2017年4月10日 星期一

廣州再下一城 : 西城都薈

李生三年前賣比大摩關連基金, 基金宜家想套現, 位置好當然唔會平, 見到有六成租約快要完第一租約期,睇完個powerpoint, 我都有信心, 總之收嘅租多左,我又多D息收, 只要續約,回報就一定升,怕乜楂,冇靚物業買就怕喇。

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錯失萬科之後 港企領展41億終購廣州原李嘉誠西城都薈專案

觀點地產網 2017-04-10

此次接手西城都薈項目,是來自香港的領展,而它在此次成功獲得西城都薈之前,也曾多次與萬科、瑞房等房地產企業有過不少收購方面的“愛恨情仇”。

週末的晚上,一則大宗物業收購交易的新聞,將一個有歷史的項目和一個有故事的企業串到了一起。

4月9日晚上,香港知名商業基金公司——領展發佈公告透露,位於廣州荔灣區黃沙地鐵站上蓋的西城都薈商業項目以40.65億元的價格被公司收購。

而戴德梁行方面向觀點地產新媒體介紹稱,這是華南地區近年來最大宗的商場交易,並表示西城都薈是華南地區較有代表性的商場項目,區位佔據優勢,未來大有可為。

不過,觀點地產新媒體翻查歷史發現,雖然地理位置優越,但西城都薈的命運卻尤為波折,絕對算是一個有故事的項目。

90年代由李嘉誠旗下和記黃埔拿下專案地塊後,不僅開發週期長達20年,更因招商難而數度延遲開業,最終由於營業不理想而被出售。

有意思的是,此次接手西城都薈項目,是來自香港的領展,而它在此次成功獲得西城都薈之前,也曾多次與萬科、瑞房等房地產企業有過不少收購方面的“愛恨情仇”。

西城都薈兩度被“賣”

從區位來看,廣州西城都薈項目無疑是佔據很大優勢的。專案位於老城區荔灣的核心商圈內,且是廣州兩條地鐵線換乘站黃沙站的上蓋,其中商業部分總建築面積逾8.8萬平方米,約280間商鋪,分為地上三層,地下一層。

但這樣的區位優勢,卻並未給西城都薈帶來理想中的利好發展,反而讓其從90年代出讓至今就頗為波折的命運增添了幾絲遺憾和唏噓。

西城都薈的歷史,要從和記黃埔90年代隨著地鐵線興建進入廣州說起。

彼時正值廣州開始發展地鐵,和記黃埔與長江實業聯手拿下了其在廣州的首個項目,被認為地理位置具有相當的優勢的西城都薈地塊。

但直至2005年,地塊被“曬”超過10年之久,一度被質疑變相囤地後,該項目才傳來了動工開建的消息。此後,2006年和記黃埔曾高調宣佈為專案引入了一家來自印尼的主力百貨店,計畫2007年下半年開業。

然而2008年該專案住宅部分逸翠灣都已開始銷售,作為商業部分的西城都薈卻一再延遲開業。

與住宅部分12000元/平方米的高價入市且賣出了不錯成績相反的是,更早建設的西城都薈卻因場地未能交付問題,導致原定的商戶撤場,此後招商問題也一直不能解決。

據瞭解,原計劃開業的2007年,西城都薈招商率只有60%,且主力店遲遲未能確定,招商情況十分不理想。

輾轉5年之後,西城都薈終於2012年底正式開業,但當時整體出租率也僅75%,且開業半年後不少商鋪仍處於空置狀態,即便位置及坐在商圈發展前景別看好,專案依然陷入了經營困局。

當時有業內人士接受觀點地產新媒體採訪時曾分析道,定位高端路線偏離市場,招商組合上存在問題,沒有亮點和特色,不能抓住市場機遇是西城都薈經營難的主要原因。

最終,在經歷近20年的開發週期後,開業僅一年的西城都薈於2013年8月29日,隨著和記黃埔的一紙“出售廣州西城都薈”公告,以25.78億元的總價被轉給了基匯資本及摩根士丹利房地產基金。

直到2017年4月9日,時隔近4年,此次西城都薈再以易主的方式,喚起了市場的關注,來自香港的領展將其收入囊中,收購總價40.65億元,比當初和記黃埔的轉讓價翻了近一倍。

西城都薈身價上漲的原因,促成該專案兩次交易的戴德梁行或可釋疑。據悉,經過兩大地產基金巨頭3年多的運營,西城都薈現時商戶已有約230個,近乎滿租,涵蓋零售、餐飲、娛樂等業態,且時常舉辦時尚、親子、文藝、體育等活動,輻射廣州及佛山地區,吸引遊客,月均人流量300萬人次。

戴德梁行也表示,隨著內地尤其廣州的零售商業消費增加,該項目可擁有廣闊的前景。

領展內地收購記

有意思的是,接手西城都薈項目的領展,在此次成功獲得西城都薈之前,其實已多次與國內的房地產企業有過不少收購方面的“愛恨情仇”。

據觀點地產新媒體瞭解,雖然在商業投資領域較有知名度,但此前領展的業務更多還是在香港範圍內,2013年底與萬科傳出“火花”之後,才逐漸將業務擴展至內地。

公開資料顯示,最早於2013年12月19日,當時領展仍叫領匯房地產投資信託基金,曾公告宣佈,公司與萬科集團簽訂戰略性合作意向書,暫時為期兩年,並將共同尋找在中國零售物業的適當投資機會。

2014年11月11日,領匯宣佈已就收購龍崗萬科廣場與萬科簽訂無約束力意向書。根據意向書,領匯擬洽購萬科旗下位于龍崗萬科廣場八成權益,包括若干臨街商鋪及停車位。作價方面,市場預計以當下龍崗區域價格水準計算,該商場總值逾20億元。

但因雙方在部分條款和交易形式上始終未達成一致意見,2015年2月及4月先後兩次延長收購時限後,于同年5月,領匯對龍崗萬科廣場的收購終以放棄告終。

不過,與萬科的合作告終並不代表領匯內地發展的步伐的停止,反而借助此次經驗加快了擴張的速度。

2015年7月9日,與萬科分手兩個月後,市場便傳出了領匯牽手里安房地產,收購了位於上海的里安房地產企業天地一期,按地上總建築面積8.3萬平方米推算,成交總價逾70億元。

隨後,7月24日里安房地產即發佈公告宣佈,最終以66.26億元的代價將上海企業天地1期及2期物業納入領匯旗下,包括兩座高檔甲級寫字樓和設有地下停車場的連接商場及廣場。

該項交易為領匯帶來了回報率約為4.1%的淨營運收入,收購完成後,領匯於內地的資產價值占比亦增至7.5%。

與此同時,領匯基金相關負責人在同月舉行的股東會上透露,雖然收購深圳龍崗萬科廣場項目的合作中止,但其仍與萬科在洽談其他項目。且當時領匯已經研究超過100個位於北京、上海、廣州及杭州等地的商場及寫字樓項目,並與多個內地地產商及財團商討合作,尋求更多收購機會。

2015年8月19日,領匯房地產投資信託基金正式宣佈,將更名為“領展房地產投資信託基金”,英文名稱則由“TheLink”改為“Link”。

對於更名的原因,領匯方面表示,香港新商業土地供應有限,難以購買在港商業資產,而其在中國有22個同樣中文名稱注冊商標,考慮改名主要是為了配合進軍中國的戰略,尋求更多收購機會。

撰文:黃冬豔 審校:武瑾瑩

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15 則留言:

  1. 林峰 西城都薈
    https://www.youtube.com/watch?v=RPOMCjfydh4

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  2. gem 西城都薈
    https://www.youtube.com/watch?v=BKbnbqnhJIo

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  3. 文章提到領展同萬科合作不成,其實也有得着,就係知道衹可買海外公司100%持有的物業,無形中加快盡職審查時間

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    1. 成日覺得只係某間公司想博懵賣埋D住宅比823, 唔關中唔中資事

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    2. 但無可否認的,是暫時從外資買入的3個內地物業, 都叫做食得落肚

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    3. 歐美滙唔錯,但西城都薈畀在下感覺太差,去多次睇完再講

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  4. 太興西城都薈店評價

    http://www.dianping.com/shop/8880409

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  5. 據贏商網的統計數據,今年廣州擬新開業的商場大Mall將不少于10個,包括廣州K11、祈福繽紛世界、白雲匯廣場、安華匯、綠地中央廣場等,新增商場總面積超過90萬平方米,招商壓力不小。

    據記者瞭解,除了位於珠江新城東塔的廣州K11外,其他9個新商業項目都不在主城區的核心商圈。廣州六元素體驗中心算是離CBD最近,在新興商業板塊琶洲,定位“華南超大型親子體驗式主題購物中心”;廣州M·PARK漫廣場定位為廣州金融城生活配套區,位處中山大道東,想吸引黃埔區的消費者;位於黃石路的白雲匯廣場,靠近白雲新城,將建成首個以“海、陸、空”為主題概念並囊括 “生態體驗、休閒觀光、美食娛樂、文化藝術、時尚購物”等多功能于一體的華南全新型生態式體驗購物中心;而在其附近,還有廣州安華匯虎視眈眈。至於其他新Mall,則多分佈在番禺、黃埔、花都等外圍區域。


    大多單店面積相對較小

    從各項目的規模來看,商舖總供應面積集中在5萬~8萬平方米的有7個,單店面積也相應較小;商舖供應面積在10萬~15萬平方米的有廣州白雲匯廣場;供應面積超過15萬平方米的只有廣州安華匯和花都的廣州駿壹萬邦,商舖供應及品牌需求最大。

    贏商網按照幾個項目的招商手冊進行初步推算,除廣州K11外,9大Mall的商舖供應超過1730家,品牌需求約為654~998個;平均單個項目商舖供應超過190家,平均單個Mall的品牌需求為73~111個。按照業內招商壓力指數計算,廣州市場今年整體招商壓力指數區間為1.73~2.65,即平均每1.73~2.65間鋪爭搶1家品牌。“這個壓力指數非常大。”贏商網控股總裁周斌告訴記者,這一招商壓力指數與北京、上海、深圳差不多,但京滬深的多數商業項目都集中在主城區的核心商圈,但在廣州,除了K11外,很多項目都位於非主流商圈,招商壓力大很多。


    體驗式業態需求變大

    近年來購物中心大幅提高餐飲的比重,餐飲招商壓力也日趨顯現。據測算,廣州各業態商舖供應占比依次為:零售62%、餐飲28%、兒童體驗3%、休閒娛樂4%、服務3%。未來一線城市購物中心體驗、零售的比例或將達到1:1。“項目所處地段離核心商圈越遠,體驗式業態需求越大,因為體驗式業態在偏遠地段的吸客作用更重要。”周斌認為,西城都薈轉手開了個好頭,商業地產項目大宗交易或會越來越多,交投也會越來越活躍。

    舊場轉手,頓變會下金蛋的“雞”基匯資本及摩根士丹利房地產基金轉賣西城都薈四年賺了15億

    西城都薈如何烏雞變鳳凰

    廣州日報訊 (全媒體記者王荔玨、梁紅舉)香港領展房產基金9日公佈,以40.65億元人民幣全面收購廣州荔灣區西城都薈廣場。對比當年接手的價格25.78億元,“二東家”基匯資本及摩根士丹利房地產基金在不到四年的時間內賺了約15億元。

    西城都薈為香港長實集團與和黃集團聯手打造的住宅+商業項目,被視為李嘉誠在廣州投資的首個商業綜合體。項目于2012年開業,2013年,在戴德梁行的牽線下將其出售給基匯資本及摩根士丹利房地產基金。西城都薈是地鐵黃沙站的上蓋物業,商業部分總建築面積逾8.8萬平方米,約有230間商舖。但開業之初遇到不少波折,曾參與西城都薈最初招商的李先生告訴記者,“正式開業時整體出租率僅75%,且開業半年後不少商舖仍處於空置狀態。”當時有分析認為,定位高端路線偏離了市場,招商組合缺乏亮點和特色,最終導致李嘉誠“狠心”賣盤。2013年基匯資本和摩根士丹利房地產基金買下西城都薈後,四年多來相繼引入國際及本地知名商戶,運營手法不斷創新,現時基本滿租,涵蓋零售、餐飲、娛樂等業態,且時常舉辦時尚、親子、文藝、體育等活動,成為荔灣乃至廣州西的中高端購物中心,輻射廣佛交界地區,月均人流量達300萬人次。截至2017年2月28日,西城都薈的租用率達94.1%。

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    1. 深圳世紀滙同西城都薈情況差唔多,都係「定位高端路線偏離了市場」,不過佢同九方一齊合作發展,唔知長實會唔會賣呢

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    2. 823應該只會要接近滿租的商場...

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    3. 人揀你你揀人,靚場好多係開發商用嚟搵生意嘅,未必會賣,但D死場如果地理條件好嘅都唔係冇得救,趁低吸納再翻新,之後就算賣返出去都可以賺好多

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    4. 聽完陸叔個節目,更加覺得823呢個Moment唔會買世紀匯...

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  6. 樂視繼續「撲水」,有報道指出公司正洽售去年才購入的北京物業。

    去年以32.76億收購 位於三里屯黃金地段

    樂視去年以4.2億美元(約32.76億港元)購入的北京市中心黃金地段物業北京世茂國際中心「世貿工三」,位於三里屯北京工人體育場附近,路透社引述兩名知情人士表示,有打算出售全部或部份零售物業,其中一名知情人士指出,樂視已經與潛在買家洽談了幾個月。

    路透社表示未能確定項目價格及買家身份,而消息人士稱洽售過程已經進入尾聲,售價可能高過樂視去年收購的價格。

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  7. 廣州第三季各區零售租金

    http://news.winshang.com/html/062/7857.html

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