上次睇完上集，但唔記得咗追下集，唔該晒 ^^以和尚分粥做例子，來解釋回購股份，唔錯
其實看個別大場的表現都可以估下有無增長 , 今年多左新場貢獻, 但轉名同打大陸應該多左洗費;寧願攞錢回購, 好懷疑真係欠缺收購對象...
如果唔係好價同十拿九穩，有時回購比買新場更加穩陣
希望領展不要再賣商場了,商場賣一個少一個,領展的配息率,每年應有不少現金可以應用~用這些錢來買新商場,慢慢來比較好~
十分同意狗狗嘅意見。我都幾保守下，唔鍾意太進取嘅方向。不過配息唔係全部支付俾投資者咩？
領匯去年賺的錢中,15.5%拿來配股息給我們投資者,大約有84.5%留在公司內部供發展買新商場使用...
你指個啲"賺的錢" 會唔會包括資產價值重估嘅"利潤"呢？ 資產價值重估，如果唔賣出資產，兌現唔到喎。
狗狗你看錯了請再細看圖一 :<2>投資物業的公平值重估及去年出售投資物業收益並不屬於可分派的總額，因此，在計算可分派的總額時，必須將這2項收益剔除。2015/3年度的業績的實際收益是$7723M , 減去營運$2054M /行政$437M /利息$359M /稅$819M , 加$138M酌情分派及雜項, 可分派利息是$4192Mhttp://lauming70s.blogspot.hk/2015/10/blog-post.html
另外關于資產再配置, 不用担心商場賣一個少一個, 有買有賣就OK, 還有賣商場是有另外用途, 就是制造實際市場成交, 使到整個資產組合估值立即有效提升
看可分派收入和現金流便成, 利潤無意義
謝謝大家的回答，原來是這樣，難怪一直很納悶領展怎麼本益比低成這樣，我也是買來收股息，真的是看這個就成。。。
如果台星通開了，可以留意新加坡的reit, 有不少好東西...
我有買新加坡的pwlr和fret 這兩檔reits
Parkway Life 唔錯
對新股比對港股還陌生~所以試著買買看~在台灣買賣新股還要匯費~成本比較高~不過一年發四次息~滿不錯的~^^~
多謝Link仔介紹！勁有用。
很想知道樓明的職業身份。
會計師及收租佬
唔怪得你D數口咁精^^
今日我已用 reits (e.g. 778 & 823) 去部份取代買樓收租，而我借5成去買 reits，每年收息足夠 cover 利息及本金 repayments，兼且仲有$$ 剩，我的利息成本2厘，如果去 private banks 借，年息約1.3%買 reits 冇15%物業稅、冇差餉、冇管理費、冇維修，只要佢股息每年持續增長，我基本不理股价當然，物業仍是我 portfolio 內最大的資產BTW，會計師好多不接受磚頭、REITS 的地產相關項目，因為好多人用過去升幅去決定投資價值
做槓桿（借貸）去放大投資回報喺當今低利息環境下係好好，不過當利息持續上升，甚至超越這些 REITs 嘅回報率（雖然我個人覺得好少機會），都會損失唔少。 比較適合年輕，有實力嘅投資者。
樓明: 其實用private bank有沒有壞處呢? 隨了開戶要求較高外，其他使費會否較高
利息持續上升的機會唔高...個人不喜歡778, 因為有供股買物業的前科，直接買1113更好...
用pb入場借貸，利息好低1.3-1.5厘，可按5成（per 朋友），我也未入入場好似要usd1m，但gross amount 計，不是 net778 的派息增長比823高，現價7.8計有6厘。但778 mkt cap 只有149-150億，冇得以823的＞1000億去比較778負債比率3成，823只有16-17% per 2015/16 interim823香港有160-170項物業，778只有17-18項。778車位只有2760個，823有76000個車位續租加租率，778與823相若
樓明兄, 請問有無邊間PB介紹, 1.3厘息好吸引啊 !!
我知道朋友用D細 PB，邊間唔知，一定唔係大行利率係 cost of capital + 1.0X%，如借HKD，1-month HIBOR = 0.2X% p.a.
領展營運小總結823 occupancy rate 由2015-3的94.8%升至2015-9的95.1%續租加租率由2015-3全年的22%，升至今次 interim 的23.6%平均車泊位月收入由2015-3全年的$1767，升至2015-9半年的$19862015-3-31 期末平均呎租$45.4，升至2015-9-30的47.4，半年之間升4.4%2015-3-31 期末實際借貸利率2.66%，跌至2015-9-30的2.58%。Btw，778實際借貸利率約2.1X%，823應有大把水位再減息823的 operations and financial Performance 超強
823年末實際平均借貸利率比778為高。個人估計，王生應該留番水位去應付未來的加息週期。這樣，在未來加息週期下，823的整體利息支出升幅會比同行競爭對手慢好多
謝謝樓明分析，我也很滿意這個業績^^
上次睇完上集，但唔記得咗追下集，唔該晒 ^^
回覆刪除以和尚分粥做例子，來解釋回購股份，唔錯
其實看個別大場的表現都可以估下有無增長 , 今年多左新場貢獻, 但轉名同打大陸應該多左洗費;
回覆刪除寧願攞錢回購, 好懷疑真係欠缺收購對象...
如果唔係好價同十拿九穩，有時回購比買新場更加穩陣
刪除希望領展不要再賣商場了,商場賣一個少一個,領展的配息率,每年應有不少現金可以應用~用這些錢來買新商場,慢慢來比較好~
刪除十分同意狗狗嘅意見。我都幾保守下，唔鍾意太進取嘅方向。不過配息唔係全部支付俾投資者咩？
刪除領匯去年賺的錢中,15.5%拿來配股息給我們投資者,大約有84.5%留在公司內部供發展買新商場使用...
刪除你指個啲"賺的錢" 會唔會包括資產價值重估嘅"利潤"呢？ 資產價值重估，如果唔賣出資產，兌現唔到喎。
刪除狗狗你看錯了
刪除請再細看圖一 :
<2>投資物業的公平值重估及去年出售投資物業收益並不屬於可分派的總額，因此，在計算可分派的總額時，必須將這2項收益剔除。
2015/3年度的業績的實際收益是$7723M , 減去營運$2054M /行政$437M /利息$359M /稅$819M , 加$138M酌情分派及雜項, 可分派利息是$4192M
http://lauming70s.blogspot.hk/2015/10/blog-post.html
另外關于資產再配置, 不用担心商場賣一個少一個, 有買有賣就OK, 還有賣商場是有另外用途, 就是制造實際市場成交, 使到整個資產組合估值立即有效提升
刪除看可分派收入和現金流便成, 利潤無意義
刪除謝謝大家的回答，原來是這樣，難怪一直很納悶領展怎麼本益比低成這樣，我也是買來收股息，真的是看這個就成。。。
刪除如果台星通開了，可以留意新加坡的reit, 有不少好東西...
刪除我有買新加坡的pwlr和fret 這兩檔reits
刪除Parkway Life 唔錯
刪除對新股比對港股還陌生~所以試著買買看~在台灣買賣新股還要匯費~成本比較高~不過一年發四次息~滿不錯的~^^~
刪除多謝Link仔介紹！勁有用。
回覆刪除很想知道樓明的職業身份。
回覆刪除會計師及收租佬
回覆刪除唔怪得你D數口咁精^^
刪除今日我已用 reits (e.g. 778 & 823) 去部份取代買樓收租，而我借5成去買 reits，每年收息足夠 cover 利息及本金 repayments，兼且仲有$$ 剩，我的利息成本2厘，如果去 private banks 借，年息約1.3%
回覆刪除買 reits 冇15%物業稅、冇差餉、冇管理費、冇維修，只要佢股息每年持續增長，我基本不理股价
當然，物業仍是我 portfolio 內最大的資產
BTW，會計師好多不接受磚頭、REITS 的地產相關項目，因為好多人用過去升幅去決定投資價值
做槓桿（借貸）去放大投資回報喺當今低利息環境下係好好，不過當利息持續上升，甚至超越這些 REITs 嘅回報率（雖然我個人覺得好少機會），都會損失唔少。 比較適合年輕，有實力嘅投資者。
刪除樓明: 其實用private bank有沒有壞處呢? 隨了開戶要求較高外，其他使費會否較高
刪除利息持續上升的機會唔高...
刪除個人不喜歡778, 因為有供股買物業的前科，直接買1113更好...
用pb入場借貸，利息好低1.3-1.5厘，可按5成（per 朋友），我也未入
刪除入場好似要usd1m，但gross amount 計，不是 net
778 的派息增長比823高，現價7.8計有6厘。但778 mkt cap 只有149-150億，冇得以823的＞1000億去比較
778負債比率3成，823只有16-17% per 2015/16 interim
823香港有160-170項物業，778只有17-18項。778車位只有2760個，823有76000個車位
續租加租率，778與823相若
樓明兄, 請問有無邊間PB介紹, 1.3厘息好吸引啊 !!
刪除我知道朋友用D細 PB，邊間唔知，一定唔係大行
刪除利率係 cost of capital + 1.0X%，如借HKD，1-month HIBOR = 0.2X% p.a.
領展營運小總結
回覆刪除823 occupancy rate 由2015-3的94.8%升至2015-9的95.1%
續租加租率由2015-3全年的22%，升至今次 interim 的23.6%
平均車泊位月收入由2015-3全年的$1767，升至2015-9半年的$1986
2015-3-31 期末平均呎租$45.4，升至2015-9-30的47.4，半年之間升4.4%
2015-3-31 期末實際借貸利率2.66%，跌至2015-9-30的2.58%。Btw，778實際借貸利率約2.1X%，823應有大把水位再減息
823的 operations and financial Performance 超強
823年末實際平均借貸利率比778為高。個人估計，王生應該留番水位去應付未來的加息週期。這樣，在未來加息週期下，823的整體利息支出升幅會比同行競爭對手慢好多
刪除謝謝樓明分析，我也很滿意這個業績^^
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