[轉貼]企業天地三號樓CA3交易解讀

相信領展粉絲應該對剛成交的上海企業天地三號樓CA3細節有興趣了解，亦想和領展持有的CA1/CA2作成交比對，看到內地有此分析文章值得大家一讀。
我留意到CA3產權證還沒有完成，由於領展對物業文件及業權有極高要求，所以沒有買入也是理解的。

CA3/CA5商舖樓層部分另文介紹了，作者對項目比較負面，是否如此看法要交大家判斷，我選了其中部份給大家參考，原文請按連結。

上海企業天地CA3/CA5現場航拍片段


==============

企業天地三號樓交易細節獨家解讀

原創 2015-12-15 文/軒 遠方評論  地產與遠方
引子：2015年12月10日週四，瑞安房地產公告出售企業天地3號99%的權益，代價為人民幣57億元。
====
瑞安發出公告後，小編收到了雪片般的提問，舉幾個有意思的：
和1、2號樓的交易相比如何？
為什麼留下1%不買？
以後還叫“企業天地”嗎？
以後管理交給誰？
萬科和李錦記有什麼淵源？

作為一個有思想的商業地產公眾號[微信]，我們一直致力於解讀身邊物，洞見細微處。這些問題的答案，都藏在各份冗長的公告和公關稿裡。小編找到一些蛛絲馬跡，今天就來逐一回答。

=交易概況=
回答之前，還是要再總結一下這個交易：
-      總可售建面：約87,000平米
-      辦公建面：約56,000平米
-      零售建面：約31,000平米
-      買方：李錦記90%，萬科10%
-      成交價：57億元（99%權益）
-      單價：約65,000元/平米

=對比一二號交易=
領展於今年7月以66億收購企業天地一二號樓，單價約78,000/平米。相差約13,000/平米，李錦記萬科是否真撿了個大便宜呢？這太值得比一比了。

-      位置：1、2號樓更靠近地鐵站和新天地
-      現狀：3號樓的產權證還沒辦下來
-      收入：1、2號樓年租金3億，3號樓仍在預租
-      出租：3號樓目前出租率辦公88%，零售41%。瑞安的團隊已經很不容易，但處在首輪租約，還存在較大的租賃風險
-      資本支出：1、2號樓交易中有一條款，1、2號樓與3號樓間的橋樑建築費用將由3號樓物業之擁有人承擔

各位看官看完以上幾條，是否也會認為3號樓的對價合理呢？

=為什麼留1%不買=
-      剩餘的1%現由一家境內公司持有
-      交易後專案公司的性質仍為中外合資企業
-      以此身份去獲取房產證，相對純外資企業，還是容易不少
-      如18個月內辦不下房產證，買方可以選擇向賣方出售（put）其投資，使買方IRR達到10%。留1%股權，也可捆綁利益，使瑞安更快的辦下產證


=以後項目叫什麼名=
-      根據公告精神，瑞安已經給予買方品牌授權
-      之後10年，我們還可以叫這裡企業天地
-      1、2號樓呢？不用擔心，那兒也一樣

=以後管理交給誰=
-      2016年3月2日以後，管理權將移交給買方
-      根據李錦記的表態，萬科（萬丈資本）將實現小股操盤。恭喜恭喜！
-      交易中關於此部分的安排與1、2號樓類似。領匯聽聞已經挖了部分原有團隊的人員，自建團隊。也是個非常好的方案。
-      其實以目前的專案進度，特別是3號樓商業部分（湖濱道，具體解析請見今日副篇），新團隊獨立操作其實並不好接手。或許至少商業部分繼續委託原有團隊對於專案是最好的安排。但是，世事變幻……

=李錦記和萬科有何淵源=
相信大家都聽過，以前傳聞萬科在這個項目上的小夥伴，是PAG太盟集團和鐵獅門，據說還是由鐵獅門操盤，可現在怎麼老母雞變鴨了？兩位小夥伴退出的原因不便多說，但萬科還是很想做成這個項目的。
正巧李錦記在今年年中收購了徐匯萬科中心部分物業，就此一拍即合。

=總結=
這是個多贏的交易。
-      李錦記集團優化了資產配置，還為旗下的無限極品牌免費打了不少廣告
-      萬丈資本首秀就收穫了小股操盤的項目，衷心祝越辦越好
-      羅老闆夙願實現，說是實現輕資產也好，降低杠杆率也好，瑞安必然會走的更輕鬆。最近其實還聽說瑞安旗下創智天地專案已經開始裁員，或許聽著悲觀，但我們覺得是新生。期待瑞安重整之後，繼續給市場帶來精彩的項目！

===================================

企業天地三號樓商場部分（湖濱道）獨家解讀
【回顧】遠方評論  原創 2015-12-15 Casanova 文/軒

[選段]
業態比例。想說幾點：
1. 10%的Kids……我本來以為他們會專注做家庭定位，因為其實把翠湖天地的住宅作為支撐，這個定位有市場基礎。而且整個上海都缺乏家庭定位的項目。但10%的面積，5700方建築面積……3000方的NLA……
2. 25%的General Retailer，一般零售……看了這個第一點就清楚了，瑞安還是要現錢啊，沒有決心把Kids做到底。但也不可武斷說這樣一定效果不好，畢竟沒有看到具體品牌落位。
3. 22%輕餐+23正餐，合併45%的餐飲。高餐飲比例確實是一個大趨勢，市場不好啊，餐飲抓人流而且願意開店。但是，不得不說，這麼大比例的餐飲面積可能已經接近新天地+新天地時尚現有餐飲面積的總和了吧？固然相信以新天地最近的餐飲招商氣勢，比如Wolfgang Puck、RENO之類的新品牌，他們會是市場上最能做出新花樣的。但是如何讓湖濱道的餐飲與原有的餐飲產生錯位，絕對是一個非常重要並且致命的問題。值得開業後大家關注。

地上三層，地下兩層……這地方沒地鐵啊……Best wishes. 還是讓我們看看具體的各層平面吧。（說心裡話，篇頭所說“這項目死定了”，是我看了平面圖之後才下的結論，非常失望。）

L1：單動線。但是難以理解的是出入口的尺度。我們可以拿辦公樓的柱距作為參考，辦公樓柱距基本9米左右，果然最寬的入口在前面那種效果圖所示的吉安路（什麼鬼？！），而不是銜接現有成熟專案的順昌路一側。而其他沿街的出入口尺寸小的可憐，估計3-5米（靠！腦殘嗎？）同樣，內部通道的尺度也非常吝嗇。相對比，上海恒隆廣場，商場相近的建築面積，主通道有8米寬，入口更是有15米左右的尺度。
為什麼會這麼做？？？難道是為了死扣可租賃面積？好大的悲劇。這種尺度的出入口，加上周邊慘淡的人流環境，你真的希望人流進商場嗎？

L2：專案的另一個大問題。垂直交通有嚴重瑕疵！！！
1. 整個最右上端的部分竟然連扶手梯都沒有。哪裡來的自信？
2. 垂直客梯4部，夠了，但竟然完全在項目中部的位置。難道找不到兩個端頭的位置放嗎？
樓上的客戶，祝你們好運。

L3：嗯……鋪子的形狀，我就不說了。
輕餐飲也是蠻多的哦……做這麼多小分割的輕餐飲是為了提高租金？
繼續祝各位租戶好運。

B1：
好……地下室……真正讓人醉。
順昌路路口一個扶梯下來，類似一個下沉式廣場（=死路一條），圍繞一堆100平米的零售小鋪，還有兩個200平米左右的Supermarket……非常好奇，中國新天地想做什麼定位。只覺得這種規劃設計，非常非常非常非常非常自信！！！！！我不敢這麼幹……
B1東西兩側不聯通，右側是lifestyle加上輕餐飲。輕餐飲拉人流，lifestyle給租金，無大過，能招出特色的話還是不錯的。

B2：
1. 粉紅色部分目測一個美容院。
2. 繼續好多餐飲……之前說過沒有地鐵、垂直交通也有瑕疵。客流是個非常大的問題。
3. 右側很多超小型輕餐飲因為就是所謂的“進口小食”，不知道會是什麼。B2在動線交通瑕疵下，如果真的能做出非常優秀的目的性消費有效引導人流，還有一線生機……
4. 最右上端的朋友們，祝你們好運。