領展大集匯

2020年6月2日 星期二

領展業績分析員會議 Q&A 2020-06-01

領展業績分析員會議 Q&A 2020-06-01
(link仔剪輯)
全年業績 截至2020年3月31日止年度
年度業績簡報 powerpoint 


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領展去年度每基金分派增6% 疫情下商舖租金加幅急降至12%

【明報專訊】領展(0823)昨日公布今年3月底止全年度業績,受到物業及經濟低迷影響,令手上物業估值大減,以致出現239.48億元估值虧損,因此全年錄得虧損達173.03億元,惟因虧損屬非現金性質,可供分派收入仍增加4.2%至59.65億元,每單位末期分派因此增加3.7%至1.4572元。集團去年度在港商場商舖續租租金加幅急跌,按年下跌9個百分點至12.1%,為過去4年來最低水平。領展指出,已因應個別租戶需要而提供紓困措施,並且不排除在環境惡化時,將原有的3億元紓困措施加碼。

明報記者 陳偉燊
根據領展的業績報告顯示,除商場續租租金下跌之外,連帶與民生消費較為相關的街市熟食檔位續租租金跌幅更大,按年跌10個百分點至約18.1%。

領展集團主席聶雅倫表示,現時會聚焦於有需要幫助的一半租戶,去提供紓困措施,公司已經提供3億元的額度,若情况再惡化,不排除再增撥資源給予租戶紓困。

王國龍:個別租客獲減租逾五成
行政總裁王國龍補充,旗下商場有租戶擬將租期縮短,亦有些要求在未來3年調整租金,他們會視乎租戶情况而提供紓困,個別租客甚至獲減租50%或更多,亦有些減幅較小。

另外,為了維持營商及購物環境,領展會着重維持出租率。他們所見,街市及超市租戶過去數月有理想增長,與教育相關等租戶則較受影響。最近已見多了人聚集,街市亦轉旺,相信租客最壞的情况已經過去,在沒有其他因素影響下,租客未來的生意有望向好。

相信租客最壞情况已過
有外資行分析員表示,領展旗下在港的續租率雖然下跌,但是仍然保持正數,並且跑贏希慎(0014)、九倉置業(1997)及太古地產(1972)。他認為,領展續租租金升幅下跌情况,只是短時間情况,並非持續趨勢,投資上的防守力仍較高。摩根士丹利則稱,領展派息符合預期。

借入新資金物色投資機會
此外,王國龍指出,因應過去兩、三個月融資環境快速變化,領展已經趁機借入新資金。有見物業放售增加,即使在這個周期下,有業主收起物業保持觀望,但是亦有個案因為財政狀况問題而將手上物業放售,有利集團能物色吸引的投資機會。他表示,因此會優先留意在港的投資機會,甚至留意投地自建物業的項目的機會。內地物業的人流更正上升中,消費意欲上升,租金調整幅度較港為進取,因此亦吸引他們進一步物色機會。

領展業績評論剪報

黃國英話唔好買領展,但要揾一隻連年增加派息可信的股票,暫時又未有替代品喎。
唯有繼續持有喇😂


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唔好再買領展、港鐵!」黃國英料5年後人人只談國指告別恒指:港股只買中資股 本地股「坐和望輸」
edigest.hk 投資 Jun 1 2020

曾經何時,新鴻基地產(00016)、領展房產基金(00823)等收租股、以至滙豐控股(00005)、友邦保險(01299)等金融股都是無數香港股民的至愛,部分亦是豐盛金融集團資產管理部董事黃國英(英sir)的核心持倉股份,甚至成為其伊館talk show心水推介「足球陣」中的龍門,鎮守組合!
撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室、iStock

俱往矣,新冠肺炎不似是人類的Endgame,不少國家已漸漸走出陰霾,但《國安法》,以至美國或終止香港的特殊關稅地位,確實有可能令東方之珠的自由光芒失色。 所謂beginning of the end,身經百戰的英sir又會如何部署,香港這彈丸之地還有甚麼股票值得買?如果再部署一次「足球陣」,反正傳統穩陣股已消亡,黃國英會否轉全攻型打九個前鋒?

港資只剩2間值投資
全國人大會議於5月21日宣布將《香港國安法制》草案擺入議程,本港股市翌日(22日)立即下挫,恒生指數一度大跌1,402點。回顧當日恒指成分股的表現,不難發現本地地產股和「收租股」都是被沽對象,當中領展更跌逾10%,長實集團(01113)及新世界發展(00017)等地產股亦挫逾8%。公用股港鐵公司(00066)、友邦保險當日亦跌近10%。

港版《國安法》消息傳出後,內地A股及美國股市沒有太大反應。黃國英分析道:

「香港是兩國磨心,《國安法》必定影響香港股市。從股價上看,明顯看到主要受影響的是香港公司,例如本地地產股、公用股、金融股。」

故此他認為,只有少量港資公司仍有投資價值,當中包括港交所(00388)及創科實業(00669),兩股當日分別跌4.4%及2.2%,跌幅明顯比上述股份少;而且上週一(25日)兩股更迎來反彈,一日時間就收復失地。

他解釋,內地與香港關係的撕裂早已沒法逆轉,《國安法》只是一個「果」,只是一個令人服從的行政手段。 在中、港關係破裂的環境下,很多本地公司的基本面早已大受打擊,慢慢進入衰退。若從股價上看,其實早在去年社會運動,一眾本地的港資股份已經節節敗退。

「唔好再買領展、港鐵!」黃國英料5年後人人只談國指告別恒指:港股只買中資股 本地股「坐和望輸」若從股價上看,其實早在去年社會運動,一眾本地的港資股份已經節節敗退。圖片:新傳媒資料室
港資無力再上 領展、港鐵無升幅
除了港交所和創科外,黃國英看淡大部分的港資企業,他建議投資者要把香港公司剔除選股範圍之內。

「無謂浪費時間,領展已不是以前的領展;港鐵已不是以前的港鐵,香港公司只會反彈,永無升幅。」

但是,港股市場不只有港資企業,當中不乏中資股,黃國英認為這些中資股,將會是港股未來的動力。

在上週五《國安法》消息令港股大跌之時,他更認為是大手買入中資公司的良機。 「香港目前的環境對中資公司影響其實很輕微,畢竟香港只是他們掛牌的地方,生意並不受影響;相反,如今去全球化趨勢孕育不少本土化機遇,內地有很龐大的本土市場,新的商機愈來愈多,資金亦將會集中到內地市場。」 但很明顯,香港的本土市場較內地小,而且很多行業已高度發展,黃國英認為香港公司只能「塘水滾塘魚」。

恒指將跑輸國指 斷言5年後沒人談恒指
因此,他認為中資股指數未來將會取代恒生指數,「5年後不會再有人討論恒生指數,屆時大家只會留意國企指數。被動基金方面,相信大眾亦會由投資盈富轉投國企指數交易所買賣基金(ETF)。」

他指,即使同股不同權股份「染藍」,也只能增加恒指「攻擊力」,長遠仍會跑輸國指。

表二比較了恒指及恒生中國企業指數,兩個指數重疊了22隻股份。在恒指其餘28隻成分股中,除了上述提到基本面已受損的一眾本地地產公司、領展等收租股、友邦保險外,本地金融股代表有早前因減派息而被市場拋售的滙控,減派紅股的香港中華煤氣(00003)亦是一分子,因此說本地公司積弱拖低恒指的說法亦不無道理。

國企指數其餘的28隻成分股中,有近年熱炒的內房股;派息仍然增加的公用股,例如粵海投資(00270)及新奧能源(02688)等;有內需股安踏體育(02020) ;亦有中國鐵塔(00788)此類新基建股。 由此可見,國企指數的確是符合黃國英所指的去全球化將帶來本土商機的說法,倘內地本土市場被激活,此等股份或有投資價值。

「唔好再買領展、港鐵!」黃國英料5年後人人只談國指告別恒指:港股只買中資股 本地股「坐和望輸」在恒指其餘28隻成分股中,除了上述提到基本面已受損的一眾本地股,說本地公司積弱拖低恒指的說法亦不無道理。圖片:新傳媒資料室
領展、地產股正是十年前的滙豐
黃國英直言中、港關係的撕裂,令本地公司大受其害,更明言收租股、地產股就是十年前的滙豐。

「作為股評人,當年應該要努力叫人不要買滙控,現時我們都已很盡力叫人不要買領展及新鴻基。」

他形容領展已不復當年勇,「十年前的領滙有很大的增長空間,可以說是『坐和望贏』;如今已經今非昔比,不會再破高新,只可以是『坐和望輸』」,他認為領展再創新高的機會很小。

5月初領展上市15年來首次發「盈警」,主要原因是物業年內估值將按年下跌12.3%。由於不涉及經營現金流量,因此可分派收入仍將維持穩定。不過,領展也坦言續租租金及租用率降低,將為未來業績帶來負面影響。

或者有投資者會認為,領展的下跌只是暫時受社會氣氛和國際關係所影響,可以長線持有,等待升幅。 畢竟以1989年的股災作為例子,當年面對類似的政治環境和國際緊張氛圍,捱過1990年至1992年後恒指就回升。從長期看,恒指如今亦已經升了很多。

但是,黃國英仍認為持有領展的機會成本太高:

「當時上世紀90年代科技比現在落後,若現在緊抱領展,三年後世界變成點已難以估計,屆時騰訊控股(00700)、生科股可能已『唔知飛咗去邊』!」

他認為領展未來估值會持續偏低,持有的人僅「逆水行舟」,只有很保守的人會繼續持有。

樓市淪為蓄水池 地產商發展空間少
至於香港地產股,他認為前景不樂觀的原因是香港樓市發展停滯不前。

「香港樓市難再擴展,只是一個蓄水池、一個內地人的存錢的錢罌。作為地產商就只能發堀更多井,但地方愈來愈少,因此未來地產商的增長未必大。」

但他認為樓價不會大跌,原因是錢罌的功能預料會繼續。 中、港關係亦可能是本地地產股衰落的原因。

黃國英亦看淡本地金融股,認為友邦保險雖未必會落得滙豐下場,但亦已經失去了長升長有的基礎。

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【領展業績】領展疫市保持增派息 來年可繼續?
hket.com
金融經濟 2020/06/02

早前罕有發盈警的領展 (00823) ,周一公布的業績符預期,盡管因投資物業組合的估值按年下跌11.6%,導至期內業績錄得虧損,不過領展維持增派息策略,全年派息2.8719元,按年增近6%。

領展保不失 上市15年派息年年加

領展周一股價隨大市造好,升近6%收報61.3元。按領展全年派息計算,股息率4.7厘。

領展於2005年上市,15年來仍維持每年增派息,就算在2008、2009年金融海嘯的艱難時期,仍維持增派息。盡管現時受疫情影響業績,領展每年增派息的趨勢仍未斷纜,惟未來仍可維持增派息?

領展上年度(截至2020年3月底)全年派息中,有部分是來自酌情分派。當中2.91億元,或每基金單位中0.14元為酌情分派。連同酌情分派,令上年度全年可分派總額為可分派收入總額的105%。

酌情分派可調節每年派息

至於截至2019年3月年度,領展全年的酌情分派為5,300億元,分派比率則為101%。即上年度酌情分派總額按年增逾4倍。

對於今年度,預期酌情分派會維持為0.14元。領展業績報告中稱,自從2019年3月13日完成最後一次資產出售後,集團預期於2020年3月底止年度起3年內每年預算每基金單位約14港仙的酌情分派。即未來兩年度預期每年酌情分派為0.14元。

預期酌情分派不變,倘今個年度經營環未改善,或令可分派收入減少,即每基金單位派息或會減少。當然,由於集團手持現金近80億元,管理層或會調整酌情分派,維持集團增派息的趨勢

股份回購 利每股派息增長

另方面,集團的資本計劃另一部份 ─ 股份回購,亦會影響領展的每基金單位派息,當股份回購後令總基金數目減少,亦會有利每基金單位的派息。於上年度,集團按基金單位平均價格81.7元回購約5,200萬個基金單位,涉及42億元。該5,200萬個基金單位佔2019年度總基金單佔約2.5%。

至於今年度,集團表示,將視乎市場狀況及其他監管規定,考慮進一步回購基金單位,即今年度仍有望回購,利好每基金單位派息。

責任編輯:錢家鋒

2020年5月19日 星期二

823文章介紹 - 醜小雞的故事

由於領展冇大動作,咁link仔就上網睇下文章,有幸睇到Kano咁投入823,仲寫文分析,見到佢話823跌到四腳朝天,仲話好野,咁我呢個LinkLink愚忠實要推介一下 :)

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關於 823 領展的一點想法(上)- 醜小雞的故事

https://kano26.blogspot.com/2020/05/823.html

2020年4月8日 星期三

領展投資者2020Q1會議Q&A

剪左段領展投資者視像會議Q&A戲肉比大家聽,睇下領展管理層點應付呢場完美風暴,作為小股東,我都係留意powerpoint提到的3樣野 : buyback , 酌情派息以補不足 & 買到筍盤 ,做到呢3樣就滿意。


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領展投資者簡報會視像會議Q&A選段錄音 於2020年3月30日
Powerpoint文件

2020年4月7日 星期二

疫情下市民怕收現金 八達通擬進軍街市濕貨檔

 用電子支付除左快同方便,仲有防疫作用,領展真係要宣傳一下



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疫情下市民怕收現金 八達通擬進軍街市濕貨檔
巴士的報
2020年04月06日
新冠肺炎爆發以來,不少人都擔心病毒會經不同途徑傳播,平日流通性極高的鈔票及硬幣,市民大都希望可以減少接觸。為了少收現金,過去兩個月轉用八達通收款的商戶顯著增加一至兩倍,當中包括小本經營的傳統食店。針對市民在購買濕貨時,以現金交易往往更為不便,八達通公司希望可進一步打入「市場」,擬先主力游說一些凍肉店、生果店和雜貨店引入電子支付系統,而隨着市民近期衞生意識提高,該公司更估計目前通常只收現金的魚檔和肉檔,日後也或會陸續願意引入八達通,留住顧客。
受新冠肺炎影響,市民都減少外出。八達通控股有限公司營業及市務總監李玉兒在承認,疫情關係導致很多人需要在家工作,市民減少乘搭交通工具之下,八達通在交通方面的使用量,於1至2月期間足足下跌三至四成,影響頗為顯著。零售方面,八達通滲透率平日較高的快餐行業,跌幅亦超過百分之十,便利店的八達通使用量亦錄得個位數字跌幅。
市民日常生活如坐港鐵、超市購物、食肆用膳等都多使用八達通交易 。
但她亦指,由於市民在家時間相應增加,對個別零售貨品需求上升,八達通於1至2月在個別零售類別的使用量,按年仍錄得正增長,其中在購買糧食、清潔用品及個人護理等日常所需民生用品,升幅最為明顯,帶動八達通在超級市場的使用量,按年增加四分之一,「社會對疫情所產生的情緒,工作和作息模式的轉變,也直接反映到八達通的用量上,可謂有人歡喜有人愁。」
她表示,市面上不少零售商店,尤以是坐落於民生區的小商戶,過去只純粹收取現金,但在疫情之下,近期不少市民也擔心外出消費時接觸鈔票零錢,會感染細菌病毒,留意到過去兩個月轉用八達通收款的商戶顯著增加一至兩倍,例如最近就成功說服一家位於北區的粥麵店轉用八達通。「這些店舖很多也是小本經營,過往大多由老闆坐在鋪面收錢,但現在大家也不想掂錢,若只能支付現金,有些顧客情願光顧另一家食店。」
八達通交通方面使用量下跌
她續說,這些小店過去往往考慮到交易量和生意額並非很大,覺得未有引入電子支付系統的逼切性,但最近疫情令他們明白到若要維持生意額,有需要改變「初衷」,「這正好反映社會需求已不同,其實不但是顧客,負責收錢的老闆或店員也一樣有機會因而感染病毒,改用八達通收錢其實是互惠。」她表示,近年已引入商用版八達通應用程式,屬於低門檻的入場版,商戶不用特別安裝八達通讀卡器,只須通過自己的手機收取款項,而由現時至6月底,開納八通達商用版更可獲豁免首半年費用。
八達通擬先主力游說一些凍肉店、生果店和雜貨店引入電子支付系統
李玉兒表示,街市是另一個近年致力開拓的市場,目前已有38個街市接受八達通付款,當中大部分是新型街市,裝修時順道引入電子付款系統,例如慈雲山街市,近百個商戶現時已安裝八達通系統,不收取現金,運作有如超級市場。她表示,希望可以進一步打入其他街市,稍後會向商戶多做講解及游說工作,計畫先向凍肉店、生果店和雜貨店展開推廣,「對這類商鋪來說,作出轉變可能會容易一點。」
至於售賣魚類和肉類等濕貨攤檔,運作仍然較為傳統,一直以現金支付為主,她預料需要多一點時間讓商戶接受電子付款系統,過去通常也是等待街市翻新時才一併引入,但近期疫情卻帶來機遇,「社會其實已出現一些改變,因近期已多了市民關注衞生,減少前往濕街市,寧願到超市購物,這可能會令街市濕灘檔也會想一想,若要配合市場需要,是時候需要接受一些新事物。」
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電子支付免接觸 有效防疫
大公報 2020-03-02

  【大公報訊】記者朱俊賢、伍軒沛報道:繼早前油塘商場「大本型」一粥麵收銀員中招,再有超市收銀員染上新冠肺炎,市民如何避免「銀紙播疫」風險?專家建議可多利用電子支付,避免接觸錢銀,接觸後應盡快洗手。
內地央行現金回籠先消毒存放
  醫學會傳染病顧問委員會主席梁子超接受大公報記者訪問時稱,目前未有關於新冠肺炎病毒在紙幣及硬幣表面存活時間的研究,估計大約為數小時至數天不等,因此最簡單直接的防疫方法,就是避免使用現金,盡量利用電子支付。若要使用現金,在處理錢銀找續後,應於接觸眼、口、鼻前洗手,若情況容許,最好將錢銀閒置數天才再使用。
  為確保錢幣安全,中國人民銀行將現金回籠,以紫外線或高溫等方法,消毒從疫區回籠的現金,並存放14天以上才再投放市場;非疫情防控重點地區的現金,則於消毒後,存放7天以上才再投放市場。對醫院、農貿市場等地回籠接受消毒的現金,會採取特殊處理並單獨封存,消毒後交存人行,不得對外支付。
  中國人民銀行早前表示,為提高銀行網點工作人員和辦理現金業務群眾的安全感,1月17日向全國安排調撥近6000億元的新鈔,春節前緊急向武漢投放40億元的新鈔。

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錢太髒,要抗疫不如無現金交易?
2020年3月13日 by Tan Ha Lam
cup.com.hk
北京一間超市的店員掃瞄顧客的智能電話收款。 圖片來源:路透社
病毒無孔不入,先不說有些患者毫無病徵,即使刻意與人保持距離,在購物時仍無可避免要接觸現金。在不知現金上一手甚至上幾手的主人是誰,會否帶有武漢肺炎病毒的情況之下,為了保險,不少人轉用流動支付,以求不用接觸就可以付錢。
韓國中央銀行最近宣佈停止所有鈔票流通兩星期,更燒毀其中一部分,以阻截病毒傳播。此舉源於中國進行的大規模行動,利用紫外線及高溫深度清潔可能帶病毒的現金,這些現金來自高風險感染區域,包括醫院,在特定情況下會銷毀。與此同時,美聯社報道指,巴黎羅浮宮為了令員工對重返工作更自在,決定疫情期間禁止現金交易,只接受信用卡付款。
研究公司 IDC 研究總監 Aaron Press 認為,疫情爆發可能會推動流動支付的普及。流動及非接觸式支付包括使用 Apple Pay、Samsung Pay 及 Google Pay 等智能手機或智能手錶技術,或透過配有 NFC(近距離無線通訊)讀取功能的信用卡付款等。顧客將裝置靠近讀取器即可完成支付,過程中不需要簽名,且無需觸摸終端,比起傳統現金或信用卡更衛生。
事實上,中國早已向無現金社會發展。數據及研究公司 eMarketer 指出,在 2019 年第二季度,中國近 50% 的人口使用移動支付進行購物。中國人民銀行的一位官員上個月表示,中國將加倍使用流動支付,以避免不必要的接觸。
倫敦城市大學微生物學高級講師 Paul Matewele 指:「毫無疑問,我們會通過現金來傳遞微生物。」根據紐約市 2017 年一項研究,現金表面的細菌,跟口腔、陰道細菌及流感病毒類似,世界衛生組織因此建議大眾在處理金錢後,尤其是在進食之前,要先洗手。
即使非接觸式及流動支付可能更有效減少細菌及病毒傳播,但 Matewele 提醒,購物者亦必須勤於保持手機清潔:「在處理(現金及信用卡)時,很難知道我們手上有多少細菌。我認為人們進行電子交易,風險固然有所降低,但在觸摸其他設備後,我們仍會觸碰手機屏幕。」除了觸摸現金後洗手,其他措施包括使用抗菌濕紙巾,或嬰兒濕紙巾清潔電話及信用卡,並用自己的筆在收據上簽名等等,也會有幫助。
不過,為現金消毒也應適可而止,近日南韓出現用微波爐加熱紙幣情況,當地銀行呼籲此方法未必有消毒效果,更可能引發火警,應盡量避免。

2020年3月26日 星期四

領展youtube評論短片

沙士重臨,一地都係平貨樣樣齊,任君選擇,2條Youtube片同大家分析下 :
(1) Lime Watcher 帶出一點,就係有危就有機,市場插水,以前有錢買不到靚場,宜家可以慢慢選擇,領展有資金可掃貨,真係機會來了
領展房地產投資信託基金 (823) Link REIT
2020年3月26日 Lime Watcher
是跌倒v還是另一個燦爛的童話?
(2) 小炒王 梁心欣同大家講下823入市位

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領展(823)撈底啟示 收息股雄風不再?
小炒王 梁心欣|Tasty Money 精選|20200312
大市跌幅見位破位,令一眾股民急切等撈收息股!小炒王預期領展(823)仍有下跌空間,運用圖表分析走勢,以及傳授「入市心法」!

2020年3月15日 星期日

領展總部抗議要求減租

領展總部地下新示威區,位置夠獨立唔錯,雙方都happy,做完show就散


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工黨社民連斥領展「吸血鬼」 促減租與小商戶渡時艱
 2020-03-06 獨媒報導

(獨媒特約報導)工黨及社民連今早到領展總部抗議,要求領展進一步減租,與商戶共渡肺炎疫情寒冬,並要求特首林鄭女娥回購領展旗下物業。工黨主席郭永健指商戶生意慘淡,斥領展盡現「吸血鬼本色」,未有盡社會責任減租。社民連副主席岑子杰指,部分食肆營業額跌至一成,批領展推出的「中小商戶同舟計劃」杯水車薪。
郭永健宣讀聲明,批評領展拒絕同小商戶共渡時艱,反觀恒基、新世界等大財團減租三至五成,港鐵亦減租一半。他昨政府的防疫抗疫基金僅夠小商戶繳交兩至三個月租金,領展應履行企業社會責任,主動減租一半,為期半年。他又促政府回購領展物業,以避零售寒冬。

岑批領展、政府資助「杯水車薪」
岑子杰憶述2003年沙士期間,屋邨商鋪不斷減租,惟今次疫情下領展卻未打算減租,認為領展旗下多為屋邨商場,理應承擔更多社會責任。岑比喻地產商為「賭場」,「永遠都係蝕租客,唔會輸到去地產商」。他認為領展更是乘疫情之危趕走小商戶,「趁機引進大企業」。
岑子杰斥責領展的「同舟計劃」是「大搞慈善show」,惟太低手筆,最多只有8,000萬,商戶無法受益。岑子杰身兼沙田區議員,他指選區內的瀝源商場,部分商店快結業,奈何政府的300億抗疫基金,對租戶每月40萬租金而言是「杯水車薪」,「只係救到半個月」。他指有朋友申請基金,但至今仍未有回音。他直言現時零售業生意額「有三成都偷笑」,部分食肆甚至僅剩一成,向他反映「執咗佢算,今次離場無得再入場」,「寧願蝕得多啲,都唔想炒員工放無薪假」。

梁國雄諷同舟計劃「蚊脾同牛脾比」
工黨副主席李卓人諷刺領展應改名作「領賤」,指責「同舟計劃」僅得8,000萬,若有4,000個小商戶申請,每個商戶都只分得2萬,批其是「公關賤招」。
社民連副主席梁國雄直言15年前已預視領展將成「吸血鬼」,怒斥執行長黃國龍年收入近2.7億,僅撥出8,000萬作「同舟計劃」,拿起道具指責領展是「蚊脾同牛脾比」,不願撥出更多錢支援小商戶。領展最後派代表接過請願信,並取走道具「牛脾與蚊」。

記者:陳世浩、何嘉茵

2020年3月6日 星期五

關於領展CEO減持


大家研究下,關於領展CEO減持

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張兆聰:土地供應減 本地地產中線看好
文章日期:2020年3月5日 【明報專訊】 [節錄]
強勢的是領展(0823)反彈3%,新地(0016)亦升1.6%。債息下跌降低資本化率(Capitalization rate),應可推高房託估值。但本港房託面對減租壓力,當未來收入是一個變數,甚至零售商場的價值也不明朗,就算資本化率下降,但往往風險溢價上升幅度會完全抵消相關效果。這也是領展近期持續下跌的主因。 雖然領展商場多是地區商場,屬於剛需,但疫情最影響的是餐飲、零售、旅遊、運輸等行業,租戶也受波及。上述幾大行業的僱員普遍是低下階層,不少住在公共屋邨。當這些行業有大量員工失業或開工不足,領展受到的衝擊不比其他房託少,甚至有過之而無不及。此外,雖然領展股息率升至4厘,處於歷史上較高水平,但其他房託可是達到5.5厘至7厘,較領展更為穩健的中電(0002)和港燈(2638)也是4厘,領展現水平的防守力一般。這可能也是行政總裁王國龍在股價大幅下跌後,仍在74元大手減持100萬股的原因。

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領展(00823)是否已轉勢?
港股資訊 2020-03-04
領展(00823)行政總裁王國龍於2月底減持了100萬股領展,套現7,000多萬元。市場看來相當重視這件事,領展股價亦偏軟,直到聯儲局大幅減息0.5厘後,今日股價才再上揚。 
過去十多年,領展股價恍如火箭一飛沖天,近一年來升勢更加凌厲;這榮景會否一去不復返?我們來分析一下領展是否大勢已去。 
王國龍已減持手上領展股權的37% 
據報導,王國龍於2019年10月已減持了50萬股領展,現時再減持100萬股,手上應仍持有260萬股領展;換句話說,王國龍已把個人手上領展股權的37%套現。王國龍現仍持有的股票,相等於領展股權的0.12%。 
以上數字,足以令市場注意甚至擔心。大摩已表示,王國龍的減持消息,短期對股價造成「中性偏負面」的影響。其實,即使領展股價現時看似有買盤支持,一間公司的CEO減持自家股票,雖然是個人財務安排,但本身已是極具指標性的舉動,散戶難以視而不見。 
領展的成功基礎 
要評估領展前景,不得不再次審視領展的成功基礎。 
領展股價在過去10多年得以平步青雲,簡單講,就是把原屬於政府的公屋物業資產,釋放到熱到燙手的地產市場吸水,之後再證券化全面錢搵錢。領展的收入,主要來自旗下物業租金與及物業升值;雖然領展近年有分散投資內地及澳洲物業,領展的水漲船高,絕大部份是歸功於香港物業。 
而由於領展的發展歷史與公屋不能分割,領展物業又以民生市場為主,全香港也就只有領展能如此集中經營這個市場。做「街坊街里」生意的最大好處是細水長流,人人都要買餸、搵食也要租車位,需求沒有什麼彈性,對經濟循環的敏感度不高。 
只要香港未來繼續循著原有軌道走,領展前景還是光明的。問題是,這些基礎因素是否已改變? 
香港零售業災難已擴散至所有消費階層 
去年社會事件嚴重打擊訪港旅客,首當其衝的是專做遊客生意的零售店鋪及食肆,當中不少是高級消費場所;之後接二連三發生在社區的衝突事件,亦嚴重影響大型商場的生意。 
這段期間,領展雖然大受影響,但股價跌幅並不如其他收租股慘淡;直至2019年底,在80元左右仍是有明顯的支​​持。 
然而,新冠病毒爆出,對零售業作出「無差別」打擊。香港零售管理協會剛表示,料上半年本港零售額會按年下跌30%至50%,為有史以來最大跌幅,明顯已波及本土及各階層的消費。這還未計算疫情對香港經濟可能產生的結構性破壞;經濟衰退影響將遍及社會各階層,就算是民生市場亦不能倖免。換句話說,領展的「護身符」亦難敵肺炎病毒。 
對香港未來的看法 
領展過去的成功,基本上全是時勢所造,非常簡單。一旦時移勢易,領展亦難復當年勇,這幾乎可說是必然結果。 
香港長年穩踞全球最貴的地產市場,無論是沙士、大小金融風暴都沒有改變這個長期趨勢。究竟近期的「雙重打擊」會否把香港推出這條軌道?對於這,人人看法不一樣。 
領展是否已經大勢已去,全看投資者對以上問題的答案。不能否認的,是香港如今面對的挑戰,的確是前所未有之艱鉅;這種情形下「搏反彈」,回報可能很高,但相對風險亦越來越高。

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尋找生活.物業.退休.投資.自由之路
回應 Wil 網友關於領展被減持

2020年2月27日 星期四

善用數據 情理兼備 (信報財經月刊)

領展加租有藝術,我相信減租也有藝術😃

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專訪領展王國龍:善用數據 情理兼備
2020年1月31日  節錄自2月號《信報財經月刊》
撰文:鄭雲風 (記者)、鄧傳鏘( 總編輯)
去年香港捲入史無前例的「完美風暴」,零售、飲食業叫苦連天,領展投資物業組合估值超過2200億,作為本港最大商場業主,中期「成績表」卻逆市而行,收益增長逾8%至53.32億,商戶每月平均零售銷售額上升1.4%,跑贏大市。「我們有六成商戶涉及民生,相對比較穩定。」談及這場風暴,王國龍顯得氣定神閒,皆因一切「心裏有數」。
王國龍原本從事投資銀行,先後效力於摩根大通及星展亞洲融資,曾協助政府將盈富基金上市,2009年加入領匯(2015年改名為領展)擔任首席財務總監,翌年5月晉升成為CEO。經歷無數風風雨雨,他坦言「現在感到輕鬆了」,全因解決無「數」之苦後,公眾誤會亦減少了。
所謂「巧婦難為無米之炊」,會計師出身的王國龍是典型「數佬」,對數字非常敏感,「income statement,我每一行都有睇,因為每項都有做得好不好的蹺妙,不是只看總數。」怎料剛剛加入領展時,卻因缺乏關鍵數據,弄得焦頭爛額。追查之下,原來不少是歷史遺留下的問題。
一切要由2004年說起。當年香港身陷亞洲金融風暴餘波,政府停售居屋,房委會因財困分拆「非核心業務」的商場、街市及停車場,並於2005年以領匯房地產投資信託基金集資上市。王國龍指出領匯上市於全球亦鮮有先例,「大部分公司都是營運一段時間,有成績才上市,但領匯是上市後才學習經營。」由公營模式改為商業模式管理物業,他形容頭幾年如「under the spotlight」,要大費周章邊做邊學。
接手後不久,王國龍迎來首個「燙手山芋」—消失的營業額數據。作為商場「收租佬」,若要訂立合理稅金,行內多數根據商戶所屬行業,釐清營業額與租金比例,誰知道當年房署批出租約時,沒有要求租戶提供營業額數據,商討租金淪為口舌之爭,「沒有數據如何傾租?我話100,商戶話20,完全沒有理據。」開初不時「計錯數」,太高太低亦無從考證,「一加便是衰人,不會個個都開心,除非你平畀佢」。

加租的藝術
由於初期租戶反對及租約未滿,直至2012年領展才逐漸於新租約新增條款,獲得零售數據,重奪主導權。坊間經常指摘領展無良加租,王國龍無奈說,領展商戶近六成從事食品相關行業,承租能力有限,租金比率多數是10%,遠低於珠寶、手錶、化妝品的商戶收取近20至30%。近年領展開始於業績會公布租金比率,供投資者參考,「如果太高,他們都會質疑,未來還可以加多少?」
他指出,加租通常有兩個原因,第一是商戶營業額上升,第二是調整租金比率。「好多人不是從商業角度看領展運作。」在商言商,王國龍認為租金屬於營運成本,計算後獲合理回報便沒有問題,「為何那麼多人願意花很多錢租中環辦公室?因為計完,覺得回到本。」領展的最大任務,是為租戶帶來人流,若然商場人山人海仍未提升營業額,便需與個別商戶討論經營策略,「行業一直變化,比如報檔生意差,好多人以為因為沒人買報紙,事實是買煙的人減少,因此需要轉型,確保high margin」。
只要拿出數據,爭議往往迎刃而解。一理通百理明,面對社會動盪,王國龍同樣以「數」服人,鐵面無私。去年港鐵突然宣布提早收車,加上消費意欲下降,不少商店損失晚市生意,正是經營最困難的兩個月,「但我同他們說,你有三年約,賺了兩年錢,會否因兩個月事件,導致兩年盈利全無呢?」身處示威地區影響生意情有可原,但有些商戶卻要求連另一沒有受影響的地區分店減租,他不禁好氣又好笑:「最終我們都是看數據,看看生意是否差了。」不過,為了共度時艱挽留租客,領展續租租金比率由22.5%下調至18.1%,「部分人要求減租,其實我們已經減緊」。

數據人情兼備
雖說「數據呃唔到人」,不過單看數據不講人情,王國龍亦曾吃過苦頭,更一度鬧上董事局。這堂寶貴一課發生於2009年,話說有三間相連的醫療診所同時更新租約,診所A營運多年,因過去房署年代甚少加租,租金最低;診所B近期開業,租金較貼近市價;診所C屬於醫療集團,最新加入,租金最高。有同事以邏輯思維統一診所ABC租金,結果老字號突然加租七成,連鎖店卻獲減稅,經傳媒廣泛報道惹來軒然大波,甚至要到董事局「拆彈」,有董事也不禁批評:「有無搞錯呀,加七成租」。
「以前政府做,咩都不用改,避開了就算。」經一事長一智,王國龍事後反省,雖然同事統一租金的大方向沒有錯,但不能一蹴而就,寧可用數個租約慢慢調整,「樣樣都計到盡,就好大件事。」
數據有價,領展不甘被動收集數據,近年亦積極發掘新數據,開源節流。例如過去不受重視的廣告燈箱,王國龍要求收集總數、客流、成本等等,以計算出租率及宣傳效果,「以前沒有想過,租店舖便送燈箱。現在就算是送,都要看看送那個呀!」洗廁所次數也有學問,太頻密浪費人力物力,太疏落容易有異味,最後他決定安裝氣味探測機,一舉兩得,「這是好玩之處,樣樣都諗方法。」小數據結合為大數據,成為他決策指標之一。
——節錄自2月號《信報財經月刊》

2020年2月11日 星期二

英房託Intu洽領展百億入股

Latest News : 交易取消
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據英國房託Intu 股東通告 二月底可能同領展有大deal ,睇番Intu CEO近期訪問,談及4大策略,而首要任務就是減債,睇黎佢好等錢使咁,希望領展要趁佢咁,攞番個靚價呀。

睇阿CEO點講 :
intu Ceo video 1 Dec 19 from intu on Vimeo.

Intu 5年股價圖,間公司應該好大鑊
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英房託Intu洽領展百億入股 擁近廿商場 去年中估值839億
信報財經新聞 信報財經新聞2020年2月11日

繼去年底首次進軍海外、於澳洲悉尼收購一幢寫字樓後,領展(00823)有望進一步拓闊海外足跡。於英國及西班牙坐擁近20座商場的英國房託Intu Properties表示,正與現有股東及領展等新投資者,洽談約10億英鎊(約100億港元)的股本融資。領展發言人表示不作進一步評論,目前亦不確定會否參與這項融資。
Intu Properties指出,正與相關持份者進行建設性討論(constructive discussions),本月底全年業績公布後將有詳細資料,惟不確定這項股本融資最終會否進行。受消息刺激,Intu Properties股價單日飆約三成至17.32便士。領展則挫1.86%,收報79.15港元。
近年陷入財困的Intu Properties,受累於零售租戶關店,以及消費者轉戰網購,租戶要求降低租金等影響,物業組合估值亦隨之下降。
截至去年6月底,其物業組合價值83.6億英鎊(約839億港元),按年減少8.1億英鎊(約81.32億港元)。
領展:覓具升值力資產
根據Intu Properties網頁顯示,公司目前於英國及西班牙坐擁近20座商場,英國佔17座,零售銷售達56億英鎊(約562.2億港元),其中9個為英國前20大頂級購物中心。但隨着財困及物業估值下降等原因,Intu Properties去年起已賣產套現約6億英鎊(約60億港元),其中包括兩座西班牙商場。
領展發言人表示,根據「2025願景」戰略目標,正致力提升中港兩地的資產質素,同時積極發掘良機開拓海外市場,目前尋求期內資產組合價值每年複合增長率達高個位數,並確保分散投資海外市場的策略審慎得宜,強調投資對象是價格吸引且具升值潛力的資產。

2020年1月9日 星期四

你知唔知交租俾領展,啲錢去咗邊?

一幅有趣的圖😁

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【啲錢去咗邊】你知唔知交租俾領展,啲錢去咗邊?
撰文:Market Digest Editorial 2020-01-07 
每次落樓下商場,總是離不開領展,幾乎包攬所有屋邨商場的領展房產基金(823),翻新商場及街市後「每樣嘢都貴幾蚊」,街坊叫呼連天,到底平時小商戶交租俾領展,啲錢去咗邊?

截至2019年6月底,中期報告書顯示收益及物業價值升幅為89.9億元,其中經營開支為6.9億元,佔收入8%;

其次為所得稅,為6.8億元,佔收入8%;一般及行政開支為2億元,佔收入3%;

物業管理人費用、保安及清潔為3億元,同樣佔3%;員工成本為2.6億元,佔收入3%;

股東佔收益為億元67.4億元,賺75%,成為最大贏家。

資料來源:領展中期報告

2019年12月20日 星期五

領展進軍海外購澳洲商廈

衝出海外第一擊,會唔會因為澳元低呀?不過如果係借澳元又冇呢個作用
落袋錢 = 回報率3.9% - 利息成本3.23% = 0.67%
好似好小,不過象徵意義大,可以插多一枝旗,又夠穩定現金牛
都係好事😀😀

PS後記 : 一買完場,立即恢復buyback,證明領展水頭充足😀😀

呢個100 Market Street物業,好似滿足晒大部份領展購物要求呀
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Now TV
領展購悉尼商廈 租金回報率合理?
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領展進軍海外 36億購澳洲商廈 
2019年12月20日 信報

領展(00823)首度進軍海外物業市場,宣布以6.83億澳元(約36.49億港元)收購澳洲悉尼一幢寫字樓,標誌性地為「揚帆出海」拉開序幕。行政總裁王國龍表示,到海外收購並非看淡香港,目的是擴闊領展收入基礎,減低對香港物業的依賴。領展解釋,過去兩至三年一直在物色海外物業,並非短期內突然拍板,與香港近日的社會事件無關,未來除了繼續於中港兩地尋覓收購,亦會拓展澳洲、新加坡、日本及英國市場,悉尼物業佔領展總資產約1.66%,預期日後海外物業佔整體物業資產不多於10%。

新收購的寫字樓名為「100 Market Street」,是一幢10層高甲級寫字樓,原本由黑石集團(Blackstone)管理的基金擁有,位於澳洲悉尼中央商務區的綜合用途發展項目內,該項目除了包括其他寫字樓及零售物業,還有區內最高的建築物、旅遊名勝悉尼塔。

擁三大租戶 年淨收入1.4億

「100 Market Street」的淨可供出租總面積近2.84萬平方米,目前由3個租戶全數租用,包括一個主權基金、聯邦政府機構及一家地產投資公司,平均租約約滿期為8.45年,目前每年淨收入約2670萬澳元(約1.43億港元)。王國龍指出,澳洲樓市透明度及流動性俱高,「100 Market Street」租金回報達4厘,每年加租約4%,收購會用澳元借貸進行,故無滙率風險,並會沿用原有的物業管理公司。

有外資行地產分析師稱,澳洲寫字樓因供應不足,已升值多年且有見頂憂慮,而領展較擅長零售物業,並不熟悉當地市場,均是潛在風險。不過,領展一向戰績良好,當年進軍內地曾被市場詬病,後來證明有能力應對,故對該公司今次收購持「中性」看法,況且4厘租金回報在成熟市場算相當不錯。

擴物業組合 否認看淡中港

領展在澳洲插旗可謂極具標誌性,是繼2015年涉足內地之後,再次染指香港以外市場。王國龍強調,香港仍是集團主要基地,並非看淡中港,會持續在中港物色資產,包括內地4個一線城市及周邊灣區。

興業金融香港與中國研究所主管何志忠坦言,領展進軍澳洲的確出乎意料,但符合其擴闊資產組合的方向。問到領展為何轉攻海外,他認為內地商業物業供應多,租金回報率較低,「除非許多年前買下,否則很難找到6至8厘回報,而且人民幣借貸息率高於香港,蠶食回報;就算要買,主要看未來租金增長或升值的潛力。」

未來收購瞄準澳星日英

王國龍明言,未來將逐步開拓海外已發展市場,令資產多元化,地點包括澳洲、新加坡、日本及英國的門戶城市,主要是看中它們的發展成熟程度及穩定,具一定流動性及監管制度透明。

按照目前計劃,領展預料旗下香港物業將佔集團整體物業價值的70%至75%,內地物業不多於20%,海外物業不多於10%;以資產類別計,依然以零售物業為主,寫字樓物業將增加到15%至20%,目前沒有出售現有資產的計劃。領展昨收報78.9元,無升跌。

2019年11月17日 星期日

領展2019-09-30中期業績簡報會 Q&A

領展公布截至2019年9月30日止六個月的中期業績
中期業績之視像傳媒及分析員簡報會 Q&A (link仔剪輯)
今期領展因應示威堵路,破天荒首次視像公佈業績,因為冇觀衆質詢交流,小左D現場感,今次我將2個簡報會合2為1,等大家方便一聽再聽。


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領展:幫商戶維修 助盡快復市
大公報 記者吳榕清
2019-11-14

受暴力衝突持續升級影響,近日不少記者會無奈取消,領展(00823)昨日亦首次以網路直播形式舉辦業績發佈會。 領展行政總裁王國龍表示,近月經營環境挑戰增加,7月至9月收益增長放緩,「商戶對零售業前景亦較保守,或會影響續租表現。 」對於個別商戶遭到破壞,他強調,集團會投放大量人力物力,協助商戶維修,讓他們儘快恢復營運。

修例風波持續逾五個月,王國龍表示,過去6個月集團投放了大量的精力和商戶溝通,瞭解他們的困難,集團會因應不同租戶的行業、營業額及社會衝突影響程度來決定續租的租金。

董事會主席聶雅倫表示,雖然期內市況欠佳,但領展受惠於其具抗逆能力以零售為主的資產組合(五成都是超市或餐飲等日常生活所需的服務或貨品),以及過去幾年果斷的控制成本措施,利潤仍錄得溫和增長。 他承認,零售業前景受到社會衝突影響,所幸大部分業務位於公共屋邨,故受影響有限,暫時亦未見有商戶關店。 集團會確保商戶的安全並與他們緊密溝通。

改每手單位 入場費降至八千

領展同時宣佈,明年1月2日起,將每手買賣單位由500個基金單位更改為100個基金單位。 聶雅倫解釋,此舉是為了回應股東的訴求,考慮到目前三成股東是散戶投資者,調整每手買賣單位可讓散戶有更多機會進行基金買賣。 王國龍又指,目前仍有不少較有效的方式可以買賣領展,暫時未有計劃重啟以基金單位代息。 以昨日收市價81.10元計,原本每手不計手續費,入場費需40550元,明年1月2日將降至8110元。

領展截至9月底中期經調整以及計入1.45億元的酌情分派後,可分派總額達29.66億元,按年升7.5%,每基金單位分派141.47仙,按年升8.3%。 按相同基準計,期內收益總額按年增長7.8%至53.32億元,物業收入淨額按年增長8.5%至40.71億元。 若計入已收購、出售的新營運物業後,收益總額和物業收入淨額則分別按年增長8.2%及8.3%。 投資物業組合的估值為2204.34億元,每基金單位資產淨值按年升6.1%至90.58億元。

期內溢利倒退28%至67.17億元。 領展解釋,因期內從投資物業公允值變更所得的溢利較去年同期為少所致。 截至今年9月底,物業組合的租用率維持於96.9%,整體物業組合的續租租金調整率維持於18.1%。 被問及如何看待續租租金調整率降至20%以下,王國龍回應,過去數月的社會衝突使商戶對零售業的前景日趨保守,既有減租的情況也有加租的情況,但以年均加租率保持6%的水準來看,這仍是一個理想的表現。

覓灣區長三角發展機會

在被問及下一階段的計劃時,王國龍表示,集團會繼續覓購有收入增長潛力的專案,之後會更注重尋求在內地的四大一線城市、大灣區、長三角等地區的發展機會。

2019年10月30日 星期三

海濱匯商場開始營運

海濱匯商場已開始營運,但商店暫時不多,影D相比大家睇。



















2019年10月8日 星期二

海濱匯航拍

海濱匯航拍

【都會藍圖】智能商廈
【地產】 2019/09/27 10:06 【Now財經台】近年商廈的建築發展其中一個重點,是加入環保構思及智能元素。位於牛頭角新落成的海濱匯,設計着重可持續發展,配合東九龍作為智慧城市試點而建,預計總投資額近100億元。

2019年9月17日 星期二

智慧商廈海濱匯

Link仔 2019-09-17



etnet.com.hk




商廈智能地板 踏步即發電 公共空間安裝 供大眾充電

【明報專訊】節能感應扶手電梯、LED燈、太陽能板等,是常見於商業大廈的環保節能設施,九龍灣甲級商廈「海濱匯」,引入多個創新智慧設施及設計,包括在3樓設開放予公眾使用的休憩平台安裝「智能發電地板」及「無葉風扇」等,配合政府把九龍東發展成為「智慧城市」試點。

商廈今年初落成,樓高23層,有兩層商場及1層休憩平台,其中設於3樓的休憩平台面積達2.4萬呎,是開放予公眾的半戶外空間。商廈由領展及南豐集團發展,領展項目及營運總監黃漢強表示,九龍東屬「第二個商業核心區」,未來「海濱匯」附近將有大型體育場地,故為配合地段特設休閒層,更早在設計階段已委託可持續建築設計顧問「奧雅納(Arup)」引入智慧商廈元素。

行10步可支援手機講1分鐘
休憩平台分靜態及動態區,靜態區有座椅可供公眾休息、進餐等;動態區則設軟墊地板、60米緩跑徑、單車機等,公眾人士可在該區做運動。黃漢強表示,緩跑徑其中40米的直路裝設英國初創企業Pavegen研發的智能地板,為香港首次引入,在地板上行走、跑步、跳動時可發電。黃說,地板由三角地磚拼砌而成,底部分別安裝3個電磁發電器,腳步的重量會使發電器旋轉而產生電能,行走約10步可支援智能電話通話1分鐘,電力會儲在電房的電池,供該層公眾人士充電、使用小型電器等。

「無葉風扇」機翼形狀製持續氣流
商廈毗鄰觀塘繞道,休憩平台安裝了奧雅納自行開發的「無葉風扇」。奧雅納可持續建築董事鄭世有表示,有別一般以旋轉扇葉帶動的空氣流動,設計運用空氣動力學原理,以飛機機翼形狀設計,可製造持續高風量的氣流,亦可過濾空氣,同時為動態區設「風閘」,避免有大量懸浮粒子的空氣進入。商廈休憩平台目前尚在整修,待商場商戶進駐後一同正式開放。

明報記者
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【東九新地標】海濱匯擁智慧商廈元素 領展:積極引入綠色概念

    17/09/2019  etnet.com.hk

  領展(00823)在港首個商業物業發展項目「海濱匯」早於今年初落成,適逢香港政府計劃將九龍東發展成為「智慧城市」試點,領展項目及營運總監黃漢強接受訪問時表示,「海濱匯」引入大量智慧商廈及可持續發展元素,未來集團亦會積極為旗下物業引入「綠色概念」,增加更多環保設施。

黃漢強稱,跨國公司承租辦公室前有環評要求,令集團需引入更多「綠色概念」元素,未來亦會積極為旗下物業組合引入更多環保設施(Tim攝)     領展與南豐於2015年聯手以58.6億元投得觀塘海濱道商業用地,成為當時東九龍商業地王。黃漢強指,政府計劃將九龍東打造成本港第二個商業核心區,但與第一個商業核心區中環不同,九龍東的城市規劃除有商業大廈外,亦重視運動休閒設施,加上面向天然海港,期望可做到工作生活兩相兼顧。 海濱匯近七成樓面面積已出租 租戶未來兩個月將陸續進駐   「海濱匯」由兩座相連大樓組成,樓高23層,其中寫字樓佔17層,每層樓面面積約5萬平方呎,並設有兩層商場。領展指,截止今年5月,「海濱匯」的寫字樓及零售樓面已分別租出近七成面積,餘下三成正在積極洽商,預計會在短期間落實。集團主要目標租客群為銀行及金融機構、專業服務企業及跨國企業,其中摩根大通、跨國共享工作空間WeWork及金門建築亦已承租,預期未來兩個月會陸續進駐。   事實上,在全球鼓吹發展智慧城市下,發展智能寫字樓早成為大勢所趨,既可改善辦公室整體工作環境,亦可增加更多能源效益。黃漢強透露,跨國公司在承租辦公室前,內部普遍有指引,要求環保評核需達到一定級數,故無論從商業角度、社會責任及環境意識來看,都推動集團引入更多相關「綠色概念」元素。而「海濱匯」投放在環保及可持續發展設施的開支佔總建築成本的3.3%,高於政府建築物最高佔2%。 「綠色」寫字樓為大勢所趨 海濱匯環保設施等開支佔總建築成本3.3%   為減少電力消耗,商廈利用玻璃幕牆引入自然光的同時,在經過研究太陽軌跡後,「海濱匯」各樓層均度身訂造不同長度的建築鰭片,以遮擋陽光。黃漢強說,一般寫字樓冷氣費用及電費分別佔總營運成本約三分之一及14%,直言集團要用最低的建築成本去擋住最多的熱能,儘管鰭片令整體建築成本上漲,卻有效降低其能源消耗,惟目前租客仍未全數進駐,相信要營運多一年時間才可明顯看到能源節省幅度。

海濱匯毗鄰觀塘繞道,坐擁天然海港,規劃設計除了重視商業大廈外,亦著重運動休閒發展,目標可達致「work-life balance」(Tim攝)   值得一提是,「海濱匯」位於3樓的休憩平台亦為是次設計亮點之一。該休憩平台整體樓面面積2.4萬平方呎,開放予租客及公眾共同使用,不但設有健身單車機,更首次引入由英國初創企業Pacegen研發的智能地板作緩步徑,全程長40米,可將行人步行或跳動時產生的動力轉化為電力。

黃漢強說,在智能地板行走、跑步或跳動時,其腳步重量會由智能地板表面傳到發電機,使發電機逐轉運動產生電能,達到邊運動邊儲電能之效(Tim攝)   黃漢強介紹,智能地板底部分別安裝三個電磁發電機,並有線連接機房儲存電動,每行一步可生產約三焦耳的電量,足夠供電予一個三瓦特電泡發光一秒,10步即可支援智能電話通話一分鐘。他又透露,集團當初設計目的是為鼓勵市民可做運動儲電能,將電力資源更有效分配,同時智能地板作緩步徑亦較天然跑步徑熱量消耗多約15%,真正做到雙贏局面,長遠亦會考慮將3樓用作舉辦活動等用途。

奧雅納鄭世有(左)指,無葉風扇運作更安靜、高效及節能,可為公眾提供舒適的運動休閒環境。右為領展(00823)項目及營運總監黃漢強(Tim攝)

2019年8月22日 星期四

海濱匯 Quayside update

今日放工望下海濱匯,JP Morgan大租戶開始裝修了,佢地租左6層(12,15,16,17,18,19/F),成30萬尺(@$31)真係唔簡單,希望佢地順順利利按計劃年底入伙。話說領展伙記入左伙2個月(20,21/F),但樓下個商場冇乜裝修活動,未有食肆,攪到佢地唔知去邊度食飯好,係附近週圍揾野食,唔知我係唔係同COO阿Andy有緣,成日碰面,當然佢唔知link仔都係附近午飯遊蕩😂

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摩通再租觀塘海濱匯1層,樓面增至30萬呎
31/10/2018
  領展(00823)及南豐旗下東九龍海濱匯,早前獲摩根大通預租25萬平方呎,據悉該投資銀行再增租1層樓面至30萬呎,呎租料約30元。另領展將自用物業兩層樓面作總部。
  東九龍商廈質素新兼租金便宜,吸引到大型國際金融機構搬遷。消息指,觀塘全新商廈海濱匯錄得全層租務,涉及19樓全層,面積合共約5萬平方呎,成交呎租約30元。據悉,新租客為投資銀行摩根大通,事實上,項目於招租初期,摩根大通成為該廈第一個大租客,早於去年已預租物業25萬平方呎樓面,預計集團把沙田及鰂魚涌的部門搬至該廈,可節省一定租金,如今再增1層樓面,合共涉及達30萬平方呎,反映投資銀行對東九龍寫字樓興趣有增無減。
  另據消息稱,物業發展商領展,將保留大廈20及21樓全層,合共約10萬平方呎,作集團總部。該集團目前租用觀塘Landmark East兩層樓面,預計日後遷出。
《香港經濟日報》
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2019年7月25日 星期四

領展或拆細基金單位

拆細D方便散戶入貨,咁樣領展又大衆化D,好事呀😁😁

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拒絕重啟以股代息 領展或拆細基金單位
 2019-07-25 頭條網
  領展(823)今年以來股價漲兩成,分派回報率變相愈來愈低,有股東要求提供以股代息,領展行政總裁王國龍表示,以往推出以股代息時,難以估計有多少股東選擇換取基金單位,故現不考慮重啟。他又指出,由於近年股價升幅較大,目前正探討將基金單位拆細。
  王國龍說,雖然過去推出多年分派再投資計劃,即讓股東選擇以股代息,但難以估計換取基金單位數目,令領展控制力較小,加上現時負債比率較低,因此不打算重提該計劃。他建議,若股東對領展有信心,可取得利息後再買入領展。翻查資料,領展曾於2007至2013年期間,提供分派再投資計劃,合共有1.66億個基金單位作轉換,佔目前整體的7.9%
領展今年以來股價累升20.4%,本月曾挑戰「紅底」但無功而回,昨日收報95.45元。王國龍稱,近年公司股價急升,令一些投資者卻步,董事會探討有沒有需要拆細基金單位。他又解釋,若屆時基金單位一拆二,領展早前發行的綠色可轉換債券轉換價亦會相應減半
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【大市熱話】回購+減息 拆細概念將成領展股價新動力?
金融經濟 2019/07/25 hket.com
領展 (00823) 管理層於股東周年大會上,回應股東的訴求稱,可探討拆細基金單位可能。拆細股份後,令散戶的每手入場費減低,有望提升對投資者的吸引,將利好股價走勢。

領展於近年持續回購股份以支持股價,加上美國的減息預期,亦利好對息口敏感房託股(REITs),倘領展落實拆細股份,將成為對股價的新刺激動力。

目前一手入場費近5萬 管理層稱研拆細
領展的買賣單位為500股一手,以周四收市價95.36元計,散戶一手的入場費逾4.7萬元。如領展拆細股份,令入場費降低,相信對散戶的吸引力將增加。
上市公司拆細股份的目的,主要是要減低每手股份的入場費,一般有兩個方法可行。其一是直接拆細股份,令股份數目增加,每股的股價減少;其二是拆細每手股數,就算股價不變,亦令每手的入場費降低。
近期公司股份拆細的手法,一般傾向後者,即拆細每手股數。而從領展的管理層的說法,似是傾向前者,即拆細股份,當然,仍有待管理層作實。
股王騰訊 (00700) 及平保 (02318) 當年亦選擇以前者手法拆細股份。騰訊於2014年將股份「1拆5」,平保於2015年則以10送10紅股的方式,變相將股份「1拆2」。

舜宇吉利長建 宣布拆細後股價上揚
市場普遍憧憬股份拆細可改善股份流通量,並擴大股東基礎,將利好股價。從近年4次藍籌股拆細的經驗,宣布拆細3個月後,股份普遍錄得股價上升,包括舜宇 (02382) 、吉利 (00175) 及長建 (01038) 。不過,礙於市況,未必每次的股份拆細都能推動股價,新地 (00016) 於去年熊市陰霾時拆細,則仍要隨大市急挫。
值得一提的是,以上4隻股份均選擇拆細每手股數的方法。

潤地一手入場費近7萬 貴絕藍籌
既然「拆細」可望推動股,藍籌股中還有哪隻股份具拆細概念?目前藍籌股中,最高入場費的是華潤置地 (01109) ,由於每手2,000股份,令入場費近7萬元;其後依序分別是新地 (00016) 、銀娛 (00027) 、中海外 (00688) 及九倉置業 (01997) ,分別為5萬至6萬元。
踏入業績期,或會有股東會於業績會上向管理層提出拆細的要求,管理層的回應料可對拆細概念有啟示。

領展或一拆二   (link仔圖)

領展粉絲心靈鷄湯

呢個後生仔講得幾啱聽,請大家飲一碗領展粉絲心靈鷄湯😃😃

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超過25厘既倍息股領展(唔靠借錢)
九十後股票投資三火木

2019年7月21日 星期日

黃雨下的領展海濱匯office

食完午飯突然黃雨烏天黑地,正好可以睇清楚領展office內部,於是上天台望下,用部iphone x2鏡頭原來都可以大概望到,全棟大廈只有20,21樓入左伙,相信領展是租用這2層,20樓是公司登記地址,大家可睇到中庭有領展logo。
恭祝領展新office大吉大利,業務蒸蒸日上 !