兩倍,車位終全數沽清,東熹苑的租客和住客佔整體買家約六成。其中有大手買家掃入10個,涉資約800萬元,另有18個車位未有公開發售。
林子峰速賺2,400萬
林子峰輕易套現近1億元,較購入價7,290萬元,從領匯手上大賺逾2,400萬元,持貨大半年速賺逾三成,兼「免費」獲得約6,340方呎的商場部份。
林子峰暗指領匯經營不善,表示購入領匯多個商場及停車場,經實地視察環境後,發現多個商場及停車場項目未能全面發揮效能,有改善空間,決定將車位分階段推售,將有關收益改善商場內設施。林氏又強調,停車場在地契上未有銷售限制,加上本港屬自由經濟市場,故在拆售車位安排上,將按照市場實際需求及取得多方平衡後作出商業決定。在定價上,參考東區多個大型屋苑現時成交價釐定。
經東熹苑一役後,藍田興田邨及上水天平邨兩個前領匯物業的停車場,將會在明年拆售。
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[RTHK update 2014-11-12]
邱誠武稱,房委會在屋苑有土地權益,商業舖位不能拆售,若房委會擁有有關屋苑全部住宅單位,則不可拆細出售停車場,但他稱,租置屋苑非由政府或房委會擁有,故停車場可分拆。
邱誠武親口講租置屋苑可拆售 去片 >>

 http://rthk.hk/rthk/news/expressnews/20141112/news_20141112_55_1052983.htm
領匯出售商場停車場 邱誠武稱若符合地契政府不能干預
2014-11-12RTHK
麥美娟問及領匯接連出售旗下多個屋邨商場及停車場,會否導致「炒賣」車位等情況。
在立法會大會上,工聯會麥美娟問及領匯接連出售旗下多個屋邨商場及停車場,會否導致「炒賣」車位等情況。
會計界梁繼昌關注,房委會是否有權阻止領匯將部分物業分拆出售,以確保物價處於市民可負擔的水平。
署理運輸及房屋局長邱誠武表示,領匯屬私人營運,只要符合地契要求,政府不能干預。
他強調,若轉讓的物業屬政府管有,必須得到業主同意。
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[明報Update 2014-08-22]
至於上次成功投得三個商場的資深投資者林子峰,昨未有回應領匯即將推出商場招標,但他指早前已找律師審閱文件,知道購入的三個商場,其車位部分不能拆售,林氏將會斥資翻新商場及停車場,料工程將在明年中展開。
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[經濟日報 Update 2014-09-27]
將軍澳翠林商場最具投資價值,故最多投資者入標,據悉資深投資者陳秉志財團出價進取,以逾6億元奪得商場,以該商場內部面積87,723平方呎計,呎價約6,840元。
據領匯估值報告,市值約5.1億元,即投資者搶高約18%。
其次,按領匯公布資料顯示,商場每年租金收入約3,120萬元,按新成交價計,投資者仍享逾5厘租金回報。
711車位 料值逾4億元
不過,有業界人士分析,投資者看中該商場,主要是因為商場連711個車位,若按目前區內車位月租約2,000元計,估值每個逾60萬元,若成功拆售車位,價值逾4億元。
事實上,陳秉志今年5月份以8億元向領匯購入3個商場,大部分商場也是附帶大批車位,市場一度盛傳,等到新一批商場順利完成交易後,陳氏便會拆售5月份購入的那批車位。
陳秉志昨日接受記者查詢時,並沒有直接否認已購入翠林商場的傳聞,只表示的確有入標,詳情可以向合作夥伴林子峰查詢,或等領匯公布。
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林子峰研拆售領匯車位
王國龍:繼續善價沽物業 2014年6月5日
【明報專訊】早前斥資8億元向領匯(0823)收購屋村商場及停車場項目的資深投資者林子峰昨日表示,擬委託專業人士研究能夠拆售停車場車位,但強調現階段無拆售車位計劃,市場估計該批車位估值合共最少4.7億元。領匯行政總裁王國龍則指出,會繼續檢討現有物業組合,下次有機會的話亦期望善價而沽。

林子峰:現階段無拆售計劃
林子峰上月斥約8億元,向領匯購入香港仔華貴、藍田興田及筲箕灣東熹苑商場,對於早前市場傳出他有意稍後拆售商場停車場車位,林子峰昨指出,暫沒有考慮拆售車位,亦不知道車位是否可拆售,但在商場成交後會再找專業人士研究。根據領匯過往年報,3商場共涉約946個車位,市場估計每個車位平均月租約2000元,若以每個車位市值約50萬元計算,預料總值涉及約4.7億元。
林又稱,其中華貴及興田商場,每個將斥約4000萬元裝修,工程將於今年內展開。目前三個商場平均租金回報率約6厘,翻新可改善商戶經營環境,預料日後加租幅度溫和,並以街坊生意為主。

王國龍昨日在領匯的業績記者會上明言,若他們將那些無法再做好表現的物業脫手,買方將感覺「唔抵」,索性不買。因此是次集團能夠將手上四個商場及停車場項目脫手的造價,他肯定是雙方願意成交的適當價錢,相信對對方會「好好前途」。在落實是次出售物業交易時,領匯已找來數個買家出好價,他期待下一次領匯出售資產亦能夠做到和今次一樣效果。根據領匯的業績簡介,是次出售四項物業的作價逾12.39億元,較2014年3月底的估值溢價38.4%。

雖然領匯出售部分物業,但是王國龍相信,他們可以將套現所得用於減債、回購股份,甚至透過餘下物業提高收入,補足因為出售物業損失的收入。
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租置計劃屋邨名單
http://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/buying-a-flat-under-tps/list-of-tps-estates/#p1

領匯租置名單
泊車位 區域 物業名稱
1,103 黃大仙 竹園廣場
754 藍田 德田廣場
736 沙田 廣源商場
687 鴨脷洲 利東商場
638 屯門 山景商場
636 沙田 顯徑商場
616 屯門 良景廣場
590 青衣 長發廣場
585 馬鞍山 恆安商場
564 元朗 朗屏商場
547 馬鞍山 耀安商場
525 大埔 富善商場
517 大埔 富亨商場
493 黃大仙 東頭邨之商舖與停車場
487 黃大仙 鳳德商場
484 青衣 長安邨之商舖與停車場
461 長沙灣 李鄭屋商場
454 大埔 太和廣場
438 大埔 運頭塘商場
421 觀塘 翠屏(北)購物商場
418 將軍澳 景林商場
398 將軍澳 寶林商場
380 屯門 田景邨之停車場
353 粉嶺 祥華商場
344 青衣 青衣商場
295 粉嶺 華明商場
273 屯門 建生商場
182 柴灣 翠灣邨之商舖與停車場
156 深水埗 南昌邨之商舖與停車場
101 上水 太平邨之商舖與停車場
70 黃大仙 黃大仙下邨(一)之停車場
61 黃大仙 竹園北邨之停車場

471 上水 天平商場 (Sold)
205 牛頭角  彩霞邨之商舖與停車場 (Sold)
711 沙田 翠林商場(Sold)
413 香港仔  華貴商場 (Sold)
277 葵涌 葵興商場 (Sold)
387 藍田 興田商場 (Sold)
161 柴灣 峰華邨之商舖與停車場 (Sold 2015-10-28)

領匯居屋名單
泊車位 區域 物業名稱
980 沙田 穗禾苑商場
585 黃大仙 天馬苑商場
560 屯門 兆禧苑商場
549 油塘 康柏苑之商舖與停車場
492 馬鞍山 錦英苑商場
408 大埔 宏福苑之停車場
385 沙田 美松苑之商舖與停車場
379 將軍澳 和明苑之商舖與停車場
355 藍田 康逸苑之商舖與停車場
348 青衣 青華苑之商舖與停車場
348 大圍 嘉田苑之停車場
345 大埔 明雅苑之停車場
323 油塘 高俊苑之商舖與停車場
299 葵涌 寧峰苑之停車場
296 香港仔 漁安苑之停車場
291 將軍澳 唐明苑之商舖與停車場
277 觀塘 寶珮苑之停車場
274 將軍澳 英明苑之停車場
265 九龍灣 樂雅苑之商舖與停車場
262 將軍澳 欣明苑之商舖與停車場
252 上水 欣盛苑之商舖與停車場
246 大埔 寶雅苑之商舖與停車場
240 長沙灣 怡閣苑之停車場
238 馬鞍山 錦鞍苑之停車場
199 慈雲山 慈愛苑之商舖與停車場
192 天水圍 天祐苑之停車場
185 屯門 新圍苑之停車場
179 青衣 青宏苑之停車場
163 黃大仙 盈福苑之商舖與停車場
159 大埔 怡雅苑之停車場
158 牛池灣 瓊麗苑之停車場
150 葵涌 賢麗苑購物中心
134 黃大仙 鳳禮苑之停車場
102 油塘 康瑞苑之商舖與停車場
93 橫頭磡 康強苑之停車場
88 葵涌 葵康苑之停車場
79 黃大仙 天宏苑之商舖與停車場
67 黃大仙 鵬程苑之停車場
- 深水埗 寶熙苑商場

146   筲箕灣  東熹苑 (Sold)
273 屯門 兆安苑之商舖與停車場 (Sold 2015-10-28)








2014年5月27日 星期二

內房市淡領匯出價要手緊

最近看到內房資金鏈很緊,建議領匯買內地商場時,趁內房市淡記得要手緊,爭取好價錢,就算同萬科老友都係咁話,你睇下萬科廣州番禺熱門樓盤都減價30%,見佢手緊,領匯就要打落水狗,盡量講價唔使急,千萬唔好出價咁勇買內地商場喇。

2014年5月16日 星期五

領匯出售商場的對與錯

關於領匯出售商場的對與錯,這議題的辯論可能拉布討論10日10夜都沒有結果,既然如此,我就把他們大集匯給你看。

2014年5月10日 星期六

海怡半島西商場業主的心聲

2位南區區議員新民黨陳家珮及民主黨區諾軒 ,人民力量主席袁彌明分别飛赴台灣與業主對話,陳家珮行動明顯取勝,陳家珮主動出擊,先一日到達,苦等3粒鐘不放棄,終能與2位超群對話(大業主總裁李超群與副董事長鄭超群),真系考合,唔同姓但同名,會議後還附上我最想看的會議記錄,Judy最抵讚,我雖然不是南區居民,但也覺得你落力呀 !  Like x 2 !

袁彌明 (Erica) 雖然遲了出發 2014-5-12才到台灣,但會後也提供詳細會議記錄仲拍埋片上youtube,Erica一樣抵讚,佢唔係區議員本來出師冇名,但最後一樣力爭取得會面,下次南區區選努力呀,Like x 2 !

今次出文唔係叫大家選邊個區議員,主力係想你哋睇下份會議記錄,我用顏色間出我的關注,其實海怡商場大業主同領匯遇到同一問題,就是提升商場時遇到的阻力與苦惱,大家睇
Judy 及 Erica嘅努力啦 .

2014年4月27日 星期日

領匯車位貴過公屋租

公屋車主批評領匯車位月租貴過公屋單位,這身在福中不知福的車主,可能受保護太久了,其實現在的公屋近符零租金,他交的所謂公屋租金只是屋苑管理費及,他怎能用自由市場的車位租金跟公屋零租金比呢?  

屋村公屋租金 = 管理費 + 差餉 + 0 租金(納稅人補貼)
領匯車位租金 = 管理費 + 差餉 + 租金(自由市場定價)

明白了嗎? 這些享受着公屋0租金的車主先生。


2015-04-28  Link仔加備註 你比左平租公屋我,點解唔比埋平車位 我呀 !





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車隊游行抗議領匯車場狂加租
2015年 04月 20日 00:00    香港商报  
【香港商報訊】實習記者葉鈴兒報道:領匯將於下月起為旗下131個屋苑停車場月租私家車位加價,平均加幅達9%。昨日有團體組織車隊慢駛游行,抗議領匯罔顧公屋車主負擔能力,大幅加租。團體負責人質疑,現時領匯公開售賣部分不受歡迎停車場車位,引起炒風,促請領匯檢討。有車主稱,加價后車位比所住單位租金貴,直斥領匯「離譜」。    愛駕權益會與民建聯發起    愛駕權益會聯同民建聯昨日組織車隊游行,一行共23輛車由黃大仙慢駛至觀塘領匯總部,抗議領匯在5月1日起對旗下停車場車位大幅加租。領匯去年亦對旗下停車場私家車位進行平均約6%加租,而今年平均加幅則達到9%,部分停車場的加幅甚至達到15%,其中藍田康瑞苑停車場車位租金大幅加價330元。   愛駕權益會主席黎榮浩指出,領匯旗下屋苑的車主多屬基層市民,而超過五成的車輛為「温食車」,現時領匯對停車場加租的幅度實屬漠視市民生活壓力,罔顧他們的負擔能力,促請領匯檢討,撤銷加租決定。    他續指,除了加租幅度驚人,領匯亦透過將較受歡迎車位立為「固定車位」,對車主加收租金,可謂「賺到盡」。另外,領匯由今年年初開始,陸續將部分不受歡迎的屋苑或商場停車場變賣,藍田興田邨停車場早前遭拆售,根據位置和樓層定價50萬元至80萬元,車位公開售賣后被迅速沽清。他指,由於普通車主購買拆售車位有可能違反公屋的入息和資產審查,擔心拆售車位會引來炒家,將車位租金抬高再出租,令車主難以負擔。    月租2600元貴過住所租金    民建聯區議員柯創盛不滿領匯大幅加租同時卻沒改善停車場管理,當中彩雲邨商場停車場雨季期間頻繁出現嚴重水浸,而車輛有損壞時又以免責條款「卸責」,令人難以接受。他認為領匯違反上市時的承諾,只顧圖利,認為領匯應該考慮市值水平,進行合理加租。    住在慈雲山慈民邨的王先生所租車位租金被多加280元,現時車位租金達2600元一個月,直言比自己所住單位的租金更貴。他又指,由於條例規定車主只能租用同屋苑停車場車位,令他「無得揀」,被迫捱貴租,直斥領匯「離譜」。

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平均9% 領匯月租車位又加價
2015-04 東網專訊
【本報訊】領匯轄下停車場月租車位下月一日起加價!領匯近日在轄下停車場張貼通告,標明下月起平均調高停車場月租收費百分之九,但個別私家車月租收費則加租近一成半,實質增加金額達三百二十元。有議員及團體認為加幅過分,要求領匯調低收費,不要再向小市民開刀。   本報接獲多名車主投訴,其中住慈雲山的梁先生更「火滾」表示,八年前以一千七百元月租慈正邨停車場私家車車位,去年已加租一百六十元,今年更狂加三百二十元至二千五百一十元,升幅達百分之十四點六,「成個慈雲山停車場都畀領匯壟斷晒,點樣有得嘈?」他亦透露,該停車場有二百七十多個車位,全部爆滿,仍有百多名車主輪候,料是加價誘因。稱紓緩成本 議員斥加幅瘋狂立法會議員郭偉強昨聯同東區區議員許林慶到領匯轄下筲箕灣興東商場停車場請願。他表示,房屋委員會出售停車場予領匯後,停車場的車位連年加價,批評領匯瘋狂加租太過分,要求調低加幅至百分之四至五,「最好低過通脹啦」。監察領匯主席蘇樂怡表示,領匯分拆出售九個商場兼停車場設施,質疑今次加價是希望車位租金與市價睇齊。領匯發言人表示,每年會檢討各停車場的使用情況及收費,鑑於近年電費、人工、維修及保養等營運開支持續上升,考慮車位需求及同區市場水平後,將在下月一日起調整旗下停車場車位收費,以紓緩開支上升壓力。貨車及電單車車位月租調升約百分之四,近百分之九十五的停車場時租收費則調升一元。另外,隨意泊收費調升至六百八十八元,但由於彩園邨、葵芳邨、大窩口邨、麗安邨、海富邨及何文田邨停車場車位需求殷切,下月一日起取消「隨意泊」服務。

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民建聯反對領匯停車場加租15%  [2015-04-20]
 【文匯網訊】(記者 聶曉輝)領匯轄下多個停車場將由下月1日起加租。民建聯10多名區議員及地區幹事20日到領匯位於黃大仙的總部,抗議領匯大幅加租,幅度較去年7%至10%更高,部分停車場更高達15%。民建聯指出,儘管領匯是上市公司,但亦不應以「賺到盡」為目標,漠視基層市民的生活壓力,提出遠高於通脹的加幅,促請領匯撤銷加租。民建聯指出, 現時領匯在全港擁有約78,000個泊車位,但絕大部份位於公共屋邨,故應以服務公屋租戶或居屋居民為主。然而,領匯停車場的客戶群大多屬於中、低收入的市民,對停車場租金升幅的承受力有限。民建聯又引述資料顯示,近年領匯停車場年年加價,停車位的月租已由2012年的1,338元上升至2014年的1,738元,3年間升幅高達30%,遠超同期物價上升的幅度。民建聯常委、觀塘區議員顏汶羽批評領匯漠視基層市民的承擔能力,停車場瘋狂加租,今次更大部分逾10%,遠超通脹,完全是不合理的加幅,「停車場服務的是以公屋居民為主,部分更是『搵食車』司機,加價是進一步加重基層市民的負擔。」

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【on.cc東網專訊】 2015-04-20
領匯旗下131個屋苑停車場月租私家車位,將由下月1日起加價,平均調高收費9%,愛駕權益會今日發起車隊遊行,由黃大仙福德祠橫頭磡東道,出發至觀塘巧明街領匯總部,以抗議領匯停車場大幅加租。車隊在領匯總部大叫口號,如「加價猛於虎 車主苦苦苦」,質疑領匯此舉是獅子開大口,又批評領匯無視小市民負擔能力大幅加租,令小市民百上加斤,強調今次有個別私家車月租收費加租近15%,實質增加金額達320元,但近年物價通脹升幅僅為4至5%,斥領匯加價高於通脹,超出市民接受能力,譴責領匯只顧賺錢的營商手法。權益會主席黎榮浩促請領匯凍結加租,又指今次的車位加租是它歷年加幅最高,憂車租隨時比屋租更高。

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團體發起遊行抗領匯停車場加價 更新:2014/04/27 14:00 
領匯旗下停車場月租車位下月起加價,平均加幅超過 6% ,部份月租要2500元,較公屋單位租金更加貴。有車主批評車位貴過單位,要求領匯撤回加價。
逾十輛私家車和客貨車在黃大仙橫頭磡出發,到領匯位於觀塘的總部,抗議月租車位加價。
有慈民村和鳳德村的居民表示,上月看到管理公司貼出通告,指於下月一日起加租。
慈民村停車場月租車位由 2140 元,加至 2290 元,加幅 7%。鳳德村加得更多,由 2520 元,加至 2750 元,加幅超過 9%。
有車主批評,住的公屋單位月租都不超過 2000 元,車位貴過單位。
領匯表示,旗下 176 個屋苑停車場中,有 77% 、即 135 個星期四起加價,平均加幅 6.2% 。他們又指,近年電費、薪金和保養等開支上升,所以要加價。 領匯表示正陸續為旗下停車場做翻新工程,已經為超過 6500 個車位進行粉飾工程,以及為 130 個更亭油漆。

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Yahoo 留言 供大家參考市民心聲

無明 :
公屋以前叫「廉租屋」,是政府為一些收入不高的市民所建設的公共房屋,只屬過渡性質,一旦經濟有所改善便要交還政府以便幫助其他有需要的市民,所以公屋並非世襲.呢班人既然住公屋住到可以有香車代步,即表示經濟並不太差,照計理應交還公屋,何解居然可以厚顏地要求政府用納稅人的錢去津貼他們的停車費呢?這似乎有些惡人先告狀,是否想學長毛禽獸一様做「公屋惡霸」?

Kevin :
舉住牌D人個個都肚滿腸肥, 揸得起豪華房車仲要霸住間公屋 ... 依家車位月費先加得個6%算少啦 !!


東東大師 :
停車位租金貴過公屋租金當然係不合理, 應該大幅增加公屋租金以糾正此不平等情況。

Chow :
公屋租金受納稅人資助,車位租金是按市價計算,因此車位租金高過公屋租金是必然的事,完全合乎常理。
現在竟然有公屋車主違反常理,去壓低車位租金升幅,已到強詞奪理程度。奉勸該批抗議司機慎言,避免觸怒沒有養車玩意的納稅人。

Waiwai :
領滙無良,車主淒涼,我哋呢啲又無公屋又無車嘅,咪仲淒涼?

小翠 :
我住私樓, 都養唔起一架日本錢七, 點解呢班人有人揸歐洲車嫌領匯車位貴過公屋單位? 一係麻煩政府加公屋屋租, 一係麻煩政府起佢底, 睇佢係咪超級富戶啦!

BeHidden  :
公屋是政府津貼低收入人士居住的地方, 從來無講過話要津貼埋個車位喎, 用者自負就是大原則, 如果下下都要以公屋住戶呢個身份作評定, 難道衣食行等樣樣野都要有個公屋價?

2014年4月24日 星期四

那日中午,我坐上了領匯開往大埔的橙Bike

領匯借用單車體驗 - Link the Bike  2013-06-02

選了星期天作領匯借用單車體驗日,
目標商場:太和 > 領匯版The Link × STRiDA摺疊單車LT系列,輕身重量約十公斤


行近接待處,員工有禮微笑,接着我告訴她要借用單車,她用驚訝的眼光看着我,你知道規定嗎 :
(1) 即日購物 $300
(2) 按金 $2000
(3) 遺失賠償 $5000
我好肯定地說:知道。
填好表格後,接待員跟我說付現金還是信用咭,我說信用咭(雖然我袋已預備了$2000現金) ,她從櫃內拿出一個全新的古老刷咭器,生手地刷咭並打電話到咭中心取授權號碼,跟着告訴我還車後要再取消授權號碼。
跟着取車,接待員取車時有很多人圍觀,幾經辛苦終於從大櫃取出一台全新發光橙色的Strida(現價$4100),跟着安裝,但不懂調坐位高低,終於有一圍觀女士出手相助調校OK。
接待員取出相機認真地拍攝單車借出前狀況。
全程用了15分鐘。
對於我坐慣日租$40的大陸單車人士,這台耀眼橙色的歐洲車,令我駕車時格外小心翼翼,因為借車表內寫明:
失車$5000, 車架損毀$2000, 車輪$500,車鏈$500,其他部份$300,過時$50 per hour
顧客服務台沒有提供行李寄存服務,若有大件行李或Shopping「戰利品」,閣下自理。

開始帶大家大埔遊 ! (看圖)

玩後感:車靚,由於STRiDA車身輕兼體積細,初玩覺得難以控制,轉彎有點難,費了半小時才慢慢適應。只是借用時間只有3小時太短,但不失為一德政。

後評:那些按金賠償銀碼有點嚇人,沒有行李寄存,購物後怎處理? 只供18歲人仕,怎可家庭樂呢?

追評 : 德政來了 20140424
Link the Bike 2014    時間: 上午10時至晚上7時

領匯於去年將「單車及單車工具借用服務」伸延至香港島、將軍澳、沙田、大埔、屯門、天水圍及東涌各區共25個商埸,全部均屬單車熱點,建立全港首個單車補給站網絡,免費提供「The Link X STRIDA」摺疊單車,STRIDA來自英國名廠,車身輕巧,方便易攜,加上保養得宜,即使初學者亦可輕鬆上手。有見市民對單車借用服務反應熱烈,服務將由原來每次借用三小時延長至一天,由2014年1月1日起,顧客只需於指定領匯商場消費滿$300,即可免費借用單車一天,讓單車愛好者免受時間的限制,可以更盡情享受踏單車的樂趣,大力推動本港單車運動普及化。



單車及單車工具借用服務:
赤柱廣場、愛東商場、海悅豪園、尚德廣場、禾輋廣場、頌安商場、太和廣場、良景廣場、蝴蝶廣場、天瑞商場、富東廣場、逸東商場

單車工具借用服務:
小西灣廣場、厚德(二)商場、明德商場、秦石商場、瀝源廣場、錦泰商場、山景商場、富泰商場、三聖商場、天澤商場、天盛商場、天慈商場、頌富廣場












2014年4月15日 星期二

領匯的商場佈局與節能管理

領匯巧用「視覺技巧」
2014-04-14 06:02:00 来源: 香港成报
核心提示:本港的領匯(823)亦積極求變,將旗下「爛溶溶」的舊商場,翻新為時尚的購物廣場,增加客源及租戶,在商戰中贏下一仗。領匯展示改變的決心,旗下天水圍頌富廣場,以及粉嶺華心商場,巧妙運用「視覺技巧」舊變新,贏得街坊的歡迎。

2014年3月31日 星期一

麗港城商場跟進

關於2012年領匯放棄與里昂爭購麗港城商場,我還是感到可惜,看見里昂只是當手上的商舖當貨物做買賣,有點酸酸的。

2014-12  置富19.18億元買入 (細佬賣比家姐)
2014-03 里昂改叫價21億
2013-03 里昂叫價19億
2012-07 恆隆叫價15億售里昂
1992      長實叫價7億售恆隆

PS : 趙國雄大女趙宇在置富產業,現為副行政總裁;兒子趙朗則在里昂證券任職。
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[2014-12-08 update]
置富爭贏新世界 19億奪麗港城
2014-12-08
置富產業信託(778)公佈,以19.18億元,加設定之經調整資產淨值660萬元,收購位於觀塘麗港城商場,麗港城商場可出租面積約16.32萬平方呎,車位有150個,交易料明年1月9日完成。
藍田麗港城於2012年中,由里昂證券以15億元向恒隆購入,此前有報道指新世界發展(017)原有意買入,但交易仍在洽購階段便中斷。
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【個股信息】新世界斥20億購麗港城商場
2014-11-05   11:09  財華網
市場消息指,新世界發展(00017-HK)斥逾20億元,向里昂證券旗下基金CLSA Capital Partners,購入觀塘麗港城商場。
新世界本月初已在附近出手,以約16億元購入觀塘鴻圖道、前身為建大工業大廈的KOHO全幢活化項目,呎價約8,000元,首度在東九龍一帶「插旗」。
是次麗港城商場成交,亦刷新今年最大宗商廈買賣,超越領匯(00823-HK)在今年8月以13.8億元收購嘉里(00683-HK)旗下位於黃大仙的現崇山商場,呎價約10,925元。
CLSA Capital Partner於2012斥資約15億元向恆隆地產(00101-HK)購入觀塘麗港城商場,涉及樓面16.36萬呎,呎價約1.22萬元。

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里昂趙朗:麗港城商場意向21億    3-3-2014

趙朗則續說,旗下持有麗港城商場已作翻新,增加了二十四小時營業的商店,包括咖啡店及連鎖快餐店等,並計劃於短期內將商場放售,意向價二十一至二十二億元,料新買家回報四厘五,他於兩年前以十五億購入商場時,回報亦是四厘五,希望新買家不會因回報率較他買入時低,而產生不快感覺,若物業屆時未沽出,則繼續持有收租,並進行第二輪翻新,相信租金可達雙位數增長。  (星島日報)

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2014年3月25日 星期二

領匯直播室 : 領匯夥萬科攻內地 唔吼細項目

領匯國內shopping有3個要求 :
(1)要有話事權 要控股權>51%
(2)項目要達10億規模
(3)回報要大過香港 (即>4%)

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http://www.fintv.hk/Zhtw/126/3639/294852

21/03/2014 18:14

紮根香港的領匯房產基金(00823-HK) 上市8年,一直不斷檢討整體營運效率,提升資產質量。早前獲基金單位持有人批准,在香港境外發展,內地廣東省成為領匯主攻地區。領匯進軍內地市場大計,更選擇了內地最大房企萬科作為夥伴。領匯財務總監翟廸強接受FinTV專訪,透露雙方的合作模式,以及開拓內地市場的藍圖方向。

翟廸強先生  財務總監 Director (Finance)
翟廸強先生負責監督領匯於財務、資本市場及投資者關係各方面的職能。彼為管理人根據證券及期貨條例的負責人員之一。翟廸強先生於2010年6月加入管理人。彼持有威爾斯大學(現稱卡迪夫大學)工商管理碩士學位及機械工程理學士學位。於加入管理人前,彼為資本策略地產有限公司之集團營運總監兼執行董事。翟廸強先生於1999年至2007年間擔任電訊盈科有限公司多個高級管理職位,並曾出任盈科大衍地產發展有限公司執行董事至2007年2月止。彼現為貿易通電子貿易有限公司之獨立非執行董事及香港總商會金融及財資服務委員會之委員。


2014年3月18日 星期二

上水港鐵天橋小販

其實領匯只佔上水車站天橋三分一,點解D人唔鬧其他2個業權人 : 政府 同 上水廣場都一樣唔比小販擺檔。 如果咁鐘意小販檔,請在中間政府業權部份擺,或請區議會劃位做上水天秀墟。 唔好係領匯業權部份亂擺得唔得。

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2014年3月12日 星期三

商場保安做這些工作可以嗎?

領匯被香港物業管理及保安職工總會斥刻薄,但Link仔絕不同意
Link仔 評語 :
(1)過年要幫手搬桔仔 : 好正常工作,過時過節多野做,好似我住屋苑保安仲主動幫手搬桔仔擺位,冇話辛苦唔係佢工作
(2)地面有垃圾要即刻清走 : 絕對正常,否則客人可能滑倒受傷
(3)推輪椅人士去廁所時要介紹商場有咩嘢賣 : 傷残人仕由於身體所限不容易了解每個商場情況,主動提供服務資訊才是優良服務

如果做不到以上3點,建議早日離開日益提供優良服務的領匯,回房署商場吧 !

2014年3月3日 星期一

你想過這個嗎? 小米+萬科+領匯

原來小米可以和萬科及領匯加起來,好像天馬行空,但如真的實行,會是一個劃時代衝擊 !

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小米+萬科vs四叔
信報 – 2014年2月26日星期三上午4:59

科網潮流顛覆了很多傳統行業,由傳媒(免費資訊)、零售(網購)到最近的網上理財(餘額寶),下一個被衝擊的行業,很可能是地產。
內地近日盛傳,在手機業掀起了革命的小米公司,有意跟內房一哥萬科合作,開發「萬米(萬科 + 小米)樓盤」,賣點是「不賺錢」的清水房,以成本價售予買家。
這聽來有點像恒地(012)主席「四叔」李兆基的「百萬樓」計劃(單位每個約100萬元),看似是個慈善公益項目,但並不全然。根據報道,「不賺錢」只是幌子,其實是小米把手機業務的模式引入地產業,不在硬件(樓房)賺錢,而是放長線日後賺取各式各樣的相關服務費。假若成事,真的有可能顛覆地產業,成為傳統地產商的噩夢。

2014年2月26日 星期三

領匯預期負債比率最高30%避免供股

Reit的創辦精神是能為投資者提供穩定及可預計的定期收入,避免過份進取的冒險行動,過往例子如越秀房托供股買廣州IFC,受到很多小股東反對,破壞了公司形象及管理層與股東關係。
公司以市價或合理小折讓配股集資是可以理解的,但當Reit提出容許大折讓配股或供股,其實就是嚴重違反Reit的應有紀律,損害保守投資者對公司的信心。希望藉着今次領匯股東投票清楚表達,否决該惡劣提議,能令領匯管理層反醒及回到穩定求進的正軌。


2014年2月21日 星期五

領匯私有化的受害者 - 科大碩士論文

大家看完我貼文中學生報告,可能會覺得小學雞,
咁我就搵篇碩士論文比大家研究下,睇下得唔得。

領匯私有化的受害者 - 個案研究 科大碩士論文 
共132頁 2010年8月

我睇左D :
P64 : 原來廁所員工每小時只可坐5分鐘
P81 : 話領匯用命令式管理法(top-down decision making model) ,租戶變成雇員(worker-employer relationship)
P79 : 呢位同學交功課時2010年8月冇update到CEO資料,仲係上一任澳洲仔Robert ,話CEO做得唔好,其實龍哥2010年5月已升CEO

同埋佢睇得太多領匯監察D言論 ,我仲未睇完,大家比下comment啦




2014年2月10日 星期一

領匯給管理見習生的新年祝賀信

黃毅力 力筆從心 一封好的信 - 都市日報 15/1/2013

有位讀者在香港一間「奇異」的私人公司內工作,之所以稱這為「奇異」的原因,是因為這是一間私營機構,數年前在港上市,但傳媒與公眾對它的要求,卻有如一個社福機構般,要以「樂善好施」凌駕於商業行為。而內裏的文化,從前的「唔做唔錯」到現在要有改善,力爭上游;從官僚變成以顧客為先,不斷的改變的企業精神!

讀者在這「奇異」公司內擔任管理見習生,他發來電郵,說了上述的開場白。讀完後,我想了一分鐘還是猜想不到這是甚麼的公司。然後我回郵問他,直至看到他電郵來的答案之後,我立即大笑起來。因為其電郵除附上答案外,同時還分享了他們集團人事部總監的新年祝賀信,才一看罷,我便有一個想法,就是覺得這封信必須拿出來與眾分享!

2014年2月6日 星期四

領匯深情 - 中學通識專題報告 (2010 - 2011)

一篇中學通識專題報告,分析上水彩園商埸被領匯收購對週邊人士的影響,1個中六 加 7個中四學生。
彩園商埸鄰近於上水火車站。北區 聖公會陳融中學8個中學生,大部份組員也是在公共屋邨成長的。眼見自己屋邨內的商埸都被領匯收購,看看他們第一身說法,第一身報告。

2014年1月27日 星期一

趙國雄打了領匯2巴掌

可能係忠言逆耳關係,我覺得趙國雄打了領匯2巴掌

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趙國雄表示,對於金發局建議房託可以10%資產,投資發展中物業,他認為並不合適,因為要投資承擔的市場及政策風險增大,對現金流有較大影響,有違反信託穩定收益的原意,而且房託可用作投資的資金規模不大,在本地難以做到太多項目。
Link仔>> 左一巴 : 龍哥話重建好

置富近年致力物色收購商場項目,趙國雄表示,投資者對海外物業收購存在戒心,憂慮兩地法制及匯率風險,故未來收購都會集中在本地的私人屋邨商場。
Link仔>> 右一巴 : 龍哥話投資海外正


2014年1月12日 星期日

領匯修訂信託契約之解讀

建議信託契約主要修訂範圍
(1) 投資政策 : 香港及其他海外司法權區持有多元化之非住宅用途房地產投資組合
Link仔 :  其實背後是放眼亞洲,主力講珠三角等你驚小D,遲些新加坡馬來西亞小不了

(2) 受託人之酬金
香港房地產 : 領匯所有房地產價值 0.008% - 0.02%
境外房地產 : 領匯境外房地產價值 0.03% - 0.06%
管理人認為因香港境外房地產而訂定較高之收費幅度實為恰當,亦反映境外需承擔之額外行政工作
Link仔 : 滙豐信託加人工了

(3)加入任何房地產之任何改建或擴建或加建或重建或翻新或其他發展項目
Link仔 : 辦事更靈活

(4)發行基金單位及╱或可換股工具進行先舊後新之配售及認購交易
新基金單位定價 : 管理人可按市場價折讓20% 或以上發行或同意發行新基金單位,惟倘獲基金單位持有人以普通決議案妥為批准,則可按該決議案所訂明之基準定價。此修訂將讓管理人享有更大的靈活性,可釐定有關新基金單位之定價,以迎合商業需求。
Link仔 : 有D驚,領匯有潛在供股風險,會大折讓溝稀小股東

(5) 為配合市場慣例,管理人建議於信託契約新加入第8.2.4 條,以提供管理人酌情權可不向登記地址位於香港境外之該等基金單位持有人根據一項供股提呈發售基金單位,惟管理人董事在考慮該地之法例限制或該地相關監管機構或交易所之規定後,認為有關豁除實屬必要或恰當。
Link仔 : 放寬外資 Capital , Blackrock可賣供股權取現金