2013年10月11日 星期五

領匯絕對比國庫債券好

樓市 Vs 領匯 Vs 債券
最近好多報告說美國10年國庫債券好過領匯,短期好似正確,但用歷史圖一比,好樓市商舖好D呀。因樓/舖是實物,通賬升實物最後必升,美金是紙一張,通賬必跌
其實買領匯要當自己買了商舖物業,定期收租,只要CEO管理層非豹狼之輩,10年20年後回望,香港地產商舖物業必定有理想收成,Link仔再選一段投資心法給大家參考 :

正念與無明  [東方盛世-施祖文]
我們今天投進的資金與精力,換來的是一會兒得到回報、一會兒得到虧損,市況(投資產品)的升跌常為我們帶來不安,所為何事?這是因為我們看事物的心態,從時間周期而言過於短促,這也是佛家所說「無明、無耐與無需」的煩惱,實乃世人自找不安的開端,所以我們所需要的是「耐心」。

投資的正念是以公司的前景,去判定我們的投資方向,隨後是監察相關公司的運作。如果公司正常運作、業績合理,我們所得的回報應該是正常的;若然運作與期望不同、業績不當,我們便需要有作出虧損的準備,而這也是投資過程中必須承受的所謂風險。若然得到好的回報,這是我們投進的理念與準備工作得到的報酬。耐心與處變不驚也是對自我的確信。

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Reits Vs Bond

Bonds are very sensitive to interest rate fluctuations. 
If interest rates rise, the market value of a bond decreases. If the investor must sell at this time, they will receive less than face value. If interest rates fall significantly, the bond is in risk of being called. The investor gets their full value but must then find another investment at a lower yield. Since many REITs are invested in commercial or residential rental properties with fixed mortgages, a rise in interest rates will not significantly impact their profitability. On the contrary, they can push potential home buyers into rentals, thus increasing demand and raising rents.

Inflation reduces the bond owner's buying power. Inflation reduces the buying power of the dollar. 
Your bond investment is fixed at the value and yield at which purchased. Inflation eats away at your return. With REITs, inflation driving up the price of housing can also move more people into the rental market. With increasing demand, the REIT can raise rents and profits.

Bond values are fixed, while REIT shares can climb. 
As we've stated, the bond you purchase at $5000 will return that amount to you at maturity, with interest. The REIT will also be paying a dividend throughout your period of ownership, as by law they must return 90+% of their operating profits to the share holders. REITs that are operating efficiently can increase their profits through good management or increased rents with higher demand. They can also purchase and sell properties to create profits. Doing these things well results in financial performance that creates more demand for the REIT shares, thus their prices can rise like any normal stock.







2013年10月3日 星期四

地政總署減收地契費 領匯加保母車泊位

領匯擬加保母車泊位 
2013-09-17
【明報專訊】學童車協會及立法會議員葛珮帆指出,現時全港約有7000多部小型巴士,包括學童保母車、復康巴士、特別用途車輛等,但領匯僅提供550個車位予有關車輛停泊,加上其他停車場泊位不足,令不少保母車被迫停泊在露天停車場的貨車泊位、街道或空置地,一旦有意外未必獲保險賠償。 

在業界爭取下,領匯跟地政總署達成共識,地政總署減收其更改地契條款的費用,令領匯有誘因修改車位用途,用作停泊小巴。據知,領匯因此會額外申請500個車位,供上述小型巴士停泊。

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領匯車場拒租位 校巴慢駛促改地契
2012-07-18
香港文匯報訊(記者 何嘉露)校巴停車位需求大,卻出現「有位無得泊」!一批車主不滿領匯轄下停車場因地契規定,拒絕租予校巴停泊,遂於昨日發起校巴遊行,要求領匯與地政總署商議更改地契內容,便利校巴日常運作。領匯回應表示,需嚴格依照地契條文,出租予合資格車輛,若需作任何更改,須向地政總署作出申請及取得同意。 

學童車協會昨日號召22輛校巴下午在將軍澳集合,慢駛遊行至立法會抗議。他們不滿領匯旗下百多個屋苑內的停車場,拒絕出租車位予校巴,同時缺乏其他合法泊車位置,最終令車主每天為找泊車位疲於奔命,甚至違例泊車,令車主承受被抄牌和被偷車的風險,要求領匯與地政署共同進行溝通協商,設法更改地契用途,有效運用資源。 

學童車協會主席梁剛表示,領匯多個車位長期空置,卻因地契只限租予私家車及貨車,使校巴未能租用,認為有關規定是忽視校巴的泊車需要,浪費資源。地政總署西貢區地政專員黃善永表示,領匯可以隨時申請豁免有關的地契規定,但須繳相關費用。領匯發言人表示,需嚴格依照地契條文規定,對於有泊車需求的地方,會向地政總署提出豁免申請。 


領匯廉租萬呎商場 擬打造深水埗「東大門」

服裝界擬打造深水埗「東大門」, 指領匯願廉價租萬呎商場

日期:2013年09月26日

【明報專訊】立法會紡織及製衣界自由黨議員鍾國斌,早前與業界代表組成「服裝發展委員會」,建議參考韓國首爾東大門的經驗,將時裝批發地深水埗加入現代流行元素,發展成流行服飾集散地。鍾昨透露建議漸見眉目,初步已接觸領匯,對方提出可廉價租出約1萬呎商場。鍾又說,商場會主打本地設計,引入時裝衣飾,並歡迎本地藝術家進駐,冀把商場打造成本地創意及時裝潮流基地

呎租20多元 料年底交吉

2013年10月1日 星期二

商場開舖不易為

商場開舖 不易為   -   明報周刊第2306期 2012年12月

做小生意,捱不住地舖租,可否轉戰商場?畢竟香港商場多的是。但在商場營商,又是怎麼一回事?跟地舖有沒有不同?

「今日很多做零售的人都喊辛苦!」虞茱迪如是說。租金壓力,令大家喘不過氣來,「當業主跟你說,呎租500元,你嫌貴不租,自有其他人租。」她說的「其他人」有兩類,一類是有資金的外行人,想找個舖位做生意,雖然他們可能兩三年便消失;另一類是外國品牌,因為歐美巿場不濟,便直接來香港開店,北望神州。他們都把舖租扯高。

營業額與分成掛鈎

虞茱迪是代理商,代理六個外國品牌,舖位租金上升與她有切身關係。她在本地零售業打滾四十七年,由店務員到代理商,見證這幾十年零售業的變化,令她感嘆是,現時的業主都想在租戶的利潤中分一杯羮。即使她沒有明言,不少人都知道,現下不少商場除了收取租戶底租外,還要從營業額中計算「分成」,當營業額達到某一個水平,就會抽取某個百分比,視乎商場所在地區及級數。她不諱言,有「分成」不等於底租較低,相反有部分商場,不論底租或「分成」都同樣高,但因為跟商場有協議,她拒絕透露抽取的百分比,但記者從另一業內人士得知,一般來說,「分成」約佔營業額的10%至15%。

租契年期2047年對領匯的影響

領匯有一優點很小人談論,雖然好像很遥遠,就是LINK商場剩餘租契年期均超過41年(各LINK商場剩餘年期看此Excel例表),75%市值LINK商場(100個)平均高達45年,高於市面大部份新界商場標準只餘34年(2047-6-30到期),遙遙領先的好處就是對收入更有預測性,當别人要為補地價/地租傷腦根時,領匯只需考慮25%市值的商場車場影響,其實上市當時有人談論到這個問題。

下圖是LINK商場車場剩餘租契年期 :

参考資料 :
地政總署 - 香港的土地租用制度和土地政策

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領匯批租契超2047違基本法 [選段]
鄭國杰 香港執業律師、北京大學憲法學博士
香港經濟日報 2005-01-11

  領匯管理負責為領匯基金單位持有人之利益而管理領匯基金的資產。領匯控股將成為領匯物業及領匯財務之控股公司,基於有關物業協議的安排,在開曼群島註冊的領匯物業,將繼而成為該等物業組合之法定及實益業權的擁有人。
  按照上述的安排,很大程度上有可能涉及將政府的資產變相外流或變相轉移到一間獨立的海外公司,使該公司變相成為全港最大零售物業組合的單一擁有人,誰能掌控該公司,誰將可掌控主要的零售市場渠道,這樣的情況很值得深思。
  根據有關物業協議,領匯基金所收購的物業可分為兩組:(一)86項物業是房委會根據現有政府租契而持有的;(二)94項物業是房委會根據房屋條例第5條發出之歸屬令,獲授予該等物業之控制及管理權,這94項物業並沒有政府租契,全部均由特區政府完全擁有。
  於去年11月18日,特區政府與房委會簽訂一項協議,特區政府同意向房委會批出上述94項物業所處公共屋邨之租契,該等政府租契之年期,由租契批出之日起計,固定為五十年(無續約權),並於同日撤回先前發出之任何歸屬令。
  根據《基本法》第5條的規定,「保持原有的資本主義制度和生活方式五十年不變」。這明確說明《基本法》的時間效力是五十年。由於港府的權力是《基本法》授予的,其批出的土地租期不得超過2047年,租期超越2047年的批出土地均不符合《基本法》規定。
  由此可知,領匯信託基金的安排有不符合《基本法》的有關規定;若再次上市,必須認真考慮安排。真的希望香港特區政府能認真做到「總結經驗、查找不足」,具體落實「以民為本、依法施政」的理念。

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C觀點 2047年地權齊約滿怎辦?
施永青 2012年06月14日

為了寫海運大廈補地價的評論,使我想到2047年將有大量土地使用權的批租齊齊期滿的問題;政府將怎樣去面對呢?
以政府處理海運大廈的取態來看,政府似乎打算依法辦事,如要求續約,就得按市值補足地價,但這種做法是否可以在大量土地齊齊期滿的時候一起套用呢?我覺得困難很大。
海運大廈的問題是單一的問題,而且對手是一間以謀利為目標的商業機構。政府比較容易處理。大部分市民都會支持政府向九倉徵收補地價的費用,而且愈收得多愈好。
然而到了2047年,整個界限街以北的土地都會齊齊租期屆滿,政府要面對的就不是一間公司,而是數以十萬戶計的家庭。由於上次1997年地權租約屆滿時,鄧小平為了減少民間對回歸的阻力,齊齊送多50年,免補地價;今次有關的市民很容易有合理期望,以為又可以不用補地價。
可以預期,政府若然要收補地價的話,有關的家庭一定群起反對。有這麼多的人利益一致,一定會有政黨想加以利用,使之變成自己的政治籌碼。這些政黨一定會替有關的家庭出謀獻策,與政府對著幹。
他們不但會聯合起來示威抗議,亦會循正常途徑與政府展開談判。他們會找獨立的測量師自行評估,提出不同的角度與政府爭拗,政府不能拒絕受理。當數以十萬計的家庭都一齊要與政府談判如何補地價問題時,有關部門根本沒有足夠的人手按慣常的程序去處理這類談判。若果政府不按既有的程序去做,市民又可以申請司法覆核,情況實不容易應付。
現時尚未能預期2047年的政治環境,但無可避免得面對一些重大的轉變,譬如一國兩制是否繼續,還是北京想把香港正式融入大陸。如果真的需要進入一個新的過渡期,北京為了維穩,就可能願意在經濟上作點犧牲,不要求補地價,齊齊續多五十年算了。
倘若特區政府屆時很需要錢,而政治局面又相對穩定,政府亦不會選擇以與個別家庭逐個去討價還價的方法去解決問題。集體的事情只能用集體的方法去處理。
要一次過把問題解決,政府就得想出一個大家都一聽到就接受的方案,那就必須真的是「賣大包」。若然要市民一次過付一筆補地價費用,一定會有人付不起,一定會有人搞事。最有可能的做法是:先作一次真正的市值估價,然後告訴市民可以半價收貨(其實兩折也值得考慮),並且可以用不計息的方法分期付款,夾埋地租一起交算了。
如果真是這樣做,那又一城與新城市廣場等商場是否也可以獲得同等待遇?如果有,那對海運大廈豈不是很不公平,為甚麼一個要補足地價,其他的卻可以打大折扣呢?