2017年9月29日 星期五

十大買樓和買舖的分別 - 李根興

最近link仔迷上一個偶像,就係李根興先生,點解?
你睇吓佢幾生鬼就會明白😀
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《十大買樓和買舖的分別》 買樓和買舖有什麼分別? By 李根興 Edwin
第十:  買樓 vs 買舖的供求關係?
第九: 買樓 vs 買舖的知識程度?
第八: 樓 vs 舖的新供應?
第七: 樓 vs 舖的最大敵人?
第六: 樓 vs 舖的時間觀念?
第五: 買樓 vs 買舖的手續費?
第四: 買樓 vs 買舖的感覺?
第三: 買樓 vs 買舖劏契?
第二: 樓 vs 舖的最麻煩所在?
第一: 買樓 vs 買舖的人品種?



2017年9月25日 星期一

旺角700號近貌

旺角700號翻新工程進入最後階段,拆除棚架後,看到了粉飾用的顏色紙,真是期待呀 :)




2017年9月8日 星期五

公營街市真係咁好?

見到蘋果同"乳鴿"都好欣賞公營街市,因此link仔特別到大埔寶湖街市,睇下有幾好 :
1. 論價錢: 我係寶湖買左一斤菜芯12蚊,係太和領展街市只需11蚊,但係寶湖月租只需太和街市的10分之一,租金真係與零售價掛钩嗎?
2. 買完菜,我想係寶湖買豬肉,但係對唔住 嗰個豬肉檔只係上午營業, 佢可能全日只係賣一隻豬,賣完就算 ,下午關門 ,你吹呀,有圖有真相,你地睇吓,呢個畫面喺太和街市係絕對唔容許出現㗎。
如果你係消費者 ,你會覺得邊個街市好呢?




2017年9月4日 星期一

房託基金管理之爭

事實上唔係凡房託基金,就一定賺大錢,管理得好,同管理不善例子就在眼前。
如果我冇記錯,領展的管理費是所有reits中最低的,所以這個亦是領展的賣點。

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春泉次大股東促罷免管理人

2017年08月31日 信報 sina.com

持有春泉產業信託(01426)12.5%股權的第二大股東太盟地產(PAG),提出要求召開特別股東大會,表決罷免春泉管理人,以及採取挽救基金表現的措施。太盟地產認為,春泉現價與其真正價值有極大折讓,春泉管理團隊經驗不足、企業管治失效,以及缺乏增長策略,建議引入管理人內部化模式進行策略性檢討及引進外部監督。

要求開特別股東會

春泉的管理人春泉資產管理由私募股權投資公司Mercuria Investment持有90.2%股權,而Mercuria的股東則包括日本政策投資銀行、伊藤忠商事株式會社及三井住友信託銀行株式會社,並透過RCA Fund持有春泉約27.6%。

太盟地產解釋,召開特別股東大會的三大原因, 首先,春泉的資產淨值高於其單位價格43.6%,反而其他可與比擬房託的股價則平均較資產淨值有3.7%溢價,春泉大幅折讓反映市場對其管理人欠缺信心。而且,春泉的管理團隊的管理動機令人存疑,在須向春泉信託單位持有人問責的高級行政人員和董事中, 不少在Mercuria的持股金額遠遠高於在其管理的春泉。Mercuria有高達36%的收入來自向春泉信託單位持有人徵收高昂的管理費,情況值得關注。

若換管理年省3700萬

最後,管理人缺乏增長策略,並無明確計劃為單位持有人提升價值。例如,最近春泉決定收購英國市郊84個汽車服務站,不但與現有投資組合的性質背道而馳,亦在沒有充分回報理據支持下,讓單位持有人承受不必要的經濟風險,並使每單位的潛在分派下降;管理人削價發行基金單位,用為收購進行融資,

攤薄現有單位持有人的持股價值。管理人一直未有或拒絕聆聽單位持有人的意見,解決一些必要問題。

太盟地產提出三項建議,包括將管理人內部化, 罷免現有管理人,由受託人擁有、新組成的管理公司取而代之,能夠每年節省3700萬元管理費,並避免管理人繼續作出差劣、自利的決策。此外,建議改善春泉的企業管治質素,從外部引進利益與所有單位持有人一致的相關經驗人士,推薦太盟地產資深行政人員Broderick Storie擔任春泉非執行董事。

另外,建議進行策略性檢討,以探討所有可行選擇,有助識別可為單位持有人提升春泉價值的最佳方法。

春泉的管理人春泉資產管理有限公司則回應指出,收到要求管理人召開股東特別大會的函件。根據初步審查,管理人認為該函件所載若干聲明具誤導性,並保留回覆有關聲明之權利。

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基金股東挑戰春泉信託 指股價長期落後 要求罷免日資管理人

2017/8/31

【明報專訊】領展(0823)早年遭基金股東挑戰事件歷史重演,在房託基金(REITs)春泉產業信託(1426)持股12.5%的私募股權基金太盟(PAG)發公開信,要求召開特別股東大會,罷免由日資控制的管理人春泉資產管理,建議將管理權回歸春泉房託本身接手,並且要求派員進入董事會,以及委任專家檢討管治。

明報記者 陳偉燊

春泉晚上發出公告稱,管理人考慮要求公開信所載聲明要準確及不涉誤導,並保留回覆有關聲明的權利。

質疑管理人收購物業時不公正

春泉現時的主要股東為RCA Fund,持股多達27.59%,太盟地產則持股12.5%,為第二大股東。現時春泉的信託管理及物業管理,主要由日本政策投資銀行、伊藤忠商事及三井住友信託銀行間接持股的春泉資產管理負責,同時春泉資產亦在春泉產託持股1.51%。另一日資Asuka Management亦持股5.8%。

太盟公開信中,主要指摘春泉現有董事未能夠向基金持有人交代,亦沒有證據顯示其董事與負責管理春泉運作的公司最終股東Mercuria Investment互為獨立,質疑春泉表現為房託指數表現排行「尾二」,並指責伊藤忠出售英國物業予春泉前,出售其手上Mercuria持股,反映管理人知道今次交易具爭議,但質疑管理人在處理收購英國物業時是否公正。

太盟表示,春泉未有具體策略去改善股價長期表現落後的情况,亦未有好好打理北京寫字樓,令出租率跌3個百分點,比同區物業只跌0.97個百分點,更為落後。因此其動議提出罷免春泉資產管理公司,委任太盟代表Broderick Storie作為非執行董事,並且委任專家檢討財務表現、管治及策略。

股價折讓過大 要求增透明度

Broderick Storie回應本報記者查詢時表示,在發信後至昨天傍晚,未收到春泉任何回應。他稱,太盟早於去年2月增持春泉至逾5%,並且曾經在今年4月及5月兩度去信春泉提建議,均遭拒絕。他認為,若改由春泉自行管理,每年可節省3700萬元費用,改善公司回報。他更透露,除了太盟之外,亦有其他投資者認為,春泉的股價相對資產淨值折讓太大,在管理上應該增加透明度,並且要尋求釋放價值,因此展開是次行動。