領展大集匯

2017年9月29日 星期五

十大買樓和買舖的分別 - 李根興

最近link仔迷上一個偶像,就係李根興先生,點解?
你睇吓佢幾生鬼就會明白😀
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《十大買樓和買舖的分別》 買樓和買舖有什麼分別? By 李根興 Edwin
第十:  買樓 vs 買舖的供求關係?
第九: 買樓 vs 買舖的知識程度?
第八: 樓 vs 舖的新供應?
第七: 樓 vs 舖的最大敵人?
第六: 樓 vs 舖的時間觀念?
第五: 買樓 vs 買舖的手續費?
第四: 買樓 vs 買舖的感覺?
第三: 買樓 vs 買舖劏契?
第二: 樓 vs 舖的最麻煩所在?
第一: 買樓 vs 買舖的人品種?



2017年9月25日 星期一

旺角700號近貌

旺角700號翻新工程進入最後階段,拆除棚架後,看到了粉飾用的顏色紙,真是期待呀 :)




2017年9月8日 星期五

公營街市真係咁好?

見到蘋果同"乳鴿"都好欣賞公營街市,因此link仔特別到大埔寶湖街市,睇下有幾好 :
1. 論價錢: 我係寶湖買左一斤菜芯12蚊,係太和領展街市只需11蚊,但係寶湖月租只需太和街市的10分之一,租金真係與零售價掛钩嗎?
2. 買完菜,我想係寶湖買豬肉,但係對唔住 嗰個豬肉檔只係上午營業, 佢可能全日只係賣一隻豬,賣完就算 ,下午關門 ,你吹呀,有圖有真相,你地睇吓,呢個畫面喺太和街市係絕對唔容許出現㗎。
如果你係消費者 ,你會覺得邊個街市好呢?




2017年9月4日 星期一

房託基金管理之爭

事實上唔係凡房託基金,就一定賺大錢,管理得好,同管理不善例子就在眼前。
如果我冇記錯,領展的管理費是所有reits中最低的,所以這個亦是領展的賣點。

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春泉次大股東促罷免管理人

2017年08月31日 信報 sina.com

持有春泉產業信託(01426)12.5%股權的第二大股東太盟地產(PAG),提出要求召開特別股東大會,表決罷免春泉管理人,以及採取挽救基金表現的措施。太盟地產認為,春泉現價與其真正價值有極大折讓,春泉管理團隊經驗不足、企業管治失效,以及缺乏增長策略,建議引入管理人內部化模式進行策略性檢討及引進外部監督。

要求開特別股東會

春泉的管理人春泉資產管理由私募股權投資公司Mercuria Investment持有90.2%股權,而Mercuria的股東則包括日本政策投資銀行、伊藤忠商事株式會社及三井住友信託銀行株式會社,並透過RCA Fund持有春泉約27.6%。

太盟地產解釋,召開特別股東大會的三大原因, 首先,春泉的資產淨值高於其單位價格43.6%,反而其他可與比擬房託的股價則平均較資產淨值有3.7%溢價,春泉大幅折讓反映市場對其管理人欠缺信心。而且,春泉的管理團隊的管理動機令人存疑,在須向春泉信託單位持有人問責的高級行政人員和董事中, 不少在Mercuria的持股金額遠遠高於在其管理的春泉。Mercuria有高達36%的收入來自向春泉信託單位持有人徵收高昂的管理費,情況值得關注。

若換管理年省3700萬

最後,管理人缺乏增長策略,並無明確計劃為單位持有人提升價值。例如,最近春泉決定收購英國市郊84個汽車服務站,不但與現有投資組合的性質背道而馳,亦在沒有充分回報理據支持下,讓單位持有人承受不必要的經濟風險,並使每單位的潛在分派下降;管理人削價發行基金單位,用為收購進行融資,

攤薄現有單位持有人的持股價值。管理人一直未有或拒絕聆聽單位持有人的意見,解決一些必要問題。

太盟地產提出三項建議,包括將管理人內部化, 罷免現有管理人,由受託人擁有、新組成的管理公司取而代之,能夠每年節省3700萬元管理費,並避免管理人繼續作出差劣、自利的決策。此外,建議改善春泉的企業管治質素,從外部引進利益與所有單位持有人一致的相關經驗人士,推薦太盟地產資深行政人員Broderick Storie擔任春泉非執行董事。

另外,建議進行策略性檢討,以探討所有可行選擇,有助識別可為單位持有人提升春泉價值的最佳方法。

春泉的管理人春泉資產管理有限公司則回應指出,收到要求管理人召開股東特別大會的函件。根據初步審查,管理人認為該函件所載若干聲明具誤導性,並保留回覆有關聲明之權利。

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基金股東挑戰春泉信託 指股價長期落後 要求罷免日資管理人

2017/8/31

【明報專訊】領展(0823)早年遭基金股東挑戰事件歷史重演,在房託基金(REITs)春泉產業信託(1426)持股12.5%的私募股權基金太盟(PAG)發公開信,要求召開特別股東大會,罷免由日資控制的管理人春泉資產管理,建議將管理權回歸春泉房託本身接手,並且要求派員進入董事會,以及委任專家檢討管治。

明報記者 陳偉燊

春泉晚上發出公告稱,管理人考慮要求公開信所載聲明要準確及不涉誤導,並保留回覆有關聲明的權利。

質疑管理人收購物業時不公正

春泉現時的主要股東為RCA Fund,持股多達27.59%,太盟地產則持股12.5%,為第二大股東。現時春泉的信託管理及物業管理,主要由日本政策投資銀行、伊藤忠商事及三井住友信託銀行間接持股的春泉資產管理負責,同時春泉資產亦在春泉產託持股1.51%。另一日資Asuka Management亦持股5.8%。

太盟公開信中,主要指摘春泉現有董事未能夠向基金持有人交代,亦沒有證據顯示其董事與負責管理春泉運作的公司最終股東Mercuria Investment互為獨立,質疑春泉表現為房託指數表現排行「尾二」,並指責伊藤忠出售英國物業予春泉前,出售其手上Mercuria持股,反映管理人知道今次交易具爭議,但質疑管理人在處理收購英國物業時是否公正。

太盟表示,春泉未有具體策略去改善股價長期表現落後的情况,亦未有好好打理北京寫字樓,令出租率跌3個百分點,比同區物業只跌0.97個百分點,更為落後。因此其動議提出罷免春泉資產管理公司,委任太盟代表Broderick Storie作為非執行董事,並且委任專家檢討財務表現、管治及策略。

股價折讓過大 要求增透明度

Broderick Storie回應本報記者查詢時表示,在發信後至昨天傍晚,未收到春泉任何回應。他稱,太盟早於去年2月增持春泉至逾5%,並且曾經在今年4月及5月兩度去信春泉提建議,均遭拒絕。他認為,若改由春泉自行管理,每年可節省3700萬元費用,改善公司回報。他更透露,除了太盟之外,亦有其他投資者認為,春泉的股價相對資產淨值折讓太大,在管理上應該增加透明度,並且要尋求釋放價值,因此展開是次行動。

2017年8月22日 星期二

[轉貼]購物中心和餐飲, 到底誰綁架了誰?

看到一內地思考文章,最近網購搶去了商場的生意,商埸就用增加餐飲來留客。目前,北京歐美匯購物中心的業態比例是零售占比40%,餐飲占比40%,休閒娛樂占比8%,配套服務占比12%,主要面向的客群是周邊寫字樓辦公人群以及海澱區各大專院校的學生。

到底商埸的40%餐飲,這救命稻草在香港是否也有效呢?


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購物中心和餐飲, 到底誰綁架了誰?

來源:職業餐飲網  2017年05月31日

不止一個從業者抱怨,商場餐飲越來越難做。有些商場,短短一年,50多家餐飲就關了20家,很多門店,週一到週四的客人也少得可憐。越來越多的人在猶豫,要不要撤場。

業內人士透露,在大多數一二線城市,能盈利的商場餐飲只有20~30%,其餘要麼在等待租期到期撤離,要麼在苦苦支撐。

1 購物中心和餐飲,到底誰綁架了誰?

幾乎所有的購物中心都把餐飲作為了招商的救命稻草,“業態不夠餐飲湊”成了招商人員的口頭禪。
從地下一層開始到頂層,幾乎每層都有餐飲的存在,特別是頂層這些最難招商的位置,會設有專門的餐飲樓層,冠以“美食廣場”的稱號。
自2011年起,許多商場被迫開始嘗試加大人流之王餐飲娛樂業的比重,他們想增加客人在購物中心的停留時間,帶動其他業態的消費。餐飲的比重從過去的占值10%,到如今平均占值40%以上。
對於餐飲商家而言,前兩年的狀態是:削尖腦袋進商場。一位餐飲同行坦言:“看到很多餐飲品牌在商場排隊,尤其是外婆家、綠茶等品牌的名牌效應,感覺不進商場就失去了未來的機會。再就是,希望通過進商場開店,快速建立品牌形象和提高認知度。”
加之商場內開店手續相對簡單,又有商場物業協助管理,也是餐企願意在商場開店的原因。
如此的雙方一拍即合,直接導致的結果就是大批量餐飲品牌進商場發展。但是,一股腦進入之後,供大於求的局面讓更多餐飲陷入難以自拔的境地。

而對於社區型購物中心,目前是餐飲的重災區。

一般建在大型社區附近,服務於周邊5公里內的社區居民,面積可大可小,一般在3-4萬平米,受居民購買力和購物中心自身面積限制,業態比較單一,在業態配置上會有電影院、中型超市、餐飲店和少量服裝品牌等。

目前,在國內這類購物中心因服務的居民有限,再加上周邊一般會有直接競爭關係的購物中心,往往人氣不足,特別是工作日,會非常冷清。

目前的狀況是,餐飲商家進入這樣的購物中心,風險相對較大。據調查,石家莊、鄭州、武漢、濟南等多家社區型購物中心,入駐的餐飲店除了幾家保本外,無一例外,全部賠錢。

2 餐飲遭遇同質化“陷阱”救了購物中心,卻埋葬了自己

當購物中心在招商計畫中把餐飲作為主力招商目標時,餐飲業態已經成為繼服裝後,同質化的重災區。

目前,購物中心的餐飲業態都集中在客單價四五十元到七八十元的價格區間,綠茶、外婆家、鹿港小鎮、烤魚等定位類似的餐飲品牌,頻頻出現在不同定位、區位的購物中心中。

這些近期興起的餐飲幾乎成為了老百貨商場體驗升級的標配以及新購物中心開業招商的首選。

因為定位類似,目標客戶群都是同一群體,為了保持人氣,各餐飲品牌不得不打“價格戰”、“行銷戰”,逼迫餐飲不得不低價惡性競爭,甚至很多餐飲品牌靠團購維持經營。

另外,各購物中心之間的招商品牌也缺少差異化。一位餐飲同行說,現在購物中心餐飲業態的重複非常嚴重,基本上目前的購物中心品牌的重複率達到了70%以上。你去哪家商場,看到的、吃到的都是一樣。
如此嚴重的同質化,讓餐飲進入後,經營舉步維艱。

3 餐飲被購物中心“綁架”以強淩弱,牛逼的甲方讓人羡慕

很多已經進駐商場的餐飲企業一定有這樣的經歷:你進入了一家購物中心,生意比較好,如果這家購物中心在相對弱的城市或者位置較差的分店招商,你必須也要“陪嫁”。

連鎖經營的購物中心會這樣綁架商家,要求商家跟著購物中心走,購物中心開到哪裡,商家就要跟到哪裡,否則就會要求商家在其經營的所有購物中心中撤場。

餐飲店也同樣受到這樣的“綁架”。所以,我們看到在有些城市的購物中心,還沒建成,已經有很多的餐飲商家和購物中心簽署了入駐協定,被購物中心大肆宣傳,就是被綁架的結果。
 
購物中心本身因為選址或購物力的問題,明明是大家都能看出來是不賺錢的,商家也要跟著賠錢幹。這樣進入,怎麼可能生意好?

購物中心和餐飲,一對難兄難弟!

4 商場超載,導致分流

據中國產業資訊網資料,2014~2016年,全球在建購物中心面積最大的20個城市中,中國城市佔據13席,截至2015年底,中國已有近4000家購物中心,數量位居世界第一。

中國購物中心過快、過度增長也已成為事實,並且到2025年,全國還有7000家購物中心建成開業,嚴重超載。這直接導致:客群就那麼多,購物中心同質化嚴重、過度競爭,讓各家都吃不飽飯。

皮之不存毛將焉附,餐飲引流能力再強,也無法擴大客群的總體規模,效益不好也就順理成章了。

5 外行進入,經營不善

外行看到餐飲毛利那麼高,總覺得很好賺。你們去看看全聚德、味千拉麵等上市公司的財報,看看他們的淨利率就知道這個行業是不是暴利了。你覺得你一個外行的經營管理水準會超過上市公司?

是的,表面上餐飲的平均毛利率達到60-70%,房租,人工,能耗等管理支出、稅費、別忘了還有一個新型房東:互聯網平臺,逼著你參與同行打折競爭,還要收你手續費,算算你還能留下多少利潤。
 
老手經營尚且膽戰心驚、如履薄冰,新手創業,做好先交三年學費的心理準備。(前提是你還要有交三年學費的實力。)當一個行業進入到高手對決期,就意味著比拼實力與內功。

比視野、比格局、比資金、比人才、比創新能力,如果你一樣都不占優,還能有多少勝算。
 
講一個真相,由於近年來線下實體除了餐飲,也沒什麼生意可做,所以大舉進入的外行推高了房租,人工,食材,能耗成本。

但是由於經營不善,又不懂定位、不懂行銷,於是只會促銷打折。促銷打折就意味著利潤變低,而其他的成本卻越來越高,收入低,支出高,這難道還能賺錢嗎?

6 商場風格調整

當然,商場也沒有束手就擒,而是開始探索轉型,從大而全,向年輕、休閒風、主題化、精品化轉變,更親民,更注重業態創新帶來的高粘性、高趣味性和人流效應。

除星巴克等能保證高流量、自帶年輕態休閒風的購物中心老牌,清除湘鄂情這樣的老態、臃腫,還死貴死貴的餐廳,成為了購物中心改革的必由之路。

既然有新進的品牌,自然有被淘汰的門店。餐飲品牌在被大量引進的同時,又大量關店,也就可以理解了。

7 餐飲自身也在轉型

除購物中心本身的動盪,餐飲本身也經歷著轉型和洗牌。老牌餐飲正被全面逼退,探魚、綠茶等“老菜+ 新理念”的新餐飲,開始嶄露頭角。

同時,餐飲的種類、店鋪雖多,卻也逃不開二八定律的魔爪—20%的餐飲品牌,網羅了80%的消費者。


因為餐飲選擇太多,消費者反而不知該如何選擇,最簡單的方法就是直接選擇常看到的品牌。

而在移動互聯幾乎佔據人們全部資訊管道的今天,只有少數會經營、懂行銷的品牌能出現在消費者視野。也就是那20%的餐飲品牌。

這些品牌正是商場餐飲品牌的主力,商場拿下這20%餐飲品牌,就能收穫80%的客流。
 
也就是這20%,因為更符合時代特徵,有天然吸引資本的潛質,有了資本做後盾,便開始快速擴張,但其中部分品牌,因為沒在供應鏈、管理、品質等方面做好準備,又急速死亡。

就像水貨餐廳的株洲門店,從開業伊始五萬多日流水到關門,只用了短短4個多月。生而燦爛,死得也快。
 
二八定律中的這個“二”,就在這個餐飲快速洗牌的階段不斷輪換,商場餐飲的關店率也就居高不下了。

8 商場與餐企的新博弈

既然購物中心和餐企都在轉型,那麼,此前雙方已經實踐出來的、相對穩定的“契約”,自然在這個天平兩端不斷更換砝碼的時候,左右失衡,無法“續約”。

8.1 商 場 無 奈 漲 租

在巨大的經營壓力下,購物中心只能不斷提高商鋪租金,即使這會得罪日子並不比自己好過的餐企。

2016年第一季度,除深圳外,北京、上海、廣州、天津購物中心首層租金均有所上漲:

北京,897.5元/平方米/月,環比微漲0.2%;上海,核心商圈環比上漲0.3%,至48.6元/平方米/天,非核心商圈環比上漲0.1%,至17.0元/平方米/天;廣州,核心商圈輕微下滑,非核心商圈明顯上漲,平均704.1元/平方米/月,環比微升0.3%。
 
8.2 硬 件 過 時

當然,商場也沒有束手就擒,而是開始探索轉型,從大而全,向年輕、休閒風、主題。

購物中心集中爆發在2010~2014年,一些老購物中心設計建成在2009年左右,當年的經營風格、理念,與現在相去甚遠,人流動線、上下水等硬體設施設計,已經不適於對此要求甚高的餐企。

而要購物中心進行大規模整改,幾乎不可能,小修小補又無法從根本上解決問題。

8.3 餐 企 被 逼 走

受到了戰略重視,卻沒能在戰術上得到對等的優待,餐企對購物中心一邊增加餐企比重,一邊漲租卻無法解決實際問題,意見甚大。

加上很多購物中心還保持著地產商慣有的強勢姿態,大到要求捆綁進駐的招商政策,將頂層最難招商的位置“留給”餐飲,小到停車優惠、積分等,都讓很多餐企詬病。

購物中心的號召力、影響力、背書能力都在下降,餐企經營利潤也持續下降,但卻要負擔更多租金、繼續在不好的鋪位賣力吆喝,眾多餐企不想再為購物中心打工,開始從購物中心撤場。

而購物中心為了保持人氣,仍需繼續擴張餐飲板塊,只能降低對餐企品牌的進駐標準,購物中心對餐企的背書能力再次降低,進而走入惡性循環。

8.4 餐 企 的 應 對

就在這樣內憂外患的情況下,卻依然有20%~30%餐企實現盈利,一些餐企甚至保持天天排隊,日日爆滿。比如綠茶、外婆家,更甚如黃記煌,街邊店不斷遷入購物中心。

 “事實上黃記煌很多玩法都跟隨市場不斷在變,包括菜品設置、視覺形象、選址等,一直在嘗試新玩法。”面對頻頻“變心”的消費者,黃記煌創始人黃耕的方法,是跟著市場一起玩起來。

黃記煌不僅創新出至今不過時的“無油煙、無廚房、無廚師”燜鍋,還不斷改良菜式、形象等,風格年輕。
 
在大家紛紛撤出購物中心的時候,黃記煌憑藉極符合新商場風格的玩法、有噱頭的特色,反而把過去的街邊店,都開進了購物中心。

也就是說,現在的困境並不是無解,而是很多餐企沒找到正確的方法。

同時,不少新開業的購物中心也開始重新審視自己與餐企的關係,對餐企的免租金或補貼裝修等促銷活動正逐漸增多,而且效果尚佳,這些商場與餐企的關係,由此得到了較好的平衡。

可以預見,當餐企洗牌基本完成,而地產慢慢趨於市場化,天平雙方力量漸漸對等,購物中心會在硬體(人流動線設計、上下水等)、軟體(活動推介、優惠力度等)上,將給予餐企更多支援。

2017年8月10日 星期四

領展翻新前工貿署大樓 近半租出

黃國英擔心網購會影響商舖,等大家參考下700號個商舖組合,自己硏究下有冇影響喇。

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20170807/57050067

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領展翻新前工貿署大樓 近半租出

香港文匯報訊(記者 梁悅琴)領展(0823)去年2月以59.1億元向政府產業署購入旺角彌敦道700號(前工業貿易署大樓全幢),並斥資約4億元進行資產提升工程,目前已近尾聲,預計明年第一季開業。項目總樓面約28.48萬方呎,其中寫字樓佔約18萬方呎,逾50%樓面已簽約租出及近最後簽約階段,而約10萬方呎商場走中檔吸年輕人,現已租出約40%樓面。

寫字樓屢錄全層租出

領展資產管理助理總經理梁嘉保接受訪問時表示,旺角彌敦道700號總樓面約28.48萬方呎,包括商舖及寫字樓。其中寫字樓佔約18萬方呎,共有15層,由6樓至22樓,單位建築面積由約1,000方呎至全層約11,700方呎,樓層高約3.2米,資產提升工程已近尾聲。他稱,目前已簽約及近最後簽約階段的樓面逾50%,呎租叫價52元,會視乎租用面積、層數來作出調整,現時已有兩至三個租戶租用全層,來自醫務所、美容及上樓舖(如網上訂購提貨點)。

他指出,為方便客流,十五層寫字樓大致分為四個區域,最低五層供醫務所租戶、之後三層供上樓舖租戶、其後四層作寫字樓、最頂三層供美容租戶,此外亦有共用空間租戶,部分是同區擴充。

商場「日韓」元素吸年輕人

領展資產管理(香港)總監江寶欣表示,該項目約10萬方呎商場共有8層,包括地庫、港鐵樓層、地下至5樓,商舖室內樓面由約130方呎至2,700方呎。商場走中檔吸年輕人路線,會聚焦日韓元素,計劃有一個至兩個主要租戶,目前已簽約樓面約40%,包括來自韓國的時裝店ALAND落實租用地庫約1萬方呎樓面,另外亦有一間戶外韓國燒烤餐廳簽定租約。

她指出,經調查發現,到旺角區消費者以本地客為主,年齡介乎18歲至35歲的年輕人,人均消費約600元至800元,因而令他們決定將該商場定位於中檔吸年輕人。她稱,該商場呎租約300元,再按租戶達至指定營業額後再加分成,分成約佔營業額8%至15%,視乎行業而定。以該項目寫字樓呎租約52元及商舖呎租約300元推算,項目若全數租出,年租金收入約4.72億元,回報率約7.5厘。

或補地價連接行人天橋

談到項目吸人流的必殺技?領展資產管理項目及發展主管莊思培表示,項目主要出入口位於快富街及西洋菜街,資產提升工程除翻新物業及更改電梯電腦程式外,亦將以往一直無使用的港鐵站接口打通,估計未來來自港鐵站的人流可媲美銅鑼灣同樣連接港鐵站商場的人流。他又稱,正與鄰近的旺角中心業主商討接駁行人天橋,亦已與政府商討於旺角行人天橋增設一個入口連接項目,或需補地價

2017年7月28日 星期五

機會唔係時時有

機會唔係時時有,趁大時代來臨,趁勢當然不可錯過。
換貨又好,分拆又好,回購又好,總之要做野。

領匯監察facebook

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領展承認評估資產組合 傳標售20商場 市值高達200億

信報財經新聞2017年7月27日

市傳領展(00823)將大舉標售市值超過150億元的20多個商場,為2014年至今5度放售商場以來,規模最大的一次。領展昨天收市後發公告,擬就資產組合進行策略性評估,並已委聘滙豐、瑞銀及戴德梁行協助評估有關領展的策略性選項。領展表示,策略性評估旨在尋求對領展的最佳資產組合,並為基金單位持有人締造更高價值,若就任何資產接納任何建議及訂立具約束力協議時,將進一步公布。

估計短期內公布細節

有消息稱,領展計劃推售逾20個商場,雖暫未有確實名單,但估計涉及市值達150億至200億元,意向把全部標售的物業賣予單一買家,並鎖定目標買家為基金或內地財團。估計領展不會出售核心地標商場,而部分尚未進行翻新的物業則有很大機會被列入標售名單之中,預期日內將公布細節。

領展過往出售商場後,曾因新業主的管理問題惹來外界批評,故是次希望由單一買家承接,或有助確保新業主作長線投資及管理。領展股價昨早先升後跌,並以全日低位61元收市,逆市挫0.8%,成交額2.76億元。

現時投資物業市道暢旺,不少業主放售商廈等資產套現均錄得不俗回報,將於9月中截標的銅鑼灣怡東酒店,市場估值高達300億元,而冠君產業信託(02778)也標售旗下旺角朗豪坊辦公樓,意向價達250億元。分析員認為,領展若一次過標售大批商場,不排除是手頭上有較大規模的投資機會,故急需放售非核心資產變現;也有可能反映市場估值即將轉勢收窄,領展有意率先在高位沽貨獲利。

團體冀政府回購股份

領展昨早於灣仔會展舉行股東會,有部分股東不滿被拒參與會議,只被安排於房間觀看股東會直播,有別於以往可進入會場,向領展管理層直接提問,對該篩選行為表示強烈不滿。

社民連、關注生活工資聯盟及領匯監察約30人到會展門外抗議,指政府有「法定責任」確保公屋居民獲得應有服務,要求政府履行責任,監管商場新買家為居民提供服務及商品,並重申要求政府全面回購領展股份。他們批評領展把公共資產轉售未有監管,新買家只顧圖利,無心經營商場及街市,其後部分人嘗試衝入會展,被保安人員阻止。

2017年7月14日 星期五

機會是留給有準備的人

機會是留給有準備的人
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2017年07月11日
  新浪港股訊 據香港經濟日報報導,回歸20年香港曾遇過不少危機,盈富基金(02800)及領展(00823)均是危機下誕生的產物。
  當年親手帶領盈富上市的王國龍認為,機會來到時只要做足準備把握得好,就能轉危為機,做出成績。
  99年擔任盈富基金聯席保薦人的王國龍,現時為盈富基金監督委員會主席,同時亦是領展的掌舵人。王國龍接受本報專訪時表示,香港每次有危機,就會出現金融創新,98年政府擊退炒家後,將持有的恒指成分股轉化成亞洲(日本除外)首隻追蹤指數基金--盈富基金,05年房委會為了融資而分拆收租物業上市,成就了本港首隻上市房地產信託基金領匯(為領展前身),因此他相信香港只要保持信心,可繼續推陳出新。
  機會到不把握 就不是機會
  盈富基金當年每單位售價為12.88元,昨收市報26.15元,迄今升幅逾1倍,市值膨脹至900億元。王國龍指:‘盈富基金的成功,反映政府將危機變成投資機會。’為了在出售過程中儘量減低對市場的影響,同時對出售所有個股持公平態度,決定將成分股放入一個指數基金再出售,因而變成了今日的盈富基金。
  借鑒盈富基金轉危為機的經驗,王國龍09年加入領展後,便致力將房委會分拆的商場及停車場翻新,相關資產租金大升,領展股價因此水漲船高,以昨收市價60.85元計,上市至今升幅4.9倍。不少分析員更認為,以領展未來數年物業落成期計,股價仍有上升空間。
  領展由最初做物業資產增值,到涉足物業發展,進軍內地市場,業務經營範疇不斷擴大。王國龍稱,領展修改公司章程後,便立即投到商業地皮,又成功在廣州、上海及北京收購物業,絕對與公司準備充足,團隊努力把握時間點有關,如今領展已是多線發展的公司,‘隨時按邊個掣都得’。
  ‘你永遠不知機會幾時來,機會來到,你不把握,那就不是你的機會。’今年5月領展斥46億元收購廣州西城都薈廣場,原來是失而複得的交易。王透露,廣州項目數年前已看過,但當時受章程所限不能收歸麾下,今年再現買入機會,公司又財政穩健,故很快便決定收購。
  港經濟可藉大灣區 再闖高峰
  領展在本港之外的版圖不斷擴大,但王國龍指,領展大本營始終在香港。他認為,香港仍有很多業務可以做,包括資產增值、翻新旺角工貿署大樓、興建九龍東商廈海濱匯等,同時大灣區概念對本港經濟有很大幫助,當香港與深圳連接後,發展版圖便大得多,就像澳門有橫琴及珠海作後盾,只要時機成熟,香港經濟可藉以再闖高峰。
  “大灣區是全世界都無見過的概念,美國有紐約、洛杉磯及舊金山三大城市,大灣區有香港、深圳及澳門,不同的是大灣區3個城市均可於1小時內到達。”王國龍指,領展也看好鄰近深圳的新界西北區域,加上覆蓋新界西的西鐵發展愈益蓬勃,故領展經營策略也是首先翻新新界西商場,如屯門蝴蝶商場、屯門H.A.N.D.S.等。

2017年7月8日 星期六

領展慳皮、縮骨、賺到盡

DAB : 領展慳皮、縮骨、賺到盡
Link仔 : 點講呢... 三個字 : 我鐘意 😄😜

民建聯問卷揭領展停車場弊病:年年加價服務差
時間:2017-06-15 14:30:49
來源:大公網

  大公網6月15日訊 15日,民建聯沙田支部召開記者會,公布領展停車場意見調查結果,立法會議員葛珮帆及五位區議員出席。調查顯示領展停車場存在服務素質差、設施不完備等問題,葛佩帆等人提議領展凍結租金三年等意見措施,並要求「競爭事務委員會」介入調查。

  民建聯沙田支部召開記者會,公布領展停車場意見調查結果。
  5月28日至6月10日,民建聯沙田支部透過街頭訪問及網上問卷形式了解車主對領展停車場的意見,有效受訪者223人。受訪者中超過八成是領展停車場月租用戶;有77.13%的受訪者使用領展停車場3年以上,並有90.13%的受訪者駕駛私家車。
  在這群受訪者中,五成五人(55.2%)「不滿意」或「非常不滿意」領展停車場的服務質素;超過五成人認為領展停車場的車位指示不夠清晰(54.7%)及閉路電視覆蓋不足夠(54.7%)。同時,又近九成受訪者認為領展停車場收費貴。
  此次問卷顯示,有非常多的受訪者表示「領展」停車場保安服務欠佳、車位指示不清晰、閉路電視覆蓋不足。但卻年年加價,已到大家難以忍受的地步。民建聯沙田團隊提出三項希望與建議:
  其一是要求「領展」改善設施,凍結租金,推出優惠。具體來說,就是要增加泊位顯示器,維修車場墻壁天花,更新殘舊設備,增加車場保安人手。並希望凍結租金三年,並推出長泊折扣優惠。
  其二是希望新政府、新作風、新方法。希望新政府上任後,採取切實可行的措施為市民推倒「三座大山」。
  其三是要求「競爭事務委員會」介入,主動就領展停車場的經營及運作模式是否違反《競爭條例》進行深入調查,並盡快向公眾公佈調查結果。

Link REIT looks to China for opportunities

CEO : 我們真幸運能夠早一些平價買到九龍灣辦公大樓地皮

Link REIT looks to China for opportunities
CNBC  Duration: 02:40 6/8/2017
George Hongchoy, CEO of Link Asset Management, talks about the company's diversification into the property development space and expansion into China.

The Pulse:Studio discussion with CEO

一年多前RTHK特輯,比大家參考一下。
The Pulse:Studio discussion with CEO of The Link REIT, George Hongchoy
RTHK 香港電台
發佈日期:2016年4月8日

2017年7月6日 星期四

領展大山移除 - 湯錦標

進一步印證了領展賣物業有無數好處。

王國龍 (領展年報 2016/2017) P.17 提到:
於2017/2018年度,我們將繼續利用我們的增長動力,從現有物業組合攫取價值,同時發掘機遇以進一步精簡物業組合及實現長期增長。

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領展大山移除
July 5, 2017
湯錦標 《英文虎報》The Standard 總編輯

港鐵(0066)主席馬時亨最近特別風騷,因為特首林鄭月娥上任前講過的「三座大山論」,正在逐一解決,林鄭日前同傳媒高層茶聚時更打開口牌,說同馬時亨談過,用港鐵派息作為補貼港鐵長途車費之用,此計劃一旦落實,港鐵車資問題這座大山等同即時消失,對港鐵股東絕對是一件好事,繼可加可減機制已獲解決後,股東起碼不用心掛掛幾時政府又有新招打壓。

至於另一座大山強積金對沖爭議,之前梁振英政府開行turbo找尋解決方案,雖然方案未獲勞資雙方接受,仍然唔湯唔水,但林鄭只能順著路軌前進,尋求各方同意撤底取消對沖的最大公約數。

最後一座大山,即領展旗下商場及停車場的租金爭議,複雜性本來不下港鐵,事關這些問題直接影響民生,領展在社會的形象難免較負面。但世事無絕對,新特首在前兩日的傳媒茶聚中,講了一段領展股東會非常想聽的說話,只是當日新聞太多,領展新聞被埋沒一旁。

這個傳媒吹風會,我也在場,林鄭講述領展大山問題的最新政府立場,其實非常明確,絕不含糊。基本上,三座大山之中,她承認領展問題最難處理,而且可做的事情已不多,她說「揾云晒櫃桶底」,也找不到處理領展問題的好方法。林鄭指領展已將不少資產售出,屬商業行為,政府難有意見,最多可以做的,就是通過房委會自行興建更多公營街市,政府亦可多建設施,包括地下商場及停車位等。

根據個人觀察,林鄭是回歸後多屆政府中,說話比較直接坦率的一位特首,對於領展的棘手問題,她算說得夠白了,如果像當年八萬五政策時,當遇到反對聲音日增,特首的應對辦法是不再談論政策,便自行理解為政策已被取消;林鄭很不同,既然領展在現有法規上找不到解決辦法,她會直接說難處理,因為事情拖拖拉拉,對各方包括領展東股均沒有好處。

其實所謂大山論,亦是一個相對詞。從另一角度,領展是林鄭面對的大山,其實林鄭亦是領展面對的一座大山,領展停車場加租,甚至領展已售出的停車場加租,相信仍繼續在社會上給領展引火燒身,但只要不見新任政府對領展殺氣騰騰,領展的股東大可同港鐵股東一樣,在大山問題上舒一口氣。

2017年7月5日 星期三

來認識領展主席聶雅倫

來認識我們的主席




聶雅倫的成功秘訣——熱愛香港的領展非執行主席

「會計可能是一個明智的職業選擇」,提出這個建議的是他父親 ── 一家碼頭裝卸公司的董事。
專欄:會計群彥 作者:香港會計師公會 日期:2017-07-02
撰文:James Kelly;圖片:領展提供
曼徹斯特 會計 社會研究 聶雅倫 領展簡短網址已複製

33年後,聶雅倫對香港這個第二故鄉的熱情並沒有減退,正如他依舊熱愛挑戰。

領展資產管理有限公司(Link Asset Management Limited)非執行主席聶雅倫(Nicholas Charles Allen)半生都在香港度過。正如他所述,他不僅愛好打高爾夫,也酷愛挑戰。

1983年9月,朝氣蓬勃的年輕會計師聶雅倫到達香港時,恰好是這座殖民地城市歷史上尤為瘋狂的一周。這一周,政府將港元與美元掛鉤,股市暴跌,幣值波動,城市中充滿不確定的氣息。

33年後,聶雅倫對這個第二故鄉的熱情並沒有減退,正如他依舊熱愛挑戰。作為領展資產管理有限公司的非執行主席,成為領展房地產投資信托基金的舵手。領展是亞洲最大的房地產投資信托基金,其物業組合包括香港、北京及上海的商場、鮮活街市、停車場和辦公室物業等。

生於英國的聶雅倫獲得曼徹斯特大學經濟與社會研究榮譽學士學位。他現在是曼徹斯特大學香港基金會董事會成員,積極聯絡該校3000多名香港校友。

「會計可能是一個明智的職業選擇」,提出這個建議的是他父親 ── 一家碼頭裝卸公司的董事。

走出非洲

1977年畢業後,聶雅倫搬到倫敦,在永道會計師事務所(Coopers & Lybrand)做實習會計師。盡管他喜歡倫敦的生活,但也喜歡借審計石油與天然氣資產的工作之機出差,到安哥拉、也門和加蓬旅行──即使是對最有經驗的會計師而言,這些地方也仍極具挑戰。

聶雅倫說:「我選擇會計這一行,不僅因為這是父親的要求,還因為我感到它為我進入商界打下良好基礎,讓我充分了解商業運作。它的全球性令我有機會出差,這方面吸引了我。」

「這一行的工作內容在哪個地方都類似,因此我一直打算在倫敦工作一段時間後到國外任職。」

成為審計經理後,他得到了在永道會計師事務所香港分部工作的機會。

當時,永道在銅鑼灣新寧大廈的分部有約300名員工。或許是職業命運的安排,聶雅倫後來成為希慎興業有限公司董事(新寧大廈的業主,該大廈已被拆除重新再建),直至近期離任。

「我很幸運,能在香港這個大城市工作,又恰逢中國內地改革開放,使會計業蓬勃發展。會計師事務所在中國內地設立辦事處,開始提供內地極需的會計服務。」

1998年永道與普華(Price Waterhouse)合並為普華永道會計師事務所(PricewaterhouseCoopers)後,員工超過了2,000人。聶雅倫說:「總部設於香港的會計師事務所在中國內地開設分支機構。當中國政府試圖讓國有企業成為上市公司,接受市場的嚴格監管,從而建立新的管治氛圍時,這些會計師事務所正好為中國大公司提供審計服務。」

2002年,安達信會計師事務所(Arthur Andersen)在香港和中國內地的分支機構加入了普華永道。從那時起,聶雅倫的主要客戶有聯想、太古公司和香港賽馬會。

他續說:「我負責鑑證(審計)業務。這個部門業務廣泛,涵蓋香港和中國內地12個辦事處,共5,000人。我作為香港會計師公會會員的身份使我獲得了經營企業以及照顧客戶的經驗。」

聶雅倫:「我很幸運,能在香港這個大城市工作,又恰逢中國內地改革開放,使會計業蓬勃發展。會計師事務所在中國內地設立辦事處,開始提供內地極需的會計服務。」

意料之中

2007年,聶雅倫從普華永道退休,時年53歲。「當時的退休年齡是55歲,但我認為我應該早點退下來。」接下來兩年,聶雅倫醉心於他愛好的高爾夫球,努力降低自己的高爾夫差點。「沈迷高爾夫是健康的,它可以避免工作過勞。」他現在的高爾夫差點是12.3。

他喜歡香港的球道,就如很多公司的董事會也喜歡他一樣。2009年,聯想、中電控股和希慎興業與他接觸,後來他以獨立非執行董事的身份加入了這些公司的董事會。

「從普華永道退休後,我能繼續在感興趣的商界工作。我認為,如果我從事的不是會計業,就不會有這種機會,因為當你從事會計業時,就很容易獲得需要這種專業知識的董事會邀請。」

聶雅倫在普華永道的最後10年,負責法務會計和訴訟支援,並經常以合夥人的身分在用於法律事務的報告上簽字。離開普華永道以來,他接了幾項此類工作。「也許,這就是我退休生活的一部分,我覺得保持忙碌、生活充實和動腦筋是很重要的。除非你完全著迷,否則你不能把所有時間都用來打高爾夫。」他說。

去年2月,聶雅倫被任命為領展的董事,並於4月接替蘇兆明(Nicholas Sallnow-Smith)出任董事會主席,任期為9年。他的任命是在全球招聘後作出的,聶雅倫接受了「八、九次」面試。

決定接受這個職位很容易。「我一直對香港發生的事感興趣,而且就領展而言,當我在普華永道擔任負責鑒證業務的合夥人時,領展就是我們最大的上市公司客戶之一。我不僅見證了它的誕生和茁壯成長,還見證了它在那段時期的公眾形象。」

領展房地產投資信托基金是在香港上市的首家房地產投資信托基金,現在它是亞洲地區最大型的房地產投資信托基金,也是全球市值以零售業務為主最大的房地產投資信托基金之一。領展房地產投資信托基金由私人和機構投資者所持有,2005年11月25日起在香港證券交易所上市,並且是恒生指數的成分股。

領展房地產投資信托基金持有的投資組合包括在香港約1,000萬平方英尺的零售鋪面、約72,000個停車位和開發中項目,以及中國內地約180萬平方英尺的零售和辦公室物業(截至2016年6月)。

根據領展截至2016年9月30日止之6個月未經審核中期業績,其總收入上升10.1%至46億港元,房地產凈收入上升11.1%至34億港元。其賬面總資產略低於1,700億港元。

領展在香港社會中也佔有獨特地位,由於其業務遍及香港,並與租戶和顧客廣泛接觸,因此經常受到嚴格的公眾與媒體監督。

聶雅倫充分意識到主席職位面臨的挑戰。「作為一名獨立董事,你坐在桌子的另一側,偶爾像扔手榴彈一樣拋出一個問題,讓管理層和董事會主席來處理。 當你是董事會主席時,盡管你不用做出行政決策,但你必須解決這類問題。從責任上講,這是進一步的承諾,你不能說幹就幹,說不幹就不幹。你必須投入其中,對領展這樣一家受人矚目的公司而言尤其如此。」

老式風格

按照他當審計師的做法,聶雅倫喜歡──用他最喜歡的詞語之一來描述,「多方驗證」──從幾個不同的視角了解情況,看看它們是否彼此相符。這意味着與行政總裁王國龍保持牢固關系,除了定期討論外,他每周還要和王國龍開一次90分鐘的一對一會議、在會議外與其他董事交流,並通過一系列午餐會了解管理團隊以外的領展高級員工。當然,也要進行實地考察──迄今為止,聶雅倫已經實地考察過約40個領展的資產。

「我們都有審計師風格。我的審計師風格就是事必躬親。這可能是一種稍顯老式的審計風格,因為如今的審計可能比以前更依賴填表。」

聶雅倫認為,這種傳統的事必躬親方法是審計委員會主席和內部審計師的做法。「我希望我的內部審計師能讓不同層級的管理人員都能輕鬆地拿起電話打給他,說:『嗨,我這裏出了點問題』或『我認為我可能遇到了點問題』,而不像打給當地警察局自首。」他說。

「作為審計委員會主席,我努力確保內部審計師在公司內廣獲交流機會,並受邀參與合適的討論。這對我來說這十分重要。」

回報

聶雅倫也對會計業和他半生為家的這座城市心存感激。

他感謝香港會計師公會為他的職業提供機會,因此出任公會企業管治工作小組成員。

聶雅倫亦是願景2047基金會(Vision 2047 Foundation)主席,這家基金會初建於80年代中的「黯淡前景」期,由有影響力的香港人物組成,旨在回應主權移交之前的問題。他將其形容為「一個主要與外國來賓會面,坦誠解答其關於香港現狀問題的交流小組。」

33年以來,聶雅倫始終是香港的強力擁躉。「我是香港的忠實粉絲。」他說。「它已經成為我離開倫敦到這裏工作時希望它變成的樣子。領展在這裏經營的商場和鮮活街市,這樣的公司代表了香港重要的一部分,因此擔任其主席一職並繼續為香港出力是我的榮幸。」

聶雅倫:「我是香港的忠實粉絲。」

原刊於香港會計師公會官方雜誌A Plus 2017年第1期。

2017年6月14日 星期三

今日路過700號

700號進度看似不錯,已掛招租牌~ This is Our Place,物業用新潮顔色配搭,黃加藍。
大厦旁的公共天橋擴建越過彌敦道工程已經開展,會將對面人流帶入大厦,真是期待的700號😉
700號有D乜,自己睇 http://www.linkhk.com/NR700/zh/index.html#main

2017年6月9日 星期五

領展2017-03業績會分析員Q&A

領展全年業績截至2017年3月31日止年度業績會,最後的分析員Q&A當然要看了。

全年業績截至2017年3月31日止年度業績簡報
於2017年6月發佈

上海領展企業廣場獲得LEED認證



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CBRE助力領展企業廣場獲得LEED-EB鉑金級認證

2017-04-01
日前,領展企業廣場與CBRE聯手再創綠色建築認證新高峰。領展企業廣場委任CBRE為其提供綠色建築認證諮詢服務,並成功取得美國綠色建築委員會(USGBC)頒發的LEED EBOM既有建築運營與維護鉑金級認證, 使領展企業廣場成為2017全球首個最高分89分獲得LEED EBOM鉑金級認證既有建築。

2017年5月31日 星期三

澳門-電子支付引入街市的反響

澳門政府想推行街市電子支付買餸,各方反應不一 :
(1) 攤販反應激烈,認為電子支付的安裝和使用費是一筆負擔。
(2) 買餸長者,未必懂得電子支付,用現金較實際。
(3) 大部分市民表示歡迎,因引入多一種支付方式,到街市買餸較方便。
(4) 民政總署,為配合社會付款模式的發展,鼓勵攤販考慮引用電子支付服務,以優化經營環境,能提升攤販的營商能力及服務質素。
(5) 學者不擔心技術問題

當內地小販已經用微信買1蚊魚蛋的時候,香港街市是否要向前行一步呢?
領展已經行了一小步,希望能再行多一步,推一推。

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2017年5月30日 星期二

領展又一勁粉絲 - Starman

見到Starman兄出文講現金流的重要性,雖然文中冇提領展,可能我是領展愚忠粉絲,會不隨意地將其套入文中,感覺全文好像在介詔領展,所以推介823 粉絲看:

「現金流為王」的極緻 - 資本化與證券化 (一)

強化資產> 強化現金流(租值)> 提升資本化估值> 產融結合> 現金流再投資

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【領展做鐵膽】27歲賺第一桶金 投資博客教點樣揀信託基金