2020年6月21日 星期日

領展以股代息有折讓

好小見以股代息有折讓,領展以前以股代息都冇折讓及計5日平均價,今次3%折讓及計10日平均價,似乎係想keep多D現金,作為領展粉絲,為表支持,如無意外我會要股票。

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合資格基金單位持有人之應收新基金單位的基準:
(a) 發行價(「發行價」),相等於基金單位由(及包括)2020年6月22日(星期一)起連續十個營業日之成交量加權平均收市價折讓3%,惟受限於領展之信託契約;
(b) 每基金單位145.72港仙之現金末期分派;及
(c) 於記錄日期(即2020年6月18日(星期四))由合資格基金單位持有人所持有之基金單位數目。

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【REIT王放榜】領展重啟以股代息 要錢還是要股更着數?
hket.com
 股樓投資 2020/06/01
本地最大房託領展(00823)公布全年業績,截至今年3月底止全年度,可分派收入總額按年上升4%至59.6億元,按年增加4%;末期每基金單位分派1.4572元,按年增加3.7%,連同中期分派的1.4147元,全年合共分派2.8719元,按年增6%。由於業績勝預期,該房託止跌回升,全日炒上6%至61.3元。最新周息率為4.7厘。

本份領展業績的亮點,除了在於業務組合受疫症影響低於預期,以及高派息成功維持之外,還包括集團今次更恢復由2013年便停止提供的以股代息選擇。領展宣布,合資格之基金單位持有人將獲提供一項分派再投資計劃,股東可選擇全數以現金或全數以新基金單位或以兩者結合之方式收取截至2020年3月31日止年度之末期息。大家可能會想,現階段應選擇把股息金額照單全收,還是以股代息。

以股代息的選擇其實適合所持股份屬優質,並看來其未來股價表現的中長線投資者。以股代息,意味投資者可透過較低價錢換取價錢。只要該股日後上升,投資者帳面上可取得更大回報,加上股數金額,日後收息隨時更多,享受滾雪球般的複式效應。以領展為例,只要屆時換股價低於每股資產淨值77.61元,以股代息依然著數。全球息口處於超低水平,加上本港疫情降溫,都為領展此類收息股的股價動力提供支持。

當然,若投資者向來依靠股息應付生活開支,或想使用派息再投入其他股份,續選現金股息亦無不可,簡而言之,選擇哪種收息辦法還視乎個人需要。

2020年6月9日 星期二

後疫情時代 - 研討會

「大咖對大咖——『後疫情時代』的地產投資風口」
Savills Hong Kong



第一太平戴維斯再辦線上研討會 滬港專家共議「後疫情時代」地產投資風口
2020 年 6 月 05 日

2020年6月5日,香港 - 國際房地產顧問第一太平戴維斯今日中午於香港及上海舉行兩地連線直播「大咖對大咖—『後疫情時代』的地產投資風口」。五位地產界專家坐鎮沪港两地,以中英双语探討行業走向,並即時解答網上提問,吸引亞太區數千名觀眾及多家傳媒參與。

第一太平戴維斯很榮幸邀請到基匯資本總裁兼執行合夥人吳繼泰先生(Kenneth Gaw)、領領展資產管理有限公司執行董事兼行政總裁王國龍先生(George Hongchoy)、平安不動產執行副總經理兼首席投資執行官王強先生(Wang Qiang),與第一太平戴維斯大中華首席執行官李偉文先生(Raymond Lee)出席專題研討會,與主持人、第一太平戴維斯首席執行官投資辦董事鄭浩賢先生(Godfrey Cheng)共同解析疫情之後地產行業如何變「危機」為「轉機」。

基匯資本總裁兼執行合夥人吳繼泰先生(Kenneth Gaw)認為市場短期波動不可避免。目前酒店和零售業的確表現不佳,但是寫字樓發展很好。比如港島東區受惠於中環-灣仔繞道等基礎建設,以及中環CBD溢出的需求,因此區內寫字樓值得關注。長遠來看,香港國際化金融中心的地位仍在,加之稅率低,基匯資本持續看好香港市場。 疫情對內地房地產衝擊最大的板塊是酒店業和部分零售業。但內地經過疫情,已經在復甦,市況與去年分別不大。目前政府比較注重刺激內需,基匯資本也注重和內需有關的項目。放眼亞洲,基匯資本看好越南、日本、新加坡市場。

領展資產管理有限公司執行董事兼行政總裁王國龍先生(George Hongchoy)表示:領展有豐富的零售物業運營經驗,但並非直接複製香港的成功經驗到內地。目前內地比較流行「家門口一公里」的概念,即社區商場。而公司看好地鐵上蓋、豐富人流、一週七天都有客流的中高端商場。 領展以香港為基地,對香港市場抱有信心,將繼續以零售為主,兼顧寫字樓投資,亦會涉及物流領域。中國內地,領展的五處資產分佈在北上廣深這四大一線城市,未來投資將繼續以這四個城市為主,並向周邊擴散。集團此前購入一處位於澳洲悉尼的資產。作為佈局海外的第一步,之後會關注日本、澳洲、新加坡、英國等海外市場。

平安不動產執行副總經理兼首席投資執行官王強先生(Wang Qiang)指:中國平安始終堅持發揮自身「金融+科技」的專業優勢,投資方向符合「支援實體經濟」的政策導向。集團投資了多個辦公樓及商業項目,近期較為關注產業園、康養和汽車消費相關領域。後疫情時代,平安仍會「優中選優」,以優質地段的寫字樓作為重點投資方向。近期入股的西九龍高鐵站商業項目將作為中國平安香港總部大樓,預計2027年正式啟動。 他亦指出,近年網購的蓬勃發展為實體零售業帶來挑戰,此次疫情更成為催化劑,加速推動傳統零售業轉型,線上線下的融合和互動將更加緊密。疫情之後,很多零售商的人氣迅速恢復,體現了人們對體驗場景和社會融入的內心需求。未來三到五年內,體驗式消費場景仍不可或缺。

第一太平戴維斯大中華首席執行官李偉文先生(Raymond Lee)指領展及基匯資本近年在香港及中國內地曾有多次「資產置換」,涉及資金達數百億之多,問及其投資出發點。對此,基匯資本總裁兼執行合夥人吳繼泰先生(Kenneth Gaw)認為位置、價格和增值空間是購入資產的三大決定性因素。領展資產管理有限公司執行董事兼行政總裁王國龍先生(George Hongchoy)則表示,房地產業是循環發展的,收購或出售資產主要是出於資產優化的考慮。

第一太平戴維斯旨在利用其自身國際化平台、全方位精英團隊及一站式服務的優勢,通過網上研討會及實時問答方式,無縫鏈接地產及相關行業持份者。每期活動均選取具有時效性的熱點話題,邀請地產相關領域意見領袖同台交流,從國際及本土視角出發,有針對性地展開探討,力求為廣大客戶提供地產投資、租賃、物業管理等諸多方面的思路,四月至今已數次成功舉辦海外投資專題網絡研討會。

2020年6月2日 星期二

領展業績分析員會議 Q&A 2020-06-01

領展業績分析員會議 Q&A 2020-06-01
(link仔剪輯)
全年業績 截至2020年3月31日止年度
年度業績簡報 powerpoint 


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領展去年度每基金分派增6% 疫情下商舖租金加幅急降至12%

【明報專訊】領展(0823)昨日公布今年3月底止全年度業績,受到物業及經濟低迷影響,令手上物業估值大減,以致出現239.48億元估值虧損,因此全年錄得虧損達173.03億元,惟因虧損屬非現金性質,可供分派收入仍增加4.2%至59.65億元,每單位末期分派因此增加3.7%至1.4572元。集團去年度在港商場商舖續租租金加幅急跌,按年下跌9個百分點至12.1%,為過去4年來最低水平。領展指出,已因應個別租戶需要而提供紓困措施,並且不排除在環境惡化時,將原有的3億元紓困措施加碼。

明報記者 陳偉燊
根據領展的業績報告顯示,除商場續租租金下跌之外,連帶與民生消費較為相關的街市熟食檔位續租租金跌幅更大,按年跌10個百分點至約18.1%。

領展集團主席聶雅倫表示,現時會聚焦於有需要幫助的一半租戶,去提供紓困措施,公司已經提供3億元的額度,若情况再惡化,不排除再增撥資源給予租戶紓困。

王國龍:個別租客獲減租逾五成
行政總裁王國龍補充,旗下商場有租戶擬將租期縮短,亦有些要求在未來3年調整租金,他們會視乎租戶情况而提供紓困,個別租客甚至獲減租50%或更多,亦有些減幅較小。

另外,為了維持營商及購物環境,領展會着重維持出租率。他們所見,街市及超市租戶過去數月有理想增長,與教育相關等租戶則較受影響。最近已見多了人聚集,街市亦轉旺,相信租客最壞的情况已經過去,在沒有其他因素影響下,租客未來的生意有望向好。

相信租客最壞情况已過
有外資行分析員表示,領展旗下在港的續租率雖然下跌,但是仍然保持正數,並且跑贏希慎(0014)、九倉置業(1997)及太古地產(1972)。他認為,領展續租租金升幅下跌情况,只是短時間情况,並非持續趨勢,投資上的防守力仍較高。摩根士丹利則稱,領展派息符合預期。

借入新資金物色投資機會
此外,王國龍指出,因應過去兩、三個月融資環境快速變化,領展已經趁機借入新資金。有見物業放售增加,即使在這個周期下,有業主收起物業保持觀望,但是亦有個案因為財政狀况問題而將手上物業放售,有利集團能物色吸引的投資機會。他表示,因此會優先留意在港的投資機會,甚至留意投地自建物業的項目的機會。內地物業的人流更正上升中,消費意欲上升,租金調整幅度較港為進取,因此亦吸引他們進一步物色機會。

領展業績評論剪報

黃國英話唔好買領展,但要揾一隻連年增加派息可信的股票,暫時又未有替代品喎。
唯有繼續持有喇😂


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唔好再買領展、港鐵!」黃國英料5年後人人只談國指告別恒指:港股只買中資股 本地股「坐和望輸」
edigest.hk 投資 Jun 1 2020

曾經何時,新鴻基地產(00016)、領展房產基金(00823)等收租股、以至滙豐控股(00005)、友邦保險(01299)等金融股都是無數香港股民的至愛,部分亦是豐盛金融集團資產管理部董事黃國英(英sir)的核心持倉股份,甚至成為其伊館talk show心水推介「足球陣」中的龍門,鎮守組合!
撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室、iStock

俱往矣,新冠肺炎不似是人類的Endgame,不少國家已漸漸走出陰霾,但《國安法》,以至美國或終止香港的特殊關稅地位,確實有可能令東方之珠的自由光芒失色。 所謂beginning of the end,身經百戰的英sir又會如何部署,香港這彈丸之地還有甚麼股票值得買?如果再部署一次「足球陣」,反正傳統穩陣股已消亡,黃國英會否轉全攻型打九個前鋒?

港資只剩2間值投資
全國人大會議於5月21日宣布將《香港國安法制》草案擺入議程,本港股市翌日(22日)立即下挫,恒生指數一度大跌1,402點。回顧當日恒指成分股的表現,不難發現本地地產股和「收租股」都是被沽對象,當中領展更跌逾10%,長實集團(01113)及新世界發展(00017)等地產股亦挫逾8%。公用股港鐵公司(00066)、友邦保險當日亦跌近10%。

港版《國安法》消息傳出後,內地A股及美國股市沒有太大反應。黃國英分析道:

「香港是兩國磨心,《國安法》必定影響香港股市。從股價上看,明顯看到主要受影響的是香港公司,例如本地地產股、公用股、金融股。」

故此他認為,只有少量港資公司仍有投資價值,當中包括港交所(00388)及創科實業(00669),兩股當日分別跌4.4%及2.2%,跌幅明顯比上述股份少;而且上週一(25日)兩股更迎來反彈,一日時間就收復失地。

他解釋,內地與香港關係的撕裂早已沒法逆轉,《國安法》只是一個「果」,只是一個令人服從的行政手段。 在中、港關係破裂的環境下,很多本地公司的基本面早已大受打擊,慢慢進入衰退。若從股價上看,其實早在去年社會運動,一眾本地的港資股份已經節節敗退。

「唔好再買領展、港鐵!」黃國英料5年後人人只談國指告別恒指:港股只買中資股 本地股「坐和望輸」若從股價上看,其實早在去年社會運動,一眾本地的港資股份已經節節敗退。圖片:新傳媒資料室
港資無力再上 領展、港鐵無升幅
除了港交所和創科外,黃國英看淡大部分的港資企業,他建議投資者要把香港公司剔除選股範圍之內。

「無謂浪費時間,領展已不是以前的領展;港鐵已不是以前的港鐵,香港公司只會反彈,永無升幅。」

但是,港股市場不只有港資企業,當中不乏中資股,黃國英認為這些中資股,將會是港股未來的動力。

在上週五《國安法》消息令港股大跌之時,他更認為是大手買入中資公司的良機。 「香港目前的環境對中資公司影響其實很輕微,畢竟香港只是他們掛牌的地方,生意並不受影響;相反,如今去全球化趨勢孕育不少本土化機遇,內地有很龐大的本土市場,新的商機愈來愈多,資金亦將會集中到內地市場。」 但很明顯,香港的本土市場較內地小,而且很多行業已高度發展,黃國英認為香港公司只能「塘水滾塘魚」。

恒指將跑輸國指 斷言5年後沒人談恒指
因此,他認為中資股指數未來將會取代恒生指數,「5年後不會再有人討論恒生指數,屆時大家只會留意國企指數。被動基金方面,相信大眾亦會由投資盈富轉投國企指數交易所買賣基金(ETF)。」

他指,即使同股不同權股份「染藍」,也只能增加恒指「攻擊力」,長遠仍會跑輸國指。

表二比較了恒指及恒生中國企業指數,兩個指數重疊了22隻股份。在恒指其餘28隻成分股中,除了上述提到基本面已受損的一眾本地地產公司、領展等收租股、友邦保險外,本地金融股代表有早前因減派息而被市場拋售的滙控,減派紅股的香港中華煤氣(00003)亦是一分子,因此說本地公司積弱拖低恒指的說法亦不無道理。

國企指數其餘的28隻成分股中,有近年熱炒的內房股;派息仍然增加的公用股,例如粵海投資(00270)及新奧能源(02688)等;有內需股安踏體育(02020) ;亦有中國鐵塔(00788)此類新基建股。 由此可見,國企指數的確是符合黃國英所指的去全球化將帶來本土商機的說法,倘內地本土市場被激活,此等股份或有投資價值。

「唔好再買領展、港鐵!」黃國英料5年後人人只談國指告別恒指:港股只買中資股 本地股「坐和望輸」在恒指其餘28隻成分股中,除了上述提到基本面已受損的一眾本地股,說本地公司積弱拖低恒指的說法亦不無道理。圖片:新傳媒資料室
領展、地產股正是十年前的滙豐
黃國英直言中、港關係的撕裂,令本地公司大受其害,更明言收租股、地產股就是十年前的滙豐。

「作為股評人,當年應該要努力叫人不要買滙控,現時我們都已很盡力叫人不要買領展及新鴻基。」

他形容領展已不復當年勇,「十年前的領滙有很大的增長空間,可以說是『坐和望贏』;如今已經今非昔比,不會再破高新,只可以是『坐和望輸』」,他認為領展再創新高的機會很小。

5月初領展上市15年來首次發「盈警」,主要原因是物業年內估值將按年下跌12.3%。由於不涉及經營現金流量,因此可分派收入仍將維持穩定。不過,領展也坦言續租租金及租用率降低,將為未來業績帶來負面影響。

或者有投資者會認為,領展的下跌只是暫時受社會氣氛和國際關係所影響,可以長線持有,等待升幅。 畢竟以1989年的股災作為例子,當年面對類似的政治環境和國際緊張氛圍,捱過1990年至1992年後恒指就回升。從長期看,恒指如今亦已經升了很多。

但是,黃國英仍認為持有領展的機會成本太高:

「當時上世紀90年代科技比現在落後,若現在緊抱領展,三年後世界變成點已難以估計,屆時騰訊控股(00700)、生科股可能已『唔知飛咗去邊』!」

他認為領展未來估值會持續偏低,持有的人僅「逆水行舟」,只有很保守的人會繼續持有。

樓市淪為蓄水池 地產商發展空間少
至於香港地產股,他認為前景不樂觀的原因是香港樓市發展停滯不前。

「香港樓市難再擴展,只是一個蓄水池、一個內地人的存錢的錢罌。作為地產商就只能發堀更多井,但地方愈來愈少,因此未來地產商的增長未必大。」

但他認為樓價不會大跌,原因是錢罌的功能預料會繼續。 中、港關係亦可能是本地地產股衰落的原因。

黃國英亦看淡本地金融股,認為友邦保險雖未必會落得滙豐下場,但亦已經失去了長升長有的基礎。

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【領展業績】領展疫市保持增派息 來年可繼續?
hket.com
金融經濟 2020/06/02

早前罕有發盈警的領展 (00823) ,周一公布的業績符預期,盡管因投資物業組合的估值按年下跌11.6%,導至期內業績錄得虧損,不過領展維持增派息策略,全年派息2.8719元,按年增近6%。

領展保不失 上市15年派息年年加

領展周一股價隨大市造好,升近6%收報61.3元。按領展全年派息計算,股息率4.7厘。

領展於2005年上市,15年來仍維持每年增派息,就算在2008、2009年金融海嘯的艱難時期,仍維持增派息。盡管現時受疫情影響業績,領展每年增派息的趨勢仍未斷纜,惟未來仍可維持增派息?

領展上年度(截至2020年3月底)全年派息中,有部分是來自酌情分派。當中2.91億元,或每基金單位中0.14元為酌情分派。連同酌情分派,令上年度全年可分派總額為可分派收入總額的105%。

酌情分派可調節每年派息

至於截至2019年3月年度,領展全年的酌情分派為5,300億元,分派比率則為101%。即上年度酌情分派總額按年增逾4倍。

對於今年度,預期酌情分派會維持為0.14元。領展業績報告中稱,自從2019年3月13日完成最後一次資產出售後,集團預期於2020年3月底止年度起3年內每年預算每基金單位約14港仙的酌情分派。即未來兩年度預期每年酌情分派為0.14元。

預期酌情分派不變,倘今個年度經營環未改善,或令可分派收入減少,即每基金單位派息或會減少。當然,由於集團手持現金近80億元,管理層或會調整酌情分派,維持集團增派息的趨勢

股份回購 利每股派息增長

另方面,集團的資本計劃另一部份 ─ 股份回購,亦會影響領展的每基金單位派息,當股份回購後令總基金數目減少,亦會有利每基金單位的派息。於上年度,集團按基金單位平均價格81.7元回購約5,200萬個基金單位,涉及42億元。該5,200萬個基金單位佔2019年度總基金單佔約2.5%。

至於今年度,集團表示,將視乎市場狀況及其他監管規定,考慮進一步回購基金單位,即今年度仍有望回購,利好每基金單位派息。

責任編輯:錢家鋒