領展實習生寫領展

見領展冇乜新聞，攞D中英文剪報，關於領展上市 / 地產霸權老問題比大家睇下消磨時間。

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公共資產私有化的價值
2015年7月29日
盧銘軒  獅子山學會

在2014年，本人參加了一個由獅子山學會舉辦的作文比賽，幸運取得第一名後，加入成為實習生；獅子山學會認可了我的優秀，在今年暑假經學會引薦後我加入了領匯（00823）成為實習生。初次接觸很多關於街市的營運數據，感覺十分深刻；以前看見很多人在街頭示威，抗議領匯把公屋商場私有化，我總在想那是為什麼？是因為領匯強搶商場嗎？直到今天我才知道，原來不是。
作為一個自由主義信徒，政府把極度浪費的公共資產賣出私人市場發展，當然表示歡迎！以公營街市為例，旺角街市整棟空置5年有多，坐落銅鑼灣黃金地段的燈籠洲街市租用率只得四成（剔除租用街市作為貨倉的攤位後，租用率應該只得一至兩成）。
公營街市在每年浪費納稅人數億數億的血汗錢之餘，更浪費了香港最珍貴的土地資源，想像一下這些死場如果能化為住宅，能幫到多少住劏房的人。



商場最好指標是人流

適逢某管理公共資產的上市公司10周年，網上的社會棟樑，光環獵人看到如此機會，當然不會放過，但當中又有多少知道把公共資產私有化的價值？社會棟樑只知道租金是成本，卻不知租金更是價值；他們以為租金低就代表售價低，卻不知食環署街市的物價甚至比民營街市更貴。他們的論調說到尾，只為求自我感覺良好而對現實世界情況置之不理。
提出大財團趕絕小商戶的論調，離不開「大財團加租，剝削小商戶」。先不論加租是不是只因為原先的公營資產租金不合理地低而出現的租金調整，這些人以為社會是一個零和遊戲，只要有人羸，就一定會有人輸；但他們卻不知道世上有樣東西叫「做大塊餅一起贏」。
商場的最好經營指標是人流，沒有人行的商場租金多平也沒人想租，食環署街市就是一個好例子。所以有本地小食檔在旺角太子賣3、4元一串魚蛋也能賺個盤滿缽滿，但在油塘小食檔賣7、8元一串也可能回不到本。這也是為什麼有食環署街市雖然有租金補貼，街市租用率也遠不及私營、民營街市的原因。
公共資產私有化的可貴之處，就是把舊日人煙稀少的屋邨商場發展成人氣商場，把東西應有的價值發揮出來。
可能有人認為，屋邨商場的服務對象應該是當地居民，若然將它打造成跨區人氣商場，誰來服務當地人？先不論是否因為時移勢易，當地居民寧願出去選擇更好的地方購物，從而令屋邨商場水盡鵝飛，在這個雞蛋要美國的，魚生要日本的年代，一個商場還只是在服務一群人，是否已是一個固步自封的想法？

街邊商店比街市內便宜

而事實是，很多前房委會商場經過改善後人流大增，原本沒人行的屋邨商場又重見人氣，至少曾經有朋友告訴過我，父母家樓下商場翻新後，放假回去帶爸媽吃飯也有比較多選擇。
至於租金提升與售價提升有沒有關係呢？我只可以說我在灣仔買菜的經歷是，在街邊商店買比在街市內買來得便宜，代表了什麼？
若然你說商家偏幫大財團，大舉引入連鎖商店的指控，我只想問一個問題，就是究竟是大財團偏幫，還是消費者偏幫連鎖店？口裏說支持小店實際去大型超市購物的人我認識不少，無他，支持老店說來矯情得多。
但事實是任何生意做不下去，除了成本增加外，
還有收入不夠；這理應是個很顯淺的道理。可惜在這個大就是錯的年代，人們就只會理會店舖加租，反正另一邊原因沒有道德光環，也比較難思考，所以不提也罷。曾經以良心企業見稱的日式雜貨連鎖店，轉個頭來又成為了一個霸權。退一萬步說，若然大型連鎖店擴張真的是所向無敵，哈迪斯又怎會成為集體回憶？

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暑期實習生培訓計劃

每年領展均透過暑期實習生計劃為超過三十名大學生提供學以致用的機會。為期六至十星期的計劃讓實習生得到實際的工作經驗，以及與各範疇專業人士的合作機會。

計劃同時設有畢業聚會，為實習生提供認識來自不同大學的同學，以及與領展管理層會面的難得機會。過去三年，所有暑期實習生皆有機會在聚會中與行政總裁分享學習成果及提出建議，以往實習生們均表示此會面機會十分珍貴及難忘。

除了得到實質工作經驗、擴闊視野及向行政總裁進行匯報，工作態度良好及表現出色的暑期實習生會優先得到見習管理人員培訓計劃2015的面試機會。

行政總裁跟暑期實習生分享他的經驗

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送錢給領匯，誰負全責？
（自由撰稿人　周信） 2015-08-26

今年是領匯（上周三開始改稱「領展」）上市十周年，當年的招股價為10.3元（港人且有九折優惠），以今年的最高價約53元為止賺錢，加上十年來的慷慨派息，領匯的大小股東不論何時入市出市，都應已賺個不亦樂乎。
不過，房委會當年把公屋商場及停車位悉數出售所得的二百多億元，其實一無用處，每年勞師動眾，也只能取回極微薄的投資回報，因為期間房委會既無龐大的建屋發展計劃需要動用這筆巨款，給公屋的補貼也不至於要動用這些儲備的地步。不論是領匯或領展，使命都是為股東帶來最大的回報，這些股東中有多少是外國及本地的投資者？香港社會整體從中又會有些甚麼得與失？我們不妨由以下幾個角度去分析：
領匯連年大幅加租。當年把領匯上市的理據，是釋放公屋商場的經濟效益，因為特區政府受官僚制度及政治考慮等限制，以致公屋商場及停車位加租無從，長期低水平的租金只益了公屋租戶。領匯接手後可以私人機構身份提高服務水平來支持大幅加租，證明公務員因循守舊的作風既無根據亦非牢不可破。
領匯十年來股價的升幅，反映了租金的增幅（因為收租是唯一業務及收入），任何公屋商舖、街市或車位的小租戶，如果不能負擔這個租金增幅，遲早會被全部淘汰，即使有人能負擔租金增幅，收益也可能比從前大減。惟有各類不同連鎖店，由於須不斷擴張，爭取最大的規模效益，甚至方便上市，又或是在屋邨中形成壟斷，所以多付租金也在所不惜。
造成房委會財政損失
領匯以改名來慶祝上市十周年，反映最明顯的改變，是由一家以本土為主的地產信託基金，搖身一變成為跨國地產發展商。如果這是當年房委會把領匯上市的最終目的，當年一定不會以地產信託基金形式上市，繞了一個大圈才回頭，因為若以地產公司形式上市，便不會被批評為「賤賣資產」，當年在上市前的估值必會把加租出售以至重建的潛在價值一併計算在內（但上市價當然亦不止於每股只有10.3元）。
此外，新公司亦不會選擇「領匯」為名，因為若早已有計劃進軍大陸或全世界，負責上市的律師必會把公司名稱在這些地方預先註冊，以免為人捷足先登，日後「打死狗講價」時遭客戶追究有否失職，如果中國大陸十年前已有人把「領匯」一名佔用，上市團隊又怎會明知故犯，把十年建立的名稱一朝放棄？
當年為了能讓立法會順利通過，不惜巧立名目，以推廣地產信託基金市場為名，把公屋商場以這種當時不為人知的方式上市，如今終圖窮匕現，當年作此決定的高官雖已退休，但仍難辭其咎。當年若以地產發展商方式上市，特區政府及房委會的進賬一定不止二百多億。領展今天市值逾千億，純粹是靠十年來的加租所致，換上了誰也可以毫無難度坐享其成。如果當年沒有上市，房委會這十年的租金收入，肯定會比由二百多億上市收入所得的利息為多，況且資產升值仍歸房委會所有。
房委會（即公眾）的財政損失，全變了領展股東及管理層所得，特區政府經此一役，立即把所有公屋私有化的計劃叫停，可見領匯上市在其他官員心目中，絕對不會是一個成功個案，但卻沒有人敢將問題指出，因為擔心曾經支持上市的建制派會被翻舊賬，在直選中大量流失選票。
政黨政客批評領匯上市，多只從民生物價等居民角度入手，甚少人會由社會成本及公共財政角度去計算，這個少數人所作的決定，到底令特區政府、房委會、地區服務機構等利益持份者帶來多大的長遠損失，單以郵政局為例，多少郵局因領匯上市而被取消、逼遷或大幅加租，致令居民大感不便，便已是一個值得計算反映的社會代價，政黨不能強迫郵政署或領匯做蝕本生意，所以不敢把問題點出，但問題將會不斷惡化，因為領展不可能不繼續加租，郵局亦不可能與連鎖集團爭一日長短。
領展去年「賤賣」九個商場，讓炒家以低價購入後迅速轉手獲利，令市場人士質疑領展出售的物業已淪為炒家賺錢工具。領展也許可以透過這種方式向股東保證利潤及派息，但對居民以至房委會及特區政府的長遠影響卻仍隱而未見；不論是房屋條例以至舊邨重建，居民今後挑戰政府的機會一定越來越大，因為出售了商場不等於可以完全推卸責任，當年負責領匯上市的官員有否想到這麼遠，還有待他日歷史證明！
張宇人在房委會大會上一再出言制止政府把公屋商場出售，但其實他最應查究的，是當年堅持出售公屋商場的問責高官有沒有失職。

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Trust in The Link has been well repaid
Alex Lo  SCMP 20150723

The Link Management was formed to take over the privatised shopping malls and parking areas from the Housing Authority. Ever since, there have been periodic calls for the government to take them back from private hands.

Their rationale is that big chains and corporate brands have been taking over those malls, squeezing out the "mom and pop" shops that can't afford the rising rents.

Unfortunately it's too late in the day to reverse that now. After a decade, the privatisation argument has won - it works.

The Link, both as a real estate investment trust and a manager of malls, has proved its worth - to investors and customers. It is a rare example of a radical scheme under the post-handover government that actually worked out as it was advertised.

In any case, there is no way the government would engineer a takeover after winning the bitter privatisation battle a decade ago. There are still die-hard critics, though, like the watchdog Link Watch.

Probably realising the government would never take over The Link again, it has come up with a loony scheme, or it would have been perceived as such if the government itself has not been party to such schemes before.

It wants the government to become a majority shareholder in The Link, presumably to make it more "socially responsible", whatever that means.

One supposes the idea comes from the government's majority stake in the MTR as well as it being the sole equity owner of the airport.

In that sense, Link Watch's idea isn't crazy: the government does it too. Whether the MTR and the airport are good examples to emulate is another question.

But even if the government takes up a large stake in The Link, the mom and pop shops aren't coming back. Three out of four retail shops at The Link's malls are already corporate or belong to a chain or a franchise.

And why should taxpayers subsidise those small shops by artificially keeping rents low when their products aren't necessarily cheaper or better, say compared to a supermarket?

Between having run-down and dirty public estate markets with small retailers and clean if homogenous malls, Hong Kong has already made its choice.