領匯直播室 : 業績發佈會Q&A

又是我最喜愛的業績發佈會 Q&A 20150610時間，綜合主要內容如下 :



參考Powerpoint 文件

(1)在中國收購項目時，有沒有定一個期望收益率(除稅後) ?
收購初期的收益率並不是很重要，著眼點是長期增長空間，例如現崇山如收購初期收益率小于3%，到最近收入已經增加了16%，出租率由84%增至 90%，所以增長潛力才是最重要，至于歐美匯剛收購及有不同的稅項成本計算，所以現在還未能提供。
   後註20150611經濟通補充: 資產管理（中國）總監霍業生於傳媒午宴上表示，剛收購完成的北京歐美匯商場位於北京四環的新商業區中關村，出租率達99%，商戶以年青人為主要定位，當中餐飲及服裝佔比最高，令其整體續租租金不會差於現時領匯平均22%的租金升幅，並設有租金分成，分成利潤可介乎7%至20%，因此營業額升幅會較本港商場更佳。他指出，歐美匯商場租金回報可達5%至6%，較本港商場更高，因此未來收購亦會以接近中檔消費規模商場為主，並且由於會長線持有項目，因此亦會計及項目的長遠回報。他續指，歐美匯商場的租戶種類佔比不會有太大變化，但在各類租戶中會再調整組合；短期內亦不會有大型資產提升計劃(AEI)。

(2) 可介紹關于與南豐合作的辦公室發展支出計劃及辦公室/商場發展比例嗎 ?
辦公室發展最大支出是地價，已支付給政府，跟著就是地基及建做支出，但請大家不用担心，不會影響損益表(P&L) 的，因為這都會資本化(capitalized) 包括利息及有關成本
至于辦公室/商場發展比例及計劃，現在發展還處于很初階，已向政府提交有關發展計劃，等政府審批我們的夢想計劃(dream plan) ，但商場部份只會是支援性的，不會是一個大型購物中心，希望在下一次業績報告(11月) 時，能展示圖則給大家看及討論租戶組合。

(3) 如何定舊物業重建的準則 ?
這個仍是概念階段，因為關連多方面利益，要和很多持份者商議，現在這個時候談這個話題太敏感，太政治化 ，不適合現在討論

(4) 可以評論領匯物業估值調整趨勢嗎 ?
領匯物業估值是一路向上調整的，因為現在有更多成交數據，不再是估值估估下，市場有更强購買物業需求，在這些數據及成交支持下，估值公司會更加有信心去調高市值價，其實估值仍然是很保守的，如車位現已去到33萬，但實際是可達更高價錢了。

(5) 內地收購的準則是麼 ?
- 要在一綫城市中檔地位的商場或辦公室
- 位置要有優勢
- 要能提供收入的 (或快將提供收入)
這不是容易的任務 ，我們看了94個項目才能選出一個，我們的團隊會繼續努力硏究收購項目。
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