2017年4月10日 星期一

廣州再下一城 : 西城都薈

李生三年前賣比大摩關連基金, 基金宜家想套現, 位置好當然唔會平, 見到有六成租約快要完第一租約期,睇完個powerpoint, 我都有信心, 總之收嘅租多左,我又多D息收, 只要續約,回報就一定升,怕乜楂,冇靚物業買就怕喇。

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錯失萬科之後 港企領展41億終購廣州原李嘉誠西城都薈專案

觀點地產網 2017-04-10

此次接手西城都薈項目,是來自香港的領展,而它在此次成功獲得西城都薈之前,也曾多次與萬科、瑞房等房地產企業有過不少收購方面的“愛恨情仇”。

週末的晚上,一則大宗物業收購交易的新聞,將一個有歷史的項目和一個有故事的企業串到了一起。

4月9日晚上,香港知名商業基金公司——領展發佈公告透露,位於廣州荔灣區黃沙地鐵站上蓋的西城都薈商業項目以40.65億元的價格被公司收購。

而戴德梁行方面向觀點地產新媒體介紹稱,這是華南地區近年來最大宗的商場交易,並表示西城都薈是華南地區較有代表性的商場項目,區位佔據優勢,未來大有可為。

不過,觀點地產新媒體翻查歷史發現,雖然地理位置優越,但西城都薈的命運卻尤為波折,絕對算是一個有故事的項目。

90年代由李嘉誠旗下和記黃埔拿下專案地塊後,不僅開發週期長達20年,更因招商難而數度延遲開業,最終由於營業不理想而被出售。

有意思的是,此次接手西城都薈項目,是來自香港的領展,而它在此次成功獲得西城都薈之前,也曾多次與萬科、瑞房等房地產企業有過不少收購方面的“愛恨情仇”。

西城都薈兩度被“賣”

從區位來看,廣州西城都薈項目無疑是佔據很大優勢的。專案位於老城區荔灣的核心商圈內,且是廣州兩條地鐵線換乘站黃沙站的上蓋,其中商業部分總建築面積逾8.8萬平方米,約280間商鋪,分為地上三層,地下一層。

但這樣的區位優勢,卻並未給西城都薈帶來理想中的利好發展,反而讓其從90年代出讓至今就頗為波折的命運增添了幾絲遺憾和唏噓。

西城都薈的歷史,要從和記黃埔90年代隨著地鐵線興建進入廣州說起。

彼時正值廣州開始發展地鐵,和記黃埔與長江實業聯手拿下了其在廣州的首個項目,被認為地理位置具有相當的優勢的西城都薈地塊。

但直至2005年,地塊被“曬”超過10年之久,一度被質疑變相囤地後,該項目才傳來了動工開建的消息。此後,2006年和記黃埔曾高調宣佈為專案引入了一家來自印尼的主力百貨店,計畫2007年下半年開業。

然而2008年該專案住宅部分逸翠灣都已開始銷售,作為商業部分的西城都薈卻一再延遲開業。

與住宅部分12000元/平方米的高價入市且賣出了不錯成績相反的是,更早建設的西城都薈卻因場地未能交付問題,導致原定的商戶撤場,此後招商問題也一直不能解決。

據瞭解,原計劃開業的2007年,西城都薈招商率只有60%,且主力店遲遲未能確定,招商情況十分不理想。

輾轉5年之後,西城都薈終於2012年底正式開業,但當時整體出租率也僅75%,且開業半年後不少商鋪仍處於空置狀態,即便位置及坐在商圈發展前景別看好,專案依然陷入了經營困局。

當時有業內人士接受觀點地產新媒體採訪時曾分析道,定位高端路線偏離市場,招商組合上存在問題,沒有亮點和特色,不能抓住市場機遇是西城都薈經營難的主要原因。

最終,在經歷近20年的開發週期後,開業僅一年的西城都薈於2013年8月29日,隨著和記黃埔的一紙“出售廣州西城都薈”公告,以25.78億元的總價被轉給了基匯資本及摩根士丹利房地產基金。

直到2017年4月9日,時隔近4年,此次西城都薈再以易主的方式,喚起了市場的關注,來自香港的領展將其收入囊中,收購總價40.65億元,比當初和記黃埔的轉讓價翻了近一倍。

西城都薈身價上漲的原因,促成該專案兩次交易的戴德梁行或可釋疑。據悉,經過兩大地產基金巨頭3年多的運營,西城都薈現時商戶已有約230個,近乎滿租,涵蓋零售、餐飲、娛樂等業態,且時常舉辦時尚、親子、文藝、體育等活動,輻射廣州及佛山地區,吸引遊客,月均人流量300萬人次。

戴德梁行也表示,隨著內地尤其廣州的零售商業消費增加,該項目可擁有廣闊的前景。

領展內地收購記

有意思的是,接手西城都薈項目的領展,在此次成功獲得西城都薈之前,其實已多次與國內的房地產企業有過不少收購方面的“愛恨情仇”。

據觀點地產新媒體瞭解,雖然在商業投資領域較有知名度,但此前領展的業務更多還是在香港範圍內,2013年底與萬科傳出“火花”之後,才逐漸將業務擴展至內地。

公開資料顯示,最早於2013年12月19日,當時領展仍叫領匯房地產投資信託基金,曾公告宣佈,公司與萬科集團簽訂戰略性合作意向書,暫時為期兩年,並將共同尋找在中國零售物業的適當投資機會。

2014年11月11日,領匯宣佈已就收購龍崗萬科廣場與萬科簽訂無約束力意向書。根據意向書,領匯擬洽購萬科旗下位于龍崗萬科廣場八成權益,包括若干臨街商鋪及停車位。作價方面,市場預計以當下龍崗區域價格水準計算,該商場總值逾20億元。

但因雙方在部分條款和交易形式上始終未達成一致意見,2015年2月及4月先後兩次延長收購時限後,于同年5月,領匯對龍崗萬科廣場的收購終以放棄告終。

不過,與萬科的合作告終並不代表領匯內地發展的步伐的停止,反而借助此次經驗加快了擴張的速度。

2015年7月9日,與萬科分手兩個月後,市場便傳出了領匯牽手里安房地產,收購了位於上海的里安房地產企業天地一期,按地上總建築面積8.3萬平方米推算,成交總價逾70億元。

隨後,7月24日里安房地產即發佈公告宣佈,最終以66.26億元的代價將上海企業天地1期及2期物業納入領匯旗下,包括兩座高檔甲級寫字樓和設有地下停車場的連接商場及廣場。

該項交易為領匯帶來了回報率約為4.1%的淨營運收入,收購完成後,領匯於內地的資產價值占比亦增至7.5%。

與此同時,領匯基金相關負責人在同月舉行的股東會上透露,雖然收購深圳龍崗萬科廣場項目的合作中止,但其仍與萬科在洽談其他項目。且當時領匯已經研究超過100個位於北京、上海、廣州及杭州等地的商場及寫字樓項目,並與多個內地地產商及財團商討合作,尋求更多收購機會。

2015年8月19日,領匯房地產投資信託基金正式宣佈,將更名為“領展房地產投資信託基金”,英文名稱則由“TheLink”改為“Link”。

對於更名的原因,領匯方面表示,香港新商業土地供應有限,難以購買在港商業資產,而其在中國有22個同樣中文名稱注冊商標,考慮改名主要是為了配合進軍中國的戰略,尋求更多收購機會。

撰文:黃冬豔 審校:武瑾瑩

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26 則留言:

  1. 林峰 西城都薈
    https://www.youtube.com/watch?v=RPOMCjfydh4

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  2. gem 西城都薈
    https://www.youtube.com/watch?v=BKbnbqnhJIo

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  3. 文章提到領展同萬科合作不成,其實也有得着,就係知道衹可買海外公司100%持有的物業,無形中加快盡職審查時間

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    1. 成日覺得只係某間公司想博懵賣埋D住宅比823, 唔關中唔中資事

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    2. 但無可否認的,是暫時從外資買入的3個內地物業, 都叫做食得落肚

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    3. 歐美滙唔錯,但西城都薈畀在下感覺太差,去多次睇完再講

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  4. 太興西城都薈店評價

    http://www.dianping.com/shop/8880409

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  5. 據贏商網的統計數據,今年廣州擬新開業的商場大Mall將不少于10個,包括廣州K11、祈福繽紛世界、白雲匯廣場、安華匯、綠地中央廣場等,新增商場總面積超過90萬平方米,招商壓力不小。

    據記者瞭解,除了位於珠江新城東塔的廣州K11外,其他9個新商業項目都不在主城區的核心商圈。廣州六元素體驗中心算是離CBD最近,在新興商業板塊琶洲,定位“華南超大型親子體驗式主題購物中心”;廣州M·PARK漫廣場定位為廣州金融城生活配套區,位處中山大道東,想吸引黃埔區的消費者;位於黃石路的白雲匯廣場,靠近白雲新城,將建成首個以“海、陸、空”為主題概念並囊括 “生態體驗、休閒觀光、美食娛樂、文化藝術、時尚購物”等多功能于一體的華南全新型生態式體驗購物中心;而在其附近,還有廣州安華匯虎視眈眈。至於其他新Mall,則多分佈在番禺、黃埔、花都等外圍區域。


    大多單店面積相對較小

    從各項目的規模來看,商舖總供應面積集中在5萬~8萬平方米的有7個,單店面積也相應較小;商舖供應面積在10萬~15萬平方米的有廣州白雲匯廣場;供應面積超過15萬平方米的只有廣州安華匯和花都的廣州駿壹萬邦,商舖供應及品牌需求最大。

    贏商網按照幾個項目的招商手冊進行初步推算,除廣州K11外,9大Mall的商舖供應超過1730家,品牌需求約為654~998個;平均單個項目商舖供應超過190家,平均單個Mall的品牌需求為73~111個。按照業內招商壓力指數計算,廣州市場今年整體招商壓力指數區間為1.73~2.65,即平均每1.73~2.65間鋪爭搶1家品牌。“這個壓力指數非常大。”贏商網控股總裁周斌告訴記者,這一招商壓力指數與北京、上海、深圳差不多,但京滬深的多數商業項目都集中在主城區的核心商圈,但在廣州,除了K11外,很多項目都位於非主流商圈,招商壓力大很多。


    體驗式業態需求變大

    近年來購物中心大幅提高餐飲的比重,餐飲招商壓力也日趨顯現。據測算,廣州各業態商舖供應占比依次為:零售62%、餐飲28%、兒童體驗3%、休閒娛樂4%、服務3%。未來一線城市購物中心體驗、零售的比例或將達到1:1。“項目所處地段離核心商圈越遠,體驗式業態需求越大,因為體驗式業態在偏遠地段的吸客作用更重要。”周斌認為,西城都薈轉手開了個好頭,商業地產項目大宗交易或會越來越多,交投也會越來越活躍。

    舊場轉手,頓變會下金蛋的“雞”基匯資本及摩根士丹利房地產基金轉賣西城都薈四年賺了15億

    西城都薈如何烏雞變鳳凰

    廣州日報訊 (全媒體記者王荔玨、梁紅舉)香港領展房產基金9日公佈,以40.65億元人民幣全面收購廣州荔灣區西城都薈廣場。對比當年接手的價格25.78億元,“二東家”基匯資本及摩根士丹利房地產基金在不到四年的時間內賺了約15億元。

    西城都薈為香港長實集團與和黃集團聯手打造的住宅+商業項目,被視為李嘉誠在廣州投資的首個商業綜合體。項目于2012年開業,2013年,在戴德梁行的牽線下將其出售給基匯資本及摩根士丹利房地產基金。西城都薈是地鐵黃沙站的上蓋物業,商業部分總建築面積逾8.8萬平方米,約有230間商舖。但開業之初遇到不少波折,曾參與西城都薈最初招商的李先生告訴記者,“正式開業時整體出租率僅75%,且開業半年後不少商舖仍處於空置狀態。”當時有分析認為,定位高端路線偏離了市場,招商組合缺乏亮點和特色,最終導致李嘉誠“狠心”賣盤。2013年基匯資本和摩根士丹利房地產基金買下西城都薈後,四年多來相繼引入國際及本地知名商戶,運營手法不斷創新,現時基本滿租,涵蓋零售、餐飲、娛樂等業態,且時常舉辦時尚、親子、文藝、體育等活動,成為荔灣乃至廣州西的中高端購物中心,輻射廣佛交界地區,月均人流量達300萬人次。截至2017年2月28日,西城都薈的租用率達94.1%。

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    1. 深圳世紀滙同西城都薈情況差唔多,都係「定位高端路線偏離了市場」,不過佢同九方一齊合作發展,唔知長實會唔會賣呢

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    2. 823應該只會要接近滿租的商場...

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    3. 人揀你你揀人,靚場好多係開發商用嚟搵生意嘅,未必會賣,但D死場如果地理條件好嘅都唔係冇得救,趁低吸納再翻新,之後就算賣返出去都可以賺好多

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    4. 聽完陸叔個節目,更加覺得823呢個Moment唔會買世紀匯...

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    5. 原来世纪匯本身痴住三條鐵路綫

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    6. 咩節目
      世紀匯係直駁1號綫,2/7就要行一段路

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    7. 6月tvb商對論,老頂當時話內地較傾向運作成熟的項目,聽講世紀匯當時仲係一個死場吧

      不過老頂之後都話西城都薈未搞番起之前已打算買, 最近tvb個訪問都提過項目最好係轉車站上蓋,宜家我get到它們係看重地點人流,半年前就以為係商場現成的人流...

      仲有, 世紀匯最近山2經搞番活動拉客
      http://www.sohu.com/a/195391190_154504

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    8. 世紀匯係死場但地庫連接住嘅九方就好鬼旺,所以有唔少去九方嘅人行世紀匯地庫去
      不過世紀匯除咗長實外中航都有份所以應該唔會買,除非中航賣埋
      西城都薈其實之前都係死場,不過睇中地點之餘營運團隊都好緊要,廣州嘅有待觀察,北京嘅未去過,香港嘅暫時有少少保留,冇錯佢做公屋商場有一D係幾好(但亦有一D係麻麻),但買返嚟果D表現就真係唔多得,管理亦越做越差,所以在下諗緊領展係咪只識做公屋商場
      不過內地情形同香港唔同,因為內地有車嘅人多,車位亦多,搭地鐵嘅某程度上唔算係較富裕嘅;反觀香港,因為車輛限制,就算有車嘅人都未必會揸車

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    9. 講起西城都薈,可能有人見到領展買咗之後出租率提升,就以為係領展功勞,但事實上係呢D租戶好可能係上一手業主傾落嘅,如果唔係又點會咁快可以開到舖呢

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    10. 再上果個講管理越做越差係放錯位,應該係講緊公屋商場管理越做越差,最大問題係維修。買返嚟果D,南豐廣場好似冇換管理公司,所以睇落管理問題冇乜變化

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    11. 可能有人見到領展買咗之後出租率提升,就以為係領展功勞----我又無咁諗過,不過北京係用番本來的人,廣州唔知

      原來九方已齊哂uniqlo hm呢類一線牌,計埋個size,唔怪得世紀匯挨打了

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    12. 首先,係世紀滙開咗幾年後先有九方;第二,九方個業主係中航,亦係世紀滙其中一個業主。所以世紀滙個問題似乎係本身問題多過九方做得太好囉

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    13. 如果放孩子王迪卡龍呢d入世紀匯,應該救得番...

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    14. 孫子王就未必,上次去人流麻麻,同埋深圳人好多都會去香港買BB嘢,就算開都未必幫襯
      迪卡儂真係兩睇,印象中世紀滙向深南大道果邊租咗畀adidas
      世紀滙其中一個問題係一開始做到格調太高,迪卡儂其實係比較平民化嘅,搵佢即係要將自己定位推倒

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  6. 樂視繼續「撲水」,有報道指出公司正洽售去年才購入的北京物業。

    去年以32.76億收購 位於三里屯黃金地段

    樂視去年以4.2億美元(約32.76億港元)購入的北京市中心黃金地段物業北京世茂國際中心「世貿工三」,位於三里屯北京工人體育場附近,路透社引述兩名知情人士表示,有打算出售全部或部份零售物業,其中一名知情人士指出,樂視已經與潛在買家洽談了幾個月。

    路透社表示未能確定項目價格及買家身份,而消息人士稱洽售過程已經進入尾聲,售價可能高過樂視去年收購的價格。

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  7. 廣州第三季各區零售租金

    http://news.winshang.com/html/062/7857.html

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  8. 基金投資五年一周期“夠鐘落車” 中介促成交易佣金“好和味”外資看好廣州商業地產 大手收購多個大Mall

    基匯資本最近收購了廣州大馬站商業中心項目。

    今年4月,香港領展房地產投資信託基金以40.65億元購下西城都薈,而西城都薈的上手持有者基匯資本接盤4年多後大賺15億元離場。日前,凱德置地以33.06億元買下樂峰商場持股公司,前持有者保德信基金持貨5年也大賺13億元離場。最近,基匯資本出售西城都薈後,再次購入廣州一商業項目。10月28日,基匯資本由戴德梁行牽頭,完成了廣州大馬站商業中心項目的收購,具體交易金額不詳。這宗商辦物業占地1500平方米,地上總建築面積1.6萬平方米,位於廣州越秀北京路商圈,人流密集。

    據中原地產研究發展部分析認為,近來大宗商業物業整體轉讓頻現,主要原因在於到了投資周期的集中退出節點,基匯資本和保德信基金都是持有大Mall五年左右的時間選擇出售套現,符合基金的操作模式。據行業人士粗略估計,根據行規,這些商業地產大單中介會收取“1點傭”,領展出售西城都薈以及凱德置地購入保德信都是由戴德梁行投資部從中撮合,兩筆交易或可為戴德梁行帶來7000多萬元佣金。

    據分析,2012年以前,廣州商業項目的開發商一直良莠不齊,缺乏專業開發團隊,項目運營後勁不足。彼時,大量投資基金湧入接手,2012年前後廣州出現了一波大宗商業物業整體轉讓的案例。

    例如,2011年10月,信盈集團收購廣州市盛塘置業有限公司,旗下“盛唐·世紀廣場”為此更名為“信盈城”。之後,海航收購大學城北亭廣場,更名為“YH城”。同月底,天河城收購廣東置地旗下動漫星城等三項目。2011年年底,越秀地產以9.84億元將旗下東方寶泰購物廣場轉讓給香港匯港發展集團。

    西城都薈前業主

    轉戰收購大馬站

    西城都薈、樂峰廣場是基匯資本、美國保德信房地產基金于2012年分別接手的。今年,廣州大宗商業物業整體轉讓再次頻現,符合投資基金“5年投資期”的慣例。

    大馬站商業中心的原業主為一港資地產公司,該項目開業以來的物業管理公司一直是戴德梁行,此次又由戴德梁行促成物業轉手,“近水樓台先得月”。市場觀望四五年後,基匯資本是否如願套現離場。

    中原地產研究發展部人士認為,這兩年港資、國外資本積極接手廣州商業項目,反映其看好廣州商業市場發展。領展在關於西城都薈的收購公告上表明,“廣州市為一線城市,發展成熟,廣州市居民的可支配收入不斷提升,是一項良好的投資機會”。

    另外,領展于11月28日宣佈,以230億港元出售17座商場物業給基匯資本財團,套現資金用于中國香港地區及內地一線城市的新投資機會。
    記者“踩場”大馬站、西城都薈

    商場易主 客流如常

    記者近日到大馬站商業中心、西城都薈現場踩點,查看商場經營情況。

    大馬站商業中心位於中山五路,在五月花廣場東南側。該項目的南邊緊鄰正在建設中的景豪坊,一路之隔同樣是景豪坊的工地。大馬站商業中心一樓最旺的轉角位目前為空置,鋪位本來有招商信息,目前關鍵的聯繫人電話已抹去,該商場目前只有大部分街鋪在出租中,商場裡面的二線鋪未有任何動靜。根據該寫字樓的“水牌”顯示,一樓為商場,二樓為語言學校,3~5樓為餐飲,6樓以上為寫字樓。寫字樓大部分租客為教輔或語言機構。12~16樓的“水牌”空置,可能暫時沒有公司進駐。記者于周日上午11時在此查看大馬站的過往客流,大部分市民都是匆匆而過,基本上不會進入一樓的金飾店或其他店鋪。大馬站商業中心地處北京路步行街和公園前地鐵站之間,反而不留客。

    西城都薈在基匯資本接手後重新進行業態調整,摩登百貨已撤場,陸續已有多個港資零售品牌進駐,一樓較旺的位置也有如迪卡儂的運動品牌開業。被視為一線商場標誌的“喜茶”也坐落在一樓街鋪位置。記者採訪發現,周五晚上三樓餐飲非常旺,基本都要等位,UA影院也基本上滿座。周日上午商場負一層則客流不多,可能與顧客起床晚有關。

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