領展剪報 : 內地投資設限 人民幣套戥 不排除續回購

領展剪報重點：
(1)內地投資設資產總值上限12.5%，令大家安心 (企業簡報 P.13)
(2)每隔幾個月進行兩、三個月期遠期人民幣保值套戥，方便在結匯之前鎖死兌換港元匯率，累積內地租金盈利也可減低匯率影響(NDF討論)
(3)股價低於NAV 不排除續回購(回購日誌)

請參考企業簡報 於2015年9月發佈

領展多年來一直被指剝奪小商戶生存權，惟領展行政總裁王國龍強調，小商戶佔旗下商場租戶比例仍達60%，集團目標只是改善商戶組合，減低惡性競爭，以幫助商戶擴大商圈。（陳偉燊攝）

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2015年10月05日
每股淨值低於股價 不排除續回購

領展（00823）過去兩個月共回購基金單位30次，合共註銷單位數目約4,089.9萬個，涉資約17.82億元。行政總裁王國龍指，若未來出售物業能套現更多資金，不排除繼續回購。

兩月17億回購 正標售5項目

不計正在標售的5項物業，領展過去1年共出售9個項目，套現約30億元。王國龍指，出售所得資金有3大用途，分別是回購、償還債務及收購新項目。

「計過之後，發現用於回購是值得的，因為現時NAV（資產淨值）相對股價較低，而且出售資產後收入減少，為保持股東獲得的分派收入水平，遂透過回購來縮小股數，令每股分派與往年相若。」

「我們一直買，其實是幫助股東賺錢，有些公司會借錢來回購，但我們全部用之前出售物業所得的資金進行回購，現時已用得八八九九。」

領展去年11月成為藍籌，現時在恒指成分股中佔比約1.41%，地產分類中僅較長和（00001）及新地（00016）的3.91%及2.3%為低，並高於太古A（00019）、新世界（00017）、九倉（00004）等傳統地產商。

晉身藍籌股 有利有弊

王國龍解釋，恒指是因應股份的流動市值去計算成分股佔比，領展是100%全流通股份，所以集團在恒指的代表性比很多地產股更高。

「入了恒指好好聽，但亦有唔好處，就是股價的波幅未必反映公司的實際表現，我估領展成為藍籌後，股價波動大了，不過這避免不到，因恒指的用途太廣泛。」他指出，領展染藍後，很多非基本因素的因素影響了領展的表現，集團股價也從高位回落不少，但相對其他地產股，抗跌力仍較高。

撰文:陳韻妍

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領展攻內地 比重擬增至12.5% 加緊翻新整合 捕捉新界西北發展商機

2015年10月5日  明報記者 陳偉燊
【明報專訊】領展(0823)今年連環收購北京歐美匯及上海企業天地兩棟寫字樓物業，行政總裁王國龍稱，計劃持續增加在內地發展項目，目前集團中國物業約佔整體物業價值7%，將來冀將內地業務比重提高至12.5%。同時，因應香港近年加重新界西北發展，以領展有17%物業位於新界西北而言，他們會加緊進行翻新及整合，捕捉發展的商機。

王國龍稱，領展會保守地及有紀律地在內地物色投資機會。以領展未計較早前新增的40億元年息1.2至1.3厘的銀團貸款，利息成本已低至2.66厘計，借貸比率又低於25%，並有60%為定息債務而言，他相信，購入內地物業取得最少4厘回報下，仍有利可圖。即使面對內地經濟不明朗，人民幣貶值，他見不到有太大問題，反而他在購入上海企業天地時，省下2.8億元支出成本。他們會每隔幾個月進行兩、三個月期遠期保值套戥，減低受人民幣匯率變動的衝擊。

購內地物業 未受人幣貶值影響

在主力發展的香港市場方面，王國龍說，領展旗下只有兩、三個屋邨商場有較多金舖經營。至於在商場內經營的電器店，則受到二手樓成交縮減及網上購物影響，致承租面積縮小。近期股市下跌，則影響較多中產人士，但光顧領展商場的顧客多數為公共屋邨及居屋客，因此受影響較少。將來領展還會按年耗資6億至8億元翻新商場，至2020年時估計會有10多個項目進行翻新。適逢香港加強西部發展，領展有17%項目位於西部下，他們會加強區內商場翻新及整合。

按年耗資6億至8億元翻新

雖然領展上市已屆十周年，但是王國龍說，因為他們派息已經高達百分百，所以沒有計劃派發特別息誌慶。自7月27至9月15日，領展反而以每股平均價約45.08元，前後斥資近17.82億元回購逾3952萬股逐步註銷。他指出，公司已經將之前出售物業所得80%至90%用於回購，主要反映股價相對資產淨值折讓，並且平衡及補貼出售物業減少了的收入。將來他們是否進一步回購，會視乎市況及再出售多少物業而定。不過他拒絕透露，最近標售估值12.69億元的田灣商場等一籃子物業進度。

王國龍：小商戶比例逾六成
2015年10月5日
【明報專訊】領展(0823)自上市以來，一直飽受監察團體指責，指其剝奪小商戶生存權，只照顧大型連鎖店集團利益。領展行政總裁王國龍強調，小商戶佔旗下商場租戶比例仍達60%，集團目標只是改善商戶組合，減低惡性競爭，以幫助商戶擴大商圈。

王國龍表示，雖然領展面對不少指責，但示威者始終只是「靠大聲」，即使他們解釋外間也未必聽進多少。

王國龍強調，領展目標是吸引居民留區消費，繼而吸引鄰近區域居民過來光顧，幫助商戶的商圈擴大，集團會從改善商戶組合手，增加屋居民選擇，減低同類商戶惡性競爭；改善通道令顧客更易接觸商戶；以及培養中、小店主發展成連鎖經營方面多下工夫。他指：「小商戶佔領展商場的租戶比例仍達60%，仍可照舊光顧19元學生餐」。

減惡性競爭 助商戶擴大商圈

他形容，領展過去十年「與時並進」，他們會因應購入北京歐美匯購物中心及其團隊在科網方面成功發展的基礎上，逐步在香港的領展商場增添無線上網(WIFI)服務，及在10月份起推出「泊食易」Apps，讓區外用戶得知有那些地方泊車及更多商戶優惠，幫助加強推介商戶，冀在商戶不需額外支出下增加生意。

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05/10/2015 08:27

領展續於京滬穗深港物色新項目，內地總資產佔比不逾１２﹒５％
 
　　領展（００８２３）近年大變革，由專注管理及提升商用物業，跨界涉足地產發展，資產亦從本港變成中港兩地。行政總裁王國龍表示，變革反映集團過去１０年與時並進，但「香港仍然是主力」，又指港經濟並非太差，旗下商場僅見零星減租要求。
　　「集團未來會繼續在北京、上海、廣州、深圳、香港５大城市物色新項目，香港同內地都會睇，但香港依然是主場」。王國龍稱，按照領展內部規劃，中國總資產值佔比不多於１２﹒５％。
　　現時領展９３％資產都在香港，內地僅佔７％。他指出，「上半年雖然收購了２個內地項目，但一直沒有想過內地會成為主要市場」，過去一年集團在香港既買入黃大仙現崇山商場，又中標九龍東商業發展項目，反映香港也有不少投資機會。
　　近期香港零售市道急速轉冷，不少街舖租金大幅下調，作為本港最大的商場經營者，領展亦收到租戶減租的要求。王國龍指，「我們在全港有約１﹒２萬個租約，只有零星租戶要求減租」，因旗下商場主要售賣民生必需品，奢侈品佔比不多，而且「香港經濟不是差得咁緊要」。
　　他續稱，街舖租金不能與商場租金直接比較，街舖租金過去升得太快太高，租戶無規劃，「可以成條街都係金舖，所以租金升過龍後就跌返落嚟，但商場不同，租戶涵蓋不同的行業分類，經營有規劃，所以集團對未來的商戶續租仍有信心。」
　　收購新項目外，領展亦不斷為旗下商場進行資產增值，每年斥資約６億至８億元翻新５至６個項目，正在翻新的包括天水圍朗屏、天盛商場等。王國龍指，「領展管理商場有兩大目標，第一是將消費者留在區內消費，第二是劃大商圈，吸引區外消費者跨區消費」，所以翻新商場後，除保留一些適合區內消費者的商舖，也會開設一些新檔次及新款店舖。
　　內地經濟增速放緩，今年才進軍神州的領展（００８２３）仍看好手持兩個內地項目的前景，認為只要項目及地點選得好，便能為公司帶來長遠兼穩定的現金流。
　　領展今年先後收購北京歐美匯商場及上海企業天地甲級寫字樓項目，王國龍指，內地很多商場因管理者缺乏經驗導致經營慘淡，但歐美匯鄰近多家大學，主攻消費力強的年輕客群，未來有很大增長空間。
　　人民幣自「８１１」後緩慢貶值，王國龍稱，目前集團兩大內地項目的回報已有約４厘，未來還會透過翻新及換租客等方式提高回報，所以即使人幣貶值５％，回報也沒有太大影響。
《香港經濟日報》

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中國投資設上限 領展：將更揀擇
星島日報

(綜合報道)(星島日報報道)領展（823）過去一年頻頻購入中港兩地收租物業，但人民幣貶值，令機構投資者對領展的進取態度有些擔心。領展為了令基金經理安心，也決定為內地投資比例設上限，為資產總值的12.5%，而寫字樓投資也設下相同的上限。領展總裁王國龍接受訪問時指出，內地經濟放緩，將有更多地產項目放盤，但領展可以投資的資金不多，所以挑選的標準將更高。
　　相對於自行發展物業，收購可以即時為領展帶來現金流，而最初投入的資本金也有匯率風險，但王國龍表示，該公司無意出售內地物業，匯率升跌對領展無實質影響，反而更要重視內地租金收入的匯率風險。公司會向銀行購入遠期（約3個月）人民幣匯率合約，方便公司在結匯之前鎖死兌換港元匯率，累積內地租金盈利也可減低匯率影響，方便每半年派息一次的準備。
　　王國龍指為中國項目設下12.5%投資上限，可以容許公司多投資一個項目。由於之前的項目水準甚高，所以會精挑細選才有下一個內地物業。領展目前在內地投資佔資產約7%，即尚有5.5%的空間；以今年三月底的資產計算，即額外增多之內地項目約78億元。
　　基金經理對內地有憂慮，亦是因為中國經濟發展確實存在一些問題，他舉例，四五綫城市有些是鬼城，居住人口很少；中國房地產發展快，每個項目都規定要興建商場，變成商場供應過多，而管理亦不善。不過，領展在內地的北京歐美匯，以及上海企業天地都是百裏挑一的項目，歐美匯商場鄰近大學區，中關村內的科技巨企都在周圍，保證了人流；企業天地有如香港中環甲級寫樓。兩個項目的回報率都有4厘多接近5厘的水平。如人民幣匯率下跌5%，項目仍有4厘多的回報，領展可承受的匯率波動空間很大，相信人幣匯率大跌一半的機率極細，若這極端情況出現，全世界都會被拖垮。
　　由5月開始中港股市都大幅調整，開始對零售消費帶來影響。王國龍指出，領展旗下商場客戶群中產階級不算多，股市調整對商場客戶群的影響應該較少。雖然提升了資產，大部分顧客都是公屋及居屋的人。
　　以食肆為例，租金約佔總成本的10%多。整體而言，香港經濟並非如想像般差，王國龍有信心，未來到期的租約仍能有租金調升。
　　領展最新籌組的4年期40億元銀團貸款，息率為銀行同業拆息加97點子，他指該公司的評級高，爭取項目之時有較低息率，也可以令回報提升。該公司今年出售9項物業，也將之用作回購基金單位，目前已用得差不多。領展自今年7月27日開始頻密回購，期間共回購約4090萬股，涉及資金逾17億元，至上周五為止發行基金單位結存為22.52468億股，回購單位佔約1.78%，也令基金持有人可獲分派變相增多。