2015年7月27日 星期一

領展直播室: 電話會議上海企業天地

領展分析員電話會議 - 收購上海企業天地1號及2號簡報
Analyst conference call - The link

這是領展分析員電話會議,50分鐘長,起初想全部做撮要字幕,原來要花很多時間,唯有只做龍哥開頭14分鐘powerpoint同步,其他分析員Q&A問題時間就下面做撮要算了,歡迎指出錯處 :



領匯時間
00:00  行政總裁王國龍
解釋收購上海企業天地1號及2號簡報

分析員問題時間
14:30  Macquarie Securities -​ Kai Tan
Q : (1) 凈物業收入(NPI)是多小?  (2) 續租租金展望
A :
(1) 現時凈物業每月租金收入2460萬元(Office20.4M+Retail 4.2M),加上管理費、停車場及其他收費,每月收入達2850萬元。即是分項收入(管理/停車場)是390萬元。
除稅後NPI 收益是4.1-4.2% , margin 是20% 比香港好
(2)上海新甲級寫字樓core CBD Grade A office供應非常少,相信租金可進一步上升,除外國大企業外,越來越多本地大企業願意付出較高租金去租用甲級寫字樓,還有是現在是10元/米/日,比市價是12-14元/米/日低,現況是低於市價under-rented.

20:08   Me​​rrill Lynch​​​ - ​Karl Choi
Q : 正在放售的企業天地3號(CA3)好像比1號及2號(CA1/CA2)便宜 ?
A : CA1/CA2跟CA3有很大分別,分别是商舖及出租週期,CA1/2有很多街舖估值較高,但CA3是商埸(Mall),CA3與CA5共享同一商場各佔50%,管理上可能有問題,CA3是第一出租週期,要提供優惠給租客。比較價值時,希望大家不要只看現在買入尺價,因為不等於將來潛在升幅,大家要注意CA1/CA2估值細分 :
- 辦公室估值是5570M, 每平方米人民幣73,502元 ,是一個很吸引價錢
- 商舖估值是870M每平方米人民幣117,967元, 商舖估值就更高,原因是有很多街舖,
- 停車場估值人民幣60M (2層地庫共226車位 , 每車位人民幣265K)
CA3商舖估值應該沒有那麽高,將來CA3成交了大家就知道

24:50  ​Citigroup - ​Ken Yeung
Q : 預計每單位分派率(Proforma DPU) 是多小 ?
A :  物業回報率達4.1厘,減去融資成本2.7%計(現還未定案) ,領匯每單位可分派股息(DPU)可增加3.38港仙或1.7%。

27:25 ​ Daiwa - Johnathan Kan​ 
Q : 會再賣資產嗎  ?
A : 我們會不斷檢視手頭物業,如市好價錢適合就可能賣

28:13   Goldman Sachs - Anthony Wu​
Q : 過去6個月,領匯發展很積極,是次已為今年第三個收購, 關注領匯未來對香港寫字樓物業發展及外地商業的營運能力,那麽多新事物,領匯應付得來嗎?
A : 你真是問了一個好問題,確有人担心領匯能否勝任新事物
- 香港現有商場營運: 沒有問題
- 九龍灣地皮:南豐是項目經理,他們物業發展經驗豐富,領匯主要負責租務
- 北京歐美匯:雇用了原來團隊,正常營運
- 上海企業天地:初期會用瑞安管理,跟著會引入以前曾經管理企業天地的團隊
在各個範疇包括會計,風險管理,程序及政策,市場銷售,公共關係都加入了中國元素,有信心能處理,過去幾年領匯是慢了,現在要回到正常步伐。

33:49 UBS - Ederle
Q :  最大5個租客佔收入47.5% ,佔樓面面積GFA是多小?迎接眾多新項目,對於你們的營運及員工人數有什麼影響?
A :  最大5個租客佔樓面面積GFA 60% ,每當我們有項目,有關該特定項目額外所需員工,會被獨立計算進營運專項,所以對總公司員工人數不會有太大影響

37:43 Me​​rrill Lynch​​ - Sarah Cooper
Q : 會在那裏融資? 領匯的債務對資產總值比率會升至18.7% ,長遠可接受目標是多小? 中國物業現佔物業比例7.5% ,將來中國物業可接受比例會上升多小?
A : 會在香港融資,可接受債務對資產總值比率約25-29% ,收購時我們沒有定一個上限比例,要每一個項目獨立分析,我們過去5年預備好自已去等待機會,我們有穩健財務,良好評級,有時不是想買就買到,合適的項目不是很多,我們過去1年半看了超過100項,才選到2項 ,市况總是會有不明朗,迫使有些業主要減磅,但這也做就了機會,只要小心選擇目標,我們相信定能交出成績,我重覆我們的選項要求:
辦公室 :  黃金地段,一定要是甲級辦公室,不要乙級
商場 : 中檔,近地鐵站社區商場

45:03   JP Mogan - Ryan Li
Q :  會影響領匯股份回購計劃嗎 ?
A :  不會 !

46:22   Barclays Capital​ - Paul Louie​
想問的問題已被解答

46:38  CBRE Clarion - Nelson Wong  (公司名聽不清估計是 Clarion)
Q : 剛才說現租金是 10元/米/日,比市價12-14元/米/日低,這差價是通過市場吸納,調整偏低租金或是增值項目達致? 另外請提供5大租户的租約續租情况
A : 主要是調整偏低租金,物業不會有大改動,只會美化走廊,重修厠所及加裝大堂入口控制閘,另外將會有一條新橋連接CA2及CA3 ,預計商場1樓人流會增加,會作對應商場1樓舖位調整,5大租户的租約續租情况 :
PwC 佔收入16.0%  ,  2020-2021 租約到期
Eli Lilly 佔收入 9.8%  ,  2016 租約到期, 商討中 回應正面
Walt Disney 佔收入8.3% , 2017 租約到期
Sony 佔收入 6.9%  ,  2016 租約到期, 商討中 回應正面
Pernod Ricard 佔收入6.5% (9% of GFA樓面面積) , 今年 2015租約到期 , 有新租客洽談中

END

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 (2) 參考領匯powerpoint簡報 

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領匯66億人幣 購瑞房滬商廈
2015年7月25日
【經濟日報專訊】領匯房產基金(00823)再擴大內地物業版圖,斥66億元人民幣向瑞安房地產(00272)買入上海黃浦區甲級寫字樓。有外資分析員指,收購增加分派幅度有限,卻反映領匯未來增長動力來自內地。
CEO王國龍:港資產仍佔8成
市場猜測領匯此舉為看淡香港未來發展:「香港的佔比的確減少了,但整個組合是大了,其實加起來仍佔8成。」領匯行政總裁王國龍指出。
他續稱,公司以民生項目為主,即使本港零售市道有所放緩,亦無重大影響。「我們大部分精力仍會放在香港,發展中國項目只是錦上添花。」
瑞房早明言會出售項目,旗下上海企業天地1號及2號,位於上海淮海中路核心商業區,包括甲級辦公大樓、沿街商舖及停車場。
最終代價相等於議定物業價值66.01億元人民幣(約82.3億港元),較資產估值溢價約1.6%。
溢價1.6% 對分派貢獻不大
問到今次收購作價,他稱現時估值與早前瑞房期望出售該項目時的估值有所提升,相信已反映對市道的看法。至於瑞房主席羅康瑞在接受內地媒體訪問時亦表示:「應該還是算非常合理的市價。」
上述外資分析員又提到,收購價低於早前傳出的價格,反映領匯在併購方面相當審慎,雖然扣除稅項等實際息率只有約3厘,對每單位分派貢獻不大,只能增加約1%至2%。
他指,上海地點優質的甲廈供應不多,長綫租金升值潛力大,加上物業零售及辦公室租用率逾80%,領匯可省回尋找租客的成本:「領匯未來仍會以本港資產為核心,但增長動力難免要放眼內地。」
花旗發表研究報告指,根據收購價,淨物業收益率為4.1%,屬合理水平:「再加上融資成本在2.7%,我們估計每單位可分派可因此提高1.7%。」
公司指項目的年回報率約4.45厘,王國龍指,仍有上調租金的空間,現有辦公室租約中將於2015年餘下期間及2016年的屆滿者,分別佔該物業已出租辦公室總面積之11.6%及23.5%,故有助推動未來兩年租金收入增長。
交易後,領匯之備考經調整債務對資產總值比率預計將由約11.9%提高至約18.7%,王國龍指,房託基金相關上限為45%,因此仍有上行空間。

110 則留言:

  1. 多謝Link仔嘅視頻。 我個人想要問的問題: 領匯嘅債務/資產比率理想目標是什麼? Sarah Cooper, (Merrill Lynch)幫我問了 XD , 答案是"mid twenties to high twenties"(i.e.25至29%). 這意味領匯打算借更多的錢。

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    1. 唔該 Bert Lea,麻煩你幫下耳仔,最尾間係乜公司 ?

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    2. 個音好似係"coorianic / korianic Hong Kong" 唉...我搵咪 native English speaker 都聽唔出!

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    3. 純粹估下: "Quamnet Hong Kong"? :p

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    4. 這意味領匯打算借更多的錢 --- 還有收購對象...

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    5. 還是聽不到,但最有可能是他 http://www.cbreclarion.com/aboutus/professionals/Pages/nelsonwong.aspx

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    6. 係呀,聽龍哥語氣係未買完

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    7. 今次以增加6.8%負責比率換取1.7%每單位派息增長...我感到麻麻地啫。 唯有期望資產價值將來長遠會顯著增長。

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    8. 都係個句,現實係好小荀盤架,初期一定要捱,過2-3年就會好。 Reits要擴大市值,一定係靠借,如果靠自身增長真係有排,不過唔好借到好似瑞安咁樣一身債就得喇,有版睇呀

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    9. 明白!REITS 限制負責比率不超過45%,我地有多D保障。

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    10. 趙國雄:市場波動反而方便物色收購
      置富產業信託(00778)主席趙國雄表示...零售市場波動,反而方便物色收購,現時是良好擴充時機;暫無其他資產出售打算。
      趙國雄稱,未來收購會考慮資產增值潛質多於現有回報率。長實地產希望幫助置富繼續增長,但置富會優先考慮市場上的收購機會,困難時需要長實支持會義不容辭提供強而有力支持。他表示,目前沒有收購長實資產的對象,另外目前也不考慮收購寫字樓。

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  2. 係呀,凡係答數字就係CFO 張利民Andy Cheung ,另一把聲就係翟廸強Hubert Chak , Director (Finance) , 所有野都係呢3兄弟出黎頂

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  3. JP Morgan Ryan Li 問得好,果然講得到,做得到,回購照做 !
    1,771,500股
    約0.0772%
    44.7727 港元

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    1. 企業天地現時收益率係4.1%,今日領匯價用最新股息計收益率都係大約4.1%, 回購簡單方便好多!

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    2. 回購只是短期,昨天的回購只夠董事局出糧(管理人奬勵計劃),不過我冇反對派option,佢地係應得。

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    3. 噢!即係今次回購嘅股份唔會註消?不過回購價OK,這個價回購派option好過增發股份派option. 董事局出糧多過我嘅全副身家好多 x_x。

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    4. 係分開2樣野,董事局出糧係分3年行使,今次回購嘅股份係會註消,
      即係咁,我出1M新股比董事局,然後回購1M舊股,條大數總股數係冇多冇小不變

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    5. 比全公司總數,授出之受限制基金單位奬勵於歸屬時合計可能發行之最高基金單位數目: 1,283,000
      歸屬期(包括首尾兩天):
      50% - 2015 年 7 月 24 日至 2017 年 6 月 30 日
      50% - 2015 年 7 月 24 日至 2018 年 6 月 30 日

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    6. http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0728/LTN20150728671_C.pdf

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    7. 我在主頁左上角加領匯回購日誌Excel下載,大家可容易參考

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    8. 日日回購! 董事局出唔到咁多糧呱。 似乎領匯認為現價已經非常有吸引力了。

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    9. 睇睇下個EXCEL又真係好似配合2015管理人奬勵計劃。

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    10. 回購多好多,2015年都係出糧1597K,但截致30/7己回購6810K

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  4. 我想請教下點解街舖估值比商埸舖高呢?容易拆售?

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  5. 1. 街舖可24小時營業,商場舖限時限刻
    2. 街舖可賣大件又難上樓的物件, 如賣車
    3. 街舖的創造性比商埸大及自由, 可為品牌帶來更大曝光率
    4. 商場舖人流穩定, 不會有打風落雨壞天氣;亦無須擔心保安問題
    5. 商場容許人多留一會, 尤其是在夏天, 因有空調, 容易招攬遊人, 又因商場內有多家店舖, 選擇亦較多, 可以做到飛來蜢生意
    6. 商場管理費內都包空調費, 較街舖為高, 但街舖的租金又較商場為高
    7. 街舖是較易拆售

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    1. Rolls-Royce
      劳斯莱斯汽车上海
      上海市卢湾区湖滨路202号 企业天地商业中心 2号楼 6-7商铺

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    2. 更正:
      1. 部分商場都有24小時開放通道,例如都會駅商場,不過商場冷氣唔係24小時提供冷水畀租戶(要畀錢),24小時開放通道部分時間亦只提供基本燈光,亦未必有冷氣
      2. 商場都有賣車的,例如The pulse有Tesla,更加唔駛講商場都有傢俬舖、電器店(當然呢D都係做展示用途為主)
      3. 街舖業主通常都唔揀租客,價高者得;相反商場會揀租客,會考慮商戶組合,所以較「自由」。至於「創造性」,商場對租戶有唔少規舉同限制,唔少業主要審批商戶櫥窗設計,以免影響商場形象;相反街舖業主唔會搞呢D
      4, 其實商場仲有宣傳推廣,仲可以配合商戶做協同宣傳(例如搞卡通人物活動時部分食肆會搞特色套餐小食),但呢點同街舖售價較高無關
      5. 亦同街舖售價較高無關
      6. 商場管理費通常都唔包空調費,尤其領匯商場以前跟本冇收過管理費,係租金包埋,空調費係獨立收取,按面積收費(房署年代好似曾經免收食肆廚房空調費)。獨立街舖通常都要租客自己安裝空調設施,所以唔駛收空調費,小部分街舖(例如在商業大廈的)因為由大廈提供冷凍水所以收取空調費。而部分街舖租金會包括差餉、地租等雜費
      其實主要原因係售價同租金掛勾,因為街舖業主睇錢做人,揀畀得起最貴租的,所以租金比商場高,所以街舖租金咪較高囉

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    3. 最尾果句寫錯,因為街舖租金比商場租金高,所以街舖售價比商場商舖售價高

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    4. 講多少少空調費,因為空調費係按空調系統成本向各商戶分攤,商場業主定期檢討成本,所以通常同管理費分開

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    5. 企業天地一間咖啡店
      http://www.jamaicablue.com.cn/sh_qy.aspx

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    6. 多謝追影族用專業角度提供更多 街舖 vs 商場舖 資料
      linksuperfans : 你有冇留意佢地開業時間,對於商場不是很理想
      Jamaica Blue
      Corporate Avenue Shop 上海企业天地店
      地址:湖滨路222号1号楼2层10号铺
      电话/传真: 6386 7779
      营业时间:周一~周五:AM7:00-PM19:00(5月-10月)
      周一~周五:AM7:00-PM18:00(11月-4月)
      周末休息

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    7. 咁星期日呢?
      仲搵唔搵到其他商戶的營業時間呀?

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    8. http://www.dianping.com/search/keyword/1/0_%E6%B9%96%E6%BB%A8%E8%B7%AF

      你可看看其他店,沒有寫清楚,但Seesaw Coffee說週未不開

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    9. 規模遠不及starbucks, 看來只做返工客生意

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    10. 內地好多公司行五天工作周,周六日唔開都好正常
      另在下某年去睇世博,十月尾五點幾天就黑

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    11. 當年都有去世博,夜晚七八點其實已經無咩人

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    1. 追影族一來到,係商埸專家面前,佢變左姚明,我變左王祖藍

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    2. Link仔哥,你好勁呀...
      係勁搞笑呀 XDD

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  7. 我重覆我們的選項要求:
    辦公室 : 黃金地段,一定要是甲級辦公室,不要乙級 --- 地王
    商場 : 中檔,近地鐵站社區商場 ---- 在網上都見到幾個適合823的, 唔知佢地同我看中的是否一樣 ...

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    1. 有冇例子大家參詳下?

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    2. 不開名了, 費時太揚, 唔知佢地的業權問題,但應該係不錯的
      http://www.daningdaning.com/about-daning/ (上海)
      http://www.gzrocksquare.com/(廣州)
      http://weibo.com/kaiyuanmed (上海)
      http://www.dianping.com/shop/9806890(深圳)
      http://www.dianping.com/shop/4103788(北京)

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    3. 在下去過佐阾香頌
      http://jpoon9394.blogspot.com/2014/05/blog-post_14.html
      社區型商場,但唔近地鐵站
      附近有個新開商場,所以遲D或者會再去多次

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    4. 租戶似樂富, 而且有戲院,
      oh 原來唔近地鐵, 不過龍崗萬科都唔近地鐵 ...

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    5. 其實佐阾果頭都幾旺架,近地鐵果邊有個叫嘉熙業廣場嘅寫字樓加商場,有大潤發
      但我覺得綠景未必會賣,因為佐阾香頌係佢第一個項目,用嚟省靚招牌,而佢最近亦有兩個項目(佐阾虹灣同埋沙咀果個)呢兩年入伙,就算賣畀領匯,難保佢會將人手抽去新項目

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    6. 深圳很多商場落地, 選擇是不少

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  8. 唔知營運、租務團隊係咪又請返瑞安員工,搵歐美匯,外判,定係請人呢?

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    1. 佢應該開會記招介紹員工, 到時應該知

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  9. 九倉都睇好上海寫字樓
    http://sz.winshang.com/news-508185.html

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    1. 睇完後 我想買埋CA3
      ===========
      尤其是2013年以来,连续三年每年的总租金收入都在上涨。目前会德丰国际广场的出租率在95%以上,平均租金高达365~465元/平方米/月。 RMB365/30日=12 , RMB465/30日=15 , 不錯

      对这些实力颇强的企业而言,租金并不是第一位的;写字楼的形象、定位和圈层影响力,均是它们的综合考量因素。而一流企业也非常注重人才的吸纳,着力于为员工提供良好的工作条件。因此,一流的办公环境、周到的服务,以及方便的交通及配套的商业设施都是不可缺少的。

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    2. 這個係靜安區,另外一邊

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    3. 其實宜家好多人質疑領匯內地經營執行能力,都係做D成績比人睇先

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  10.   《經濟通通訊社31日專訊》太古地產(01972)今天與上海陸家嘴金融貿易區開發股
    份公司的控股子公司上海前灘實業發展達成框架協議,表明雙方擬於上海浦東新區前灘聯合發展
    一個零售項目,預計該項目總樓面面積約為12﹒4萬平方米。成立擬合資公司及進行該項目須
    待若干先決條件獲達成後方可作實。
      該項目地塊坐落於規劃中的前灘商業區,將毗連匯聚三條地鐵線的換乘車站。若合資公司得
    以成立,預期太古地產將擁有當中五成權益。

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    1. 太古搞項目隨時可以搞十年先起好

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    2. 已經見報章介紹。
      我對各收租公司都有認識,多多交流!
      10年又真是很久,可能這項目較特一別。
      不過聽恒隆講有時涉及地方審批,不是樣樣可以同樣順利。

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  11. 非常好!等我看完再添些意見!

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    1. 我同意領匯分散資產,今次相信是中國發展較關鍵的一隻棋,金額算有份量。
      本港這幾年的租金通脹較大,風險較高。
      我最想知:
      1.項目的歷年租金增長,如本地商場的租金增長比較?
      2.項目於上海地區的商業地位如何,發展如何?

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    2. 找到上面2張圖或可解答你的問題,(1)參考麥格理報告 (2) 參考領匯powerpoint簡報

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    3. 以下連結有近季上海寫字樓行情,黃浦區表現僅次於陸家嘴及靜安區

      http://sydc.sina.com.cn/dichan/2015-07-31/10556032715061548881332.shtml

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    4. 多謝找回資料。
      從圖表看,租金增長大致上只維持低單位數,以國內GDP增速看,肯定不是太高。
      我還需再了解比較,雖然我不是專家,但以對商業地產的認識,我心目中覺起碼接近高單位數才合格,我想要再深入理解。
      選擇上海為發覺重點,即使供應更多,相信長遠亦不會錯,中國唯一的金融中心。
      我還要多理解上海各區的經濟地位,我懂的是片面。

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    5. 陸家嘴 = 中環 , 黃浦 = 尖沙嘴 , 靜安 = 港島東

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    6. 非常好比喻。
      我曾聽過恒隆講新地上年在國內的大投資有如香港的銅鑼灣。

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    7. 大家都在學習上海,其實我以前只識浦東陸家嘴一帶頂級金融中心,原來浦西都一樣旺

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    8. 徐家匯
      新地黃浦,陸家嘴同徐家匯都有大型項目

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  12. 瑞房CFO辭職, 有人接替, 未知會否影響企業天地交易

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  13. 另一單基金收購失敗個案
    http://sydc.sina.com.cn/dichan/2015-08-04/08586034134950394271656.shtml

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    1. 該北京商埸收購失敗個案,說明資產權及清白無負債的重要性

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  14. 回覆
    1. 匯水變動始終有限,如果遲一個月,在8月尾定價就好了

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  15. 《經濟通通訊社26日專訊》瑞安房地產(00272)主席羅康瑞於中期業績記者會表示,早前將上海企業天地一號及二號以66億元人民幣出售予領展(00823),售價合理。但他坦言,近期人民幣貶值出乎意料之外。

    他認為,過去數年人民幣大幅升值後,匯價下調是合理現象,長遠而言看好人民幣走強。

    對於市傳萬科(02202)(深:000002)有意收購企業天地三號,他承認,目前已經和潛在買家商談中。市場對武漢、佛山等城市的商業物業亦有興趣,他強調公司會小心選擇買家。

    他又強調,正實行輕資產策略,不考慮再融資,而出售企業天地一及二號後償還債務已經令負債率降低15.6%,如果再出售三號,負債率將會再降低10%。

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  16. 老頂上左上海
    http://www.loldan.com/xinwen/news/141690.html

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    1. 宣傳下都好,不過只揾到2,3篇報導,但相都唔覺有

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  17. 顺道亦有工作日去過企业天地,因为不少保安而且官網的相更好所以不拍照了,它的汽車陳列室原来也有人入去看的

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    1. 你說有不小保安,我想知企業天地入口裝左控制人羣入閘機未呀

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  18. 《經濟通通訊社29日專訊》瑞安房地產(00272)發盈警,預期截至去年底止年度之股東應佔溢利,按年可能明顯下調,溢利下調主要因去年人民幣貶值而導致的明顯匯兌損失。估計截至去年底止年度,淨匯兌損失約13.3億元(人民幣﹒下同)。由於公司之收入幾乎全部源於人民幣,而其約45%的借貸為美元及港幣,人民幣貶值導致了換算損失。公司指,正審閱其資金策略,以更有效地應對中國迅速調整的金融狀況。

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  19. TUMI喺企業天地有個Showroom ...

    收購動作多多的新秀麗(1910)再有新搞作。《華爾街日報》引述消息指,新秀麗將收購美國貴價行李箱品牌 Tumi,作價有機會高達20億美元(約156億港元)。

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    1. 好事,可同新秀麗多D合作,香港也可開新秀麗專門店

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    2. 係, 823 有uniqlo 同hm, 就係無samsonite

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    3. 其實樂富入面UNY有
      本來彩園條件都幾好,可惜上水匯已經有一間

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  20. 餘下的商業資產都會出售而不作IPO?

    《澎湃新聞》報道,瑞安房地產(00272)籌劃兩年的分拆「中國新天地」上市計劃,將會暫停進行;最近再將旗下佛山地皮,以18億元(人民幣,下同)售予碧桂園(02007)。

    報道引述消息指,瑞房繼去年出售核心資產「企業天地」,最近將佛山嶺南天地4號地皮,售予碧桂園。而陸續賣產後,原計劃專門管理商業資產的中國新天地IPO計劃,將會暫停進行、亦未有時間表。

    2013年,瑞房單獨分拆出中國新天地,計劃將旗下商業物業撥入,一併IPO上市。

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  21. 淨負債率81%, 繼續出售商業資產...
    http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2016/0316/LTN20160316215_C.pdf

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    1. 瑞安應該冇機會回購企業天地5號樓CA5了

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    2. 作者已經移除這則留言。

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    3. 主席羅康瑞表示,集團截止去年底的負債率微升2個百分點至81%,減債將會是集團的首要目標,期望至2017年底,負債率可降至50%。他又指,由於上海項目的動遷成本已經完全交付,故上海項目動工不會再影響負債。他認為,雖然上海的地價貴,但物業落成後的價值亦更高,相信上海仍有發展空間。

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    4. 諗得過
      http://www.ruihongtiandi.com/cn/stars.php

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    5. 賣完9幢野收左錢應該有動作

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  22. linksuperfans
    4月14日
    主席的話中,羅生話企業天地經過激烈爭奪
    http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0414/LTN20160414547_C.pdf

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  23. 上海新天地核心商圈迎來最新商業項目,萬科集團旗下的萬丈資本與李錦記健康產品集團近日宣佈將企業天地3號樓命名為無限極薈,是集商業和寫字樓為一體的綜合項目,目前招商完成率近60%,計劃今年12月開業。

    萬科、李錦記雙方旗下共同成立的合資公司曾在去年底以總價57億元(人民幣,下同)整體收購瑞安房地產旗下企業天地3號樓,項目總建築面積達8.7萬平米,其中辦公樓面積5.65萬平米,零售商業3.08萬平米。收購完成後李錦記委託萬科旗下萬丈資本負責該項目的整體資產管理。

    萬丈資本首席運營官陸軍表示,無限極薈是萬科與李錦記的首次合作,此次進入上海新天地的核心商圈,雙方均信心滿滿。

    同時無限極薈項目亦是萬丈資本的首個落地項目,較之傳統商業形式和互聯網購物體驗的單一性,該項目會深度挖掘生活中的美好氛圍及高品質,相信可以再造上海新地標。

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  24. 瑞房(00272.HK):適當時機會繼續出售資產

    被問到出售上海物業項目的進度,瑞安房地產(00272.HK) 主席羅康瑞表示,並非要將整個項目出售,而是期望尋求合作方,集團目前已收到不少合作邀請,洽談進展不錯,但仍然未有具體決定。


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  25. 企業天地營運情況

    http://channel823.linkreit.com/201609/corporate-news.html

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    1. 領展旗下上海地標性商廈企業天地1號及2號,坐落淮海中路核心商區優越位置,交通便捷,加上頂尖功能及獨特art-deco建築風格,深受跨國及內地大型企業、專業和金融服務公司青睞。高度國際化、涵蓋廣泛行業的商戶組合,推進業務多元化,除了帶來穩定租金收入,亦提升其業務抗逆力。
      國際大型會計師事務所普華永道,自2004年商廈落成以來即承租了整棟2號樓,面積達15,000平方米。此外,多家全球五百強企業,包括SONY、Walt Disney、BHP Billiton、Amway等,其中國地區總部亦落戶於此。隨著內資企業擴充業務,企業天地以其超甲級商廈地位,近年更吸引愈多著名內資企業進駐,以提升其企業知名度。
      企業天地是國際馳名新天地發展項目一部分。鄰近地鐵站,毗連高端商店、知名餐飲及娛樂休憩設施,交通便捷,位置優越。截至今年6月底,辦公室租用率為98.2%。

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  26. 曾經留意過呢個,不過呢個唔近地鐵的...

    大悅城地產(00207)公布, 收購上海市普陀區長風景畔廣場, 初步作價13億9568萬元人民幣(相當於約15億7384萬港元), 將參考項目的流動資產及債項而調整作價, 最終購買價不會超過14億5000萬元人民幣(相當於約16億3509萬港元).
    長風景畔廣場位於上海市普陀區大渡河路178號及196號, 以及大渡河路168弄56/136號, 主要包括租予第三方零售營運商的商用物業, 物業為一個商場, 於2011年12月開始營運.

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  27. 領展目前暫未躋身為深港股份,內地投資者仍可以通過QDII額度投資領展。

      除了與內地基金經理會晤之外,領展目前每年的中期及末期業績過後,都會前往歐洲,美國,日本,新加坡等金融中心推介,而且丘兆祺亦會參加香港各大投資銀行的年度投資者會議,以及在海外舉行的房託論壇。丘兆祺表示,領展一直研究許多新投資項目,有時甚至用了數百萬元作出盡職審查,到最後關頭可能也因一些風險因素,寧願不投資。

    併購審慎添信心

      管理層匯報時,董事會反而會感到管理層有風險管理心態,不會隨便投資。他形容領展也有如普通置業者一般,要看很多樓盤才會揀中心儀的單位,領展過去一年多研究了100個項目,最終才有兩宗收購。由於領展願意研究項目,也因而有不少賣家都樂意將項目提交領展兜售。-----唔知瑞安有無份...

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  28. 領展:上海商廈回報勝預期

    【明報專訊】人民幣貶值風暴下,包括李嘉誠在內的不少港資都撤離內地,領展(0823)資產管理(中國)總監霍業生(圖)表示,雖然人民幣資產有貶值壓力,但因為公司持有物業作為長期投資,又具境外融資成本較低的優勢,可以對冲匯率波動影響。去年收購的上海企業天地1 號及2 號回報好過預期,之後都會瞄準在一線城市收購甲級寫字樓。

    境外融資抵消人幣貶值損失

    霍業生表示,看好上海日益旺盛的外資企業入駐辦公需求,目前企業天地出租率為99.4%,大部分為外資公司,18%租戶租約明年到期,很多已續租,截至9 月上半年租金調升率為8.3%。其中最大租戶迪士尼上海總部續租時還增租用面積, 由原來5 萬方呎增加到8 萬方呎,已簽3 年租約。租戶中54%都是簽3 年租約,收入非常穩定。他稱,現在計算出的回報好過預期,笑言「當時的選擇沒有錯」,惟未透露具體數字。

    至於去年收購的另一物業北京歐美匯購物中心,上半年租金調整率達四成,主因是將建築面積1.2 萬方呎的美食廣場,改建成3 家餐廳,組合改變後生意額和人流明顯上升。他表示,面對網購衝擊,商場未來會增加體驗式店舖,亦會瞄準嬰幼兒相關產業,進一步提升生意額。

    目標內地物業組合佔比達12.5%

    霍業生續稱,集團目標是內地物業組合佔比在12.5%,現在只有6%至7%,還有空間,而集團負債率目前只有10%至20%, 「子彈仍非常充裕」,正在積極物色項目。

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    1. 企業天地 迪士尼續租
      歐美匯 原來食美匯無左...

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  29. 企業天地改名
    http://www.linkreit.com/TC/assets/Pages/Link-Square.aspx

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