2020年9月3日 星期四

HKBN/領展講座 - 尋找你的路向 (剪輯王國龍部份)

HKBN及領展聯合舉辦的講座,獻給正在尋找路向的年青人,我主要剪輯了王國龍部份(36min)供大家參考,特別推介15:00講應對現時疫情及中美角力

未經修剪原片(1hr20min)請看 : https://youtu.be/vjdejOEBbak

2020年7月29日 星期三

王國龍談管理哲學

Heidrick & Struggles是一家美國管理諮詢和獵頭公司,王國龍接受其邀請談管理哲學,要想了解CEO的想法,以下短片值得大家細看。

What skills are required in the evolving role of today's CEO? David Hui, leader of Heidrick & Struggles’ Hong Kong CEO & Board Practice, discusses this with George Hongchoy, CEO of Link Asset Management and ranked 50th on Harvard Business Review’s World’s Top 100 CEO list in 2019.
Learn more in Route to the Top, our annual demographic study of Chief Executive Officers. Download the 2019 report here
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The Evolving Role of a CEO

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The Transition from CFO to CEO

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Coaching & Mentoring

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Transforming Businesses Leadership in Asia

====== Culture & Leadership

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2020年7月27日 星期一

領展38億買倫敦商廈

恭喜又有樓收租😀
收購英國倫敦 The Cabot 甲級商業樓宇 Powerpoint 

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【出走英國】領展近38億買倫敦商廈 香港以外業務比例增至16%
hket.com 2020/07/26

近年積極換貨「溝淡」香港物業比例的領展(00823)最新公布,收購英國金絲雀碼頭(Canary Wharf)一幢17層高的辦公室及零售綜合體,按議定物業價值約3.8億英鎊(約37.685億港元),屬於領展首個歐洲項目。

今次收購的商廈The Cabot,樓高17層,合共48.16萬平方呎,由辦公室、零售及附屬住所組成,以成交價37.7億港元計算,呎價約7825港元,物業過去6年進行大幅翻新及擴建,並於今年3月完工。

現時物業出租率約99.1%,每年租金淨收入為1,883萬英鎊。以收購價及收入計,這項投資的收益率為5厘。

The Cabot現有7名公司租戶,其中最大部分為一間國際投資銀行,佔現時淨收入約48.9%,其次為 一個非部長級政府部門,佔現時淨收入約25.0%;三大租戶的租金收入佔79%。

收購完成後,領展在本港以外地區,包括內地和海外國家的投資組合總值,佔整體投資組合總值16.1%。

領展行政總裁王國龍表示,收購為領展實現「2025願景」增長策略的一部分,提升資產組合,領展正放眼具高透明度及流動性、良好法律體系及強健經濟基礎的市場,包括英國、新加坡、澳洲和日本,尋求收購機會。

記者:余敏欽
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2020年7月26日 星期日

領匯監察 - 十年後的領會 電子書

大家有冇留意,最近的領展股東大會,領展總部外,再沒有長毛及乳鴿的身影,到底他們去了那裡?

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領匯監察 - 十年後的領會  電子書
「領匯監察」出版

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《十年後的領會》序 
領匯肥水帳,一本香港史
文:俞若玫(資深文化工作者)

2020年7月17日 星期五

公募REITs試點與資產管理前景專題探討論壇

7月15-17日,“公募REITs試點與資產管理前景專題探討”論壇正式召開,來自領展資產管理有限公司、安泓投資、中信資本的有關專業人士,就中國公募REITs相關話題展開討論和交流。

公募基金(Public Offering of Fund)是指以公開方式向社會公眾投資者募集資金並以證券為主要投資對象的證券投資基金。

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影片議題1 2020-07-15
亞洲REITs巨頭高收益的15年,帶給國內市場哪些啟示?
主持嘉賓:
李志榮  戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主管
參與嘉賓:
王國龍  領展資產管理有限公司執行董事兼行政總裁
程驍遠  中信資本高級董事總經理、房地產部執行合夥人及主管
楊書健  安泓投資有限公司創辦人兼投資總監

影片議題2 2020-07-16
微觀視角,REITs助益裡的商業資產重塑與提升
主持嘉賓:
李志榮  戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主管
參與嘉賓:
霍業生  領展資產管理有限公司資產管理總監(中國)
趙本才  夢東方集團有限公司CFO
陳曉歐  美國富尚資產集團董事長
車 陽  喆安(上海)投資管理有限公司總經理

影片議題3 2020-07-17
主持嘉賓:
李志榮  戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主
參與嘉賓:
毛志榮  香港交易所董事總經理兼內地業務發展主管
王 剛  中國REITs聯盟秘書長
黃國祥  領展資產管理有限公司執行董事及首席財務總監

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觀點 | 房地產公募REITs還有多遠?
觀點地產網•2020-07-17

(2020年7月17日)經過十多年艱難探索之後,中國內地公募REITs落地的腳步聲似乎越來越近了。

今年4月30日,證監會、發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》,行業一片歡呼,因為這標誌著國內基礎設施領域公募REITs試點的正式起步。

時間到來6月1日,中共中央、國務院印發《海南自由貿易港建設總體方案》,自貿港政策正式出臺。其中備受矚目的內容包括支援住房租賃金融業務創新和規範發展,支援發展房地產投資信託基金(REITs)。

連續出臺的有關REITs政策,讓業內看到了公募REITs成為現實的可能。

事實上,中國內地關於REITs的研究,早在2007年就開始了,在此後長達十多年時間,國內REITs產品經歷誕生、突破與發展,產品設計從單一融資工具逐步實現脫離主體增信、儲架發行、可擴募化等方面創新,不斷向標準REITs看齊。

雖然內地基礎設施公募REITs試點與傳統的商業地產REITs依然有所區別,但毫無疑問這是非常令人振奮的一步。

相比之下,REITs已在日本、新加坡、香港、中國內地等東亞市場有著許多成功案例,亞洲各地REITs的經驗對中國內地REITs的推進又有哪些借鑒意義?

7月15-17日,“公募REITs試點與資產管理前景專題探討”論壇正式召開,來自領展資產管理有限公司、安泓投資、中信資本的有關專業人士,就中國公募REITs相關話題展開討論和交流。

Part 1:亞洲REITs巨頭高收益的15年,帶給國內市場哪些啟示?

7月15日,第一場論壇正式開始,主題為“亞洲REITs巨頭高收益的15年,帶給國內市場哪些啟示?”

參與對話的三位元嘉賓分別是領展資產管理有限公司行政總裁王國龍,安泓投資有限公司創辦人兼投資總監楊書健,中信資本高級董事總經理、房地產部執行合夥人及主管程驍遠。

對話由戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主管李志榮主持。

作為自2005年起已經在香港上市的第一支REIT,領展目前已經發展成為亞洲第一大的REIT。

王國龍在論壇上表示,領展成立15年來,除了做好自身的物業組合管理,還自2011年就開始收購香港的一些物業。

2014年,領展開始向內地及海外擴張,首先在北京收購了歐美匯,隨後上海、廣州、深圳亦都有物業收購。2015年,領展在上海收購了一個商業項目,同時在香港投資了海濱匯,即是現在的公司總部。
“領展的市值現在已是上市時的四倍多,而物業收入淨額也大幅增長10倍。2019年,我們公佈了2025願景,希望在我們資產組合裡的增值是持續到2025年。”王國龍最後表示。

安泓投資有限公司創辦人兼投資總監楊書健發行過多本以REITs為主題的專著,對REITs研究頗深。與此同時,安泓投資也有涉及大量REITs業務。

楊書健在會上表示,亞洲的房托市場裡,房托只是一個工具,背後的支撐是實體經濟以及實體樓市。而在過去,其實已有不少內地資產在香港或新加坡以REITs的形式上市。現在因為有新政策的支持,絕對是好事。

中國的REITs要怎麼做?真正出來的時候,市場會期待能有一定的稅務優惠,令到那些可以投資上海、深圳股市的投資者,買了中國的REITs之後,仍可以享受到一定的稅務優惠,可以有穩定的股息收入,可以促進整個樓市發展。

對投資者來說,多了一個選擇,這是比較穩健同時可以產生現金流的投資。

中信資本高級董事總經理、房地產部執行合夥人及主管程驍遠嘗試解答了幾個所有人關心的問題,比如,內地公募REITs試點為什麼是從基礎設施開始?

第一,國內市場相當大,如果僅計算基礎設施資產,可能有150萬億人民幣,如果將房地產加上,可能有很多百萬億的人民幣。如果開放整個不動產REITs,規模是相當大的。

第二,新冠疫情影響下,全世界都在搞財政刺激,而中國提出的是新基建,這方面需要非常巨大的投資。與此同時,國內機構投資者的投資管道比較狹窄,開放基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs),肯定是非常重大的利好。

程驍遠進一步解答:“國內REITs什麼時候能夠真正惠及到地產、商業地產?相信可能是三年、五年之後的事情。”

那麼,國內的REITs怎麼發展?亞洲很多國家REITs對國內又有什麼啟示?

程驍遠稱,第一,需要有非常完善的投資環境;第二,投資人的教育,要熟悉REITs這個產品;第三,出現一些類似領展的優秀管理人。

Part 2:微觀視角,REITs助益裡的商業資產重塑與提升

7月16日,論壇第二場對話繼續如期舉行,主題為“微觀視角,REITs助益裡的商業資產重塑與提升”。

對話主持嘉賓仍是戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主管李志榮,而參與對話的嘉賓分別來自北京、上海、香港三地,包括領展資產管理有限公司資產管理總監(中國)霍業生,夢東方集團有限公司首席財務官趙本才,富尚資產集團董事長陳曉歐,喆安(上海)投資管理有限公司總經理車陽。

與上一場對話更傾向於從宏觀層面觀察不同,這一場對話從微觀視角和實操層面,探討如何通過資本運作和資產運營管理,提高租金收益或翻新升級提升資產在市場中的價值。

領展資產管理有限公司資產管理總監(中國)霍業生首先分享了領展在資產運營管理和升級的戰略、方法,以及成效。他表示,自上市以來,領展已完成85個資產優化專案,旗下香港組合資產包出租率從2008年89.3%上升至2019年96.3%。期間,續租租金調整率每年均達20%以上。

霍業生進一步指,領展希望把資產優化的經驗複製到國內商場專案,比如在深圳收購的中心城,將在2020年下半年開始進行優化工程。同時,出售非核心或增長緩慢項目,收購一些高收益的項目,以此保持領展整個資產的價值提升。

霍業生最後指,領展近年在內地收購加速,目前已有5個專案;此外,在四大一線城市都建立當地管理團隊,今年更在上海成立內地區域營運總部,給予每個項目有更多的支持,在未來更可以説明國內其他城市或區域的收購和加快團隊融合。

霍業生發言之後,夢東方集團有限公司CFO趙本才也闡釋了,如何通過REITs重塑或者賦能商業不動產提升價值,並通過資產管理締造REITs可持續的長遠價值的看法。

趙本才介紹,商業不動產在REITs前和REITs後的主要變化體現在價值創造模式的不同,在REITs之前是薅羊毛模式,在REITs之後是養羊模式。

“REITs前商業不動產管理更關注的是租金收入、ROI水準,REITs之後更加關注的是經濟價值和社會價值協同發展,採用可持續發展的方式來進行商業不動產管理,也就是大家現在所說的資產管理。”

趙本才進一步表示,商業不動產在REITs前後最重要的塑造和提升,體現在價值創造模式,從原來的注重經濟利益,到更加關注經濟利益和社會價值的協同發展。

第三位發言的嘉賓為陳曉歐,他從自身的房地產投資基金實踐經驗出發,介紹了房地產資產管理的退出規劃要點,以及REITs對資產重新塑造與提升的關鍵。

陳曉歐指出,國內最大的一個缺憾,就是真正的商業地產沒有形成閉環。比如說私募股權基金,大多數是以房地產開發階段的債權(名股實債)的方式進行投資的,無法找到一個投資長線資產的退路,因為本身不願意長線持有一個資產。

“中國未來要發展的公募REITs,勢必要尋找這樣一個能夠長線持有帶來穩定收益的資產。”

陳曉歐總結,未來房地產市場會越來越多元化,我們會看到大批真正的私募股權基金通過自己的智慧和膽略,去獲取一些比較好的、沒有被體現價值的物業,然後重新包裝開發、招商租賃,進行資產管理,最後把已經運營成熟的物業再出售給大型REITs或者保險公司進行退出。

最後發言的嘉賓車陽,分享了自己對“國內基礎設施領域REITs試點的深層意義以及對國有資產管理帶來的變革”的看法。

他表示,公募REITs的影響不僅僅是一個產品,影響的是整個行業,具有劃時代意義。第二,公募REITs給中國的不動產市場提供了一個價格錨;第三,公募REITs將改變中國不動產的資管生態。

車陽更認為公募REITs可令國有資產在實現資產擴張的同時去杠杆,降低負債率,是實現混改的重要方式。他總結指出,相信隨著時間的推移,中國在不動產管理方面也會發展起來,專業管理人會發揮更大的作用。

PART 3:他山之石,從成熟市場看中國公募REITs試點成功的關鍵

7月17日,主題為“公募REITs試點與資產管理前景專題探討”的大型資本專業論壇,進入到第三天也是最後一天的議程。

本場對話主題為“他山之石,從成熟市場看中國公募REITs試點成功的關鍵”。

出席嘉賓有主持人戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主管李志榮,以及來自北京、香港兩地的嘉賓,分別是領展執行董事兼首席財務總監黃國祥,香港交易所董事總經理兼內地業務發展主管毛志榮,中國REITs聯盟秘書長王剛。

連續三場論壇,從宏觀層面到微觀視角,再到可以借鑒的“他山之石”。那麼,從成熟市場丈量內地公募REITs實現的距離,需要跨越的障礙還有哪些?從成熟市場看中國公募REITs,試點取得成功的關鍵會是什麼?

香港交易所董事總經理兼內地業務發展主管毛志榮從資本市場的角度,講述了發展REITs的意義,以及從香港REITs的監管架構、發展政策,投資者教育方面為借鑒,對內地公募REITs試點提出了建議。

毛志榮指出,從市場的發展來看,要關注三類人、兩個方面、一個原則。

“一方面,需要有稅收的相應支援;第二方面,通過專項立法、專項法規的形式,提供法律法規的支援。”

應該要關注的“三類人”:第一類是發起人,即物業原始持有方在REIT發展中的利益和商業模式;第二類是管理人,當中有兩個板塊,即REIT資產管理人及物業管理人,前者要勤勉盡責,突出REIT的金融特性,他們要跟專業的物業管理人有機結合;第三類是投資人,特別是內地較多個人投資者,需要有足夠投資者教育令他們充分瞭解REIT的特點。另外,滬深港通為連接內地和香港兩地公募REITS市場,改善豐富投資者結構創造了有利條件。

REIT產品雖然結構簡單,但坐落在金融市場、資本市場及物業市場交匯點,所以“一個原則”就是市場化原則,毛志榮強調,這一點非常重要,干預越少越好,價格發現越充分越好。

領展執行董事兼首席財務總監黃國祥在論壇上介紹了香港REITs市場如何與監管機構互動,推動和促成有利REITs發展的政策,以及哪些因素有利促進REITs的發展。

黃國祥表示,SFC(香港證監會)近期跟行業溝通和收取回饋,建議修訂三大部分REITs的法規,第一是允許香港REITs買少數股權的項目,第二是把杠杆率調到50%,第三是把可以做開發專案和有關投資的比例,從總資產的10%調高。

“我們都很歡迎這些修改和對話,因為很多規則在別的REITs市場都已經超前了。我們覺得SFC一步一步在慢慢改進,這對整個行業是有幫助的。”

黃國祥呼籲,如果有機會的話,SFC應該再慎重地看一看公司所得稅和印花稅,很多市場都把這兩項稅免掉,或者是減低了,這有助於引進更多基金來上市,而且也能吸引到很多新的投資者,把整個市場做得更大。

最後一位發言的是中國REITs聯盟秘書長王剛,他從法律和稅收、資產和運營、投資者教育三個方面,解答了中國內地REITs發展需要突破的地方。

“REITs的推出,可以給老百姓提供投資各個不同類型物業的機會。”王剛指出,把不同的物業組合,找出一個適合老百姓投資,也適合做出一個穩定而且有增值的產品,還是很關鍵的。

“稅收配套可能是接下來要共同去解決的問題,但是不管怎麼樣,這個產品的法律框架已經推出,試點的項目也都在進展過程當中。”王剛如是說。

連續三天的論壇,全方位研究、探討和解讀了REITs發展的方方面面,並為內地公募REITs試點建言獻策。也許在不遠的將來,我們能夠看到內地房地產公募REITs的進一步動作,並逐漸落入實處。

2020年6月21日 星期日

領展以股代息有折讓

好小見以股代息有折讓,領展以前以股代息都冇折讓及計5日平均價,今次3%折讓及計10日平均價,似乎係想keep多D現金,作為領展粉絲,為表支持,如無意外我會要股票。

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合資格基金單位持有人之應收新基金單位的基準:
(a) 發行價(「發行價」),相等於基金單位由(及包括)2020年6月22日(星期一)起連續十個營業日之成交量加權平均收市價折讓3%,惟受限於領展之信託契約;
(b) 每基金單位145.72港仙之現金末期分派;及
(c) 於記錄日期(即2020年6月18日(星期四))由合資格基金單位持有人所持有之基金單位數目。

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【REIT王放榜】領展重啟以股代息 要錢還是要股更着數?
hket.com
 股樓投資 2020/06/01
本地最大房託領展(00823)公布全年業績,截至今年3月底止全年度,可分派收入總額按年上升4%至59.6億元,按年增加4%;末期每基金單位分派1.4572元,按年增加3.7%,連同中期分派的1.4147元,全年合共分派2.8719元,按年增6%。由於業績勝預期,該房託止跌回升,全日炒上6%至61.3元。最新周息率為4.7厘。

本份領展業績的亮點,除了在於業務組合受疫症影響低於預期,以及高派息成功維持之外,還包括集團今次更恢復由2013年便停止提供的以股代息選擇。領展宣布,合資格之基金單位持有人將獲提供一項分派再投資計劃,股東可選擇全數以現金或全數以新基金單位或以兩者結合之方式收取截至2020年3月31日止年度之末期息。大家可能會想,現階段應選擇把股息金額照單全收,還是以股代息。

以股代息的選擇其實適合所持股份屬優質,並看來其未來股價表現的中長線投資者。以股代息,意味投資者可透過較低價錢換取價錢。只要該股日後上升,投資者帳面上可取得更大回報,加上股數金額,日後收息隨時更多,享受滾雪球般的複式效應。以領展為例,只要屆時換股價低於每股資產淨值77.61元,以股代息依然著數。全球息口處於超低水平,加上本港疫情降溫,都為領展此類收息股的股價動力提供支持。

當然,若投資者向來依靠股息應付生活開支,或想使用派息再投入其他股份,續選現金股息亦無不可,簡而言之,選擇哪種收息辦法還視乎個人需要。

2020年6月9日 星期二

後疫情時代 - 研討會

「大咖對大咖——『後疫情時代』的地產投資風口」
Savills Hong Kong



第一太平戴維斯再辦線上研討會 滬港專家共議「後疫情時代」地產投資風口
2020 年 6 月 05 日

2020年6月5日,香港 - 國際房地產顧問第一太平戴維斯今日中午於香港及上海舉行兩地連線直播「大咖對大咖—『後疫情時代』的地產投資風口」。五位地產界專家坐鎮沪港两地,以中英双语探討行業走向,並即時解答網上提問,吸引亞太區數千名觀眾及多家傳媒參與。

第一太平戴維斯很榮幸邀請到基匯資本總裁兼執行合夥人吳繼泰先生(Kenneth Gaw)、領領展資產管理有限公司執行董事兼行政總裁王國龍先生(George Hongchoy)、平安不動產執行副總經理兼首席投資執行官王強先生(Wang Qiang),與第一太平戴維斯大中華首席執行官李偉文先生(Raymond Lee)出席專題研討會,與主持人、第一太平戴維斯首席執行官投資辦董事鄭浩賢先生(Godfrey Cheng)共同解析疫情之後地產行業如何變「危機」為「轉機」。

基匯資本總裁兼執行合夥人吳繼泰先生(Kenneth Gaw)認為市場短期波動不可避免。目前酒店和零售業的確表現不佳,但是寫字樓發展很好。比如港島東區受惠於中環-灣仔繞道等基礎建設,以及中環CBD溢出的需求,因此區內寫字樓值得關注。長遠來看,香港國際化金融中心的地位仍在,加之稅率低,基匯資本持續看好香港市場。 疫情對內地房地產衝擊最大的板塊是酒店業和部分零售業。但內地經過疫情,已經在復甦,市況與去年分別不大。目前政府比較注重刺激內需,基匯資本也注重和內需有關的項目。放眼亞洲,基匯資本看好越南、日本、新加坡市場。

領展資產管理有限公司執行董事兼行政總裁王國龍先生(George Hongchoy)表示:領展有豐富的零售物業運營經驗,但並非直接複製香港的成功經驗到內地。目前內地比較流行「家門口一公里」的概念,即社區商場。而公司看好地鐵上蓋、豐富人流、一週七天都有客流的中高端商場。 領展以香港為基地,對香港市場抱有信心,將繼續以零售為主,兼顧寫字樓投資,亦會涉及物流領域。中國內地,領展的五處資產分佈在北上廣深這四大一線城市,未來投資將繼續以這四個城市為主,並向周邊擴散。集團此前購入一處位於澳洲悉尼的資產。作為佈局海外的第一步,之後會關注日本、澳洲、新加坡、英國等海外市場。

平安不動產執行副總經理兼首席投資執行官王強先生(Wang Qiang)指:中國平安始終堅持發揮自身「金融+科技」的專業優勢,投資方向符合「支援實體經濟」的政策導向。集團投資了多個辦公樓及商業項目,近期較為關注產業園、康養和汽車消費相關領域。後疫情時代,平安仍會「優中選優」,以優質地段的寫字樓作為重點投資方向。近期入股的西九龍高鐵站商業項目將作為中國平安香港總部大樓,預計2027年正式啟動。 他亦指出,近年網購的蓬勃發展為實體零售業帶來挑戰,此次疫情更成為催化劑,加速推動傳統零售業轉型,線上線下的融合和互動將更加緊密。疫情之後,很多零售商的人氣迅速恢復,體現了人們對體驗場景和社會融入的內心需求。未來三到五年內,體驗式消費場景仍不可或缺。

第一太平戴維斯大中華首席執行官李偉文先生(Raymond Lee)指領展及基匯資本近年在香港及中國內地曾有多次「資產置換」,涉及資金達數百億之多,問及其投資出發點。對此,基匯資本總裁兼執行合夥人吳繼泰先生(Kenneth Gaw)認為位置、價格和增值空間是購入資產的三大決定性因素。領展資產管理有限公司執行董事兼行政總裁王國龍先生(George Hongchoy)則表示,房地產業是循環發展的,收購或出售資產主要是出於資產優化的考慮。

第一太平戴維斯旨在利用其自身國際化平台、全方位精英團隊及一站式服務的優勢,通過網上研討會及實時問答方式,無縫鏈接地產及相關行業持份者。每期活動均選取具有時效性的熱點話題,邀請地產相關領域意見領袖同台交流,從國際及本土視角出發,有針對性地展開探討,力求為廣大客戶提供地產投資、租賃、物業管理等諸多方面的思路,四月至今已數次成功舉辦海外投資專題網絡研討會。

2020年6月2日 星期二

領展業績分析員會議 Q&A 2020-06-01

領展業績分析員會議 Q&A 2020-06-01
(link仔剪輯)
全年業績 截至2020年3月31日止年度
年度業績簡報 powerpoint 


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領展去年度每基金分派增6% 疫情下商舖租金加幅急降至12%

【明報專訊】領展(0823)昨日公布今年3月底止全年度業績,受到物業及經濟低迷影響,令手上物業估值大減,以致出現239.48億元估值虧損,因此全年錄得虧損達173.03億元,惟因虧損屬非現金性質,可供分派收入仍增加4.2%至59.65億元,每單位末期分派因此增加3.7%至1.4572元。集團去年度在港商場商舖續租租金加幅急跌,按年下跌9個百分點至12.1%,為過去4年來最低水平。領展指出,已因應個別租戶需要而提供紓困措施,並且不排除在環境惡化時,將原有的3億元紓困措施加碼。

明報記者 陳偉燊
根據領展的業績報告顯示,除商場續租租金下跌之外,連帶與民生消費較為相關的街市熟食檔位續租租金跌幅更大,按年跌10個百分點至約18.1%。

領展集團主席聶雅倫表示,現時會聚焦於有需要幫助的一半租戶,去提供紓困措施,公司已經提供3億元的額度,若情况再惡化,不排除再增撥資源給予租戶紓困。

王國龍:個別租客獲減租逾五成
行政總裁王國龍補充,旗下商場有租戶擬將租期縮短,亦有些要求在未來3年調整租金,他們會視乎租戶情况而提供紓困,個別租客甚至獲減租50%或更多,亦有些減幅較小。

另外,為了維持營商及購物環境,領展會着重維持出租率。他們所見,街市及超市租戶過去數月有理想增長,與教育相關等租戶則較受影響。最近已見多了人聚集,街市亦轉旺,相信租客最壞的情况已經過去,在沒有其他因素影響下,租客未來的生意有望向好。

相信租客最壞情况已過
有外資行分析員表示,領展旗下在港的續租率雖然下跌,但是仍然保持正數,並且跑贏希慎(0014)、九倉置業(1997)及太古地產(1972)。他認為,領展續租租金升幅下跌情况,只是短時間情况,並非持續趨勢,投資上的防守力仍較高。摩根士丹利則稱,領展派息符合預期。

借入新資金物色投資機會
此外,王國龍指出,因應過去兩、三個月融資環境快速變化,領展已經趁機借入新資金。有見物業放售增加,即使在這個周期下,有業主收起物業保持觀望,但是亦有個案因為財政狀况問題而將手上物業放售,有利集團能物色吸引的投資機會。他表示,因此會優先留意在港的投資機會,甚至留意投地自建物業的項目的機會。內地物業的人流更正上升中,消費意欲上升,租金調整幅度較港為進取,因此亦吸引他們進一步物色機會。

領展業績評論剪報

黃國英話唔好買領展,但要揾一隻連年增加派息可信的股票,暫時又未有替代品喎。
唯有繼續持有喇😂


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唔好再買領展、港鐵!」黃國英料5年後人人只談國指告別恒指:港股只買中資股 本地股「坐和望輸」
edigest.hk 投資 Jun 1 2020

曾經何時,新鴻基地產(00016)、領展房產基金(00823)等收租股、以至滙豐控股(00005)、友邦保險(01299)等金融股都是無數香港股民的至愛,部分亦是豐盛金融集團資產管理部董事黃國英(英sir)的核心持倉股份,甚至成為其伊館talk show心水推介「足球陣」中的龍門,鎮守組合!
撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室、iStock

俱往矣,新冠肺炎不似是人類的Endgame,不少國家已漸漸走出陰霾,但《國安法》,以至美國或終止香港的特殊關稅地位,確實有可能令東方之珠的自由光芒失色。 所謂beginning of the end,身經百戰的英sir又會如何部署,香港這彈丸之地還有甚麼股票值得買?如果再部署一次「足球陣」,反正傳統穩陣股已消亡,黃國英會否轉全攻型打九個前鋒?

港資只剩2間值投資
全國人大會議於5月21日宣布將《香港國安法制》草案擺入議程,本港股市翌日(22日)立即下挫,恒生指數一度大跌1,402點。回顧當日恒指成分股的表現,不難發現本地地產股和「收租股」都是被沽對象,當中領展更跌逾10%,長實集團(01113)及新世界發展(00017)等地產股亦挫逾8%。公用股港鐵公司(00066)、友邦保險當日亦跌近10%。

港版《國安法》消息傳出後,內地A股及美國股市沒有太大反應。黃國英分析道:

「香港是兩國磨心,《國安法》必定影響香港股市。從股價上看,明顯看到主要受影響的是香港公司,例如本地地產股、公用股、金融股。」

故此他認為,只有少量港資公司仍有投資價值,當中包括港交所(00388)及創科實業(00669),兩股當日分別跌4.4%及2.2%,跌幅明顯比上述股份少;而且上週一(25日)兩股更迎來反彈,一日時間就收復失地。

他解釋,內地與香港關係的撕裂早已沒法逆轉,《國安法》只是一個「果」,只是一個令人服從的行政手段。 在中、港關係破裂的環境下,很多本地公司的基本面早已大受打擊,慢慢進入衰退。若從股價上看,其實早在去年社會運動,一眾本地的港資股份已經節節敗退。

「唔好再買領展、港鐵!」黃國英料5年後人人只談國指告別恒指:港股只買中資股 本地股「坐和望輸」若從股價上看,其實早在去年社會運動,一眾本地的港資股份已經節節敗退。圖片:新傳媒資料室
港資無力再上 領展、港鐵無升幅
除了港交所和創科外,黃國英看淡大部分的港資企業,他建議投資者要把香港公司剔除選股範圍之內。

「無謂浪費時間,領展已不是以前的領展;港鐵已不是以前的港鐵,香港公司只會反彈,永無升幅。」

但是,港股市場不只有港資企業,當中不乏中資股,黃國英認為這些中資股,將會是港股未來的動力。

在上週五《國安法》消息令港股大跌之時,他更認為是大手買入中資公司的良機。 「香港目前的環境對中資公司影響其實很輕微,畢竟香港只是他們掛牌的地方,生意並不受影響;相反,如今去全球化趨勢孕育不少本土化機遇,內地有很龐大的本土市場,新的商機愈來愈多,資金亦將會集中到內地市場。」 但很明顯,香港的本土市場較內地小,而且很多行業已高度發展,黃國英認為香港公司只能「塘水滾塘魚」。

恒指將跑輸國指 斷言5年後沒人談恒指
因此,他認為中資股指數未來將會取代恒生指數,「5年後不會再有人討論恒生指數,屆時大家只會留意國企指數。被動基金方面,相信大眾亦會由投資盈富轉投國企指數交易所買賣基金(ETF)。」

他指,即使同股不同權股份「染藍」,也只能增加恒指「攻擊力」,長遠仍會跑輸國指。

表二比較了恒指及恒生中國企業指數,兩個指數重疊了22隻股份。在恒指其餘28隻成分股中,除了上述提到基本面已受損的一眾本地地產公司、領展等收租股、友邦保險外,本地金融股代表有早前因減派息而被市場拋售的滙控,減派紅股的香港中華煤氣(00003)亦是一分子,因此說本地公司積弱拖低恒指的說法亦不無道理。

國企指數其餘的28隻成分股中,有近年熱炒的內房股;派息仍然增加的公用股,例如粵海投資(00270)及新奧能源(02688)等;有內需股安踏體育(02020) ;亦有中國鐵塔(00788)此類新基建股。 由此可見,國企指數的確是符合黃國英所指的去全球化將帶來本土商機的說法,倘內地本土市場被激活,此等股份或有投資價值。

「唔好再買領展、港鐵!」黃國英料5年後人人只談國指告別恒指:港股只買中資股 本地股「坐和望輸」在恒指其餘28隻成分股中,除了上述提到基本面已受損的一眾本地股,說本地公司積弱拖低恒指的說法亦不無道理。圖片:新傳媒資料室
領展、地產股正是十年前的滙豐
黃國英直言中、港關係的撕裂,令本地公司大受其害,更明言收租股、地產股就是十年前的滙豐。

「作為股評人,當年應該要努力叫人不要買滙控,現時我們都已很盡力叫人不要買領展及新鴻基。」

他形容領展已不復當年勇,「十年前的領滙有很大的增長空間,可以說是『坐和望贏』;如今已經今非昔比,不會再破高新,只可以是『坐和望輸』」,他認為領展再創新高的機會很小。

5月初領展上市15年來首次發「盈警」,主要原因是物業年內估值將按年下跌12.3%。由於不涉及經營現金流量,因此可分派收入仍將維持穩定。不過,領展也坦言續租租金及租用率降低,將為未來業績帶來負面影響。

或者有投資者會認為,領展的下跌只是暫時受社會氣氛和國際關係所影響,可以長線持有,等待升幅。 畢竟以1989年的股災作為例子,當年面對類似的政治環境和國際緊張氛圍,捱過1990年至1992年後恒指就回升。從長期看,恒指如今亦已經升了很多。

但是,黃國英仍認為持有領展的機會成本太高:

「當時上世紀90年代科技比現在落後,若現在緊抱領展,三年後世界變成點已難以估計,屆時騰訊控股(00700)、生科股可能已『唔知飛咗去邊』!」

他認為領展未來估值會持續偏低,持有的人僅「逆水行舟」,只有很保守的人會繼續持有。

樓市淪為蓄水池 地產商發展空間少
至於香港地產股,他認為前景不樂觀的原因是香港樓市發展停滯不前。

「香港樓市難再擴展,只是一個蓄水池、一個內地人的存錢的錢罌。作為地產商就只能發堀更多井,但地方愈來愈少,因此未來地產商的增長未必大。」

但他認為樓價不會大跌,原因是錢罌的功能預料會繼續。 中、港關係亦可能是本地地產股衰落的原因。

黃國英亦看淡本地金融股,認為友邦保險雖未必會落得滙豐下場,但亦已經失去了長升長有的基礎。

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【領展業績】領展疫市保持增派息 來年可繼續?
hket.com
金融經濟 2020/06/02

早前罕有發盈警的領展 (00823) ,周一公布的業績符預期,盡管因投資物業組合的估值按年下跌11.6%,導至期內業績錄得虧損,不過領展維持增派息策略,全年派息2.8719元,按年增近6%。

領展保不失 上市15年派息年年加

領展周一股價隨大市造好,升近6%收報61.3元。按領展全年派息計算,股息率4.7厘。

領展於2005年上市,15年來仍維持每年增派息,就算在2008、2009年金融海嘯的艱難時期,仍維持增派息。盡管現時受疫情影響業績,領展每年增派息的趨勢仍未斷纜,惟未來仍可維持增派息?

領展上年度(截至2020年3月底)全年派息中,有部分是來自酌情分派。當中2.91億元,或每基金單位中0.14元為酌情分派。連同酌情分派,令上年度全年可分派總額為可分派收入總額的105%。

酌情分派可調節每年派息

至於截至2019年3月年度,領展全年的酌情分派為5,300億元,分派比率則為101%。即上年度酌情分派總額按年增逾4倍。

對於今年度,預期酌情分派會維持為0.14元。領展業績報告中稱,自從2019年3月13日完成最後一次資產出售後,集團預期於2020年3月底止年度起3年內每年預算每基金單位約14港仙的酌情分派。即未來兩年度預期每年酌情分派為0.14元。

預期酌情分派不變,倘今個年度經營環未改善,或令可分派收入減少,即每基金單位派息或會減少。當然,由於集團手持現金近80億元,管理層或會調整酌情分派,維持集團增派息的趨勢

股份回購 利每股派息增長

另方面,集團的資本計劃另一部份 ─ 股份回購,亦會影響領展的每基金單位派息,當股份回購後令總基金數目減少,亦會有利每基金單位的派息。於上年度,集團按基金單位平均價格81.7元回購約5,200萬個基金單位,涉及42億元。該5,200萬個基金單位佔2019年度總基金單佔約2.5%。

至於今年度,集團表示,將視乎市場狀況及其他監管規定,考慮進一步回購基金單位,即今年度仍有望回購,利好每基金單位派息。

責任編輯:錢家鋒

2020年5月19日 星期二

823文章介紹 - 醜小雞的故事

由於領展冇大動作,咁link仔就上網睇下文章,有幸睇到Kano咁投入823,仲寫文分析,見到佢話823跌到四腳朝天,仲話好野,咁我呢個LinkLink愚忠實要推介一下 :)

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關於 823 領展的一點想法(上)- 醜小雞的故事

https://kano26.blogspot.com/2020/05/823.html

2020年4月8日 星期三

領展投資者2020Q1會議Q&A

剪左段領展投資者視像會議Q&A戲肉比大家聽,睇下領展管理層點應付呢場完美風暴,作為小股東,我都係留意powerpoint提到的3樣野 : buyback , 酌情派息以補不足 & 買到筍盤 ,做到呢3樣就滿意。


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領展投資者簡報會視像會議Q&A選段錄音 於2020年3月30日
Powerpoint文件

2020年4月7日 星期二

疫情下市民怕收現金 八達通擬進軍街市濕貨檔

 用電子支付除左快同方便,仲有防疫作用,領展真係要宣傳一下



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疫情下市民怕收現金 八達通擬進軍街市濕貨檔
巴士的報
2020年04月06日
新冠肺炎爆發以來,不少人都擔心病毒會經不同途徑傳播,平日流通性極高的鈔票及硬幣,市民大都希望可以減少接觸。為了少收現金,過去兩個月轉用八達通收款的商戶顯著增加一至兩倍,當中包括小本經營的傳統食店。針對市民在購買濕貨時,以現金交易往往更為不便,八達通公司希望可進一步打入「市場」,擬先主力游說一些凍肉店、生果店和雜貨店引入電子支付系統,而隨着市民近期衞生意識提高,該公司更估計目前通常只收現金的魚檔和肉檔,日後也或會陸續願意引入八達通,留住顧客。
受新冠肺炎影響,市民都減少外出。八達通控股有限公司營業及市務總監李玉兒在承認,疫情關係導致很多人需要在家工作,市民減少乘搭交通工具之下,八達通在交通方面的使用量,於1至2月期間足足下跌三至四成,影響頗為顯著。零售方面,八達通滲透率平日較高的快餐行業,跌幅亦超過百分之十,便利店的八達通使用量亦錄得個位數字跌幅。
市民日常生活如坐港鐵、超市購物、食肆用膳等都多使用八達通交易 。
但她亦指,由於市民在家時間相應增加,對個別零售貨品需求上升,八達通於1至2月在個別零售類別的使用量,按年仍錄得正增長,其中在購買糧食、清潔用品及個人護理等日常所需民生用品,升幅最為明顯,帶動八達通在超級市場的使用量,按年增加四分之一,「社會對疫情所產生的情緒,工作和作息模式的轉變,也直接反映到八達通的用量上,可謂有人歡喜有人愁。」
她表示,市面上不少零售商店,尤以是坐落於民生區的小商戶,過去只純粹收取現金,但在疫情之下,近期不少市民也擔心外出消費時接觸鈔票零錢,會感染細菌病毒,留意到過去兩個月轉用八達通收款的商戶顯著增加一至兩倍,例如最近就成功說服一家位於北區的粥麵店轉用八達通。「這些店舖很多也是小本經營,過往大多由老闆坐在鋪面收錢,但現在大家也不想掂錢,若只能支付現金,有些顧客情願光顧另一家食店。」
八達通交通方面使用量下跌
她續說,這些小店過去往往考慮到交易量和生意額並非很大,覺得未有引入電子支付系統的逼切性,但最近疫情令他們明白到若要維持生意額,有需要改變「初衷」,「這正好反映社會需求已不同,其實不但是顧客,負責收錢的老闆或店員也一樣有機會因而感染病毒,改用八達通收錢其實是互惠。」她表示,近年已引入商用版八達通應用程式,屬於低門檻的入場版,商戶不用特別安裝八達通讀卡器,只須通過自己的手機收取款項,而由現時至6月底,開納八通達商用版更可獲豁免首半年費用。
八達通擬先主力游說一些凍肉店、生果店和雜貨店引入電子支付系統
李玉兒表示,街市是另一個近年致力開拓的市場,目前已有38個街市接受八達通付款,當中大部分是新型街市,裝修時順道引入電子付款系統,例如慈雲山街市,近百個商戶現時已安裝八達通系統,不收取現金,運作有如超級市場。她表示,希望可以進一步打入其他街市,稍後會向商戶多做講解及游說工作,計畫先向凍肉店、生果店和雜貨店展開推廣,「對這類商鋪來說,作出轉變可能會容易一點。」
至於售賣魚類和肉類等濕貨攤檔,運作仍然較為傳統,一直以現金支付為主,她預料需要多一點時間讓商戶接受電子付款系統,過去通常也是等待街市翻新時才一併引入,但近期疫情卻帶來機遇,「社會其實已出現一些改變,因近期已多了市民關注衞生,減少前往濕街市,寧願到超市購物,這可能會令街市濕灘檔也會想一想,若要配合市場需要,是時候需要接受一些新事物。」
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電子支付免接觸 有效防疫
大公報 2020-03-02

  【大公報訊】記者朱俊賢、伍軒沛報道:繼早前油塘商場「大本型」一粥麵收銀員中招,再有超市收銀員染上新冠肺炎,市民如何避免「銀紙播疫」風險?專家建議可多利用電子支付,避免接觸錢銀,接觸後應盡快洗手。
內地央行現金回籠先消毒存放
  醫學會傳染病顧問委員會主席梁子超接受大公報記者訪問時稱,目前未有關於新冠肺炎病毒在紙幣及硬幣表面存活時間的研究,估計大約為數小時至數天不等,因此最簡單直接的防疫方法,就是避免使用現金,盡量利用電子支付。若要使用現金,在處理錢銀找續後,應於接觸眼、口、鼻前洗手,若情況容許,最好將錢銀閒置數天才再使用。
  為確保錢幣安全,中國人民銀行將現金回籠,以紫外線或高溫等方法,消毒從疫區回籠的現金,並存放14天以上才再投放市場;非疫情防控重點地區的現金,則於消毒後,存放7天以上才再投放市場。對醫院、農貿市場等地回籠接受消毒的現金,會採取特殊處理並單獨封存,消毒後交存人行,不得對外支付。
  中國人民銀行早前表示,為提高銀行網點工作人員和辦理現金業務群眾的安全感,1月17日向全國安排調撥近6000億元的新鈔,春節前緊急向武漢投放40億元的新鈔。

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錢太髒,要抗疫不如無現金交易?
2020年3月13日 by Tan Ha Lam
cup.com.hk
北京一間超市的店員掃瞄顧客的智能電話收款。 圖片來源:路透社
病毒無孔不入,先不說有些患者毫無病徵,即使刻意與人保持距離,在購物時仍無可避免要接觸現金。在不知現金上一手甚至上幾手的主人是誰,會否帶有武漢肺炎病毒的情況之下,為了保險,不少人轉用流動支付,以求不用接觸就可以付錢。
韓國中央銀行最近宣佈停止所有鈔票流通兩星期,更燒毀其中一部分,以阻截病毒傳播。此舉源於中國進行的大規模行動,利用紫外線及高溫深度清潔可能帶病毒的現金,這些現金來自高風險感染區域,包括醫院,在特定情況下會銷毀。與此同時,美聯社報道指,巴黎羅浮宮為了令員工對重返工作更自在,決定疫情期間禁止現金交易,只接受信用卡付款。
研究公司 IDC 研究總監 Aaron Press 認為,疫情爆發可能會推動流動支付的普及。流動及非接觸式支付包括使用 Apple Pay、Samsung Pay 及 Google Pay 等智能手機或智能手錶技術,或透過配有 NFC(近距離無線通訊)讀取功能的信用卡付款等。顧客將裝置靠近讀取器即可完成支付,過程中不需要簽名,且無需觸摸終端,比起傳統現金或信用卡更衛生。
事實上,中國早已向無現金社會發展。數據及研究公司 eMarketer 指出,在 2019 年第二季度,中國近 50% 的人口使用移動支付進行購物。中國人民銀行的一位官員上個月表示,中國將加倍使用流動支付,以避免不必要的接觸。
倫敦城市大學微生物學高級講師 Paul Matewele 指:「毫無疑問,我們會通過現金來傳遞微生物。」根據紐約市 2017 年一項研究,現金表面的細菌,跟口腔、陰道細菌及流感病毒類似,世界衛生組織因此建議大眾在處理金錢後,尤其是在進食之前,要先洗手。
即使非接觸式及流動支付可能更有效減少細菌及病毒傳播,但 Matewele 提醒,購物者亦必須勤於保持手機清潔:「在處理(現金及信用卡)時,很難知道我們手上有多少細菌。我認為人們進行電子交易,風險固然有所降低,但在觸摸其他設備後,我們仍會觸碰手機屏幕。」除了觸摸現金後洗手,其他措施包括使用抗菌濕紙巾,或嬰兒濕紙巾清潔電話及信用卡,並用自己的筆在收據上簽名等等,也會有幫助。
不過,為現金消毒也應適可而止,近日南韓出現用微波爐加熱紙幣情況,當地銀行呼籲此方法未必有消毒效果,更可能引發火警,應盡量避免。

2020年3月26日 星期四

領展youtube評論短片

沙士重臨,一地都係平貨樣樣齊,任君選擇,2條Youtube片同大家分析下 :
(1) Lime Watcher 帶出一點,就係有危就有機,市場插水,以前有錢買不到靚場,宜家可以慢慢選擇,領展有資金可掃貨,真係機會來了
領展房地產投資信託基金 (823) Link REIT
2020年3月26日 Lime Watcher
是跌倒v還是另一個燦爛的童話?
(2) 小炒王 梁心欣同大家講下823入市位

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領展(823)撈底啟示 收息股雄風不再?
小炒王 梁心欣|Tasty Money 精選|20200312
大市跌幅見位破位,令一眾股民急切等撈收息股!小炒王預期領展(823)仍有下跌空間,運用圖表分析走勢,以及傳授「入市心法」!

2020年3月15日 星期日

領展總部抗議要求減租

領展總部地下新示威區,位置夠獨立唔錯,雙方都happy,做完show就散


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工黨社民連斥領展「吸血鬼」 促減租與小商戶渡時艱
 2020-03-06 獨媒報導

(獨媒特約報導)工黨及社民連今早到領展總部抗議,要求領展進一步減租,與商戶共渡肺炎疫情寒冬,並要求特首林鄭女娥回購領展旗下物業。工黨主席郭永健指商戶生意慘淡,斥領展盡現「吸血鬼本色」,未有盡社會責任減租。社民連副主席岑子杰指,部分食肆營業額跌至一成,批領展推出的「中小商戶同舟計劃」杯水車薪。
郭永健宣讀聲明,批評領展拒絕同小商戶共渡時艱,反觀恒基、新世界等大財團減租三至五成,港鐵亦減租一半。他昨政府的防疫抗疫基金僅夠小商戶繳交兩至三個月租金,領展應履行企業社會責任,主動減租一半,為期半年。他又促政府回購領展物業,以避零售寒冬。

岑批領展、政府資助「杯水車薪」
岑子杰憶述2003年沙士期間,屋邨商鋪不斷減租,惟今次疫情下領展卻未打算減租,認為領展旗下多為屋邨商場,理應承擔更多社會責任。岑比喻地產商為「賭場」,「永遠都係蝕租客,唔會輸到去地產商」。他認為領展更是乘疫情之危趕走小商戶,「趁機引進大企業」。
岑子杰斥責領展的「同舟計劃」是「大搞慈善show」,惟太低手筆,最多只有8,000萬,商戶無法受益。岑子杰身兼沙田區議員,他指選區內的瀝源商場,部分商店快結業,奈何政府的300億抗疫基金,對租戶每月40萬租金而言是「杯水車薪」,「只係救到半個月」。他指有朋友申請基金,但至今仍未有回音。他直言現時零售業生意額「有三成都偷笑」,部分食肆甚至僅剩一成,向他反映「執咗佢算,今次離場無得再入場」,「寧願蝕得多啲,都唔想炒員工放無薪假」。

梁國雄諷同舟計劃「蚊脾同牛脾比」
工黨副主席李卓人諷刺領展應改名作「領賤」,指責「同舟計劃」僅得8,000萬,若有4,000個小商戶申請,每個商戶都只分得2萬,批其是「公關賤招」。
社民連副主席梁國雄直言15年前已預視領展將成「吸血鬼」,怒斥執行長黃國龍年收入近2.7億,僅撥出8,000萬作「同舟計劃」,拿起道具指責領展是「蚊脾同牛脾比」,不願撥出更多錢支援小商戶。領展最後派代表接過請願信,並取走道具「牛脾與蚊」。

記者:陳世浩、何嘉茵

2020年3月6日 星期五

關於領展CEO減持


大家研究下,關於領展CEO減持

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張兆聰:土地供應減 本地地產中線看好
文章日期:2020年3月5日 【明報專訊】 [節錄]
強勢的是領展(0823)反彈3%,新地(0016)亦升1.6%。債息下跌降低資本化率(Capitalization rate),應可推高房託估值。但本港房託面對減租壓力,當未來收入是一個變數,甚至零售商場的價值也不明朗,就算資本化率下降,但往往風險溢價上升幅度會完全抵消相關效果。這也是領展近期持續下跌的主因。 雖然領展商場多是地區商場,屬於剛需,但疫情最影響的是餐飲、零售、旅遊、運輸等行業,租戶也受波及。上述幾大行業的僱員普遍是低下階層,不少住在公共屋邨。當這些行業有大量員工失業或開工不足,領展受到的衝擊不比其他房託少,甚至有過之而無不及。此外,雖然領展股息率升至4厘,處於歷史上較高水平,但其他房託可是達到5.5厘至7厘,較領展更為穩健的中電(0002)和港燈(2638)也是4厘,領展現水平的防守力一般。這可能也是行政總裁王國龍在股價大幅下跌後,仍在74元大手減持100萬股的原因。

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領展(00823)是否已轉勢?
港股資訊 2020-03-04
領展(00823)行政總裁王國龍於2月底減持了100萬股領展,套現7,000多萬元。市場看來相當重視這件事,領展股價亦偏軟,直到聯儲局大幅減息0.5厘後,今日股價才再上揚。 
過去十多年,領展股價恍如火箭一飛沖天,近一年來升勢更加凌厲;這榮景會否一去不復返?我們來分析一下領展是否大勢已去。 
王國龍已減持手上領展股權的37% 
據報導,王國龍於2019年10月已減持了50萬股領展,現時再減持100萬股,手上應仍持有260萬股領展;換句話說,王國龍已把個人手上領展股權的37%套現。王國龍現仍持有的股票,相等於領展股權的0.12%。 
以上數字,足以令市場注意甚至擔心。大摩已表示,王國龍的減持消息,短期對股價造成「中性偏負面」的影響。其實,即使領展股價現時看似有買盤支持,一間公司的CEO減持自家股票,雖然是個人財務安排,但本身已是極具指標性的舉動,散戶難以視而不見。 
領展的成功基礎 
要評估領展前景,不得不再次審視領展的成功基礎。 
領展股價在過去10多年得以平步青雲,簡單講,就是把原屬於政府的公屋物業資產,釋放到熱到燙手的地產市場吸水,之後再證券化全面錢搵錢。領展的收入,主要來自旗下物業租金與及物業升值;雖然領展近年有分散投資內地及澳洲物業,領展的水漲船高,絕大部份是歸功於香港物業。 
而由於領展的發展歷史與公屋不能分割,領展物業又以民生市場為主,全香港也就只有領展能如此集中經營這個市場。做「街坊街里」生意的最大好處是細水長流,人人都要買餸、搵食也要租車位,需求沒有什麼彈性,對經濟循環的敏感度不高。 
只要香港未來繼續循著原有軌道走,領展前景還是光明的。問題是,這些基礎因素是否已改變? 
香港零售業災難已擴散至所有消費階層 
去年社會事件嚴重打擊訪港旅客,首當其衝的是專做遊客生意的零售店鋪及食肆,當中不少是高級消費場所;之後接二連三發生在社區的衝突事件,亦嚴重影響大型商場的生意。 
這段期間,領展雖然大受影響,但股價跌幅並不如其他收租股慘淡;直至2019年底,在80元左右仍是有明顯的支​​持。 
然而,新冠病毒爆出,對零售業作出「無差別」打擊。香港零售管理協會剛表示,料上半年本港零售額會按年下跌30%至50%,為有史以來最大跌幅,明顯已波及本土及各階層的消費。這還未計算疫情對香港經濟可能產生的結構性破壞;經濟衰退影響將遍及社會各階層,就算是民生市場亦不能倖免。換句話說,領展的「護身符」亦難敵肺炎病毒。 
對香港未來的看法 
領展過去的成功,基本上全是時勢所造,非常簡單。一旦時移勢易,領展亦難復當年勇,這幾乎可說是必然結果。 
香港長年穩踞全球最貴的地產市場,無論是沙士、大小金融風暴都沒有改變這個長期趨勢。究竟近期的「雙重打擊」會否把香港推出這條軌道?對於這,人人看法不一樣。 
領展是否已經大勢已去,全看投資者對以上問題的答案。不能否認的,是香港如今面對的挑戰,的確是前所未有之艱鉅;這種情形下「搏反彈」,回報可能很高,但相對風險亦越來越高。

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2020年2月27日 星期四

善用數據 情理兼備 (信報財經月刊)

領展加租有藝術,我相信減租也有藝術😃

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專訪領展王國龍:善用數據 情理兼備
2020年1月31日  節錄自2月號《信報財經月刊》
撰文:鄭雲風 (記者)、鄧傳鏘( 總編輯)
去年香港捲入史無前例的「完美風暴」,零售、飲食業叫苦連天,領展投資物業組合估值超過2200億,作為本港最大商場業主,中期「成績表」卻逆市而行,收益增長逾8%至53.32億,商戶每月平均零售銷售額上升1.4%,跑贏大市。「我們有六成商戶涉及民生,相對比較穩定。」談及這場風暴,王國龍顯得氣定神閒,皆因一切「心裏有數」。
王國龍原本從事投資銀行,先後效力於摩根大通及星展亞洲融資,曾協助政府將盈富基金上市,2009年加入領匯(2015年改名為領展)擔任首席財務總監,翌年5月晉升成為CEO。經歷無數風風雨雨,他坦言「現在感到輕鬆了」,全因解決無「數」之苦後,公眾誤會亦減少了。
所謂「巧婦難為無米之炊」,會計師出身的王國龍是典型「數佬」,對數字非常敏感,「income statement,我每一行都有睇,因為每項都有做得好不好的蹺妙,不是只看總數。」怎料剛剛加入領展時,卻因缺乏關鍵數據,弄得焦頭爛額。追查之下,原來不少是歷史遺留下的問題。
一切要由2004年說起。當年香港身陷亞洲金融風暴餘波,政府停售居屋,房委會因財困分拆「非核心業務」的商場、街市及停車場,並於2005年以領匯房地產投資信託基金集資上市。王國龍指出領匯上市於全球亦鮮有先例,「大部分公司都是營運一段時間,有成績才上市,但領匯是上市後才學習經營。」由公營模式改為商業模式管理物業,他形容頭幾年如「under the spotlight」,要大費周章邊做邊學。
接手後不久,王國龍迎來首個「燙手山芋」—消失的營業額數據。作為商場「收租佬」,若要訂立合理稅金,行內多數根據商戶所屬行業,釐清營業額與租金比例,誰知道當年房署批出租約時,沒有要求租戶提供營業額數據,商討租金淪為口舌之爭,「沒有數據如何傾租?我話100,商戶話20,完全沒有理據。」開初不時「計錯數」,太高太低亦無從考證,「一加便是衰人,不會個個都開心,除非你平畀佢」。

加租的藝術
由於初期租戶反對及租約未滿,直至2012年領展才逐漸於新租約新增條款,獲得零售數據,重奪主導權。坊間經常指摘領展無良加租,王國龍無奈說,領展商戶近六成從事食品相關行業,承租能力有限,租金比率多數是10%,遠低於珠寶、手錶、化妝品的商戶收取近20至30%。近年領展開始於業績會公布租金比率,供投資者參考,「如果太高,他們都會質疑,未來還可以加多少?」
他指出,加租通常有兩個原因,第一是商戶營業額上升,第二是調整租金比率。「好多人不是從商業角度看領展運作。」在商言商,王國龍認為租金屬於營運成本,計算後獲合理回報便沒有問題,「為何那麼多人願意花很多錢租中環辦公室?因為計完,覺得回到本。」領展的最大任務,是為租戶帶來人流,若然商場人山人海仍未提升營業額,便需與個別商戶討論經營策略,「行業一直變化,比如報檔生意差,好多人以為因為沒人買報紙,事實是買煙的人減少,因此需要轉型,確保high margin」。
只要拿出數據,爭議往往迎刃而解。一理通百理明,面對社會動盪,王國龍同樣以「數」服人,鐵面無私。去年港鐵突然宣布提早收車,加上消費意欲下降,不少商店損失晚市生意,正是經營最困難的兩個月,「但我同他們說,你有三年約,賺了兩年錢,會否因兩個月事件,導致兩年盈利全無呢?」身處示威地區影響生意情有可原,但有些商戶卻要求連另一沒有受影響的地區分店減租,他不禁好氣又好笑:「最終我們都是看數據,看看生意是否差了。」不過,為了共度時艱挽留租客,領展續租租金比率由22.5%下調至18.1%,「部分人要求減租,其實我們已經減緊」。

數據人情兼備
雖說「數據呃唔到人」,不過單看數據不講人情,王國龍亦曾吃過苦頭,更一度鬧上董事局。這堂寶貴一課發生於2009年,話說有三間相連的醫療診所同時更新租約,診所A營運多年,因過去房署年代甚少加租,租金最低;診所B近期開業,租金較貼近市價;診所C屬於醫療集團,最新加入,租金最高。有同事以邏輯思維統一診所ABC租金,結果老字號突然加租七成,連鎖店卻獲減稅,經傳媒廣泛報道惹來軒然大波,甚至要到董事局「拆彈」,有董事也不禁批評:「有無搞錯呀,加七成租」。
「以前政府做,咩都不用改,避開了就算。」經一事長一智,王國龍事後反省,雖然同事統一租金的大方向沒有錯,但不能一蹴而就,寧可用數個租約慢慢調整,「樣樣都計到盡,就好大件事。」
數據有價,領展不甘被動收集數據,近年亦積極發掘新數據,開源節流。例如過去不受重視的廣告燈箱,王國龍要求收集總數、客流、成本等等,以計算出租率及宣傳效果,「以前沒有想過,租店舖便送燈箱。現在就算是送,都要看看送那個呀!」洗廁所次數也有學問,太頻密浪費人力物力,太疏落容易有異味,最後他決定安裝氣味探測機,一舉兩得,「這是好玩之處,樣樣都諗方法。」小數據結合為大數據,成為他決策指標之一。
——節錄自2月號《信報財經月刊》

2020年2月11日 星期二

英房託Intu洽領展百億入股

Latest News : 交易取消
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據英國房託Intu 股東通告 二月底可能同領展有大deal ,睇番Intu CEO近期訪問,談及4大策略,而首要任務就是減債,睇黎佢好等錢使咁,希望領展要趁佢咁,攞番個靚價呀。

睇阿CEO點講 :
intu Ceo video 1 Dec 19 from intu on Vimeo.

Intu 5年股價圖,間公司應該好大鑊
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英房託Intu洽領展百億入股 擁近廿商場 去年中估值839億
信報財經新聞 信報財經新聞2020年2月11日

繼去年底首次進軍海外、於澳洲悉尼收購一幢寫字樓後,領展(00823)有望進一步拓闊海外足跡。於英國及西班牙坐擁近20座商場的英國房託Intu Properties表示,正與現有股東及領展等新投資者,洽談約10億英鎊(約100億港元)的股本融資。領展發言人表示不作進一步評論,目前亦不確定會否參與這項融資。
Intu Properties指出,正與相關持份者進行建設性討論(constructive discussions),本月底全年業績公布後將有詳細資料,惟不確定這項股本融資最終會否進行。受消息刺激,Intu Properties股價單日飆約三成至17.32便士。領展則挫1.86%,收報79.15港元。
近年陷入財困的Intu Properties,受累於零售租戶關店,以及消費者轉戰網購,租戶要求降低租金等影響,物業組合估值亦隨之下降。
截至去年6月底,其物業組合價值83.6億英鎊(約839億港元),按年減少8.1億英鎊(約81.32億港元)。
領展:覓具升值力資產
根據Intu Properties網頁顯示,公司目前於英國及西班牙坐擁近20座商場,英國佔17座,零售銷售達56億英鎊(約562.2億港元),其中9個為英國前20大頂級購物中心。但隨着財困及物業估值下降等原因,Intu Properties去年起已賣產套現約6億英鎊(約60億港元),其中包括兩座西班牙商場。
領展發言人表示,根據「2025願景」戰略目標,正致力提升中港兩地的資產質素,同時積極發掘良機開拓海外市場,目前尋求期內資產組合價值每年複合增長率達高個位數,並確保分散投資海外市場的策略審慎得宜,強調投資對象是價格吸引且具升值潛力的資產。

2020年1月9日 星期四

你知唔知交租俾領展,啲錢去咗邊?

一幅有趣的圖😁

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【啲錢去咗邊】你知唔知交租俾領展,啲錢去咗邊?
撰文:Market Digest Editorial 2020-01-07 
每次落樓下商場,總是離不開領展,幾乎包攬所有屋邨商場的領展房產基金(823),翻新商場及街市後「每樣嘢都貴幾蚊」,街坊叫呼連天,到底平時小商戶交租俾領展,啲錢去咗邊?

截至2019年6月底,中期報告書顯示收益及物業價值升幅為89.9億元,其中經營開支為6.9億元,佔收入8%;

其次為所得稅,為6.8億元,佔收入8%;一般及行政開支為2億元,佔收入3%;

物業管理人費用、保安及清潔為3億元,同樣佔3%;員工成本為2.6億元,佔收入3%;

股東佔收益為億元67.4億元,賺75%,成為最大贏家。

資料來源:領展中期報告