第二季度上海甲级写字楼空置率下降至3.9%
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| 上海竹園商貿區 宏嘉大廈 |
來源: [ 觀點地產網 ] 時間: 2015-08-03 20:25
此次收購上海宏嘉大廈是越秀房產基金自2005年成立以來首次對外收購，也是其在廣州以外地區的第一個專案。
十年一劍，成立近10年的越秀房產基金終於實施了首筆對外收購。
8月3日，越秀房地產投資信託基金管理人——越秀房托資產管理有限公司宣佈，於7月31日，越秀房產基金的特殊目的公司Yuexiu REIT 2013 Company Limited作為買方與Century Holding Company Ltd.(為獨立協力廠商)，作為賣方訂立股份購買契約。
交易完成後，越秀房產基金透過目標公司及專案公司擁有
上海宏嘉大廈。該物業收購價為人民幣26.272億元，較評估值（即27.7億元）折讓約5.2%。
公告顯示，上海巨集嘉大廈位於上海浦東竹園商貿區核心地段，於2010年9月落成，包括地上25層及地下2層，總建築面積6.2萬平方米，其中寫字樓面積接近4萬平方米，零售面積約6200平方米，地上停車位27個，地下停車位273個。
截至2015年6月30日，寫字樓的出租率接近100%，平均租金約7.7元/平方米/天，零售的出租率近95%，平均租金約6.1元/平方米/天；租戶主要是金融業、商業服務業和製造業等客戶。錄得淨收入為4600萬元。
值得關注的是，此次收購上海宏嘉大廈是越秀房產基金自2005年成立以來首次對外收購，也是其在廣州以外地區的第一個專案。
觀點地產新媒體查閱越秀房產基金2014年年報顯示，截至2015年6月30日，該公司的物業組合共有六項，分別為白馬大廈單位、財富廣場單位、城建大廈單位、維多利廣場單位、越秀新都會大廈單位及廣州國際金融中心。六項物業均為越秀集團旗下物業，均位於廣州。
對此，越秀房產基金主席劉永傑表示，是次收購將會是基金擴展廣州以外地區業務的第一步，開闢了基金在廣州市場外的上海新據點。此外，是次收購將會擴大基金的投資組合約11.5%（按現有物業於2015年6月30日的獨立估值計算），令基金的收入來源及物業組合更加多元化。
劉永傑進一步指出，是次收購符合越秀房產基金的投資目標及增長策略。該物業位於上海浦東竹園商貿區核心地段，竹園為上海金融區的延伸，同時亦位於上海自由貿易試驗區內，其發展將進一步推動該地區的寫字樓需求，並持續為基金帶來穩定且具有吸引力的租金收入來源。
事實上，早在7月28日召開的2015年中期業績發佈會上，劉永傑已經對包括觀點地產新媒體在內的媒體透露，公司收購將集中在北京、上海兩個城市。“核心地段、優質專案我們都會留意，但北京、上海會重點留意的，因為這兩個城市相對來說寫字樓市場發展得比較好，投資回報也比較高，所以是我們很好的收購物件。”
“現在的經濟有比較大的下行壓力，整個商業地產價值也比較大。”劉永傑認為，在這樣的情況下，“對收購專案來說是比較好的時機，我們希望把握好這個時機。”
此外，越秀房產基金透露，假設基準收購價與最終收購價相同，最終收購價381,684,710美元（相等於約人民幣23.35億元，按1美元兌人民幣6.1169元的匯率計算）與一次性費用及收費約人民幣7700萬元。
為順利完成收購，越秀房產基金將通過持有的現金及債務融資支付收購款。其中，境外債務融資額合計3.94億美元（折合人民幣約24億元），首年利率介於倫敦銀行同業拆息LIBOR+1.7至1.88%之間。而境內將銀行融資人民幣3億元，以償還項目現有銀行貸款。內部資源撥付約人民幣1200萬元。
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澎湃新聞獲悉，賣家為美國投資基金凱雷集團名下子公司。
公告顯示，上海宏嘉大廈位於上海浦東竹園商貿區核心地段，於2010年9月落成，包括地上25層及地下2層，總建築面積6.2萬平方米，其中寫字樓面積接近4萬平方米，零售面積約6200平方米，地上停車位27個，地下停車位273個。
截至2015年6月30日，寫字樓的出租率接近100%，平均租金約7.7元/平方米/天；零售的出租率近95%，平均租金約6.1元/平方米/天；租戶主要是金融業、商業服務業和製造業等客戶；淨收入為4600萬元。
這次的接盤俠越秀房地產信託（00405.HK），在珠三角那是響噹噹的一號人物。但和所有的本土國企一樣，越秀大部分項目都集中在喜歡扒拉扒拉自己的一畝三分地，不太高興出來應酬。
年報顯示，越秀信託旗下6個物業全部位於廣州，目前估值240.64億元人民幣。
收購宏嘉大廈，對越秀而言，不僅僅是買個樓那麼簡單。越秀房產基金主席劉永傑表示，是次收購將會是基金擴展廣州以外地區業務的第一步，開闢了基金在廣州市場外的上海新據點，公司將繼續專注北京上海在內的一線城市。
知情人士表示，此次凱雷之所以選擇低位賣出，是因為其基金已經到了退出時間。相關人士強調：這並非看空內地樓市，凱雷還將擇機繼續收購物業。
除凱雷外，近期多個境外公司選擇出售資產。
對405供股買IFC還是印象深刻
回覆刪除是的，那一次確傷了很多小股東的心
回覆刪除新天地附近另一宗甲級office成交
回覆刪除http://www.shbiz.com.cn/Item/259259.aspx
Good > 新天地的租金水平较为坚挺，企业天地的最高租金已经达到２０元／平方米／天，而新茂大厦的平均租金可以达到１２－１５元／平方米／天。业内人士指出：“今年以来，外资对于上海市中心核心商务区的写字楼还是十分看好的，新茂大厦自身的租户构成也相当不错，再加上本身体量也不大，以这样一个中等的价格收到，还是不错的。”
刪除soho中國出售浦東寫字樓
回覆刪除http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0729/LTN201607291017_C.pdf
《經濟通通訊社3日專訊》越秀房產信託（00405）行政總裁及執董林德良於中期業績記者會表示，集團旗下的零售商場將作出物業組合的調整，因留意到國內市民對體驗式的消費有需求，例如是餐飲消費，因此，未來引入更多餐飲的組合增強商場的競爭力。
回覆刪除集團繼續引入更多品牌，將引入一些「成長型」的公司與商場「共同成長」，亦有不少品牌首次進駐廣州，亦選擇旗下的零售商場，例如是國金中心，故認為旗下的物業有競爭力。
主席及非執董林昭遠指，集團未來將集中留意國內一、二線城市核心區的收購機會，特別「不會放過」一些零售＋商業綜合體物業之收購。
林德良又指，對於廣州及上海的物業前景，他引用市場報告回應指，廣州的核心區域未來數年趨向供求平衡，租金上升。而上海則受到國內「L型經濟」的問題，令到租金的增速放緩，但租金仍然繼續上升。
林昭遠認為，內地呈「L型經濟」，並由高速發展作出調整，相信現時於底部的位置，雖然調整階段對商業角度不利，但轉型至服務業亦對集團旗下業務帶來正面的支持。未來集團要保持今年上半年的業績增長幅度就要繼續努力
長和系主席李嘉誠再減持中國地產項目，今次則是上海陸家嘴內「世紀匯廣場」。長實地產（1113）今日公佈，計劃以約230億元出售項目，而買方則未有披露身份，公告內只稱是一間實力雄厚保險公司。「世紀匯廣場」由長實及李嘉誠海外基金會各佔一半股份，而今次交易則會一同出售所有股份。
回覆刪除同時，交易代價要扣除若干項目，當中包含長實、李嘉誠海外基金會，在中國境內所安排的融資，以及交易完成前一天，經調整流動資產或負債淨值等。故此，初始代價估計為176億元，而長實則預期可從中獲得62.2億元收益。
越秀房產信託基金(00405.HK)去年可分派收入升一成七，有八億二千幾萬元人民幣，每基金單位末期分派16.99元港仙，增加一成一。全年每基金單位分派收益率約百分之八。期內收入總額升百分之七，增至逾十八億元，物業出租率逾九成。
回覆刪除越秀房地產信托基金行政總裁林德良表示，集團借貸比率維持在近三成九，屬合理水平，無計劃降低比率，但希望可降低利息成本。他又指，廣州未來寫字樓供應短缺，料租金將逐步向上。
早前有報道指，集團有意購買中環中心，林德良澄清，無聽過有關傳聞，現時沒有留意相關物業，但強調不會放棄投資海外物業。
越秀房產信託基金(00405.HK)去年可分派收入升一成七，有八億二千幾萬元人民幣，每基金單位末期分派16.99元港仙，增加一成一。全年每基金單位分派收益率約百分之八。期內收入總額升百分之七，增至逾十八億元，物業出租率逾九成。
回覆刪除越秀房地產信托基金行政總裁林德良表示，集團借貸比率維持在近三成九，屬合理水平，無計劃降低比率，但希望可降低利息成本。他又指，廣州未來寫字樓供應短缺，料租金將逐步向上。
早前有報道指，集團有意購買中環中心，林德良澄清，無聽過有關傳聞，現時沒有留意相關物業，但強調不會放棄投資海外物業。