2017年11月22日 星期三

海濱匯實時拍攝

比大家睇下將來領展大樓會看到的景色















2017年11月18日 星期六

[Now]點解領展跑贏其他房託股?

安泓投資總監楊書健分析得不錯,藉得細看。


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Now 財經 新聞
發佈日期:2017年11月13日
截至上周五收市後,領展房產基金(00823)股價年初至今已累升39%,跑贏恒生指數同期32%的升幅,表現亦勝過一眾房託股及本地收租股。
安泓投資總監楊書健指出,太古地產(01972)中期租金收入按年大致持平,領展收入則可增加5.3%,2016年的零售數據向下,領展可逆市加租,反映管理層在租務策略的決定正確。

2017年11月12日 星期日

領展的專業示威者

每次領展業績會都有一班專業示威者,下文對他們有較深入介紹。

領展現時以優惠價出租葵盛商場舖位予香港導盲犬服務中心,擔憂領展出售商場後中心會被趕走
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相愛相殺的示威
2017-11-09 12:07:33
獨角財經   作者:  零

領展記者會,每次都慣例地吸引到「大批」示威者到場贈慶。大罵領展吸血鬼、叫口號、撒溪錢也是慣常動作,跑慣領展新聞的記者都可說是「見慣見熟」,除了要拍照交差外,其實連追訪的興致都不高。

其實,在一些新聞鏡頭下,甚為「激動」的示威場面,一眾現場記者也知道,不過是雙方在沒有編排下,卻非常有默契地演出的一場戲,領展既不會認真對待,其實示威者又何來認真相對?
例如本周三(11月8日)領展舉行的中期業績記者會,原定14:30開始,示威者早於14:00前已經到場叫口號,並高叫「記者會兩點三開始登記,點解唔比我地登記入場?」激動的高潮在14:20左右上演,因為酒店保安「經驗尚淺」下報警求助,引來大批警員到場,更刺激起示威者的「情緒」。
不過,有如劇本一樣,激動的示威者在高叫口號、撒完溪錢後,既沒有堅持要管理層對話,也沒有要求領展接收請願信,在14:25即和平散去,完全沒有麻煩酒店保安哥哥,也讓在場警察叔叔「輕鬆收隊」,而且記者會亦可於14:30準時開始,連在場記者都笑說,「夠鐘收工食個Tea啦」。
現場所見,領展與示威者確實「相愛相殺」,雖然表面劍拔弩張,但大家都知道對方的底線:「你唔好阻到我,我唔會搞到你」,也完全展現到香港示威文化的「和平」。有領展公關就笑言:「佢地做戲遮,笑住示威既,無事既,叫完口號就走架啦」,覺悟比部分唯恐香港不亂,每次都要高調鎮壓示威的香港高官高太多。
跑慣財經的記者,對領展舉行記者會的「港島香格里拉酒店」(財記俗稱「港格」)非常熟悉,「港格」最大的Ballroom可以一分為三,由左至右分別為Ballroom A、B、C,而通往這「三間Ballroom」的通道,有如「凹」字形的兩條邊,左邊通往A房,亦是「港格」的電梯大堂,而右邊通往C房,則是一條「掘頭路」,領展記者會正是位於C房舉行,在房外「掘頭路」示威的示威者,完全沒有影響其他酒店賓客,未知是否領展為示威者特別安排的好場地了。
事實上,示威者的口號,有時都不乏「認同」領展的意味,例如示威者擔憂被稱為「吸血鬼」的領展賣資產後,新買家會更大幅加租,趕絕小商戶,因而反對領展轉賣商場。而最近這次示威,又有示威者高叫領展現時以優惠價出租葵盛商場舖位予香港導盲犬服務中心,擔憂領展出售商場後,導盲犬服務中心會被趕走。
有時都忍唔住笑:「哈!其實你地都覺得領展唔係咁差遮。」

「港島香格里拉酒店」最大的Ballroom可以一分為三,由左至右分別為Ballroom A、B、C,而通往這「三間Ballroom」的通道,有如「凹」字形的兩條邊,左邊通往A房,亦是「港格」的電梯大堂,而右邊通往C房,則是一條「掘頭路」,領展記者會正是位於C房舉行,在房外「掘頭路」示威的示威者,完全沒有影響其他酒店賓客,未知是否領展為示威者特別安排的好場地了。


2017年11月9日 星期四

海濱匯The Quayside 2017-11-09

近期會多D機會經過海濱匯,所以我會影多D相作紀錄,今日先來ㄧ張。



呢個模型同業績佈告有D唔同,可能係初期設計


2017年11月8日 星期三

業績會Q&A 2017-11-08

今日公佈中期業績我好滿意,集結2個Q&A比大家睇,分析員業績會裡,龍哥話700號進度理想(3:35),office可以11月底啓用,而商場就大約5-6月完成,另外特別提到主席話策略檢討做得太慢了,咁樣各位手足同坐係台下比意見的投資銀行顧問要加快步伐了。

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傳媒業績會Q&A 2017-11-08
  問:策略檢討何時有結果,是否打算出售旗下屋邨商場?
  答:策略檢討還在進行,還沒有具體結果公佈。我們看到零售市場已經開始好轉,市場仍然很有活力,我們並沒有看淡香港零售市場。零售市場扭轉了持續將近三年的收縮情況,相信領展的物業組合具抗逆力,會受惠於零售市場的改善。
  問:零售市場好轉,旗下物業續租租金情況?
  答:零售業回暖,我們租金增幅理想,整體物業組合的續租租金調整率為26.8%。平均每月租金升幅為6.7%,停車場每個泊車位每月收入增加11.7%,相信未來幾個月應該更好。
  問:是否有出售部分物業和收購其他物業的打算?
  答:我們一直在留意香港和內地市場的優質物業,我們做策略檢討,不是只考慮出售項目,也會考慮不同方案。若出售專案套現,將會用來償還貸款、回購,或者收購物業,但我們不排除出售任何項目的可能。
  問:近來領展不斷出售物業,是否向地產開發商轉型?
  答:我們一直專注香港房地產基金市場,傳統發展商是買地蓋樓賣樓,我們是發展物業長線收租,模式並不相同。
  問:未來進入加息週期,相關財務安排如何?
  答:我們之前定息債務比例50%,目前已經接近60%,正是為加息週期準備。截至9月底止平均利息成本為2.5厘(effective interest rate)。香港銀行體系資金非常充裕,相信我們的債務情況很安全。


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分析員業績會 Q&A 2017-11-08


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領展資產管理有限公司(「領展資產管理」)為領展房地產投資信託基金(「領展」;香港上市編號:823)之管理人,其董事會於今天公布領展截至2017年9月30日止六個月未經審核之中期業績。期內收益總額較去年同期上升7.4% 至49.49億港元,物業收入淨額上升9.5% 至37.67億港元。領展資產管理董事會已批准每基金單位中期分派121.50港仙,較去年同期分派上升8.7%。 
領展資產管理董事會主席聶雅倫表示:「儘管近年零售市道不景,領展的投資組合持續保持增長,足証其優越的抗逆力。於過去六個月,我們延續此趨勢。香港整體零售市場自2014年以來首度錄得增長,令我們對領展業務前景審慎樂觀。我們正在進行策略性評估,尋求優化投資組合質素及為基金單位持有人創值的更佳方式。我們的目標是探索如何更有效提升增長動力,並為領展未來十年及其後持續取得增長做好部署。」
領展資產管理行政總裁王國龍表示:「在回顧期內,我們繼續錄得強健收益,為基金單位持有人提升回報。業務策略亦取得重大進展,包括將資產管理模式擴展至整個投資組合,完成廣州西城都薈廣場的收購,並把我們創新的作業方式透過科技應用伸展至市場推廣和顧客服務。此等成就將確保投資組合長期保持抗逆力,令投資表現於未來繼續改善。」
期內共完成六個資產提升項目,包括隆亨商場、T Town(前稱「頌富廣場」)、祥華商場、廣福商場、富東鮮活街市及天慈商場。除了提升整體購物體驗和環境外,T Town北翼的提升工程亦透過增加商戶數目及引入新商戶,優化商戶組合。
領展整全的資產管理模式,旨在藉著提高運營效率、優化資源配置和改善顧客體驗,讓每項物業釋放更高價值。該模式於12個月的試行期取得優良成果,有效加強內部及外部的連繫,因此已於2017年10月1日起推展至整個資產組合。
旗下三項內地物業期間繼續表現強健,錄得物業收入淨額3.10億港元,較上年同期增加33.6%。
彌敦道700號商業項目的大樓已租出大部分樓面,承租商戶包括診所、一般零售商、共享工作室/商業中心、美容中心及辦公室用戶,大樓於預計2017年底投入服務。該物業零售基座為年輕購物者提供潮流生活熱點,並已獲旗艦商戶承租。
此項目銳意打破商場只供購物的固有營運概念,為商戶及顧客打造一個屬於他們的空間,充分展現領展的創新方式。
繼宣布摩根大通成為「海濱匯」旗艦租戶後,我們繼續為該九龍東商業發展項目物色租戶,目標為銀行及金融機構、跨國企業及專業服務公司。
領展最近成為負責任投資原則(PRI)的簽署機構,加上一直於聯合國各工作小組積極作出貢獻,確保我們的策略長期創造價值,令持份者受惠。

2017年10月26日 星期四

[轉貼]領展是社會不公義的代名詞

看見一個網友的回應很到肉,分享給大家看。

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領展是社會不公義的代名詞
網友"何許人"回應 :
領匯未買斷前的公屋街市是何等模樣?苟延殘喘,日日沒精打彩地經營,隨心所欲開舖收舖,關門幾日休息去,長者長期佔據舖位,生意不前交付極低租金,導致租金極低亦僅堪糊口的惡性循環,長年經營而不與時並進,是低廉的租金令他們不思進取,懶懶散散。2011年盲搶鹽,街市雜貨店很有人情味不抬價嗎?它們不也是去超市掃貨然後賣貴十倍嗎?與其任由公屋商場爛下去,何不讓新經營者嘗試呢?今天領展街市確用時薪四五十元僱用了大量家庭主婦兼職,人流和營業額租金確是上漲了,財富亦由小部分人奪走了,這在香港是自然不過的事,能者居之,如果沒有這個概念,在資金主意社會生活確是慘痛的。


2017年10月25日 星期三

龍哥電視訪問講經濟

今年六月的訪問,今次龍哥唔講領展, 講經濟。




網購對領展商場有影響嗎?  聴下CEO意見

2017年10月24日 星期二

建華街市率先接受支付寶

香港的第一個“無現金街市”
新華社記者  周雪婷
2017年10月24日07:55  人民日報海外版


  掃碼、支付、拿貨,在內地菜市場已經司空見慣的場景近日在香港也出現了。

  香港寶達街市(內地稱“菜市場”)有了新變化:街市內43家店鋪都架了一台手機或一個二維碼,市民在街市購物時可以使用支付寶付款。這也是支付寶在香港打造的首個“無現金街市”。

  支付寶母公司螞蟻金服與香港街市集團23日舉行合作發佈會,宣佈支付寶與香港街市集團正式開展合作,將香港寶達街市作為先行試點推廣“無現金街市”,並計畫未來在更多的街市接入支付寶服務。

  走入熙熙攘攘的寶達街市,雖然大部分逛街市民還是使用現金交易,但不少年輕人已經在嘗試使用支付寶。吳先生在水果攤買了幾類水果,看到攤位上“滿30元消費減3元”的活動海報後,立即跟店家要求用支付寶付款。

  吳先生告訴記者,他知道在內地街市用支付寶付款已經很平常,但在香港還沒普及。他很高興看見香港的街市也推出了支付寶付款服務,這樣的付款方式方便快捷,他相信這是未來的趨勢。

  水果店鋪“天天鮮果”的老闆黃小姐在本月12日接入了支付寶付款服務,現在平均每天約有20多筆交易通過支付寶完成。她表示,雖然現在使用支付寶的人還是少數,但不少居民看見支付寶推廣的優惠活動都想嘗試一下。她覺得使用支付寶交易有不用找錢、自動入帳、接入免費等優勢,希望未來可以有更多市民使用。

  在發佈會上,香港街市集團總監淩偉業表示,此次將支付寶引入街市,能夠優化街市的經營環境,提升商戶的營商能力及服務素質。香港街市集團未來將更加積極推動電子支付的發展,以配合社會消費模式的轉變。

  支付寶港澳臺區總經理李詠詩表示,街市是非常適合電子支付的一個消費場所。居民在街市消費頻次高,數額小,用電子支付省去了手拿大把零錢的煩惱;而對於攤主來說,居民所支付的金額可以直接打入他們的銀行帳戶,省去了點錢以及去銀行存款的時間,節省了人力成本。

  以港幣付款的“支付寶HK”今年5月推出,首兩周已吸引超過10萬名活躍用戶。現在已有超過4000家知名香港零售商戶,提供“支付寶HK”掃碼支付服務。此外,“支付寶HK”20日新增P2P轉帳功能,用戶可直接透過“支付寶HK”平臺轉帳給其他使用者,進一步享受電子錢包的便利體驗。

  (據新華社香港10月23日電) 



頭條日報

2017年10月20日 星期五

令人噴飯的林Sir言論

林Sir發表文章表示因不滿領展壓榨基層市民,所以去年沽出領展,內文提到 人有「社會偏好(Social preferences)」,指人不只會注重自己利益,也會留意其他人的利益,一些商家為顧及公司聲譽,不會乘人之危加價,賺到盡。沽領展因社會偏好,人性除了不理性情況, 原來也有美好的一面。
但有網友Stephen立即指出: "823上年暑假創新高,沽貨賺錢好合理,無需講到咁高尚情操!哈哈!"
link仔說: 哈哈,我明白了,這就是林Sir美好的一面,真是偉大,令小弟流淚。。。

2017年9月29日 星期五

十大買樓和買舖的分別 - 李根興

最近link仔迷上一個偶像,就係李根興先生,點解?
你睇吓佢幾生鬼就會明白😀
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《十大買樓和買舖的分別》 買樓和買舖有什麼分別? By 李根興 Edwin
第十:  買樓 vs 買舖的供求關係?
第九: 買樓 vs 買舖的知識程度?
第八: 樓 vs 舖的新供應?
第七: 樓 vs 舖的最大敵人?
第六: 樓 vs 舖的時間觀念?
第五: 買樓 vs 買舖的手續費?
第四: 買樓 vs 買舖的感覺?
第三: 買樓 vs 買舖劏契?
第二: 樓 vs 舖的最麻煩所在?
第一: 買樓 vs 買舖的人品種?



2017年9月25日 星期一

旺角700號近貌

旺角700號翻新工程進入最後階段,拆除棚架後,看到了粉飾用的顏色紙,真是期待呀 :)




2017年9月8日 星期五

公營街市真係咁好?

見到蘋果同"乳鴿"都好欣賞公營街市,因此link仔特別到大埔寶湖街市,睇下有幾好 :
1. 論價錢: 我係寶湖買左一斤菜芯12蚊,係太和領展街市只需11蚊,但係寶湖月租只需太和街市的10分之一,租金真係與零售價掛钩嗎?
2. 買完菜,我想係寶湖買豬肉,但係對唔住 嗰個豬肉檔只係上午營業, 佢可能全日只係賣一隻豬,賣完就算 ,下午關門 ,你吹呀,有圖有真相,你地睇吓,呢個畫面喺太和街市係絕對唔容許出現㗎。
如果你係消費者 ,你會覺得邊個街市好呢?




2017年9月4日 星期一

房託基金管理之爭

事實上唔係凡房託基金,就一定賺大錢,管理得好,同管理不善例子就在眼前。
如果我冇記錯,領展的管理費是所有reits中最低的,所以這個亦是領展的賣點。

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春泉次大股東促罷免管理人

2017年08月31日 信報 sina.com

持有春泉產業信託(01426)12.5%股權的第二大股東太盟地產(PAG),提出要求召開特別股東大會,表決罷免春泉管理人,以及採取挽救基金表現的措施。太盟地產認為,春泉現價與其真正價值有極大折讓,春泉管理團隊經驗不足、企業管治失效,以及缺乏增長策略,建議引入管理人內部化模式進行策略性檢討及引進外部監督。

要求開特別股東會

春泉的管理人春泉資產管理由私募股權投資公司Mercuria Investment持有90.2%股權,而Mercuria的股東則包括日本政策投資銀行、伊藤忠商事株式會社及三井住友信託銀行株式會社,並透過RCA Fund持有春泉約27.6%。

太盟地產解釋,召開特別股東大會的三大原因, 首先,春泉的資產淨值高於其單位價格43.6%,反而其他可與比擬房託的股價則平均較資產淨值有3.7%溢價,春泉大幅折讓反映市場對其管理人欠缺信心。而且,春泉的管理團隊的管理動機令人存疑,在須向春泉信託單位持有人問責的高級行政人員和董事中, 不少在Mercuria的持股金額遠遠高於在其管理的春泉。Mercuria有高達36%的收入來自向春泉信託單位持有人徵收高昂的管理費,情況值得關注。

若換管理年省3700萬

最後,管理人缺乏增長策略,並無明確計劃為單位持有人提升價值。例如,最近春泉決定收購英國市郊84個汽車服務站,不但與現有投資組合的性質背道而馳,亦在沒有充分回報理據支持下,讓單位持有人承受不必要的經濟風險,並使每單位的潛在分派下降;管理人削價發行基金單位,用為收購進行融資,

攤薄現有單位持有人的持股價值。管理人一直未有或拒絕聆聽單位持有人的意見,解決一些必要問題。

太盟地產提出三項建議,包括將管理人內部化, 罷免現有管理人,由受託人擁有、新組成的管理公司取而代之,能夠每年節省3700萬元管理費,並避免管理人繼續作出差劣、自利的決策。此外,建議改善春泉的企業管治質素,從外部引進利益與所有單位持有人一致的相關經驗人士,推薦太盟地產資深行政人員Broderick Storie擔任春泉非執行董事。

另外,建議進行策略性檢討,以探討所有可行選擇,有助識別可為單位持有人提升春泉價值的最佳方法。

春泉的管理人春泉資產管理有限公司則回應指出,收到要求管理人召開股東特別大會的函件。根據初步審查,管理人認為該函件所載若干聲明具誤導性,並保留回覆有關聲明之權利。

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基金股東挑戰春泉信託 指股價長期落後 要求罷免日資管理人

2017/8/31

【明報專訊】領展(0823)早年遭基金股東挑戰事件歷史重演,在房託基金(REITs)春泉產業信託(1426)持股12.5%的私募股權基金太盟(PAG)發公開信,要求召開特別股東大會,罷免由日資控制的管理人春泉資產管理,建議將管理權回歸春泉房託本身接手,並且要求派員進入董事會,以及委任專家檢討管治。

明報記者 陳偉燊

春泉晚上發出公告稱,管理人考慮要求公開信所載聲明要準確及不涉誤導,並保留回覆有關聲明的權利。

質疑管理人收購物業時不公正

春泉現時的主要股東為RCA Fund,持股多達27.59%,太盟地產則持股12.5%,為第二大股東。現時春泉的信託管理及物業管理,主要由日本政策投資銀行、伊藤忠商事及三井住友信託銀行間接持股的春泉資產管理負責,同時春泉資產亦在春泉產託持股1.51%。另一日資Asuka Management亦持股5.8%。

太盟公開信中,主要指摘春泉現有董事未能夠向基金持有人交代,亦沒有證據顯示其董事與負責管理春泉運作的公司最終股東Mercuria Investment互為獨立,質疑春泉表現為房託指數表現排行「尾二」,並指責伊藤忠出售英國物業予春泉前,出售其手上Mercuria持股,反映管理人知道今次交易具爭議,但質疑管理人在處理收購英國物業時是否公正。

太盟表示,春泉未有具體策略去改善股價長期表現落後的情况,亦未有好好打理北京寫字樓,令出租率跌3個百分點,比同區物業只跌0.97個百分點,更為落後。因此其動議提出罷免春泉資產管理公司,委任太盟代表Broderick Storie作為非執行董事,並且委任專家檢討財務表現、管治及策略。

股價折讓過大 要求增透明度

Broderick Storie回應本報記者查詢時表示,在發信後至昨天傍晚,未收到春泉任何回應。他稱,太盟早於去年2月增持春泉至逾5%,並且曾經在今年4月及5月兩度去信春泉提建議,均遭拒絕。他認為,若改由春泉自行管理,每年可節省3700萬元費用,改善公司回報。他更透露,除了太盟之外,亦有其他投資者認為,春泉的股價相對資產淨值折讓太大,在管理上應該增加透明度,並且要尋求釋放價值,因此展開是次行動。

2017年8月22日 星期二

[轉貼]購物中心和餐飲, 到底誰綁架了誰?

看到一內地思考文章,最近網購搶去了商場的生意,商埸就用增加餐飲來留客。目前,北京歐美匯購物中心的業態比例是零售占比40%,餐飲占比40%,休閒娛樂占比8%,配套服務占比12%,主要面向的客群是周邊寫字樓辦公人群以及海澱區各大專院校的學生。

到底商埸的40%餐飲,這救命稻草在香港是否也有效呢?


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購物中心和餐飲, 到底誰綁架了誰?

來源:職業餐飲網  2017年05月31日

不止一個從業者抱怨,商場餐飲越來越難做。有些商場,短短一年,50多家餐飲就關了20家,很多門店,週一到週四的客人也少得可憐。越來越多的人在猶豫,要不要撤場。

業內人士透露,在大多數一二線城市,能盈利的商場餐飲只有20~30%,其餘要麼在等待租期到期撤離,要麼在苦苦支撐。

1 購物中心和餐飲,到底誰綁架了誰?

幾乎所有的購物中心都把餐飲作為了招商的救命稻草,“業態不夠餐飲湊”成了招商人員的口頭禪。
從地下一層開始到頂層,幾乎每層都有餐飲的存在,特別是頂層這些最難招商的位置,會設有專門的餐飲樓層,冠以“美食廣場”的稱號。
自2011年起,許多商場被迫開始嘗試加大人流之王餐飲娛樂業的比重,他們想增加客人在購物中心的停留時間,帶動其他業態的消費。餐飲的比重從過去的占值10%,到如今平均占值40%以上。
對於餐飲商家而言,前兩年的狀態是:削尖腦袋進商場。一位餐飲同行坦言:“看到很多餐飲品牌在商場排隊,尤其是外婆家、綠茶等品牌的名牌效應,感覺不進商場就失去了未來的機會。再就是,希望通過進商場開店,快速建立品牌形象和提高認知度。”
加之商場內開店手續相對簡單,又有商場物業協助管理,也是餐企願意在商場開店的原因。
如此的雙方一拍即合,直接導致的結果就是大批量餐飲品牌進商場發展。但是,一股腦進入之後,供大於求的局面讓更多餐飲陷入難以自拔的境地。

而對於社區型購物中心,目前是餐飲的重災區。

一般建在大型社區附近,服務於周邊5公里內的社區居民,面積可大可小,一般在3-4萬平米,受居民購買力和購物中心自身面積限制,業態比較單一,在業態配置上會有電影院、中型超市、餐飲店和少量服裝品牌等。

目前,在國內這類購物中心因服務的居民有限,再加上周邊一般會有直接競爭關係的購物中心,往往人氣不足,特別是工作日,會非常冷清。

目前的狀況是,餐飲商家進入這樣的購物中心,風險相對較大。據調查,石家莊、鄭州、武漢、濟南等多家社區型購物中心,入駐的餐飲店除了幾家保本外,無一例外,全部賠錢。

2 餐飲遭遇同質化“陷阱”救了購物中心,卻埋葬了自己

當購物中心在招商計畫中把餐飲作為主力招商目標時,餐飲業態已經成為繼服裝後,同質化的重災區。

目前,購物中心的餐飲業態都集中在客單價四五十元到七八十元的價格區間,綠茶、外婆家、鹿港小鎮、烤魚等定位類似的餐飲品牌,頻頻出現在不同定位、區位的購物中心中。

這些近期興起的餐飲幾乎成為了老百貨商場體驗升級的標配以及新購物中心開業招商的首選。

因為定位類似,目標客戶群都是同一群體,為了保持人氣,各餐飲品牌不得不打“價格戰”、“行銷戰”,逼迫餐飲不得不低價惡性競爭,甚至很多餐飲品牌靠團購維持經營。

另外,各購物中心之間的招商品牌也缺少差異化。一位餐飲同行說,現在購物中心餐飲業態的重複非常嚴重,基本上目前的購物中心品牌的重複率達到了70%以上。你去哪家商場,看到的、吃到的都是一樣。
如此嚴重的同質化,讓餐飲進入後,經營舉步維艱。

3 餐飲被購物中心“綁架”以強淩弱,牛逼的甲方讓人羡慕

很多已經進駐商場的餐飲企業一定有這樣的經歷:你進入了一家購物中心,生意比較好,如果這家購物中心在相對弱的城市或者位置較差的分店招商,你必須也要“陪嫁”。

連鎖經營的購物中心會這樣綁架商家,要求商家跟著購物中心走,購物中心開到哪裡,商家就要跟到哪裡,否則就會要求商家在其經營的所有購物中心中撤場。

餐飲店也同樣受到這樣的“綁架”。所以,我們看到在有些城市的購物中心,還沒建成,已經有很多的餐飲商家和購物中心簽署了入駐協定,被購物中心大肆宣傳,就是被綁架的結果。
 
購物中心本身因為選址或購物力的問題,明明是大家都能看出來是不賺錢的,商家也要跟著賠錢幹。這樣進入,怎麼可能生意好?

購物中心和餐飲,一對難兄難弟!

4 商場超載,導致分流

據中國產業資訊網資料,2014~2016年,全球在建購物中心面積最大的20個城市中,中國城市佔據13席,截至2015年底,中國已有近4000家購物中心,數量位居世界第一。

中國購物中心過快、過度增長也已成為事實,並且到2025年,全國還有7000家購物中心建成開業,嚴重超載。這直接導致:客群就那麼多,購物中心同質化嚴重、過度競爭,讓各家都吃不飽飯。

皮之不存毛將焉附,餐飲引流能力再強,也無法擴大客群的總體規模,效益不好也就順理成章了。

5 外行進入,經營不善

外行看到餐飲毛利那麼高,總覺得很好賺。你們去看看全聚德、味千拉麵等上市公司的財報,看看他們的淨利率就知道這個行業是不是暴利了。你覺得你一個外行的經營管理水準會超過上市公司?

是的,表面上餐飲的平均毛利率達到60-70%,房租,人工,能耗等管理支出、稅費、別忘了還有一個新型房東:互聯網平臺,逼著你參與同行打折競爭,還要收你手續費,算算你還能留下多少利潤。
 
老手經營尚且膽戰心驚、如履薄冰,新手創業,做好先交三年學費的心理準備。(前提是你還要有交三年學費的實力。)當一個行業進入到高手對決期,就意味著比拼實力與內功。

比視野、比格局、比資金、比人才、比創新能力,如果你一樣都不占優,還能有多少勝算。
 
講一個真相,由於近年來線下實體除了餐飲,也沒什麼生意可做,所以大舉進入的外行推高了房租,人工,食材,能耗成本。

但是由於經營不善,又不懂定位、不懂行銷,於是只會促銷打折。促銷打折就意味著利潤變低,而其他的成本卻越來越高,收入低,支出高,這難道還能賺錢嗎?

6 商場風格調整

當然,商場也沒有束手就擒,而是開始探索轉型,從大而全,向年輕、休閒風、主題化、精品化轉變,更親民,更注重業態創新帶來的高粘性、高趣味性和人流效應。

除星巴克等能保證高流量、自帶年輕態休閒風的購物中心老牌,清除湘鄂情這樣的老態、臃腫,還死貴死貴的餐廳,成為了購物中心改革的必由之路。

既然有新進的品牌,自然有被淘汰的門店。餐飲品牌在被大量引進的同時,又大量關店,也就可以理解了。

7 餐飲自身也在轉型

除購物中心本身的動盪,餐飲本身也經歷著轉型和洗牌。老牌餐飲正被全面逼退,探魚、綠茶等“老菜+ 新理念”的新餐飲,開始嶄露頭角。

同時,餐飲的種類、店鋪雖多,卻也逃不開二八定律的魔爪—20%的餐飲品牌,網羅了80%的消費者。


因為餐飲選擇太多,消費者反而不知該如何選擇,最簡單的方法就是直接選擇常看到的品牌。

而在移動互聯幾乎佔據人們全部資訊管道的今天,只有少數會經營、懂行銷的品牌能出現在消費者視野。也就是那20%的餐飲品牌。

這些品牌正是商場餐飲品牌的主力,商場拿下這20%餐飲品牌,就能收穫80%的客流。
 
也就是這20%,因為更符合時代特徵,有天然吸引資本的潛質,有了資本做後盾,便開始快速擴張,但其中部分品牌,因為沒在供應鏈、管理、品質等方面做好準備,又急速死亡。

就像水貨餐廳的株洲門店,從開業伊始五萬多日流水到關門,只用了短短4個多月。生而燦爛,死得也快。
 
二八定律中的這個“二”,就在這個餐飲快速洗牌的階段不斷輪換,商場餐飲的關店率也就居高不下了。

8 商場與餐企的新博弈

既然購物中心和餐企都在轉型,那麼,此前雙方已經實踐出來的、相對穩定的“契約”,自然在這個天平兩端不斷更換砝碼的時候,左右失衡,無法“續約”。

8.1 商 場 無 奈 漲 租

在巨大的經營壓力下,購物中心只能不斷提高商鋪租金,即使這會得罪日子並不比自己好過的餐企。

2016年第一季度,除深圳外,北京、上海、廣州、天津購物中心首層租金均有所上漲:

北京,897.5元/平方米/月,環比微漲0.2%;上海,核心商圈環比上漲0.3%,至48.6元/平方米/天,非核心商圈環比上漲0.1%,至17.0元/平方米/天;廣州,核心商圈輕微下滑,非核心商圈明顯上漲,平均704.1元/平方米/月,環比微升0.3%。
 
8.2 硬 件 過 時

當然,商場也沒有束手就擒,而是開始探索轉型,從大而全,向年輕、休閒風、主題。

購物中心集中爆發在2010~2014年,一些老購物中心設計建成在2009年左右,當年的經營風格、理念,與現在相去甚遠,人流動線、上下水等硬體設施設計,已經不適於對此要求甚高的餐企。

而要購物中心進行大規模整改,幾乎不可能,小修小補又無法從根本上解決問題。

8.3 餐 企 被 逼 走

受到了戰略重視,卻沒能在戰術上得到對等的優待,餐企對購物中心一邊增加餐企比重,一邊漲租卻無法解決實際問題,意見甚大。

加上很多購物中心還保持著地產商慣有的強勢姿態,大到要求捆綁進駐的招商政策,將頂層最難招商的位置“留給”餐飲,小到停車優惠、積分等,都讓很多餐企詬病。

購物中心的號召力、影響力、背書能力都在下降,餐企經營利潤也持續下降,但卻要負擔更多租金、繼續在不好的鋪位賣力吆喝,眾多餐企不想再為購物中心打工,開始從購物中心撤場。

而購物中心為了保持人氣,仍需繼續擴張餐飲板塊,只能降低對餐企品牌的進駐標準,購物中心對餐企的背書能力再次降低,進而走入惡性循環。

8.4 餐 企 的 應 對

就在這樣內憂外患的情況下,卻依然有20%~30%餐企實現盈利,一些餐企甚至保持天天排隊,日日爆滿。比如綠茶、外婆家,更甚如黃記煌,街邊店不斷遷入購物中心。

 “事實上黃記煌很多玩法都跟隨市場不斷在變,包括菜品設置、視覺形象、選址等,一直在嘗試新玩法。”面對頻頻“變心”的消費者,黃記煌創始人黃耕的方法,是跟著市場一起玩起來。

黃記煌不僅創新出至今不過時的“無油煙、無廚房、無廚師”燜鍋,還不斷改良菜式、形象等,風格年輕。
 
在大家紛紛撤出購物中心的時候,黃記煌憑藉極符合新商場風格的玩法、有噱頭的特色,反而把過去的街邊店,都開進了購物中心。

也就是說,現在的困境並不是無解,而是很多餐企沒找到正確的方法。

同時,不少新開業的購物中心也開始重新審視自己與餐企的關係,對餐企的免租金或補貼裝修等促銷活動正逐漸增多,而且效果尚佳,這些商場與餐企的關係,由此得到了較好的平衡。

可以預見,當餐企洗牌基本完成,而地產慢慢趨於市場化,天平雙方力量漸漸對等,購物中心會在硬體(人流動線設計、上下水等)、軟體(活動推介、優惠力度等)上,將給予餐企更多支援。

2017年8月10日 星期四

領展翻新前工貿署大樓 近半租出

黃國英擔心網購會影響商舖,等大家參考下700號個商舖組合,自己硏究下有冇影響喇。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20170807/57050067

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領展翻新前工貿署大樓 近半租出

香港文匯報訊(記者 梁悅琴)領展(0823)去年2月以59.1億元向政府產業署購入旺角彌敦道700號(前工業貿易署大樓全幢),並斥資約4億元進行資產提升工程,目前已近尾聲,預計明年第一季開業。項目總樓面約28.48萬方呎,其中寫字樓佔約18萬方呎,逾50%樓面已簽約租出及近最後簽約階段,而約10萬方呎商場走中檔吸年輕人,現已租出約40%樓面。

寫字樓屢錄全層租出

領展資產管理助理總經理梁嘉保接受訪問時表示,旺角彌敦道700號總樓面約28.48萬方呎,包括商舖及寫字樓。其中寫字樓佔約18萬方呎,共有15層,由6樓至22樓,單位建築面積由約1,000方呎至全層約11,700方呎,樓層高約3.2米,資產提升工程已近尾聲。他稱,目前已簽約及近最後簽約階段的樓面逾50%,呎租叫價52元,會視乎租用面積、層數來作出調整,現時已有兩至三個租戶租用全層,來自醫務所、美容及上樓舖(如網上訂購提貨點)。

他指出,為方便客流,十五層寫字樓大致分為四個區域,最低五層供醫務所租戶、之後三層供上樓舖租戶、其後四層作寫字樓、最頂三層供美容租戶,此外亦有共用空間租戶,部分是同區擴充。

商場「日韓」元素吸年輕人

領展資產管理(香港)總監江寶欣表示,該項目約10萬方呎商場共有8層,包括地庫、港鐵樓層、地下至5樓,商舖室內樓面由約130方呎至2,700方呎。商場走中檔吸年輕人路線,會聚焦日韓元素,計劃有一個至兩個主要租戶,目前已簽約樓面約40%,包括來自韓國的時裝店ALAND落實租用地庫約1萬方呎樓面,另外亦有一間戶外韓國燒烤餐廳簽定租約。

她指出,經調查發現,到旺角區消費者以本地客為主,年齡介乎18歲至35歲的年輕人,人均消費約600元至800元,因而令他們決定將該商場定位於中檔吸年輕人。她稱,該商場呎租約300元,再按租戶達至指定營業額後再加分成,分成約佔營業額8%至15%,視乎行業而定。以該項目寫字樓呎租約52元及商舖呎租約300元推算,項目若全數租出,年租金收入約4.72億元,回報率約7.5厘。

或補地價連接行人天橋

談到項目吸人流的必殺技?領展資產管理項目及發展主管莊思培表示,項目主要出入口位於快富街及西洋菜街,資產提升工程除翻新物業及更改電梯電腦程式外,亦將以往一直無使用的港鐵站接口打通,估計未來來自港鐵站的人流可媲美銅鑼灣同樣連接港鐵站商場的人流。他又稱,正與鄰近的旺角中心業主商討接駁行人天橋,亦已與政府商討於旺角行人天橋增設一個入口連接項目,或需補地價

2017年7月28日 星期五

機會唔係時時有

機會唔係時時有,趁大時代來臨,趁勢當然不可錯過。
換貨又好,分拆又好,回購又好,總之要做野。

領匯監察facebook

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領展承認評估資產組合 傳標售20商場 市值高達200億

信報財經新聞2017年7月27日

市傳領展(00823)將大舉標售市值超過150億元的20多個商場,為2014年至今5度放售商場以來,規模最大的一次。領展昨天收市後發公告,擬就資產組合進行策略性評估,並已委聘滙豐、瑞銀及戴德梁行協助評估有關領展的策略性選項。領展表示,策略性評估旨在尋求對領展的最佳資產組合,並為基金單位持有人締造更高價值,若就任何資產接納任何建議及訂立具約束力協議時,將進一步公布。

估計短期內公布細節

有消息稱,領展計劃推售逾20個商場,雖暫未有確實名單,但估計涉及市值達150億至200億元,意向把全部標售的物業賣予單一買家,並鎖定目標買家為基金或內地財團。估計領展不會出售核心地標商場,而部分尚未進行翻新的物業則有很大機會被列入標售名單之中,預期日內將公布細節。

領展過往出售商場後,曾因新業主的管理問題惹來外界批評,故是次希望由單一買家承接,或有助確保新業主作長線投資及管理。領展股價昨早先升後跌,並以全日低位61元收市,逆市挫0.8%,成交額2.76億元。

現時投資物業市道暢旺,不少業主放售商廈等資產套現均錄得不俗回報,將於9月中截標的銅鑼灣怡東酒店,市場估值高達300億元,而冠君產業信託(02778)也標售旗下旺角朗豪坊辦公樓,意向價達250億元。分析員認為,領展若一次過標售大批商場,不排除是手頭上有較大規模的投資機會,故急需放售非核心資產變現;也有可能反映市場估值即將轉勢收窄,領展有意率先在高位沽貨獲利。

團體冀政府回購股份

領展昨早於灣仔會展舉行股東會,有部分股東不滿被拒參與會議,只被安排於房間觀看股東會直播,有別於以往可進入會場,向領展管理層直接提問,對該篩選行為表示強烈不滿。

社民連、關注生活工資聯盟及領匯監察約30人到會展門外抗議,指政府有「法定責任」確保公屋居民獲得應有服務,要求政府履行責任,監管商場新買家為居民提供服務及商品,並重申要求政府全面回購領展股份。他們批評領展把公共資產轉售未有監管,新買家只顧圖利,無心經營商場及街市,其後部分人嘗試衝入會展,被保安人員阻止。

2017年7月14日 星期五

機會是留給有準備的人

機會是留給有準備的人
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2017年07月11日
  新浪港股訊 據香港經濟日報報導,回歸20年香港曾遇過不少危機,盈富基金(02800)及領展(00823)均是危機下誕生的產物。
  當年親手帶領盈富上市的王國龍認為,機會來到時只要做足準備把握得好,就能轉危為機,做出成績。
  99年擔任盈富基金聯席保薦人的王國龍,現時為盈富基金監督委員會主席,同時亦是領展的掌舵人。王國龍接受本報專訪時表示,香港每次有危機,就會出現金融創新,98年政府擊退炒家後,將持有的恒指成分股轉化成亞洲(日本除外)首隻追蹤指數基金--盈富基金,05年房委會為了融資而分拆收租物業上市,成就了本港首隻上市房地產信託基金領匯(為領展前身),因此他相信香港只要保持信心,可繼續推陳出新。
  機會到不把握 就不是機會
  盈富基金當年每單位售價為12.88元,昨收市報26.15元,迄今升幅逾1倍,市值膨脹至900億元。王國龍指:‘盈富基金的成功,反映政府將危機變成投資機會。’為了在出售過程中儘量減低對市場的影響,同時對出售所有個股持公平態度,決定將成分股放入一個指數基金再出售,因而變成了今日的盈富基金。
  借鑒盈富基金轉危為機的經驗,王國龍09年加入領展後,便致力將房委會分拆的商場及停車場翻新,相關資產租金大升,領展股價因此水漲船高,以昨收市價60.85元計,上市至今升幅4.9倍。不少分析員更認為,以領展未來數年物業落成期計,股價仍有上升空間。
  領展由最初做物業資產增值,到涉足物業發展,進軍內地市場,業務經營範疇不斷擴大。王國龍稱,領展修改公司章程後,便立即投到商業地皮,又成功在廣州、上海及北京收購物業,絕對與公司準備充足,團隊努力把握時間點有關,如今領展已是多線發展的公司,‘隨時按邊個掣都得’。
  ‘你永遠不知機會幾時來,機會來到,你不把握,那就不是你的機會。’今年5月領展斥46億元收購廣州西城都薈廣場,原來是失而複得的交易。王透露,廣州項目數年前已看過,但當時受章程所限不能收歸麾下,今年再現買入機會,公司又財政穩健,故很快便決定收購。
  港經濟可藉大灣區 再闖高峰
  領展在本港之外的版圖不斷擴大,但王國龍指,領展大本營始終在香港。他認為,香港仍有很多業務可以做,包括資產增值、翻新旺角工貿署大樓、興建九龍東商廈海濱匯等,同時大灣區概念對本港經濟有很大幫助,當香港與深圳連接後,發展版圖便大得多,就像澳門有橫琴及珠海作後盾,只要時機成熟,香港經濟可藉以再闖高峰。
  “大灣區是全世界都無見過的概念,美國有紐約、洛杉磯及舊金山三大城市,大灣區有香港、深圳及澳門,不同的是大灣區3個城市均可於1小時內到達。”王國龍指,領展也看好鄰近深圳的新界西北區域,加上覆蓋新界西的西鐵發展愈益蓬勃,故領展經營策略也是首先翻新新界西商場,如屯門蝴蝶商場、屯門H.A.N.D.S.等。

2017年7月8日 星期六

領展慳皮、縮骨、賺到盡

DAB : 領展慳皮、縮骨、賺到盡
Link仔 : 點講呢... 三個字 : 我鐘意 😄😜


民建聯問卷揭領展停車場弊病:年年加價服務差
時間:2017-06-15 14:30:49
來源:大公網

  大公網6月15日訊 15日,民建聯沙田支部召開記者會,公布領展停車場意見調查結果,立法會議員葛珮帆及五位區議員出席。調查顯示領展停車場存在服務素質差、設施不完備等問題,葛佩帆等人提議領展凍結租金三年等意見措施,並要求「競爭事務委員會」介入調查。

  民建聯沙田支部召開記者會,公布領展停車場意見調查結果。
  5月28日至6月10日,民建聯沙田支部透過街頭訪問及網上問卷形式了解車主對領展停車場的意見,有效受訪者223人。受訪者中超過八成是領展停車場月租用戶;有77.13%的受訪者使用領展停車場3年以上,並有90.13%的受訪者駕駛私家車。
  在這群受訪者中,五成五人(55.2%)「不滿意」或「非常不滿意」領展停車場的服務質素;超過五成人認為領展停車場的車位指示不夠清晰(54.7%)及閉路電視覆蓋不足夠(54.7%)。同時,又近九成受訪者認為領展停車場收費貴。
  此次問卷顯示,有非常多的受訪者表示「領展」停車場保安服務欠佳、車位指示不清晰、閉路電視覆蓋不足。但卻年年加價,已到大家難以忍受的地步。民建聯沙田團隊提出三項希望與建議:
  其一是要求「領展」改善設施,凍結租金,推出優惠。具體來說,就是要增加泊位顯示器,維修車場墻壁天花,更新殘舊設備,增加車場保安人手。並希望凍結租金三年,並推出長泊折扣優惠。
  其二是希望新政府、新作風、新方法。希望新政府上任後,採取切實可行的措施為市民推倒「三座大山」。
  其三是要求「競爭事務委員會」介入,主動就領展停車場的經營及運作模式是否違反《競爭條例》進行深入調查,並盡快向公眾公佈調查結果。

Link REIT looks to China for opportunities

CEO : 我們真幸運能夠早一些平價買到九龍灣辦公大樓地皮

Link REIT looks to China for opportunities
CNBC  Duration: 02:40 6/8/2017
George Hongchoy, CEO of Link Asset Management, talks about the company's diversification into the property development space and expansion into China.

The Pulse:Studio discussion with CEO

一年多前RTHK特輯,比大家參考一下。
The Pulse:Studio discussion with CEO of The Link REIT, George Hongchoy
RTHK 香港電台
發佈日期:2016年4月8日

2017年7月6日 星期四

領展大山移除 - 湯錦標

進一步印證了領展賣物業有無數好處。

王國龍 (領展年報 2016/2017) P.17 提到:
於2017/2018年度,我們將繼續利用我們的增長動力,從現有物業組合攫取價值,同時發掘機遇以進一步精簡物業組合及實現長期增長。

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領展大山移除
July 5, 2017
湯錦標 《英文虎報》The Standard 總編輯

港鐵(0066)主席馬時亨最近特別風騷,因為特首林鄭月娥上任前講過的「三座大山論」,正在逐一解決,林鄭日前同傳媒高層茶聚時更打開口牌,說同馬時亨談過,用港鐵派息作為補貼港鐵長途車費之用,此計劃一旦落實,港鐵車資問題這座大山等同即時消失,對港鐵股東絕對是一件好事,繼可加可減機制已獲解決後,股東起碼不用心掛掛幾時政府又有新招打壓。

至於另一座大山強積金對沖爭議,之前梁振英政府開行turbo找尋解決方案,雖然方案未獲勞資雙方接受,仍然唔湯唔水,但林鄭只能順著路軌前進,尋求各方同意撤底取消對沖的最大公約數。

最後一座大山,即領展旗下商場及停車場的租金爭議,複雜性本來不下港鐵,事關這些問題直接影響民生,領展在社會的形象難免較負面。但世事無絕對,新特首在前兩日的傳媒茶聚中,講了一段領展股東會非常想聽的說話,只是當日新聞太多,領展新聞被埋沒一旁。

這個傳媒吹風會,我也在場,林鄭講述領展大山問題的最新政府立場,其實非常明確,絕不含糊。基本上,三座大山之中,她承認領展問題最難處理,而且可做的事情已不多,她說「揾云晒櫃桶底」,也找不到處理領展問題的好方法。林鄭指領展已將不少資產售出,屬商業行為,政府難有意見,最多可以做的,就是通過房委會自行興建更多公營街市,政府亦可多建設施,包括地下商場及停車位等。

根據個人觀察,林鄭是回歸後多屆政府中,說話比較直接坦率的一位特首,對於領展的棘手問題,她算說得夠白了,如果像當年八萬五政策時,當遇到反對聲音日增,特首的應對辦法是不再談論政策,便自行理解為政策已被取消;林鄭很不同,既然領展在現有法規上找不到解決辦法,她會直接說難處理,因為事情拖拖拉拉,對各方包括領展東股均沒有好處。

其實所謂大山論,亦是一個相對詞。從另一角度,領展是林鄭面對的大山,其實林鄭亦是領展面對的一座大山,領展停車場加租,甚至領展已售出的停車場加租,相信仍繼續在社會上給領展引火燒身,但只要不見新任政府對領展殺氣騰騰,領展的股東大可同港鐵股東一樣,在大山問題上舒一口氣。

2017年7月5日 星期三

來認識領展主席聶雅倫

來認識我們的主席




聶雅倫的成功秘訣——熱愛香港的領展非執行主席

「會計可能是一個明智的職業選擇」,提出這個建議的是他父親 ── 一家碼頭裝卸公司的董事。
專欄:會計群彥 作者:香港會計師公會 日期:2017-07-02
撰文:James Kelly;圖片:領展提供
曼徹斯特 會計 社會研究 聶雅倫 領展簡短網址已複製

33年後,聶雅倫對香港這個第二故鄉的熱情並沒有減退,正如他依舊熱愛挑戰。

領展資產管理有限公司(Link Asset Management Limited)非執行主席聶雅倫(Nicholas Charles Allen)半生都在香港度過。正如他所述,他不僅愛好打高爾夫,也酷愛挑戰。

1983年9月,朝氣蓬勃的年輕會計師聶雅倫到達香港時,恰好是這座殖民地城市歷史上尤為瘋狂的一周。這一周,政府將港元與美元掛鉤,股市暴跌,幣值波動,城市中充滿不確定的氣息。

33年後,聶雅倫對這個第二故鄉的熱情並沒有減退,正如他依舊熱愛挑戰。作為領展資產管理有限公司的非執行主席,成為領展房地產投資信托基金的舵手。領展是亞洲最大的房地產投資信托基金,其物業組合包括香港、北京及上海的商場、鮮活街市、停車場和辦公室物業等。

生於英國的聶雅倫獲得曼徹斯特大學經濟與社會研究榮譽學士學位。他現在是曼徹斯特大學香港基金會董事會成員,積極聯絡該校3000多名香港校友。

「會計可能是一個明智的職業選擇」,提出這個建議的是他父親 ── 一家碼頭裝卸公司的董事。

走出非洲

1977年畢業後,聶雅倫搬到倫敦,在永道會計師事務所(Coopers & Lybrand)做實習會計師。盡管他喜歡倫敦的生活,但也喜歡借審計石油與天然氣資產的工作之機出差,到安哥拉、也門和加蓬旅行──即使是對最有經驗的會計師而言,這些地方也仍極具挑戰。

聶雅倫說:「我選擇會計這一行,不僅因為這是父親的要求,還因為我感到它為我進入商界打下良好基礎,讓我充分了解商業運作。它的全球性令我有機會出差,這方面吸引了我。」

「這一行的工作內容在哪個地方都類似,因此我一直打算在倫敦工作一段時間後到國外任職。」

成為審計經理後,他得到了在永道會計師事務所香港分部工作的機會。

當時,永道在銅鑼灣新寧大廈的分部有約300名員工。或許是職業命運的安排,聶雅倫後來成為希慎興業有限公司董事(新寧大廈的業主,該大廈已被拆除重新再建),直至近期離任。

「我很幸運,能在香港這個大城市工作,又恰逢中國內地改革開放,使會計業蓬勃發展。會計師事務所在中國內地設立辦事處,開始提供內地極需的會計服務。」

1998年永道與普華(Price Waterhouse)合並為普華永道會計師事務所(PricewaterhouseCoopers)後,員工超過了2,000人。聶雅倫說:「總部設於香港的會計師事務所在中國內地開設分支機構。當中國政府試圖讓國有企業成為上市公司,接受市場的嚴格監管,從而建立新的管治氛圍時,這些會計師事務所正好為中國大公司提供審計服務。」

2002年,安達信會計師事務所(Arthur Andersen)在香港和中國內地的分支機構加入了普華永道。從那時起,聶雅倫的主要客戶有聯想、太古公司和香港賽馬會。

他續說:「我負責鑑證(審計)業務。這個部門業務廣泛,涵蓋香港和中國內地12個辦事處,共5,000人。我作為香港會計師公會會員的身份使我獲得了經營企業以及照顧客戶的經驗。」

聶雅倫:「我很幸運,能在香港這個大城市工作,又恰逢中國內地改革開放,使會計業蓬勃發展。會計師事務所在中國內地設立辦事處,開始提供內地極需的會計服務。」

意料之中

2007年,聶雅倫從普華永道退休,時年53歲。「當時的退休年齡是55歲,但我認為我應該早點退下來。」接下來兩年,聶雅倫醉心於他愛好的高爾夫球,努力降低自己的高爾夫差點。「沈迷高爾夫是健康的,它可以避免工作過勞。」他現在的高爾夫差點是12.3。

他喜歡香港的球道,就如很多公司的董事會也喜歡他一樣。2009年,聯想、中電控股和希慎興業與他接觸,後來他以獨立非執行董事的身份加入了這些公司的董事會。

「從普華永道退休後,我能繼續在感興趣的商界工作。我認為,如果我從事的不是會計業,就不會有這種機會,因為當你從事會計業時,就很容易獲得需要這種專業知識的董事會邀請。」

聶雅倫在普華永道的最後10年,負責法務會計和訴訟支援,並經常以合夥人的身分在用於法律事務的報告上簽字。離開普華永道以來,他接了幾項此類工作。「也許,這就是我退休生活的一部分,我覺得保持忙碌、生活充實和動腦筋是很重要的。除非你完全著迷,否則你不能把所有時間都用來打高爾夫。」他說。

去年2月,聶雅倫被任命為領展的董事,並於4月接替蘇兆明(Nicholas Sallnow-Smith)出任董事會主席,任期為9年。他的任命是在全球招聘後作出的,聶雅倫接受了「八、九次」面試。

決定接受這個職位很容易。「我一直對香港發生的事感興趣,而且就領展而言,當我在普華永道擔任負責鑒證業務的合夥人時,領展就是我們最大的上市公司客戶之一。我不僅見證了它的誕生和茁壯成長,還見證了它在那段時期的公眾形象。」

領展房地產投資信托基金是在香港上市的首家房地產投資信托基金,現在它是亞洲地區最大型的房地產投資信托基金,也是全球市值以零售業務為主最大的房地產投資信托基金之一。領展房地產投資信托基金由私人和機構投資者所持有,2005年11月25日起在香港證券交易所上市,並且是恒生指數的成分股。

領展房地產投資信托基金持有的投資組合包括在香港約1,000萬平方英尺的零售鋪面、約72,000個停車位和開發中項目,以及中國內地約180萬平方英尺的零售和辦公室物業(截至2016年6月)。

根據領展截至2016年9月30日止之6個月未經審核中期業績,其總收入上升10.1%至46億港元,房地產凈收入上升11.1%至34億港元。其賬面總資產略低於1,700億港元。

領展在香港社會中也佔有獨特地位,由於其業務遍及香港,並與租戶和顧客廣泛接觸,因此經常受到嚴格的公眾與媒體監督。

聶雅倫充分意識到主席職位面臨的挑戰。「作為一名獨立董事,你坐在桌子的另一側,偶爾像扔手榴彈一樣拋出一個問題,讓管理層和董事會主席來處理。 當你是董事會主席時,盡管你不用做出行政決策,但你必須解決這類問題。從責任上講,這是進一步的承諾,你不能說幹就幹,說不幹就不幹。你必須投入其中,對領展這樣一家受人矚目的公司而言尤其如此。」

老式風格

按照他當審計師的做法,聶雅倫喜歡──用他最喜歡的詞語之一來描述,「多方驗證」──從幾個不同的視角了解情況,看看它們是否彼此相符。這意味着與行政總裁王國龍保持牢固關系,除了定期討論外,他每周還要和王國龍開一次90分鐘的一對一會議、在會議外與其他董事交流,並通過一系列午餐會了解管理團隊以外的領展高級員工。當然,也要進行實地考察──迄今為止,聶雅倫已經實地考察過約40個領展的資產。

「我們都有審計師風格。我的審計師風格就是事必躬親。這可能是一種稍顯老式的審計風格,因為如今的審計可能比以前更依賴填表。」

聶雅倫認為,這種傳統的事必躬親方法是審計委員會主席和內部審計師的做法。「我希望我的內部審計師能讓不同層級的管理人員都能輕鬆地拿起電話打給他,說:『嗨,我這裏出了點問題』或『我認為我可能遇到了點問題』,而不像打給當地警察局自首。」他說。

「作為審計委員會主席,我努力確保內部審計師在公司內廣獲交流機會,並受邀參與合適的討論。這對我來說這十分重要。」

回報

聶雅倫也對會計業和他半生為家的這座城市心存感激。

他感謝香港會計師公會為他的職業提供機會,因此出任公會企業管治工作小組成員。

聶雅倫亦是願景2047基金會(Vision 2047 Foundation)主席,這家基金會初建於80年代中的「黯淡前景」期,由有影響力的香港人物組成,旨在回應主權移交之前的問題。他將其形容為「一個主要與外國來賓會面,坦誠解答其關於香港現狀問題的交流小組。」

33年以來,聶雅倫始終是香港的強力擁躉。「我是香港的忠實粉絲。」他說。「它已經成為我離開倫敦到這裏工作時希望它變成的樣子。領展在這裏經營的商場和鮮活街市,這樣的公司代表了香港重要的一部分,因此擔任其主席一職並繼續為香港出力是我的榮幸。」

聶雅倫:「我是香港的忠實粉絲。」

原刊於香港會計師公會官方雜誌A Plus 2017年第1期。

2017年6月14日 星期三

今日路過700號

700號進度看似不錯,已掛招租牌~ This is Our Place,物業用新潮顔色配搭,黃加藍。
大厦旁的公共天橋擴建越過彌敦道工程已經開展,會將對面人流帶入大厦,真是期待的700號😉
700號有D乜,自己睇 http://www.linkhk.com/NR700/zh/index.html#main

2017年6月9日 星期五

領展2017-03業績會分析員Q&A

領展全年業績截至2017年3月31日止年度業績會,最後的分析員Q&A當然要看了。

全年業績截至2017年3月31日止年度業績簡報
於2017年6月發佈

上海領展企業廣場獲得LEED認證



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CBRE助力領展企業廣場獲得LEED-EB鉑金級認證

2017-04-01
日前,領展企業廣場與CBRE聯手再創綠色建築認證新高峰。領展企業廣場委任CBRE為其提供綠色建築認證諮詢服務,並成功取得美國綠色建築委員會(USGBC)頒發的LEED EBOM既有建築運營與維護鉑金級認證, 使領展企業廣場成為2017全球首個最高分89分獲得LEED EBOM鉑金級認證既有建築。

2017年5月31日 星期三

澳門-電子支付引入街市的反響

澳門政府想推行街市電子支付買餸,各方反應不一 :
(1) 攤販反應激烈,認為電子支付的安裝和使用費是一筆負擔。
(2) 買餸長者,未必懂得電子支付,用現金較實際。
(3) 大部分市民表示歡迎,因引入多一種支付方式,到街市買餸較方便。
(4) 民政總署,為配合社會付款模式的發展,鼓勵攤販考慮引用電子支付服務,以優化經營環境,能提升攤販的營商能力及服務質素。
(5) 學者不擔心技術問題

當內地小販已經用微信買1蚊魚蛋的時候,香港街市是否要向前行一步呢?
領展已經行了一小步,希望能再行多一步,推一推。

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2017年5月30日 星期二

領展又一勁粉絲 - Starman

見到Starman兄出文講現金流的重要性,雖然文中冇提領展,可能我是領展愚忠粉絲,會不隨意地將其套入文中,感覺全文好像在介詔領展,所以推介823 粉絲看:

「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (一)

強化資產> 強化現金流(租值)> 提升資本化估值> 產融結合> 現金流再投資

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【領展做鐵膽】27歲賺第一桶金 投資博客教點樣揀信託基金

一分鐘看領展


今天放假細看企業影片 : 領展的品牌發展及市場推廣策略,原來精髓就在全片的頭一分鐘,我cap左比大家研究研究

思考問題 : 點解要將領展同澳洲Westfield , 新地 , 地鐵比較 ?

傳媒曾於2015年為我們網友向龍哥安排提問,當時龍哥回答了一些重點,我們可能在此找到答案 :
  •  世界級就是找全世界管理商場擁有商場投資物業的基金或公司,它們怎樣做,我們要用這標準衡量自己,做到更好。持續發展,管理水平,業務增長,這些指標去帶領團隊。
  •  我們理念是想做世界級,但目前只達亞洲級,有啲野未做晒,但不只是我一個人,我們的團隊有一個好大的空間去發揮,我們冇家族在背後,不用扶助家族的成員,亦不用受始創人指點,作為一個專業的管理人,很少有機會有這樣一個機構讓我們去運作.我相信同事們他們的專業滿足感是高的,仲有咁多野未做,現在起的樓宇起碼2019年才建成,仲有好多新野,才剛剛去中國,領展是很年輕企業,這些年才學了怎樣去做好盤生意,我們現在才有基礎去發展做多啲,去第二度做,將我們理念帶出去。

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圖 1

圖 2

圖 3

領展管理團隊


影片 : 領展的品牌發展及市場推廣策略
藉品牌及市場推廣活動,連繫好生活

2017年5月25日 星期四

領展甜品賀60大洋

今日食完午飯,睇到愛股同2位港人一樣勇闖高峯,所以特別制了甜品一件賀領展60大洋😀



2017年5月18日 星期四

[蘋果]譚仔和領展的政治論述

很有趣,蘋果最近關於領展的文章好像貼近現實了,但HK01有部份記者却開始蘋果化。

領展改裝「劣跡斑斑」 新街市賣生蠔化身「水族館」 趕絕小商戶   香港01
經營近廿載的何文田街市將於9月「大翻新」,對於領展旗下商場或街市營業的小商戶而言,大幅加租然後無奈結業,幾乎是大家近年都要面對的共同命運。

立法會十三題:香港房屋委員會的整體承租街市

立法會十三題:香港房屋委員會的整體承租街市

  以下是今日(五月十七日)立法會會議上梁美芬議員的提問和運輸及房屋局局長張炳良教授的書面答覆:

[AM730] 帶老婆去購物 - 置富嘉湖

帶老婆去購物
2017-05-17 湯未生
am730

photo source
上周六,未生需要和怪獸老婆去置富產業信託(778)旗下置富嘉湖的茶樓和怪獸老婆家人吃午飯。喝完茶後,眾人陸續散去,因為下雨的關係,未生和怪獸老婆因沒有帶傘,為避雨,把商場各處逛了一圈,最後因怪獸老婆不斷購物,使未生快破產了,所以決心把這題目寫好賺錢。


置富嘉湖前稱嘉湖銀座,在1999年落成,商場分為兩大部分,旁邊設有天水圍暫時唯一酒店嘉湖海逸酒店。根據原來的城市設計,附近是西鐵和巴士總站,旁邊是天水圍公園,格局非常龐大,有一個大商場的氣派,但是後來卻因為西鐵延至屯門,導致後來的規劃錯位,未能成為整個天水圍的中心,人流未能聚集。未生憶起2000年代初曾去過商場,1樓是很大的冒險樂園,2樓是食物廣場,3樓是整層的百佳超級市場,但人流不太多,加上商場的通道非常闊,竟有些空蕩的感覺。


在2013年8月,置富產業信託以58.49億元向長實購入嘉湖銀座的商場部分。這幾年間,天水圍圖書館搬走了,換上一些新店舖,令人耳目一新,酒樓翻新了,分割為兩家食肆,加上把散舖換上一些連鎖餐廳,部分洗手間也有更新,感覺有些好轉,租金估計也有一定上升。據置富產業信託的報告,該商場2016年租金收入為置富產業信託之冠,達2.646億元,較2014年度的2.186億元,增21%,估值68.81億元,增約18%,成為收入增長主要動力。


未生當日逛商場所見,永旺(984)在Living Store旁邊的非常殘破小型遊戲館Molly Fantasy竟然爆滿,且戲院已多年沒有翻新,娛樂設施嚴重缺乏。另外,商場扶手梯也常常故障,往洗手間的通道和洗手間的設計非常陳舊,設計也有很多為了增加租金收入,因而分割得沒有大商場氣派,產品雖非常廉宜,但完全沒有吸引力,空置店舖也相對偏高,另外兩個商場中間沒有地道或有蓋空間,下雨會很狼狽,相對領展(823)天盛商場、T Town和天一商城差遠了,作為區內龍頭商場竟破落至此,非常可惜。側聞該商場需要進行3年的資產提升計劃,希望能改善缺點。


未來在天榮站物業落成,加上天水圍人口和消費能力向上,置富嘉湖如果有能力抓緊這個機會,努力提升商場檔次,或會因地利成為區內龍頭商場,租金應可提升最少一倍,加上現時其負債比率低及高沽低買的作風,相信其「收購、提升、出售」的商業模式可持續,未來租金增長空間大,可長線持有。

2017年5月11日 星期四

【東周刊】無王管 狂加租 車主大控訴 領展公屋停車場撳住搶

【東周刊】無王管 狂加租 車主大控訴 領展公屋停車場撳住搶
2017/04/24

公屋車主近日充滿怨氣,矛頭直指坐擁逾七萬個車位的全港最大停車場業主領展(0823)。本月初,領展旗下車位開始大幅加租,當中私家車平均加幅接近一成,不少收費拍得住私人停車場,旋即引發大批車主強烈不滿。尤其靠揸車搵兩餐的草根車主,由於區內別無選擇,怒斥領展猶如壟斷撳住搶。

行政總裁王國龍上場六年,領展股價已翻了兩番。造就一千二百多億市值的,其實是不斷使出奇招賺到盡谷高股價。領展早幾年已將多個屋邨停車場由月租「固定位」變成「浮動位」,表面上提高車位使用效率,背後是「搾乾」車主搶奪更多租金收入,甚至為日後拆售「整靚盤數」。

隨着本港私家車發牌數量年年上升,公眾車位供應卻逐年下跌,領展吼準供求失衡帶頭瘋狂加租,全港停車場勢將爆發澎湃加價潮。

領展旗下青衣長發廣場停車場,月租由去年兩千九百一十元,狂加至三千二百三十元,加幅接近一成一

被候任特首林鄭月娥點名要擺平的民生「三座大山」之一的領展,在她當選後急急發出聲明祝賀「示好」,強調會「繼續緊密合作,服務社區」。

然而林鄭尚未埋位,領展卻率先投下一枚民生「炸彈」,旗下公屋和居屋停車場以營運開支上漲為理由,今個月開始大肆加租。其中私家車平均加幅達百分之九點八,貨車及電單車則約加百分之五,遠高於通脹水平。

受影響的車主,不排除小部分屬公屋富戶,但更多是自力更生的貨車司機、的士大佬和小商戶等草根階層。領展瘋狂加價,變相趕絕搵食司機,飯碗隨時被打爛。例如青衣區的長發廣場停車場,月租由去年兩千九百一十元,狂加至三千二百三十元,加幅接近一成一,相當乸脷。

趕絕搵食司機
揸小型貨車搵兩餐的長發邨居民賴先生,焗租了長發車位十多年,最終頂唔順離場。他怒斥領展接手後,年年瘋狂加租。「最初月租一千兩百蚊左右,之後年年加,近年加得愈嚟愈狼!上年加到兩千九百一十蚊,心諗應該到頂啩?點知佢今年又再加!公共屋邨停車場要三千幾蚊一個月,畀都要畀得心甘命抵先得o架,三千幾蚊夠租兩間公屋啦!

由於負擔不起租金,賴先生惟有冒險將貨車泊街邊。「架車用嚟搵食,跑幾多轉先夠畀租?我住長發邨,附近長安邨又係領展場,月租一樣加到三千幾,邊有得揀?根本負擔唔到,所以無再租,焗住泊街,結果畀人抄牌!」

同樣大加特加的將軍澳區,不少車主亦怨聲載道。租了寶林邨車位七年的陳先生,對於領展年年加價只能無奈接受。「啱啱由二千五百蚊加到二千七百二十蚊,加幅接近一成。自己返工路程遠,養車有實際需要,唔通賣車咩?」

最令車主勞氣的,是領展一面撳住搶,停車場質素卻無改善。陳先生投訴寶林邨停車場有不少「死角位」,閉路電視根本拍攝不到。「試過架車畀人劃花,向管理處反映,一齊翻睇錄影帶,先知原來有唔少死角位!加上現時成個場都係月租流動車位,平時要同人鬥快霸『靚位』。唔好彩泊正死角位,成晚擔心到瞓唔到覺!」

車主勞氣領展一面撳住搶,停車場質素卻無改善。有車主投訴寶林邨停車場死位多,刮花無得賠。

將軍澳淪重災區
現時將軍澳可說是全港車位嚴重不足的重災區之一。西貢區區議員方國珊表示,區內車位最少短缺達一千個,造就領展不斷加租賺到盡。例如調景領的健明邨,私家車車位月租由二千六百三十元,加至二千九百二十元,加幅達百分之十一,相當誇張。

「領展無論係街市抑或停車場,一直都係租金貴、管理差!屋邨居民消費能力有限,但係要承擔巨大加幅。我哋之前多次提出反對,領展都係態度照舊!」方國珊說。

雖然領展將區內屋邨的「隨意泊」車位月租,由七百四十元下調至六百九十八元,方國珊批評只是「小恩小惠」的公關策略。「隨意泊只係畀時鐘停泊未滿時使用,唔保證有位,只有小部分日間停泊車主受惠。」

提起領展停車場租金貴兼管理差,住在李鄭屋邨的梁先生有切膚之痛:「領展管理嘅停車場,差過以前房署一百倍!

走進李鄭屋邨停車場低層,只感覺陰陰沉沉,還有一股垃圾味。梁先生苦笑道︰「停車場喺正垃圾收集箱隔離,平時唔多見有人定期洗地,晚上就勁多老鼠走嚟走去!搞到我唔敢泊架搵食貨車喺地下嗰層。夏天就快到,畫面實會好震撼!」

【信報月刊】政府錯配釀短缺 車位跑贏樓

【信報月刊】政府錯配釀短缺 車位跑贏樓
 2017-05-09

筆者近月翻查不少成交紀錄,車位的升幅並不比樓差。2010年將軍澳站附近的將軍澳廣場車位還是30多萬,6年後的今日已經高達180萬,6年升6倍,很可能跑贏不少樓宇升幅。車位入場費豐儉由人,數百萬至數十萬不等,投資者可按自己的資金水平再選擇適合的車位進場。--投資達人洪龍荃

今時今日的車位實際上是過去樓市十年的翻版,因為政府沒有根據車輛實際需求去調整車位供應,導致長時間內需求增長大於供應,令價格持續上升。

本港現時私家車數目已突破50萬輛,每年增長幅度達5%。據運輸署資料顯示,截至2016年中,本港登記車輛數目約69萬,而車位數目僅約64.5萬,已經出現供應不足的情況。

更甚的是,政府在壓抑市民買車需求時,藥石亂投,竟然降低地契上所規定的車位和單位比例,以往很可能3至4個單位便有1個車位,現在則改為10戶爭一個車位。

再者,政府更改規定,地產商在將住宅發水時,停車場的樓面要重訂計算方法,只有在特定情況下,在地面上興建停車場才可以豁免全部或部分的樓面;而如果將停車場設在地底,又會增加發展和管理成本,因而降低了地產商興建停車場的意欲,令新屋苑的車位更加難求。

執筆之時,政府再次「加辣」, 打擊大戶買家以「一契多伙」形式用一份買賣合約一口氣購買多個新盤住宅單位。筆者不知道此招是否能為樓價降溫,只知道聰明錢必定會加速轉投不受限購、不受高印花稅所打壓的非住宅物業,即是車位或工商鋪。

另外,最近翻開報章,我們都不難看到各類型停車場的泊位價錢在新一年繼續提價。筆者曾經翻閱領展年報,基本上每年領展的停車場租金均上升超過10%,而當我們再細心查看領展車位的平均估值,我們更會發現數字上升速度驚人,平均每2年就升1倍。現時領展旗下車位2016年最新平均估值已經超過40萬,試問一般私人藍籌屋苑車位怎會不值過百萬呢?

不過,車位的透明度遠比住宅要低,而且有很多隱藏的因素會影響車位價格,因此筆者建議入場前必定要先做好研究,以及作出實地視察,千萬不要「人買你買」。

2017年4月20日 星期四

2017年4月13日 星期四

與其背負社會責任,不如另找商機

社會上有些政棍及保育狂經常批評領展 :
如果領展持有物業 > 壟斷市場
如果領展賣出物業 > 無承擔,不負社會責任
既然如此領展賣出舊物業,再買入新物業,應該是最好選擇,因為此舉可封此等人嘴吧。

陳蓓敏講得好:與其背上社會責任,倒不如明碼實價尋找回報商機

另外新facebook作者四道牆以外 連發4文,指出保育狂的可笑,食環署的不長進,房委會大本型扶助小店的失敗,誰付真金白銀改善長發街市,值得一看。

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陳蓓敏:領展追求回報策略可取
2017-04-13 on.cc

[選段]
領展房產基金(00823)日前宣布以45.75億元購入位於廣州市荔灣區的西城都薈廣場,年租金回報率為約4.7%。是項收購為於內地第3個項目,其他兩個項目位置在北京和上海,可見領展於內地的收購傾情大城市優越位置。

消息公布後,基金價格曾回軟低見55.05元,料部分投資者不認同集團做法,擔心未來回報率和匯率問題等。集團去年把5項商業物業以36.36億元出售,換入內地項目亦無可厚非,與其背上社會責任,倒不如明碼實價尋找回報商機。建議吸納,目標價60元,止蝕位53元。

鴻昇證券資產管理部董事總經理 陳蓓敏

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邵志堯:領展盡顯新陳代謝功能
2017-03-02 on.cc

領展
資深測量師邵志堯在東方產經「邵看風雲」專欄中表示,「新陳代謝」(Metabolism)這個名詞是指「生物體不斷用新物質代替舊物質的過程。」在日常生活中,也則指新事物不斷產生發展,代替舊的事物。

恒指便是一個很好的例子,50隻成分股裏面,每隔一段時間便需要作出檢討,把一些表現不好或代表不了那個時代的股票換走,換來更有代表性的。

30年前的恒指成分股如森拿美、第一太平、南聯實業……已退出,換來了更能反映中國經濟的中國移動(00941)、四大內銀和騰訊(00700)等,新進來股票的增長和市場佔有肯定有代表性,這就是恒指的新陳代謝,自我完善的功能。

作為一個企業,若果沒有新的和好的作更替,便會步向死亡。企業可以有三方面的新陳代謝,分別是人才、業務和資產。領展(00823)便是一個很好的例子。

領展是把所有房屋署旗下商業物業匯聚一起,由公營化轉為私營,引入了零售市場經營的專家,把從前一些經營得不太好的商場重新弄好,引入更加有效率的零售商。雖然很多人會說失去人情味,但筆者卻發現舊有租客商品的售價不會比新租客低,而新的租金卻較舊的多很多。

此有兩個可能性,一是舊租客的效率太低令盈利率低,或是舊租客佔了很大租金的便宜,舊有房屋署沒有把關好。若低租金換來低的貨品售價還說得過去,但售價卻和其他私營商場相若,這些「人情味」便是建基於納稅人的補貼,市民值得深思。

領展近年也作了業務的更新,投入內地的商場,在北京和上海便購入了優質的物業,由只集中香港市場增加了中國元素──地區多元化。

領展由於在成立的第一天便帶有原罪,要在舊有的商場作翻天覆地的翻新工程,肯定會受地區政治勢力阻撓,與其花精力和他們糾纏,不如售給其他投資者,由他們作優化計劃,留力作新的投資更划算,所以這2年已沽出10多個屋邨商場,並把資金購入新項目,應該是更好的選擇。

資深測量師 邵志堯(作者為註冊持牌人士,並沒持有上述股份)

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2017年4月10日 星期一

耀才財經台 -領展購西城都薈

耀才財經台 即市攻略 黃雪瑩 陳偉聰-領展(0823)近41億人幣購廣州西城都薈廣場



廣州再下一城 : 西城都薈

李生三年前賣比大摩關連基金, 基金宜家想套現, 位置好當然唔會平, 見到有六成租約快要完第一租約期,睇完個powerpoint, 我都有信心, 總之收嘅租多左,我又多D息收, 只要續約,回報就一定升,怕乜楂,冇靚物業買就怕喇。

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錯失萬科之後 港企領展41億終購廣州原李嘉誠西城都薈專案

觀點地產網 2017-04-10

此次接手西城都薈項目,是來自香港的領展,而它在此次成功獲得西城都薈之前,也曾多次與萬科、瑞房等房地產企業有過不少收購方面的“愛恨情仇”。

週末的晚上,一則大宗物業收購交易的新聞,將一個有歷史的項目和一個有故事的企業串到了一起。

4月9日晚上,香港知名商業基金公司——領展發佈公告透露,位於廣州荔灣區黃沙地鐵站上蓋的西城都薈商業項目以40.65億元的價格被公司收購。

而戴德梁行方面向觀點地產新媒體介紹稱,這是華南地區近年來最大宗的商場交易,並表示西城都薈是華南地區較有代表性的商場項目,區位佔據優勢,未來大有可為。

不過,觀點地產新媒體翻查歷史發現,雖然地理位置優越,但西城都薈的命運卻尤為波折,絕對算是一個有故事的項目。

90年代由李嘉誠旗下和記黃埔拿下專案地塊後,不僅開發週期長達20年,更因招商難而數度延遲開業,最終由於營業不理想而被出售。

有意思的是,此次接手西城都薈項目,是來自香港的領展,而它在此次成功獲得西城都薈之前,也曾多次與萬科、瑞房等房地產企業有過不少收購方面的“愛恨情仇”。

西城都薈兩度被“賣”

從區位來看,廣州西城都薈項目無疑是佔據很大優勢的。專案位於老城區荔灣的核心商圈內,且是廣州兩條地鐵線換乘站黃沙站的上蓋,其中商業部分總建築面積逾8.8萬平方米,約280間商鋪,分為地上三層,地下一層。

但這樣的區位優勢,卻並未給西城都薈帶來理想中的利好發展,反而讓其從90年代出讓至今就頗為波折的命運增添了幾絲遺憾和唏噓。

西城都薈的歷史,要從和記黃埔90年代隨著地鐵線興建進入廣州說起。

彼時正值廣州開始發展地鐵,和記黃埔與長江實業聯手拿下了其在廣州的首個項目,被認為地理位置具有相當的優勢的西城都薈地塊。

但直至2005年,地塊被“曬”超過10年之久,一度被質疑變相囤地後,該項目才傳來了動工開建的消息。此後,2006年和記黃埔曾高調宣佈為專案引入了一家來自印尼的主力百貨店,計畫2007年下半年開業。

然而2008年該專案住宅部分逸翠灣都已開始銷售,作為商業部分的西城都薈卻一再延遲開業。

與住宅部分12000元/平方米的高價入市且賣出了不錯成績相反的是,更早建設的西城都薈卻因場地未能交付問題,導致原定的商戶撤場,此後招商問題也一直不能解決。

據瞭解,原計劃開業的2007年,西城都薈招商率只有60%,且主力店遲遲未能確定,招商情況十分不理想。

輾轉5年之後,西城都薈終於2012年底正式開業,但當時整體出租率也僅75%,且開業半年後不少商鋪仍處於空置狀態,即便位置及坐在商圈發展前景別看好,專案依然陷入了經營困局。

當時有業內人士接受觀點地產新媒體採訪時曾分析道,定位高端路線偏離市場,招商組合上存在問題,沒有亮點和特色,不能抓住市場機遇是西城都薈經營難的主要原因。

最終,在經歷近20年的開發週期後,開業僅一年的西城都薈於2013年8月29日,隨著和記黃埔的一紙“出售廣州西城都薈”公告,以25.78億元的總價被轉給了基匯資本及摩根士丹利房地產基金。

直到2017年4月9日,時隔近4年,此次西城都薈再以易主的方式,喚起了市場的關注,來自香港的領展將其收入囊中,收購總價40.65億元,比當初和記黃埔的轉讓價翻了近一倍。

西城都薈身價上漲的原因,促成該專案兩次交易的戴德梁行或可釋疑。據悉,經過兩大地產基金巨頭3年多的運營,西城都薈現時商戶已有約230個,近乎滿租,涵蓋零售、餐飲、娛樂等業態,且時常舉辦時尚、親子、文藝、體育等活動,輻射廣州及佛山地區,吸引遊客,月均人流量300萬人次。

戴德梁行也表示,隨著內地尤其廣州的零售商業消費增加,該項目可擁有廣闊的前景。

領展內地收購記

有意思的是,接手西城都薈項目的領展,在此次成功獲得西城都薈之前,其實已多次與國內的房地產企業有過不少收購方面的“愛恨情仇”。

據觀點地產新媒體瞭解,雖然在商業投資領域較有知名度,但此前領展的業務更多還是在香港範圍內,2013年底與萬科傳出“火花”之後,才逐漸將業務擴展至內地。

公開資料顯示,最早於2013年12月19日,當時領展仍叫領匯房地產投資信託基金,曾公告宣佈,公司與萬科集團簽訂戰略性合作意向書,暫時為期兩年,並將共同尋找在中國零售物業的適當投資機會。

2014年11月11日,領匯宣佈已就收購龍崗萬科廣場與萬科簽訂無約束力意向書。根據意向書,領匯擬洽購萬科旗下位于龍崗萬科廣場八成權益,包括若干臨街商鋪及停車位。作價方面,市場預計以當下龍崗區域價格水準計算,該商場總值逾20億元。

但因雙方在部分條款和交易形式上始終未達成一致意見,2015年2月及4月先後兩次延長收購時限後,于同年5月,領匯對龍崗萬科廣場的收購終以放棄告終。

不過,與萬科的合作告終並不代表領匯內地發展的步伐的停止,反而借助此次經驗加快了擴張的速度。

2015年7月9日,與萬科分手兩個月後,市場便傳出了領匯牽手里安房地產,收購了位於上海的里安房地產企業天地一期,按地上總建築面積8.3萬平方米推算,成交總價逾70億元。

隨後,7月24日里安房地產即發佈公告宣佈,最終以66.26億元的代價將上海企業天地1期及2期物業納入領匯旗下,包括兩座高檔甲級寫字樓和設有地下停車場的連接商場及廣場。

該項交易為領匯帶來了回報率約為4.1%的淨營運收入,收購完成後,領匯於內地的資產價值占比亦增至7.5%。

與此同時,領匯基金相關負責人在同月舉行的股東會上透露,雖然收購深圳龍崗萬科廣場項目的合作中止,但其仍與萬科在洽談其他項目。且當時領匯已經研究超過100個位於北京、上海、廣州及杭州等地的商場及寫字樓項目,並與多個內地地產商及財團商討合作,尋求更多收購機會。

2015年8月19日,領匯房地產投資信託基金正式宣佈,將更名為“領展房地產投資信託基金”,英文名稱則由“TheLink”改為“Link”。

對於更名的原因,領匯方面表示,香港新商業土地供應有限,難以購買在港商業資產,而其在中國有22個同樣中文名稱注冊商標,考慮改名主要是為了配合進軍中國的戰略,尋求更多收購機會。

撰文:黃冬豔 審校:武瑾瑩

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2017年4月4日 星期二

新業主回應田灣商場改建

田灣商場改建成國際學校,引來很多爭議,看看新業主的回應吧。


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商舖投資 首選港島民生區
順聯曾穎偉:大樓面舖優先留意

2017年4月3日
投資商舖為主的順聯集團,常務董事曾穎偉認為,核心區舖租已喘定但難反彈,投資以民生區商舖較理想,而港島區具增值空間的大樓面舖可優先留意。

順聯集團近兩年多次向領展投商場,包括2015年以4.86億元投得香港仔田灣商場,中標價高估值約55%。曾穎偉指,集團主力投資商用物業,港島區為首選,而向來港島難有大樓面商舖放售,田灣商場總樓面達8萬平方呎,更連同一批車位,故值得投資。

拓教育租戶 翻新冀增人流

購入商場後,集團即為項目進行大型翻新,而其中一半樓面,正獲國際學校大手洽租。曾穎偉表示,該集團近年開拓教育租戶業務,「香港缺少商舖樓面作教育、老人院。我們不打算經營,只安排樓面讓有關商戶進駐。」如集團旗下九龍城聯合道項目,原本為住宅,現變成樓上舖,主題為補習社。購入田灣商場後,原計劃發展成自由行熱點,提供餐飲及特賣場,但國際學校英國Nord Anglia International School(NAIS)主動聯絡,初步達成15年租約。

惟有關消息傳出後,即引來政黨及社區人士關注,擔心商舖減少,影響居民日常所需。曾穎偉解釋,當日購入商場後,8萬平方呎樓面商場,出租率僅4成,5層商場初步國際學校佔3層半樓面,而商場以往有12間民生相關商店,活化改裝後計劃維持12個舖位,面積由200至4,000多平方呎。他指鑑於近日有聲音不滿方案,故不排除更改計劃,現同時考慮其他大手租客。

核心區舖租喘定 惟難反彈

他指出,民生商場要改善出租率,必須引入新人流。他提到,引入國際學校的原意,正希望更多學生及家長前來商場,提升人流,以吸引民生商戶進駐。他表示,田灣商場將加設升降機、方便居民,集團投資翻新費高達1億元,除了提高商場質素,更新及增加設施方便居民外,亦希望引入新人流,令更多商戶來開舖,惠及居民。

順聯集團持有本港十多個舖位,個別商舖位處旅遊區,他認為,核心區舖位租金經過一輪調整後,已接近喘定,但難以反彈,投資民生區反而較穩定,可帶來新價值,提升租金收入。他指,集團除了商舖外,亦會留意商廈,特別乙級寫字樓仍有水位,值得投資,此外,訪港旅客數字難重回高峰,酒店投資價值略低,相比之下,海外僱員來港工作仍保持穩定,長租客戶較多,服務式住宅亦值得留意。

投資市場上,最近大額買賣明顯增加,市況轉旺,他認為,即使美國加息,幅度很溫和,即使之後每次加0.25厘,息口屬低,投資環境仍理想。

2017年3月27日 星期一

林鄭專訪

林鄭專訪
etnet.com.hk 2017-03-21

選段

關於公營街市
  「另一個我很想做,現在我要寫落去的,就是政府不應太過計較,而是應該先斥資去改善我們那70多個公營街市。」林太指,競選期間到訪不同街市,任政務司司長時亦巡過街市,「我是……是很不舒服,因為這些街市本可以做得更加好,為甚麼不安裝冷氣,不為他們包裝得漂亮一點,讓他們多些人流,檔主便會多些生意……多些生意時,你說加一點租,可能他們都會很願意。」她指,過往政府因為財政的規矩,需要一定比例檔主願意出資,才可撥款助改善環境,結果很多改善工作都不了了之。

關於領展 :
領展一直壟斷屋邨街市,旗下街市又早己美輪美奐,加上庫房水浸,何不考慮回購?林太的口風仍一如以往,認為回購領展是不切實際。「這不是錢的問題,是錢是否用得其所的問題,因為今日始源領展已經賣左出去,今日在你用大量公帑買回來的話,價錢一定會很高,因為你是被逼一定跟他們買,而不是在自由市場上選擇去買……但是政府的應對,就是提供多些商舖,在有需要的社區興建公共的市政街市,等到居民多些選擇。」


http://webhost.etnet.com.hk/videos/lifestyle-newsandentertainment/2017/03/45661new.mp4
按此去片

TVB 時事多面睇 (2017-03-24) - 街巿租金


2017年3月24日 星期五

諗Sir Vs 林Sir

多謝諗Sir對林Sir 捨領展 取新地的詳細總結, 以價論股,待價論股都不應是股評人所做 >

http://www.stockbloggerhk.com

2017年3月11日 星期六

我從沒有沽出一股領展

林Sir最近回應指出,相信領展粉絲和高層趁高也有沽貨,其他人我不知,但我可以大聲肯定的回應一句 : 我從來沒有沽出一股領展。
網友問有沒有回應,關於林Sir用新地作股價比較,首先我從來都沒有用新地與領展作比較,所謂百貨銷百客,各有所好,我覺得如果他是石Sir就一點也不怪,因為一般C9都是問xx蚊買,而家yy蚊要唔要沽?

但林Sir是教授級,他還停留在xx蚊買,yy蚊沽水平,OMG...

關於領展回購托價一說,只可說他思維仍停留在C9水平,我現說原因: 出售商場>租金減小>回購穩定應有派息  ,又有人說既然如此為什麼要賣場,我現再說原因一次: 主要是為了體現領展的真正市值,有利再估值,再者領展售出一部份商場給不同營運者,一來可以優化自身資產,二來可分散社會大眾的一窩蜂式批判,有得比較各營運者好壞,對領展來說是上佳減壓方法。

領展追求的不是和長實新地比較,也不是大上大落井噴式股價,她追求的是穩定,漸進,無憂無慮的投資回報,過去10年的成績大家有目共睹,領展粉絲期望的就是如此簡單。

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領展粉絲回應林Sir的10大控訴 :

80後 東昇之投資生活  2016年12月15日
回應 LAZY 的林BB (823 領展一評)

Grassroots O2  2016年8月24日
Lam & Link 情已逝

Link仔 2016年8月12日
回應林Sir對領展的罪狀



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2017年3月3日 星期五

領展停車場4月加租一成

每年屋邨車主例牌抗議領展停車場加租,Link仔就攞定包花生睇下佢地有冇新論點。

Baby-kingdom.com 31版熱烈討論 : 嬲!領展停車場4月份加租
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【名家搶先睇】香港的社會富貴病(利世民)
2017年03月01日  蘋果日報
洋人有他們的 first world problem,香港有的,叫富貴病。諷刺地,富貴病者,好多時都會呻窮;但實在是窮得只剩下錢。舉例說,近來有不少停車場月租加價,我發現,嘈得最大聲,總是公屋車主。老實講,我也是車主,季租車位在過去一年,被大業主加了兩次。我也希望以市值租金將車泊到五分鐘外的領展停車場;可惜領展場的月租只留給公屋居民,我這些「真.N無」無福消受。

食得咸魚抵得渴,做得車主,就預了要被政策歧視。香港政府刻意透過限制車位供應,來增加養車成本,以為可以減少車輛數目,殊不知天真的官僚忘記了,經濟學除了簡單的供求定理,還要看需求彈性。結果,車位成為了長期「財息兼收」的最佳回報資產。
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領展停車場下月加租9.8%
2017/02/28  topick.hket.com

領展旗下停車場4月1日起加租,其中私家車平均加幅約9.8%,貨車及電單車則加約5%,但隨意泊則下調收費至月租698元。有區議員批評,領展在釐定租金升幅缺乏透明度,質疑是針對區內缺乏私家車泊位決定有關租金。

領展回覆稱,鑑於近年電費、人工、維修及保養等營運開支持續上升,故將調整旗下部分停車場的月租及時租車位收費。發言人又說,調整後相比起區内其他停車場,收費仍然較為合理,而領展亦會同時推出多項優惠。

數名西貢區議員今日(28日)到領展請願,不滿領展今年月租車位大幅加租。區議員方國珊指,領展旗下的停車場車位租金加幅嚴重,其中將軍澳健明邨私家車月租由2,630元上調至2,920元,加幅達11%,但貨車泊位月租由2,630加至2,770元,加幅只有約5.3%。她說,私家車加幅遠高於通脹,不少市民對此大表不滿,又質疑加價幅度有所不同是針對區內缺乏約1,000個私家車停泊位而決定。

方說,雖然區議員多次反對加價,但領展仍決定就月租車位大幅加租,對領展的做法感到失望。她建議,政府應增加新建的公營建築物如文娛中心車位數目,長遠亦可以考慮選址興建地底停車場。

至於隨意泊的收費由月租740下調至698元,方指有關收費下調只是小恩小惠,因隨意泊只容許在時鐘停泊未滿時使用,並不保證有位,措施亦只能惠及小部分日間停泊者。