領展直播室: 電話會議上海企業天地

領展分析員電話會議 - 收購上海企業天地1號及2號簡報
Analyst conference call - The link

這是領展分析員電話會議，50分鐘長，起初想全部做撮要字幕，原來要花很多時間，唯有只做龍哥開頭14分鐘powerpoint同步，其他分析員Q&A問題時間就下面做撮要算了，歡迎指出錯處 :



領匯時間
00:00  行政總裁王國龍
解釋收購上海企業天地1號及2號簡報

分析員問題時間
14:30  Macquarie Securities -​ Kai Tan
Q : (1) 凈物業收入(NPI)是多小？  (2) 續租租金展望
A :
(1) 現時凈物業每月租金收入2460萬元(Office20.4M+Retail 4.2M)，加上管理費、停車場及其他收費，每月收入達2850萬元。即是分項收入(管理/停車場)是390萬元。
除稅後NPI 收益是4.1-4.2% , margin 是20% 比香港好
(2)上海新甲級寫字樓core CBD Grade A office供應非常少，相信租金可進一步上升，除外國大企業外，越來越多本地大企業願意付出較高租金去租用甲級寫字樓，還有是現在是10元/米/日，比市價是12-14元/米/日低，現況是低於市價under-rented.

20:08   Me​​rrill Lynch​​​ - ​Karl Choi
Q : 正在放售的企業天地3號(CA3)好像比1號及2號(CA1/CA2)便宜 ？
A : CA1/CA2跟CA3有很大分別，分别是商舖及出租週期，CA1/2有很多街舖估值較高，但CA3是商埸(Mall)，CA3與CA5共享同一商場各佔50%，管理上可能有問題，CA3是第一出租週期，要提供優惠給租客。比較價值時，希望大家不要只看現在買入尺價，因為不等於將來潛在升幅，大家要注意CA1/CA2估值細分 :
- 辦公室估值是5570M, 每平方米人民幣73,502元 ，是一個很吸引價錢
- 商舖估值是870M每平方米人民幣117,967元, 商舖估值就更高，原因是有很多街舖，
- 停車場估值人民幣60M (2層地庫共226車位 , 每車位人民幣265K)
CA3商舖估值應該沒有那麽高，將來CA3成交了大家就知道

24:50  ​Citigroup - ​Ken Yeung
Q : 預計每單位分派率(Proforma DPU) 是多小 ？
A :  物業回報率達4.1厘，減去融資成本2.7%計(現還未定案) ，領匯每單位可分派股息（DPU）可增加3.38港仙或1.7%。

27:25 ​ Daiwa - Johnathan Kan​ 
Q : 會再賣資產嗎  ?
A : 我們會不斷檢視手頭物業，如市好價錢適合就可能賣

28:13   Goldman Sachs - Anthony Wu​

Q : 過去6個月，領匯發展很積極，是次已為今年第三個收購， 關注領匯未來對香港寫字樓物業發展及外地商業的營運能力，那麽多新事物，領匯應付得來嗎？

A : 你真是問了一個好問題，確有人担心領匯能否勝任新事物

- 香港現有商場營運： 沒有問題

- 九龍灣地皮：南豐是項目經理，他們物業發展經驗豐富，領匯主要負責租務

- 北京歐美匯：雇用了原來團隊，正常營運

- 上海企業天地：初期會用瑞安管理，跟著會引入以前曾經管理企業天地的團隊
在各個範疇包括會計，風險管理，程序及政策，市場銷售，公共關係都加入了中國元素，有信心能處理，過去幾年領匯是慢了，現在要回到正常步伐。

33:49 UBS - Ederle
Q :  最大5個租客佔收入47.5% ，佔樓面面積GFA是多小？迎接眾多新項目，對於你們的營運及員工人數有什麼影響？
A :  最大5個租客佔樓面面積GFA 60% ，每當我們有項目，有關該特定項目額外所需員工，會被獨立計算進營運專項，所以對總公司員工人數不會有太大影響

37:43 Me​​rrill Lynch​​ - Sarah Cooper
Q : 會在那裏融資？ 領匯的債務對資產總值比率會升至18.7% ，長遠可接受目標是多小? 中國物業現佔物業比例7.5% ，將來中國物業可接受比例會上升多小?
A : 會在香港融資，可接受債務對資產總值比率約25-29% ，收購時我們沒有定一個上限比例，要每一個項目獨立分析，我們過去5年預備好自已去等待機會，我們有穩健財務，良好評級，有時不是想買就買到，合適的項目不是很多，我們過去1年半看了超過100項，才選到2項 ，市况總是會有不明朗，迫使有些業主要減磅，但這也做就了機會，只要小心選擇目標，我們相信定能交出成績，我重覆我們的選項要求:
辦公室 :  黃金地段，一定要是甲級辦公室，不要乙級
商場 : 中檔，近地鐵站社區商場

45:03   JP Mogan - Ryan Li
Q :  會影響領匯股份回購計劃嗎 ?
A :  不會 !

46:22   Barclays Capital​ - Paul Louie​
想問的問題已被解答

46:38  CBRE Clarion - Nelson Wong  (公司名聽不清估計是 Clarion)
Q : 剛才說現租金是 10元/米/日，比市價12-14元/米/日低，這差價是通過市場吸納，調整偏低租金或是增值項目達致？ 另外請提供5大租户的租約續租情况
A : 主要是調整偏低租金，物業不會有大改動，只會美化走廊，重修厠所及加裝大堂入口控制閘，另外將會有一條新橋連接CA2及CA3 ，預計商場1樓人流會增加，會作對應商場1樓舖位調整，5大租户的租約續租情况 :

PwC 佔收入16.0%  ,  2020-2021 租約到期

Eli Lilly 佔收入 9.8%  ,  2016 租約到期, 商討中 回應正面

Walt Disney 佔收入8.3% , 2017 租約到期

Sony 佔收入 6.9%  ,  2016 租約到期, 商討中 回應正面

Pernod Ricard 佔收入6.5% (9% of GFA樓面面積) , 今年 2015租約到期 , 有新租客洽談中

END

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 (2) 參考領匯powerpoint簡報 

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領匯66億人幣 購瑞房滬商廈
2015年7月25日
【經濟日報專訊】領匯房產基金（00823）再擴大內地物業版圖，斥66億元人民幣向瑞安房地產（00272）買入上海黃浦區甲級寫字樓。有外資分析員指，收購增加分派幅度有限，卻反映領匯未來增長動力來自內地。
CEO王國龍：港資產仍佔8成
市場猜測領匯此舉為看淡香港未來發展：「香港的佔比的確減少了，但整個組合是大了，其實加起來仍佔8成。」領匯行政總裁王國龍指出。
他續稱，公司以民生項目為主，即使本港零售市道有所放緩，亦無重大影響。「我們大部分精力仍會放在香港，發展中國項目只是錦上添花。」
瑞房早明言會出售項目，旗下上海企業天地1號及2號，位於上海淮海中路核心商業區，包括甲級辦公大樓、沿街商舖及停車場。
最終代價相等於議定物業價值66.01億元人民幣（約82.3億港元），較資產估值溢價約1.6%。
溢價1.6% 對分派貢獻不大
問到今次收購作價，他稱現時估值與早前瑞房期望出售該項目時的估值有所提升，相信已反映對市道的看法。至於瑞房主席羅康瑞在接受內地媒體訪問時亦表示：「應該還是算非常合理的市價。」
上述外資分析員又提到，收購價低於早前傳出的價格，反映領匯在併購方面相當審慎，雖然扣除稅項等實際息率只有約3厘，對每單位分派貢獻不大，只能增加約1%至2%。
他指，上海地點優質的甲廈供應不多，長綫租金升值潛力大，加上物業零售及辦公室租用率逾80%，領匯可省回尋找租客的成本：「領匯未來仍會以本港資產為核心，但增長動力難免要放眼內地。」
花旗發表研究報告指，根據收購價，淨物業收益率為4.1%，屬合理水平：「再加上融資成本在2.7%，我們估計每單位可分派可因此提高1.7%。」
公司指項目的年回報率約4.45厘，王國龍指，仍有上調租金的空間，現有辦公室租約中將於2015年餘下期間及2016年的屆滿者，分別佔該物業已出租辦公室總面積之11.6%及23.5%，故有助推動未來兩年租金收入增長。
交易後，領匯之備考經調整債務對資產總值比率預計將由約11.9%提高至約18.7%，王國龍指，房託基金相關上限為45%，因此仍有上行空間。