領展大集匯

2017年11月22日 星期三

海濱匯實時拍攝

比大家睇下將來領展大樓會看到的景色
Project details















2017年11月18日 星期六

[Now]點解領展跑贏其他房託股?

安泓投資總監楊書健分析得不錯,藉得細看。


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Now 財經 新聞
發佈日期:2017年11月13日
截至上周五收市後,領展房產基金(00823)股價年初至今已累升39%,跑贏恒生指數同期32%的升幅,表現亦勝過一眾房託股及本地收租股。
安泓投資總監楊書健指出,太古地產(01972)中期租金收入按年大致持平,領展收入則可增加5.3%,2016年的零售數據向下,領展可逆市加租,反映管理層在租務策略的決定正確。

2017年11月12日 星期日

領展的專業示威者

每次領展業績會都有一班專業示威者,下文對他們有較深入介紹。

領展現時以優惠價出租葵盛商場舖位予香港導盲犬服務中心,擔憂領展出售商場後中心會被趕走
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相愛相殺的示威
2017-11-09 12:07:33
獨角財經   作者:  零

領展記者會,每次都慣例地吸引到「大批」示威者到場贈慶。大罵領展吸血鬼、叫口號、撒溪錢也是慣常動作,跑慣領展新聞的記者都可說是「見慣見熟」,除了要拍照交差外,其實連追訪的興致都不高。

其實,在一些新聞鏡頭下,甚為「激動」的示威場面,一眾現場記者也知道,不過是雙方在沒有編排下,卻非常有默契地演出的一場戲,領展既不會認真對待,其實示威者又何來認真相對?
例如本周三(11月8日)領展舉行的中期業績記者會,原定14:30開始,示威者早於14:00前已經到場叫口號,並高叫「記者會兩點三開始登記,點解唔比我地登記入場?」激動的高潮在14:20左右上演,因為酒店保安「經驗尚淺」下報警求助,引來大批警員到場,更刺激起示威者的「情緒」。
不過,有如劇本一樣,激動的示威者在高叫口號、撒完溪錢後,既沒有堅持要管理層對話,也沒有要求領展接收請願信,在14:25即和平散去,完全沒有麻煩酒店保安哥哥,也讓在場警察叔叔「輕鬆收隊」,而且記者會亦可於14:30準時開始,連在場記者都笑說,「夠鐘收工食個Tea啦」。
現場所見,領展與示威者確實「相愛相殺」,雖然表面劍拔弩張,但大家都知道對方的底線:「你唔好阻到我,我唔會搞到你」,也完全展現到香港示威文化的「和平」。有領展公關就笑言:「佢地做戲遮,笑住示威既,無事既,叫完口號就走架啦」,覺悟比部分唯恐香港不亂,每次都要高調鎮壓示威的香港高官高太多。
跑慣財經的記者,對領展舉行記者會的「港島香格里拉酒店」(財記俗稱「港格」)非常熟悉,「港格」最大的Ballroom可以一分為三,由左至右分別為Ballroom A、B、C,而通往這「三間Ballroom」的通道,有如「凹」字形的兩條邊,左邊通往A房,亦是「港格」的電梯大堂,而右邊通往C房,則是一條「掘頭路」,領展記者會正是位於C房舉行,在房外「掘頭路」示威的示威者,完全沒有影響其他酒店賓客,未知是否領展為示威者特別安排的好場地了。
事實上,示威者的口號,有時都不乏「認同」領展的意味,例如示威者擔憂被稱為「吸血鬼」的領展賣資產後,新買家會更大幅加租,趕絕小商戶,因而反對領展轉賣商場。而最近這次示威,又有示威者高叫領展現時以優惠價出租葵盛商場舖位予香港導盲犬服務中心,擔憂領展出售商場後,導盲犬服務中心會被趕走。
有時都忍唔住笑:「哈!其實你地都覺得領展唔係咁差遮。」

「港島香格里拉酒店」最大的Ballroom可以一分為三,由左至右分別為Ballroom A、B、C,而通往這「三間Ballroom」的通道,有如「凹」字形的兩條邊,左邊通往A房,亦是「港格」的電梯大堂,而右邊通往C房,則是一條「掘頭路」,領展記者會正是位於C房舉行,在房外「掘頭路」示威的示威者,完全沒有影響其他酒店賓客,未知是否領展為示威者特別安排的好場地了。


2017年11月9日 星期四

海濱匯The Quayside 2017-11-09

近期會多D機會經過海濱匯,所以我會影多D相作紀錄,今日先來ㄧ張。



呢個模型睇到後面,像2個菱形連結在ㄧ起


2017年11月8日 星期三

業績會Q&A 2017-11-08

今日公佈中期業績我好滿意,集結2個Q&A比大家睇,分析員業績會裡,龍哥話700號進度理想(3:35),office可以11月底啓用,而商場就大約5-6月完成,另外特別提到主席話策略檢討做得太慢了,咁樣各位手足同坐係台下比意見的投資銀行顧問要加快步伐了。

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傳媒業績會Q&A 2017-11-08
  問:策略檢討何時有結果,是否打算出售旗下屋邨商場?
  答:策略檢討還在進行,還沒有具體結果公佈。我們看到零售市場已經開始好轉,市場仍然很有活力,我們並沒有看淡香港零售市場。零售市場扭轉了持續將近三年的收縮情況,相信領展的物業組合具抗逆力,會受惠於零售市場的改善。
  問:零售市場好轉,旗下物業續租租金情況?
  答:零售業回暖,我們租金增幅理想,整體物業組合的續租租金調整率為26.8%。平均每月租金升幅為6.7%,停車場每個泊車位每月收入增加11.7%,相信未來幾個月應該更好。
  問:是否有出售部分物業和收購其他物業的打算?
  答:我們一直在留意香港和內地市場的優質物業,我們做策略檢討,不是只考慮出售項目,也會考慮不同方案。若出售專案套現,將會用來償還貸款、回購,或者收購物業,但我們不排除出售任何項目的可能。
  問:近來領展不斷出售物業,是否向地產開發商轉型?
  答:我們一直專注香港房地產基金市場,傳統發展商是買地蓋樓賣樓,我們是發展物業長線收租,模式並不相同。
  問:未來進入加息週期,相關財務安排如何?
  答:我們之前定息債務比例50%,目前已經接近60%,正是為加息週期準備。截至9月底止平均利息成本為2.5厘(effective interest rate)。香港銀行體系資金非常充裕,相信我們的債務情況很安全。


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分析員業績會 Q&A 2017-11-08


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領展資產管理有限公司(「領展資產管理」)為領展房地產投資信託基金(「領展」;香港上市編號:823)之管理人,其董事會於今天公布領展截至2017年9月30日止六個月未經審核之中期業績。期內收益總額較去年同期上升7.4% 至49.49億港元,物業收入淨額上升9.5% 至37.67億港元。領展資產管理董事會已批准每基金單位中期分派121.50港仙,較去年同期分派上升8.7%。 
領展資產管理董事會主席聶雅倫表示:「儘管近年零售市道不景,領展的投資組合持續保持增長,足証其優越的抗逆力。於過去六個月,我們延續此趨勢。香港整體零售市場自2014年以來首度錄得增長,令我們對領展業務前景審慎樂觀。我們正在進行策略性評估,尋求優化投資組合質素及為基金單位持有人創值的更佳方式。我們的目標是探索如何更有效提升增長動力,並為領展未來十年及其後持續取得增長做好部署。」
領展資產管理行政總裁王國龍表示:「在回顧期內,我們繼續錄得強健收益,為基金單位持有人提升回報。業務策略亦取得重大進展,包括將資產管理模式擴展至整個投資組合,完成廣州西城都薈廣場的收購,並把我們創新的作業方式透過科技應用伸展至市場推廣和顧客服務。此等成就將確保投資組合長期保持抗逆力,令投資表現於未來繼續改善。」
期內共完成六個資產提升項目,包括隆亨商場、T Town(前稱「頌富廣場」)、祥華商場、廣福商場、富東鮮活街市及天慈商場。除了提升整體購物體驗和環境外,T Town北翼的提升工程亦透過增加商戶數目及引入新商戶,優化商戶組合。
領展整全的資產管理模式,旨在藉著提高運營效率、優化資源配置和改善顧客體驗,讓每項物業釋放更高價值。該模式於12個月的試行期取得優良成果,有效加強內部及外部的連繫,因此已於2017年10月1日起推展至整個資產組合。
旗下三項內地物業期間繼續表現強健,錄得物業收入淨額3.10億港元,較上年同期增加33.6%。
彌敦道700號商業項目的大樓已租出大部分樓面,承租商戶包括診所、一般零售商、共享工作室/商業中心、美容中心及辦公室用戶,大樓於預計2017年底投入服務。該物業零售基座為年輕購物者提供潮流生活熱點,並已獲旗艦商戶承租。
此項目銳意打破商場只供購物的固有營運概念,為商戶及顧客打造一個屬於他們的空間,充分展現領展的創新方式。
繼宣布摩根大通成為「海濱匯」旗艦租戶後,我們繼續為該九龍東商業發展項目物色租戶,目標為銀行及金融機構、跨國企業及專業服務公司。
領展最近成為負責任投資原則(PRI)的簽署機構,加上一直於聯合國各工作小組積極作出貢獻,確保我們的策略長期創造價值,令持份者受惠。

2017年10月26日 星期四

[轉貼]領展是社會不公義的代名詞

看見一個網友的回應很到肉,分享給大家看。

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領展是社會不公義的代名詞
網友"何許人"回應 :
領匯未買斷前的公屋街市是何等模樣?苟延殘喘,日日沒精打彩地經營,隨心所欲開舖收舖,關門幾日休息去,長者長期佔據舖位,生意不前交付極低租金,導致租金極低亦僅堪糊口的惡性循環,長年經營而不與時並進,是低廉的租金令他們不思進取,懶懶散散。2011年盲搶鹽,街市雜貨店很有人情味不抬價嗎?它們不也是去超市掃貨然後賣貴十倍嗎?與其任由公屋商場爛下去,何不讓新經營者嘗試呢?今天領展街市確用時薪四五十元僱用了大量家庭主婦兼職,人流和營業額租金確是上漲了,財富亦由小部分人奪走了,這在香港是自然不過的事,能者居之,如果沒有這個概念,在資金主意社會生活確是慘痛的。


2017年10月25日 星期三

龍哥電視訪問講經濟

今年六月的訪問,今次龍哥唔講領展, 講經濟。




網購對領展商場有影響嗎?  聴下CEO意見

2017年10月24日 星期二

建華街市率先接受支付寶

香港的第一個“無現金街市”
新華社記者  周雪婷
2017年10月24日07:55  人民日報海外版


  掃碼、支付、拿貨,在內地菜市場已經司空見慣的場景近日在香港也出現了。

  香港寶達街市(內地稱“菜市場”)有了新變化:街市內43家店鋪都架了一台手機或一個二維碼,市民在街市購物時可以使用支付寶付款。這也是支付寶在香港打造的首個“無現金街市”。

  支付寶母公司螞蟻金服與香港街市集團23日舉行合作發佈會,宣佈支付寶與香港街市集團正式開展合作,將香港寶達街市作為先行試點推廣“無現金街市”,並計畫未來在更多的街市接入支付寶服務。

  走入熙熙攘攘的寶達街市,雖然大部分逛街市民還是使用現金交易,但不少年輕人已經在嘗試使用支付寶。吳先生在水果攤買了幾類水果,看到攤位上“滿30元消費減3元”的活動海報後,立即跟店家要求用支付寶付款。

  吳先生告訴記者,他知道在內地街市用支付寶付款已經很平常,但在香港還沒普及。他很高興看見香港的街市也推出了支付寶付款服務,這樣的付款方式方便快捷,他相信這是未來的趨勢。

  水果店鋪“天天鮮果”的老闆黃小姐在本月12日接入了支付寶付款服務,現在平均每天約有20多筆交易通過支付寶完成。她表示,雖然現在使用支付寶的人還是少數,但不少居民看見支付寶推廣的優惠活動都想嘗試一下。她覺得使用支付寶交易有不用找錢、自動入帳、接入免費等優勢,希望未來可以有更多市民使用。

  在發佈會上,香港街市集團總監淩偉業表示,此次將支付寶引入街市,能夠優化街市的經營環境,提升商戶的營商能力及服務素質。香港街市集團未來將更加積極推動電子支付的發展,以配合社會消費模式的轉變。

  支付寶港澳臺區總經理李詠詩表示,街市是非常適合電子支付的一個消費場所。居民在街市消費頻次高,數額小,用電子支付省去了手拿大把零錢的煩惱;而對於攤主來說,居民所支付的金額可以直接打入他們的銀行帳戶,省去了點錢以及去銀行存款的時間,節省了人力成本。

  以港幣付款的“支付寶HK”今年5月推出,首兩周已吸引超過10萬名活躍用戶。現在已有超過4000家知名香港零售商戶,提供“支付寶HK”掃碼支付服務。此外,“支付寶HK”20日新增P2P轉帳功能,用戶可直接透過“支付寶HK”平臺轉帳給其他使用者,進一步享受電子錢包的便利體驗。

  (據新華社香港10月23日電) 



頭條日報

2017年10月20日 星期五

令人噴飯的林Sir言論

林Sir發表文章表示因不滿領展壓榨基層市民,所以去年沽出領展,內文提到 人有「社會偏好(Social preferences)」,指人不只會注重自己利益,也會留意其他人的利益,一些商家為顧及公司聲譽,不會乘人之危加價,賺到盡。沽領展因社會偏好,人性除了不理性情況, 原來也有美好的一面。
但有網友Stephen立即指出: "823上年暑假創新高,沽貨賺錢好合理,無需講到咁高尚情操!哈哈!"
link仔說: 哈哈,我明白了,這就是林Sir美好的一面,真是偉大,令小弟流淚。。。

2017年9月29日 星期五

十大買樓和買舖的分別 - 李根興

最近link仔迷上一個偶像,就係李根興先生,點解?
你睇吓佢幾生鬼就會明白😀
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《十大買樓和買舖的分別》 買樓和買舖有什麼分別? By 李根興 Edwin
第十:  買樓 vs 買舖的供求關係?
第九: 買樓 vs 買舖的知識程度?
第八: 樓 vs 舖的新供應?
第七: 樓 vs 舖的最大敵人?
第六: 樓 vs 舖的時間觀念?
第五: 買樓 vs 買舖的手續費?
第四: 買樓 vs 買舖的感覺?
第三: 買樓 vs 買舖劏契?
第二: 樓 vs 舖的最麻煩所在?
第一: 買樓 vs 買舖的人品種?



2017年9月25日 星期一

旺角700號近貌

旺角700號翻新工程進入最後階段,拆除棚架後,看到了粉飾用的顏色紙,真是期待呀 :)




2017年9月8日 星期五

公營街市真係咁好?

見到蘋果同"乳鴿"都好欣賞公營街市,因此link仔特別到大埔寶湖街市,睇下有幾好 :
1. 論價錢: 我係寶湖買左一斤菜芯12蚊,係太和領展街市只需11蚊,但係寶湖月租只需太和街市的10分之一,租金真係與零售價掛钩嗎?
2. 買完菜,我想係寶湖買豬肉,但係對唔住 嗰個豬肉檔只係上午營業, 佢可能全日只係賣一隻豬,賣完就算 ,下午關門 ,你吹呀,有圖有真相,你地睇吓,呢個畫面喺太和街市係絕對唔容許出現㗎。
如果你係消費者 ,你會覺得邊個街市好呢?




2017年9月4日 星期一

房託基金管理之爭

事實上唔係凡房託基金,就一定賺大錢,管理得好,同管理不善例子就在眼前。
如果我冇記錯,領展的管理費是所有reits中最低的,所以這個亦是領展的賣點。

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春泉次大股東促罷免管理人

2017年08月31日 信報 sina.com

持有春泉產業信託(01426)12.5%股權的第二大股東太盟地產(PAG),提出要求召開特別股東大會,表決罷免春泉管理人,以及採取挽救基金表現的措施。太盟地產認為,春泉現價與其真正價值有極大折讓,春泉管理團隊經驗不足、企業管治失效,以及缺乏增長策略,建議引入管理人內部化模式進行策略性檢討及引進外部監督。

要求開特別股東會

春泉的管理人春泉資產管理由私募股權投資公司Mercuria Investment持有90.2%股權,而Mercuria的股東則包括日本政策投資銀行、伊藤忠商事株式會社及三井住友信託銀行株式會社,並透過RCA Fund持有春泉約27.6%。

太盟地產解釋,召開特別股東大會的三大原因, 首先,春泉的資產淨值高於其單位價格43.6%,反而其他可與比擬房託的股價則平均較資產淨值有3.7%溢價,春泉大幅折讓反映市場對其管理人欠缺信心。而且,春泉的管理團隊的管理動機令人存疑,在須向春泉信託單位持有人問責的高級行政人員和董事中, 不少在Mercuria的持股金額遠遠高於在其管理的春泉。Mercuria有高達36%的收入來自向春泉信託單位持有人徵收高昂的管理費,情況值得關注。

若換管理年省3700萬

最後,管理人缺乏增長策略,並無明確計劃為單位持有人提升價值。例如,最近春泉決定收購英國市郊84個汽車服務站,不但與現有投資組合的性質背道而馳,亦在沒有充分回報理據支持下,讓單位持有人承受不必要的經濟風險,並使每單位的潛在分派下降;管理人削價發行基金單位,用為收購進行融資,

攤薄現有單位持有人的持股價值。管理人一直未有或拒絕聆聽單位持有人的意見,解決一些必要問題。

太盟地產提出三項建議,包括將管理人內部化, 罷免現有管理人,由受託人擁有、新組成的管理公司取而代之,能夠每年節省3700萬元管理費,並避免管理人繼續作出差劣、自利的決策。此外,建議改善春泉的企業管治質素,從外部引進利益與所有單位持有人一致的相關經驗人士,推薦太盟地產資深行政人員Broderick Storie擔任春泉非執行董事。

另外,建議進行策略性檢討,以探討所有可行選擇,有助識別可為單位持有人提升春泉價值的最佳方法。

春泉的管理人春泉資產管理有限公司則回應指出,收到要求管理人召開股東特別大會的函件。根據初步審查,管理人認為該函件所載若干聲明具誤導性,並保留回覆有關聲明之權利。

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基金股東挑戰春泉信託 指股價長期落後 要求罷免日資管理人

2017/8/31

【明報專訊】領展(0823)早年遭基金股東挑戰事件歷史重演,在房託基金(REITs)春泉產業信託(1426)持股12.5%的私募股權基金太盟(PAG)發公開信,要求召開特別股東大會,罷免由日資控制的管理人春泉資產管理,建議將管理權回歸春泉房託本身接手,並且要求派員進入董事會,以及委任專家檢討管治。

明報記者 陳偉燊

春泉晚上發出公告稱,管理人考慮要求公開信所載聲明要準確及不涉誤導,並保留回覆有關聲明的權利。

質疑管理人收購物業時不公正

春泉現時的主要股東為RCA Fund,持股多達27.59%,太盟地產則持股12.5%,為第二大股東。現時春泉的信託管理及物業管理,主要由日本政策投資銀行、伊藤忠商事及三井住友信託銀行間接持股的春泉資產管理負責,同時春泉資產亦在春泉產託持股1.51%。另一日資Asuka Management亦持股5.8%。

太盟公開信中,主要指摘春泉現有董事未能夠向基金持有人交代,亦沒有證據顯示其董事與負責管理春泉運作的公司最終股東Mercuria Investment互為獨立,質疑春泉表現為房託指數表現排行「尾二」,並指責伊藤忠出售英國物業予春泉前,出售其手上Mercuria持股,反映管理人知道今次交易具爭議,但質疑管理人在處理收購英國物業時是否公正。

太盟表示,春泉未有具體策略去改善股價長期表現落後的情况,亦未有好好打理北京寫字樓,令出租率跌3個百分點,比同區物業只跌0.97個百分點,更為落後。因此其動議提出罷免春泉資產管理公司,委任太盟代表Broderick Storie作為非執行董事,並且委任專家檢討財務表現、管治及策略。

股價折讓過大 要求增透明度

Broderick Storie回應本報記者查詢時表示,在發信後至昨天傍晚,未收到春泉任何回應。他稱,太盟早於去年2月增持春泉至逾5%,並且曾經在今年4月及5月兩度去信春泉提建議,均遭拒絕。他認為,若改由春泉自行管理,每年可節省3700萬元費用,改善公司回報。他更透露,除了太盟之外,亦有其他投資者認為,春泉的股價相對資產淨值折讓太大,在管理上應該增加透明度,並且要尋求釋放價值,因此展開是次行動。

2017年8月22日 星期二

[轉貼]購物中心和餐飲, 到底誰綁架了誰?

看到一內地思考文章,最近網購搶去了商場的生意,商埸就用增加餐飲來留客。目前,北京歐美匯購物中心的業態比例是零售占比40%,餐飲占比40%,休閒娛樂占比8%,配套服務占比12%,主要面向的客群是周邊寫字樓辦公人群以及海澱區各大專院校的學生。

到底商埸的40%餐飲,這救命稻草在香港是否也有效呢?


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購物中心和餐飲, 到底誰綁架了誰?

來源:職業餐飲網  2017年05月31日

不止一個從業者抱怨,商場餐飲越來越難做。有些商場,短短一年,50多家餐飲就關了20家,很多門店,週一到週四的客人也少得可憐。越來越多的人在猶豫,要不要撤場。

業內人士透露,在大多數一二線城市,能盈利的商場餐飲只有20~30%,其餘要麼在等待租期到期撤離,要麼在苦苦支撐。

1 購物中心和餐飲,到底誰綁架了誰?

幾乎所有的購物中心都把餐飲作為了招商的救命稻草,“業態不夠餐飲湊”成了招商人員的口頭禪。
從地下一層開始到頂層,幾乎每層都有餐飲的存在,特別是頂層這些最難招商的位置,會設有專門的餐飲樓層,冠以“美食廣場”的稱號。
自2011年起,許多商場被迫開始嘗試加大人流之王餐飲娛樂業的比重,他們想增加客人在購物中心的停留時間,帶動其他業態的消費。餐飲的比重從過去的占值10%,到如今平均占值40%以上。
對於餐飲商家而言,前兩年的狀態是:削尖腦袋進商場。一位餐飲同行坦言:“看到很多餐飲品牌在商場排隊,尤其是外婆家、綠茶等品牌的名牌效應,感覺不進商場就失去了未來的機會。再就是,希望通過進商場開店,快速建立品牌形象和提高認知度。”
加之商場內開店手續相對簡單,又有商場物業協助管理,也是餐企願意在商場開店的原因。
如此的雙方一拍即合,直接導致的結果就是大批量餐飲品牌進商場發展。但是,一股腦進入之後,供大於求的局面讓更多餐飲陷入難以自拔的境地。

而對於社區型購物中心,目前是餐飲的重災區。

一般建在大型社區附近,服務於周邊5公里內的社區居民,面積可大可小,一般在3-4萬平米,受居民購買力和購物中心自身面積限制,業態比較單一,在業態配置上會有電影院、中型超市、餐飲店和少量服裝品牌等。

目前,在國內這類購物中心因服務的居民有限,再加上周邊一般會有直接競爭關係的購物中心,往往人氣不足,特別是工作日,會非常冷清。

目前的狀況是,餐飲商家進入這樣的購物中心,風險相對較大。據調查,石家莊、鄭州、武漢、濟南等多家社區型購物中心,入駐的餐飲店除了幾家保本外,無一例外,全部賠錢。

2 餐飲遭遇同質化“陷阱”救了購物中心,卻埋葬了自己

當購物中心在招商計畫中把餐飲作為主力招商目標時,餐飲業態已經成為繼服裝後,同質化的重災區。

目前,購物中心的餐飲業態都集中在客單價四五十元到七八十元的價格區間,綠茶、外婆家、鹿港小鎮、烤魚等定位類似的餐飲品牌,頻頻出現在不同定位、區位的購物中心中。

這些近期興起的餐飲幾乎成為了老百貨商場體驗升級的標配以及新購物中心開業招商的首選。

因為定位類似,目標客戶群都是同一群體,為了保持人氣,各餐飲品牌不得不打“價格戰”、“行銷戰”,逼迫餐飲不得不低價惡性競爭,甚至很多餐飲品牌靠團購維持經營。

另外,各購物中心之間的招商品牌也缺少差異化。一位餐飲同行說,現在購物中心餐飲業態的重複非常嚴重,基本上目前的購物中心品牌的重複率達到了70%以上。你去哪家商場,看到的、吃到的都是一樣。
如此嚴重的同質化,讓餐飲進入後,經營舉步維艱。

3 餐飲被購物中心“綁架”以強淩弱,牛逼的甲方讓人羡慕

很多已經進駐商場的餐飲企業一定有這樣的經歷:你進入了一家購物中心,生意比較好,如果這家購物中心在相對弱的城市或者位置較差的分店招商,你必須也要“陪嫁”。

連鎖經營的購物中心會這樣綁架商家,要求商家跟著購物中心走,購物中心開到哪裡,商家就要跟到哪裡,否則就會要求商家在其經營的所有購物中心中撤場。

餐飲店也同樣受到這樣的“綁架”。所以,我們看到在有些城市的購物中心,還沒建成,已經有很多的餐飲商家和購物中心簽署了入駐協定,被購物中心大肆宣傳,就是被綁架的結果。
 
購物中心本身因為選址或購物力的問題,明明是大家都能看出來是不賺錢的,商家也要跟著賠錢幹。這樣進入,怎麼可能生意好?

購物中心和餐飲,一對難兄難弟!

4 商場超載,導致分流

據中國產業資訊網資料,2014~2016年,全球在建購物中心面積最大的20個城市中,中國城市佔據13席,截至2015年底,中國已有近4000家購物中心,數量位居世界第一。

中國購物中心過快、過度增長也已成為事實,並且到2025年,全國還有7000家購物中心建成開業,嚴重超載。這直接導致:客群就那麼多,購物中心同質化嚴重、過度競爭,讓各家都吃不飽飯。

皮之不存毛將焉附,餐飲引流能力再強,也無法擴大客群的總體規模,效益不好也就順理成章了。

5 外行進入,經營不善

外行看到餐飲毛利那麼高,總覺得很好賺。你們去看看全聚德、味千拉麵等上市公司的財報,看看他們的淨利率就知道這個行業是不是暴利了。你覺得你一個外行的經營管理水準會超過上市公司?

是的,表面上餐飲的平均毛利率達到60-70%,房租,人工,能耗等管理支出、稅費、別忘了還有一個新型房東:互聯網平臺,逼著你參與同行打折競爭,還要收你手續費,算算你還能留下多少利潤。
 
老手經營尚且膽戰心驚、如履薄冰,新手創業,做好先交三年學費的心理準備。(前提是你還要有交三年學費的實力。)當一個行業進入到高手對決期,就意味著比拼實力與內功。

比視野、比格局、比資金、比人才、比創新能力,如果你一樣都不占優,還能有多少勝算。
 
講一個真相,由於近年來線下實體除了餐飲,也沒什麼生意可做,所以大舉進入的外行推高了房租,人工,食材,能耗成本。

但是由於經營不善,又不懂定位、不懂行銷,於是只會促銷打折。促銷打折就意味著利潤變低,而其他的成本卻越來越高,收入低,支出高,這難道還能賺錢嗎?

6 商場風格調整

當然,商場也沒有束手就擒,而是開始探索轉型,從大而全,向年輕、休閒風、主題化、精品化轉變,更親民,更注重業態創新帶來的高粘性、高趣味性和人流效應。

除星巴克等能保證高流量、自帶年輕態休閒風的購物中心老牌,清除湘鄂情這樣的老態、臃腫,還死貴死貴的餐廳,成為了購物中心改革的必由之路。

既然有新進的品牌,自然有被淘汰的門店。餐飲品牌在被大量引進的同時,又大量關店,也就可以理解了。

7 餐飲自身也在轉型

除購物中心本身的動盪,餐飲本身也經歷著轉型和洗牌。老牌餐飲正被全面逼退,探魚、綠茶等“老菜+ 新理念”的新餐飲,開始嶄露頭角。

同時,餐飲的種類、店鋪雖多,卻也逃不開二八定律的魔爪—20%的餐飲品牌,網羅了80%的消費者。


因為餐飲選擇太多,消費者反而不知該如何選擇,最簡單的方法就是直接選擇常看到的品牌。

而在移動互聯幾乎佔據人們全部資訊管道的今天,只有少數會經營、懂行銷的品牌能出現在消費者視野。也就是那20%的餐飲品牌。

這些品牌正是商場餐飲品牌的主力,商場拿下這20%餐飲品牌,就能收穫80%的客流。
 
也就是這20%,因為更符合時代特徵,有天然吸引資本的潛質,有了資本做後盾,便開始快速擴張,但其中部分品牌,因為沒在供應鏈、管理、品質等方面做好準備,又急速死亡。

就像水貨餐廳的株洲門店,從開業伊始五萬多日流水到關門,只用了短短4個多月。生而燦爛,死得也快。
 
二八定律中的這個“二”,就在這個餐飲快速洗牌的階段不斷輪換,商場餐飲的關店率也就居高不下了。

8 商場與餐企的新博弈

既然購物中心和餐企都在轉型,那麼,此前雙方已經實踐出來的、相對穩定的“契約”,自然在這個天平兩端不斷更換砝碼的時候,左右失衡,無法“續約”。

8.1 商 場 無 奈 漲 租

在巨大的經營壓力下,購物中心只能不斷提高商鋪租金,即使這會得罪日子並不比自己好過的餐企。

2016年第一季度,除深圳外,北京、上海、廣州、天津購物中心首層租金均有所上漲:

北京,897.5元/平方米/月,環比微漲0.2%;上海,核心商圈環比上漲0.3%,至48.6元/平方米/天,非核心商圈環比上漲0.1%,至17.0元/平方米/天;廣州,核心商圈輕微下滑,非核心商圈明顯上漲,平均704.1元/平方米/月,環比微升0.3%。
 
8.2 硬 件 過 時

當然,商場也沒有束手就擒,而是開始探索轉型,從大而全,向年輕、休閒風、主題。

購物中心集中爆發在2010~2014年,一些老購物中心設計建成在2009年左右,當年的經營風格、理念,與現在相去甚遠,人流動線、上下水等硬體設施設計,已經不適於對此要求甚高的餐企。

而要購物中心進行大規模整改,幾乎不可能,小修小補又無法從根本上解決問題。

8.3 餐 企 被 逼 走

受到了戰略重視,卻沒能在戰術上得到對等的優待,餐企對購物中心一邊增加餐企比重,一邊漲租卻無法解決實際問題,意見甚大。

加上很多購物中心還保持著地產商慣有的強勢姿態,大到要求捆綁進駐的招商政策,將頂層最難招商的位置“留給”餐飲,小到停車優惠、積分等,都讓很多餐企詬病。

購物中心的號召力、影響力、背書能力都在下降,餐企經營利潤也持續下降,但卻要負擔更多租金、繼續在不好的鋪位賣力吆喝,眾多餐企不想再為購物中心打工,開始從購物中心撤場。

而購物中心為了保持人氣,仍需繼續擴張餐飲板塊,只能降低對餐企品牌的進駐標準,購物中心對餐企的背書能力再次降低,進而走入惡性循環。

8.4 餐 企 的 應 對

就在這樣內憂外患的情況下,卻依然有20%~30%餐企實現盈利,一些餐企甚至保持天天排隊,日日爆滿。比如綠茶、外婆家,更甚如黃記煌,街邊店不斷遷入購物中心。

 “事實上黃記煌很多玩法都跟隨市場不斷在變,包括菜品設置、視覺形象、選址等,一直在嘗試新玩法。”面對頻頻“變心”的消費者,黃記煌創始人黃耕的方法,是跟著市場一起玩起來。

黃記煌不僅創新出至今不過時的“無油煙、無廚房、無廚師”燜鍋,還不斷改良菜式、形象等,風格年輕。
 
在大家紛紛撤出購物中心的時候,黃記煌憑藉極符合新商場風格的玩法、有噱頭的特色,反而把過去的街邊店,都開進了購物中心。

也就是說,現在的困境並不是無解,而是很多餐企沒找到正確的方法。

同時,不少新開業的購物中心也開始重新審視自己與餐企的關係,對餐企的免租金或補貼裝修等促銷活動正逐漸增多,而且效果尚佳,這些商場與餐企的關係,由此得到了較好的平衡。

可以預見,當餐企洗牌基本完成,而地產慢慢趨於市場化,天平雙方力量漸漸對等,購物中心會在硬體(人流動線設計、上下水等)、軟體(活動推介、優惠力度等)上,將給予餐企更多支援。

2017年8月10日 星期四

領展翻新前工貿署大樓 近半租出

黃國英擔心網購會影響商舖,等大家參考下700號個商舖組合,自己硏究下有冇影響喇。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20170807/57050067

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領展翻新前工貿署大樓 近半租出

香港文匯報訊(記者 梁悅琴)領展(0823)去年2月以59.1億元向政府產業署購入旺角彌敦道700號(前工業貿易署大樓全幢),並斥資約4億元進行資產提升工程,目前已近尾聲,預計明年第一季開業。項目總樓面約28.48萬方呎,其中寫字樓佔約18萬方呎,逾50%樓面已簽約租出及近最後簽約階段,而約10萬方呎商場走中檔吸年輕人,現已租出約40%樓面。

寫字樓屢錄全層租出

領展資產管理助理總經理梁嘉保接受訪問時表示,旺角彌敦道700號總樓面約28.48萬方呎,包括商舖及寫字樓。其中寫字樓佔約18萬方呎,共有15層,由6樓至22樓,單位建築面積由約1,000方呎至全層約11,700方呎,樓層高約3.2米,資產提升工程已近尾聲。他稱,目前已簽約及近最後簽約階段的樓面逾50%,呎租叫價52元,會視乎租用面積、層數來作出調整,現時已有兩至三個租戶租用全層,來自醫務所、美容及上樓舖(如網上訂購提貨點)。

他指出,為方便客流,十五層寫字樓大致分為四個區域,最低五層供醫務所租戶、之後三層供上樓舖租戶、其後四層作寫字樓、最頂三層供美容租戶,此外亦有共用空間租戶,部分是同區擴充。

商場「日韓」元素吸年輕人

領展資產管理(香港)總監江寶欣表示,該項目約10萬方呎商場共有8層,包括地庫、港鐵樓層、地下至5樓,商舖室內樓面由約130方呎至2,700方呎。商場走中檔吸年輕人路線,會聚焦日韓元素,計劃有一個至兩個主要租戶,目前已簽約樓面約40%,包括來自韓國的時裝店ALAND落實租用地庫約1萬方呎樓面,另外亦有一間戶外韓國燒烤餐廳簽定租約。

她指出,經調查發現,到旺角區消費者以本地客為主,年齡介乎18歲至35歲的年輕人,人均消費約600元至800元,因而令他們決定將該商場定位於中檔吸年輕人。她稱,該商場呎租約300元,再按租戶達至指定營業額後再加分成,分成約佔營業額8%至15%,視乎行業而定。以該項目寫字樓呎租約52元及商舖呎租約300元推算,項目若全數租出,年租金收入約4.72億元,回報率約7.5厘。

或補地價連接行人天橋

談到項目吸人流的必殺技?領展資產管理項目及發展主管莊思培表示,項目主要出入口位於快富街及西洋菜街,資產提升工程除翻新物業及更改電梯電腦程式外,亦將以往一直無使用的港鐵站接口打通,估計未來來自港鐵站的人流可媲美銅鑼灣同樣連接港鐵站商場的人流。他又稱,正與鄰近的旺角中心業主商討接駁行人天橋,亦已與政府商討於旺角行人天橋增設一個入口連接項目,或需補地價

2017年7月28日 星期五

機會唔係時時有

機會唔係時時有,趁大時代來臨,趁勢當然不可錯過。
換貨又好,分拆又好,回購又好,總之要做野。

領匯監察facebook

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領展承認評估資產組合 傳標售20商場 市值高達200億

信報財經新聞2017年7月27日

市傳領展(00823)將大舉標售市值超過150億元的20多個商場,為2014年至今5度放售商場以來,規模最大的一次。領展昨天收市後發公告,擬就資產組合進行策略性評估,並已委聘滙豐、瑞銀及戴德梁行協助評估有關領展的策略性選項。領展表示,策略性評估旨在尋求對領展的最佳資產組合,並為基金單位持有人締造更高價值,若就任何資產接納任何建議及訂立具約束力協議時,將進一步公布。

估計短期內公布細節

有消息稱,領展計劃推售逾20個商場,雖暫未有確實名單,但估計涉及市值達150億至200億元,意向把全部標售的物業賣予單一買家,並鎖定目標買家為基金或內地財團。估計領展不會出售核心地標商場,而部分尚未進行翻新的物業則有很大機會被列入標售名單之中,預期日內將公布細節。

領展過往出售商場後,曾因新業主的管理問題惹來外界批評,故是次希望由單一買家承接,或有助確保新業主作長線投資及管理。領展股價昨早先升後跌,並以全日低位61元收市,逆市挫0.8%,成交額2.76億元。

現時投資物業市道暢旺,不少業主放售商廈等資產套現均錄得不俗回報,將於9月中截標的銅鑼灣怡東酒店,市場估值高達300億元,而冠君產業信託(02778)也標售旗下旺角朗豪坊辦公樓,意向價達250億元。分析員認為,領展若一次過標售大批商場,不排除是手頭上有較大規模的投資機會,故急需放售非核心資產變現;也有可能反映市場估值即將轉勢收窄,領展有意率先在高位沽貨獲利。

團體冀政府回購股份

領展昨早於灣仔會展舉行股東會,有部分股東不滿被拒參與會議,只被安排於房間觀看股東會直播,有別於以往可進入會場,向領展管理層直接提問,對該篩選行為表示強烈不滿。

社民連、關注生活工資聯盟及領匯監察約30人到會展門外抗議,指政府有「法定責任」確保公屋居民獲得應有服務,要求政府履行責任,監管商場新買家為居民提供服務及商品,並重申要求政府全面回購領展股份。他們批評領展把公共資產轉售未有監管,新買家只顧圖利,無心經營商場及街市,其後部分人嘗試衝入會展,被保安人員阻止。

2017年7月14日 星期五

機會是留給有準備的人

機會是留給有準備的人
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2017年07月11日
  新浪港股訊 據香港經濟日報報導,回歸20年香港曾遇過不少危機,盈富基金(02800)及領展(00823)均是危機下誕生的產物。
  當年親手帶領盈富上市的王國龍認為,機會來到時只要做足準備把握得好,就能轉危為機,做出成績。
  99年擔任盈富基金聯席保薦人的王國龍,現時為盈富基金監督委員會主席,同時亦是領展的掌舵人。王國龍接受本報專訪時表示,香港每次有危機,就會出現金融創新,98年政府擊退炒家後,將持有的恒指成分股轉化成亞洲(日本除外)首隻追蹤指數基金--盈富基金,05年房委會為了融資而分拆收租物業上市,成就了本港首隻上市房地產信託基金領匯(為領展前身),因此他相信香港只要保持信心,可繼續推陳出新。
  機會到不把握 就不是機會
  盈富基金當年每單位售價為12.88元,昨收市報26.15元,迄今升幅逾1倍,市值膨脹至900億元。王國龍指:‘盈富基金的成功,反映政府將危機變成投資機會。’為了在出售過程中儘量減低對市場的影響,同時對出售所有個股持公平態度,決定將成分股放入一個指數基金再出售,因而變成了今日的盈富基金。
  借鑒盈富基金轉危為機的經驗,王國龍09年加入領展後,便致力將房委會分拆的商場及停車場翻新,相關資產租金大升,領展股價因此水漲船高,以昨收市價60.85元計,上市至今升幅4.9倍。不少分析員更認為,以領展未來數年物業落成期計,股價仍有上升空間。
  領展由最初做物業資產增值,到涉足物業發展,進軍內地市場,業務經營範疇不斷擴大。王國龍稱,領展修改公司章程後,便立即投到商業地皮,又成功在廣州、上海及北京收購物業,絕對與公司準備充足,團隊努力把握時間點有關,如今領展已是多線發展的公司,‘隨時按邊個掣都得’。
  ‘你永遠不知機會幾時來,機會來到,你不把握,那就不是你的機會。’今年5月領展斥46億元收購廣州西城都薈廣場,原來是失而複得的交易。王透露,廣州項目數年前已看過,但當時受章程所限不能收歸麾下,今年再現買入機會,公司又財政穩健,故很快便決定收購。
  港經濟可藉大灣區 再闖高峰
  領展在本港之外的版圖不斷擴大,但王國龍指,領展大本營始終在香港。他認為,香港仍有很多業務可以做,包括資產增值、翻新旺角工貿署大樓、興建九龍東商廈海濱匯等,同時大灣區概念對本港經濟有很大幫助,當香港與深圳連接後,發展版圖便大得多,就像澳門有橫琴及珠海作後盾,只要時機成熟,香港經濟可藉以再闖高峰。
  “大灣區是全世界都無見過的概念,美國有紐約、洛杉磯及舊金山三大城市,大灣區有香港、深圳及澳門,不同的是大灣區3個城市均可於1小時內到達。”王國龍指,領展也看好鄰近深圳的新界西北區域,加上覆蓋新界西的西鐵發展愈益蓬勃,故領展經營策略也是首先翻新新界西商場,如屯門蝴蝶商場、屯門H.A.N.D.S.等。

2017年7月8日 星期六

領展慳皮、縮骨、賺到盡

DAB : 領展慳皮、縮骨、賺到盡
Link仔 : 點講呢... 三個字 : 我鐘意 😄😜


民建聯問卷揭領展停車場弊病:年年加價服務差
時間:2017-06-15 14:30:49
來源:大公網

  大公網6月15日訊 15日,民建聯沙田支部召開記者會,公布領展停車場意見調查結果,立法會議員葛珮帆及五位區議員出席。調查顯示領展停車場存在服務素質差、設施不完備等問題,葛佩帆等人提議領展凍結租金三年等意見措施,並要求「競爭事務委員會」介入調查。

  民建聯沙田支部召開記者會,公布領展停車場意見調查結果。
  5月28日至6月10日,民建聯沙田支部透過街頭訪問及網上問卷形式了解車主對領展停車場的意見,有效受訪者223人。受訪者中超過八成是領展停車場月租用戶;有77.13%的受訪者使用領展停車場3年以上,並有90.13%的受訪者駕駛私家車。
  在這群受訪者中,五成五人(55.2%)「不滿意」或「非常不滿意」領展停車場的服務質素;超過五成人認為領展停車場的車位指示不夠清晰(54.7%)及閉路電視覆蓋不足夠(54.7%)。同時,又近九成受訪者認為領展停車場收費貴。
  此次問卷顯示,有非常多的受訪者表示「領展」停車場保安服務欠佳、車位指示不清晰、閉路電視覆蓋不足。但卻年年加價,已到大家難以忍受的地步。民建聯沙田團隊提出三項希望與建議:
  其一是要求「領展」改善設施,凍結租金,推出優惠。具體來說,就是要增加泊位顯示器,維修車場墻壁天花,更新殘舊設備,增加車場保安人手。並希望凍結租金三年,並推出長泊折扣優惠。
  其二是希望新政府、新作風、新方法。希望新政府上任後,採取切實可行的措施為市民推倒「三座大山」。
  其三是要求「競爭事務委員會」介入,主動就領展停車場的經營及運作模式是否違反《競爭條例》進行深入調查,並盡快向公眾公佈調查結果。

Link REIT looks to China for opportunities

CEO : 我們真幸運能夠早一些平價買到九龍灣辦公大樓地皮

Link REIT looks to China for opportunities
CNBC  Duration: 02:40 6/8/2017
George Hongchoy, CEO of Link Asset Management, talks about the company's diversification into the property development space and expansion into China.