中國人壽買企業天地5號樓條款

領匯在上海買入瑞安辦公室上海企業天地一期1號樓及2號樓 ,  看看中國人壽在2013年年尾買入企業天地5號樓的條款 , 買之前先比一比
條款通告

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瑞安售樓：新天地上市前的準備？

西峯01月23日 2014

摘要 : 瑞安售出其位於上海中心位置的優質寫字樓，這也為中國新天地未來的上市創造了較好財務和經營條件，而一旦其上市融資成功，又可以根據市況選擇回購，保持繼續持有該項優質物業的權利。

近日，位於上海新天地的甲級寫字樓企業天地5號舉行了開幕儀式。作為中國新天地獨立營運後的首批標杆項目，企業天地二期項目在啟動之初也引發了市場的關注。這不單單因為這幢樓緊鄰新天地和淮海路，位置極佳；更在於其剛剛被其投資方瑞安集團出售了。這對一個租金水準浦西第一、預租率接近70％的物業來說，是極為罕見的情況。

那麼，瑞安出售這棟寫字樓的動機如何呢？不妨讓我們從一個月前的交易說起。

2013年12月初，瑞安房地產宣佈旗下子公司中國新天地將出售企業天地5號權益給中國人壽信託。該項目包括商業和辦公，可租售建築面積約79000平米，緊鄰新天地和淮海路，地理位置絕佳。交易總代價不超過34億元。

這個是一個極為划算的價格。一則中國人壽信託的出價大概要比評估價低兩成；二則一周前附近成交的土地樓板價就高達42000元/平方米，而人壽信託徒手的交易價折合的樓面價僅為43000元/平方米。當然瑞安也沒全吃虧，交易附帶一個最長7年的回購條款，可以憑特定條件購回所售物業。

這樣一來，這單交易看起來有點類似抵押貸款。

瑞安通過交易獲得資金，其後在合適的時候歸還本金，拿回物業，並支付相應利息。其資金成本年化大約為9%-9.5%，如果回購期短於三年則更高。

對於中國人壽信託來說，交易價格僅約評估價的八成，可以視作抵押物的安全邊際。如果屆時瑞安不回購物業，那麼中國人壽信託也能獲得低價購入物業帶來的收益。而如果回購，除了年化約9%-9.5%的資金收益外，其買入的物業還能獲得額外的經營收益。

但是，人壽信託的收益就是瑞安的付出。瑞安在這筆交易中獲利極為有限，拱手將要下蛋的雞出讓，背後所圖者大。這個所圖，則是和中國新天地的上市相關。

2012年年初，瑞安計畫分拆旗下的商業物業業務至新的子公司中國新天地，並擬赴港上市。分拆後的中國新天地將專注於管理、設計、租賃、行銷瑞安房地產在內地的商業物業，瑞安房地產則專注于地產開發業務。2013年10月31日，Brookfield將斥資5億美元，認購中國新天地的可換股永久證券，同時還將購入4.15億份瑞安的認股權證。Brookfield的最後入股，意味著新天地上市日程已經臨近。在此關鍵時刻，這單33億元的交易對新天地上市的意義重大。

中國新天地行政總裁黃勤道曾表示，希望爭取以1倍PB作價上市。中國新天地持有優質物業，這樣的估值要求似乎並不高。但在目前的香港市場，地產公司的市值往往較其帳面資產價值有較高的折讓。以瑞安房地產為例，目前PB不足0.5。新天地1倍PB上市的要求也非易事。

要提高市場對公司的估值，中國新天地必須要提升現有資產價值、優化資產和負債結構，並提高經營回報。而企業天地5號的交易安排，則可以順應此要求。

瑞安房地產預計，通過企業天地5號的交易可以盈利3.3億元，如此可以推算該地塊發展的總成本約為30億元。在目前市況下，新入市物業達到滿租狀態，通常需要近一年乃至年半的時間，而初期的租金也比成熟經營期低。考慮到這段時間是中國新天地上市的關鍵期，該項重大資產的低收益，很可能既無助於公司的盈利表現，又容易對公司的估值形成拖累。

但通過此次交易，中國新天地能夠大大減少尚待成熟經營而易被低估的物業資產，改善資產結構，同時又增加公司的現金和盈利。這就為中國新天地未來的上市創造了較好財務和經營條件，而一旦其上市融資成功，又可以根據市況選擇回購，保持繼續持有該項優質物業的權利。

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瑞安房地產上海企業天地5號開幕 已預租面積近70%

贏商網 2014年01月22日14:31

　　企業天地二期落成後，為上海寫字樓市場新增超過15萬平方米供應量，也將為瑞安帶來6-7億元年租金收益。

　　瑞安房地產近日宣佈，企業天地二期項目中的“企業天地5號”正式開幕。距離二期專案啟動開發僅一年時間。

　　企業天地系瑞安在上海推進的舊城改造項目太平橋項目的一部分，位於太平橋人工湖北側的湖濱路，毗鄰上海新天地，分兩期開發。

　　據瞭解，企業天地一期包括1號和2號兩幢甲級寫字樓及購物娛樂中心，於2004年落成。二期規劃總建築面積15.6萬平方米。包括企業天地3號和5號兩幢甲級寫字樓及一個國際購物中心，於去年1月10日正式動工。

　　瑞安房地產商業總經理劉夢潔接受《東地產財經週刊》(以下簡稱“《東地產》”)採訪時介紹，企業天地5號正式交房的時間是今年4月，目前預租已將近70%。企業天地3號預計今年底竣工。

　　年租金超過6億元

　　企業天地二期啟動之初，劉夢潔就公開透露，項目落成後，將會為瑞安房地產增加6-7億元的年租金收益。按照劉夢潔的說法，項目租金預計在10.5-12.5元/平方米/天。

　　不過，此次劉夢潔並未向《東地產》透露5號樓的具體租金水準，只表示“企業天地的租金一直都是浦西最高的，對比全市市中心甲A水準，要高出20%左右。”

　　機構資料統計也證實了劉夢潔的說法。DTZ 戴德梁行華東區研究部資料顯示，上海甲級寫字樓 2013 年第四季度整體平均租金為8.73 元/平方米/天。其中，浦西區域為8.67元/平方米/天。

　　在劉夢潔看來，“貴”是有理由的。首先企業天地做了一個國際級LEED認證，這也是為了更好服務于租戶。

　　此外，二期項目是淮海路商圈近十年來全新的、唯一的辦公樓的供應量。劉夢潔告訴《東地產》，企業天地二期的優勢在於其位於非常成熟的、傳統的CBD的區域，硬體的交通便利不用去說了，軟體的氛圍也是一些新興商務區不能比擬的。“浦西的核心商務區，始終還是南京(樓盤) 路和淮海路。企業天地比較幸運，因為十多年以來，這是唯一一個新增供應，如果你要選擇這個地方，就沒有什麼其他的選擇了。”

　　除了地理位置的優勢，企業天地二期的商場配套、物業服務以及智慧化樓宇管理也將對租戶產生“磁石效應”。

　　基於此，即便租金高企，劉夢潔對於招租依然充滿信心：“應該說真正好的租戶，他們是在綜合評判的，所以在同期面世的樓宇裡面，我們有些客戶在最後兩三家裡面選，最終選擇我們的。我們都是租金最高，有些樓層可能會高出挺大一定比例的，但是他們仍然選擇我們。”

　　“因為我們招的都是行業領頭羊企業，租金上並沒有特別的優惠。”劉夢潔說。

　　已預租面積近70%

　　作為中國新天地獨立營運後的首批標杆項目，企業天地二期專案在啟動之初就受到了市場的關注。

　　劉夢潔對《東地產》稱，企業天地5號，我們之前已經在招租了，最近招租效果非常好，到目前為止，我們已經招租到將近70%。

　　據劉夢潔介紹，目前已經預租的客戶主要集中在現代服務業，境內境外的都有。包括會計師事務所、諮詢公司、律師事務所、人力資源公司、評估事務所等。“一些金融服務類衍生、私人高端理財等行業目前也在洽談中。愛奇藝這類新興科技類公司，我們也密切關注。”

　　劉夢潔說，未來將會有更多這樣新興的、成長非常快速的，同時對自己的辦公環境和形象比較重視的企業入駐。“原先大家可能覺得這些企業在科技園區，但現在來看，當企業有比較好的形象和營收的時候，市中心也會是他們的選擇。”

　　據《東地產》瞭解，目前企業天地5號已經入駐的企業包括電通廣告公司、埃森哲諮詢事務所、盛德國際律師事務所、朗盛化學、愛奇藝等，這些企業均是行業領先企業。“這也是企業天地的定位。”此外還有新西蘭領事館以及德事商務中心。

　　“我們也會挑客戶，一些‘土豪型’的客戶，出得起錢，我們不一定會接受。”劉夢潔非常肯定。

　　“我們很在意保持整個大樓的品質，大樓裡的人，其實他的行為模式會影響到整個大樓的品質。簡單而言，有一些民企，他們的高層老闆抽煙，我們是全樓禁煙的，整個空調的新風系統都是連著的，如果抽煙，其他辦公室人也會聞到，所以像這些公司，哪怕出再多的錢，會對其他的辦公有影響，我們會綜合考慮到。此外，一些粗放型的企業我們也不會考慮。”

　　劉夢潔補充說，企業天地是一個客戶來了就不想走的樓，會給客戶一個最優的生態環境。

　　太平橋專案開發加速

　　企業天地二期位於太平橋項目的核心，隨著二期的落成，整個太平橋項目辦公面積、商業面積都增至2倍，目前企業天地三期也在規劃中，這一區域愈加成熟，專案潛力也日漸凸顯。

　　劉夢潔坦言，太平橋專案後期還有很大的體量等待開發。“我們很看好上海在2020年成為國際金融中心，我們希望在2020年之前加速開發太平橋專案，所以在資金上我們需要做一些安排。”

　　劉夢潔向《東地產》透露，為了促進太平橋專案的開發，我們將企業天地整體出售給到了中國人壽 ，國外80%以上業主企業都來自壽險企業，等於是長期資金成本很低的一些機構、投資人來作為業主。“我們做這樣的操作是為了回籠資金，去加速後續的開發。”

　　按照劉夢潔的規劃，未來會將企業天地從中國人壽那裡買回來。也就是說，在一個比較長的時間段上，去通過不同的資產組合和債務結構，做一個現金流的管理，利於瑞安的不同資產在不同階段去配置到最適合的資金成本，去加快整體專案進度。

　　據瞭解，太平橋項目是瑞安房地產位於上海城市核心的大型改造項目。涵蓋住宅、辦公樓、零售、娛樂文化等功能，總占地面積52公頃。按照規劃，太平橋專案將成為彙聚五星級酒店、高端住宅、甲級辦公樓及時尚購物中心等多種業態為一體的國際化商圈。主要部分包括太平橋人工湖、上海新天地、新天地時尚、企業天地、新天地朗廷酒店、瑞安廣場、翠湖天地、白玉蘭大廈和東台路古董街等。未來還計畫配備學校、醫療、劇院等一系列設施。