領展購企業天地是蝕頭賺尾

辦公室對於領展及我也是一新課題, Now TV評論如領展購買上海企業天地一期辦公室是一項蝕頭賺尾投資, 找到一些資料供大家參考及討論

企業天地一期1及2號樓 : 領展購入  66.26億人民幣  Powerpoint file
企業天地二期3號樓  : 李錦記健康產品集團90%及萬科企業10%  57億元（約68.7億港元）
企業天地二期5號樓 : 用類似抵押貸款形式34億賣給中國人壽，不過瑞安有1,5或7年回購權。

企業天地一期辦公大樓距離最近地鐵站黃陂南路2號出口約300米

【now財經台 20150710】領匯房產基金(00823)傳聞會收購上海新天地的甲級商廈項目，若果消息屬實，這宗交易究竟有無「著數」？

市場消息指，瑞安房地產(00272)沽售位於上海新天地的甲級商廈「企業天地一期」予領匯，作價75億元人民幣。若成事，這宗交易將刷新上海物業大宗交易的最高值，成交價約每平方米9萬元人民幣。

騰祺基金管理投資管理董事沈慶洪指，兩家公司均就傳聞發出聲明，既無承認交易，但亦沒有否認。能否成事要拭目以待。

他續稱，觀乎「企業天地一期」去年租金收入約2.53億元人民幣，增長約3.3%，回報率僅3.37厘，與領匯手持項目平均的回報率介乎5至6厘，這宗交易看似沒有「藉數」。但他亦指出，投資商廈一般而言是「要守」，即是最初回報率會偏低，但經過數年後，實際價值才會反映出來，可謂「蝕頭賺尾」。

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摩天大樓如何找到她的租戶

2015-06-23 Propertyplus

轉自：一財網 羅韜

過去的十五年，中國的高樓不斷被刷新，每一個城市都希望有一個“高大上”的地標來凸顯這個城市的地位和繁華。

一家小型互聯網金融企業聯合創始人李強(化名)就渴望能夠成為這些地標寫字樓裡面的租戶，在李強眼中，當自己的公司物理距離無限制接近這些地標中心時，孕育出來的機會就有無限的想像空間。

但是寫字樓的業主們卻在有條件地挑選租戶，他們希望這棟寫字樓的租戶都擁有更好的品質和更加強的承租能力，而當這個願景實現的時候，業主們自然也會享受到更多的資金回報。

租金低開高走

戴德梁行中國區寫字樓部主管沈潔向《第一財經日報》記者介紹，目前寫字樓招租戶的策略大致分為三種：價格領先、速度優先、市場平衡。

價格領先即開始招租的時候租金價格很高，這個有利於樹立高端寫字樓形象，和住宅的豪宅銷售有一定的類似，但是這個策略的問題在於很難滿租，而且後期招租難度較大。還有很多寫字樓會採取速度優先，也就是儘快保證寫字樓的出租率，這個策略在市場不好的情況下也是值得推崇的。但是目前最主流的還是市場平衡的招租，也就是價格低開高走。

“現在很多寫字樓一開始若是開價太高，其實不太好招租，因此很多時候剛開始的幾個租戶租金價格都很低，但是一般寫字樓希望這個租戶是一個主力租戶，也就是一家很大、很穩定的公司，這樣可以吸引該租戶上下游公司來這個租戶所在寫字樓辦公，形成示範效應。”高力國際董事賴錦雄向《第一財經日報》記者表示，“比如這個寫字樓雖然開始對主力租戶的收費可能只有6元/天•平方米，但是後面吸引的租戶就可以收費到10元/天•平方米，這個就可以使得整體租金上去。”

而這個和購物中心的招租也很像，很多購物中心為了招到非常優質的主力店來增加人氣都會補貼裝修費用，然後再通過把其他空間高價租給非主力店，完成盈利。

但很多情況下，出租寫字樓也未必划算，記者從知情人士處瞭解到，目前中國最高寫字樓上海中心下半年入市，但是目前的招租情況也不到50%。因此很多內資開發商選擇將寫字樓賣掉，比如今年虹橋板塊就會集中上市很多商業辦公項目，而大部分都準備賣掉。

“我們在上海虹橋板塊就為中小企業設置了很多3000平方米~5000平方米的獨棟總部辦公項目並將其出售，目的還是快速回籠資金和獲取利潤。”正榮集團上海置業公司總經理章建波告訴記者。

租戶“金融化”

在過去的十五年裡，上海建成了約90棟優質甲級寫字樓，而這裡面很多無疑加速了上海金融中心的建立。世邦魏理仕資料顯示，2014年，金融業租戶貢獻上海全部甲級寫字樓租賃面積的33.7%，領先於製造業的22.3%和專業服務業的17.8%。

目前上海甲級寫字樓市場的租戶行業結構與十年前相比差異明顯。由於土地、人力費用的連年上漲，低附加值製造業逐步向內陸城市及東南亞國家遷移，製造業企業租賃甲級寫字樓的面積占比由2005年的31.5%大幅下降至2014年的22.3%。與此相反的是，金融服務業的租賃面積比重大幅上升至33.7%，排名由十年前的第三躥升至首位。

業內人士認為，金融行業高附加值所帶來的高租金承付力以及當下國內金融業改革中民營金融企業的繁榮是金融服務類租戶開始搶灘寫字樓的原因。

事實上，自去年起互聯網金融企業的身影逐漸活躍在陸家嘴等金融板塊。而這一切緣於上海在去年10月發佈的《陸家嘴互聯網新興金融產業園暨創新孵化基地配套措施》(下稱“陸九條”)。在“陸九條”中，浦東從辦公場所、市場准入、財力扶持、創新獎勵和人才服務等方面明確了對互聯網新興金融機構的支持。如在辦公場所方面，政府和國資聯手，拿出近萬平方米的甲級寫字樓，同時還利用老舊商業樓宇二次改造的機會，在陸家嘴中心商務區設立產業園。

中小公司是“金主”

同樣是金融公司，2005年，銀行、保險、證券和基金四大傳統金融子行業在金融類租戶所有承租面積中的占比高達81.6%，2014年該比例已經下降為63.0%。

值得一提的是，P2P、財富管理、衍生品投資、金融資訊服務以及多元化的金融投資和資產管理公司不斷湧現，成為一股不容忽視的力量。P2P和財富管理公司的大量湧現是近年來國內互聯網金融和民營小微金融快速發展的產物，在寫字樓租賃市場上表現出租賃面積較小、租金承付能力較強、對樓宇形象要求較高的特點。

這些“金主”給的租金也是非常高的，很多這類公司都會給出每天每平方米超過15元的租金，而上海甲級寫字樓的平均租金在每天每平方米10元左右。這意味著，這些“金主”要支持50%的額外溢價。

但是該P2P和財富管理機構中部分小型租戶經營的不穩定性亦可能對業主和周邊租戶造成一定的困擾。李強所在的互聯網金融公司就有這樣的困擾，其希望能在陸家嘴板塊找到一處可以辦公的地方，但是由於公司太小而寫字樓對於互聯網金融公司的謹慎，即使開出很高的價格也租不到一個辦公的地方。

創業者李明(化名)就是一家小公司創始人，但是他非常願意支持高價進入甲級寫字樓。他的第一個客戶是上海金茂大廈裡面的某知名公司，他為了獲取客戶，就在金茂大廈租了雷格斯辦公空間，直接在同一棟辦公樓裡為客戶服務，這樣的便捷性讓他迅速拿下該客戶，並慢慢擴展了自己的創業版圖。

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上海寫字樓大宗交易的價格與價值 過去與現在

2015-03-21 DTZ中國投資部 上海房地產觀察

近日有一則市場消息：新天地的地標辦公樓—企業天地一期以9萬/㎡放售，這個天價的估值引來一片吐槽。投資估值從來不易，但是最終買家只有一個，我們需要從另一個角度探討買家看得到而大部份人看不到的價值。

截止目前，上海整棟辦公樓以股權交易計最大的買賣是交通銀行2013年購入的陸家嘴東方匯經OFC，成交價70億，單價82,000/米（市場說六萬、七萬都是錯的)，該宗交易無論單價和總價都破了上海辦公樓股權轉讓的記錄。如果整棟辦公樓以資產交易為標準，單價最高的是最近蘇州銀行買的國際航運中心二期一棟寫字樓，單價破十萬/平米，這兩宗交易都是戴德梁行代理的傑作。

回顧過去十年的上海核心辦公物業的股權交易個案:

時間 項目                     成交總價           成交單價

2006年 未來資產大廈 24億元             37,600元/平米

2006年 新茂大廈        15.08億元  46,800元/平米

2008年 世紀商貿廣場 44.38億元 49,600元/平米

2013年 東方匯經         70.8億元         82,000元/平米

當年這些交易的成交價都被評為市場的天價，事實上地標核心物業從來不會便宜，買到的投資者現在比所有人都開心，所以最大的糾結不是價格，而是能不能買到。

上海辦公樓投資市場近年交易量已大幅增長，但隨著更多的投資資金追捧辦公樓物業，實際上優質的投資級別的辦公樓嚴重缺乏。上海成交最活躍的幾棟寫字樓：

 同一棟樓交易頻繁，證明上海市場好之外，市場嚴重缺乏好的投資物業，尤其是地標級別物業。

投資物業回報率怎看？我們分析了過去市場上有收益的辦公樓成交：

 過去市場的成交回報率都徘徊在5%-6%，但是這些成交的案例跟新天地的物業不是一個檔次。單純依靠市場回報率來評估不靠譜。

投資辦公樓一定要看今天的收益回報率嗎？我們把過去五年買辦公樓的案例分兩類來分析，買樓用作投資的和買樓自用的。

不能說自用買家有錢就是任性，這類買家更看重物業質素，物業的稀缺性就是它的投資價值。

投資物業沒有既定指標，用現時的市場交易案例作指標往往犯了用橙的價錢來評估蘋果的毛病。

新天地甲級辦公樓是上海的地標，周邊配套成熟，多年的經營所累積的資源和品牌無法替代，是浦西眾多甲級辦公樓中最具叫座能力的，長遠來說，它未來的租金將會比今天的水準大幅提高，這就是投資者看到它的價值，願意今天以比較低的回報率來接貨。