你想過這個嗎? 小米+萬科+領匯

原來小米可以和萬科及領匯加起來，好像天馬行空，但如真的實行，會是一個劃時代衝擊 !

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小米＋萬科vs四叔
信報 – 2014年2月26日星期三上午4:59

科網潮流顛覆了很多傳統行業，由傳媒（免費資訊）、零售（網購）到最近的網上理財（餘額寶），下一個被衝擊的行業，很可能是地產。
內地近日盛傳，在手機業掀起了革命的小米公司，有意跟內房一哥萬科合作，開發「萬米（萬科 + 小米）樓盤」，賣點是「不賺錢」的清水房，以成本價售予買家。
這聽來有點像恒地（012）主席「四叔」李兆基的「百萬樓」計劃（單位每個約100萬元），看似是個慈善公益項目，但並不全然。根據報道，「不賺錢」只是幌子，其實是小米把手機業務的模式引入地產業，不在硬件（樓房）賺錢，而是放長線日後賺取各式各樣的相關服務費。假若成事，真的有可能顛覆地產業，成為傳統地產商的噩夢。



「萬米樓盤」成本價賣樓
去年12月底，萬科CEO郁亮曾在公開演講時表示，很擔心地產業出現「小米式」攪局者，動搖萬科的龍頭地位。到今年1月，郁亮拉大隊拜訪小米總部，小米創辦人兼金山軟件（3888）主席雷軍問他：「你們（萬科）蓋的房子價格能不能跌一半？」把郁亮嚇了一跳，自始關於「小米進軍地產」的說法甚囂塵上。
內地《南方日報》引述消息指出，萬科正認真地考慮跟小米合作開發「萬米樓盤」，目標是把業務模式由「賣房」（一筆過賺錢），轉型為「用房」（長期賺錢）。背後的深層原因，一是擔心受「小米式」攪局者影響，於是索性「革自己的命」；二是萬科去年的銷售額已達1709億元人民幣，是全球最大的房產開發商，但隨着內地地產市場飽和，萬科等內房龍頭都面臨樽頸，須急謀轉型。
據悉，「萬米樓盤」將具有小米手機的兩大特色，一是飛甩花巧與奢華，不會有豪華裝修、花園、會所、大理石及雕塑等亭台樓閣，只有簡簡單單四四正正的住宅單位，務求把建築成本壓至最低；二是開發商將「不會賺錢」，單位售價就等於地價加建築成本再加資金成本，連薄利也談不上。在這兩招之下，「萬米樓盤」將較市價便宜三成以上，適合作為年輕人的「上車盤」。
賺長線特定「服務費」
不過，「萬米樓盤」跟四叔「百萬樓」的最大分別，在於前者依然是個商業項目，非慈善公益，無津貼成分；後者所謂不賺錢只是暫時，買家須簽署協議，在20年內只准使用特定的服務供應商，包括電訊公司、速遞公司、管理公司、銀行，甚至日用品供應商等，開發商從中賺取「服務費」。
這就像香港從前的「零機價」手機，或小米現在的廉價（成本價）手機，賣方並非不賺錢，而是把一次過可賺的錢攤分為長期收入。
其實，這正是萬科一直部署的轉型方向──由單純起樓賣樓的開發商，轉型為「城市配套服務商」，目標是日後每個萬科樓盤的居民都使用其提供的社區服務。萬科早前入股徽商銀行（3698）成為最大股東，以及創立「幸福驛站」物流業務（同系的華潤萬家亦是中國最大超市），顯然是為此鋪路；傳聞中的「萬米樓盤」正朝向這條路走得「更快、更盡」。
買家當然有風險，因為簽約後，被局限只能使用指定的供應商，所謂肉隨砧板上，有可能被「斬到一頸血」。不過，住宅售價若低於市價超過三成，確實非常吸引，尤其對首期不多、難以上車的年輕人，不排除會掀起像小米手機般的輪候搶購熱潮。
「萬米樓盤」若然成事，將是全球首創的地產模式，可能動搖整個行業生態；惟這模式的弊處，是開發商無法貨如輪轉式賣樓，難以賺快錢，並令大量資金被「責死」，因此必須接通金融業，例如引入REITs（房產信託）或退休基金等長期資金，才有足夠彈藥持續發展。現在內地鬧錢荒、資金成本高昂，「萬米樓盤」短期內恐怕不容易大搞。
tyko@hkej.com