tag:blogger.com,1999:blog-54278951124954659242024-03-06T13:34:44.785+08:00領展大集匯Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.comBlogger402125tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-74474891835623977742023-04-04T17:41:00.003+08:002023-04-04T23:04:24.275+08:00為免生疑的領展<p><br /></p><table align="center" cellpadding="0" cellspacing="0" class="tr-caption-container" style="margin-left: auto; margin-right: auto;"><tbody><tr><td style="text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjajVhvU-pOlqS8gsVricZLUZFILpHQep5cWVL9EIQGGNWSnqNd-i4oQlp7KMgEPQ8wPCGqzYreCcdW59c0TXTS7f_OlteGDOIDR0lsD7yAY_g7zPjsaN3Aj4bjoYD05z3u-R5MdoEH8m1Nb9fXRf9ALpU0BcWHEefw727u7FdJNRlCnZSSRMDlqlMh/s749/2023-04-04%2017%2021%2016.jpg" style="margin-left: auto; margin-right: auto;"><img border="0" data-original-height="576" data-original-width="749" height="492" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjajVhvU-pOlqS8gsVricZLUZFILpHQep5cWVL9EIQGGNWSnqNd-i4oQlp7KMgEPQ8wPCGqzYreCcdW59c0TXTS7f_OlteGDOIDR0lsD7yAY_g7zPjsaN3Aj4bjoYD05z3u-R5MdoEH8m1Nb9fXRf9ALpU0BcWHEefw727u7FdJNRlCnZSSRMDlqlMh/w640-h492/2023-04-04%2017%2021%2016.jpg" width="640" /></a></td></tr><tr><td class="tr-caption" style="text-align: center;"><a href="https://www.linkreit.com/tc/-/media/linkreit/investor-relations/regulatory-disclosure/announcements-and-circulars/2023/cannouncement_20230331.pdf?rev=32e71bfc15e1430a94710d9beaec55a8&hash=22154EA559F06BDF46B4218739B0F8AC" target="_blank">2023年03月31日 須予披露交易 - 完成收購新加坡物業</a></td></tr></tbody></table><p>領展完成收購新加坡物業的感受</p><p><b>領展告示</b> : 為免生疑,特此說明領展並沒有將其於2023年2月10日公布之供股所得的款項用於支付總購買價格。</p><p><b>事實</b> : 惠譽在去年5月份一篇報告中,亦警示領展的槓桿率將在2022財年達到23%左右,而在收購債務不斷增加的情況下,該數據最終將在2023財年和2024 財年趨向30%。領展就是因為買新加坡商場,引至債務比率由23.2%增至27.1%,明知會將債務比率推近至30%,可能觸發調降評級危險水平,固需供股降低領展債務比率至20%,雖然沒有使用供股錢買新加坡場,但明顯有使用供股錢去解救亂買場的險況。</p><p><b>Link仔評語</b> : 過去出名優質管理的領展,要在告示寫"為免生疑"4個字是很肉酸的,如果要保住金漆招牌,敬請唔好再做引人生疑的動作了。</p>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com6tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-3685603235729124732023-03-30T01:38:00.007+08:002023-04-04T17:55:50.214+08:00領展供股可憐的6%<p>剛收到供股及額外申請供股的股票入賬(4%申請成功),心情真是感慨萬千,以前對領展只有愛,現在是又愛又恨,因為管理層變質了,變得不再考慮股東感受,以前會對公司百份百相信,但現在無論CEO說什麼,我都會用高度警覺的態度去處理分析,佢雖然表面在笑,不過我都會睇下佢係唔係收埋左把斧頭係檯底,隨時攞出來斬股東取落雨柴。</p><table align="center" cellpadding="0" cellspacing="0" class="tr-caption-container" style="margin-left: auto; margin-right: auto;"><tbody><tr><td style="text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjw3TkQvkzbk-uUjc5YTPbX-sPVqijHRmRgb-dB-QxjgMTcOiRiICRb4KACmCJSLZtaGRjhGvYqAzt_XyvOhuAJMdhaCZ0aO_Aa1ranPGcdHd3rPoOegN4K_2yZYfMWvfzgq4TTrxVgvgo8zTXekSczug8Owcg-3zYPMvtalAu94sB2YHYKF9mKFpLk/s1328/1680111323786%20(1).png" style="margin-left: auto; margin-right: auto;"><img border="0" data-original-height="878" data-original-width="1328" height="424" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjw3TkQvkzbk-uUjc5YTPbX-sPVqijHRmRgb-dB-QxjgMTcOiRiICRb4KACmCJSLZtaGRjhGvYqAzt_XyvOhuAJMdhaCZ0aO_Aa1ranPGcdHd3rPoOegN4K_2yZYfMWvfzgq4TTrxVgvgo8zTXekSczug8Owcg-3zYPMvtalAu94sB2YHYKF9mKFpLk/w640-h424/1680111323786%20(1).png" width="640" /></a></td></tr><tr><td class="tr-caption" style="text-align: center;">領展CEO : 好天斬埋落雨柴</td></tr></tbody></table><p>CEO說在轉型的旅程上,看到股東選擇與領展同行,當中不少更是由2005年上市伴隨至今,令人深受鼓舞,但實際上股東是被挾持同行,我再細看分派結果,有6%(26M股)基金單位既不接受供股,又不賣認股權,完全放棄自己的權利,導致我可以額外獲得分派,我估計領展有好多持有實物基金單位的股東,年紀都不輕,你要他們到合和中心辦理相關供股手續,實在是難為了一眾長者,最後導致這6%認股權不供不賣變零,你說這批長者可憐不可憐。今次供股其實係一個資產大轉移,有錢人掠奪小資本股東,相信好多幾手IPO股東都唔會供,大戶就會利用呢個機會來一個大震倉驅趕散戶離場。</p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiNGqj4uh-c5EFkiQ2FFNZi7ypnhD3uG9fPR_UqiMbv2F9zjUuMU7EAqkf0Z1DrXW3QT0gO1PJLbXW87Wjnj3oTsiyZMbqCaU1yUNJzL4zyOJqzh4KF296o4GTGO-_bM9jl4GUJ0FMV3YgHmmZ9xh23HsS4f5SDS4b3tg1pbXz_c51Tvruay3KFW2M2/s1202/2023-03-30%2000%2032%2034.jpg" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="728" data-original-width="1202" height="388" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEiNGqj4uh-c5EFkiQ2FFNZi7ypnhD3uG9fPR_UqiMbv2F9zjUuMU7EAqkf0Z1DrXW3QT0gO1PJLbXW87Wjnj3oTsiyZMbqCaU1yUNJzL4zyOJqzh4KF296o4GTGO-_bM9jl4GUJ0FMV3YgHmmZ9xh23HsS4f5SDS4b3tg1pbXz_c51Tvruay3KFW2M2/w640-h388/2023-03-30%2000%2032%2034.jpg" width="640" /></a></div><p>=============</p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEinN8yTJGGoQYzqAZzVViCFloc_Atll7rxRBpom3WKby6ZlUi-ZO3B80Eu0ptr4kxmByew6BNIaMy6xYXxiwLFARtJ4szDB_FdpObHKWL6gIczdARphRrwArBg11Zlv0Vwx4iEPSjpJhu5tSaFW0eiPkkAJIckV6QRegATT-qStUbdpMjhj5ue_rIRo/s432/9e1f7c7cac33a686ba468275ea306e6d.jpg" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="432" data-original-width="429" height="640" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEinN8yTJGGoQYzqAZzVViCFloc_Atll7rxRBpom3WKby6ZlUi-ZO3B80Eu0ptr4kxmByew6BNIaMy6xYXxiwLFARtJ4szDB_FdpObHKWL6gIczdARphRrwArBg11Zlv0Vwx4iEPSjpJhu5tSaFW0eiPkkAJIckV6QRegATT-qStUbdpMjhj5ue_rIRo/w636-h640/9e1f7c7cac33a686ba468275ea306e6d.jpg" width="636" /></a></div><p><a href="https://news.mingpao.com/pns/%e7%b6%93%e6%bf%9f/article/20230329/s00004/1680022263510/%e9%a0%98%e5%b1%95%e4%be%9b%e8%82%a1%e7%8d%b21-4%e8%90%ac%e4%bb%bd%e7%94%b3%e8%ab%8b-%e8%aa%8d%e8%b3%bc%e7%8e%87240-%e9%a1%8d%e5%a4%96%e8%aa%8d%e8%b3%bc%e5%88%86%e6%b4%be%e7%8e%874-15-%e6%96%b0%e5%9f%ba%e9%87%91%e5%96%ae%e4%bd%8d%e6%98%8e%e9%96%8b%e5%a7%8b%e4%ba%a4%e6%98%93" target="_blank">領展供股獲1.4萬份申請 認購率240% 額外認購分派率4.15% 新基金單位明開始交易</a></p><p>【明報專訊】領展房託(0823)公布,其5供1籌集約188億港元的鉅額供股計劃,股東按比例供股連申請額外供股合共認購10.23億基金單位,相對可供申請股份近4.26億基金單位,認購率達240%。領展供股共接獲約1.4萬份申請,其中約1.1萬份按比例申請共認購近4億基金單位,佔可供申請股份的93.6%;另有近3000宗申請額外供股,合共申請約6.23億基金單位。</p><p>扣除按比例供股的4億基金單位後,可供額外認購股份只餘不足2600萬基金單位,額外申請認購基金單位分派比率只有4.15%。新股及未獲接納的額外申請退款,將於今日寄發,新發行基金單位明日(30日)上市開始交易。</p><p>實物股東參與供股比率稍高於五成</p><p>持股不足500個基金單位的小股東,在5供1之下全部獲派不足一手(100個基金單位)的碎股。市場觀望新股買賣初期,散戶沽碎股會否為領展股價帶來短期壓力。惟以小散戶參與供股比例較低來看,散戶沽盤對股價壓力預期相對有限。</p><p>儘管按比例供股申請股份比率達93.6%,但股東數目只有1.1萬,相對領展最新年報披露持實物基金單位的股東人數逾2.1萬,參與供股比率只稍高於五成。這未計通過銀行及經紀,存放於中央結算的股東。股東申請基金比例接近94%,但參與供股股東人數比例偏低,相信反映持貨一兩手的小股東參與供股比例較低。本報早前統計,領展供股權買賣期間,供股權總成交份數約佔可供申請股份的兩成,相信除有投資者大手額外申請加碼供股外,亦有不少股東或新投資者買入供股權參與供股。</p><p>領展供股認購率雖高達240%,惟相對近年供股的其他上市公司,比例未算偏高。領展以外,近月最新的大型供股計劃為澳博(0880),認購比率約270%;金融海嘯後,數家內銀於2010年底同步供股,當中工行(1398)反應最熱烈,認購比率達767%,最低的建行(0939)亦有236%,與領展相若。</p><p>當年工行供股認購率逾700%</p><p>領展稱董事會及管理層感謝基金單位持有人的持續信任,將致力實現穩定分紅及長期增長。領展昨逆市跌0.6%,報50.05元。</p><p>明報記者</p><div><br /></div>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com2tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-55061760259927052212023-03-14T17:37:00.002+08:002023-03-14T17:37:53.903+08:00Bloomberg 2023-03-10 領展CEO訪問<p>Bloomberg 2023-03-10 領展CEO訪問</p><p>Bloomberg 問 : 最近的百億供股計劃對你的投資者來說不是很好</p><p>CEO 答 : 由於計劃進行中,法律上不便置評,但長遠來說我們,我們能重置資產負債表,又有錢買野</p><p>Link仔 想 : 6個月內領展是安全的,因為同包銷商有協議不配股不供股,但6個月後,CEO又見到有件200億貨,飛身撲落去,跟住又話冇錢同我地攤手板,咁我地點算呀?</p><p>======</p><p><a href="https://www.bloomberg.com/news/videos/2023-03-10/link-s-hongchoy-on-diversification-property-sector-video" target="_blank">Link's Hongchoy on Diversification, Property Sector</a></p><p>Bloomberg Markets China Open March 10th, 2023</p><p>George Hongchoy, Link REIT Executive Director & CEO, discusses the growth strategy for one of Asia's largest REITs. He speaks exclusively with Haslinda Amin from the 2023 Wharton Global Forum in Singapore in "Bloomberg Markets: China Open". (Source: Bloomberg)</p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://www.bloomberg.com/news/videos/2023-03-10/link-s-hongchoy-on-diversification-property-sector-video" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;" target="_blank"><img border="0" data-original-height="768" data-original-width="1366" height="360" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjCKihpVJ2ZUCROksPOrwyqx_E1VsP98RZLlXUWZAtrX4JzAhLvxrWkG9atax5hxYvOjnTxuAKuIOO3YWywovMmYbUPNz5D_r4iVMPMyLEy16iDUU5QlO_Ho279p4u4FRxU1Pp4G4HOYS39Wa3Ix8HTdToIv0fZYJ06M8UHMGRgMHqhJUq59n8qckMs/w640-h360/2023-03-14%2017%2008%2032.jpg" width="640" /></a></div><br /><p><br /></p>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com5tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-19538583950785524492023-02-14T16:20:00.001+08:002023-02-14T16:20:39.234+08:00 領展版毒舌大狀<p>我追隨了領展超過10年,覺得管理層全方位照顧大小股東,有高度金融管理能力,但經過125億收購新加坡場,計錯數奶野😬,要揾股東埋單,仲攞住個斧頭笑笑口話,要趁好天斬柴,追住股東黎斬🪓,之前大市點跌領展點跌我都冇所謂,但這一動作真是傷透我心💔,領展管理層現在是一個爛了心的蘋果,再沒有優質管理的光環了🙅</p><p>做了幾張改圖消消氣,讓子華神為各小股東抱打不平,有請領展版毒舌大狀</p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjo31UUyggZWQE-cTpGKk4j2fGD7bMdr8jar5sFWEdfgxzEXR2hN5CLL2JwNXdirVSFsTly7veTNHMIC9kv-TdNCDhiNL6gSX4XJo4aV3n7VO92a0o6-tur5Fxet-bmQU9vvJyzqPXmBofd7BoYv7NKyXtqfEM6RY5gkoqxyTf565PTEZ0vyCBPtfzC/s1442/1676359679086.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="808" data-original-width="1442" height="358" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjo31UUyggZWQE-cTpGKk4j2fGD7bMdr8jar5sFWEdfgxzEXR2hN5CLL2JwNXdirVSFsTly7veTNHMIC9kv-TdNCDhiNL6gSX4XJo4aV3n7VO92a0o6-tur5Fxet-bmQU9vvJyzqPXmBofd7BoYv7NKyXtqfEM6RY5gkoqxyTf565PTEZ0vyCBPtfzC/w640-h358/1676359679086.png" width="640" /></a></div><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgaG-buNkpogrP0n-wzmdiZTDJDH6t9qdFAS3QLM03ZEIfdP5LkPTK6aO0VrfcEik8NCajUsyY47pFd9Ndw-8iZkaIyhFGBgky8CQwxbCfAF3QVl2jl8UfvgpYBQsc0RDqchsG_94vlT-qVAdqdYmYzK73iqD4i0nLm-95nq5h5FAickzlHNlFDjZgF/s1440/1676359867348.png" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="810" data-original-width="1440" height="360" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgaG-buNkpogrP0n-wzmdiZTDJDH6t9qdFAS3QLM03ZEIfdP5LkPTK6aO0VrfcEik8NCajUsyY47pFd9Ndw-8iZkaIyhFGBgky8CQwxbCfAF3QVl2jl8UfvgpYBQsc0RDqchsG_94vlT-qVAdqdYmYzK73iqD4i0nLm-95nq5h5FAickzlHNlFDjZgF/w640-h360/1676359867348.png" width="640" /></a></div><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg1wwAOsaeOaRehPv5JMHLI5tFHvJXujRsmm57PjKhil6W6l4AVQsvwcCfVdVuBSB3lxO1vENg4yk9Jo7Yh7F-AbyibQCKjp5E_FAj2x2NYTQG9npBH0i1NQpzLB_cbR0GfgpzYJWPi721w06ZN5PiuHtXGFPCzh5rm7e4-k5HTtB6qXaEm7ff-BZdR/s1366/2023-02-14%2001%2020%2056%20(1).jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="768" data-original-width="1366" height="360" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg1wwAOsaeOaRehPv5JMHLI5tFHvJXujRsmm57PjKhil6W6l4AVQsvwcCfVdVuBSB3lxO1vENg4yk9Jo7Yh7F-AbyibQCKjp5E_FAj2x2NYTQG9npBH0i1NQpzLB_cbR0GfgpzYJWPi721w06ZN5PiuHtXGFPCzh5rm7e4-k5HTtB6qXaEm7ff-BZdR/w640-h360/2023-02-14%2001%2020%2056%20(1).jpg" width="640" /></a></div><p></p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjK1pt1InlggEkl7MkflVuZqS7igDzYVJPpxzaaacjm2AUmCl6VTirAar0X6RuWjSlENfkYjmPPtxwFpISR8UKrFGPg1-GCCJpF-bwOj3oqHJ_PvejgD-7JJVncsgBiNSpcwhA1_-CcyIwv1gob7Z8IGfFBS85CK4jBnbBDgAq24DJ7gvMzHibct9Bt/s1366/2023-02-14%2001%2021%2022%20(1).jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="768" data-original-width="1366" height="360" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjK1pt1InlggEkl7MkflVuZqS7igDzYVJPpxzaaacjm2AUmCl6VTirAar0X6RuWjSlENfkYjmPPtxwFpISR8UKrFGPg1-GCCJpF-bwOj3oqHJ_PvejgD-7JJVncsgBiNSpcwhA1_-CcyIwv1gob7Z8IGfFBS85CK4jBnbBDgAq24DJ7gvMzHibct9Bt/w640-h360/2023-02-14%2001%2021%2022%20(1).jpg" width="640" /></a></div><p></p>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com23tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-71437081303279408962023-02-10T21:28:00.005+08:002023-02-12T14:17:54.195+08:00領展好天斬埋落雨柴<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">領展好天斬埋落雨柴,小股東今次都變晒柴了,故事喚醒了我這一個愚忠,還好,給了我一個平衡組合的機會,之前我實在太懶惰了😆</div><div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">其實小股東最擔心的,就是當今次的柴燒完,佢好大機會再次斬柴😬</div><div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">佢成日話供股對小股東最公平,但實情係只對大股東公平,因為不是所有小股東都有一筆錢預備供股,最後被大股東溝稀,今次大手125億買左新加坡商場,計計下條數唔掂,就將小股東當柴斬,<span style="background-color: #fcff01;">今次係管理層嚴重失誤及理念變質,開始忽視小股東感受,並當小股東做木柴,斬完可以再斬</span>。</div><div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">沒有地方發洩,唯有揾張圖改下,表達下我的心情😂</div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><br /></div><table align="center" cellpadding="0" cellspacing="0" class="tr-caption-container" style="margin-left: auto; margin-right: auto;"><tbody><tr><td style="text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhZswGg1clnQr2iJM2pGGXxYqLPI-m4xMRGCK4TcbQKaHCqK19QNVUfnfTwKL4OqPhbJ_zBHaou_hVGANPCS-8YD5Rdr5zWDM-zcD-yQH53lY4QNfsHMhaqqReQc-RN91DrNwgAEBySxRdt3tg8tDMAY-6J3_Bj_U045mJot9X39dmR9hdnhR5hvEtx/s1126/1676033982195%20(1).jpg" style="margin-left: auto; margin-right: auto;"><img border="0" data-original-height="1034" data-original-width="1126" height="588" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhZswGg1clnQr2iJM2pGGXxYqLPI-m4xMRGCK4TcbQKaHCqK19QNVUfnfTwKL4OqPhbJ_zBHaou_hVGANPCS-8YD5Rdr5zWDM-zcD-yQH53lY4QNfsHMhaqqReQc-RN91DrNwgAEBySxRdt3tg8tDMAY-6J3_Bj_U045mJot9X39dmR9hdnhR5hvEtx/w640-h588/1676033982195%20(1).jpg" width="640" /></a></td></tr><tr><td class="tr-caption" style="text-align: center;">Link仔改圖</td></tr></tbody></table><p><a href="https://www.singtao.ca/6170770/2023-02-10/news-%E9%A0%98%E5%B1%95%E4%BE%9B%E8%82%A1%E5%BE%8C%E8%82%A1%E6%81%AF%E5%B0%87%E6%94%A4%E8%96%84+%E8%B3%87%E9%87%91%E7%9F%AD%E6%9A%AB%E7%94%A8%E6%96%BC%E6%94%B6%E6%81%AF+CEO%E7%8E%8B%E5%9C%8B%E9%BE%8D%EF%BC%9A%E4%BE%9B%E8%82%A1%E6%98%AF%E5%85%AC%E5%B9%B3%E5%81%9A%E6%B3%95/?variant=zh-hk" target="_blank">領展供股後股息將攤薄 資金短暫用於收息 CEO王國龍:供股是公平做法</a></p><p>2023年02月10日</p><div>領展(823)建議以「5供1」方式集資188億元,每個供股基金單位價格為44.2元,較最新價格折讓約30%。領展首席財務總裁黃國祥稱,供股後每基金單位分派將金額會攤薄,但料影響短暫。領展行政總裁王國龍就認為,供股是公平做法,並強調領展財務非常健康,此時集資是為「好天斬埋落雨柴」,會著眼長遠回報,在未來一兩年物色房地產行業價值重估的機遇。</div><p>黃國祥表示,供股後由於基金總數增加,將會攤薄每基金單位分派的金額,「在數學上領展是增加了20%基金單位基礎,但都是短期影響」,認為隨著日後將有更多投資收益,也可令基金單位持有人有更好回報。</p><p>「供股好過配股」</p><p>王國龍則認為,選擇供股是作出有周全考慮,因為以供股集資是較為公平做法,讓每個基金持有人都可參與,較在市場配股攤薄現時股東權益的做法更好。他又稱,過去幾年領展收購時都是以借貸融資方式完成,認為藉是次供股後,可預留資金出手,在市場更具競爭力。</p><p>留彈藥為未來出手</p><p>王國龍續解釋,此時集資,是預示加息周期及利率正常化時代,未來一、兩年房地產行業重新定價之下,將有不少投資機會,故需要加強其資本基礎,「有更充足彈藥同優勢,探索同更多投本夥伴合作」。他又強調領展財務健康,會著眼資產組合的長遠發展及增長,「好天斬埋落雨柴,斬好柴唔代表覺得以後日日會落雨,係為咗以後發展做好準備。」</p><p>未打算揸實現金不用</p><p>資金運用方面,黃國祥指出,集資後的資金會作短線其他投資,「可賺存款利息,亦可捕捉未來投資機會。」首席企業發展總裁譚承蔭補充,領展打不打算長期持有現金不出手,「萬一資金用唔到,會尋求好多方法利用。」</p><p>領展3.0續分散資產組合</p><p>提及「領展3.0」的藍圖,譚承蔭指「初心無變,一路為基金單位持有人增值」,會繼續分散投資風險,物色中、港、新加坡、澳洲等亞太區收購對象,資產種類仍是商業零售項目、辦公室、停車場、物流等不變。他指出,現行經濟環境或對領展有良好投資機遇,將會不斷檢視資金用途。</p><p>供股發行多兩成基金單位</p><p>領展將發行4.38億個供股基金單位,佔現有總數20%,以及佔攤薄後總數16.7%。領展表示,供股所得款項淨額中,40至50%用於償還現有債務一般營運資金,餘額將用於探索未來的投資機遇,尤其專注位於亞太區的零售、停車場、辧公室及物流板塊,而目前沒有任何具體的投資項目。</p><p>領展在公告指,集資是為壯大領展房產基金的資本基礎,「部署增長新征程」,包括立即壯大領展房產基金的資本基礎,將淨負債率降至低於20%;抓緊具增值潛力的投資機遇;與資本合作夥伴一同促進「領展3.0」戰略進入下一階段發展,提高其資產管理規模。領展續指,集資可鞏固其作為亞太地區領先的房地產投資者及資產管理人的地位。</p>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com24tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-48477245623659979272022-12-29T01:04:00.002+08:002022-12-29T21:29:32.446+08:00領展首購新加坡項目 料對未來派息有輕度正面貢獻 <p><a href="https://news.rthk.hk/rthk/ch/component/k2/1681657-20221228.htm" target="_blank">領展首購新加坡項目 料對未來派息有輕度正面貢獻</a> </p><p>RTHK</p><p>領展宣布以近125億港元,收購新加坡兩個市郊零售資產,包括裕廊坊及Swing By@Thomson Plaza。行政總裁王國龍表示,今次項目入門收益率約4.9%,扣除融資成本後,相信會對未來派息有輕度正面貢獻。 王國龍說,今次是領展歷來最大規模的收購,將會成為當地十大零售商場業主之一,計劃以內部資金及新加坡元的債務融資完成交易,目前無意透過股本融資,但亦正與知名的潛在資本商討,考慮共同合資參與項目。他強調,公司有能力獨資收購,但認為合資參與有助優化資本結構、擴大合作夥伴網絡等。 他指,雖然較早時曾表明,面對利息向上,會對收購保持小心,之前亦有很多賣家叫價「企硬」,不過集團近期商討出令人滿意的估值折讓,加上已留意新加坡項目多年,認為價錢合適。他強調,會繼續保持分散投資的策略,長遠有助公司的可持續性和抗逆力。 領展目前海外物業組合佔比6%,若交易由公司獨資完成,有關比例將升至11%。王國龍強調,領展「家在香港」,香港的資產會繼續是集團的投資組合支柱,未來會繼續在亞太區尋找優質投資機會;而今次收購完成後,將有140人加入領展,相信可成為新的發展平台,協助領展在東南亞尋找投資機會。</p><p><a href="https://www.linkreit.com/-/media/corporate-website/investor-relations/presentations/2022-2023/presentation/project-redwoodir-deck-202212281400.pdf" target="_blank">收購powerpoint</a></p>
<blockquote class="twitter-tweet"><p dir="ltr" lang="zh"><a href="https://twitter.com/hashtag/%E9%A0%98%E5%B1%95?src=hash&ref_src=twsrc%5Etfw">#領展</a> 進軍 <a href="https://twitter.com/hashtag/%E6%96%B0%E5%8A%A0%E5%9D%A1?src=hash&ref_src=twsrc%5Etfw">#新加坡</a> 市場,以21.61億新加坡元收購新加坡兩個市郊零售資產 – <a href="https://twitter.com/hashtag/%E8%A3%95%E5%BB%8A%E5%9D%8A?src=hash&ref_src=twsrc%5Etfw">#裕廊坊</a>(<a href="https://twitter.com/hashtag/JurongPoint?src=hash&ref_src=twsrc%5Etfw">#JurongPoint</a>)及Swing By @ Thomson Plaza 。這項交易為領展帶來額外收入,同時有助領展在新加坡建立有力的業務據點,加強在區內拓展業務的能力。<a href="https://t.co/vbUJIuaiWe">https://t.co/vbUJIuaiWe</a> <a href="https://t.co/2R4nyoBtZj">pic.twitter.com/2R4nyoBtZj</a></p>— LINK REIT 領展 (@LINKREITHK) <a href="https://twitter.com/LINKREITHK/status/1608058709644840960?ref_src=twsrc%5Etfw">December 28, 2022</a></blockquote> <script async="" charset="utf-8" src="https://platform.twitter.com/widgets.js"></script>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com7tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-88996637562295101322022-11-24T12:19:00.002+08:002022-11-26T00:25:45.037+08:00領展發債券CB抽水睇法<p></p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://finance.now.com/news/post.php?id=767057" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;" target="_blank"><img border="0" data-original-height="732" data-original-width="1366" height="342" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjo0kfdAsOMXwsN35g0_E0YyD7PqDaWABYO5KrJAYJm3Oo-PZjajVnqU_-ngSrXhX3fmUZXCuft_0iynh4_CuFp3Y53lyyvlJvOpShzbLV4ioBoJ5mOPj2FHipC531ELzfJfI1zcpMO3j6kNbL5piUWOWyY3kmTNVtW5vNYDM0hbmy4uqRhvsEh5S3S/w640-h342/2022-11-24%2010%2045%2027%20(1).jpg" width="640" /></a></div> 關於領展發行33億元可轉換債券(CB),有分析年息率4.5厘息太高,2027年換股價61.92元太低,覺得領展抽水,並睇淡要沽,link仔收集一些媒體意見,大家討論一下。<p></p><p>//發CB作再融資嘅財務效益未必太大,反而令市場擔心換股後出現攤薄效應,令股價今朝受壓。市場亦憂慮,領展嘅內地業務下半年會受內地疫情再升溫影響// </p><p>link仔覺得既然D息貴並有可能繼續上升,而且明年3月年結會有31億元債到期,發33億CB對沖還左先無壞,又可鎖定4.5厘,唔使諗升跌有數圍,但比之前平均財務成本比率2.5%高,市場唔高興,但美國加息是現實,唯有揾方法解決。62元是買賣雙方討價還價的結果,我覺得可以接受。</p><p>//領展表示,加息情況下,為保障資產負債表規模,現時不考慮任何大型收購,並謹慎、選擇性地等待重新定價,以及在困境中浮現的收購機會。日後可能考慮與投資夥伴合作收購,管理好加息對資產負債表帶來的壓力。資本伙伴合作的含義,並不一定只是合作收購,反而可以出售手上項目,改與該等伙伴合作,領展繼續為有關項目提供管理。//</p><p>link仔覺得宜家高息買大型物業有風險,除非真係筍野。仲有係轉新思維用資本伙伴合作,部份減持物業,套現減債都可以係出路</p><p>//觀塘安達臣道第1077號商業用地,以2.96億元批予新地,每呎樓面地價僅2684元,區內首幅商業地,由領展(0823)於今年8月以7.66億元投得,每方呎樓面地價5501元,換言之新地中標呎價,較3個月前大跌51%//</p><p>link仔覺得果幾億地價上落是小問題,有人話領展做左傻仔,但無人有水晶球,唯有當係一個投地經驗啦,好似彌敦道700號回報麻麻地,衰左就當買個教訓。</p><div>關於以股代息點樣揀,領展宜家有6厘息,我攞D現金息又冇特別用途,不如要股有6厘息,當支持一下公司 :)</div><div><div>>>發行價相等於基金單位由2022年11月25日起連續十個營業日之成交量加權平均收市價<span style="color: red;">折讓3.5%</span></div></div>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com12tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-81976542442189853192022-07-21T15:51:00.004+08:002022-07-21T15:51:41.455+08:00 王國龍:領展與時並進如香港縮影 未來機遇處處 續擴規模尋求增長<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg4yoR4Ix_wtYGYMOnIYYogGb5scQ1J_eyAHCtyWm_xlol5kEdc_H3TbYaYdsWpChruYpu7GUkDcJ2EkLe3SwAexGBANtLAb4mxZ_NQVGjftquB0r6gaaDOl7-rQ-iSbCIrpBIhwgOx8gxZ9HwZhDSJPzbJxamqTneCo9eMEeGO-1dkwI49w9Teaad4/s620/3185610_c03deb05d1ecf4f9a8a4ba488eadd7d2_620.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="325" data-original-width="620" height="336" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEg4yoR4Ix_wtYGYMOnIYYogGb5scQ1J_eyAHCtyWm_xlol5kEdc_H3TbYaYdsWpChruYpu7GUkDcJ2EkLe3SwAexGBANtLAb4mxZ_NQVGjftquB0r6gaaDOl7-rQ-iSbCIrpBIhwgOx8gxZ9HwZhDSJPzbJxamqTneCo9eMEeGO-1dkwI49w9Teaad4/w640-h336/3185610_c03deb05d1ecf4f9a8a4ba488eadd7d2_620.jpg" width="640" /></a></div><p><a href="https://hk.sports.yahoo.com/news/%E7%8E%8B%E5%9C%8B%E9%BE%8D-%E9%A0%98%E5%B1%95%E8%88%87%E6%99%82%E4%B8%A6%E9%80%B2%E5%A6%82%E9%A6%99%E6%B8%AF%E7%B8%AE%E5%BD%B1-%E6%9C%AA%E4%BE%86%E6%A9%9F%E9%81%87%E8%99%95%E8%99%95-%E7%BA%8C%E6%93%B4%E8%A6%8F%E6%A8%A1%E5%B0%8B%E6%B1%82%E5%A2%9E%E9%95%B7-191700555.html" target="_blank"> 王國龍:領展與時並進如香港縮影 未來機遇處處 續擴規模尋求增長</a></p><p>2022年7月12日 採訪、撰文:陳遠威 信報</p><p>回歸25周年,香港迎來機遇也面對波折,能夠靈活應對方可乘風破浪,上市近17年的領展(00823)在本地及海外進行各類分散投資,現已成為亞洲市值最大房託基金。行政總裁王國龍直言,作為本地品牌,領展可說是香港的縮影,隨着社會環境改變,消費者生活節奏和要求不斷提升,領展也要與時並進調整營運策略,這建基於2005年房屋委員會分拆零售物業及停車場讓領展前身的「領匯」100%私營,令其沒有太多束縛、有很大自由空間考慮如何做好,故上市以來可維持派息增長,往後也會繼續擴充規模尋求增長。</p><p><br /></p><p>王國龍指出,香港投資市場透明度高、流通量也不錯,相信未來依然機遇處處;香港作為領展的基地,每當有良好投資機會便會考慮,只是並非次次成功,例如去年獨資入標銅鑼灣加路連山道商業地皮無功而還,今年2月競逐西九文化區藝術廣場大樓項目也於近日落空,該公司最新在本地的收購要數去年11月買入柴灣倉庫物業及紅磡的綜合用途停車場大樓,至今回報不俗。</p><p><br /></p><p>單一市場風險大 進軍海外</p><p><br /></p><p>談及在港投資的回報普遍降低,地產商要提高回報只好尋求海外發展,王國龍表示,撇除過去兩三年受疫情影響,香港始終能吸引不同企業到來設立亞洲總部、作為內地投資的中轉站等,相信吸引力仍然存在,但最重要是盡快通關、重新對全球市場開放。他說,回歸25年來,香港超過20年錄得增長,估計未來還會有一些年份要面對挑戰,但大部分時間仍有吸引外資的地方。</p><p><br /></p><p>然而,王國龍坦言,太過集中香港單一市場會有風險,過去兩年便可見一斑;香港雖屬國際大都會,卻有一定程度限制,領展為減輕單一市場風險,遂尋求在其他地方投資;最初進軍內地乃因看好文化及消費模式相似,可是在內地物色收購而非買地發展,選擇有限,因此亦須進軍更遠的市場。</p><p><br /></p><p>面對市場升跌,他認為領展一直在改善資產,發掘資產組合中的增長力與抗逆力,並透過資本管理、低息成本及有競爭力的融資方法去繼續擴充;近年開始海外收購後,收入變得更加穩定,尤其海外寫字樓於遙距在家辦公期間仍可以照樣收租、收租率近乎100%,不似零售般受疫情打擊;若當初沒有分散投資,最近一兩年的業績便沒有好的成績,效果顯而易見。</p><p><br /></p><p>趁圓滙平獵食 未見心頭好</p><p><br /></p><p>領展業務涵蓋零售設施、停車場、寫字樓和物流中心,資產分布在香港、北京、上海、廣州、深圳、英國倫敦、澳洲悉尼及墨爾本;151個項目物業組合總值2280億元,其中74.8%位於香港,內地佔17.4%,其餘7.8%為海外物業。</p><p><br /></p><p>領展早前提出「2025願景」,目標把香港物業比重降到60%至70%、內地佔20%至25%,海外則增至介乎10%至15%;資產類別方面,目標零售及停車場由佔86.8%降至約70%,其他商業物業由佔13.2%,提高到30%左右。</p><p><br /></p><p>王國龍說,目標資產總值的複合年增長要達高單位數,擴充時會物色有助穩定分派、增長動力和抗逆力充足的項目以抵禦風險,由於市面上放售的物業不一定最適合,故需要加大團隊去留意眾多項目。他又強調,目前並沒有刻意要減少所持香港物業數量,只是當海外的投資項目愈來愈多,自然會攤薄香港物業比例。</p><p><br /></p><p>近期日圓大幅貶值,他透露,有留意日本物業的收購機會,惟未見合適項目,況且今年3月剛在澳洲悉尼開設區域總部,前往日本和新加坡的發展會相對較慢,但不時有派員視察。</p><p><br /></p><p>他笑稱:「值得看的項目,市場會給予領展團隊看,屆時再考慮出價;有項目賣了但我們未聽過,就會不開心。」</p><p><br /></p><p>談到企業走出去投資難免水土不服,王國龍稱,尋求海外發展時要找有外國投資經驗的同事出手,有需要時也會謀求合作夥伴,例如今年2月夥拍Oxford Properties合資收購澳洲辦公室物業組合,很有幫助。</p><p><br /></p><p>回購較酌情分派更具長期作用 另冀港府盡快恢復通關</p><p><br /></p><p>《信報》報道,對於領展在2021/22年度末期分派中不再提供酌情分派,集團行政總裁王國龍解釋,領展在過去兩個財政年度已動用約220億元展開收購,派息可因此增加,而且2022年度的股息已有不錯增長(撇除酌情分派後全年多派8.2%),故不想再酌情分派。</p><p><br /></p><p>他補充,往後若要把資金回饋基金單位持有人,與其一筆過發放酌情分派,進行回購會有更長期的作用,「denominator個底數會縮細」(即分派總額除以縮細了的基金單位數目,可令平均每基金單位分派增加)。至於回購力度會否加大,則要根據單位價格的折讓幅度適時作出考慮,回購的資金可透過融資或出售物業獲取。</p><p><br /></p><p>此外,他提及領展為減輕單一市場風險,遂尋求在其他地方投資;最初進軍內地乃因看好文化及消費模式相似,但在內地物色收購而非買地發展,選擇有限,因此亦須進軍更遠的市場。惟強調目前並無刻意減少所持本港物業數量,只是當海外的投資項目愈來愈多,自然會攤薄香港物業比例。</p><p><br /></p><p>他期望,港府盡快恢復通關便利出入境,建議先縮短入境檢疫時間以吸引海外人士來港,相信可收立竿見影之效,認為情況跟放寬社交距離措施後零售市道反彈相似。</p><div><br /></div>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com12tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-65302583379106065742022-06-08T12:52:00.002+08:002022-06-09T00:04:01.384+08:00CNBC訪問王國龍<p>領展首次<a href="https://www.linkreit.com/-/media/2022-annual-results-presentation_chi.pdf" target="_blank">業績簡報powerpoint</a>是有中文的,連<a href="https://www.linkannualresults2122.com/investor/" target="_blank">分析員會議</a>也有中文即時傳譯,真是要讚呀 :)</p><p>=======</p><p>CNBC 2022-6-7 訪問王國龍😀</p><table align="center" cellpadding="0" cellspacing="0" class="tr-caption-container" style="margin-left: auto; margin-right: auto;"><tbody><tr><td style="text-align: center;"><a href="https://cnbcmediahub.com/item/1353125b-d550-4b25-87b1-7a1f2b8dba56" style="margin-left: auto; margin-right: auto;" target="_blank"><img border="0" data-original-height="706" data-original-width="642" height="640" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjUPFcWRwqvNFYv0rNeQxjYhflqec1Hhg5Vf5ThMewuxLgPP3LTGh-JJQQjrtxyAMpyasvVjYq8pfELvTfJkcwKWvQj3ARhsZY-l5pf0Tr6R3ehIfaobDYiA4Oo0wckx7h6Lj0IMV7T6bTaqtOKqsfMTEUU-9lF4XsDkVJomHS76a9JKcO01nTPSCxj/w582-h640/2022-06-08%2001%2022%2054.jpg" width="582" /></a></td></tr><tr><td class="tr-caption" style="text-align: center;"><a href="https://cnbcmediahub.com/item/1353125b-d550-4b25-87b1-7a1f2b8dba56">https://cnbcmediahub.com/item/1353125b-d550-4b25-87b1-7a1f2b8dba56</a></td></tr></tbody></table><p>======== </p><p><a href="https://hk.news.yahoo.com/%E9%A0%98%E5%B1%95%E5%8E%BB%E5%B9%B4%E5%8F%AF%E5%88%86%E6%B4%BE%E7%B8%BD%E9%A1%8D%E5%8D%876-8-%E6%9C%AB%E6%9C%9F%E6%81%AF146-08%E4%BB%99-%E9%9D%A0%E6%96%B0%E6%94%B6%E8%B3%BC%E8%B0%B7%E6%94%B6%E5%85%A5-192700854.html" target="_blank">領展去年可分派總額升6.8% 末期息146.08仙 靠新收購谷收入</a></p><p>2022年6月2日週四 信報</p><p>領展(00823)昨公布截至3月底止全年業績,分派總額64.19億元,按年增長6.8%。每基金單位末期分派146.08仙,連同中期分派159.59仙,全年共305.67仙,增加5.4%;按3月底收市價67元計,分派收益率4.56厘。若撇除中期7仙的酌情分派後,全年每基金單位分派多8.2%,達298.67仙。行政總裁王國龍表示,現時市況好轉,洽談新租約會有較多空間上調租金,只是分成租金比重不多,收入難以迅速反彈,要靠新收購物業提升租金收入。</p><p>王國龍指出,去年10月至今年5月,已完成約150億元的收購及宣布投資110億元的物業項目,包括橫跨不同地區與資產類別的17項資產,將繼續審視各類自然增長和併購機會,以收租項目為主,會按照不同地區的周期去物色項目,不會側重特定資產類別。領展2月宣布收購澳洲辦公室物業組合(5個商廈)49.9%權益的交易,已於昨天成交。該股昨收報71.2元,升0.2%。</p><p>商場復加租感高興</p><p>「商戶同舟計劃」已由1.2億元加碼至2.2億元,王國龍坦言,第五波疫情的影響遠較第一波為大,收緊社交距離措施尤其打擊餐飲業,故早已決定要支持租戶,包括減租及延長租約等,期望潛在的第六波疫情不會構成重大影響,觀乎外國的處理經驗,相信限制措施「不必收緊得咁緊要」。</p><p>他說經歷過去3年的艱難時期,是次業績期內能重新加租已很開心,然而,實際上不同行業的租金有升有跌,有不少商戶仍在減租中;商場人流已恢復至疫情前的九成以上,過去一周停車場的使用率也回復至歷史高位的超過九成,對本港後市情況感正面。</p><p>期內,領展錄得收益116.02億元,增長近8%;物業收入淨額87.76億元,上揚6.5%,均略低於預期。香港方面,零售收益總額恢復增長2.7%,至70.89億元,停車場收益亦升13.2%;續租租金調整率4.8%,平均每方呎租金微漲0.5%,至62.7元,其中街市/熟食檔位加租19%;租用率由96.8%提高至97.7%;商戶零售銷售額增長7.8%,跑贏整體市場,租金對銷售比例維持13.1%;2022/23年度將有31.4%面積租約到期,佔每月租金34.1%。內地物業收益總額增長20.9%;5項目全資持有物業的續租租金調整率為8.8%。</p><p>領展2020/21年度提供酌情分派2.9億元,各自於中期及末期酌情分派每股7仙,故當年撇除酌情分派的末期分派為141.34仙,而是次2021/22年度的酌情分派降至1.46億元,每股酌情分派削半至僅中期派7仙,末期分派146.08仙中並無酌情分派;若單純以末期分派計,是次末期派息增3.4%,若連同當年酌情分派後的總數148.34仙計,實際末期分派少1.5%。</p><p>赤柱廣場尚在洽賣</p><p>領展表示,2019年11月首次宣布酌情分派計劃,以彌補先前出售物業造成的基金單位分派損失;早前承諾把約1.5億元資本返還予單位持有人,但相信透過回購計劃更為有利,比一筆過酌情分派提供更佳更長遠的價值;期內以均價65.2元回購共130萬個基金單位,動用總成本8260萬元。</p><p>談及旗下赤柱廣場獲潛在買家洽購,主席聶雅倫說,交易仍在洽談中,惟進度受疫情影響而延誤。至於負債比率由18.4%升至22%,他認為,距離房託條例規定的上限尚有很大空間,仍可舒適進行併購。</p><p>問到內房低迷下是否撈底掃貨的好時機,王國龍透露,有接觸不同地產商,大多數情況下是優質物業他們不想賣、不好的物業領展不想買,而且部分優質物業其實極高抵押率,賣家出售後仍要「貼錢畀銀行」,因此沒有成功達成任何洽商,料情況要惡化至業主能向銀行打折還債,才能達成買賣。</p><p>另外,領展公布3名高級管理人員任命,包括委任譚承蔭為首席企業發展總裁、竺海群為中國內地董事總經理,以及林定邦出任首席投資總監(策略投資)。首席策略總裁丘兆祺因為展開中年靜修,已經辭任。</p>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com3tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-89261930589733559752022-05-18T23:42:00.004+08:002022-07-06T19:32:48.250+08:00赤柱廣場逾25億獲洽購<p><a href="https://hk.news.yahoo.com/%E9%A0%98%E5%B1%95%E6%8B%92%E7%84%A1%E4%BA%86%E6%9C%9F%E7%AD%89%E5%BE%85-%E5%81%9C%E5%94%AE%E8%B5%A4%E6%9F%B1%E5%BB%A3%E5%A0%B4-%E5%85%A5%E5%A2%83%E6%AA%A2%E7%96%AB%E5%9A%B4-%E6%B5%B7%E5%A4%96%E8%B2%B7%E5%AE%B6%E9%9B%A3%E4%BE%86%E6%B8%AF%E8%A6%96%E5%AF%9F-193000421.html" target="_blank">領展拒無了期等待 停售赤柱廣場 入境檢疫嚴 海外買家難來港視察</a></p><p>2022年7月4日 信報@Yahoo</p><p>赤柱廣場總面積近18.77萬方呎,包括商舖零售樓面、露天廣場及美利樓等。</p><p>領展(00823)今年2月時曾宣布,獲買家洽購赤柱廣場,故向市場發出邀請以表達購買意向,並篩選具潛力的買家,惟時隔多月仍未達成交易。領展現已停止赤柱廣場的出售計劃,行政總裁王國龍坦言,因通關問題,有興趣的買家「根本飛不到來香港看」,就算早前已特意延長出售過程,礙於入境檢疫要求令人卻步,交易最終未能成事。</p><p>王國龍:競爭減少不利出價</p><p>王國龍指出,一些市場的買家在香港有團隊,亦有一些買家需要親身前來才可洽談,但一直無法齊集眾人,原因是入境強檢令很多人不願來港;由於有買家無法參與,競爭自然減少,會影響作價及交易條款等,但「無理由只為外國的人,便一直把個(放售)時間表拉長」,因此不如作罷,暫停出售計劃。他強調,主要是不想厚此薄彼要個別買家無了期等待,「並非價錢問題,過程(對其他買家)有小小不好意思。」</p><p>赤柱廣場的買家包括本地和海外投資者,以及家族辦公室等,王國龍說:「香港亦有很多人離開後沒回來,這些人(買家)並非全是外國投資者,而是香港投資者、基金等,去了別處無法回來,又或不想回來。」</p><p>根據中介消息人士透露,本地市場也有其他的項目買賣受入境檢疫影響,「最近改7日(檢疫),有些人也肯容忍,之前時間太長,太辛苦。」</p><p>赤柱廣場位於赤柱佳美道23及33號,項目總面積近18.77萬方呎,包括商舖零售樓面、露天廣場及美利樓等,截至去年9月底,項目估值約14.15億元,佔領展資產總值僅約0.7%,據稱市值約25億元。</p><p>負債率低暫無需要賣資產</p><p>王國龍說,赤柱廣場佔整體物業組合的比重不大,而且算得上優質,如非有投資者主動洽購,也未必會物色潛力買家,現時會繼續自行營運。</p><p>問及是否恢復通關後再考慮出售,王國龍說:「那時便未必會賣這一項。」被問及到時有什麼資產可供出售,王國龍坦言,領展暫未有需要再出售資產,「現時借貸比率僅22%、融資成本並不高,如果並非真的好價,沒理由賣,有其他方法做融資。」他指出,領展不時考慮有哪些資產應該長線持有,還是可作資本循環、套現去進行回購或項目收購。</p><p>上海澳洲設團隊覓收購</p><p>近年領展積極在外地進行收購,最近一宗收購是擬以9.47億元人民幣(約11.02億港元)收購3個位於浙江省嘉興市和江蘇省常熟市的現代化物流物業組合的全部權益。談及領展的收購,王國龍表示,領展已在上海建立團隊,在澳洲也有顧問及新聘請員工,沒有大問題;收購物業始終想看實物,如非在當地有自己人,遙距收購對領展而言是難事。</p><p>採訪、撰文:陳遠威</p><p>======</p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhoFJ7dpKdW-USKScqZlOUnn4TAjy--jxgRBm9xRTSu1xXsaZTVWDhC0urCtrVPrnfBT-TkqtCCaFNL6XEPfODEs8QBv6nqLIpBKmb5S-tb1Rw2ak2CRGOnjKDdG5Wx8z0gFcMcBnZgBcIDYu2WNcIcZhGvV9dqOpQ1LC3OBYZlZ8tkiiLCW8aGOZiv/s720/_2022051722454798760.jpg" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="405" data-original-width="720" height="360" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhoFJ7dpKdW-USKScqZlOUnn4TAjy--jxgRBm9xRTSu1xXsaZTVWDhC0urCtrVPrnfBT-TkqtCCaFNL6XEPfODEs8QBv6nqLIpBKmb5S-tb1Rw2ak2CRGOnjKDdG5Wx8z0gFcMcBnZgBcIDYu2WNcIcZhGvV9dqOpQ1LC3OBYZlZ8tkiiLCW8aGOZiv/w640-h360/_2022051722454798760.jpg" width="640" /></a></div><br /><p><a href="https://www.bastillepost.com/hongkong/article/10700858-%E8%B5%A4%E6%9F%B1%E5%BB%A3%E5%A0%B4%E9%80%BE25%E5%84%84%E7%8D%B2%E6%B4%BD%E8%B3%BC" target="_blank">赤柱廣場逾25億獲洽購</a></p><p>2022年05月18日</p><p>(星島日報報道)疫市下,大手買賣表現毫不遜色,尤其外資基金愈戰愈勇,領展旗下的赤柱廣場,獲五名準買家積極角逐,其中有出價逾25億,結果有機會於短期內揭盃。是次該宗洽購別具意義,顯示疫市下,實力買家仍眾多,消息人士透露,今年1月底,一家基金看中赤柱廣場,有意以約27億承接,並透過大型代理行與領展接洽,領展因而公布標售物業。 不料第五波疫情來得激烈,該家基金突然退縮,着實令代理「一額汗」。領展:相關工作進行中 不過,代理咬實牙關四處找客,意外地,該項目截收5張標書,雖然出價與領展意向還有距離,不過,在進入第二輪洽談當中,最新有準買家出價高逾25億,令該宗一度面臨泡湯的買賣,出現爭奪激烈場面,儘管賣方索價仍硬淨,買賣重現生機,結果有機會於短期內揭盅。 本報昨日向領展查詢,發言人回應,有關本集團邀請買家表達對購買赤柱廣場意向,相關工作仍進行中,若交易得以落實,將正式公布。外資基金準買家佔大比數 市場消息續說,今番投標數目之多,是代理努力成果,而今番外資基金佔大比數,外資客對赤柱特別有情意結,一併出售的,亦包括赤柱廣場旁的美利樓,屬維多利亞時期建築物,由金鐘重置到赤柱。約40家商鋪悉數出租 本報記者於過去周末走訪該商場,見人流量相當不俗,以家庭客為主,外籍人士佔兩至三成,該商場由地下至5樓,約40間商鋪悉數出租,上層商戶以時裝店及精品百貨為主導,1樓及2樓設大型超市及多間食肆,地下聚集酒吧,不少外籍人士於此駐足消遣。 盛滙商舖基金創辦人李根興評論道,港島南區聚集外籍人士,與外國生活環境相若,而赤柱環境及氣氛,向來更受外籍人士垂青。 領展於今年2月11日公布,接獲有潛在買家洽購旗下赤柱廣場,物業估值逾14億,為了賣出更好價錢,決定公開招標,項目包括購物中心部分、戶外表演場地的閒情坊、170多年的歷史建築美利樓,以及停車場泊位。獨家招標代理第一太平戴維斯指,擬出售物業樓面面積約19萬平方呎,出租率逾95%。 據領展資料顯示,赤柱廣場內部樓面面積為9.8萬方呎,擁有411個車位,年租金逾7100萬,截至去年9月底,其估值逾14億,佔領展總資產組合不足1%。</p>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com2tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-49933149976739969082022-05-14T20:03:00.006+08:002022-05-16T11:52:51.788+08:00領展與順豐物流房托<p><a href="https://www.linkreit.com/-/media/corporate-website/investor-relations/presentations/2021-2022/acquisition-of-mainland-china-logistics-assets_final.pdf" target="_blank">領展剛買3物流物業</a>,由於收購該組合之總代價少於領展房託資產總值的1%,對領展而言不屬重大交易,因此領展毋須發出監管公告。好輕鬆就安排到11億資金,不用發新股溝稀,作為領展股東真幸福 😁</p><p>======</p><p>3個現代倉庫分別位於浙江省嘉興市及江蘇省蘇州常熟市,總建築面積19.21萬平方米,可出租總面積18.86萬平方米。其中嘉興和常熟南的物流資產已投入營運,全部租予物流商、電子商貿及製造業公司;常熟北資產於最後建設階段,預計本月落成,領展稱目前預租進度良好。</p><p>東百集團擬轉讓3個倉儲物流項目,預計增厚全年歸母凈利潤1.40億元。東百再次實踐「投-建-招-退-管」的閉環運作模式可持續經營,通過對各倉儲物流專案的投資、開發、運營、退出並保留管理權,滾動經營,實現資金閉環。 2018年,公司與美國黑石集團達成戰略合作,截至2021年,公司已將合計50萬平方米的4個專案80% 股權出售給美國黑石集團,公司繼續負責這些項目的資產管理,收取管理費。此次與領展的合作再次踐行了「投-建-招-退-管」的閉環運作模式,與知名基金的合作也體現了對公司的認可。 截至2021年底,公司擁有倉儲建面184萬平方米,其中自持已竣工42萬平方米,92 萬平方米在建,按建設進度估算,有望在未來三年持續釋放增量,一方面公司自持資產將貢獻租金收入,另一方面此類與知名基金合作的形式有望繼續運作,增加投資收益。</p><p>======</p><p>到底發展物流reits有什麼考慮呢?大家要聽下順豐房託CEO翟廸強(前領展財務總監) 分析 :</p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhfRLkoPvhsp04sCWIp4etGtoZx7OCcqi4dcFsEVHPESkqvFzwq7Z9tl9kSGBGKubUQAKDevsC2LAGoJ9latZZq6h8VZazrS52KSNlO4tAdg_lXpLMZGSPVN3Otcr2FiMhxXjWZNSTYV-ek2LWe-oSmYlVFsYqSD0TKQUoOU2pSsG8_fhkLGDeAc_wB/s1280/20220510120859722.png" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="854" data-original-width="1280" height="428" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEhfRLkoPvhsp04sCWIp4etGtoZx7OCcqi4dcFsEVHPESkqvFzwq7Z9tl9kSGBGKubUQAKDevsC2LAGoJ9latZZq6h8VZazrS52KSNlO4tAdg_lXpLMZGSPVN3Otcr2FiMhxXjWZNSTYV-ek2LWe-oSmYlVFsYqSD0TKQUoOU2pSsG8_fhkLGDeAc_wB/w640-h428/20220510120859722.png" width="640" /></a></div><p>“因為5-6億的收購,現有資金可以做到。 <span style="background-color: #fcff01;">但要做十幾億的收購,就需要靠資本市場發新股票去融資</span>,這需要市場情況好轉、穩定了才可以。 “ 翟廸強希望可以在今年內做到20億至30億港元的收購,大約5至6個專案。</p><p><a href="https://www.guandian.cn/article/20220510/295842.html" target="_blank">觀點與翟廸強對話:順豐房托香港與內地目標</a></p><p><a href="https://gbcode.rthk.hk/TuniS/podcast.rthk.hk/podcast/item.php?pid=826&eid=200865&lang=en-US" target="_blank">香港電台訪問順豐房託CEO翟廸強</a> </p><div><br /></div>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com2tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-23831820799598702792022-03-27T01:29:00.001+08:002022-03-27T01:33:29.167+08:00[專訪]王國龍:讓投資者做業主<p>內地的財經專訪比香港傳媒做得更深入到位,雖是去年文章,也值得細看👍</p><p>======</p><p></p><p class="MsoNormal"><a href="http://www.eeo.com.cn/2021/0705/493724.shtml" target="_blank"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">【</span><span lang="EN-US">REITs CEO</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">面對面】對話領展行政總裁王國龍:讓投資者做業主</span></span></a><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">經濟觀察網</span> <span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">記者</span> <span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">張雅楠</span><span lang="EN-US"> 6</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">月</span><span lang="EN-US">28</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">日,領展房地產投資信託基金(以下簡稱</span><span lang="EN-US">"</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">領展</span><span lang="EN-US">"</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,</span><span lang="EN-US">00823.HK</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">)對廣州太陽新天地購物中心的收購落袋為安,</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">正式成為該物業的唯一持有者。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;">短短半年時間,領展已經斥資近60億元達成兩筆大宗交易—更早的2月24日,領展以27.72億元收購了上海七寶萬科廣場50% 股權。</span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">看到這裡,你也許會問,領展是誰?</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">對內地絕大多數城市的人來說,領展確實不是一個熟悉的名字,但在香港資本市場,領展一直有著</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">一哥、</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">之王的稱號。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">自</span><span lang="EN-US">2005</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">年上市至今近</span><span lang="EN-US">16</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">年時間,領展完整經歷了香港</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">的發展歷程,從發行價</span><span lang="EN-US">10.3</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">港元一路漲至如今的</span><span lang="EN-US">76 </span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">港元,凈收益增長超過</span><span lang="EN-US">10</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">倍,所以行業人士評價領展時會說,</span><span lang="EN-US">"</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">領展的投資人都是在投資領展</span><span lang="EN-US">REIT</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">上掙到過大錢的</span><span lang="EN-US">"</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">領展旗下的投資組合主要位於香港,包括商場、街市、停車場以及寫字樓,這</span><span lang="EN-US">127</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">處物業大多是貼近社區的民生商場,滿足了超過</span><span lang="EN-US">50%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">的香港人的生活需求。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">除了香港大本營,領展在悉尼及倫敦分別擁有</span><span lang="EN-US">2</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">棟甲級辦公樓,在中國內地的四個一線城市共佈局了</span><span lang="EN-US">8</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">個商場及寫字樓。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">收購是領展最主要的增長途徑之一,低融資成本是重要條件,領展的<span style="background-color: #fcff01;">融資成本僅</span></span><span lang="EN-US" style="background-color: #fcff01;">2.66%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,負債比率僅為</span><span lang="EN-US">18.4%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">對比</span><span lang="EN-US">2015-2019</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">年</span><span lang="EN-US">5</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">年時間在內地落子</span><span lang="EN-US">5</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">個專案的進度,領展今年此番動作可謂神速,在其商業版圖中,增加內地物業比重本是既定策略,現在看來,疫情反而催化了這一進程。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span>即使通關不便,坐鎮香港的行政總裁王國龍,依然透過內地同事的手機鏡頭看遍了專案的設備、空間、動線、租戶組合以及早中晚各時段的客流情況,最終敲定了上海七寶萬科</span><span lang="EN-US">50%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">股權的收購。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">與此同時,領展在</span><span lang="EN-US">2019</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">年斥</span><span lang="EN-US">66</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">億元鉅資收購而來的深圳中心城專案,會以怎樣的姿態重生一直備受行業關注,歷時兩年、花費逾</span><span lang="EN-US">3</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">億港元改造之後,專案將在今年底正式亮相。</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">領展內部測評,投資回報有望達到兩位數。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">從財報看,內地的物業組合確實展現出了韌性,續租租金調整率,<span style="background-color: #fcff01;">香港零售物業下降了</span></span><span style="background-color: #fcff01;"><span lang="EN-US">1.8%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,而內地零售物業上升了</span><span lang="EN-US">11.1%</span></span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">。</span></span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">為了提升在內地的知名度,把握更多投資機會,今年</span><span lang="EN-US">4</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">月,領展將所有於內地全資持有的零售物業專案全部更名為</span><span lang="EN-US">"</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">領展購物廣場</span><span lang="EN-US">"</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王國龍說,雖然過去幾年我們買的專案只有幾個,其實我們已經<span style="background-color: #fcff01;">看了超過</span></span><span lang="EN-US" style="background-color: #fcff01;">200</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;"><span style="background-color: #fcff01;">個專案</span>才找到這幾個。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">對於如何遴選專案、管理</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">以及把握全球投資機會,經濟觀察報會同</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">聯盟秘書長王剛一道,同王國龍進行了深入交流,這也是我們</span><span lang="EN-US">REITsCEO</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">面對面系列的第三篇。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">關於資產</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">經濟觀察報:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">領展的資產分佈在香港、內地四個一線城市以及悉尼、倫敦,過去這一年半,新冠疫情對領展各地資產的影響有何不同?</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王國龍:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">新冠疫情對全球各地不同行業的確有不同程度的影響,我們在這四個地方受疫情影響的程度也不同。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">香港政府有禁止晚上堂食,所以最大的影響在餐飲方面,疫情剛開始時,我們就制定了商戶同舟計劃,從</span><span lang="EN-US">2020</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">年</span><span lang="EN-US">2</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">月開始,共投放</span><span lang="EN-US">6</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">億港元支持商戶。</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">今年</span><span lang="EN-US">4</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">月,我們也用了</span><span lang="EN-US">1400</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">萬餐飲現金券吸引消費者回來,因為很多人都改變了他們的消費模式,在家裡點外賣或者是自己做飯,我們希望他們再出來。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">在內地的專案,開始受到的影響很大,因為最初疫情勢頭較快,但是恢復得也快,所以我們對內地商場的業務有信心,之後繼續尋找項目收購,在</span><span lang="EN-US">2</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">月份買了七寶萬科廣場的</span><span lang="EN-US">50%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">的股權,</span><span lang="EN-US">4</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">月統一了我們的品牌,</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">希望可以提升在內地的知名度。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">在澳洲和英國,我們只買了寫字樓,沒有買商場。</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">因為我們看到當地政府的政策跟香港和內地很不同,<span style="background-color: #fcff01;">他們疫情期間有一個政策是,如果商場的租客不交租金,業主不可以叫他們走,所以業主收到的租金可能只有</span></span><span lang="EN-US" style="background-color: #fcff01;">30%-40%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,而在香港跟內地,我們一直收到超過</span><span lang="EN-US">90%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">的租金,所以我們較為擔心去英國、澳洲投資商場。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">另外,香港和內地有很多的創業者,因租金減少一點,所以很多人都來了,過去一年多,香港已經開了</span><span lang="EN-US">400</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">多個新鋪。</span> <span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">在澳洲和英國,我們只買了寫字樓,當地寫字樓的租約較長,如果我們買一些出租率高、回報高、租約較長期的寫字樓,租客的信用有可能會較好一點。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">經濟觀察報:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">在做購買和出售資產決策時,主要考量的指標是什麼?</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王國龍:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">如果從收購方面去看,租金回報率是一個重要指標,就是年租金占收購成本的比例,以及物業在不同經濟週期下是進入一個增長期或是慢下來。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;"><span style="background-color: #fcff01;">我們很多專案都是在第一個租約差不多結束的時候收購的</span>。</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">在第一個租約期,發展商為了招商會給租客一些優惠,經過三到五年發展,第一個租約期快結束的時候,商場已經在市場上有收入保證了,再去招商,這時做收購,我們就可以減少優惠,提高租金。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">另外,很多時候,<span style="background-color: #fcff01;">我都跟投資團隊說一個很簡單的條件,那就是做七日的生意。</span></span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">有一些商場在住宅區,白天大家都去上班了,沒有人去商場</span><span lang="EN-US">;</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">還有一些商業區,週末人很少。</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">所以一週七天都能做生意就很重要,比如我們在廣州荔灣區或者北京中關村的專案,商場可以做七天的生意,這是一個要求。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">雖然過去幾年我們買的專案只有幾個,其實我們已經看了超過</span><span lang="EN-US">200</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">個專案才找到這幾個。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">在賣出的時候,資本市場的情況對我們影響很大。</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">我們過去賣出幾批項目的時候,都是資本市場帶著大量資金來追求優質項目,他們會出一個很高的價格,從我們角度,他們出的價格比我們想像可以做到的增長還要高的話,我只能說,賣給他們了。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">另外一些專案,我們覺得已經不是我們的核心專案了,以及出售一些較小的專案,賣幾十個商場的錢就買了幾個商場。</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;"><span style="background-color: #fcff01;">太小的商場做推廣的效益很低</span>,所以我們也盡量慢慢地將資產組合由小一點的變為大一點的。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">經濟觀察報:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">接下來會增加在內地的資產投入嗎?</span> <span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">大概會是什麼樣的比例?</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王國龍:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">我們看到中國內地經濟的增長、商場方面的增長、零售方面的增長一直都比其他國家地區要好一點,所以一直都在留意不同的投資專案。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">我們較為關注是一線城市及周邊地區,沒有特別地看二三線城市。</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">投資方面很重要的一個條件要求是,你去買可能很容易,但是投資的時候一定要想,有一天你會賣掉。</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;"><span style="background-color: #fcff01;">如果在二三線城市,想賣的時候,可能沒有那麼容易</span>,而一線城市始終有很多投資者有興趣。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">我們會繼續加多一點力度去投,沒有一個確定的比例,但是我想從現在的</span><span lang="EN-US">10%-15%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">應該到</span><span lang="EN-US">20%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">都有機會。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">經濟觀察報:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">資產類別還是更看重購物中心嗎?</span> <span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">寫字樓會考慮嗎?</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王國龍:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">我們都有看,但是寫字樓本身,<span style="background-color: #fcff01;">內地的環境跟其他地方有一點不同,很多大型企業都喜歡自己擁有寫字樓,所以較難找租客,我們在上海的寫字樓,大部分租客都是跨國企業。</span></span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">中國的很多大企業可以拿到地,發展自己的總部,跟其他國家很不同,比如我們在澳大利亞最大的租客就是當地最大的</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,</span><span lang="EN-US">Scentre Group</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,他們雖然自己就是做物業投資的,但總部還是租的。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">所以我們在內地的投資以商場為主,當然有電商影響,<span style="background-color: #fcff01;">從風險管理的角度,應該投入一些物流物業</span>,我們也有看,但在過去兩三年間,物流物業有太多資金去追了,我們覺得價格不太理想,有一點高,有可能要等週期,價格理想一點才投資吧,現在不是最好的時間。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王剛:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">你怎麼看內地所謂的新一線城市?</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">像杭州、蘇州、成都。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王國龍:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">北上廣深及周邊的地方,我們是有興趣的,所以杭州、蘇州都在我們關注的範圍內。</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">這四個大型城市對周邊地區的影響很大,但你去看成都、重慶,供應量已經很多了,還有很多新供應,我想租金的增長應該有很大限制,增長的空間沒有香港、北京、深圳那麼快。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">經濟觀察報:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">從人口數據看,成都的常駐人口超過</span><span lang="EN-US">2000</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">萬,跟一線城市是相當量級的。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王剛:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">但你要看它的商業面積,人均商業面積和潛在的供應量。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王國龍:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">也要看他們的消費能力,你去看平均收入、平均家庭收入是多少,中產有多少,不可以看人均</span><span lang="EN-US">GDP</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">的。</span> <span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">家庭收入都不高的話,這樣的城市有可能可以支援兩三個高檔商場,但是其他的消費者可能買東西的價格就低一點了,而租金和營業額是挂鉤的</span><span lang="EN-US">;</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">另外就是每個城市受電商的影響也不同。</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">現在我們團隊也不是很大,到北上廣深這些城市和周邊地區做專案研究已經很忙了。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">經濟觀察報:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">領展在內地的團隊有多少人?</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王國龍:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">因為過去買了幾個專案,都有機會將專案團隊加入領展,所以有</span><span lang="EN-US">100</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">多人在內地不同的城市。</span><span lang="EN-US"> 2020</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">年也在上海正式成立了我們中國內地的總部。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">經濟觀察報:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">內地的調控政策對房地產企業資金狀況提出了新的要求,可能會影響到市場上一些資產的流通,有給你們帶來更多的投資機會嗎?</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王國龍:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">內地的一些發展商有可能從融資方面受到影響,我們覺得這應該給我們更多的投資機會,但是到現在還沒見到價格有特別大的下降。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">我們正在看的幾個專案,是因為這個原因,賣家的融資方面有一些問題,我們也希望未來幾個月可以談好這些專案。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">經濟觀察報:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">你們會面對的競爭對手主要是哪些?</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王國龍:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">我想現在外國投資者稍微多一點,最主要是一些私募基金或者其他的投資信託,但是內地的對手較少一點,也有一些保險公司、保險基金,但是保險基金很多時候要求的回報比我們高,所以他們在看一些專案時,不一定有競爭能力。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">關於</span><span lang="EN-US">REITs<o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">經濟觀察報:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">在</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">里的資產、在上市公司裡的資產、沒在上市公司裡的資產,它們之間有什麼樣的區別呢?</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王國龍:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">你說的幾種都是投資房地產的方法,上市的房地產公司當然比不上市的規範多一點,公司管治做得好,透明度高。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">上市地產公司跟房托不同的地方,比如說在香港的房托,除了有上市的條例,還有房托的條例,最主要的要求分派紅利每年至少要分</span><span lang="EN-US">90%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,但是上市的地產公司,他們分派利潤可以每一年都不同。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">最主要的要求為什麼是最少分紅</span><span lang="EN-US">90%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">?</span> <span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">房托從美國發起時的初衷是很簡單的,投資房托的投資者差不多等於自己買了商場的一部分,跟一個業主沒有分別,你不是買一個公司的股票,買的是這些物業,當然租金減了營運成本之後的利潤是你的,所以分派</span><span lang="EN-US">90%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">以上,你跟業主應該是沒有分別的。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="background-color: #fcff01;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">領展派</span><span lang="EN-US">100%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,所以投資者真的是業主。</span></span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">當然,上市的地產公司不派那麼多,另外的一個原因是,他們也做多一點開發的專案,做開發的時候,有可能基金要求不同。</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">領展大部分都是投資專案,收租的,不一定是靠開發的利潤去派紅利。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">另外負債比率</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">有控制,剛才說了</span><span lang="EN-US">50%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">是最高的,但是上市公司有可能更高。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">組織模式不同,</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">是一個基金,跟公司不同,基金除了董事會、營運人員,也有信託人,所以多幾個獨立掌管的團隊保障投資者。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">另外</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">跟私募基金也不同,私募基金很多時候有一個年期,他們有三五年的時候去投入,過了</span><span lang="EN-US">5</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">年</span><span lang="EN-US">7</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">年之後賣掉。</span><span lang="EN-US"> REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">很多時候可以長期持有一些物業,當然剛才說過了,如果增長率放慢,不再是核心的專案,可以將他們賣掉,但是我們的出發點沒有一個限定的時間一定要賣掉。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">經濟觀察報:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">要管理好一個</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,需要做好哪幾個方面工作?</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王國龍:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">一個</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">要做得好的話,有三方面都要做好:</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">第一是將物業優化,提升它的價值。</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">消費者需求會變,時間也在向前,我們需要從設計、租客組合方面做適當的改變。</span>
<span>比如今天流行的一些品牌,兩三年之後,很多人不去了,一旦你改變得太慢,就會影響到租金,租金根本上是跟租客的營業額挂鈎</span><span>的,所以怎樣<span style="background-color: #fcff01;">跟潮流一起去改變很重要</span>。</span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">在成本的控制上,其實一個商場最大的三個成本,<span style="background-color: #fcff01;">第一是電,第二是人工,第三是稅收</span>,稅收我們沒有辦法去控制,人工成本也一直在上升,這也沒辦法,但是在電這方面,我們控制得非常好,過去</span><span lang="EN-US">10</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">年,我們在香港的用電量減了</span><span lang="EN-US">40%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">第二是做好資產組合,一些資產的增長率有可能慢慢降低,需要賣掉換一些增長更好的專案,這是我們經常考慮的。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">第三是資本管理,降低融資的成本支援繼續發展。</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;"><span style="background-color: #fcff01;">我們不停地尋找新的融資方法</span>,將融資成本降低。</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">當然最近幾年,綠色融資也是一個方法,幫我們將一些融資成本降得更低了,我們過去幾年發了很多綠色債券。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王剛:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">你們</span><span lang="EN-US">5</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">月剛發了一個離岸人民幣債券,利率</span><span lang="EN-US">2.8%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王國龍:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">這也是一個很特別的空間。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">經濟觀察報:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">現在香港的</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">新規放寬了對</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">的負債要求以及收購資產的比例要求,就在這樣的新規下,領展有新的投資策略借力這樣的政策紅利嗎?</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王國龍:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">有的,我們也很高興香港證監會將條例放鬆,負債比例上限從</span><span lang="EN-US">45%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">提升到</span><span lang="EN-US">50%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,但是我們也不會用盡這個空間,因為要考慮信用,<span style="background-color: #fcff01;">如果要繼續保持</span></span><span style="background-color: #fcff01;"><span lang="EN-US">A</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">的信用評級,負債比率需要保持在</span><span lang="EN-US"> 20%</span></span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;"><span style="background-color: #fcff01;">左右</span>,負債</span><span lang="EN-US">30%-40%</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">的時候,評級有可能下降到</span><span lang="EN-US">B</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,融資成本就會提高,所以有這個空間,但是我們要很小心地用。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">經濟觀察報:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">對內地已經開始交易的基礎設施</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,你會有什麼樣的建議?</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王國龍:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">在不同地方開始有</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">的時候,很多企業就用</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">做一個融資工具,他們選擇放在</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">里的專案不一定是最好的,投資者很容易看到,覺得增長不夠的話,</span><span lang="EN-US"> REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">的發展也就不好了,之後他的融資成本提高的時候,再收購新專案就有一定的困難。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">所以我有機會碰到一些準備做</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">的同行,我都說,<span style="background-color: #fcff01;">你不要只把</span></span><span style="background-color: #fcff01;"><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">看作一個融資方法,也要對投資者有交代,放一些優質的、有增長的項目在裡面,管理要做好、成本要控制好。</span></span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">剛才說的,我們關注的那三方面都要做好的話,投資者投了一個新產品,覺得賺到錢了,將來發展得更好。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">香港剛開始做</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">的時候也有這樣的經驗,一些做得不好的</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">上市之後,有一些投資者虧本,他們就說我不投</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">了。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">所以剛開始的時候怎麼去控制、審批,把一些好的專案做好,我想會對整個行業的發展有很大的影響。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">經濟觀察報:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">你認為</span><span lang="EN-US">REITs</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">的</span><span lang="EN-US">CEO</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,最重要的工作能力和工作內容是什麼?</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王國龍:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">第一就是有很好的團隊,有了很好的團隊要給大家一個願景,表達好,令同事員工認同並執行。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">我</span><span lang="EN-US">2010</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">年</span><span lang="EN-US">5</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">月開始做行政總裁,我們當年</span><span lang="EN-US">11</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">月發表了願景,另外就</span><span lang="EN-US">ESG</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">方面的一些理念跟董事會溝通,有他們的支持之後,</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">跟投資者去溝通我們的營運策略和目標。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">我自己像一個直升機一樣,大部分是看宏觀方面,但是有需要的時候也可以落下來,跟我的團隊很謹慎地去看需求,怎麼樣去配合其他的部門,這些就是我的工作。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">另外對外溝通,去見投資者,令董事會對我們有信心,也都有經常見面,因為經常要解釋,長遠策略現在的進度是怎樣的,有市場環境改變的時候,我們怎樣去改變策略,這些都是不斷要談的。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">關於全球投資機會</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王剛:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">領展主要聚焦在購物中心領域,之前</span><span lang="EN-US">Unibail</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">收購了</span><span lang="EN-US">Westfield</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">在美國和歐洲的購物中心,但是收購之後,市值和股價表現還是挺差的,從全球和長期來看,你們會在中國內地和香港之外再配多少資產?</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王國龍:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">每個國家的發展不同,如果先不說個別的企業,<span style="background-color: #fcff01;">美國商場的平均面積是全球最高的,是中國的幾倍,很多是</span></span><span style="background-color: #fcff01;"><span lang="EN-US">40</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">年代</span><span lang="EN-US">80</span></span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;"><span style="background-color: #fcff01;">年代建的,幾乎是平鋪著展開的,車就停在餐廳旁,吃了飯就走了</span>,整個業態是不同的。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">另外就是我剛才說,我們關注的是內地的一線城市,跟香港類似,都是人口密集,外國的商場很多都是很遠的,你要去一個商場有可能要</span><span lang="EN-US">15</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">分鐘、半個小時,所以電商對他們的影響比較大,如果你不想離開家去商場,亞馬遜可以送給你。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">這幾方面都影響到它們,有可能一些舊的商場要轉為其他的用途。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span lang="EN-US">Unibail</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">做一個很大的收購,買了</span><span lang="EN-US">Westfield</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,但是在市場週期最高的時候買的,他們買的時候,知道要融資來買,另外一部分要靠賣掉一些非核心專案,當它成交之後,市場變壞了,想賣掉非核心項目沒有人買了,因為市場的狀況已經轉變了,<span style="background-color: #fcff01;">整個收購就是</span></span><span lang="EN-US" style="background-color: #fcff01;"> 1+1=0.5</span><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">,非常差的一個收購。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">所以我們去看的時候也很小心,你看我們有看但是<span style="background-color: #fcff01;">還沒有做的就是收購企業</span>,因為我們收購物業已經很熟悉,但是收購一個企業,是要在物業之上收購他們的管理團隊,另外如果是上市的話,也有他們在資本市場價格的變數,是很複雜的,所以我們喜歡的是收購物業,不要去考慮收購物件的管理團隊或者是股價波動。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王剛:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">全球化擴張你怎麼考慮?</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span lang="EN-US" style="font-family: inherit;"><o:p> </o:p></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><b style="mso-bidi-font-weight: normal;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">王國龍:</span></b><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">我們從香港開始投資,對新市場認識不夠的話,很容易犯錯,所以我們去遠一點的地方,比如澳洲、英國都是買寫字樓,寫字樓租賃考慮的條件是很不同的,購物中心的租戶可能會跟隨領展多開幾家店,但寫字樓的租戶不會多租一個辦公室,所以很多時候,我們要考慮他們現在的租約到期時,會留下來還是會搬去一個大的地方,稍微多一些宏觀影響,</span>
<span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">跟商場開多幾家店的想法很不同。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p>
<p class="MsoNormal"><span style="font-family: inherit;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-fareast-theme-font: minor-fareast; mso-hansi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">從風險管理角度,兩種物業我們都會投,因為他們的週期是不同。</span><span lang="EN-US"><o:p></o:p></span></span></p><br /><p></p>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com3tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-19898408899438171712022-02-18T00:33:00.004+08:002022-02-18T00:43:31.575+08:00領展準備推短期租金優惠 支援受疫情嚴重影響的租戶<div><iframe allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture" allowfullscreen="" frameborder="0" height="480" src="https://www.youtube.com/embed/nOtY2_1dmM0" title="YouTube video player" width="675"></iframe></div><p><a href="https://www.bloomberg.com/news/articles/2022-02-17/hong-kong-s-biggest-reit-faces-rent-pressure-during-covid-battle" target="_blank">Hong Kong’s Biggest REIT Faces Rent Pressure During Covid Battle</a></p><p>【彭博】— 香港最大的房地產投資信託基金預計,在香港面對迄今最嚴重的新冠疫情之際,其本地商場短期內將面臨租金壓力。</p><p>「我們必須支持租戶挺過這段時期,」領展資產管理有限公司行政總裁王國龍周四接受彭博電視採訪時表示。</p><p>王國龍表示,領展房產基金 (0823.HK)準備向「受到嚴重傷害的人」提供短期租金優惠。他補充說,從長遠來看,公司不會讓當前的疫情形勢影響到三至五年租約的談判。</p><p>王國龍說,他支持政府為遏制新一波疫情而採取的「大刀闊斧」的行動,這比放任局勢發展更可取。在國家主席習近平要求香港採取「一切必要的措施」來穩控疫情後,香港計畫對市民展開全民新冠檢測。</p><p>根據當地政府要求,從2月24日開始,人們需要出示疫苗通行證才能進入商場,此舉可能會影響客流量,拖累香港的零售銷售。王國龍表示,領展仍在等待當局提供有關政策實施的更多細節。</p><p>當被問及該公司是否可能從陷入困境的中國開發商手中收購資產時,王國龍表示,有機會這樣做,但業主和銀行不願意出售物業也會帶來挑戰。</p><p>「銀行業應該認識到,最好是將這些資產投放到市場上,而不是寄望中國房地產行業會出現轉機,」他說。</p><p>======</p><p><a href="https://finance.mingpao.com/fin/instantf/20220217/1645083172689/%e9%a0%98%e5%b1%95%e7%8e%8b%e5%9c%8b%e9%be%8d-%e6%ba%96%e5%82%99%e6%8e%a8%e7%9f%ad%e6%9c%9f%e7%a7%9f%e9%87%91%e5%84%aa%e6%83%a0-%e6%94%af%e6%8f%b4%e5%8f%97%e7%96%ab%e6%83%85%e5%9a%b4%e9%87%8d%e5%bd%b1%e9%9f%bf%e7%9a%84%e7%a7%9f%e6%88%b6" target="_blank">領展王國龍:準備推短期租金優惠 支援受疫情嚴重影響的租戶</a></p><p>mingpao.com</p><p>新一波疫情嚴重衝擊香港經濟,領展(0823)短期租金回報或因此受壓。集團行政總裁王國龍表示,公司正準備推出短期租金優惠措施支援「部分嚴重受影響租戶(for those who are seriously hurt)」,惟長期而言,公司會避免因疫情影響到較長年期租約的條款。</p><p>王國龍接受彭博訪問時表示,領展將會盡量支持租戶捱過今次難關,包括正準備推出的短期優惠,不過他指不會因為今次疫情,影響到三至五年期租約的條款。</p><p>他表示,支持政府以激烈(drastic)措施應付今次一輪疫情;對於即將於本月24日生效的「疫苗通行證」措施,要求市民進入商場前需接種疫苗及以「安心出行」登記,他表示,領展目前仍在等待政府相關部門提供執行時的進一步資訊。</p>
Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com4tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-24930509421926121342022-02-10T23:49:00.006+08:002022-02-11T12:48:34.498+08:00領展再投資33億澳洲商廈因當地出租率高<p>領展買左<a href="https://www.linkreit.com/-/media/corporate-website/investor-relations/presentations/2021-2022/joint-venture-in-a-prime-office-portfolio-in-sydney-and-melbourne.pdf">5個澳洲寫字樓49.9%股份</a></p><p><iframe allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture" allowfullscreen="" frameborder="0" height="480" src="https://www.youtube.com/embed/7ihnt4OC51k" title="YouTube video player" width="675"></iframe></p><p>
======</p><p><a href="https://news.mingpao.com/pns/%E7%B6%93%E6%BF%9F/article/20220211/s00004/1644517989562/%E9%A0%98%E5%B1%95%E4%BC%99%E5%8A%A0%E6%8B%BF%E5%A4%A7%E5%9F%BA%E9%87%91-%E6%8A%95%E8%B3%87%E6%BE%B3%E6%B4%B25%E5%95%86%E5%BB%88%E9%A0%85%E7%9B%AE" target="_blank">領展伙加拿大基金 投資澳洲5商廈項目</a></p><p>2022年2月11日星期五</p><p>【明報專訊】領展(0823)昨早宣布,出資約33億元與加拿大安大略退休基金OMER旗下Oxford Properties籌組合資公司Investa Gateway Office,並佔股49.9%。Investa Gateway Office目前在澳洲悉尼及墨爾本擁有5個市值逾23億澳元的商廈項目。領展行政總裁王國龍表示今次收購中,雖然在<b>其中3項物業只擁有部分權益</b>,惟倘另一伙伴退出投資,將有權買入物業餘下權益,領展亦可增持合資公司權益。</p><p>領展首席策略總監丘兆祺補充,領展有意與Oxford Properties擴大合作,希望未來有更多業務往來。他說,現時香港、內地及海外各佔物業組合分別近77%、17%及6%,尚有空間增加香港以外投資,達到海外佔15%的指引水平。據領展簡報顯示,目前英國及澳洲物業組合佔比約6.4%,比去年11月的5%有所上升。</p><p>在今次收購後,王國龍補充,集團在澳洲直接及間接投資9項物業,之後仍會在香港、內地一線城市、英國、新加坡、日本及澳洲物色新項目。在疫情期間,澳洲的寫字樓項目的出租率普遍逾90%,當地亦自2月21日起放寬接種疫苗人士入境,加上經濟向好,對其在澳洲的投資有穩定作用,今次的收購亦與集團在當地的項目有協同作用。他希望今次的收購能夠在未來2至3個月內完成,期望對收入及派息有幫助。</p><p>券商料有助提高分派</p><p>摩根士丹利發表報告指,領展今次透過合資公司參與澳洲寫字樓投資,料有助2023年度的每單位分派提高1.3%;花旗則預期今次交易有助提升未來12個月分派約0.9%。瑞銀估計領展增購物業有助提升每單位分派約1%。</p><p>(1)151 Clarence Street, Sydney</p><p>JV持有100%權益</p><p>(2)126 Phillip Street, Sydney</p><p>JV持有25%權益</p><p>(3)388 George Street, Sydney</p><p>JV持有50%權益</p><p>(4)347 Kent Street, Sydney</p><p>JV持有100%權益</p><p>(5)567 Collins Street, Melbourne</p><p>JV持有50%權益</p><div>======</div>
<p><a href="https://www.singtao.ca/5558812/2022-02-09/news-%E9%A0%98%E5%B1%95823%EF%BD%9C%E6%8A%95%E8%B3%87%E6%BE%B3%E6%B4%B2%E5%95%86%E5%BB%88%E5%9B%A0%E7%95%B6%E5%9C%B0%E5%87%BA%E7%A7%9F%E7%8E%87%E9%AB%98/" target="_blank">領展投資澳洲商廈因當地出租率高</a></p><p>2022年02月10日 singtao.ca</p><p>領展(00823)與國際房地產投資集團Oxford Properties籌組合資公司,在澳洲悉梨及墨爾本收購5項辦公室項目,領展佔49.9%權益,共斥資5.96億澳元(約33億港元)。領展行政總裁王國龍(圖左)表示,今次收購後同時取得優先選擇權, 若合作夥伴日後退出澳洲投資時,可助領展收購更多核心商業區資產。</p><p>今次收購完成後,領展在澳洲的物業增至9項,大部分資產都是合資形式持有,王國龍解釋,共同投資是當地市場普遍現象,日後如有投資者退出,通常會售予合作夥伴,故期望領展屆時可全資擁有相關物業,「可以叫做有一個Option Value(期權),當對方有D原因要離場,我哋(股權)可能增加。」他又指,今次與Oxford Properties合作後,亦取得優先選擇權,當對方有物業出售時,亦會優先跟領展接洽。</p><p>王國龍強調,雖然領展只佔合資公司49.9%,但內部管理委員會的成員與Oxford Properties各擁有2席,在預算、投資、買賣等都是共同決策,領展參與程度很高。</p><p>領展海外資產組合將進一步提升至6%,而香港為77%,中國內地為17%。王國龍期望,有關收購獲當地審批後,在未來2、3個月內完成交易,屆時可獲得直接租金收入,對未來領展的每基金單位分派有幫助。</p><p>對於投資當地原因,他指澳洲過去兩年商廈的出租率仍然高企,部分更接近100%,反映在封關措施之下澳洲仍能提供穩定回報,是領展分散投資風險部署之一,並期望隨著澳洲近日對外開放後可增加旅客,令經濟持續向好。他又指出,領展在中、港及海外亦會繼續留意收購對象,「無乜邊度快左第二度就慢左」,強調仍然會投資香港物業。</p><div><br /></div>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com7tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-28362038118551851422022-01-30T12:45:00.003+08:002022-01-30T12:45:34.513+08:002022瑞銀財富透視 - 房地產專題討論 - 王國龍 <iframe allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture" allowfullscreen="" frameborder="0" height="480" src="https://www.youtube.com/embed/a9adnk1Yt_k" title="YouTube video player" width="675"></iframe>
<p><br /></p><p><a href="https://m.mingpao.com/pns/%E7%B6%93%E6%BF%9F/article/20220120/s00004/1642615270562/%E9%A0%98%E5%B1%953%E6%8B%9B%E6%8A%97%E9%80%86-%E5%88%86%E6%95%A3%E7%B7%8A%E8%B7%9F%E3%80%8C%E5%85%B1%E5%AF%8C%E3%80%8D%E6%8C%81%E7%BA%8C%E7%99%BC%E5%B1%95" target="_blank">領展3招抗逆:分散緊跟「共富」持續發展</a></p><p>2022-01-20</p><p>【明報專訊】新冠病毒疫情不知不覺已在全球爆發逾兩年,為各行各業帶來不同挑戰,以市值計是全球最大房地產信託基金之一的領展(0823),其行政總裁王國龍上周出席《2022瑞銀財富透視:探索之年》研討會時表示,集團物業組合包括分佈於本港、內地主要城市、澳洲及英國的零售商舖、停車場、辦公室及物流房地產,比較多元化;而且於本港或內地商場均以服務中產及基層為主,符合共同富裕的國策;近年一直重視可持續發展,亦與全球現時興起的環境、社會和管治(Environmental, Social and Governance,ESG)潮流一致,均屬對抗疫(逆)境的策略。</p><p>過去逾兩年全球疫情令電子商貿愈來愈普及,王國龍表示,其實早於疫情爆發前,他已留意到電商零售銷售額不斷上升,但他相信這不代表線下實體零售一定會被排擠,兩者可以互補更好地服務消費者:「線上與線下零售不一定互相排擠,有很多線下商舖位於黃金地段,可以為消費者提供最好的體驗,而且與家人或朋友一起逛商場,本身便是一大樂趣。」</p><p>領展於2005年11月25日上市時名為「領匯」,招股價10.3元,港人可「九五折」每股9.78元認購;上市時的資產主要是向房委會收購公屋居屋商場及停車場,背景是港府停售居屋,房委會入不敷支需要賣產。經過領展近年積極出售非核心公屋居屋商場,並且投資於內地及海外物業,集團於去年9月底,在本港持有129個零售物業、辦公室和停車場等,於內地持有9個零售物業、辦公室及物流項目,於海外(悉尼及倫敦)則持有5個零售物業和辦公室,分別佔整體物業組合估值78.2%、16.8%及5.0%(見圖)。</p><p>跳出香港 避免過度集中風險</p><p>王國龍表示,領展分散投資於不同地區不同物業,有望提高抗逆能力:「隨着我們近年積極在香港及以外地方發展,現已建立一個抗逆能力頗高的物業投資組合,這樣的話,我們可以應對不同的周期,避免過度集中風險,令我們長遠來說更加強大。」</p><p>以不同房地產分類的話,王國龍指領展一直視零售物業及辦公室為核心資產,不斷改善相關租戶組合,近年亦投資非核心資產,例如物流地產項目:「我們近來在物流地產方面做得不錯,組合有不同類型的資產,可以提高抗逆能力,長遠為我們的投資者帶來更好的回報。」</p><p>內地商場服務中產 緊跟共同富裕國策</p><p>王國龍在領展截至去年9月底的中期報告表示,近年隨着大灣區等人口稠密地區對位置優越的倉庫及配送中心的需求持續增長,物流作為一種資產類別,其增長已經加快,因此,領展通過投資東莞及佛山兩個現代化倉庫,進軍物流資產。他稱:「這將為我們提供一個機會,與合作伙伴一起在大灣區中加快學習步伐。我們相信,透過有選擇地增添投資於這一快速增長的資產類別,將為基金單位持有人提供可持續及穩定增長的回報。為促進及加強我們的擴展,我們最近已在上海聘請一名物流主管。」</p><p>另外,領展於去年11月10日,宣布收購兩幢位於香港的停車場/汽車服務中心及倉庫大廈。兩幢物業均全數租予知名租戶,並透過租金定期遞增為領展帶來穩定收入。</p><p>近年領展走出本港,多元化投資其他地區,內地是其中一個重要市場。截至去年9月底,領展於內地有7項投資,位於北京、上海、廣州及深圳,當中,領展在內地的5個商場繼續展現令人鼓舞的續租租金調整率,平均為12.1%。「領展購物廣場•中關村」、「領展購物廣場‧京通」及「領展購物廣場‧廣州」3個物業的商戶銷售額已恢復至2019年約90%的水平,而領展中心城由於需要進行資產提升,商戶銷售額增長放緩。</p><p>王國龍指出,領展在內地的5個商場均以服務中產及基層為主,亦符合共同富裕的國策。他說:「在本港零售物業中,我們非常專注社區零售,而我們去內地投資零售物業,亦是發展中端市場,並不留意高端市場,相信此策略可以為我們的物業投資組合帶來較低的波幅。談到共同富裕的政策,我們估計中國中產階級數目會繼續增長,這對收窄貧富懸殊有幫助,而且居民平均可支配收入亦會持續上升,這當然亦有利零售市場。」</p><p>去年購悉尼3商場 均服務中端市場</p><p>領展去年11月7日宣布,收購澳洲悉尼Queen Victoria Building、The Galeries及The Strand Arcade等3項零售物業的50%權益,總代價為5.382億澳元(約31.196億港元),王國龍表示,這與領展看好中端零售市場的看法一致:「我們早前宣布收購3個悉尼的購物中心,它們均位於市中心,在地鐵站附近,主要亦是服務中端市場,專注於必需品的消費」。</p><p>明報記者 葉創成</p>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-37249415195355774112022-01-26T18:54:00.009+08:002022-01-27T01:09:39.821+08:00領展赤柱廣場咖啡室租約<p>到底領展的商戶租約是怎樣的?大家可能沒有看過,今次有機會了,Classified Group(<a href="https://www.google.com/finance/quote/8232:HKG?window=1Y" target="_blank">8232</a>)去年發了一個通告,展示了領展商戶租約內容,我找了一些網上照片比大家參考下。</p><p>大家亦可以比較下Classified 近期3個物業租約:</p><p><a href="http://www.classifiedgroup.com.hk/assets/images/Investor%20Relations/%E9%A0%88%E4%BA%88%E6%8A%AB%E9%9C%B2%E4%BA%A4%E6%98%93%20-%20%E9%A4%90%E5%BB%B3%E7%89%A9%E6%A5%AD%E7%9A%84%E7%A7%9F%E8%B3%83%E5%8D%94%E8%AD%B0%20(31%20March%202021).pdf" target="_blank">Classified赤柱廣場咖啡室租約</a> Mar-2021</p><p><a href="http://www.classifiedgroup.com.hk/assets/images/Investor%20Relations/%E9%A0%88%E4%BA%88%E6%8A%AB%E9%9C%B2%E4%BA%A4%E6%98%93%20-%20%E9%A4%90%E5%BB%B3%E7%89%A9%E6%A5%AD%E7%A7%9F%E8%B3%83%E5%8D%94%E8%AD%B0.pdf" target="_blank">Classified跑馬地/大坑咖啡室租約</a> Oct-2021</p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/a/AVvXsEhD3biY9G2PPDpU5dYwtGWjTg-rwEj4KZQCtf8ybO9LvkZuZ1XS16WleOfRfoimcpKzI8wfbt3P_qn2awEg8oNuHB_82vLRsXpbNw1DR-_-MGroYGQ3MjbERIRzt-ypSAd4A8w_0ZcsrHWsXjPqcwiwYlcG8IP3VP-8XyGVv2IzFdJmsvh1spceZzN8=s1600" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="1066" data-original-width="1600" height="426" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/a/AVvXsEhD3biY9G2PPDpU5dYwtGWjTg-rwEj4KZQCtf8ybO9LvkZuZ1XS16WleOfRfoimcpKzI8wfbt3P_qn2awEg8oNuHB_82vLRsXpbNw1DR-_-MGroYGQ3MjbERIRzt-ypSAd4A8w_0ZcsrHWsXjPqcwiwYlcG8IP3VP-8XyGVv2IzFdJmsvh1spceZzN8=w640-h426" width="640" /></a></div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><br /></div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/a/AVvXsEj_cFqNUHnDTpds_O5wdJDhXtW7aJ995SOgZBZxMQfqSoWyVp9Xrz9RvwP9I2CssGCV6kO5biJ5mCMtCcP8X1MI_9KHBsXSPiL9KSnmuau-6LEOXRAS80F3Tadx20B3d8-wfrjDoR_ryYYq7H9er924SVYMaqoPSXyae6xaaIHD0qFsfuhsKVr1ZUnt=s760" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="506" data-original-width="760" height="426" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/a/AVvXsEj_cFqNUHnDTpds_O5wdJDhXtW7aJ995SOgZBZxMQfqSoWyVp9Xrz9RvwP9I2CssGCV6kO5biJ5mCMtCcP8X1MI_9KHBsXSPiL9KSnmuau-6LEOXRAS80F3Tadx20B3d8-wfrjDoR_ryYYq7H9er924SVYMaqoPSXyae6xaaIHD0qFsfuhsKVr1ZUnt=w640-h426" width="640" /></a></div><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/a/AVvXsEiJnLh6Du9uBAAVmT8IupQ7QCDTdi-UTH2NiZate0uYfs0C6pFtcVUNfT4-6nWRMHRscQeVIeOkTFC2NXP4TUJ2_RC858najViV7BEl9BWgVNOc-HaeHK2PSJkwrC_Mw50xzbB31bBwyWBY6Vcb0JUTNuSjaJENXajZLOYZpIrlnVz09USW9fijc-lb=s760" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="506" data-original-width="760" height="426" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/a/AVvXsEiJnLh6Du9uBAAVmT8IupQ7QCDTdi-UTH2NiZate0uYfs0C6pFtcVUNfT4-6nWRMHRscQeVIeOkTFC2NXP4TUJ2_RC858najViV7BEl9BWgVNOc-HaeHK2PSJkwrC_Mw50xzbB31bBwyWBY6Vcb0JUTNuSjaJENXajZLOYZpIrlnVz09USW9fijc-lb=w640-h426" width="640" /></a></div><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/a/AVvXsEiXAnxLNUtHWsYUQvsTxiw-1GYu8c1aXCz8erh569LLBciqxfHQujbCj8Gi_7TuhJQKIRcINY3yBgNnTEJkg0J6gFZmn9-VS8h4B4Kv9sO1kcbkbZxFmsLJ_fz_XwIwGPeaD1SSZDLyI2-V2q3bQpCR8pca_mPQGcZbxTBA58eNmOBciPjYE6HdIm3E=s760" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="506" data-original-width="760" height="426" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/a/AVvXsEiXAnxLNUtHWsYUQvsTxiw-1GYu8c1aXCz8erh569LLBciqxfHQujbCj8Gi_7TuhJQKIRcINY3yBgNnTEJkg0J6gFZmn9-VS8h4B4Kv9sO1kcbkbZxFmsLJ_fz_XwIwGPeaD1SSZDLyI2-V2q3bQpCR8pca_mPQGcZbxTBA58eNmOBciPjYE6HdIm3E=w640-h426" width="640" /></a></div><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">======</div><p>領展赤柱廣場咖啡室租約</p><p> 於二零二一年三月三十一 日,Classified Limited( 作為租戶)與 領展物 業( 作為業 主)就該物業的租賃訂立租賃協 議,自二零二一年四月一日起至二零二四年三月 三十一日 止( 包括首尾兩日)為 期三年租 賃,以 營運本集 團「Classified 」商 標下之 歐式休閒系列咖啡室。</p><p>租賃協議之主要條款概要載列如下:</p><p>日期:二零二一年四月一日</p><p>訂約方:Classified Limited( 作為租戶)及<span style="white-space: pre;"> </span>領展物業( 作為業主)</p><p>物業: 赤柱佳美道23及33號馬坑邨<a href="https://o2and00823.blogspot.com/2021/09/2021-09-16_16.html" target="_blank">赤柱廣場</a>地下G08A 號舖</p><p>總面積: 約<span style="background-color: #fcff01;">1,722平方英尺</span></p><p>用途: 以商標「Classified 」名稱及風格經營歐式咖啡室</p><p>期限:自二零二一年四月一日起至二零二四年三月三十一 日止( 包括首尾兩日)為期<span style="background-color: #fcff01;">三年</span>租賃。</p><p>租賃:租賃條款的<span style="background-color: #fcff01;">租金包括基本租金和營業額租金</span>。整個租賃條款的<span style="background-color: #fcff01;">基本租金為每月92,700港元</span>。每個曆月的<span style="background-color: #fcff01;">營業額租金應相等於有 關曆月內總收入的13%</span>(「參考金額」)與該曆月每月基本租金之差異。如參考金額不超過該曆月的每月基本租金,則該月無需支付營業額租金。<span style="background-color: #fcff01;">Classified Limited 需負責支付服務費、推廣費、政府差 餉及其他費用。</span></p><div><span style="background-color: #fcff01;">免租期: 由租賃期限起四十四天</span></div><p>租賃協議下的總代價:根據租賃協 議,Classified Limited 條款應付的<span style="background-color: #fcff01;">總代價 估計約為4.4百萬</span>港元,包括基本租金( 即不包括營業 額租金),服務費、推廣費、政府差餉及其他費用。</p><p><span style="background-color: #fcff01;">續訂選擇權</span>:Classified Limited 有權選擇在期限屆滿前至少六個月向領展物業以書面通知其打算將期限續期兩年(「續約期限」)。續約期限的基本租金應由雙方共同協商, 如沒有任何此類協議的情況 下,續約期限的基本租金則將由獨立評估師根據租賃協議的條款而確定。 在任何情況下,適用於<span style="background-color: #fcff01;">續期的基本租金不得高於每月 111,240港元且低於每月港幣92,700元。</span></p><p>訂立租賃協議之理由及裨益 :本集團主要於香港從事餐廳業務。自二零一一年七月起,該物業已出租給 Classified Limited,以本集團「Classified 」經 營歐式休閒系列咖啡室。現有的物業租賃協議將於二零二一年三月三十一日屆滿。 董事相信,該物業是處於赤柱飲食業務的優越位置。租賃協議的條款包括基本租金和營業額租金,均考慮到市場租金、該物業附近的 類似物業租賃條款,以及 Classified Limited 就該物業訂立的先前租賃協議的條款後 與領展物業公平磋商而決定。</p><p>======</p><div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">關於面積單位太複雜,都係交專業人仕比意見</div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/a/AVvXsEiW6m4L6YzT6FP60IFFT7CW6hDvqQPhFVftayWGiDVpy4yFocWdUjPLLMnrS3HoG4yKtHtzBLa2F8NWoGkM_tSYCGQB91fZ_xFxiSSw1AzhB9qavJdyeZvVaa5BXd9BAn46aEFmn2ozuVAScTRvTyHdjE661R9kZ1GYeYNpMqxclo1F2YjJIPotqkFI=s985" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="543" data-original-width="985" height="352" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/a/AVvXsEiW6m4L6YzT6FP60IFFT7CW6hDvqQPhFVftayWGiDVpy4yFocWdUjPLLMnrS3HoG4yKtHtzBLa2F8NWoGkM_tSYCGQB91fZ_xFxiSSw1AzhB9qavJdyeZvVaa5BXd9BAn46aEFmn2ozuVAScTRvTyHdjE661R9kZ1GYeYNpMqxclo1F2YjJIPotqkFI=w640-h352" title="https://www.linkreit.com/-/media/corporate-website/investor-relations/financial-report/2021/valuation-report_31-mar-2021.xlsx" width="640" /></a></div><div style="text-align: left;"><span style="font-size: xx-small;"><a href="https://www.linkreit.com/-/media/corporate-website/investor-relations/financial-report/2021/valuation-report_31-mar-2021.xlsx">https://www.linkreit.com/-/media/corporate-website/investor-relations/financial-report/2021/valuation-report_31-mar-2021.xlsx</a></span></div><p><br /></p><p>資料來源: 香港測量師學會「量度作業守則」</p><div>樓層面積定義</div><p><b>建築面積</b></p><p>根據《建築物(規劃)條例》第23(3)(a)條的定義,一幢建築物的「總樓面面積」是指『在每層樓面水平(包括地面水平以下任何樓面)量度所的建築物外牆以內面積, 連同建築物內每個露台的面積(以露台整體尺寸計算,包括其圍邊的厚度),以及建築物外牆的厚度』。 這包括所有樓層、樓梯和升降機槽的面積,但在一般情況下,停車位、機械房、電力變壓房、 垃圾房和其他類似設施的面積可以不予計算。</p><p>一個單位的「總樓面面積」包括該單位的「實用面積」,加上按比例攤分,它在該建築物內所有公用地方的面積總和中所佔的積份。 量度一個單位的「總樓面面積」的方法,與上述一幢建築物的「總樓面面積」的量度方法相似。</p><p><b>租用面積</b></p><p>一個單位佔用整個樓層時,它的「租用面積」是指單獨分配給該單位的樓面面積,包括厠所和升降機門廊的面積, 但不包括公用地方的面積,例如樓梯、防煙門廊、升降機槽和機房。</p><p>如果一個樓層劃分成多個單位時,其中一個單位的「租用面積」是指單獨分配給該單位的樓面面積,加上按比例攤分, 它在該樓層的公共厠所、升降機大堂和走廊面積總和中所佔的積份,而該樓層所有單位的「租用面積」的總和, 應該相等於由一個單位佔用整個樓層時時「租用面積」。 量度「租用面積」的方法與量度「實用面積」的方法相似。</p><p><b>實用面積</b></p><p>一個單位的「實用面積」是指單獨分配給該單位的樓面面積,其中包括露台、間牆和支柱及其他類似設施的面積, 但不包括公用地方的面積,例如樓梯、升降機槽、大堂和公共厠所等。 該單位與光井、升降機槽或任何類似直槽、 或公用地方的分隔牆,應視作外牆處理,它的整個厚度應包括在內。</p><p><br /></p><p><br /></p>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com3tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-53788521239603667272022-01-01T23:24:00.003+08:002022-01-01T23:44:54.066+08:00領展穩步邁向2025願景<p><a href="https://youtu.be/tQTbul8-_y4" target="_blank">穩步邁向2025願景</a> 2021年12月30日</p><p>2021 是充滿各種挑戰的一年,領展繼續展現非凡抗逆力,並為業務及社區可持續發展均立下了里程碑。在「2025願景」的藍圖下我們將憑藉熱情、專業、審慎的判斷及靈活應變的工作方式,與各持份者共創更好明天,連繫好生活,昂首邁向2022!</p>
<iframe allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture" allowfullscreen="" frameborder="0" height="480" src="https://www.youtube.com/embed/tQTbul8-_y4" title="YouTube video player" width="675"></iframe>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-11245696506516307772021-12-21T15:48:00.000+08:002021-12-21T15:48:16.058+08:00領展購物廣場 ⋅ 廣州 Youtube 短片<p>唔該晒"西DorSi偽中產生活態度 "拍左西城都薈廣場近況,多謝西多士😁</p><p>======</p><p>物業簡介</p><p>領展購物廣場 ⋅ 廣州(原稱西城都薈廣場)位於購物及休閒熱點廣州荔灣區,人流暢旺。商場坐落於廣州地鐵一號線及六號線交匯的黃沙站上蓋,車站大堂位於商場地庫一樓,交通便利;多家國際及本地品牌專門店分佈於四層的零售空間中,為顧客提供精彩的購物體驗。</p>
<iframe allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture" allowfullscreen="" frameborder="0" height="480" src="https://www.youtube.com/embed/v31knSreOUE" title="YouTube video player" width="675"></iframe>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com7tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-20579445783177206082021-12-15T08:59:00.004+08:002021-12-21T15:52:41.613+08:00領展以股代息懶人包<p>由於疫情期間,領展都能維持良好表現,我決定今次100%以股代息支持公司發展 :)</p><div style="text-align: left;">自2009年首次買入領展起,連今次派息,這是我第24次用股息買入領展,直到現在我從沒有賣出過任何領展股份 😂😂 但我曾套現部份股息現金,開頭是派息取股90%/錢10%,後來是80%取股,20%取錢<span><a name='more'></a></span></div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/a/AVvXsEiHiIZbnFCv3HjV9RCn8M4DHqo57M5NL8dwPWITXGgzBjr5JoyrWT9TaYkkkB6smC4l5ye9dmFhrkVrPYkI3JE8uZWJvJfzKLiLz3CHp7MNKCf22HvteXjtXysKIdqS7uTWCNz-OotD-eR5LiKfjOJGJMYgc0iNqU-h7gYodqgkDG6pFsbbvJntMbLW=s643" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="432" data-original-width="643" height="430" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/a/AVvXsEiHiIZbnFCv3HjV9RCn8M4DHqo57M5NL8dwPWITXGgzBjr5JoyrWT9TaYkkkB6smC4l5ye9dmFhrkVrPYkI3JE8uZWJvJfzKLiLz3CHp7MNKCf22HvteXjtXysKIdqS7uTWCNz-OotD-eR5LiKfjOJGJMYgc0iNqU-h7gYodqgkDG6pFsbbvJntMbLW=w640-h430" width="640" /></a></div><br /><p>每新基金單位之<b>發行價為64.795港元</b>,相等於基金單位由2021年11月26日起連續十個營業日之成交量加權平均收市價<b>折讓3.8%</b></p><p>倘所有基金單位持有人均為合資格基金單位持有人及彼等均選擇全數以新基金單位收取該計劃項下應收之中期分派,最高51,496,509個新基金單位將予發行,相當於已發行基金單位增加約2.46%。</p><p>======</p><p><a href="https://www.businesstimes.com.hk/articles/134713/%E4%BB%A5%E8%82%A1%E4%BB%A3%E6%81%AF%E6%87%B6%E4%BA%BA%E5%8C%85-%E4%BB%A5%E8%82%A1%E4%BB%A3%E6%81%AF%E5%A5%BD%E8%99%95%E5%A3%9E%E8%99%95%E5%88%86%E6%9E%90-%E4%BB%A5%E8%82%A1%E4%BB%A3%E6%81%AF%E8%82%A1%E7%A5%A8%E6%8A%95%E8%B3%87%E6%94%BB%E7%95%A5-%E6%9C%89%E4%B8%80%E9%9A%BB%E8%97%8D%E7%B1%8C%E8%82%A1%E5%80%BC%E5%BE%97%E8%A6%81%E8%B2%A8%E4%B8%8D%E8%A6%81%E9%8C%A2/" target="_blank"> 以股代息懶人包|利弊分析+投資攻略|有一隻藍籌股值得要貨不要錢</a></p><p>2021.08.22 by 香港財經時報</p><p>以股代息懶人包-以股代息好處壞處分析-以股代息股票投資攻略-有一隻藍籌股值得要貨不要錢-</p><p>以股代息懶人包|一些上市公司在派發股息時,會提供以股代息選項,即除了選擇收取現金外,亦可選擇收取相同價值的股票作,以股代息好處與壞處分析。</p><p>【以股代息懶人包】大部份中長線股票投資者都重視股息收益,而一些能長期提供穩定豐厚派息的股份,在這類投資的眼中絕對比現金「矜貴」,故每當有閒置資金時,都會全部用來購入股份,而持有股份所收取的股息,也會全數用來再投資,如是者在利潤滾存下,往往能夠取得驕人的回報。事實上,過去有不少本地投資者都是以同樣的方法,單單靠買一隻滙豐控股(0005.HK),就累積起豐厚的財富。</p><p>以股代息減省增持股票成本</p><p>而為了照顧這些長情股東的需要,一些上市公司在派發股息時,就會提供以股代息的選項,亦即除了選擇收取現金外,亦可選擇收取相同價值的股票作代替,讓投資者毋須在收到股息後再要花費成本於現貨市場購買股票,而能直接增持股份。</p><p>舉例而言,假設一隻現價50元的股票派息每股1元,投資者如持有500股,撇除手費等成本,理論上可獲派500元股息;不過如果股份提供以股代息,則投資者便可考慮將不收取這500元股息,而換成增持10股股份。</p><p>優惠換股價回饋股東</p><p>當然這只是簡單的解說,實際情況下,投資者能換到的股份數目,是需要按公司其後公布的換股價而定,一般是以除淨日前5個交易日的平均收市價計算,但亦有上市公司為了回饋股東,而提供較市價優惠的換股價。</p><p>其實以股代息有點類似「供股」,不同的只是「供股」是要股東掏腰包真金白銀來增購股份,而以股代息則是以公司派發的股息作為成本來換購股份,股東理論上不用額外拿出一分一毫。</p><p>以股代息藍籌股買少見少</p><p>當然,能夠吸引投資者心甘情願「要貨唔要錢」,自然是要規模大、質素高的上市公司才能有此能耐,故在港股市場上有以股代息傳統的股份一向不多,近年更由於經濟環境變遷,加上市場短炒風氣愈趨盛行,故不論是上市公司或是股市投資者,其實對於以股代息的做法已是愈來愈不重視。</p><p>事實上,一些過去有提供以股代息的藍籌股,包括滙控或港交所(0388.HK),近年都已逐漸不再提供此選項;而在今個中期業績公布期之中,暫時亦只看到港鐵(0066.HK)一隻藍籌有提供以股代息。</p><p>非藍籌股以股代息股票</p><p>不過,若是以上一年度的末期業績計算,則有提供以股代息的股份就較多,藍籌方面,除了港鐵外,還有碧桂園(2007.HK)、碧桂園服務(6098.HK)、信義光能(0968.HK)和領展(0823.HK),而非藍籌中,則包括東亞銀行(0023.HK)、信和置業(0083.HK)、德昌電機(0179.HK)、萬科企業(2202.HK)、微創醫療(0853.HK)、特步國際(1368.HK)、合景泰富(1813.HK)和港華燃氣(1083.HK)等等。</p><p>有利公司節省現金流</p><p>對於上市公司來說,向股東派息除了作為回饋投資者外,亦可顯示業務發展理想和財政充裕,長遠有利推動股價;而提供以股代息,則主要是為了節省現金流,也能鼓勵投資者長期持股,長遠令公司有更多資金發展業務。</p><p>至於對一般投資者而言,選擇以股代息則有正反兩方面的考慮。</p><p>以股代息好處分析 </p><p>好處方面,首先是能節省交易成本,因以股代息的話,投資者毋須支付支付經紀佣金、印花稅或其他相關交易成本便可增持股票;不過,銀行或證券行一般都會收取代收股息費。</p><p>其次,正如上述提過,上市公司為回饋股東,一般會提供較優惠的換股價,變相令投資者能以折扣價增持股份。</p><p>最後,就是回到以股代息的投資初心,即是對優質股份重複投入資金並長線持有,從而令利潤滾存,然後又以利潤增購股份,形成良性循環,最終賺取豐厚回報。</p><p>以股代息壞處分析 </p><p>至於壞處方面,首先是由於以股代息在實際操作上,很多時未必可以剛好湊足一手股份,這樣便會有碎股的產生,若投資者要賣出碎股,股價上便難免會有一定折讓。</p><p>此外,收取股息會變成投資者的自由現金流,可以用於日常開支或另尋更高回報投資,但若選擇了以股代息,便會暫時無法動用這筆被動收入,對資金緊絀的投資者而言或有影響。</p><p>以股代息不適合短線投資者</p><p>最後,就是若遇到最差的情況,即以股代息增持的股票股價持續下跌,更會令投資者因增持了股份而令損失放大。</p><p>那麼,到底投資者應該是選擇以股代息,還是收取現金股息?對於這個問題,很大程度視乎投資者本身的投資取向而定,若然是傾向短炒,喜歡博取短線資產升值潛力的話,以股代息其實除了有限的成本節省效益外,並無太大好處,反而有礙現金流。</p><p>以股代息是強逼自己儲蓄的好理由</p><p>相反,對於重視資產增值的投資者來說,特別是長線看好某一隻或多隻股票、希望不斷投資、又不介意持有碎股,則以股代息就很適合,但要強調的是,這裡所說的長線投資,是應該以五年甚至十年為單位,否則未必能展現出以股代息的複合增長威力。</p><p>還有就是若投資者本身並無儲蓄習慣,是每月收入都會花光的「月光族」,那麼利用以股代息策略,亦是一個強逼自己儲蓄的好理由。</p><p>以股代息策略只適用於優質公司</p><p>當然,最重要的一點,以股代息只適宜用於優質及有前景的公司,若是投資者對股份的前景並無足夠信心,那麼還是直接選擇收取現金股息,袋袋平安為上。</p><p>最後要留意,投資者收取現金收息是毋須辦理任何額外手續,但若選擇以股代息,則必須在上市公司公布派息詳情後的指定日期前,透過網上系統、電話或書面向銀行或證券行遞交指示,另外亦可選擇全數股份以股代息、部分股份以股代息、永久以股代息等。</p><p>藍籌股以股代息以領展為首選</p><p>既然以股代息股份選擇上以穩為主,那麼業務表現較波動的股份自然就不太適合,而在上述提及有提供以股代息的股份中,藍籌的話自然是以領展為首選。</p><p>領展資產以民生商舖為主,既能受惠於樓市及零售市場復甦,收入波動風險亦較低,而最重要一點是領展自2006年上市以來每年派息都持續有增長,由首年度的每單位派0.2181元,到去年度的2.8999元,15年間複合年增長率有18%,最能配合以股代息的利潤滾存效應,現價股息率亦有近4厘。</p>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-67672167610181133192021-12-14T21:51:00.004+08:002021-12-14T22:24:21.812+08:00Mingtiandi Asia Value-Add Forum 2021 Link REIT CEO Interview<p> 雖然是年頭的CEO訪問,但這一小時長訪問仍然值得細看,了解龍哥買貨理念</p><p><iframe allow="autoplay; fullscreen; picture-in-picture" allowfullscreen="" frameborder="0" height="480" src="https://player.vimeo.com/video/530620913?h=9fca14a54d&title=0&byline=0&portrait=0" width="675"></iframe></p><p><a href="https://vimeo.com/530620913">Mingtiandi Asia Value-Add Forum 2021: Spotlight Interview with Link REIT CEO George Hongchoy</a> from <a href="https://vimeo.com/mingtiandi">Mingtiandi.com</a> on <a href="https://vimeo.com">Vimeo</a>.</p>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-38164207530972164352021-12-14T20:35:00.010+08:002021-12-21T15:53:16.389+08:00領展商場加設智能工作室<p><b>智能工作室收費 : 1人空間收費每半小時17元、4人共享空間每半小時33.5元</b></p><p>領展與全球首個按時訂用工作間平台Switch易啟辦公首度攜手,由12月10日起,在領展旗下12個商場合共放置30個智能工作室,為周邊社區需要短暫私人工作空間的人士提供方便靈活的服務。領展資產管理(香港)主管范世牧(Emmanuel Farcis)表示:「隨著全球零售和辦公空間持續融合的趨勢,這次合作不僅為領展的零售空間增添額外的便利設施,通過這種跨界合作,在善用空間之餘,更有助於培養社區歸屬感。我們相信引入智能工作室至我們的物業組合,可助我們更好地迎合社區不斷轉變的需求,與時俱進。」<span></span></p><a name='more'></a><p></p><p>Switch易啟辦公市場開拓部副總裁趙雨說:「我們很高興能與領展合作,他們對零售業房地產趨勢和社區需求的深度了解給我們留下深刻的印象。我們相信與領展未來會有更多的合作。」</p><p>Switch易啟辦公在亞太地區擁有450多個據點,除了提供智能工作室,還與多個頂級共享工作空間合作夥伴,如Hive、The Hub、JustCo、Kr Space、My Dream Plus、Atlas Workplace和DISTrii等,合作營運逾千個按時訂用的共享工作空間、會議室以至私人辦公室。另外,Switch易啟辦公於本月還將在北京和上海推出一系列智能工作室。</p><p>Switch易啟辦公的智能工作室突破傳統框架,以技術驅動的方式將零售物業革新,在商場內營造嶄新的空間模式,讓每個人都可以按自己需要擁有臨時私人辦公室。透過今次合作,Switch易啟辦公將在領展旗下12個商場放置兩款工作室 – 分別專為一人而設的私人工作室和最多可容納四人的共享工作室,無論用戶是需要私人空間作視像通話或專注工作,或需要更寬敞的小型會議場所,不同需求均能得以滿足。</p><p>工作室的用戶更可享受各種免費服務和便利設施,包括無線互聯網絡、流動充電站和商場內的潔淨洗手間,讓用戶盡享靈活、獨立且私隱度高的現代化工作環境。事實上,Switch易啟辦公按使用時數計算的付費方式為用戶提供了高靈活性,能以合理的價格方便地使用社區內合適的會議地點和便利的工作設施。領展與Switch易啟辦公今次首度攜手,將為未來進一步合作奠定基礎。</p><p>Switch智能工作室將自2021年12月10日起在以下12個領展商場啟用:</p><p>購物中心<span style="white-space: pre;"> </span>地址<span style="white-space: pre;"> </span>Switch 智能工作室位置</p><p>樂富廣場<span style="white-space: pre;"> </span>九龍橫頭磡聯合道198號<span style="white-space: pre;"> </span>A區2樓及B區1樓</p><p>慈雲山中心<span style="white-space: pre;"> </span>九龍慈雲山毓華街23號<span style="white-space: pre;"> </span>6樓</p><p>啟田商場<span style="white-space: pre;"> </span>九龍觀塘藍田啟田道50號<span style="white-space: pre;"> </span>2樓及3樓</p><p>秀茂坪商場<span style="white-space: pre;"> </span>九龍觀塘秀茂坪秀明道101號<span style="white-space: pre;"> </span>3樓</p><p>小西灣廣場<span style="white-space: pre;"> </span>香港小西灣小西灣道10號<span style="white-space: pre;"> </span>2樓</p><p>環翠商場<span style="white-space: pre;"> </span>香港柴灣華廈街2號<span style="white-space: pre;"> </span>1樓</p><p>TKO Spot<span style="white-space: pre;"> </span>新界將軍澳唐明街2號<span style="white-space: pre;"> </span>1樓及2樓</p><p>天澤商場<span style="white-space: pre;"> </span>新界元朗天水圍天瑞路77號<span style="white-space: pre;"> </span>3樓</p><p>天耀廣場<span style="white-space: pre;"> </span>新界元朗天水圍天湖路2號<span style="white-space: pre;"> </span>地下</p><p>彩園廣場<span style="white-space: pre;"> </span>新界上水彩園路8號<span style="white-space: pre;"> </span>4樓</p><p>富東廣場<span style="white-space: pre;"> </span>新界東涌富東街6號<span style="white-space: pre;"> </span>2樓</p><p>逸東商場<span style="white-space: pre;"> </span>新界東涌逸東街8號<span style="white-space: pre;"> </span>地下中庭</p><blockquote class="twitter-tweet"><p dir="ltr" lang="zh"><a href="https://twitter.com/hashtag/%E9%A0%98%E5%B1%95?src=hash&ref_src=twsrc%5Etfw">#領展</a> 與工作空間平台 <a href="https://twitter.com/hashtag/Switch%E6%98%93%E5%95%9F%E8%BE%A6%E5%85%AC?src=hash&ref_src=twsrc%5Etfw">#Switch易啟辦公</a> 攜手,在領展旗下12個 <a href="https://twitter.com/hashtag/%E5%95%86%E5%A0%B4?src=hash&ref_src=twsrc%5Etfw">#商場</a> 放置 <a href="https://twitter.com/hashtag/%E6%99%BA%E8%83%BD%E5%B7%A5%E4%BD%9C%E5%AE%A4?src=hash&ref_src=twsrc%5Etfw">#智能工作室</a>,為周邊社區需要短暫私人工作空間的人士提供方便靈活的服務。<a href="https://t.co/ZB7PfBV3D8">https://t.co/ZB7PfBV3D8</a> <a href="https://t.co/D7mQ8IaM0l">pic.twitter.com/D7mQ8IaM0l</a></p>— LINK REIT 領展 (@LINKREITHK) <a href="https://twitter.com/LINKREITHK/status/1470249761613619204?ref_src=twsrc%5Etfw">December 13, 2021</a></blockquote> <script async="" charset="utf-8" src="https://platform.twitter.com/widgets.js"></script>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-50165540676742715222021-11-18T00:55:00.005+08:002021-11-18T01:23:05.229+08:00領展業績分析員會議 Q&A 2021/2022 中期業績<p>領展業績分析員會議 Q&A選段剪輯 2021/2022 </p><p>中期業績截至2021年9月30日止六個月 2021-11-10</p><p><iframe allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture" allowfullscreen="" frameborder="0" height="480" src="https://www.youtube.com/embed/BWmyYyPaXVs" title="YouTube video player" width="675"></iframe></p><p>======</p><p>領展網上業績會Q&A 2021/2022 中期業績 - 網友分析&翻譯</p><p><a href="https://lookitsmathbook.blogspot.com/2021/11/0823-2021-nov.html" target="_blank">睇佢數簿;做佢老闆 - 領展823 網上業績發佈會</a></p><p><br /></p>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-80740001652289517242021-11-12T22:30:00.005+08:002021-12-21T15:54:11.036+08:00【新聞點評】領展「冇錢」又「身痕」<div>領展應唔會買太重債內房股物業,但好公司物業會積極爭取,收購會繼續,CNBC訪問</div><iframe allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture" allowfullscreen="" frameborder="0" height="480" src="https://www.youtube.com/embed/iDxtlbnhRew" title="YouTube video player" width="675"></iframe>
<p> ======</p><p><a href="https://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%96%B0%E8%81%9E%E9%BB%9E%E8%A9%95-%E9%A0%98%E5%B1%95-%E5%86%87%E9%8C%A2-%E5%8F%88-%E8%BA%AB%E7%97%95-190300902.html" target="_blank">【新聞點評】領展「冇錢」又「身痕」</a></p><p>信報 2021年11月11日週四</p><p>俗語云「有錢身痕」,荷包腫脹便想買這買那;若「冇錢」又「身痕」,那就要有技能。好似領展(00823)半個月內三度買貨,豪擲近百億元在澳洲、內地及本地收購物業,且首次涉足物流資產,外人或會以為該集團很「有錢」。但實際上,領展作為房託維持100%分派率,甚難「有錢剩」,手上現金僅約21億元,如何能夠「買買買」?靠的正是高明財技,而這對於小股東未必是壞事。<span></span></p><a name='more'></a><p></p><p>領展剛於周日(7日)宣布斥資5.38億澳元(約31億港元),收購澳洲悉尼3項大型商場物業之50%權益。及至昨日(10日),領展公布中期業績的同時,再宣布收購兩幢分別位於柴灣和紅磡的停車場暨汽車服務中心及倉庫物業,總作價58.2億港元;且披露已於10月27日收購了東莞和佛山兩項新落成物流物業75%權益,耗資7.54億元人民幣(約9.2億港元)。</p><p>買貨老手 負債率低</p><p>換言之,短短半個月內,領展累計斥資近百億元,分別在澳洲、內地及本港「買貨」,未「通關」已搶先shopping,外人或會以為這「土豪」大把現鈔。然而,領展身為上市房託(REITs),維持100%分派率,儘管每年有幾十億元租金收益,基本上「左手來右手去」,甚難有錢剩。</p><p>截至9月底,領展手持現金約21億元,從普通人角度看固屬巨款,但相對於領展近1500億元市值,以及短時間內用上百億「購物」,這筆錢就似乎不太「夠用」。尤須注意,上述3宗收購皆在9月之後發生,意味領展尚待「找數」付款,錢從何來?</p><p>當然,領展上市至今逾15年,進行過多宗大大小小收購,堪稱「買貨」老手,一定不會「走數」。簡單來說,領展經歷一段頗長保守發展,槓桿率低企,近年才稍見提升,至9月底負債比率仍僅約19.5%,相較於國際上很多大型REITs動輒超過50%比率,尚有鬆動空間。</p><p>根據中期業績報告,領展今年以來「在資本市場發揮強大融資能力」,自4月起落實多項融資安排,包括發行票據及獲取銀行貸款,得款逾90億元,恰好跟這一輪「買買買」金額相若。在超低息環境下,再加上「磚頭」物業支撐的強勁資產負債表,領展今年發行的多筆票據年息率約1%至2%水平,用來收購預期回報率達5%以上的項目自然大有「水位」。此外,領展截至9月底還有大概73億元未提取融資額度。</p><p>領展目前坐擁價值逾2100億元「磚頭」資產,超過一半來自本港民生地區核心商場物業,計及歷年來收購逐漸「收成」,物業組合料進一步升值,並將為槓桿融資提供更多空間。截至9月底的上半年度,領展收益錄得57.78億元,按年增長10.4%;香港零售租賃業務出租率達97.5%,創歷史新高,平均續約加租幅度約3.4%,反映本港民生零售需求在「封關」下依然強勁。</p><p>除了提升槓桿比率,領展於去年推出「以股代息」計劃,讓股東選擇收取新基金單位代替現金分派。例如針對上年度末期分派,領展發行了約1000萬個新基金單位,相當於約7.5億元現金,這亦有助該房託在履行「100%分派」下,逐步積累收購彈藥。</p><p>再者,領展不只「買」,適時也會「賣」,曾經多次出售停車場、偏遠及小型商場等非核心物業,累計套現數百億元,用以投入於更高回報及具潛力收購項目。</p><p>進軍物流 邁多元化</p><p>至於最近3宗新收購,皆反映領展正在落實其「2025願景」計劃,加快轉型為多元化房託基金,不再獨沽一味押注於本港「公屋商場」,邁步染指內地、海外投資以及非零售物業資產。譬如今次收購東莞、佛山、柴灣、紅磡的物流及倉庫資產,就屬該房託首次沾手物流「磚頭」。</p><p>記得幾年前領展開始對外收購時,曾被質疑作為香港「公屋商場收租佬」,是否有眼光和能力去收購及管理境外物業。</p><p>翻看成績,領展這些收購大多獲得理想表現和回報,交出像樣的功課,證明這個「公屋仔」有資格衝出香港「打世界波」。今趟進軍物流領域則屬最新挑戰,且看能否再次「升呢」。</p><p>9月底時,領展手持逾2100億元「磚頭」,約1262億元來自本港零售物業,其餘屬於非零售及境外物業。在市場地域及行業領域上進一步多元化,將有助降低集中風險,亦是領展晉身「國際級房託」必行之路。</p><p>該房託現價孳息率約4.5厘,在低息環境下甚具吸引力。近來不少香港人考慮移民,但借鑑上一輩(八十至九十年代)移民錯失了本港經濟及樓價「大升浪」之教訓,部分人擬在港保留物業作為「對沖」,惟現時本港住宅租金回報率僅約2厘,越洋收租又頗麻煩,對他們來說,持有領展或許是一項選擇,倘若「中國好,香港好」,領展應不會差到哪裏。然而,假若美國加息步伐及力度超乎預期,則可能為領展帶來壓力,限制其拓展空間,投資者宜加注意。</p><p>======</p><p><a href="http://www.guandian.cn/article/20211111/275952.html" target="_blank">觀點直擊 | 一周兩度收購 領展王國龍:密切留意全球機會(實錄) </a></p><p>2021-11-11 21:34</p><p><br /></p><p>觀點地產網11月10日,領展於線上舉行中期業績記者會,領展主席聶雅倫、行政總裁王國龍及首席財務總監黃國祥均出席是次發佈會。</p><p><br /></p><p>截至今年9月底止6個月內,領展收益按年增長10.4%至57.78億港元,物業收入淨額亦增8.8%。經調整並計入一筆1.46億港元的酌情分派後,領展期內可分派總額達33.36億港元,每基金單位中期分派增長12.7%至1.5959港元。</p><p><br /></p><p>與此同時,領展亦公佈,以總代價58.2億港元收購兩幢分別位於柴灣及紅磡的停車場/汽車服務中心及倉庫物業的100%權益。</p><p><br /></p><p>這也是領展一周內所公佈的第二項收購,該公司周日(11月7日)宣佈以總代價5.382億澳元(約31.2億港元)收購澳洲悉尼商業區3座購物中心各50%股權。連同最新收購,本周領展的收購規模已逾91億港元。</p><p><br /></p><p>是次領展據宣佈以總代價58.2億港元收購兩幢停車場/汽車服務中心及倉庫物業的100%權益,分別是位於柴灣及紅磡。據公告顯示,收購價較該等物業於今年10月22日的估值總額60.81億港元折讓4.3%。</p><p><br /></p><p>“物流與倉庫等物業種類已留意了一段時間,因此很高興看到我們是次在香港買的兩個物業。”王國龍指:“領展於過去幾年儘量優化資產組合及提升抗跌力,而目前做的收購都是朝著這方向去做。”</p><p><br /></p><p>他同時透露,剛於上月底完成收購東莞及佛山物流貨倉項目。</p><p><br /></p><p>王國龍另指,兩幢物業將全部出租予在香港獨家代理平治汽車的汽車經銷商仁孚行。據悉,協議包括初始為期5年的租約,及享有連續3次每次續租3年的續租權,每個租賃期限內確保每年4%的租金升幅。</p><p><br /></p><p>按領展管理層勾畫的藍圖,目標是在2025年將海外物業占投資組合比例由不足4%大增至10%至15%。王國龍指,領展於過去數年一直朝著公司2025年願景佈局,管理資產有增長,增長同時亦希望將投資分佈做得更好。由於整體組合加大了,加了內地及外國投資,因此令香港占比減少。</p><p><br /></p><p>聶雅倫相信,香港是集團一個具競爭力的市場,會繼續在港物色收購機會,同時亦會留意內地一線城市、英國、澳洲、新加坡及日本。另外,領展亦會繼續留意香港政府推出招標的地皮,早前亦有入標競投銅鑼灣加路連山道商業地,可惜未有中標,待適當時候找來適當的夥伴參與競投。</p><p><br /></p><p>聶雅倫還稱,不會因為收購放慢資產提升計畫。</p><p><br /></p><p>領展目前正在進行三個提升項目,包括位於深圳的領展中心城、香港的大元街市和樂富街市,各自的估計成本分別為3.46億港元2700萬港元及3200萬港元。深圳領展中心城提升項目的預計完成日期為2021年末,而兩個香港提升項目的預計完成日期均為2022年中。</p><p><br /></p><p>另外,未來計畫就約20個資產提升專案,合共投放超過10億港元資本開支。</p><p><br /></p><p>至於香港零售租務方面,領展的零售物業平均續租租金調整率上升至3.4%,王國龍指,過去三年香港零售市場經歷了相當具挑戰的環境,因此亦樂於有關結果。他指,目前疫情已有所控制,對未來仍會持審慎。</p><p><br /></p><p>他續指,期內出租率升至97.5%歷史新高,並新增逾300家新的店鋪及食肆租客駐場。雖然旗下商戶營業額及生意有改善,部分甚至已回到2019年疫情前水準,加上政府近月派發的消費券亦為市道提供了良好動力,商場人流有所增加,但目前仍非全部行業都有理想表現,未來會繼續支援有需要的租戶。</p><p><br /></p><p>事實上,過去半年,領展在停車場亦表現強勁,聶雅倫稱,基於市民較疫情前更頻繁用車,由於防疫措施放寬,停車場時租收益增長39.1%,恢復至疫情前水準,月租收益增長4.1%,整體停車場收益增加12.2%。由於商場人流及時租車位收費增加,停車場每個泊車位每月收入增加11.9%至3,073港元。</p><p><br /></p><p>聶雅倫預期,停車場表現持續向好。</p><p><br /></p><p>以下為領展2021年中期業績會現場問答整理實錄:</p><p><br /></p><p>現場提問:有見集團近日做了兩項收購,對公司負債比率有何影響,會否影響未來的分派?另外,香港的零售市道好轉,對租金會有什麼影響?未來數月在資產提升會投資多少?</p><p><br /></p><p>聶雅倫:領展會以內部資金及債務融資安排支付是項收購,因此負債比率會有少許提升,惟仍低於20%水準,而分派政策將維持不變。</p><p><br /></p><p>王國龍:由於所有收購都是增加收益,項目會對日後分派有貢獻。</p><p><br /></p><p>香港零售市場方面,平均續租租金調整率上升至正數3.4%,數字對公司非常正面。過去三年香港零售市場經歷了相當具挑戰的環境,因此對業績感到滿意。</p><p><br /></p><p>目前疫情個案唯大多數輸入個案,公司展望將審慎,惟相信將會是平穩回復的一年。我們部分的租戶銷售已回升,部分更接近2019年水準,不過這不是適合所有租戶,主要取決於其業務。</p><p><br /></p><p>現場提問:為何領展會買入香港兩棟物業?</p><p><br /></p><p>聶雅倫:香港是集團的一個具競爭力的市場,會繼續在港物色收購機會,同時亦會留意內地一線城市以及英國、澳洲等。</p><p><br /></p><p>現場提問:公司公佈的新收購,是否意味著公司有意由商場及甲級商業,拓展至物流廠廈?平均續租租金調整率雖然由負轉正,但仍處於低單位數,預料趨勢會持續多久?會否因放慢資產提升步伐?</p><p><br /></p><p>王國龍:物流與倉庫等物業種類已留意了一段時間,因此很高興看到我們是次在香港買的兩個物業,連同東莞佛山的兩個物流項目。</p><p><br /></p><p>領展於過去幾年儘量優化資產組合及提升抗跌力,而目前做的收購都是朝著這方向去做。平均續租租金調整率上升至正數3.4%,對此正面的租金調整其實有人加租多,部分是減的,以至整體是單位數增長。</p><p><br /></p><p>可見增長是因為好多租戶營業額恢復至2019年水準,惟不是全部行業,故我們會繼續支援有需要的租客。</p><p><br /></p><p>整體來說,見到更多人出來吃飯購物,消費券亦對租客構成好的動力。</p><p><br /></p><p>現場提問:領展于過去一周公佈了多項收購計畫,是否要加快全球的收購步伐以分散資產分散規模,目標資產分散比率如何?而相關收購會否影響負債率?</p><p><br /></p><p>王國龍:領展於過去數年一直朝著公司2025年願景佈局,管理資產有增長,增長同時亦希望將投資分佈做得更好,將香港占比減少。這主要由於整體組合加大了,香港物業比例下降,加了內地及外國投資。</p><p><br /></p><p>至於投資物業種類方面,零售物業的比例亦有一些下降,增加了寫字樓及物流倉庫。我們是根據借貸情況去作收購,所以收購這次物業後借貸比率仍健康。</p><p><br /></p><p>現場提問:上財年多項資料上升,管理層會否認為本地的零售市場已見底?會否逐步退出向租戶提供的支援措施?</p><p><br /></p><p>王國龍:香港出租率的確提升至歷史新高,於過去6個月,有超過300新店及食肆於旗下商場開業,租客的生意增長亦非常好,部分已回升至2019年水準。</p><p><br /></p><p>惟不是每個行業,有需要仍會支援租客,相信這些支持會持續一段時間。</p><p><br /></p><p>現場提問:領展未來會否有投地計畫?</p><p><br /></p><p>聶雅倫:我們經常留意政府推出的招標,看能否公司符合要求。</p><p><br /></p><p>早前亦有入標競投銅鑼灣加路連山道商業地,可惜未有中標,待適當時候找來適當的夥伴去參與競投</p><p><br /></p><p>現場提問:關於是次收購,預計停車場時租收入多少以及回本期?消費券有沒有令商場人流增加?商場得租金及停車場的時租有沒有增加,未來的收購策略如何?</p><p><br /></p><p>聶雅倫:收購在交易完成將會對收入有貢獻,停車場業務於期內表現理想,相信未來會繼續成為重要的一個業務。</p><p><br /></p><p>王國龍:香港最新買的物業是出售並租出予買家,兩個都是租給仁孚,整個物業出租,租約長,每年亦有加租比率,長線收入。至於仁孚會否加租,則他們決定。</p><p><br /></p><p>公司會繼續密切留意收購機會,包括中國內地、香港、澳洲、英國、新加坡、日本的不同機會。</p><p><br /></p><p>沒有指定要加到多少比例,會比較各種最好機會。香港是公司的家,所以任何專案都會慎重考慮,之前參加過投地,望於香港繼續投資。</p><p><br /></p><p>現場提問:消費券下人流有否增加?</p><p><br /></p><p>王國龍:人流的確增加,不止人流增加,在消費券及限聚令放寬下,單計時租停車場的車票也差不多回到2018年、2019年的數目,構成不錯的增長。</p><div><br /></div>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com24tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-19311953356090905352021-10-26T22:56:00.000+08:002021-10-26T22:56:01.655+08:00跟Kata去行山<p>秋冬係郊遊好季節,大家一於跟Kata係領展商場消費完就去行山啦😍😍</p><p>======</p><p>領展打造首個「屯門山海節」 - 以山和海作主題,鼓勵大家走到郊外,讓自己跟大自然交流。三條路線以領展商場 – #蝴蝶廣場、#富泰商場、#三聖商場作起點,融合了香港世界級景點的山海路線,絕對能夠讓你「遊森出發」,發掘大自然之美外,更加能夠帶動人與大自然之間的連繫。</p><p><br />
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</p>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com2tag:blogger.com,1999:blog-5427895112495465924.post-17191257187512090232021-10-07T21:37:00.004+08:002021-12-21T15:54:37.062+08:00領展希望通過資本合作擴大資產<p></p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjIFHep0hv_y9oquwLKNqCghXaW6m2m4DedBB9fTguL6gwhlqQMrz4b3LONGkI2XewEdhtfPmPnfyYPtUPSjSyWrVmtG2WXEnKx8YNxvc729-hLgtXAXRw8CR1eBSl3LIRpuXMC1lyUSZo/s900/pic_1510003542_61370.jpg" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="500" data-original-width="900" height="356" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEjIFHep0hv_y9oquwLKNqCghXaW6m2m4DedBB9fTguL6gwhlqQMrz4b3LONGkI2XewEdhtfPmPnfyYPtUPSjSyWrVmtG2WXEnKx8YNxvc729-hLgtXAXRw8CR1eBSl3LIRpuXMC1lyUSZo/w640-h356/pic_1510003542_61370.jpg" width="640" /></a></div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><br /></div><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
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</div><br /> 今次如果領展成功收購50%QVB+,除能夠達成有效分散投資外,更可以與新加坡GIC和澳洲房托Vicinity結緣,實在有很多幻想空間<p></p><p>回看2017年Vicinity用49% Chatswood換取GIC的50% QVB+ (QVB/The Galeries/The Strand Arcade)</p><p>不過領展將買古董QVB 1898年落成,因為保育應該永遠唔准拆,只可番新😂<span></span></p><a name='more'></a><p></p><p>===========</p><p>維多利亞女王大廈(Queen Victoria Building,簡稱「QVB」)是位於澳洲雪梨市中心的19世紀歷史建築,是雪梨的重要地標。這座羅曼復興式建築始建於1893年,於1898年落成,寬30米(98英尺),長 190米(620英尺)。大廈占據雪梨市中心的整個一個街區,四周為喬治街、市場街(Market Street),約克街(York Street)和逐依街(Druitt Street)。大廈設計時為市場,歷史上曾用於各種用途,並曾被廢棄而幾乎被拆,直到接近20世紀末才由馬來西亞華商整修恢復原貌,並回復最早的商業用途,現為新加坡政府投資公司下屬怡保公司旗下的商場。</p><p>==========</p><p><a href="https://www.huaglad.com/zh-tw/aunews/20171107/308948.html" target="_blank">悉尼QVB 11億故事,基金巨頭罕見的資產交換</a></p><p>2017年11月07日 7:30</p><p>來源:每日地產</p><p>澳洲零售信託基金Vicinity Centres近日與新加坡主權基金GIC(新加坡政府投資公司Government of Singapore Investment Corp)達成了價值11億元的資產交換協議。Vicinity Centres是全澳第二大購物中心業主,此次資產交換將有助於其調整投資組合,以應對亞馬遜入澳帶來的挑戰。</p><p>此次交換一方涉及到悉尼內城三家最有名、最有價值的購物中心:The Queen Victoria Building(維多利亞女王大廈), The Galeries、The Strand Arcade。另一方則涉及到北岸Chatswood區佔地面積巨大的Chatswood Chase Sydney購物中心。</p><p>價值105億元的Vicinity和新加坡主權財富基金GIC已經是眾所周知的合作夥伴,雙方此前已圍繞數個高端零售物業展開合作,其中包括Emporium Melbourne。</p><p>現在,這兩家房地產巨頭通過資產交換來鞏固彼此之間的聯繫,這對房地產行業來說是一件稀罕事。</p><p>Vicinity將用其擁有的Chatswood Chase Sydney購物中心49%的股份換取GIC擁有的QVB、The Galeries 、The Strand Arcade三家購物中心總共50%的股份。</p><p>Vicinity擁有的Chatswood Chase購物中心價值5.623億元(*49%= 2.75527),GIC擁有的三家購物中心總值5.56億元(*50%=2.78), 交換過程中產生的價值差額將由現金來補足。</p><p>根據協議, Vicinity將繼續管理Chatswood Chase Sydney中心,並將在交易達成後接棒市中心三家購物中心的物業管理。</p><p>悉尼內城的三家中心將受益於在建的市中心輕軌項目。交換完成後,Vicinity總資產中CBD物業的份額將從11%上升至15%。</p><p>重要的是,在 QVB,Strand、The Galeries三家中心,消費者在專賣店消費很高,這將把Vicinity的專賣店銷售率提高5個百分點。專賣店是一個非常關鍵並備受關注的零售類別,因為零售物業業主目前在這個領域遭遇阻力。</p><p>Vicinity總經理Angus McNaughton告訴AFR: 「這都是為了提高未來的抗風險能力。」</p><p>「這些資產與傳統購物中心相比有很大差異,這三家購物中心能輻射到包括遊客、CBD、本地居民在內的三重市場,這三重市場在CBD地區增長都十分強勁。這種類型的資產通常也不太受網上購物影響,是我們為確保投資組合能經得起未來的考驗所做的一部分努力。」</p><p>此次交換也給Vicinity帶來了一組位於悉尼中心區的CBD高端物業,可以與其在布里斯本、墨爾本已經持有的類似資產形成匹配。</p><p>此外,這筆交易也為Vicinity最大的資產之一Chatswood Chase購物中心引入了一位資本合作夥伴,這個購物中心有相當大的上升發展空間。</p><p>McNaughton先生說: 「那裡(Chatswood Chase)有很好的機遇,他們(GIC)感興趣的就是這一點。」</p><p>GIC房地產業務首席投資官李國坤(Lee Kok Sun)證實,GIC確有在澳洲擴大投資組合的打算。他表示: 「此次交換取得Chatswood Chase Sydney的股權,使我們能夠獲得新的發展和提升機會,這是一家高質量的主要區域性購物中心,擁有強大的現金流量。我們此前已經和Vicinity合作過Emporium Melbourne 和 Myer Bourke Street兩個項目,也期待加強雙方的長期合作關係。」</p><p>近年來,Vicinity在為其投資組合尋求資本合作夥伴方面創下了良好的記錄,曾和Stan Perron(澳洲富豪榜上榜者)等投資者合作。</p><p>仲量聯行(JLL)的Simon Rooney表示,此類資本合作是零售物業市場的一個主題。</p><p>Rooney先生說: <span style="background-color: #fcff01;">「由於主要業主希望降低槓桿,重新平衡投資組合,並縮小在單個大型資產中的風險敞口,我們現在看到,在大型資本交易中進行戰略合資已經成為一種明顯的趨勢,並且這種趨勢還在上升。」 他表示:「這也意味著,投資者可以獲得更具流動性的高質量資產股權,同時資產類別更多樣化,資產管理也更為完善。」</span></p><p>==========</p><p><a href="https://www.sbs.com.au/chinese/cantonese/zh-hant/qvb-the-strand-and-the-galeries-stakes-sell-to-link-reit" target="_blank">【再度進軍澳洲市場】傳領展斥5億買雪梨3購物中心包括QVB</a></p><p>有傳媒報導,領展(Link REIT)計劃收購位於雪梨市中心的三座購物中心各50%股權,包括地標Queen Victoria Building(QVB)、Strand Arcade及The Galeries,作價5.5億澳元。領展回應指不評論市場傳聞。</p><p>https://www.sbs.com.au/ 2021-10-01</p><p>BY HIU CHING LAM</p><p>據澳大利亞金融報(The Australian Financial Review)報導,香港第一個房地產投資信託基金領展計劃收購位於雪梨市中心的三座購物中心各50%股權,包括地標Queen Victoria Building(QVB)、Strand Arcade及The Galeries,作價5.5億元。</p><p>這三項物業目前由新加坡投資公司(GIC)及澳洲上市房託Vicinity Centres共同持有,領展現正進行盡職審查。</p><p>據悉,是次賣方為 GIC,GIC在今年 3 月透過 CBRE 和 Colliers 尋求賣家。</p><p>GIC於 2003 年收購了這3座購物中心,直至4年前以 5.56 億元的將3座購物中心的50% 股權出售 Vicinity Centres。</p><p>領展發言人回覆《SBS中文》時表示不評論市場傳聞,發言人在回覆香港傳媒時補充,公司的海外收購,著眼於發達市場的門戶城市,包括澳洲、日本、新加坡和英國,因這些市場相對穩定,流動性高,法規環境完善,因此雪梨亦是領展收購目標範圍之內。</p><p>是次已非領展首次涉足澳洲市場,在2019年,領展亦以約6.83億澳元向私募基金黑石(Blackstone)購入一幢位於澳洲雪梨100 Market Street、樓高十層的甲級商業樓宇。該項交易是領展首次衝出亞洲。</p><p>GIC 和 Vicinity 合作關係密切,除雪梨此3座購物中心外,兩家集團在墨爾本亦共同持有Emporium 和位於Bourke Street 的Myer。</p><p>《SBS中文》亦曾就Queen Victoria Building、Strand Arcade及The Galeries 3座購物中心的收購事宜向GIC 和 Vicinity以電郵詢問,但暫未有回覆。</p>Link仔http://www.blogger.com/profile/07089486111258451975noreply@blogger.com14