領匯出售商場的對與錯

關於領匯出售商場的對與錯，這議題的辯論可能拉布討論10日10夜都沒有結果，既然如此，我就把他們大集匯給你看。



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尋租者愛用的掩飾
獨立時事評論員　李兆富  15-5-2014  appledaily

昨天恰巧路過政總，見到有幾位政治小演員在拉橫額，要求政府回購領匯現正以暗標出售的商場。「好呀，最好全部都由政府以溢價回購！」同行的一位朋友，不是一般的社會棟樑；他和我一樣，曾幾何時都是領匯的基金權益持有人。不過，我就早在聯儲局退市前摩頂套了現；而他，則一直忠實地持貨，等待時機，可惜聯儲局新主席耶倫嬸嬸並沒有回心轉意，以鴿派身份再推高收息股的價格。
當時我眼前的畫面，十分諷刺：一群自命為無產階級抗爭的熱血青年，竟然為飽食終日的資產階級謀取利潤！或許，在政總示威要求政府入標的後生仔，根本不知道自己在爭取的是甚麼？究竟對甚麼人會有甚麼後果？在他們的直線思想世界，只要有平租，就會天下太平。
租金和物價的關係究竟是甚麼？我記得讀中學時，林本利老師在經濟學暢銷教科書中講到「引申需求」（Derived Demand），清楚說明樓價貴不是因為地價貴；相反是因為租值高而令樓價高，樓價高而地價高。同樣道理，沒有生意，那怕是免租金的舖頭，就算是燈油火蠟，老闆們也負擔不起。社會棟樑所謂瘋狂加租，他們只見到業主，卻見不到吉舖和新租客。說到底，個個都道租金貴，偏偏又有一群租客可以不問價追。政治矛盾，在於為甚麼有人付得起貴租，為甚麼有些商戶卻捱不下去？
「不可以甚麼都在商言商吧！市民有衣食住行的需求，難道所有商場舖位都要變成金舖和藥房？」正正是在商言商，商場舖位才不會全部都是金舖和藥房。大多數做自由行生意的，都集中在幾個區的街舖，這是常識吧。雖然我不是搞商場租務，但多年研究收租物業的經驗告訴我，無論是高、中、低檔的商場，是單一業主還是業權分散，購物商場的零售舖，總有一定的承租組合（Tenant Mix）。當然，單一業主的購物商場，承租組合也比較細緻，消費者流量也較高，租值也自然更高。
師傅教落，做零售三大條件，第一是位置，第二和第三也是位置。社會棟樑說香港沒有平租的舖位，與事實不符。香港真正短缺的其實是懂得搞旺商場的搞手。更正確一點應該說，懂得搞旺一個零售點的搞手，根本沒有時間跑去做社會棟樑；他們太忙於改善一個地方的消費環境，再沒有時間去像社會棟樑般，思考如何改變世界。
話說回頭，今次領匯以暗標模式去放售旗下的物業，有社會棟樑說怕新業主會將商場翻新，然後「瘋狂加租」。以逆向思維去看，社會棟樑一定程度上也肯定了領匯在租務政策上不是肆無忌憚。事實上，在過去幾年，罵領匯的聲音，越來越薄弱；畢竟，香港的消費物價通脹、租金上升等，明眼人都看得出是貨幣市場亂局帶來的惡果吧。
作為一隻房產信託基金，領匯的首要責任是對基金持有人提供穩定回報收入。我不知道這次放售資產，是否反映領匯管理層對後市感到悲觀。記得之前領匯會見財經評論員的時候，敬陪末座的我提出過，究竟長息逐漸回升的環境，對收租資產的影響會有多大？言猶在耳，現在領匯似乎以行動說明，社會棟樑期待的衰退，出現的機會率越來越大；消費萎縮，是反資本主義的社會棟樑心目中美好新世界的景象。
之後的市道究竟會怎樣發展，仍然要等待事實去證明。社會棟樑和我等市場動物最大的分別，就是他們有自由拒絕去了解市場經濟，我們卻相信經濟周期的起伏，並非個人的主觀願望可以左右。
政府花納稅人血汗錢在高位接貨，最終是否合符市民最大利益？退一萬步說，就算經濟環境不變，政府將這五個商場買下，然後以超低租金去租出舖位，昨天拉橫額的政治小演員，難道有方法去確保店主會天天大平賣益街坊？物價高低，始終有個市場水平吧？可以賣得高一點，無論生意是大是小，也總會想多賺一點，這是常識吧？低廉的租金，只會讓幸運的店主有更大的利潤空間吧！經濟學上，這叫尋租行為。無錯，政治就是尋租者最愛用的掩飾。或者，政治小演員不但深明經濟學，而且懂得借用政治，去為自己和支持者謀求利益，是真正的政治經濟學高手。



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區諾軒﹕領匯放售商場 回購刻不容緩    16-5-2014

【明報專訊】從參與學生組織年代開始，要求回購領匯、到其公司、股東大會抗議已不知多少遍，我深信基層市民，已經為這場公屋資產私有化的噩夢付上相當大的代價。然而，回購領匯的願望，卻隨着股價逐年上升，愈來愈被批評不顧現實：去年底，它們的資產總值已達953億，回購也變得可望而不可即。最近甚至打算出售旗下老舊屋苑商場了——可我認為，政府應藉此契機局部回購這些商場，這是現實而可行的做法。
領匯多年來透過資產提升工程（AEI）增加投資回報率，說白了，就是透過翻新商場引進連鎖店，帶動租金飈升，使其估值節節上升，好對股東交代。今天放售商場，說明它已認為這種方式到了盡頭，本地物業潛力已快耗盡，是時候把老舊商場套現，圓他們最新股東大會決議，進軍深圳廣州的大夢了。筆者無意點評一間公司的商業發展，但他們既欲出售資產套現，政府何不順水回購，償還私有化帶來的罪過？
這些領匯眼中的渣滓，無甚商業價值，像興田商場，街市商戶已經寥寥無幾；華貴商場雖然商戶猶存，但自成一角，交通不便，除了區內街坊光顧，難有外來消費。何不照價折讓予房委會，至少毋須再向股東「交代」，容許社區經濟重新安身立命；我也相信由房屋署管理，不會像領匯一樣，任走廊平台的康樂休憩設施荒廢，相比領匯更能配合公屋、出售公屋部分的管理。
况且房屋署設想公屋重建，常刻意規避領匯業權地段，以致想出在瀝源、大元邨建插針公屋的餿主意，倒不如回購業權重新規劃吧。所以，政府更應主動洽商哪些領匯物業值得回購，不要再等領匯下一波放售，現在，就是最好的時機。
(作者是民主黨南區區議員、左翼21成員)