領展大集匯

2019年6月25日 星期二

海濱匯最後衝刺 20190625

食完午飯圍住海濱匯行左一圈,見工人都很緊張地最後衝刺想早日完工 ,因為領展要月底入伙呀,快D手。不過我對地下植物牆自動灑水系統幾有興趣。
latest update : 管理人之註冊辦事處將於 2019年7月1日起 更改為香港九龍 觀塘海濱道 77號海濱匯1座20樓。


















2019年6月6日 星期四

回購股份道不同 領展小米見高下

我經常強調投資要看管理層,信報比較了領展及小米,正邪立見。
領展是小心翼翼地回購,總股數越來越小,股東明顯得益,管理層在愛護股東。
而小米則敷衍地回購,但與此同時不斷批出獎勵股份及換股權,總股數越來越多,小股東明顯受害,管理層在掠奪小股東。
由此可見選擇管理層對投資者是何等重要。

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【EJFQ信析】回購股份道不同 領展小米見高下
 2019-06-05 信報
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同屬回購,對港股向來沒多少法力,以早前滙豐控股(00005)為例,大規模回購刺激股價的威力逐步遞減(詳見5月3日本欄);對領展(00823)及小米(01810)來說,回購效果更有顯著差別。

領展周一放榜,業績相當悅目,其中一個亮點是上年度準備留作回購的資金尚未用盡,遂決定撥出5300萬元派發予「股東」(基金單位持有人),後者既受惠股價勁升賬面賺厚利,又獲得額外分派,名副其實「財息兼收」,證明領展今年以來迭創新高是投資者「慧眼識股」,不少券商投行已預期領展股價有望突破100元大關。

除了基本因素支持,附【圖】所見,領展近年回購股份導致發行基金單位減少,亦是股價一直上揚的助力。然而,領展2019年升勢凌厲,在回購方面則比較忍手,反映公司認為,與其高價(特別是超出每股資產淨值)回購,不如直接回饋「股東」。由此推斷,若管理層取態不變,而領展股價持續造好,本年度回購6000萬基金單位的計劃便未必能夠達標。

小米回購則屬急於托價之舉。小米本周啟動第二輪回購行動,周一斥約一億元買入1103萬股,每股平均價9.0492元,昨天再回購1110萬股,惟股價卻挫至掛牌後新低的8.91元,顯示公告中董事會稱「對自身業務展望及前景充滿信心」未得到投資者認同。

值得留意的是,小米雖回購股份,但發行股數沒有減少,反而明顯增加(主要是發行獎勵股份和IPO前批出的換股權陸續行使所致),這固然影響回購刺激股價的效果,加上基本因素被看淡,最終令小米至今未能擺脫尋底格局。何況,中資企業隨時捲進「科技戰」漩渦,小米目前或具反彈潛力,長線卻難以樂觀。

至於邁向「紅底股」的領展,中美貿易戰將拖累環球經濟增長放緩似無疑問,甚至陷入衰退的可能性亦不容抹殺,資金避險勢轉投防守性高的資產。領展股息回報不俗,受外圍環境衝擊較細,且內地發展有憧憬,具條件推升股價,這顯然也會使公司回購誘因降低。事實上,EJFQ.com FA+資料顯示,領展現價市盈率、市賬率及股息率皆已高出中位數兩個標準差,意味估值昂貴,現非理想吸納時機。

信報投資研究部

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2019/06/05  hket.com

領展(00823)昨宣布計劃本年度回購約6000萬個基金單位,外界對消息反應正面,領展績後獲大行調高目標價,逆市靠穩。領展近年不斷出售資產,全靠回購減少基金單位數目,推高每基金單位可分派收入,支持股價節節向上。
惟隨着領展股價升至高位,回購成本變得愈來愈高昂,要複製過去成功經驗的成本也愈來愈高。

領展去年回購均價76.3元

領展於業績報告表示,原本有意於上年度回購最多8,000萬個基金單位的計劃,以抵銷因出售資產造成基金單位分派的損失,惟由於年內就出售及收購資產引致的禁售期較長,最終僅回購約4,214.5萬個基金單位,總代價(不包括開支約)32.16億元。以平均價計算,每基金單位回購價約76.3元。

愈來愈貴  回購成本急增

翻查港交所(00388)回購紀錄,領展回購價皆是低於80元。以去年回購均價計算,現價足足較其高逾25%。市場避險情緒高漲,資金續泊入防守股。假設領展股價維持在90元以上水平,公司回購6,000萬個基金單位的成本最少需54億元。
截至3月底,領展的備用流用資金減少29%至161億元,當中現金及存款大減42%至68億元。不過,領展已於4月3日成功發行綠色可轉換債券,集資40億元,相信可填補有關備用現金。雖然領展財務狀況絶對能應付回購費用,但這意味領展回購的成本及機會成本將大增。

直接派額外分派不如回購?

可幸的是,領展即使不回購,也會直接派額外分派。以上財年業績為例,管理層建議額外分派5,300萬元或每基金單位2.51仙,以返還資本予各基金單位持有人。
對股東來說,回購和直接派額外分派都是贏,惟前者直接有支撑股價作用,效益相信會較大。

撰文 : 吳敏芳 記者

2019年6月4日 星期二

領展業績分析員會議 Q&A 2019-06-03

2018/2019年度業績簡報 Powerpoint

領展年度業績簡報視像 Q&A選段 全年業績截至2019年3月31日止年度

領展業績交到功課

領展業績好成點,聽下楊書健同龍哥講啦。
我get到幾點 :
1. 商戶生意比大市好,即係仲加到租
2. 如果冇野買,就繼續buyback 6000萬股
3. 要繼續每年高單位增長,即係起碼7/8/9%增長掛
其他就要睇分析員Q&A片,仲等緊呀。。。
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【息賺】領展業績交到功課
Now TV
【息賺】領展房產基金(00823)放榜後,股價造好,曾高見95.9元,收市升2%,報95.85元。
香港大學房地產及建設系客席副教授楊書健表示,領展去年租戶銷售增長跑贏香港整體市道,有理由再加租,業務整體仍十分健康。他又指,領展去年分派收益率倒退,主要由於股價炒上,所以即使分派收益率只有3%,仍然可以入手,關鍵在於日後的增長前景。
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領展上年度可分派收入升半成 管理層指租金有調整空間

TVB.com 2019-06-03 17:30
領展上年度可分派收入上升半成,管理層表示未來租金有調整空間。

受投資物業重估和出售投資物業收益的調整影響,領展截至三月底全年可分派收入上升半成,有超過57億元,每基金單位末期分派約1.4元,全年派約2.71元,上升百分之8.6。

期內總收益及物業收入淨額亦微升。扣除買賣物業等因素,按相同基準計算,都升逾百分之7。

領展的本港零售物業租金收入下跌至66億元,但按相同基準計則升百分之7。期內平均每月呎租升近百分之9至68元,續租租金調整率則跌至百分之22.5。管理層表示,未來租金有調整空間。

領展行政總裁王國龍指:「在租金方面,如果保持到租金與營業額比例於適當水平,相信如果營業額繼續增長,我們有調整空間,當然這要視乎未來市況。」

領展計劃本年度回購約6000萬個基金單位,但實際進度可能要視乎,未來會否再有項目買賣。

王國龍稱:「當我們正開始做收購項目,或早前幾個月出售項目時,算作管理層有所謂內幕消息,該段時間我們不可回購。因此影響回購進度,今年會否改善,會否沒這麼多買賣情況,而令我們多些時間在市場參與(回購),我認為今天難以估計。」

領展目標到2025年,資產組合價值年均複合增長率達到高單位數。領展指,目前內地物業佔物業組合約一成三,低於管理指引的兩成;未來除了於本港,都會到內地一線城市及周邊三角洲地區,收購零售物業和甲級寫字樓。

2019年5月29日 星期三

快樂退休 - 世界有人需要我

看見一個領展粉絲曾智華的退休生活,仍然很精彩,覺得很高興,藉得借鏡。
我自從10年前購入領展,生活壓力就一年比一年輕,很輕易就達到財務自由 x1(利息收入=支出) ,並慢慢向財務自由 x2進發, 近期更超越了財務自由 x3 , x 4. . .
雖然未到退休年齡,但不期然看多了退休文章,找尋一些新目標,準備為自己搭建一個新「舞台」,多謝領展可以讓我有這些幻想空間。
如果説領展是一坐大山,她就是一坐可以讓退休人仕無憂的靠山
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快樂退休 - 世界有人需要我
#退休 #心理情緒
28/05/2019
曾智華   etnet.com.hk
  上周,到西九龍警察總部,向大群各級警務人員分享「快樂退休」之道與介紹抑鬱症。為何兩者會拉埋一起講?因為,不少警務人員,尤其高級的,退休後會突感失落,因只五十多歲,「英明神武」了三十多年,有權有責有貢獻。但一到退休那一秒,立即變無權無責,亦不知作為一個人,活下去再有甚麼貢獻。
  女的多較易處理,因權力慾及英雄感較低,容易合群,兼可能嗜好多多,天天跳排排舞、插花、扮靚、瑜珈、旅遊、High Tea……已樂不可支,再加點點義務工作,肯定非常充實。
  男的呢,一旦失去權及責,會立即陷入「絕對空虛」心理狀態。基於多年被人Sir前Sir後專稱,很難想像變為一個「朝早起身等日落」的閒人。沒法適應及轉跑道的,不少搞搞下變抑鬱,大量例子,更鬱出各式隱疾,包括癌症,所以,退休後平均只得幾年壽命。
  小弟與他們分享的,正是退休後為自己搭建一個「舞台」的重要性。天天起床就等上「台」,在台上,有人欣賞,有掌聲,最重要,感覺上是每天世界上都有人需要你,這感覺很正,亦能令退休者充實而有意義地積極活下去。
  我引出多個例子,包括早前在本欄提及的前領展(00823)對外事務總裁盧炳松,退休後成立「基督為本基金」,專攻為臨終者完成人生最後一個願望。去年至今,已有十多個極有意義的個案。作為基金董事,小弟與有榮焉。
  另一位典範為離世長輩麥陽輝。退休時已雙目失明,但非常健壯精神,選擇了以探望在囚人士,聽他們傾訴為「舞台」,每天風雨不改走勻全港監獄,令不少囚犯覺得世上仍有人關心,出獄後從良。麥叔叔的默默貢獻,感動了不少囚犯,同時亦感動了懲教署職員。
  談到退休心態,前高級助理警務處處長鄧厚江,更有一番感受,2014年退休後,罹患深度抑鬱,恍似由天堂掉下地獄,幸最終能走出接近死亡的幽谷,誠心分享感受:「我過去是完美主義者,一直努力以成就去維持自己的重要性,不懂得『Hea』,也鄙視那些『Hea』的人。若非經歷徘徊生死間的抑鬱經歷,我可能仍然在自我膨脹!其實,人真的很渺小,也有限制,始終會有解決不了的問題,學習接納自己的不完美,尋回強者形象之下的自己!」

2019年5月20日 星期一

領展逾萬人工包食住聘實習生赴穗

領展今年設五個實習名額,供大學生到廣州旗下的商場實習工作,圖左為領展領導力及人才發展主管許翠芬,右為實習生Ivan。(梁偉榮攝)topick.hket.com

領展逾萬人工包食住聘實習生赴穗 港青:助拓展事業及興趣

2019/05/20    topick.hket.com

港青往國內或海外實習往往「一工難求」,然而領展以約1萬元月薪和「包食包住」,今年設5個名額,招聘本地大學生到廣州旗下商場實習6至8周。有參加者認為,於羊城發掘到自己的興趣、長處;以至發展事業的生涯規劃,也大有裨益。

鄧浩威(Ivan)就讀科大市場學系3年級,去年6月至8月獲聘為領展暑期實習生,當中4個星期需往廣州荔灣區「西城都薈廣場」工作,學習內地管理和營運商場的模式。他認為當地的手機APP科技發展比香港成熟,商場店舖多採用電子支付取代實鈔付款,又會利用APP和二維碼作宣傳推廣、以至排隊取籌號等功能,認為香港商場可以借鏡。

實習結合興趣和工作 有助事業發展

在內地的工作任務之一,Ivan需跟其他實習生合作,拍攝一條VR虛擬實境短片,介紹商場運作。他坦言入職前對VR技術很感興趣,沒想過可以把自己的興趣和技能,應用到工作;加上實習期間的待人相處、以至如何撰寫電郵公函,也對日後投身社會有很大幫助,料自己將從事科技相關的工作。

現在Ivan獲領展續聘為兼職員工,更獲領展領導力及人才發展主管許翠芬承諾,續聘為長工,聲言希望他留效。許指出,今年同樣設5個赴穗工作的實習名額,約收到百宗求職申請;實習生需先於香港辦公室工作兩星期,熟習環境,之後會被派往廣州。今年公司將要求實習生設計手機APP,推廣商場業務;她認為新一代人人「機不離手」,除了讓實習生從中學習新技能外,也有助顧客利用APP選看購物資訊。

Ivan稱,初來廣州實習時,對熟習當地交通、居住等生活環境也遇上困難,然而當地人很有心情味,很快適應下來。

政府透過青年發展委員會,今年跟18間企業合作,推出「企業內地與海外暑期實習計劃」,提供逾280個金融、能源、地產等行業職位,讓青年駐外實習,領展是其中之一。政府期望培育一批具備國際視野、熟悉大型企業和世界各地職場文化,且擁有豐富人脈網絡的年輕人才。

領展今年實習招聘程序已結束,明年的實習計劃料於2020年首季接受申請。

2019年5月18日 星期六

領展佈局大灣區商業地產



領展66億元收購深圳商場亞洲最大房托佈局大灣區商業地產
2019年03月19日 21世紀經濟報導

  粵港澳大灣區規劃綱要出台後數日,亞洲最大房地產信託領展房地產投資信託基金 (下稱“領展”)立即宣布了一項大手筆的收購。

  “深圳這個收購項目從開始接觸到最後完成交易,總共花了一年時間,據我們所知很多機構對這個項目都有興趣,尤其是一些外資的私募基金。”3月18日,領展行政總裁王國龍在接受21世紀經濟報導記者專訪時透露。

  2月20日夜間,領展在港交所發佈公告稱,將斥資66億元,從一名獨立私人投資者手中,全面收購深圳福田區商場新怡景商業中心的100%權益,作長線投資。領展旗下資產是由香港房屋委員會分拆其零售物業及停車場而來,2005年在港交所掛牌上市,旗下資產估值逾2000億港元。

  新怡景商業中心是領展旗下在深圳首個、粵港澳大灣區內第二個收購項目,這也意味著領展完成了在北上廣深四個一線城市的佈局。根據領展披露的信息,新怡景商業中心位於深圳市福田中心區福華路,零售面積約為8.39萬平方米,零售租用率約為100%。截至去年12月,物業每月總收入為2380萬元。商場租戶涵蓋餐飲、潮流服飾、教育、生活時尚、健康及美容、超市,以及電影院。

  王國龍指出,在收購完成後,將對商場進行一定的翻新和租戶組合調整,“主要定位是面向中高端客戶人群,根據我們的經驗,這類商場的租金收入較為穩定,而一些走高檔路線的商場,對宏觀經濟周期更為敏感。”

  據悉,新怡景商業中心的現有零售租約中,將於2019年、2020年及2021年屆滿的租約分別佔該物業租金收入約25.5%、24.8%及18%。

  “目前我們收購後的賬面收益率已經達到3%,在一些租約到期後,在租金的調整上通常會有雙位數的上調空間,過去一些租約的上調甚至達到40%-50%。”他透露。

  聚焦廣州、深圳

  繼2017年收購廣州西城都薈首戰告捷後,領展對於進軍大灣區市場更加信心十足。

  王國龍透露,事實上,領展早在2013年已經有意進軍深圳市場,但卻“臨門一腳”告敗。領展曾公告宣布與万科集團簽訂戰略性合作意向書,並於2014年對外宣稱洽購万科旗下位於深圳龍崗万科廣場80%的權益。但最終由於雙方部分條款和交易形式上始終未達成一致意見,合作最終失敗。

  隨著港珠澳大橋、廣深港高鐵等跨境交通基建項目的開通,粵港澳三地“一小時”優質生活圈的雛形已經浮現。他認為,這將推動粵港澳三地人流的流動,從而進一步帶動商業地產市場,“我們主要聚焦廣州深圳市場,這是兩個主要的消費市場,我們的投資目標主要集中在零售物業。”

  “由於地理位置接近,消費習慣和飲食文化類似,這使我們在大灣區城市拓展具備一定的優勢。同時,很多現有的租戶通常設有華南的團隊,在我們收購新商場後,一些租戶對於進駐都表示出了興趣。”王國龍表示。

  隨著粵港澳三地經濟協同發展不斷提速,以深圳為首的商業地產投資市場已明顯升溫。2018年中,全球知名投資公司黑石斥資7.8億元收購福田中心區的國際商會中心4個樓層,這是深圳近年來首宗真正意義上的外資機構收購成熟優質物業的案例。

  戴德梁行最近發布的數據顯示,2018年深圳房產大宗交易總額約280億元,比2017年減少20%,但仍創下了歷年來第二高水平。然而,與北京、上海及廣州等其他一線城市相比,在大宗交易的投資者結構中,深圳的外資買家佔比遠低於其他城市,僅為2.6%。

  王國龍坦言,一些外資私募基金對大灣區主要城市的物業興趣日益濃厚,“在當前的市場環境下,我們看到更多的資產在市場上出售,有些是因為基金面臨到期贖回的壓力,另一些則是本身業主存在融資需求。但從價格來看,暫時沒有看到大幅下調的跡象,畢竟目前的市場利率仍處於低位。”

  領展此次斥資66億元收購深圳怡景中心城,也是深圳近3年來首次出現零售商業地產的整棟成交。按照高力國際的測算,零售物業是收益率最高的物業類型之一,平均回報可達到5%。

  調整物業組合

  作為亞洲最大的房地產投資信託基金,領展通過資產買入和賣出為基金單位持有人帶來回報。在領展內部,這一策略被稱為“資本循環”,即通過改善物業組合結構,提高物業整體的質素。

  王國龍坦言:“最近幾年很多海外的私募基金籌集了很多資金,但是中國以及亞洲其它主要市場的商業地產市場供應有限, 因此出售資產往往有一定的溢價。因此,這是一個好的資產出售時機,我們持續在評估目前物業組合中的資產,將一些資產回報不佳的物業進行出售。”

  去年12月底,領展宣佈出售12項物業,與由基匯資本為首的財團簽訂協議,交易金額達到120.1億港元,是領展自2014年以來第八次出售資產。近年來,領展不斷調整其物業組合,並自2014年起陸續出售旗下一些物業,包括商場、停車場等。出售數量更有逐年增多的趨勢。公開數據顯示,過去四五年間,領展通過出售香港資產累計套現近470億港元。

  同時,在資產出售後擁有充足的“彈藥”,領展近年來也頻頻在內地市場出手。自2015年進入內地市場以來,領展先后買入過位於北京、上海、廣州的4項商業物業。計入此次深圳的收購,領展在內地一線城市投資總額約在200億元左右,一線城市將擁有約500萬平方呎體量的零售及辦公室樓面,而內地資產佔領展總資產值的比例也將升至13.1%。

  根據領展的數據,以收入資本化法計算,截至2018年9月底,香港零售物業的加權平均資本化率為3.98%,而內地零售物業的相關比率則達到4.5%-4.75%。上一年度財報顯示,北京歐美匯購物中心、廣州西城都薈廣場及上海領展企業廣場1座及2座,收益總額達到4.9億港元及物業收入淨額3.90億港元,分別按年增長22.8%及25.8%。

  “從增長態勢而言,內地的物業收入增長更快,我們未來還將繼續關註一線城市的項目。從規模而言,主要是面積在10萬平方米以下的項目,但一些超大型的項目,風險過大,我們暫時也不會考慮,採取穩中求進的策略。”他表示。

  然而,他坦言,由於考慮到內地發展物業的投資回報期過長,動輒要7-10年,“目前我們主要考慮一些位於核心地段的優質零售和辦公物業,這類資產即時帶來現金流,回報比較穩定。”

(文章來源:21世紀經濟報導)

2019年5月3日 星期五

大灣創富好生活-新城財經台

領展資產管理(中國)總監霍業生接受新城財經台「大灣創富好生活」專訪,深入講解領展如何提升內地商場的商戶組合,結合線上線下購物體驗來吸引消費客群。

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領展霍業生:看好一線城市群商業地產發展潛力
樂居財經  2019-03-27 14:19

領展資產管理總監霍業生

  樂居財經訊 曉非 3月27日,第三屆地新引力創新峰會於上海嘉裡大酒店舉行。主論壇主題為“主業為基,萬變維新”,並設“租賃住宅”、“資產管理”、“物業管理+智慧社區”三大平行分論壇。峰會聚焦房企堅守主業下的多元化,探討地產探索美好生活場景的未來走向。

  領展資產管理總監霍業生現場談到,領展作為資產管理公司,需要在日常運維中提升資產價值,將舊的項目翻新賦能,把舊的設備設施更換,提供更好的環境給商家和購物者。另外,領展也在收購一些資產,使公司收入更多樣化。

  領展資產管理2015從香港起步,之所以從香港來到內地,第一是看重中國整個經濟的發展,為資產包價值帶來提升,另一方面,根據領展資產的資料研究,到2022年,超過一半的中國內地家庭將進入中高收入家庭,零售銷售資料將不斷增長,商業地產是有可為的,特別是一線城市。

  提到在內地發展的策略,他認為,未來業務將集中在商業以及甲級辦公樓,聚焦一線城市以及附近周邊三角區域,比如說以上海為中心的長三角,以廣州深圳為中心的珠三角,不一定去找核心的地段,更多會看好一些交通便利的潛力區域。

2019年4月14日 星期日

盧少蘭婆婆 -房屋事務委員會會議 2019-04-01

盧婆婆今月初出席立法會房屋事務委員會會議,竟然幾乎無傳媒報導,真不公平,片段見盧婆婆聲音雄壯,祝盧婆婆身體健康,我剪出片段比大家參考。

當日會議全部片段

盧少蘭婆婆
立法會房屋事務委員會會議 2019-04-01
討論領展房地產投資信託基金出售分拆自香港房屋委員會的物業相關事宜

2019年4月12日 星期五

政府利益大輸送領展,起天橋免補地價

政府利益大輸送領展,免補地價呀,老友😂😂
小小一段天橋,將東鐵線及荃灣線無縫連接😀😀
去看原圖
O2 [領展物業] 彌敦道700號 @2018-03-03  圖6

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六條私人機構自資興建的行人天橋或隧道獲豁免土地補價
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  政府今日(四月十日)公布,行政長官會同行政會議批准六條分別位於九龍灣、尖沙咀、旺角及灣仔的行人天橋或隧道的豁免土地補價申請(位置圖載於附件)。

  獲批私人機構須承擔行人天橋或隧道的設計、興建、管理及保養責任和相關支出,並且在建成的天橋或隧道提供24小時開放的無障礙通道。申請人亦需另行處理其他與落實天橋或隧道有關的事宜,例如設計、視覺影響評估等。

  二零一六年《施政報告》落實在九龍東推行先導計劃,透過豁免修訂契約的土地補價,鼓勵業主自資興建行人天橋或隧道連接其發展項目至公共行人系統,完善地區行人網絡,營造安全、舒適及便捷的行人環境,鼓勵市民多走路。與此同時,政府會考慮九龍東以外個別行人天橋或隧道項目的土地補價豁免申請。

  發展局根據香港大學學者設計的評估機制,考慮了上述六條行人天橋或隧道能否在多個方面為公眾帶來裨益,包括評估建議天橋或隧道能否針對現時不理想的地面行人環境提供其他選擇、增強區域性行人網絡及得到社區的支持。根據既定安排,局方早前亦徵詢了土地及建設諮詢委員會,再呈交予行政會議作批核。

  發展局發言人表示,位處九龍灣的擬建行人天橋相對與現時以車輛為主的行人路面可為行人帶來更暢快的體驗。配合區域內的其他擬議行人天橋,可為行人在有關網絡內提供更多路線選擇,並加強該區的連接性。至於兩條位處尖沙咀擬議行人隧道,它們毗鄰多個尖沙咀海濱景點,有助提升區內的連接性,並為行人提供更多路線選擇,也可服務大量來自港鐵尖沙咀及尖東站的行人和轉車乘客。

  位處旺角的擬建行人天橋及灣仔的擬建行人隧道不單有助提升區內區域連接性,並可提供防風雨的環境以連接附近的港鐵旺角、旺角東及灣仔站。而位處灣仔的擬建行人天橋則可便利有需要人士造訪胡忠大廈多個社會福利機構辦事處。

  發展局發言人補充:「擬議六條行人天橋或隧道整體上可為九龍灣、尖沙咀、旺角及灣仔改善行人暢達性和聯繫度。所有獲批項目均得到土地及建設諮詢委員會和地區的支持。我們會繼續與申請人緊密合作,確保有關天橋或隧道能早日落成。」

2019年4月10日(星期三)

2019年4月9日 星期二

看到JPM出現在海濱匯頂

今日遲放工,唯一收穫是望下自己個物業起成點樣,安慰下疲倦的身軀😅
海濱匯亮燈了,今次看到JP Morgan😄 有趣🤣





2019年4月2日 星期二

領展可能焗派特別息 投資者日Q&A

睇完領展投資者日Q&A,龍哥解答了大家的疑問,原來因為blackout period禁止買賣,翻查資料禁售期是中期業績公佈前的30日及全年業績公佈前的60日,全年業績公佈日是6月5日,即是幾乎無可能夠時間買齊貨,所以今次好大可能要焗派特別息,以維持股息增長勢頭。

投資者日 20190329 powerpoint

剪輯了領展投資者日 20190329 Q&A,此段視頻為Q&A撮要片段,主要讓大家了解管理層思路,要原汁原味請往領展網站觀看 linkreit.com
P.57

2019年3月27日 星期三

立法會20190401領展會議文件大集匯


立法會20190401 CB(1)771/18-19領展會議文件大集匯

https://www.legco.gov.hk/yr18-19/chinese/panels/hg/papers/hg20190401cb1-817-1-c.pdf
因應立法會房屋事務委員會會議今天討論領展房地產投資信託基金出售分拆自香港房屋委員會的物業相關事宜,領展向委員會呈交意見書,就有關議題提供資料協助委員會會議討論

https://www.legco.gov.hk/yr18-19/chinese/panels/hg/papers/hg20190401cb1-771-14-c.pdf
107 動力就「領展出售分拆自香港房屋委員會的物業」提交之意見書
房委會於早年宣佈停售居屋後面臨財政困境,促使其分拆部分物業(商場、街市及停車場),並成立基金上市。當時,政府利用市場方式籌集資金,並讓私營機構以商業原則運作,以便其履行社會職責(提供資助公共房屋)。其實在效益為本的運作下,房委會分拆的物業更能夠回應用家(社區)需要。

https://www.legco.gov.hk/yr18-19/chinese/panels/hg/papers/hg20190401cb1-771-12-c.pdf
黃宇翰 領展房地產投資信託基金出售分拆自香港房屋委員會的物業意見書
不贊同對領展房地產投資信託基金出售分拆自香港房屋委員會的物業輕率新增附加條款

https://www.legco.gov.hk/yr18-19/chinese/panels/hg/papers/hg20190401cb1-771-9-c.pdf
公屋聯會回應《公共及資助房屋商業設施規管(立法條文)條例草案》的建議
若然今天透過制定法律,回過頭來針對領展等作出規管,似乎是一種“輸打贏要”的做法;而且,其他商業機構不受此法例所限,欠缺公允,或會招致法律訴訟及司法覆核。

https://www.legco.gov.hk/yr18-19/chinese/panels/hg/papers/hg20190401cb1-771-11-c.pdf
音樂堂慈善基金會創會主席高松傑就"領展房地產投資信託基金出售分拆自香港房屋委員會的物業"表示支持 , 只有多方共同協作可引至創新的社會價值 , 讓更多市民受益 ,
跟據資料,領展在商塲及街市(Lok Fu)之優化工程投資1美元,在社區中產生2.1至4.1美元增值和帶動1.8美元至6.7美元的社會經濟效益(報告第19頁)

https://www.legco.gov.hk/yr18-19/chinese/panels/hg/papers/hg20190401cb1-771-15-c.pdf
工聯會 有關領展房地產投資信託基金出售分拆自香港房屋委員會的物業意見書 , 自房委會分拆出售物業(包括:公營屋邨商場及停車場),領展多年來的租務﹑屋苑及設施管理等一直廣受批評。特別是其旗下商場及停車場往往因徵租過高,造成單位空置或變相趕絕小型商戶情況出現,同時部份物業更出現「無王管」而欠缺妥善管理。 領展營運往往只顧商業利益為先,罔顧社會責任及公營房屋居民利益,實在令人極度失望。

https://www.legco.gov.hk/yr18-19/chinese/panels/hg/papers/hg20190401cb1-771-10-c.pdf
興民邨山翠苑關注組 要求政府處理興民商場被變賣後的配套不足問題

https://www.legco.gov.hk/yr18-19/chinese/panels/hg/papers/hg20190401cb1-771-13-c.pdf
黃大仙區議會議員李東江對領展出售分拆自香港房屋委員會的物業-表達意見近年「領展」轉售期下商場時,新買家一般對於區議員或地區組織表現「零溝通」處理,本人至今仍未能與新接手的「投資者」接觸。因此,很多有關商場管理及居民的反映投訴無門。

2019年3月24日 星期日

領展騰籠換鳥

大家細心睇完下面張圖,會否覺得中國物業20%比例是否太小了
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領展房托騰籠換鳥

 賣出香港物業 換倉內地一線城市 領展房托“騰籠換鳥”

中房報記者 翁曉琳 深圳報導 2019-03-04
實際上,在2015年至2018年,領展已經在北京、上海、廣州購買物業投入超200億元。
位於深圳市福田CBD的怡景中心城商場在2月20日正式易主,新老闆是來自香港的領展房地產投資信託基金管理人——領展資產管理有限公司。該專案目前的估值為66億元。由於深圳近年來幾乎沒有出現過大型商場收購行為,領展此舉一下子吸引了市場關注。 作為一家信託基金公司,領展在2018年12月大手筆出售香港12處物業,轉眼間則在北京、深圳花費了超過80億元接連拿下兩個購物中心。實際上,在2015年至2018年,領展已經在北京、上海、廣州購買物業投入超200億元。 佈局內地核心城市,領展方面對此雄心勃勃,“內地占比達到20%是公司目標,目前沒辦法透露何時能夠完成,以及內地項目具體的收益率,但是我們如今主要是將重心放在一線城市,二線城市暫時不考慮。”領展方面的相關人士對中國房地產報記者透露。 還有長期關注領展的業內人士對中國房地產報記者指出:“作為亞洲市值最大的房地產投資信託基金,公司在買入和賣出上,主要是考慮投資回報。最開始領展的資產是香港社區零售商場和停車場,通過調整業態組合,現在擁有內地購物中心。憑藉著內地持有的物業增值,租金回報高,才促進領展REITs累計漲幅高。

 項目選取看重位置
位於深圳市福田中心區福華路的怡景中心城,靠近深圳市會展中心,與地鐵站無縫連接。2007年起正式開業。雖然地段優越,但商場的生意相比較周邊項目遜色不少。財務資料顯示,該項目2016年收益為2.25億元,2017年為2.5億元。 “這個項目最大的問題是2007年開業後一直沒有經歷過大型翻新,對於商場購物環境、消費者定位、內部的商戶組合,以及團隊上的組建都可以下功夫。公司內部認為這個項目地理位置十分優越,只要完成相關的改善,租金收入增長可期。”前述領展方面相關人士對中國房地產報記者指出。 “領展遵循的收購條件首要是地段。所以主要考慮在一線城市挑選合適的標的。像深圳中心城那種CBD位置的項目可遇不可求。

資產優化克服水土不服
一直以來,評價港企“水土不服”的聲音就不絕於耳。領展本身並不是傳統的房地產開發商,作為一家信託基金公司,做的更多是投資者的角色。 查看領展在內地的資產佈局,不難發現其通過改變零售物業組合,做到資產提升的操作路徑。 典型案例就是位於廣州荔灣區廣州西城都薈廣場,早在土地上世紀90年代由李嘉誠旗下和記黃埔拿下專案,卻經歷了長達20年的開發週期。當項目的住宅銷售一空時,商場卻因為定位不清晰,一直招商困難。 領展2017年收購後,通過重整西城都薈廣場的商場租戶組合,借而擴大產品和服務供應類別,使得專案收益增多。 有業內人士向中國房地產報記者介紹了過程:“先是通過硬體升級,改造商場內部購物環境,再通過品牌升級,注重精細化及差異化創新運營,尤其是利用‘網紅品牌+創新品牌’同時注入‘場景IP+內容IP’等商業內容,給購物中心帶來迅速改變”。 除了廣州西城都薈廣場外,北京歐美匯購物中心的續租租金調整率也維持在理想水準。領展正是通過零售物業組合,使得內地物業的租用率達到了98.8%。零售物業組合的續租租金調整率高企,達到了43.2%。 有接近領展人士對中國房地產報記者指出:“領展十分擅長做資產提升項目,在香港一般會進行簡單翻新以至大型改善工程等不同程度的提升,來達到15%的投資回報目標。內地目前主要是進行資產優化管理策略,來提升資產素質。” “領展借貸比例長期在20%以下,在房屋買賣和租賃上均持續盈利。綜合管理能力才是賺錢的根本。”一位投行人士也對中國房地產報記者表示。 

內地一線城市收益更高
回顧領展近幾年的交易動作,和其他大部分港企是反其道而行之,加速出售香港物業,同時加大對內地一線城市的投資。 從2015年至2018年,領展就出售了5次香港物業,根據相關機構統計,多年來累沽商場共套現約470億港元。領展在這期間,則是花費了超過200億元購入了北上廣深5處商業物業。 領展行政總裁王國龍就在業績會上表示:“內地業務增長表現較香港佳,集團目標未來內地資產占比升至20%,這對公司物業組合有利,未來會繼續留意內地一線城市商場及甲級寫字樓機會。” 在王國龍看來,“內地大力推動消費,應該會繼續帶動顧客在我們專注於必需品的零售物業內購物消費。目前融資環境困難,集團期望在此環境下,能以好的價錢收購資產。” 有領展人士對中國房地產報記者表示:“出售的香港資產主要是偏社區的商業物業,並不是高端的購物中心,這些物業的毛利潤率和回報率在整體的物業組合裡,也處於相對較低的水準。 資產轉換有機會加強領展的增長前景,領展將低端的香港資產轉換成高質的香港及內地資產的做法給公司提供許多機會。高力國際華南區董事總經理馮文光對中國房地產報記者指出:“未來領展內地資產比例可能會提升到30%,香港占70%。單單深圳中心城專案,回報率就可以達到4%以上,對比香港的很多商場回報率只有2%。而且香港核心位置的項目都是很難買到。” 毫無疑問,北上廣深5個項目只是領展北上開拓市場的起點。通過物業組合管理,提升物業組合質素並實現長期增長,這家香港企業的內地擴展之路還會更遠。

2019年3月23日 星期六

安永企業家獎2017中國獲獎者 - 王國龍

謝謝linksuperfans介紹😀
各位龍哥粉絲請應承我,唔好笑,一定要睇晒佢😂😂
其實佢上次訪問唔讀稿會自然D
2015 首聽王國龍講普通話
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安永企業家獎2017中國獲獎者 - 王國龍

王國龍帶領領展管理香港及內地約1,300萬平方英尺零售與辦公室物業、活化全港近70個鮮活街市,將領展打造為亞洲最大房地產投資信託基金、全球最大零售業為主房地產投資信託基金之一,服務社群並提升社區人士生活質素。 王國龍制定商業戰略,致力提升領展運營效率。領展積極翻新老舊商場、收購並活化香港街市、與公眾緊密溝通,使業績及市民滿意度均持續上升,最終實現消費者、商戶與領展多贏。領展更在北上廣等地作出重大投資。 王國龍銳意創新,成就包括作為亞洲第一家房地產類公司簽訂聯合國全球契約、連續五年在全球房地產可持續性標準調查中獲得綠星評級,發行全亞洲第一批 “綠色地產債券”等。 領展積極支援社會服務,累計贊助折合高達近4千萬元人民幣。王國龍更出任多個社會職務,包括賓夕法尼亞大學沃頓商學院亞洲執行董事會成員、世界經濟論壇基礎建設及城市發展委員會成員、團結香港基金顧問、及香港董事學院理事會理事會理事等。

2019年3月17日 星期日

領展進軍深圳 睇好大灣區

龍哥訪問豈能錯過,一定要睇哂呀😀😀
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【布局9+2 檢閱大灣區】領展進軍深圳 睇好大灣區
【分析】 2019/03/14

【Now財經台】領展房產基金(00823)早前公布正式進軍深圳,計劃斥資66億元人民幣,收購位於深圳福田的新怡景商業中心。連同已收購的廣州荔灣區西城都薈廣場,領展於港澳以外的大灣區物業增至兩個。

領展行政總裁王國龍表示,對大灣區發展甚有信心,在新怡景商業中心附近有商廈、酒店、住宅區及展覽中心,可為商場帶來各種不同人流。他補充,商場已開業一段時間,相信進行翻新及改進租客組合後,營運表現會更佳。

王國龍又表示,物色大灣區物業時,比起短期回報,會更看重發展潛力。

2019年3月15日 星期五

海濱匯頂層LED屏幕試燈

2019-03-15食完午飯,等我巡下個新寫字樓,見到海濱匯頂層LED屏幕在試燈 ,影D相及影片報導下。
唔知如果頂層LED屏幕放廣告有冇錢收呢😉

低層試緊用紅色LED圍邊,唔知會唔會變色

2019年3月3日 星期日

Youtube房託片觀賞

最近領展新聞靜左小小,睇左2條Youtube房託片幾得意 :
(1) 投資收租 派息90% 只需$5K REITs
(2) 原來韓國人都有興趣研究領展,有冇領展粉絲識韓文呀😂😂
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2019年2月20日 星期三

又要唱番首紫玉釵喇

我好似上個月先唱完紫玉釵,係唔係食左偉哥呀,點解嘅,都仲未回購喎😁😁
咁當然要唱番首紫玉釵喇,去片Liza姐秋官 領展是紫玉釵 能買不能賣😁😁


2019年2月17日 星期日

CNBC領展CEO專訪

這是近期領展CEO難得的一個詳細專訪,好彩領展傳訊部上載全段25分鐘訪問,領展粉絲絕對不可錯過呀,內容從第一天上班講到現在,龍哥是令所有領展股東驕傲的CEO,沒有他的加入,領展沒有今天的成就,感謝。
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Published 3:54 AM ET Fri, 15 Feb 2019 CNBC.com
Below is the transcript of an interview with Link REIT CEO George Hongchoy. 

Christine Tan (C): You joined Link REIT in 2009 as its Chief Financial Officer. Do you remember the first day on your job?
George Hongchoy (G): That was in the middle of the global financial crisis, if you remember, January 2009. On the first day, I was told we needed to refinance HK$3 billion. I went to the bank and they said they didn't have any money. They didn't even have money for themselves! So it was a memorable start you know. And over the last 10 years, the whole global financial market has really changed. Quantitative easing (QE) has obviously helped and as a result of this, we have an improved financial market that has allowed us to refinance our balance sheet and our debt, and restructure ourselves to have a very strong capital structure for our growth.