2015年8月4日 星期二

越秀房托首次收購上海寫字樓

上海寫字樓買賣新聞,越秀房托26.3億買入上海乙級寫字樓, 位於竹園商貿區約上海寫字樓區租值第6位 (註:領匯企業天地在黄浦商貿區約上海寫字樓區租值第3位)




第二季度上海甲级写字楼空置率下降至3.9%
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上海竹園商貿區 宏嘉大廈
首嘗對外收購 越秀房托26.3億獲上海物業
來源: [ 觀點地產網 ]      時間: 2015-08-03 20:25

此次收購上海宏嘉大廈是越秀房產基金自2005年成立以來首次對外收購,也是其在廣州以外地區的第一個專案。

十年一劍,成立近10年的越秀房產基金終於實施了首筆對外收購。

8月3日,越秀房地產投資信託基金管理人——越秀房托資產管理有限公司宣佈,於7月31日,越秀房產基金的特殊目的公司Yuexiu REIT 2013 Company Limited作為買方與Century Holding Company Ltd.(為獨立協力廠商),作為賣方訂立股份購買契約。

交易完成後,越秀房產基金透過目標公司及專案公司擁有
上海宏嘉大廈。該物業收購價為人民幣26.272億元,較評估值(即27.7億元)折讓約5.2%

公告顯示,上海巨集嘉大廈位於上海浦東竹園商貿區核心地段,於2010年9月落成,包括地上25層及地下2層,總建築面積6.2萬平方米,其中寫字樓面積接近4萬平方米,零售面積約6200平方米,地上停車位27個,地下停車位273個。

截至2015年6月30日,寫字樓的出租率接近100%,平均租金約7.7元/平方米/天,零售的出租率近95%,平均租金約6.1元/平方米/天;租戶主要是金融業、商業服務業和製造業等客戶。錄得淨收入為4600萬元。

值得關注的是,此次收購上海宏嘉大廈是越秀房產基金自2005年成立以來首次對外收購,也是其在廣州以外地區的第一個專案。

觀點地產新媒體查閱越秀房產基金2014年年報顯示,截至2015年6月30日,該公司的物業組合共有六項,分別為白馬大廈單位、財富廣場單位、城建大廈單位、維多利廣場單位、越秀新都會大廈單位及廣州國際金融中心。六項物業均為越秀集團旗下物業,均位於廣州。

對此,越秀房產基金主席劉永傑表示,是次收購將會是基金擴展廣州以外地區業務的第一步,開闢了基金在廣州市場外的上海新據點。此外,是次收購將會擴大基金的投資組合約11.5%(按現有物業於2015年6月30日的獨立估值計算),令基金的收入來源及物業組合更加多元化。

劉永傑進一步指出,是次收購符合越秀房產基金的投資目標及增長策略。該物業位於上海浦東竹園商貿區核心地段,竹園為上海金融區的延伸,同時亦位於上海自由貿易試驗區內,其發展將進一步推動該地區的寫字樓需求,並持續為基金帶來穩定且具有吸引力的租金收入來源。

事實上,早在7月28日召開的2015年中期業績發佈會上,劉永傑已經對包括觀點地產新媒體在內的媒體透露,公司收購將集中在北京、上海兩個城市。“核心地段、優質專案我們都會留意,但北京、上海會重點留意的,因為這兩個城市相對來說寫字樓市場發展得比較好,投資回報也比較高,所以是我們很好的收購物件。”

“現在的經濟有比較大的下行壓力,整個商業地產價值也比較大。”劉永傑認為,在這樣的情況下,“對收購專案來說是比較好的時機,我們希望把握好這個時機。”

此外,越秀房產基金透露,假設基準收購價與最終收購價相同,最終收購價381,684,710美元(相等於約人民幣23.35億元,按1美元兌人民幣6.1169元的匯率計算)與一次性費用及收費約人民幣7700萬元。

為順利完成收購,越秀房產基金將通過持有的現金及債務融資支付收購款。其中,境外債務融資額合計3.94億美元(折合人民幣約24億元),首年利率介於倫敦銀行同業拆息LIBOR+1.7至1.88%之間。而境內將銀行融資人民幣3億元,以償還項目現有銀行貸款。內部資源撥付約人民幣1200萬元。

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澎湃新聞獲悉,賣家為美國投資基金凱雷集團名下子公司
公告顯示,上海宏嘉大廈位於上海浦東竹園商貿區核心地段,於2010年9月落成,包括地上25層及地下2層,總建築面積6.2萬平方米,其中寫字樓面積接近4萬平方米,零售面積約6200平方米,地上停車位27個,地下停車位273個。
截至2015年6月30日,寫字樓的出租率接近100%,平均租金約7.7元/平方米/天;零售的出租率近95%,平均租金約6.1元/平方米/天;租戶主要是金融業、商業服務業和製造業等客戶;淨收入為4600萬元。
這次的接盤俠越秀房地產信託(00405.HK),在珠三角那是響噹噹的一號人物。但和所有的本土國企一樣,越秀大部分項目都集中在喜歡扒拉扒拉自己的一畝三分地,不太高興出來應酬。
年報顯示,越秀信託旗下6個物業全部位於廣州,目前估值240.64億元人民幣。
收購宏嘉大廈,對越秀而言,不僅僅是買個樓那麼簡單。越秀房產基金主席劉永傑表示,是次收購將會是基金擴展廣州以外地區業務的第一步,開闢了基金在廣州市場外的上海新據點,公司將繼續專注北京上海在內的一線城市。
知情人士表示,此次凱雷之所以選擇低位賣出,是因為其基金已經到了退出時間。相關人士強調:這並非看空內地樓市,凱雷還將擇機繼續收購物業。
除凱雷外,近期多個境外公司選擇出售資產。

9 則留言:

  1. 對405供股買IFC還是印象深刻

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  2. 是的,那一次確傷了很多小股東的心

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  3. 新天地附近另一宗甲級office成交
    http://www.shbiz.com.cn/Item/259259.aspx

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    1. Good > 新天地的租金水平较为坚挺,企业天地的最高租金已经达到20元/平方米/天,而新茂大厦的平均租金可以达到12-15元/平方米/天。业内人士指出:“今年以来,外资对于上海市中心核心商务区的写字楼还是十分看好的,新茂大厦自身的租户构成也相当不错,再加上本身体量也不大,以这样一个中等的价格收到,还是不错的。”

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  4. soho中國出售浦東寫字樓
    http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0729/LTN201607291017_C.pdf

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  5. 《經濟通通訊社3日專訊》越秀房產信託(00405)行政總裁及執董林德良於中期業績記者會表示,集團旗下的零售商場將作出物業組合的調整,因留意到國內市民對體驗式的消費有需求,例如是餐飲消費,因此,未來引入更多餐飲的組合增強商場的競爭力。

    集團繼續引入更多品牌,將引入一些「成長型」的公司與商場「共同成長」,亦有不少品牌首次進駐廣州,亦選擇旗下的零售商場,例如是國金中心,故認為旗下的物業有競爭力。

    主席及非執董林昭遠指,集團未來將集中留意國內一、二線城市核心區的收購機會,特別「不會放過」一些零售+商業綜合體物業之收購。

    林德良又指,對於廣州及上海的物業前景,他引用市場報告回應指,廣州的核心區域未來數年趨向供求平衡,租金上升。而上海則受到國內「L型經濟」的問題,令到租金的增速放緩,但租金仍然繼續上升。

    林昭遠認為,內地呈「L型經濟」,並由高速發展作出調整,相信現時於底部的位置,雖然調整階段對商業角度不利,但轉型至服務業亦對集團旗下業務帶來正面的支持。未來集團要保持今年上半年的業績增長幅度就要繼續努力

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  6. 長和系主席李嘉誠再減持中國地產項目,今次則是上海陸家嘴內「世紀匯廣場」。長實地產(1113)今日公佈,計劃以約230億元出售項目,而買方則未有披露身份,公告內只稱是一間實力雄厚保險公司。「世紀匯廣場」由長實及李嘉誠海外基金會各佔一半股份,而今次交易則會一同出售所有股份。



    同時,交易代價要扣除若干項目,當中包含長實、李嘉誠海外基金會,在中國境內所安排的融資,以及交易完成前一天,經調整流動資產或負債淨值等。故此,初始代價估計為176億元,而長實則預期可從中獲得62.2億元收益。

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  7. 越秀房產信託基金(00405.HK)去年可分派收入升一成七,有八億二千幾萬元人民幣,每基金單位末期分派16.99元港仙,增加一成一。全年每基金單位分派收益率約百分之八。期內收入總額升百分之七,增至逾十八億元,物業出租率逾九成。

    越秀房地產信托基金行政總裁林德良表示,集團借貸比率維持在近三成九,屬合理水平,無計劃降低比率,但希望可降低利息成本。他又指,廣州未來寫字樓供應短缺,料租金將逐步向上。

    早前有報道指,集團有意購買中環中心,林德良澄清,無聽過有關傳聞,現時沒有留意相關物業,但強調不會放棄投資海外物業。

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  8. 越秀房產信託基金(00405.HK)去年可分派收入升一成七,有八億二千幾萬元人民幣,每基金單位末期分派16.99元港仙,增加一成一。全年每基金單位分派收益率約百分之八。期內收入總額升百分之七,增至逾十八億元,物業出租率逾九成。

    越秀房地產信托基金行政總裁林德良表示,集團借貸比率維持在近三成九,屬合理水平,無計劃降低比率,但希望可降低利息成本。他又指,廣州未來寫字樓供應短缺,料租金將逐步向上。

    早前有報道指,集團有意購買中環中心,林德良澄清,無聽過有關傳聞,現時沒有留意相關物業,但強調不會放棄投資海外物業。

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