領展大集匯

2022年5月14日 星期六

領展與順豐物流房托

領展剛買3物流物業,由於收購該組合之總代價少於領展房託資產總值的1%,對領展而言不屬重大交易,因此領展毋須發出監管公告。好輕鬆就安排到11億資金,不用發新股溝稀,作為領展股東真幸福 😁

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3個現代倉庫分別位於浙江省嘉興市及江蘇省蘇州常熟市,總建築面積19.21萬平方米,可出租總面積18.86萬平方米。其中嘉興和常熟南的物流資產已投入營運,全部租予物流商、電子商貿及製造業公司;常熟北資產於最後建設階段,預計本月落成,領展稱目前預租進度良好。

東百集團擬轉讓3個倉儲物流項目,預計增厚全年歸母凈利潤1.40億元。東百再次實踐「投-建-招-退-管」的閉環運作模式可持續經營,通過對各倉儲物流專案的投資、開發、運營、退出並保留管理權,滾動經營,實現資金閉環。 2018年,公司與美國黑石集團達成戰略合作,截至2021年,公司已將合計50萬平方米的4個專案80% 股權出售給美國黑石集團,公司繼續負責這些項目的資產管理,收取管理費。此次與領展的合作再次踐行了「投-建-招-退-管」的閉環運作模式,與知名基金的合作也體現了對公司的認可。 截至2021年底,公司擁有倉儲建面184萬平方米,其中自持已竣工42萬平方米,92 萬平方米在建,按建設進度估算,有望在未來三年持續釋放增量,一方面公司自持資產將貢獻租金收入,另一方面此類與知名基金合作的形式有望繼續運作,增加投資收益。

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到底發展物流reits有什麼考慮呢?大家要聽下順豐房託CEO翟廸強(前領展財務總監) 分析 :

“因為5-6億的收購,現有資金可以做到。 但要做十幾億的收購,就需要靠資本市場發新股票去融資,這需要市場情況好轉、穩定了才可以。 “ 翟廸強希望可以在今年內做到20億至30億港元的收購,大約5至6個專案。

觀點與翟廸強對話:順豐房托香港與內地目標

香港電台訪問順豐房託CEO翟廸強 


2022年3月27日 星期日

[專訪]王國龍:讓投資者做業主

內地的財經專訪比香港傳媒做得更深入到位,雖是去年文章,也值得細看👍

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REITs CEO面對面】對話領展行政總裁王國龍:讓投資者做業主

 

經濟觀察網 記者 張雅楠 628日,領展房地產投資信託基金(以下簡稱"領展"00823.HK)對廣州太陽新天地購物中心的收購落袋為安, 正式成為該物業的唯一持有者。

 

短短半年時間,領展已經斥資近60億元達成兩筆大宗交易—更早的2月24日,領展以27.72億元收購了上海七寶萬科廣場50% 股權。

 

看到這裡,你也許會問,領展是誰? 對內地絕大多數城市的人來說,領展確實不是一個熟悉的名字,但在香港資本市場,領展一直有著REITs一哥、REITs之王的稱號。

 

2005年上市至今近16年時間,領展完整經歷了香港REITs的發展歷程,從發行價10.3港元一路漲至如今的76 港元,凈收益增長超過10倍,所以行業人士評價領展時會說,"領展的投資人都是在投資領展REIT上掙到過大錢的"

 

領展旗下的投資組合主要位於香港,包括商場、街市、停車場以及寫字樓,這127處物業大多是貼近社區的民生商場,滿足了超過50%的香港人的生活需求。

 

除了香港大本營,領展在悉尼及倫敦分別擁有2棟甲級辦公樓,在中國內地的四個一線城市共佈局了8個商場及寫字樓。

 

收購是領展最主要的增長途徑之一,低融資成本是重要條件,領展的融資成本僅2.66%,負債比率僅為18.4%

 

對比2015-20195年時間在內地落子5個專案的進度,領展今年此番動作可謂神速,在其商業版圖中,增加內地物業比重本是既定策略,現在看來,疫情反而催化了這一進程。

 

即使通關不便,坐鎮香港的行政總裁王國龍,依然透過內地同事的手機鏡頭看遍了專案的設備、空間、動線、租戶組合以及早中晚各時段的客流情況,最終敲定了上海七寶萬科50%股權的收購。

 

與此同時,領展在2019年斥66億元鉅資收購而來的深圳中心城專案,會以怎樣的姿態重生一直備受行業關注,歷時兩年、花費逾3億港元改造之後,專案將在今年底正式亮相。 領展內部測評,投資回報有望達到兩位數。

 

從財報看,內地的物業組合確實展現出了韌性,續租租金調整率,香港零售物業下降了1.8%,而內地零售物業上升了11.1%

 

為了提升在內地的知名度,把握更多投資機會,今年4月,領展將所有於內地全資持有的零售物業專案全部更名為"領展購物廣場"

 

王國龍說,雖然過去幾年我們買的專案只有幾個,其實我們已經看了超過200個專案才找到這幾個。

 

對於如何遴選專案、管理REITs以及把握全球投資機會,經濟觀察報會同REITs聯盟秘書長王剛一道,同王國龍進行了深入交流,這也是我們REITsCEO面對面系列的第三篇。

 

關於資產

 

經濟觀察報:領展的資產分佈在香港、內地四個一線城市以及悉尼、倫敦,過去這一年半,新冠疫情對領展各地資產的影響有何不同?

 

王國龍:新冠疫情對全球各地不同行業的確有不同程度的影響,我們在這四個地方受疫情影響的程度也不同。

香港政府有禁止晚上堂食,所以最大的影響在餐飲方面,疫情剛開始時,我們就制定了商戶同舟計劃,從20202月開始,共投放6億港元支持商戶。 今年4月,我們也用了1400萬餐飲現金券吸引消費者回來,因為很多人都改變了他們的消費模式,在家裡點外賣或者是自己做飯,我們希望他們再出來。

在內地的專案,開始受到的影響很大,因為最初疫情勢頭較快,但是恢復得也快,所以我們對內地商場的業務有信心,之後繼續尋找項目收購,在2月份買了七寶萬科廣場的50%的股權,4月統一了我們的品牌, 希望可以提升在內地的知名度。

在澳洲和英國,我們只買了寫字樓,沒有買商場。 因為我們看到當地政府的政策跟香港和內地很不同,他們疫情期間有一個政策是,如果商場的租客不交租金,業主不可以叫他們走,所以業主收到的租金可能只有30%-40%,而在香港跟內地,我們一直收到超過90%的租金,所以我們較為擔心去英國、澳洲投資商場。

另外,香港和內地有很多的創業者,因租金減少一點,所以很多人都來了,過去一年多,香港已經開了400多個新鋪。 在澳洲和英國,我們只買了寫字樓,當地寫字樓的租約較長,如果我們買一些出租率高、回報高、租約較長期的寫字樓,租客的信用有可能會較好一點。

 

經濟觀察報:在做購買和出售資產決策時,主要考量的指標是什麼?

 

王國龍:如果從收購方面去看,租金回報率是一個重要指標,就是年租金占收購成本的比例,以及物業在不同經濟週期下是進入一個增長期或是慢下來。

我們很多專案都是在第一個租約差不多結束的時候收購的 在第一個租約期,發展商為了招商會給租客一些優惠,經過三到五年發展,第一個租約期快結束的時候,商場已經在市場上有收入保證了,再去招商,這時做收購,我們就可以減少優惠,提高租金。

另外,很多時候,我都跟投資團隊說一個很簡單的條件,那就是做七日的生意。 有一些商場在住宅區,白天大家都去上班了,沒有人去商場;還有一些商業區,週末人很少。 所以一週七天都能做生意就很重要,比如我們在廣州荔灣區或者北京中關村的專案,商場可以做七天的生意,這是一個要求。

雖然過去幾年我們買的專案只有幾個,其實我們已經看了超過200個專案才找到這幾個。

在賣出的時候,資本市場的情況對我們影響很大。 我們過去賣出幾批項目的時候,都是資本市場帶著大量資金來追求優質項目,他們會出一個很高的價格,從我們角度,他們出的價格比我們想像可以做到的增長還要高的話,我只能說,賣給他們了。

另外一些專案,我們覺得已經不是我們的核心專案了,以及出售一些較小的專案,賣幾十個商場的錢就買了幾個商場。 太小的商場做推廣的效益很低,所以我們也盡量慢慢地將資產組合由小一點的變為大一點的。

 

經濟觀察報:接下來會增加在內地的資產投入嗎? 大概會是什麼樣的比例?

 

王國龍:我們看到中國內地經濟的增長、商場方面的增長、零售方面的增長一直都比其他國家地區要好一點,所以一直都在留意不同的投資專案。

我們較為關注是一線城市及周邊地區,沒有特別地看二三線城市。 投資方面很重要的一個條件要求是,你去買可能很容易,但是投資的時候一定要想,有一天你會賣掉。 如果在二三線城市,想賣的時候,可能沒有那麼容易,而一線城市始終有很多投資者有興趣。

我們會繼續加多一點力度去投,沒有一個確定的比例,但是我想從現在的10%-15%應該到20%都有機會。

 

經濟觀察報:資產類別還是更看重購物中心嗎? 寫字樓會考慮嗎?

 

王國龍:我們都有看,但是寫字樓本身,內地的環境跟其他地方有一點不同,很多大型企業都喜歡自己擁有寫字樓,所以較難找租客,我們在上海的寫字樓,大部分租客都是跨國企業。 中國的很多大企業可以拿到地,發展自己的總部,跟其他國家很不同,比如我們在澳大利亞最大的租客就是當地最大的REITsScentre Group,他們雖然自己就是做物業投資的,但總部還是租的。

 

所以我們在內地的投資以商場為主,當然有電商影響,從風險管理的角度,應該投入一些物流物業,我們也有看,但在過去兩三年間,物流物業有太多資金去追了,我們覺得價格不太理想,有一點高,有可能要等週期,價格理想一點才投資吧,現在不是最好的時間。

 

王剛:你怎麼看內地所謂的新一線城市? 像杭州、蘇州、成都。

 

王國龍:北上廣深及周邊的地方,我們是有興趣的,所以杭州、蘇州都在我們關注的範圍內。 這四個大型城市對周邊地區的影響很大,但你去看成都、重慶,供應量已經很多了,還有很多新供應,我想租金的增長應該有很大限制,增長的空間沒有香港、北京、深圳那麼快。

 

經濟觀察報:從人口數據看,成都的常駐人口超過2000萬,跟一線城市是相當量級的。

 

王剛:但你要看它的商業面積,人均商業面積和潛在的供應量。

 

王國龍:也要看他們的消費能力,你去看平均收入、平均家庭收入是多少,中產有多少,不可以看人均GDP的。 家庭收入都不高的話,這樣的城市有可能可以支援兩三個高檔商場,但是其他的消費者可能買東西的價格就低一點了,而租金和營業額是挂鉤的;另外就是每個城市受電商的影響也不同。 現在我們團隊也不是很大,到北上廣深這些城市和周邊地區做專案研究已經很忙了。

 

經濟觀察報:領展在內地的團隊有多少人?

 

王國龍:因為過去買了幾個專案,都有機會將專案團隊加入領展,所以有100多人在內地不同的城市。 2020年也在上海正式成立了我們中國內地的總部。

 

經濟觀察報:內地的調控政策對房地產企業資金狀況提出了新的要求,可能會影響到市場上一些資產的流通,有給你們帶來更多的投資機會嗎?

 

王國龍:內地的一些發展商有可能從融資方面受到影響,我們覺得這應該給我們更多的投資機會,但是到現在還沒見到價格有特別大的下降。

我們正在看的幾個專案,是因為這個原因,賣家的融資方面有一些問題,我們也希望未來幾個月可以談好這些專案。

 

經濟觀察報:你們會面對的競爭對手主要是哪些?

 

王國龍:我想現在外國投資者稍微多一點,最主要是一些私募基金或者其他的投資信託,但是內地的對手較少一點,也有一些保險公司、保險基金,但是保險基金很多時候要求的回報比我們高,所以他們在看一些專案時,不一定有競爭能力。

 

關於REITs

 

經濟觀察報:REITs里的資產、在上市公司裡的資產、沒在上市公司裡的資產,它們之間有什麼樣的區別呢?

 

王國龍:你說的幾種都是投資房地產的方法,上市的房地產公司當然比不上市的規範多一點,公司管治做得好,透明度高。

上市地產公司跟房托不同的地方,比如說在香港的房托,除了有上市的條例,還有房托的條例,最主要的要求分派紅利每年至少要分90%,但是上市的地產公司,他們分派利潤可以每一年都不同。

最主要的要求為什麼是最少分紅90% 房托從美國發起時的初衷是很簡單的,投資房托的投資者差不多等於自己買了商場的一部分,跟一個業主沒有分別,你不是買一個公司的股票,買的是這些物業,當然租金減了營運成本之後的利潤是你的,所以分派90%以上,你跟業主應該是沒有分別的。

領展派100%,所以投資者真的是業主。

當然,上市的地產公司不派那麼多,另外的一個原因是,他們也做多一點開發的專案,做開發的時候,有可能基金要求不同。 領展大部分都是投資專案,收租的,不一定是靠開發的利潤去派紅利。

另外負債比率REITs有控制,剛才說了50%是最高的,但是上市公司有可能更高。

組織模式不同,REITs是一個基金,跟公司不同,基金除了董事會、營運人員,也有信託人,所以多幾個獨立掌管的團隊保障投資者。

另外REITs跟私募基金也不同,私募基金很多時候有一個年期,他們有三五年的時候去投入,過了57年之後賣掉。 REITs很多時候可以長期持有一些物業,當然剛才說過了,如果增長率放慢,不再是核心的專案,可以將他們賣掉,但是我們的出發點沒有一個限定的時間一定要賣掉。

 

經濟觀察報:要管理好一個REITs,需要做好哪幾個方面工作?

 

王國龍:一個REITs要做得好的話,有三方面都要做好:

第一是將物業優化,提升它的價值。 消費者需求會變,時間也在向前,我們需要從設計、租客組合方面做適當的改變。 比如今天流行的一些品牌,兩三年之後,很多人不去了,一旦你改變得太慢,就會影響到租金,租金根本上是跟租客的營業額挂鈎的,所以怎樣跟潮流一起去改變很重要

在成本的控制上,其實一個商場最大的三個成本,第一是電,第二是人工,第三是稅收,稅收我們沒有辦法去控制,人工成本也一直在上升,這也沒辦法,但是在電這方面,我們控制得非常好,過去10年,我們在香港的用電量減了40%

第二是做好資產組合,一些資產的增長率有可能慢慢降低,需要賣掉換一些增長更好的專案,這是我們經常考慮的。

第三是資本管理,降低融資的成本支援繼續發展。 我們不停地尋找新的融資方法,將融資成本降低。 當然最近幾年,綠色融資也是一個方法,幫我們將一些融資成本降得更低了,我們過去幾年發了很多綠色債券。

 

王剛:你們5月剛發了一個離岸人民幣債券,利率2.8%

 

王國龍:這也是一個很特別的空間。

 

經濟觀察報:現在香港的REITs新規放寬了對REITs的負債要求以及收購資產的比例要求,就在這樣的新規下,領展有新的投資策略借力這樣的政策紅利嗎?

 

王國龍:有的,我們也很高興香港證監會將條例放鬆,負債比例上限從45%提升到50%,但是我們也不會用盡這個空間,因為要考慮信用,如果要繼續保持A的信用評級,負債比率需要保持在 20%左右,負債30%-40%的時候,評級有可能下降到B,融資成本就會提高,所以有這個空間,但是我們要很小心地用。

 

經濟觀察報:對內地已經開始交易的基礎設施REITs,你會有什麼樣的建議?

 

 

王國龍:在不同地方開始有REITs的時候,很多企業就用REITs做一個融資工具,他們選擇放在REITs里的專案不一定是最好的,投資者很容易看到,覺得增長不夠的話, REITs的發展也就不好了,之後他的融資成本提高的時候,再收購新專案就有一定的困難。

所以我有機會碰到一些準備做REITs的同行,我都說,你不要只把REITs看作一個融資方法,也要對投資者有交代,放一些優質的、有增長的項目在裡面,管理要做好、成本要控制好。 剛才說的,我們關注的那三方面都要做好的話,投資者投了一個新產品,覺得賺到錢了,將來發展得更好。

香港剛開始做REITs的時候也有這樣的經驗,一些做得不好的REITs上市之後,有一些投資者虧本,他們就說我不投REITs了。

所以剛開始的時候怎麼去控制、審批,把一些好的專案做好,我想會對整個行業的發展有很大的影響。

 

經濟觀察報:你認為REITsCEO,最重要的工作能力和工作內容是什麼?

 

王國龍:第一就是有很好的團隊,有了很好的團隊要給大家一個願景,表達好,令同事員工認同並執行。

20105月開始做行政總裁,我們當年11月發表了願景,另外就ESG方面的一些理念跟董事會溝通,有他們的支持之後, 跟投資者去溝通我們的營運策略和目標。

我自己像一個直升機一樣,大部分是看宏觀方面,但是有需要的時候也可以落下來,跟我的團隊很謹慎地去看需求,怎麼樣去配合其他的部門,這些就是我的工作。

另外對外溝通,去見投資者,令董事會對我們有信心,也都有經常見面,因為經常要解釋,長遠策略現在的進度是怎樣的,有市場環境改變的時候,我們怎樣去改變策略,這些都是不斷要談的。

 

關於全球投資機會

 

王剛:領展主要聚焦在購物中心領域,之前Unibail收購了Westfield在美國和歐洲的購物中心,但是收購之後,市值和股價表現還是挺差的,從全球和長期來看,你們會在中國內地和香港之外再配多少資產?

 

王國龍:每個國家的發展不同,如果先不說個別的企業,美國商場的平均面積是全球最高的,是中國的幾倍,很多是40年代80年代建的,幾乎是平鋪著展開的,車就停在餐廳旁,吃了飯就走了,整個業態是不同的。

另外就是我剛才說,我們關注的是內地的一線城市,跟香港類似,都是人口密集,外國的商場很多都是很遠的,你要去一個商場有可能要15分鐘、半個小時,所以電商對他們的影響比較大,如果你不想離開家去商場,亞馬遜可以送給你。

這幾方面都影響到它們,有可能一些舊的商場要轉為其他的用途。

Unibail做一個很大的收購,買了Westfield,但是在市場週期最高的時候買的,他們買的時候,知道要融資來買,另外一部分要靠賣掉一些非核心專案,當它成交之後,市場變壞了,想賣掉非核心項目沒有人買了,因為市場的狀況已經轉變了,整個收購就是 1+1=0.5,非常差的一個收購。

所以我們去看的時候也很小心,你看我們有看但是還沒有做的就是收購企業,因為我們收購物業已經很熟悉,但是收購一個企業,是要在物業之上收購他們的管理團隊,另外如果是上市的話,也有他們在資本市場價格的變數,是很複雜的,所以我們喜歡的是收購物業,不要去考慮收購物件的管理團隊或者是股價波動。

 

王剛:全球化擴張你怎麼考慮?

 

王國龍:我們從香港開始投資,對新市場認識不夠的話,很容易犯錯,所以我們去遠一點的地方,比如澳洲、英國都是買寫字樓,寫字樓租賃考慮的條件是很不同的,購物中心的租戶可能會跟隨領展多開幾家店,但寫字樓的租戶不會多租一個辦公室,所以很多時候,我們要考慮他們現在的租約到期時,會留下來還是會搬去一個大的地方,稍微多一些宏觀影響, 跟商場開多幾家店的想法很不同。

從風險管理角度,兩種物業我們都會投,因為他們的週期是不同。


2022年2月18日 星期五

領展準備推短期租金優惠 支援受疫情嚴重影響的租戶

Hong Kong’s Biggest REIT Faces Rent Pressure During Covid Battle

【彭博】— 香港最大的房地產投資信託基金預計,在香港面對迄今最嚴重的新冠疫情之際,其本地商場短期內將面臨租金壓力。

「我們必須支持租戶挺過這段時期,」領展資產管理有限公司行政總裁王國龍周四接受彭博電視採訪時表示。

王國龍表示,領展房產基金 (0823.HK)準備向「受到嚴重傷害的人」提供短期租金優惠。他補充說,從長遠來看,公司不會讓當前的疫情形勢影響到三至五年租約的談判。

王國龍說,他支持政府為遏制新一波疫情而採取的「大刀闊斧」的行動,這比放任局勢發展更可取。在國家主席習近平要求香港採取「一切必要的措施」來穩控疫情後,香港計畫對市民展開全民新冠檢測。

根據當地政府要求,從2月24日開始,人們需要出示疫苗通行證才能進入商場,此舉可能會影響客流量,拖累香港的零售銷售。王國龍表示,領展仍在等待當局提供有關政策實施的更多細節。

當被問及該公司是否可能從陷入困境的中國開發商手中收購資產時,王國龍表示,有機會這樣做,但業主和銀行不願意出售物業也會帶來挑戰。

「銀行業應該認識到,最好是將這些資產投放到市場上,而不是寄望中國房地產行業會出現轉機,」他說。

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領展王國龍:準備推短期租金優惠 支援受疫情嚴重影響的租戶

mingpao.com

新一波疫情嚴重衝擊香港經濟,領展(0823)短期租金回報或因此受壓。集團行政總裁王國龍表示,公司正準備推出短期租金優惠措施支援「部分嚴重受影響租戶(for those who are seriously hurt)」,惟長期而言,公司會避免因疫情影響到較長年期租約的條款。

王國龍接受彭博訪問時表示,領展將會盡量支持租戶捱過今次難關,包括正準備推出的短期優惠,不過他指不會因為今次疫情,影響到三至五年期租約的條款。

他表示,支持政府以激烈(drastic)措施應付今次一輪疫情;對於即將於本月24日生效的「疫苗通行證」措施,要求市民進入商場前需接種疫苗及以「安心出行」登記,他表示,領展目前仍在等待政府相關部門提供執行時的進一步資訊。

2022年2月10日 星期四

領展再投資33億澳洲商廈因當地出租率高

領展買左5個澳洲寫字樓49.9%股份

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領展伙加拿大基金 投資澳洲5商廈項目

2022年2月11日星期五

【明報專訊】領展(0823)昨早宣布,出資約33億元與加拿大安大略退休基金OMER旗下Oxford Properties籌組合資公司Investa Gateway Office,並佔股49.9%。Investa Gateway Office目前在澳洲悉尼及墨爾本擁有5個市值逾23億澳元的商廈項目。領展行政總裁王國龍表示今次收購中,雖然在其中3項物業只擁有部分權益,惟倘另一伙伴退出投資,將有權買入物業餘下權益,領展亦可增持合資公司權益。

領展首席策略總監丘兆祺補充,領展有意與Oxford Properties擴大合作,希望未來有更多業務往來。他說,現時香港、內地及海外各佔物業組合分別近77%、17%及6%,尚有空間增加香港以外投資,達到海外佔15%的指引水平。據領展簡報顯示,目前英國及澳洲物業組合佔比約6.4%,比去年11月的5%有所上升。

在今次收購後,王國龍補充,集團在澳洲直接及間接投資9項物業,之後仍會在香港、內地一線城市、英國、新加坡、日本及澳洲物色新項目。在疫情期間,澳洲的寫字樓項目的出租率普遍逾90%,當地亦自2月21日起放寬接種疫苗人士入境,加上經濟向好,對其在澳洲的投資有穩定作用,今次的收購亦與集團在當地的項目有協同作用。他希望今次的收購能夠在未來2至3個月內完成,期望對收入及派息有幫助。

券商料有助提高分派

摩根士丹利發表報告指,領展今次透過合資公司參與澳洲寫字樓投資,料有助2023年度的每單位分派提高1.3%;花旗則預期今次交易有助提升未來12個月分派約0.9%。瑞銀估計領展增購物業有助提升每單位分派約1%。

(1)151 Clarence Street, Sydney

JV持有100%權益

(2)126 Phillip Street, Sydney

JV持有25%權益

(3)388 George Street, Sydney

JV持有50%權益

(4)347 Kent Street, Sydney

JV持有100%權益

(5)567 Collins Street, Melbourne

JV持有50%權益

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領展投資澳洲商廈因當地出租率高

2022年02月10日  singtao.ca

領展(00823)與國際房地產投資集團Oxford Properties籌組合資公司,在澳洲悉梨及墨爾本收購5項辦公室項目,領展佔49.9%權益,共斥資5.96億澳元(約33億港元)。領展行政總裁王國龍(圖左)表示,今次收購後同時取得優先選擇權, 若合作夥伴日後退出澳洲投資時,可助領展收購更多核心商業區資產。

今次收購完成後,領展在澳洲的物業增至9項,大部分資產都是合資形式持有,王國龍解釋,共同投資是當地市場普遍現象,日後如有投資者退出,通常會售予合作夥伴,故期望領展屆時可全資擁有相關物業,「可以叫做有一個Option Value(期權),當對方有D原因要離場,我哋(股權)可能增加。」他又指,今次與Oxford Properties合作後,亦取得優先選擇權,當對方有物業出售時,亦會優先跟領展接洽。

王國龍強調,雖然領展只佔合資公司49.9%,但內部管理委員會的成員與Oxford Properties各擁有2席,在預算、投資、買賣等都是共同決策,領展參與程度很高。

領展海外資產組合將進一步提升至6%,而香港為77%,中國內地為17%。王國龍期望,有關收購獲當地審批後,在未來2、3個月內完成交易,屆時可獲得直接租金收入,對未來領展的每基金單位分派有幫助。

對於投資當地原因,他指澳洲過去兩年商廈的出租率仍然高企,部分更接近100%,反映在封關措施之下澳洲仍能提供穩定回報,是領展分散投資風險部署之一,並期望隨著澳洲近日對外開放後可增加旅客,令經濟持續向好。他又指出,領展在中、港及海外亦會繼續留意收購對象,「無乜邊度快左第二度就慢左」,強調仍然會投資香港物業。


2022年1月30日 星期日

2022瑞銀財富透視 - 房地產專題討論 - 王國龍


領展3招抗逆:分散緊跟「共富」持續發展

2022-01-20

【明報專訊】新冠病毒疫情不知不覺已在全球爆發逾兩年,為各行各業帶來不同挑戰,以市值計是全球最大房地產信託基金之一的領展(0823),其行政總裁王國龍上周出席《2022瑞銀財富透視:探索之年》研討會時表示,集團物業組合包括分佈於本港、內地主要城市、澳洲及英國的零售商舖、停車場、辦公室及物流房地產,比較多元化;而且於本港或內地商場均以服務中產及基層為主,符合共同富裕的國策;近年一直重視可持續發展,亦與全球現時興起的環境、社會和管治(Environmental, Social and Governance,ESG)潮流一致,均屬對抗疫(逆)境的策略。

過去逾兩年全球疫情令電子商貿愈來愈普及,王國龍表示,其實早於疫情爆發前,他已留意到電商零售銷售額不斷上升,但他相信這不代表線下實體零售一定會被排擠,兩者可以互補更好地服務消費者:「線上與線下零售不一定互相排擠,有很多線下商舖位於黃金地段,可以為消費者提供最好的體驗,而且與家人或朋友一起逛商場,本身便是一大樂趣。」

領展於2005年11月25日上市時名為「領匯」,招股價10.3元,港人可「九五折」每股9.78元認購;上市時的資產主要是向房委會收購公屋居屋商場及停車場,背景是港府停售居屋,房委會入不敷支需要賣產。經過領展近年積極出售非核心公屋居屋商場,並且投資於內地及海外物業,集團於去年9月底,在本港持有129個零售物業、辦公室和停車場等,於內地持有9個零售物業、辦公室及物流項目,於海外(悉尼及倫敦)則持有5個零售物業和辦公室,分別佔整體物業組合估值78.2%、16.8%及5.0%(見圖)。

跳出香港 避免過度集中風險

王國龍表示,領展分散投資於不同地區不同物業,有望提高抗逆能力:「隨着我們近年積極在香港及以外地方發展,現已建立一個抗逆能力頗高的物業投資組合,這樣的話,我們可以應對不同的周期,避免過度集中風險,令我們長遠來說更加強大。」

以不同房地產分類的話,王國龍指領展一直視零售物業及辦公室為核心資產,不斷改善相關租戶組合,近年亦投資非核心資產,例如物流地產項目:「我們近來在物流地產方面做得不錯,組合有不同類型的資產,可以提高抗逆能力,長遠為我們的投資者帶來更好的回報。」

內地商場服務中產 緊跟共同富裕國策

王國龍在領展截至去年9月底的中期報告表示,近年隨着大灣區等人口稠密地區對位置優越的倉庫及配送中心的需求持續增長,物流作為一種資產類別,其增長已經加快,因此,領展通過投資東莞及佛山兩個現代化倉庫,進軍物流資產。他稱:「這將為我們提供一個機會,與合作伙伴一起在大灣區中加快學習步伐。我們相信,透過有選擇地增添投資於這一快速增長的資產類別,將為基金單位持有人提供可持續及穩定增長的回報。為促進及加強我們的擴展,我們最近已在上海聘請一名物流主管。」

另外,領展於去年11月10日,宣布收購兩幢位於香港的停車場/汽車服務中心及倉庫大廈。兩幢物業均全數租予知名租戶,並透過租金定期遞增為領展帶來穩定收入。

近年領展走出本港,多元化投資其他地區,內地是其中一個重要市場。截至去年9月底,領展於內地有7項投資,位於北京、上海、廣州及深圳,當中,領展在內地的5個商場繼續展現令人鼓舞的續租租金調整率,平均為12.1%。「領展購物廣場•中關村」、「領展購物廣場‧京通」及「領展購物廣場‧廣州」3個物業的商戶銷售額已恢復至2019年約90%的水平,而領展中心城由於需要進行資產提升,商戶銷售額增長放緩。

王國龍指出,領展在內地的5個商場均以服務中產及基層為主,亦符合共同富裕的國策。他說:「在本港零售物業中,我們非常專注社區零售,而我們去內地投資零售物業,亦是發展中端市場,並不留意高端市場,相信此策略可以為我們的物業投資組合帶來較低的波幅。談到共同富裕的政策,我們估計中國中產階級數目會繼續增長,這對收窄貧富懸殊有幫助,而且居民平均可支配收入亦會持續上升,這當然亦有利零售市場。」

去年購悉尼3商場 均服務中端市場

領展去年11月7日宣布,收購澳洲悉尼Queen Victoria Building、The Galeries及The Strand Arcade等3項零售物業的50%權益,總代價為5.382億澳元(約31.196億港元),王國龍表示,這與領展看好中端零售市場的看法一致:「我們早前宣布收購3個悉尼的購物中心,它們均位於市中心,在地鐵站附近,主要亦是服務中端市場,專注於必需品的消費」。

明報記者 葉創成

2022年1月26日 星期三

領展赤柱廣場咖啡室租約

到底領展的商戶租約是怎樣的?大家可能沒有看過,今次有機會了,Classified Group(8232)去年發了一個通告,展示了領展商戶租約內容,我找了一些網上照片比大家參考下。

大家亦可以比較下Classified 近期3個物業租約:

Classified赤柱廣場咖啡室租約 Mar-2021

Classified跑馬地/大坑咖啡室租約 Oct-2021





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領展赤柱廣場咖啡室租約

 於二零二一年三月三十一 日,Classified Limited( 作為租戶)與 領展物 業( 作為業 主)就該物業的租賃訂立租賃協 議,自二零二一年四月一日起至二零二四年三月 三十一日 止( 包括首尾兩日)為 期三年租 賃,以 營運本集 團「Classified 」商 標下之 歐式休閒系列咖啡室。

租賃協議之主要條款概要載列如下:

日期:二零二一年四月一日

訂約方:Classified Limited( 作為租戶)及 領展物業( 作為業主)

物業: 赤柱佳美道23及33號馬坑邨赤柱廣場地下G08A 號舖

總面積: 約1,722平方英尺

用途: 以商標「Classified 」名稱及風格經營歐式咖啡室

期限:自二零二一年四月一日起至二零二四年三月三十一 日止( 包括首尾兩日)為期三年租賃。

租賃:租賃條款的租金包括基本租金和營業額租金。整個租賃條款的基本租金為每月92,700港元。每個曆月的營業額租金應相等於有 關曆月內總收入的13%(「參考金額」)與該曆月每月基本租金之差異。如參考金額不超過該曆月的每月基本租金,則該月無需支付營業額租金。Classified Limited 需負責支付服務費、推廣費、政府差 餉及其他費用。

免租期: 由租賃期限起四十四天

租賃協議下的總代價:根據租賃協 議,Classified Limited 條款應付的總代價 估計約為4.4百萬港元,包括基本租金( 即不包括營業 額租金),服務費、推廣費、政府差餉及其他費用。

續訂選擇權:Classified Limited 有權選擇在期限屆滿前至少六個月向領展物業以書面通知其打算將期限續期兩年(「續約期限」)。續約期限的基本租金應由雙方共同協商, 如沒有任何此類協議的情況 下,續約期限的基本租金則將由獨立評估師根據租賃協議的條款而確定。 在任何情況下,適用於續期的基本租金不得高於每月 111,240港元且低於每月港幣92,700元。

訂立租賃協議之理由及裨益 :本集團主要於香港從事餐廳業務。自二零一一年七月起,該物業已出租給 Classified Limited,以本集團「Classified 」經 營歐式休閒系列咖啡室。現有的物業租賃協議將於二零二一年三月三十一日屆滿。 董事相信,該物業是處於赤柱飲食業務的優越位置。租賃協議的條款包括基本租金和營業額租金,均考慮到市場租金、該物業附近的 類似物業租賃條款,以及 Classified Limited 就該物業訂立的先前租賃協議的條款後 與領展物業公平磋商而決定。

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關於面積單位太複雜,都係交專業人仕比意見


資料來源: 香港測量師學會「量度作業守則」

樓層面積定義

建築面積

根據《建築物(規劃)條例》第23(3)(a)條的定義,一幢建築物的「總樓面面積」是指『在每層樓面水平(包括地面水平以下任何樓面)量度所的建築物外牆以內面積, 連同建築物內每個露台的面積(以露台整體尺寸計算,包括其圍邊的厚度),以及建築物外牆的厚度』。 這包括所有樓層、樓梯和升降機槽的面積,但在一般情況下,停車位、機械房、電力變壓房、 垃圾房和其他類似設施的面積可以不予計算。

一個單位的「總樓面面積」包括該單位的「實用面積」,加上按比例攤分,它在該建築物內所有公用地方的面積總和中所佔的積份。 量度一個單位的「總樓面面積」的方法,與上述一幢建築物的「總樓面面積」的量度方法相似。

租用面積

一個單位佔用整個樓層時,它的「租用面積」是指單獨分配給該單位的樓面面積,包括厠所和升降機門廊的面積, 但不包括公用地方的面積,例如樓梯、防煙門廊、升降機槽和機房。

如果一個樓層劃分成多個單位時,其中一個單位的「租用面積」是指單獨分配給該單位的樓面面積,加上按比例攤分, 它在該樓層的公共厠所、升降機大堂和走廊面積總和中所佔的積份,而該樓層所有單位的「租用面積」的總和, 應該相等於由一個單位佔用整個樓層時時「租用面積」。 量度「租用面積」的方法與量度「實用面積」的方法相似。

實用面積

一個單位的「實用面積」是指單獨分配給該單位的樓面面積,其中包括露台、間牆和支柱及其他類似設施的面積, 但不包括公用地方的面積,例如樓梯、升降機槽、大堂和公共厠所等。 該單位與光井、升降機槽或任何類似直槽、 或公用地方的分隔牆,應視作外牆處理,它的整個厚度應包括在內。



2022年1月1日 星期六

領展穩步邁向2025願景

穩步邁向2025願景   2021年12月30日

2021 是充滿各種挑戰的一年,領展繼續展現非凡抗逆力,並為業務及社區可持續發展均立下了里程碑。在「2025願景」的藍圖下我們將憑藉熱情、專業、審慎的判斷及靈活應變的工作方式,與各持份者共創更好明天,連繫好生活,昂首邁向2022!

2021年12月21日 星期二

領展購物廣場 ⋅ 廣州 Youtube 短片

唔該晒"西DorSi偽中產生活態度 "拍左西城都薈廣場近況,多謝西多士😁

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物業簡介

領展購物廣場 ⋅ 廣州(原稱西城都薈廣場)位於購物及休閒熱點廣州荔灣區,人流暢旺。商場坐落於廣州地鐵一號線及六號線交匯的黃沙站上蓋,車站大堂位於商場地庫一樓,交通便利;多家國際及本地品牌專門店分佈於四層的零售空間中,為顧客提供精彩的購物體驗。

2021年12月15日 星期三

領展以股代息懶人包

由於疫情期間,領展都能維持良好表現,我決定今次100%以股代息支持公司發展 :)

自2009年首次買入領展起,連今次派息,這是我第24次用股息買入領展,直到現在我從沒有賣出過任何領展股份 😂😂 但我曾套現部份股息現金,開頭是派息取股90%/錢10%,後來是80%取股,20%取錢

2021年12月14日 星期二

Mingtiandi Asia Value-Add Forum 2021 Link REIT CEO Interview

 雖然是年頭的CEO訪問,但這一小時長訪問仍然值得細看,了解龍哥買貨理念

Mingtiandi Asia Value-Add Forum 2021: Spotlight Interview with Link REIT CEO George Hongchoy from Mingtiandi.com on Vimeo.

領展商場加設智能工作室

智能工作室收費 : 1人空間收費每半小時17元、4人共享空間每半小時33.5元

領展與全球首個按時訂用工作間平台Switch易啟辦公首度攜手,由12月10日起,在領展旗下12個商場合共放置30個智能工作室,為周邊社區需要短暫私人工作空間的人士提供方便靈活的服務。領展資產管理(香港)主管范世牧(Emmanuel Farcis)表示:「隨著全球零售和辦公空間持續融合的趨勢,這次合作不僅為領展的零售空間增添額外的便利設施,通過這種跨界合作,在善用空間之餘,更有助於培養社區歸屬感。我們相信引入智能工作室至我們的物業組合,可助我們更好地迎合社區不斷轉變的需求,與時俱進。」

2021年11月18日 星期四

領展業績分析員會議 Q&A 2021/2022 中期業績

領展業績分析員會議 Q&A選段剪輯 2021/2022 

中期業績截至2021年9月30日止六個月 2021-11-10

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領展網上業績會Q&A 2021/2022 中期業績 - 網友分析&翻譯

睇佢數簿;做佢老闆 - 領展823 網上業績發佈會


2021年11月12日 星期五

【新聞點評】領展「冇錢」又「身痕」

領展應唔會買太重債內房股物業,但好公司物業會積極爭取,收購會繼續,CNBC訪問

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【新聞點評】領展「冇錢」又「身痕」

信報 2021年11月11日週四

俗語云「有錢身痕」,荷包腫脹便想買這買那;若「冇錢」又「身痕」,那就要有技能。好似領展(00823)半個月內三度買貨,豪擲近百億元在澳洲、內地及本地收購物業,且首次涉足物流資產,外人或會以為該集團很「有錢」。但實際上,領展作為房託維持100%分派率,甚難「有錢剩」,手上現金僅約21億元,如何能夠「買買買」?靠的正是高明財技,而這對於小股東未必是壞事。

2021年10月26日 星期二

跟Kata去行山

秋冬係郊遊好季節,大家一於跟Kata係領展商場消費完就去行山啦😍😍

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領展打造首個「屯門山海節」 - 以山和海作主題,鼓勵大家走到郊外,讓自己跟大自然交流。三條路線以領展商場 – #蝴蝶廣場、#富泰商場、#三聖商場作起點,融合了香港世界級景點的山海路線,絕對能夠讓你「遊森出發」,發掘大自然之美外,更加能夠帶動人與大自然之間的連繫。


2021年10月7日 星期四

領展希望通過資本合作擴大資產



 今次如果領展成功收購50%QVB+,除能夠達成有效分散投資外,更可以與新加坡GIC和澳洲房托Vicinity結緣,實在有很多幻想空間

回看2017年Vicinity用49% Chatswood換取GIC的50% QVB+ (QVB/The Galeries/The Strand Arcade)

不過領展將買古董QVB 1898年落成,因為保育應該永遠唔准拆,只可番新😂

2021年7月16日 星期五