2014年3月3日 星期一

你想過這個嗎? 小米+萬科+領匯

原來小米可以和萬科及領匯加起來,好像天馬行空,但如真的實行,會是一個劃時代衝擊 !

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小米+萬科vs四叔
信報 – 2014年2月26日星期三上午4:59

科網潮流顛覆了很多傳統行業,由傳媒(免費資訊)、零售(網購)到最近的網上理財(餘額寶),下一個被衝擊的行業,很可能是地產。
內地近日盛傳,在手機業掀起了革命的小米公司,有意跟內房一哥萬科合作,開發「萬米(萬科 + 小米)樓盤」,賣點是「不賺錢」的清水房,以成本價售予買家。
這聽來有點像恒地(012)主席「四叔」李兆基的「百萬樓」計劃(單位每個約100萬元),看似是個慈善公益項目,但並不全然。根據報道,「不賺錢」只是幌子,其實是小米把手機業務的模式引入地產業,不在硬件(樓房)賺錢,而是放長線日後賺取各式各樣的相關服務費。假若成事,真的有可能顛覆地產業,成為傳統地產商的噩夢。



「萬米樓盤」成本價賣樓
去年12月底,萬科CEO郁亮曾在公開演講時表示,很擔心地產業出現「小米式」攪局者,動搖萬科的龍頭地位。到今年1月,郁亮拉大隊拜訪小米總部,小米創辦人兼金山軟件(3888)主席雷軍問他:「你們(萬科)蓋的房子價格能不能跌一半?」把郁亮嚇了一跳,自始關於「小米進軍地產」的說法甚囂塵上。
內地《南方日報》引述消息指出,萬科正認真地考慮跟小米合作開發「萬米樓盤」,目標是把業務模式由「賣房」(一筆過賺錢),轉型為「用房」(長期賺錢)。背後的深層原因,一是擔心受「小米式」攪局者影響,於是索性「革自己的命」;二是萬科去年的銷售額已達1709億元人民幣,是全球最大的房產開發商,但隨着內地地產市場飽和,萬科等內房龍頭都面臨樽頸,須急謀轉型。
據悉,「萬米樓盤」將具有小米手機的兩大特色,一是飛甩花巧與奢華,不會有豪華裝修、花園、會所、大理石及雕塑等亭台樓閣,只有簡簡單單四四正正的住宅單位,務求把建築成本壓至最低;二是開發商將「不會賺錢」,單位售價就等於地價加建築成本再加資金成本,連薄利也談不上。在這兩招之下,「萬米樓盤」將較市價便宜三成以上,適合作為年輕人的「上車盤」。
賺長線特定「服務費」
不過,「萬米樓盤」跟四叔「百萬樓」的最大分別,在於前者依然是個商業項目,非慈善公益,無津貼成分;後者所謂不賺錢只是暫時,買家須簽署協議,在20年內只准使用特定的服務供應商,包括電訊公司、速遞公司、管理公司、銀行,甚至日用品供應商等,開發商從中賺取「服務費」。
這就像香港從前的「零機價」手機,或小米現在的廉價(成本價)手機,賣方並非不賺錢,而是把一次過可賺的錢攤分為長期收入。
其實,這正是萬科一直部署的轉型方向──由單純起樓賣樓的開發商,轉型為「城市配套服務商」,目標是日後每個萬科樓盤的居民都使用其提供的社區服務。萬科早前入股徽商銀行(3698)成為最大股東,以及創立「幸福驛站」物流業務(同系的華潤萬家亦是中國最大超市),顯然是為此鋪路;傳聞中的「萬米樓盤」正朝向這條路走得「更快、更盡」。
買家當然有風險,因為簽約後,被局限只能使用指定的供應商,所謂肉隨砧板上,有可能被「斬到一頸血」。不過,住宅售價若低於市價超過三成,確實非常吸引,尤其對首期不多、難以上車的年輕人,不排除會掀起像小米手機般的輪候搶購熱潮。
「萬米樓盤」若然成事,將是全球首創的地產模式,可能動搖整個行業生態;惟這模式的弊處,是開發商無法貨如輪轉式賣樓,難以賺快錢,並令大量資金被「責死」,因此必須接通金融業,例如引入REITs(房產信託)或退休基金等長期資金,才有足夠彈藥持續發展。現在內地鬧錢荒、資金成本高昂,「萬米樓盤」短期內恐怕不容易大搞。
tyko@hkej.com


2 則留言:

  1. 呢個構思惹人無限遐想,又一個令O2著迷的營商理念!!!

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  2. 我都開心左一晚,今日小米老闆話 : 搞掂核心業務先 :-(

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    日前傳出小米可能進軍房地產,作為全國人大代表、「小米教主」雷軍回應指,「上次萬科拜訪小米的時候,我只是舉了個例子用小米模式怎麼做房地產,小米是一個非常專注的企業,我們還是專注在自己的核心業務上,把現有的業務做好。」

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