2017年5月31日 星期三

澳門-電子支付引入街市的反響

澳門政府想推行街市電子支付買餸,各方反應不一 :
(1) 攤販反應激烈,認為電子支付的安裝和使用費是一筆負擔。
(2) 買餸長者,未必懂得電子支付,用現金較實際。
(3) 大部分市民表示歡迎,因引入多一種支付方式,到街市買餸較方便。
(4) 民政總署,為配合社會付款模式的發展,鼓勵攤販考慮引用電子支付服務,以優化經營環境,能提升攤販的營商能力及服務質素。
(5) 學者不擔心技術問題

當內地小販已經用微信買1蚊魚蛋的時候,香港街市是否要向前行一步呢?
領展已經行了一小步,希望能再行多一步,推一推。

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2017年5月30日 星期二

領展又一勁粉絲 - Starman

見到Starman兄出文講現金流的重要性,雖然文中冇提領展,可能我是領展愚忠粉絲,會不隨意地將其套入文中,感覺全文好像在介詔領展,所以推介823 粉絲看:

「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (一)

強化資產> 強化現金流(租值)> 提升資本化估值> 產融結合> 現金流再投資

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【領展做鐵膽】27歲賺第一桶金 投資博客教點樣揀信託基金

一分鐘看領展


今天放假細看企業影片 : 領展的品牌發展及市場推廣策略,原來精髓就在全片的頭一分鐘,我cap左比大家研究研究

思考問題 : 點解要將領展同澳洲Westfield , 新地 , 地鐵比較 ?

傳媒曾於2015年為我們網友向龍哥安排提問,當時龍哥回答了一些重點,我們可能在此找到答案 :
  •  世界級就是找全世界管理商場擁有商場投資物業的基金或公司,它們怎樣做,我們要用這標準衡量自己,做到更好。持續發展,管理水平,業務增長,這些指標去帶領團隊。
  •  我們理念是想做世界級,但目前只達亞洲級,有啲野未做晒,但不只是我一個人,我們的團隊有一個好大的空間去發揮,我們冇家族在背後,不用扶助家族的成員,亦不用受始創人指點,作為一個專業的管理人,很少有機會有這樣一個機構讓我們去運作.我相信同事們他們的專業滿足感是高的,仲有咁多野未做,現在起的樓宇起碼2019年才建成,仲有好多新野,才剛剛去中國,領展是很年輕企業,這些年才學了怎樣去做好盤生意,我們現在才有基礎去發展做多啲,去第二度做,將我們理念帶出去。

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圖 1

圖 2

圖 3

領展管理團隊


影片 : 領展的品牌發展及市場推廣策略
藉品牌及市場推廣活動,連繫好生活

2017年5月25日 星期四

領展甜品賀60大洋

今日食完午飯,睇到愛股同2位港人一樣勇闖高峯,所以特別制了甜品一件賀領展60大洋😀



2017年5月18日 星期四

[蘋果]譚仔和領展的政治論述

很有趣,蘋果最近關於領展的文章好像貼近現實了,但HK01有部份記者却開始蘋果化。

領展改裝「劣跡斑斑」 新街市賣生蠔化身「水族館」 趕絕小商戶   香港01
經營近廿載的何文田街市將於9月「大翻新」,對於領展旗下商場或街市營業的小商戶而言,大幅加租然後無奈結業,幾乎是大家近年都要面對的共同命運。

立法會十三題:香港房屋委員會的整體承租街市

立法會十三題:香港房屋委員會的整體承租街市

  以下是今日(五月十七日)立法會會議上梁美芬議員的提問和運輸及房屋局局長張炳良教授的書面答覆:

[AM730] 帶老婆去購物 - 置富嘉湖

帶老婆去購物
2017-05-17 湯未生
am730

photo source
上周六,未生需要和怪獸老婆去置富產業信託(778)旗下置富嘉湖的茶樓和怪獸老婆家人吃午飯。喝完茶後,眾人陸續散去,因為下雨的關係,未生和怪獸老婆因沒有帶傘,為避雨,把商場各處逛了一圈,最後因怪獸老婆不斷購物,使未生快破產了,所以決心把這題目寫好賺錢。


置富嘉湖前稱嘉湖銀座,在1999年落成,商場分為兩大部分,旁邊設有天水圍暫時唯一酒店嘉湖海逸酒店。根據原來的城市設計,附近是西鐵和巴士總站,旁邊是天水圍公園,格局非常龐大,有一個大商場的氣派,但是後來卻因為西鐵延至屯門,導致後來的規劃錯位,未能成為整個天水圍的中心,人流未能聚集。未生憶起2000年代初曾去過商場,1樓是很大的冒險樂園,2樓是食物廣場,3樓是整層的百佳超級市場,但人流不太多,加上商場的通道非常闊,竟有些空蕩的感覺。


在2013年8月,置富產業信託以58.49億元向長實購入嘉湖銀座的商場部分。這幾年間,天水圍圖書館搬走了,換上一些新店舖,令人耳目一新,酒樓翻新了,分割為兩家食肆,加上把散舖換上一些連鎖餐廳,部分洗手間也有更新,感覺有些好轉,租金估計也有一定上升。據置富產業信託的報告,該商場2016年租金收入為置富產業信託之冠,達2.646億元,較2014年度的2.186億元,增21%,估值68.81億元,增約18%,成為收入增長主要動力。


未生當日逛商場所見,永旺(984)在Living Store旁邊的非常殘破小型遊戲館Molly Fantasy竟然爆滿,且戲院已多年沒有翻新,娛樂設施嚴重缺乏。另外,商場扶手梯也常常故障,往洗手間的通道和洗手間的設計非常陳舊,設計也有很多為了增加租金收入,因而分割得沒有大商場氣派,產品雖非常廉宜,但完全沒有吸引力,空置店舖也相對偏高,另外兩個商場中間沒有地道或有蓋空間,下雨會很狼狽,相對領展(823)天盛商場、T Town和天一商城差遠了,作為區內龍頭商場竟破落至此,非常可惜。側聞該商場需要進行3年的資產提升計劃,希望能改善缺點。


未來在天榮站物業落成,加上天水圍人口和消費能力向上,置富嘉湖如果有能力抓緊這個機會,努力提升商場檔次,或會因地利成為區內龍頭商場,租金應可提升最少一倍,加上現時其負債比率低及高沽低買的作風,相信其「收購、提升、出售」的商業模式可持續,未來租金增長空間大,可長線持有。

2017年5月11日 星期四

【東周刊】無王管 狂加租 車主大控訴 領展公屋停車場撳住搶

【東周刊】無王管 狂加租 車主大控訴 領展公屋停車場撳住搶
2017/04/24

公屋車主近日充滿怨氣,矛頭直指坐擁逾七萬個車位的全港最大停車場業主領展(0823)。本月初,領展旗下車位開始大幅加租,當中私家車平均加幅接近一成,不少收費拍得住私人停車場,旋即引發大批車主強烈不滿。尤其靠揸車搵兩餐的草根車主,由於區內別無選擇,怒斥領展猶如壟斷撳住搶。

行政總裁王國龍上場六年,領展股價已翻了兩番。造就一千二百多億市值的,其實是不斷使出奇招賺到盡谷高股價。領展早幾年已將多個屋邨停車場由月租「固定位」變成「浮動位」,表面上提高車位使用效率,背後是「搾乾」車主搶奪更多租金收入,甚至為日後拆售「整靚盤數」。

隨着本港私家車發牌數量年年上升,公眾車位供應卻逐年下跌,領展吼準供求失衡帶頭瘋狂加租,全港停車場勢將爆發澎湃加價潮。

領展旗下青衣長發廣場停車場,月租由去年兩千九百一十元,狂加至三千二百三十元,加幅接近一成一

被候任特首林鄭月娥點名要擺平的民生「三座大山」之一的領展,在她當選後急急發出聲明祝賀「示好」,強調會「繼續緊密合作,服務社區」。

然而林鄭尚未埋位,領展卻率先投下一枚民生「炸彈」,旗下公屋和居屋停車場以營運開支上漲為理由,今個月開始大肆加租。其中私家車平均加幅達百分之九點八,貨車及電單車則約加百分之五,遠高於通脹水平。

受影響的車主,不排除小部分屬公屋富戶,但更多是自力更生的貨車司機、的士大佬和小商戶等草根階層。領展瘋狂加價,變相趕絕搵食司機,飯碗隨時被打爛。例如青衣區的長發廣場停車場,月租由去年兩千九百一十元,狂加至三千二百三十元,加幅接近一成一,相當乸脷。

趕絕搵食司機
揸小型貨車搵兩餐的長發邨居民賴先生,焗租了長發車位十多年,最終頂唔順離場。他怒斥領展接手後,年年瘋狂加租。「最初月租一千兩百蚊左右,之後年年加,近年加得愈嚟愈狼!上年加到兩千九百一十蚊,心諗應該到頂啩?點知佢今年又再加!公共屋邨停車場要三千幾蚊一個月,畀都要畀得心甘命抵先得o架,三千幾蚊夠租兩間公屋啦!

由於負擔不起租金,賴先生惟有冒險將貨車泊街邊。「架車用嚟搵食,跑幾多轉先夠畀租?我住長發邨,附近長安邨又係領展場,月租一樣加到三千幾,邊有得揀?根本負擔唔到,所以無再租,焗住泊街,結果畀人抄牌!」

同樣大加特加的將軍澳區,不少車主亦怨聲載道。租了寶林邨車位七年的陳先生,對於領展年年加價只能無奈接受。「啱啱由二千五百蚊加到二千七百二十蚊,加幅接近一成。自己返工路程遠,養車有實際需要,唔通賣車咩?」

最令車主勞氣的,是領展一面撳住搶,停車場質素卻無改善。陳先生投訴寶林邨停車場有不少「死角位」,閉路電視根本拍攝不到。「試過架車畀人劃花,向管理處反映,一齊翻睇錄影帶,先知原來有唔少死角位!加上現時成個場都係月租流動車位,平時要同人鬥快霸『靚位』。唔好彩泊正死角位,成晚擔心到瞓唔到覺!」

車主勞氣領展一面撳住搶,停車場質素卻無改善。有車主投訴寶林邨停車場死位多,刮花無得賠。

將軍澳淪重災區
現時將軍澳可說是全港車位嚴重不足的重災區之一。西貢區區議員方國珊表示,區內車位最少短缺達一千個,造就領展不斷加租賺到盡。例如調景領的健明邨,私家車車位月租由二千六百三十元,加至二千九百二十元,加幅達百分之十一,相當誇張。

「領展無論係街市抑或停車場,一直都係租金貴、管理差!屋邨居民消費能力有限,但係要承擔巨大加幅。我哋之前多次提出反對,領展都係態度照舊!」方國珊說。

雖然領展將區內屋邨的「隨意泊」車位月租,由七百四十元下調至六百九十八元,方國珊批評只是「小恩小惠」的公關策略。「隨意泊只係畀時鐘停泊未滿時使用,唔保證有位,只有小部分日間停泊車主受惠。」

提起領展停車場租金貴兼管理差,住在李鄭屋邨的梁先生有切膚之痛:「領展管理嘅停車場,差過以前房署一百倍!

走進李鄭屋邨停車場低層,只感覺陰陰沉沉,還有一股垃圾味。梁先生苦笑道︰「停車場喺正垃圾收集箱隔離,平時唔多見有人定期洗地,晚上就勁多老鼠走嚟走去!搞到我唔敢泊架搵食貨車喺地下嗰層。夏天就快到,畫面實會好震撼!」

【信報月刊】政府錯配釀短缺 車位跑贏樓

【信報月刊】政府錯配釀短缺 車位跑贏樓
 2017-05-09

筆者近月翻查不少成交紀錄,車位的升幅並不比樓差。2010年將軍澳站附近的將軍澳廣場車位還是30多萬,6年後的今日已經高達180萬,6年升6倍,很可能跑贏不少樓宇升幅。車位入場費豐儉由人,數百萬至數十萬不等,投資者可按自己的資金水平再選擇適合的車位進場。--投資達人洪龍荃

今時今日的車位實際上是過去樓市十年的翻版,因為政府沒有根據車輛實際需求去調整車位供應,導致長時間內需求增長大於供應,令價格持續上升。

本港現時私家車數目已突破50萬輛,每年增長幅度達5%。據運輸署資料顯示,截至2016年中,本港登記車輛數目約69萬,而車位數目僅約64.5萬,已經出現供應不足的情況。

更甚的是,政府在壓抑市民買車需求時,藥石亂投,竟然降低地契上所規定的車位和單位比例,以往很可能3至4個單位便有1個車位,現在則改為10戶爭一個車位。

再者,政府更改規定,地產商在將住宅發水時,停車場的樓面要重訂計算方法,只有在特定情況下,在地面上興建停車場才可以豁免全部或部分的樓面;而如果將停車場設在地底,又會增加發展和管理成本,因而降低了地產商興建停車場的意欲,令新屋苑的車位更加難求。

執筆之時,政府再次「加辣」, 打擊大戶買家以「一契多伙」形式用一份買賣合約一口氣購買多個新盤住宅單位。筆者不知道此招是否能為樓價降溫,只知道聰明錢必定會加速轉投不受限購、不受高印花稅所打壓的非住宅物業,即是車位或工商鋪。

另外,最近翻開報章,我們都不難看到各類型停車場的泊位價錢在新一年繼續提價。筆者曾經翻閱領展年報,基本上每年領展的停車場租金均上升超過10%,而當我們再細心查看領展車位的平均估值,我們更會發現數字上升速度驚人,平均每2年就升1倍。現時領展旗下車位2016年最新平均估值已經超過40萬,試問一般私人藍籌屋苑車位怎會不值過百萬呢?

不過,車位的透明度遠比住宅要低,而且有很多隱藏的因素會影響車位價格,因此筆者建議入場前必定要先做好研究,以及作出實地視察,千萬不要「人買你買」。