領展大集匯

2019年1月14日 星期一

公用股與房託股可睇高一線



公用股與房託股可睇高一線

Now 財經 新聞
發佈日期:2019年1月14日
一年又過去,喺舊年大市氣氛慘淡嘅情況下,世界各地嘅股市表現都轉差,但與此同時,當地嘅房託股嘅表現普遍都跑贏主要指數,究竟點解會咁?
香港大學房地產及建設系客席副教授楊書健指,舊年地緣政治因素湧現,加上唔少重榜股都預料未來盈利會下降,因此大市走勢轉弱,但與此同時,大部分地區都仲加到租,所以房託股普遍都跑得贏大市。
Victor又話,近呢幾個月繼續有唔少地緣政治因素,建議投資者作偏向保守嘅部署,公用股同與房託有關嘅金融股都可以睇高一線。

2019年1月10日 星期四

葉劉拍枱嬴一仗,區諾軒獨葡萄

葉劉拍枱夠Juicy,報紙爭相報導 , 區諾軒千字文無人理,唯有獨葡萄,慘慘

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拍檯走人金腰帶 政策研究收屍骸
區諾軒 - 立場新聞
有啲嘢,你真係洩氣。你唔好怪香港無政策研究,因為個政治制度真係唔鼓勵。
好似噚日立法會財經事務委員會討論《房地產投資信託基金守則》的實施情況,成個議程只係得三個人發言:我、葉劉、郭榮鏗。
公眾有幾關心,可以從今日《明報》、《蘋果》、《東方》的政治花邊新聞睇出嚟 — 只係講葉劉拍檯走人,這樣寫的:「『你係咪當我哋傻嘅先?』由於提問時間已用哂,葉劉又趕住走,呢場戲就咁落幕。」除了《東方》有引述其他人說話,其他都只有拍檯走人。
關心領展議題的人,都會知無論講回購、定係監察街市,已經係難以實現的倡議,惟獨《房地產投資信託基金守則》,先係整個公屋商場私有化的核心惡魔。財庫局證監會一日唔修改守則,一日就縱容領展變成地產商發血汗財。這樣重要的議題,發言門可羅雀,係立法會的悲涼。
附件係交比委員會傳閱的文件,立法會秘書處亦都會上載網頁。但正正經經寫問題有幾多人關心?係沒有的,傳媒只會關心拍檯走人。
拍檯走人,真係好易,其實好多立法會議員年中都拍檯走人,我有時都會諗,點樣先可以係一個議題做得好少少,公眾關心多少少。請教下大家,我下次係會議廳做咩先好?除褲定裸跑?
李兆富應該會好開心。



2019年1月4日 星期五

等我首唱番首紫玉釵先

今日等我首唱番首紫玉釵先,去片 領展是紫玉釵 能買不能賣😁😁

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泰國央行將發行紀念幣 慶祝皇后和皇儲生日
2012-07-12

今年8月12日是泰國詩麗吉皇后80歲生日。泰國央行行長巴山說,該行計畫發行總值2000萬泰銖的80泰銖面額紀念紙幣,這將是該面額紙幣的首次發行。

當地媒體公佈的圖片顯示,這款紀念幣的主要顏色為代表皇后的官方顏色藍色,80毫米寬,正面印有普密蓬國王和詩麗吉皇后的畫像,背面為皇后畫像。此紀念幣將從8月9日開始面市,售價為每張120泰銖。

2018年12月20日 星期四

公營街市引入專業管理免成貨倉

下圖不是兇案現場,是大埔寶湖食環街市實拍,不是短期現象,是長期空置,我在想,政客不斷要求政府起新街市,他們是盲的嗎?😒😒

大埔寶湖食環街市      (link仔攝)

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《公營街市引入專業管理.免成貨倉》
蔣彥亮,線報博客
2018-12-16
其實在這十年間,屋邨街市的衛生環境已隨住企業管理的引入而改善不少,過往只有老一輩才到街市光顧,而今天男女老少都會到街市逛逛,就是因為環境改善所帶來的成果。過往這些街市業權和管理權仍屬房委會、房署、食環署這些政府部門,而政府部門其實並沒有足夠的專業水平管理商場、街市這些商業設施;它們改為私營,引入專業模式管理,反而一改管理不善而帶來新氣象。

在剛過去一星期,有團體調查發現現時由食環署管理的公營街市空置率相當高,八個「空置街市」平均營運率僅得 16.7%,更發現有街市營運率為 0%,而目前三個由房委會自行管理的屋邨街市,都只有 35% 營運率,數字皆處於低水平,反映政府部門管理這些商業設施出現極大的問題,造成連年虧損,金額更以億計,嚴重浪費公帑和土地資源。

不過,由房委會外判予營辦商管理的公營街市,出租率達到 70%,營運狀況亦較佳,同時有較佳的商舖組合,令市民享有較多購物選擇。

因此,政府如想改善公營街市的營運,並非無計可施,而是大有可為。

不少人批評街市外判制度,指外判將嚴重影響到租戶的營運,且會引發加租,從而影響物價,最終對居民造成更大經濟負擔。這種迷思使政府在改善街市營運問題上遇到阻力。可是,現時由公營部門營運街市成效確實不佳,更令部分街市變成貨倉、寫字樓等,令其本身的社會功能喪失,這樣也並非負責任的做法。政府在這時候,不應再將公帑掉到鹹水海,而應該認真思考引入專業管理,改善街市營運問題,尤其在租務、宣傳問題上進行革新,破除官僚制度的弊處。

同時,不少政黨在此時都倡議政府興建更多公營街市,引入更多競爭。不過,假如街市處於人流不佳的地方,或是運用了錯誤的管理和出租模式來營運,最終政府與居民也只會「得物無所用」,又再浪費公帑與土地資源。


2018年12月12日 星期三

企業專訪 領展丘兆祺

企業專訪 領展首席策略總監丘兆祺
民眾證券 2018-12-10

2018年12月10日 星期一

重建是很遙遠,但值得討論

領展9月向政府遞交報告,建議主要由三方面着手,當中包括把港人的居住圈及生活圈,擴大至粵港澳大灣區,於市區規劃相應綠化帶融入居住環境;以及加快市區舊樓重建步伐。

其實整份報告重建才是主角,參看新加坡用5年去重建一項目,但香港用15年,建議政府利用私人基構資源去加快重建速度

From Land Supply to City Strategy for Hong Kong: Discussion Paper on the Future of Our City
《從土地供應到香港城市發展》建議書 (只提供英文版本)

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領展丘兆祺倡開拓邊陲地帶 打造綠色新市鎮
2018-09-24
(星島日報報道)土地問題困擾香港,為期5個月的「土地大辯論」即將結束,各界紛紛趁討論結束前發表意見,領展首席策略總監丘兆祺建議,政府要因時制宜作規劃,以善用土地資源,長遠而言,可以開發郊野公園邊陲地帶,打造綠色新市鎮,此舉可有效地解決土地供應不足的問題。

  土地大辯論進入尾聲,作為本港首家上市及最大型房地產投資信託基金的領展,最近就參考前規劃署署長凌嘉勤、理大建築及房地產學系教授許智文、經濟學者關焯照等人組成的專家小組建議,提出一系列意見,期望改善本港土地資源運用及為城市注入更多綠色元素,維持本港競爭力。

  丘兆祺表示,一直以來,香港綠化帶與市區的畫分太明顯,市民難以接觸大自然,對城市環境的規劃亦弊多於利,目前市區土地已被過分使用,在概念上,政府可以考慮將部分郊野公園的邊陲用地加以發展,並將相約面積、位處市區的已發展土地改劃為綠化用地,長遠將綠化概念融入市區,令香港繼續成為宜居的城市,留住各行各業人才,維持本港競爭力。

  然而,開發郊野公園用地或者發展其邊陲地帶,卻一直為人詬病,即使只開發部分邊陲位置,都足以破壞自然生態及失去郊野公園本來的意義。丘兆祺認為,字眼上無需過分着重「郊野公園」,因為長遠發展可以考慮增加「市區公園」數量,整體的綠化面積相約,但同時令更多市民無需長途跋涉前往「郊區」就可以感受到綠化環境。

  事實上,繼將軍澳後,本港多年來未有新市鎮發展,城市規劃已滯後多年,他建議有關部門將來規劃新市鎮時,應考慮加入更多綠化元素,逐步將綠化融入社區中,同時應在區內設立更多公共設施,並將部分政府部門的辦公室搬到新發展市鎮,為區內居民提供就業機會,亦帶動外區客在區內消費。

  對於土地小組提出18項增加土地供應的意見,丘兆祺認為,要先看整個城市的發展及長遠策略,再決定是否在現行的選項中作抉擇。

  根據領展提供的數字,樓齡逾40年的公營房屋佔整體逾20%,認為最有逼切性是舊樓重建,除了樓齡高,容易因為缺乏妥善維修而構成危險之外,重建同時能夠提高社區生命力,從另一角度活化社區。

  目前政府依賴市區重建局負責處理舊區重建及樓宇復修,對於現行的重建模式,他認為處理舊區重建及地積比問題,並非依賴一個部門就能夠有效解決,而整個城市的規劃,應該由政府帶頭協調跨部門合作。

  另一方面,專家小組指出項目重建需時,認為目前的行政手段未有因時制宜善用土地,建議政府在規劃重建時同時釋放地積比,重新制訂樓宇及人口密度分布的指引。

  對於進行舊樓重建需要另覓地方安置原來的居民,導致短期內無法釋放土地之餘,同時影響原有居民的生活,他坦言,重建過程中難免導致不同持份者不滿,尤其首階段所引起的迴響更廣大,但認為「長痛不如短痛」,以領展旗下商場為例,剛開始進行翻新工程時受到多方的反對,但隨着工程完成,市民及商戶陸續感受到翻新帶來的改變,部分居民、商戶以至地區人士對工程的態度有所好轉。

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研重建22屋邨曝光 多市區公屋

晴報:領匯拉攏房委會 重建舊邨

2018年12月7日 星期五

領展是紫玉釵 能買不能賣

如無意外,領展下星期會創歷史新高,拍一拍80元大關
為了興祝這美妙時刻,我選了一首歌給大家聽,就是上次O2介詔的紫釵恨(紫釵記主題曲)
領展的企業顏色是紫色,是代表加強人與人關係,連繫好生活,除了這個官方解釋外,O2還身體力行提取現貨,提醒大家領展能買不能賣,在此希望大家在欣賞這首歌時,特別留意歌詞,為使大家對歌詞有更深入了解,我選了一些重要段落作出註解

好,就請大家細心欣賞秋官Liza姐嘅精彩演釋

紫釵恨 - 紫釵記 主題曲
曲詞:文采
編曲:陸堯
演唱:鄭少秋 & 汪明荃

紫玉釵 寄情懷 郎情妾意兩無猜

紫玉釵 困情懷 怨怨恩恩難分解呀
註  : 居民小商戶生活在就近的領展社區,緊緊連在一起,恩怨情懷難分難解

地老天荒情不二 紫釵能買不能賣     
註 : 無論陰晴,月圓月缺,宜與領展天長地久,視為知已永不分離

紫玉釵 惹愁懷 不知是緣還是債
註 : 居民小商戶看到領展不斷進步,可能會擔心跟不上,捉摸到優化設施是好是壞

惜分釵 隔天涯離愁化恨終難解
註 : 基於合理資產配置,個別商場難免有分離的機會,正所謂賣仔莫摸頭,摸頭眼淚流,離開領展大家庭,一心以為這樣做法能化解恩怨仇恨,但誰會珍惜,當你還擁有,有個别政客,居民及小商戶却表示新業主更無良,痛恨領展不應賣場,到底他們對領展是愛還是恨呢?

苦相思 繞愁懷 懷人驚夢為紫釵呀

合巹交杯情尤在 紫釵宜典不宜賣
註 : 既然决意託付終身領展,就應全力投入,有時手緊,寧可暫時加按領展套現週轉,都不宜清貨

哀紫釵 費疑猜 君非負情儂死心亦快
註 : 正所謂疑人勿用,除非管理層變心,巧取豪奪,蛇蠍心腸,殘害股,否則應死心塌地相戀到底

紫玉釵 惹愁懷 不知是緣還是債

2018年12月5日 星期三

ARA出售北京京通羅斯福廣場 長江實業回應關聯性


菲兒的童畫
菲兒畫通州 - No.24 京通羅斯福廣場



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ARA出售北京京通羅斯福廣場 長江實業回應關聯性

2018-12-03 聯合報 記者 林宸誼

領展房地產投資信託基金日前宣布,以人民幣25.6億元,從ARA資產管理有限公司手中,收購北京京通羅斯福廣場。

同時,被傳出疑似出售消息,還有位於上海的海洋大廈。

騰訊房產報導,香港首富李嘉誠旗下長江實業集團,持有在新加坡交易所主板上市的ARA股份,接二連三傳出退出在大陸持有專案,讓外界又一次聯想到李嘉誠的動向。

為此,李嘉誠旗下長江實業集團有限公司作出回應,指出北京通州區京通羅斯福廣場以及上海黃浦區海洋大廈的擁有人及出售者,均為ARA Asset Management Limited管理下之基金ARA Asia Dragon Fund II;

長江實業完全沒有持有ARA Asia Dragon Fund II基金的任何權益;ARA Asset Management Limited為一家基金管理公司,長江實業只持有ARA Asset Management Limited 約百分之八的少量權益。

回應認為,實際上,帶有租約的成熟物業,一直是投資機構最樂意選擇的項目,一些基金公司在旗下專案完成階段性投資目標後,也會選擇將物業再度出售進行「換籌」, ARA 出售北京京通羅斯福廣場屬於基金公司行為,無需過度解讀。

資料顯示,京通羅斯福廣場具體位於通州區梨園鎮九棵樹中街9號,前身是金成中心,2013年, ARA資產管理有限公司以總價2.8億美元收購了該項目。

海洋大廈則位於上海市黃浦區延安東路,屬於外灘商圈範圍。2006年,新加坡騰飛集團以1.66億美元的對價,購得海洋大廈;2013年,ARA以約人民幣19億元的價格購得了該項目。

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李嘉誠再售中國資產…神投資!5年賺1.44億美元

 2018年12月03日

香港首富李嘉誠「套現」不停手,以人民幣25.6億元賣出北京京通羅斯福廣場全部權益。

香港首富李嘉誠又拋售了一處中國大陸物業,以人民幣25.6億元(約3.68億美元)的價格把北京京通羅斯福廣場全部權益,整體打包賣給領展房地產投資信託基金,僅五年光景,扣掉建設等成本,李嘉誠淨賺人民幣10億元(約1.44億美元)。

騰訊新聞報導,京通羅斯福廣場位於通州區梨園鎮九棵樹中街9號,前身是金成中心,2013年香港長江實業集團旗下新加坡ARA資產管理,以總價2.8億美元收購了該項目,重新改造裝修後更名為京通羅斯福廣場,於2014年開業。

其實李嘉誠早在2013年8月開始,就大舉拋售大陸房產,僅2014年就在南京、北京、上海相繼出售三個辦公大樓,累計套現人民幣97.8億元(約14億美元)。

2016年李嘉誠以人民幣200億(約28.73億美元)賣掉上海世紀匯,而2017年更是把香港中環中心以港幣402億元(约51.4億美元)的高價賣掉。

李嘉誠賣掉香港中環中心時,其實租金一直在上漲,是全球最高租金的地方;目前大陸最高租金的地方是廣州珠江新城,但中環的租金是珠江新城的六倍。

香港中環中心建成至今已運作了20年,是香港的地標之一,李嘉誠擁有75%的權益,大廈每年的租金就有港幣7億元,但李嘉誠賣出後得到港幣402億元,這樣的收入更加豐厚。

李嘉誠是精明的商人,永遠不賺最後一個銅板,在房地產最火熱、別人為搶房擠破頭,他選擇急流勇退,賣掉一城又一城,至今累計套現人民幣1700多億元(244.3億美元)。李嘉誠並非撤資,而是重新配置國內外的資產。

2018年11月28日 星期三

到底通州係乜東東



收購中國物業 - 京通羅斯福廣場 powerpoint

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北京人口大遷移 四十萬人遷通州區「城市副中心」
2017-12-13

北京市城居人口過於擠逼,配套設施落後,計劃疏導人口而打造的通州區“城市副中心”行政辦公區訂於下週三(20日)正式啟用,多個政府部門已陸續搬遷到該區,預計將帶動四十萬人集體東遷。有民眾認為,即使人口遷移亦不能解決市面空氣污染及人口膨脹的問題。(黃樂濤 報道)

被當局劃為“城市副中心”的北京通州區,於2015年12月30日舉行奠基儀式後,歷時兩年的準備,這個行政區於下週三(20日)正式啟用,北京市委、市人大、市政協將率先遷入,同時還有部分醫院及學校。第二批遷入的則是北京市紀委、市監察委,和部分市政府機關等共四十五個工作部門。而此次城市規劃變更,預計將帶動四十萬人集體東遷。

通州位於北京東部,與天津武清區和河北廊坊市相鄰。當局表示為解決北京市長久以來交通擠塞、人口膨脹及空氣污染等等城市快速擴張的問題,估計在大批民眾東遷下,這樣會紓解市中心的密集人口,而此亦能發展行政辦公、高端商務及文化旅遊三大功能。

為配合通州區發展,建造單位已將連接北京市核心區域和通州的“京通號”直通車,預計年底通車。屆時,由北京西站至通州,行車時間約為42分鐘,北京站至通州站則約25分鐘。

北京市居民陳女士表示,她不認同當局將多個政府部門搬遷入通州區,就可以解決交通、空氣污染及人口膨脹的問題,既然當局聲稱有直通車可以往來北京通州兩地,而且車程時間短,所以即使被調遷到通州區上班的人員,估計亦不願意搬離北京城區,而他們每天乘坐交通工具上班,這樣根本就解決不到上述的問題。

陳女士說︰大家只不是去那工作,等於從其中一個中心轉到另外一個地方,原來可能從二環裡,那麼他現在通州那邊而已,就是說可能上班的人,可能通過這種(交通)回到市內,回到他住的地方,又增加了交通上的壓力,可能會,這個發生了變化,但他還是在大北京內呀。

但是,北京維權人士何德普卻認為,將大部份政府機構搬到通州區,或多或少亦可以舒緩北京市壓力,因為除了政府機構搬遷到通州區外,還有一些學校醫院,所以一些公務員的家眷亦會跟隨搬遷,而北京市有數十萬公員,如果部份搬走的話,由於人口少了,交通壓力及人口膨脹等問題,自然得到舒緩。

何德普說︰好像可以改變一點,起碼交通嘛,可以緩解一下交通,這個政府機關在城區內,他們的那個車,還是比較多的,那個上班的人也比較多,如果是這樣的話,北京市政府呢,搬到通州區以後,對城內可以那個就舒解了一部份。

但是,何德普表示,於空氣方面,其實人口遷移到通州區,都是不能改善空氣污染的問題,因為污染問題是要政府關閉工廠、做好排污方面着手,而不是遷移民眾就可以解決問題。

“北京城市副中心”總用地面積約155平方公里,其中行政辦公區域約6平方公里,預計建設規模380萬平方米,外圍控制區約906平方公里。

2018年11月19日 星期一

海濱匯的日與夜 2018-11-19

今日放工見到海濱匯有燈光,影番張夜景啦



2018年11月16日 星期五

CEO:領展物業組合受到很好的保護

CEO : 我們的物業組合受到很好的保護,賣的都是必須品,復原能力很強。
慶幸我們有寬濶的護城河😃😃
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Link REIT chief: Our portfolio is quite well protected
CNBC 14 Nov 2018
George Hongchoy, CEO of Link REIT, says the slowdown in China's property market will affect retail sentiment, but most of his firm's portfolio is non-discretionary and very "resilient."

2018年11月15日 星期四

領展分析員業績會 Q&A 2018-11-14

領展分析員業績會 Q&A 2018-11-14 , 片段經Link仔再剪接,只保留Q&A。
Ken(Citi) 應該同Link幾friend,每次提問都好幫手,帶起個氣氛😀
佢問左過我都想知嘅問題 : 領展之前話會buyback 8000萬股,現已買了4000萬股,如果有收購項目落實,仲會唔會買餘下4000萬股。
CFO答 : 會😍😍

Interim Results Presentation Published in November 2018

aastocks.com最新綜合9間券商對其投資評級及目標價:
券商│投資評級│目標價(港元)
花旗│買入│82.5元->82.7元
大華繼顯│買入│82.13元
摩根大通│增持│81.4元
大和│跑贏大市│78.8元
野村│中性│78.4元
摩根士丹利│與大市同步│78元
高盛│中性│77元
里昂│跑輸大市│75元
CIMB│持有│66元
@2018-11-15

2018年11月4日 星期日

香樹輝King King傾 -王國龍 2018-11-02


香樹輝King King傾 -王國龍 2018-11-02
新城財經台 
領展房產基金(00823)行政總裁王國龍出席電臺活動時表示,早前領展銷售本地物業並在內地投資,其內地物業收入較香港好,現時內地物業占集團整體8%,將會留意更多內地一線城市的物業。被問及出售本地商場是否想由政府營運者變成商業商場營運者,他表示,集團的願景只希望把商場成為世界級的商場,所以根據國際要求管理,若能發揮商場潛力,便可以穩定派息,而領展的投資者主要依賴領展的派息。

9月份本港零售業總銷貨價值按年僅升2.4%,被問及領展會否感到壓力時,王氏指出,雖然零售市場有放緩跡象,是基於人民幣貶值所致,但認為國內的經濟不是太差,期望高鐵能帶來新的客源,又指現時自由行只占集團很少的百分比,集團的商場以民生為主,商場鄰近鐵路完善,主要消費群為本地消費者。

面對不少要求回購領展的反對聲音,王國龍表示會不斷聆聽市場意見,成為集團的鞭策。他又稱,集團會繼續優化投資組合,實行開源節流,在提升質素的同時會平衡成本。他又指,集團會繼續維持派息增長,早前出售的物業資金是用來還債及回購基金單位,未來亦會用該項資金進行收購,期望給投資者穩定的派息增長。

王氏續稱,雖然流行網購有機會影響商場生意,但香港的物流成本較高,暫時影響仍然有限,他指亦會把商場的食肆占比提高,給予消費者體驗式的消費。

2018年10月22日 星期一

深圳中心城探索遊

話說報紙傳領展74億港元洽購深圳中心城商場,本著盡職審查的精神,一於去探索下,交通真係超易,坐港鐵去到落馬洲,過關即落深圳地鐵4號線福田站,坐2個站到會展中心站,出站行B出口即到中心城商場,其實一出地鐵,就會發覺四面八方都是商場,競爭極大,要突圍而出,不是易事,踏進中心城,覺得有點舊,是10年前的裝修,但因交通便利,位於2條地鐵(1號及4號)交匯處,商場外方內圓,對匯聚人流有利,商場頂部是市公園,有休閒的感覺,總結是值得買,但74億就有點貴,因為估計要投入4~5億去番新。

2018年10月21日 星期日

海濱匯已拆地下圍板了

海濱匯已拆地下圍板,望見家鄉了
The Quayside 海濱匯近照 2018-10-18

2018年10月16日 星期二

房託資產最緊要有動作

楊書健提到春泉被惡意收購可帶動reits板塊,對我來說是一個新見解。
我真係要認真睇下楊書健在《這些房託值得買》所提到的旋轉門理論論述。
據楊兄新書所說:有動作就是好事,以前人地成日講無新聞就是好新聞,宜家房託就係有新聞就是好新聞,而且一定好過冇新聞,個市場先會活起來。
楊兄本新書對房託真係有幾深入探討,值得細讀。

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【息賺】春泉被惡意收購係好事? NOW TV
太盟地產喺上年8月,動議要求罷免春泉產業信託(01426)管理人失敗之後,最近就話要對春泉提出惡意收購。
安泓投資投資總監楊書健認為,呢個收購其實對整個房託市場係好事,因為可以搞活市場,就算係小型房託,淨資產值都有機會炒返高。
Victor解釋,如果成個房託板塊郁動唔夠,投資者會擔心資金流入後,會唔會出唔返嚟,到時淨資產值嘅折讓大咗,就會影響股價。

2018年9月27日 星期四

領展新目標 - 深圳怡景中心城

深圳怡景中心城是2條地鐵交匯中心,交通一流,希望沒有類似2015年收購龍崗萬科廣場所遇到的股權與產權問題就好了。



2018年9月9日 星期日

荒謬的街市管理局

最近申訴專員公署發表報告,指食環署管理差5年蝕16億,有政客提議政府成立街市管理組織,去管理食環街市。
如果真係成立街市管理局 : 個結果可能係蝕21億,街市照舊蝕16億+街市管理局行政費5億 = 共蝕21億😭

但如果用市場運作,如交比某房託管理,結果會是完全相反,政府賺16億😁

2018年8月31日 星期五