昨日的股王－領匯

雖然我唔認同AM730金融Loser 的評論, 佢將領匯同思捷及電盈比, 實在有點不公平, 我覺得歐美匯絕對是一正確投資, 地鐵上蓋, 位置上佳, 重點大學優質客戶群, 好過龍崗萬科多倍
不過, 我post呢篇文都希望領匯管理層有關人員留意到其他人的想法及風險, 唔好比金融Loser講中變成朋日股王
其實我要係穏定派息 + 有增長就OK , 唔使大上大落 , 其他股比5-7%息你 , 我想背後的風險你是知道吧 ?

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領匯隨時變「領嘢」
金融Loser  AM730 20150824

領匯(0832)上個禮拜改名叫做領展，行政總裁王國龍話要配合大陸發展，事關領匯個名俾人註冊晒，要係內地打正旗號叫領匯唔多可行，於是要改名變身北上發展。

Loser唔理你叫領匯好或者抑或叫領展好，都係個句：「買唔過」。現時大陸地產開始回軟，內地商場更加係遍地開花，競爭大到不堪，加上打貪，啲名牌商場肯定首當其衝冇運行，你領展仲仆個頭入去咁seven，真係成為風口上嘅豬，不過係風險個風啫！

大陸發展暗藏危機

唔講乜，領展幫上海姑爺羅康瑞買咗新天地兩幢物業後，人仔即時調整中間價，匯價插咗幾個百分點，由於交易係以人仔作價，領展只係俾咗定金，餘額仲未交付，於是領展行使條約權利，要求姑爺按正式成交日個價去計人仔匯率，咁即係變相平咗兩億，驟眼睇好似好盞，其實暗藏危險，往後你就知死。

好簡單，未來人仔匯率肯定向下機會遠高過向上，咁即係話往後領展收啲人仔租金，兌番港幣就蝕晒低，仲要睇睇跌幾多，倘若一路向走走，咁啲基金持有人就損失慘。

除咗匯率蝕章外，正如上面咁講，大陸經濟唔掂，外資卻步，內部消費都好疲弱，商場生意走下坡，寫字樓亦唔見得好，租金好大機會要調整，咁即係話回報愈嚟愈受壓。況且大陸啲租務文化唔同香港，唔少租戶好難服待，隨時發惡唔交租，都咪話唔煩。

租金見頂息口上揚

至於整體大環境，美國加息已經係勢所必行，爭在係今年幾時，息口初期預計唔會大升，但到明年美息有機會加幾次，以收息為主嘅地產投資信託基金（Reits）必然吸引力大減。既然存錢存入銀行攞到利息，收息工具就要有更高回報先有魅力，相信有啲人會減持啲高息投資，個價自然會調整。

再講，領展現時息率都係四厘左右，利息實在唔吸引，求其買隻內房股，息口回報都遠高過領展。加上香港商場市況好明顯見咗頂，回調機會高唱入雲，而領展啲資產提升計劃又做得七七八八，似乎冇乜增長動力。

早排佢仲做埋發展商，喺觀塘同南豐合作買咗塊地，估計投資百億起商廈樓，你話樓市冇乜三長兩短就話，否則就分分鐘要蝕錢。買Reits係貪高息同穩陣，依家領展息口好一般，但就多咗買地同大陸風險，Loser驚佢咁搞法，遲啲又要改名，改乜名，咪改「領嘢」囉
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昨日的股王－領匯
金融Loser    AM730    20150622

買股最忌係買到昨天的股王，呢啲股票老散最易中招，皆因啲阿叔阿毛見過隻股票好高價，到股價不斷回落時，唔少人就覺得抵買，點知愈買愈低，到最後梗係被綁，好彩等十年八年翻身，黑仔的話就永遠都見唔到家鄉。

大家睇睇思捷(0330)同電盈(0008)就係最佳例子，思捷由過百跌到七個零，回落時幾乎每個位買都要輸，電盈更加不濟，十幾年下來都未能返家鄉，睇怕以後都返唔到科網高位。

高增長故事玩完

講咗咁多，查實係想提提另一隻散戶至愛的領匯，呢隻Reit喺05年上市，當年每股十個八，今天單就價格已經升咗三倍幾，都未計每年勁派現金。於是乎啲人就覺得，買領匯財息兼收係理所當然，點知今年分派只係增長9%，係首次低過雙位數，睇嚟領匯高增長故事已經玩完喇！

最近領匯頻頻進行收購，先喺香港買入現崇山商場，之後又老遠跑到北京，花廿五億人仔買入北京歐美匯購物中心，之前更跟南豐聯手，斥資五十八億六千萬買觀塘地皮轉做發展商，驟眼睇好似好積極，睇真啲係黔驢技窮，冇賣點下搵啲新搞作，希望有啲投資亮點去留住班基金佬。

收息低過內銀同匯豐

點解領匯搞咗咁多動作？只要大家睇睇領匯個回報，大概心裡有數。按上周五領匯收報四十八個二計，回報唔夠三厘八，比起市場其它Reits隨手都有五到七厘，真係好遜色。

再睇睇，銀行股好似匯豐(0005)、中銀(3988)、建行(939)、工行(1398)，通通都有五厘到近六厘，況且喺阿爺放寬銀根下，內銀股價隨時可更進一步，比起領匯吸引得多。

舊年領匯商場租金增長只有百分之六點九，明顯出現放緩。若大家再睇睇香港現時商舖租金，更加戥領匯股東擔心，自由行消費到頂，未來商舖租金唔好講話升，唔跌已經偷笑，你領匯大部份收入來自屋邨商場租金，雖則話唔似啲貴價商品咁首當其衝，但喺呢個大環境下，肯定難以獨善其身。

加上領匯過去推行啲「資產提升計劃」（即係翻新商場重整租戶策略），基本上有潛力嘅商場都做晒，剩低啲商場不但面積細，位置亦差勁，可發揮空間十分有限，我就睇唔到仲有動力去推升租金，怕且未來三厘幾息都唔知保唔保得住。

大陸商場係英雄塚

好明顯領匯高層都察覺到問題，佢哋心知租金收入已經到頂，於是諗啲新橋入去，免得啲基金掟貨。不過大家唔好忘記，現時樓價咁高，你領匯突然學人起樓做發展商，喺咁高樓價仆個頭埋去，樓市有乜風吹草動，隨時要蝕本。

至於話拓展中國市場，Loser一啲都唔樂觀，經營內地商場簡直暗藏危機，內地商戶有幾野蠻得野蠻，生意有乜風吹草動，隨時會唔交租，有時喺租金分成上，又有好多古惑招。況且佢哋啲經營意識好自私，將物件隨意擺放，又唔注重衛生，商場殘得特別快。再講，現時喺內地大型商場遍地開花，競爭激到你唔信，除咗某啲地點特佳之地外，其它商場未必咁易捱。

最重要係美國隨時會加息，市場踏入加息周期，靠收息啲產品就愈唔吸引，領匯收息只有三厘幾，若然加息步伐快，領匯必然受壓，喺咁多不利因素下，領匯隨時成為過氣股皇，總之就係嗰句，識揀嘅就肯定唔會揀領匯。

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舖位係夕陽物業
DBC【金融loser博客】
2015-06-05 08:50:00
早前有朋友話想趁依家舖位價格回軟，乘機買個舖收租。Loser一聽就諗，自由行熱正藉退潮，香港零售業已經見頂，舖位價格好難再升，甚至唔跌都偷笑。
好似有位大陸老總仲跟Loser講，話依家都唔嚟香港買嘢，除咗因為佔中同反自由行外影響外，最重要係日本同泰國啲嘢都好平，飛次去嗰兩個地方購物，慳到嘅錢夠晒俾旅費；而且嗰兩個地方多好多嘢玩，香港已經去到悶，消費又唔平，所以都減少嚟呢度囉。喺咁情況，舖租真係冇乜上升空間，冇租金支持，舖位價格肯定有跌冇上。
再講，早前台灣有本雜誌選咗十大即將消失的職業，當中包括有記者同中介服務，內裡仲提到實體商店會沒落，相關行業肯定會大受影響。如果佢預言準確，商舖價格咪會大跌，持有大型商場嘅公司股票咪唔值錢？
毫無疑問，互聯網愈趨發達成熟，大家購物模式已逐漸改變，淘寶、天貓、京東嘅出現，癲覆咗傳統消費模式，做零售再唔一定要有實體商舖至得，喺虛擬商場內一樣有可為。十年後，大家必然會更習慣網上購物，年老一輩又陸續過世，實體商店重要性將大大減低。
至於持有啲有好大個商場組合嘅股票，大家就要小心啲。

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【領匯十年】大班：領匯發展已到盡頭
20150721
鄭經翰不反對私有化，但不滿當年房委會賤賣資產。馬泉崇攝(蘋果日報)

10年前，泛民、建制派政黨幾乎一致支持領匯上市，只得大班鄭經翰、長毛梁國雄、大嚿陳偉業出手力阻。10年來，由翻新商場加租，到拆售商場圖利，大班批評領匯賤賣資產的本質不變，認為其發展已走到盡頭，北上搞地產，將是死路一條。

大班不反對私有化，但極不認同房委會當日賤賣資產。數口奇精的他重提當年房委會有80,000個車位、151個商場，「點都唔會兩萬蚊一個車位啦」，商場平均賣一億一個，「一億，家買個廁所都買唔到啦！」他擁抱自由經濟，但認為領匯佔全港兩成商場，根本就是壟斷，「就算出售，都可以分拆。又冇公開競投。點解要統一賣畀一個客？」

2004年底，大班力撑進行司法覆核的盧少蘭，被斥「阻人發達」。平日聲大大的他承受莫大壓力，2005年初，他在銅鑼灣街頭為南亞海嘯籌款，被市民掟水彈洩憤。直至領匯上市後，惡果浮現，個體戶被趕絕、員工飯碗不保，2008年離開立法會前，「啲人隨街見到都話我好嘢」。

賤賣車場助高層增花紅

上市10年，賤賣資產的故事似再延續。領匯去年以7,290萬元，將筲箕灣居屋東熹苑停車場及商場售予炒家林子峰，對方及後將車位拆售，套現一億元。大班說，這是明顯的賤賣，問題源於管理層的薪酬與業績掛鈎，只要維持盈利，就能多分花紅，於是不惜賤賣資產，「搵小股東笨」。

領匯的資產值、股價勁升，大班卻看淡其前景，因有利可圖的商場，幾乎都已完成翻新。北上發展地產，大班反問：「香港邊個發展商喺大陸搵到水？幾時輪到你？」

大班很少購物，有一天來到銅鑼灣希雲街，發現大量特色小店，「保齡球呀、男人衫呀，乜都有得賣」。領匯上市，他認為唯一好處是令商場「乾淨咗」，但全部千篇一律的連鎖店，「同去太古城、又一城冇分別」。

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2015年8月2日
【品牌洞察】領匯進軍大陸是好是壞？
 信報
上星期領匯(00823)公布購入瑞安集團上海位於淮海中路物業「企業天地」1、2期，而今年較早之前亦已購入了北京中關村的歐美滙商場（EC Mall），剛剛還有一個未能成功收購的深圳龍崗商場項目，如此進取，看來由香港房委會當年將商場、、街市及停車場分拆的領匯已不滿足於本土市場。

作為商業集團，進取是對企業及股東的一種鼓舞，亦是企業對市場具信心的表現。只是筆者印象中的領匯一向管理開的，都是公屋商場、街市及停車場，也有部分居屋的，都是屬於小區商場，非像新鴻基地產(00016)般的大型商場如沙田新城市廣場，太古地產(01972)的太古城及太古坊，雖說2011年從南豐集團購入過將軍澳的南豐廣場，然而規模都不大，更沒有經營寫字樓的經驗，突然一下子大手購入北京的歐美滙商場及從瑞安手上拿下二幢寫字樓（連小許商場），筆者是有點保留，幸好兩者都是舊物業，屬於成熟的項目，理論上買下來收租便可。

可是，當中亦不是沒有暗湧，例如國內經營商場不比百貨好做，國內人對逛商場的習慣沒有香港人般瘋狂。北京、上海、廣州及深圳，能夠稱的上知名的如北京燕莎百貨商場、上海新天地商場、廣州天河城商場、深圳的金光華商場，但四大城市加起來迎億人口的城市，能旺丁旺財的商場沒幾個；香港就連上水廣場平日都會有人多之感覺。深圳的金光華及華潤集團的萬象城場屬甲級商場，但如各位有親身去走走，就不難發現只有地下到二樓的人流是較旺的，三、四樓或以上的均人流稀疏，香港太古集團於廣州首個甲級商場太古匯花了二年時間去招商，由於定位高檔，機乎沒幾家國內品牌能進註，都是港牌或國外大牌，可是要吸引外資進場減租是在所難免的事。主要是國內人不習慣於商場購物，再加上國內的超市百貨及百貨商場之規模都是超大型的，已能滿足消費者行逛購物，當中更有內置室內遊樂設施可供小朋友玩樂，一般大型商場要引進租客才會提供更多的配套吸引消費者，在競爭力上已經不及，再加上國內商場並不多見像香港大商場如此多活動以吸引消費者（也許資源上沒有香港的多），因此國內經營商場並不容易。領匯既沒有經營過大型商場、手上的客戶資源（國內、國外）亦未見優勢、對國內環境並不熟識，如此進取難度早有準備北漂之決心嗎？

李建華