領展大集匯

2021年7月16日 星期五

2021年6月27日 星期日

王國龍與觀點面對面:從香港街市到全球商業

 去年的文章,有不錯參考價值。

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王國龍與觀點面對面:從香港街市到全球商業

观点地产网•2020-11-24 

撰文:劉子棟 黃子慢 馮慧欣    審校:劉滿桃

“公司對街市的改造,影響了整個業态的發展。”

觀點地産網 “領展”是一個既熟悉又陌生的名字。

臨近傍晚,我們從灣仔出發,搭上人流高峰前的港島線,轉将軍澳線跨海,再換乘觀塘線到領展總部,一路上能用來閑聊的時間頗多。香港同事告訴我:“這家公司簡直無處不在。”

對于香港人來說,領展是媽媽常去的菜市場、熟食檔,爸爸轎車所在的停車場,或家附近的商場購物點上懸挂的品牌標志。而在内地人的印象裡,其是近幾年冒出的新興品牌,管理着北上廣深幾個精品購物中心,我們偶爾會去逛逛。

“雖說從小接觸,但要說對它稍有認識,就要等長大後接觸上這行。”  即将面見領展行政總裁王國龍,我們期待了解更多。

一個驚喜令我們更确信不虛此行。天色還算明亮,我們坐在海濱匯大樓20層某間會議室内稍作休息。工作人員告訴大家:“霍先生今天也在辦公室。”

“要不要等他一起做訪問?”王國龍興致勃勃地邀請,這位領展内地業務的負責人過來一起落座,“去内地的時候,公司還沒投第一個物業,就請了霍先生……他很熟悉中國内地。”

霍業生與王國龍兩人搭檔了6年,前者在2014年7月加入領展之前,曾在和記黃埔、新世界集團、恒基兆業及仲量聯行等房地産業公司擔任要職。他目前負責監督領展内地物業的租務、物業管理及資産提升等方面。

王國龍的職業生涯則從新西蘭開始,投行出身,先後為摩根大通、星展銀行等金融機構效力,據說最看重數據所呈現的真實。

作為一隻REITs,領展的核心使命是,每年擁有充足現金流來實施分派,為投資者創造收益。因此其運作的主要模式,是通過優化提升旗下物業的租金,來創造穩定增長的回報。2009年加入的王國龍,正是這種模式的重要推手。

這個故事則要從香港歷史最悠久的街頭文化載體之一——街市開始說起。

從街市活化說起

領展房地産投資信托基金是香港房屋委員會将旗下民生社區商業剝離,由政府公營打包成私營基金上市的嘗試。經過15年發展,它成為目前全亞洲以市值計算最大的地産信托基金。

目前領展在香港控制着126個不同類型的項目,在中國内地,其在北上廣深四個一線城市布局有5項投資物業,包括四個零售物業。

去年年末開始,領展開始拓展海外市場。在斥資36.49億港元向黑石購入一幢位于澳洲悉尼中央商務區的10層高商業辦公大樓後,該基金于不久前再尋求進入英國市場。

但回溯歷史,領展從2015年才往香港以外的市場發展。截至2019/2020财年末,領展仍有85.5%資産坐落于香港,當中大部分為非 CBD 區的社區購物中心、菜場、街市,還包括不少停車場或教育、福利及配套設施。

在這批底層資産中,按最後完全落成時間分類,其中除2019年落成的海濱彙及2017年翻新的彌敦道旺角T.O.P商場外,幾乎全部物業都在2005年上市之前建成。而要算千禧年前落地的物業,占比亦高達77.2%。

資料顯示,露天的鮮活街市從上世紀50年代開始在香港蓬勃發展。約20年後,香港政府決定将這些露天街市轉移到室内運營,期望解決野蠻發展滋生的衛生問題。而領展管理的絕大部分公共街市,亦主要落成在1970年代到1990年代。

“商販自始被遷移到規劃得井然有序、每個檔攤尺寸相當的室内街市……但刻闆的街市規劃始終無法滿足更多的需要。” 

當然從商業的角度,受超市和便利店沖擊的,效率不高的鮮活街市並不算一項優良資産。翻新改造的需求,就由此産生。“我們剛開始做翻新街市的時候,人們說這是一個日落的行業。”王國龍回憶,“街市裡的租戶一旦退休,人們就自然而然去超市買東西。”

領展希望将街市重塑為香港各個居住社區不可或缺的組成部分,一個街坊相聚閑聊的空間。它需要有寬闊的步道,有序合理的商戶組合,重新設計的視覺效果,以及高效的污水管理繫統等,最終目的是提升消費者的零售購物體驗。

隻是新穎的保育理念和随之而來租金的提升,成為矛盾爆發的中心點。從不被理解到獲得租戶和市民支持,王國龍經歷了很多。“最開始的幾個(街市)經常被人罵。然後租戶也未必相信,他在這裡運營了這麼多年,都沒有試過翻新。”

2010年6月領展斥資約9500萬港元,以位于大埔新市鎮擁有30余年歷史的大元街市作為試點,開展鮮活街市的優化計劃工程。當時,王國龍剛剛履新公司行政總裁,一切都是重新開始。而在投入大量資金、時間成本後,究竟物業素質能有多大提升?未來回報又有多少?當時還是未知數。

“最主要我們肯走第一步去嘗試創新的事情,沒什麼包袱。”他指出,剛開始那幾年,團隊還在摸索階段,從第一個翻新試點的大元街市開始,下一個是黃大仙的樂富街市。“腳踏實地一步步去實現。”

大元街市翻新分兩期完成,改變舊街市承包租賃的模式和制度,改建地台、外牆、水管及加強電力照明,增加鋪位、重新設計租戶組合和動線,以帶動人流。翻新的效果不錯,往後便是水到渠成。

“公司對街市的改造,影響了整個業态的發展。”王國龍表示,領展一直都在堅持對物業做資産提升,這是REITs資産價值孵化與培育的過程,也是領展成為世界級的房地産投資營運基金的必經之路。

截至目前,領展在香港擁有50多個鮮活街市,其中約40個項目已完成翻新改造,成功重拾朝氣。從整體上看,自2005年上市至今,該基金也已經投入近90億元,完成87個資産提升項目。其物業組合估值亦由358億港元,上升4.45倍至1951億港元,15年來投資回報高達8.03倍。

“過去十多年的經驗,積累了80多個案例”霍業生接上話題,他說領展正把在香港執行資産提升工程的經驗,複制到内地項目上。“從如何開始策劃AEI(資産提升工程),到調研、項目市場定位然後對租戶的改變,或者商場裡的導線的安排、重組,形成了一套流程。”

“給了學費,希望可以應用到國内。”目前,領展就正在對2019年購入的深圳領展中心城執行資産提升。

面對新挑戰

但畢竟投資有風險,這句話同樣适用在商業地産資管領域,因為投入的改造資金未必能促成預期的回報。

王國龍說要告訴我們公司一個較為失敗的投資案例,“就是旺角T.O.P商場,當時買的時候我們也很有信心的。”2016年,領展斥資59.1億元投得總面積約28.4萬平方呎的旺角工業貿易署大樓,随後将其改建成旺角T.O.P。

但物業翻新後不久,香港零售業市道就開始回落,“裝修期時,從内地赴港的遊客就開始減少了。”他提到自去年中期發生的社會運動風波,以及年末爆發的新冠病毒疫情,對香港經濟和各行各業都帶來嚴重沖擊。

原來預期的V字型回報變成了U字型,“我們當時競標的時候,市場一直在上升。”王國龍指出。黑天鵝事件誰也猜不到,“但當時想,如果用一個合适的價錢,在旺角買到一個地段好的物業,也不會錯到哪裡去。”

旺角T.O.P始終是一個資質優秀的物業,只是時機的原因。“我們當然希望能做少一些這種項目。” 王國龍認為,領展有如此大的回報穩定的物業組合,即使出現一兩個需要更長線才能體現回報的物業,也是無傷大雅。領展也有能力去嘗試。

根據過往的經驗,2008-2009年金融危機期間,領展REITs的可分派收入仍錄得同比增長。而此次疫情席卷全球情況下,年初至今香港零售飽受“經濟寒冬”之苦,而領展以香港為基地的民生物業組合再重現其抗跌韌性。

據最新公布中期業績的資料顯示,單論香港零售物業組合,領展有28.1%的租金收入來自飲食行業;21.3%來自超級市場及食品行業;15.6%來自菜市場及熟食檔口。而這些租戶通常不會特别受到旅遊業,或者零售業的影響。

“我們的物業組合,抗疫能力是很高的。”王國龍希望用更形象的話語來展現公司目前面臨的狀況,“我相信就算真的有寒冬,我們應該覺得涼,但未必會覺得凍。” 截至今年于9月底,領展整體的零售物業組合的租用率仍維持于96.1%的高水平。

有别于同期(今年4至9月)香港飲食業銷售額有30.5%的下跌,領展同類型租戶的跌幅隻達到24.5%。超級市場及食品行業銷售額更錄得13.9%的同比上升,與期内香港同行業0.2%的銷售跌幅形成對比。

在早前剛剛過去的中期業績發布會上,王國龍坦誠自己是一個比較樂觀的人,“我預測會傾向較好那方面,但6月的時候沒有預期到第二、三波的疫情。”因為我們想知道他對未來香港零售業和經濟的看法。王國龍表示:“預測投資方向,向來都是件難事。因為你要猜将來發生的事情。” 

還是那句話,領展的目標是世界級的房地産投資營運基金。“但不是說一定可以做到。” 他笑稱。不去輕易下絕對的判斷,但對公司營運狀态持有的絕對信心,令王國龍可以在外界認為的困難時期施展拳腳。

疫情期間,領展就完成收購了兩個分别位于澳洲及英國的海外物業。包括于2020年4月,安排了4.44億澳元5年期貸款,用于收購首個澳大利亞物業100 Market Street。4個月後,領展獲授3.70億英鎊5年期貸款,用于收購首個英國物業The Cabot。而這些貸款的利率水平都很不錯。

資料顯示,截至2020年9月30日的六個月内,領展的平均借貸成本由2019年同期的3.52%下跌68個基點至2.84%。同時,定息負債的平均到期年限為4.6年,總負債比率為17.7%。由此,領展維持着低負債水平,和高的信貸評級。

擴大影響力

領展的外拓從2015年開始,在此之前該基金在2014年,以 29.56 億港元的價格首次出售旗下興田商場、葵興商場等9 項投資物業。 

随後其資産處置力度增大,包括于2017年9月、2018年12月向基彙資本出售香港屯門、馬鞍山及葵湧等地的17個物業,以及鴨脷洲、西貢和沙田等地12個物業,分别收回230億港元和120億港元資金。

與此同時,領展在2015年3月首次進軍中國内地市場,斥資25億元收購北京中關村歐美彙購物中心。7月,領展向瑞安房地産收購上海企業天地1号及2号,作價66.86億元。兩年後,該基金再将花費40.65億元,将廣州西城都荟廣場收入囊中。

2019年随着“2025願景”計劃的公布,這隻香港起家的房地産投資信托基金,對旗下資産組合提出更多想法,希望提升其他地區(尤其是中國内地)物業的占比,和寫字樓、購物中心物業類型的占比。其中,集團目標未來内地資産占比提升至20%。

據此,領展從這年開始亦分别斥資25.6億元、66億元購入北京通州京通羅斯福廣場與深圳福田怡景中心城,2019年末則開始拓展海外市場。

通過物業組合的一進一出,領展實現了旗下資産的正向循環,借此保證資産組合的質量,在業界内這俗稱“換貨”。“作為一個好的投資者,買物業的時候,一定要想到有機會是遲早會賣的。”王國龍說。

但他強調,領展做的始終不是一個注重交易的生意,“我們始終是一個房地産投資信托基金,投資的大多數物業都會長線持有。”不過當某些老舊物業“增長開始放緩,你可以賣了這個資産,換一個增長高一點的,那你就去換。”

“公司的投資策略是持續尋找有收入增長的項目。”王國龍表示。據了解,除了香港和中國内地一線城市之外,領展接下來的收購投資範圍已擴展至長三角、大灣區、環渤海等地域。

不過他解釋:“我們要在組合中設置多少比例穩定一點的物業,多少比例高增長但風險大一點的物業。這樣去考慮就比用國家地區來區分會更好。”王國龍指,公司2025年願景計劃對增加物業組合的要求,其實無需拘泥于具體地域的比例。

最重要還是看回報率。香港是領展的大本營,“如果幾個物業,有同樣的回報、同樣的風險,我們大多數會選香港的,這就是方便。”王國龍稱,不過“分散投資風險是很重要的。”

所以對于領展來說,中國内地仍是領展十分重視的市場,公司也在陸續尋找收購機會。

“目前中國的國家政策是雙循環,除了外銷,内銷也很重要,這對于零售業有很大的幫助。”王國龍表示看到中國内地的市場很大,而且仍在蓬勃發展。“國内居民的收入一直有增加,中産多了,這些對于零售業也是很有裨益的。”

根據計劃,領展正以“領展購物廣場”作為統一的品牌形象,重新打造旗下所有位于中國内地的零售物業。同時在上海領展企業廣場設立了中國内地總部,以應付新的需求。

“我們陸續把零售物業、商場用領展購物廣場的品牌統一起來。”負責内地業務的霍業生補充到,這是擴大領展品牌影響力的重要一步,“将旗下物業以領展的品牌冠名,然後将物業做好,這就是最有效的宣傳工具。”

“我們領展很願意把我們的名字擺上去。”霍業生提出,這同時體現了領展對于中國内地投資的信心和重視程度。統一的品牌更容易形成協同效應,對于領展未來持續擴展的中國内地業務有很大的幫助。

2021年6月18日 星期五

領展業績分析員會議 Q&A 2020/2021 全年業績 20210617

今次業績大家都好滿意,龍哥仲對未來好樂觀

為了方便大家研究,我剪了分析員會議 Q&A細看,還有Bloomberg的訪問


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觀點直擊 | 增長正向 但領展的關注點在繼續擴張

觀點地産網 20210617

領展透露未來幾年将在中國内地和海外繼續執行4次收並購,以完善物業類型。

觀點地産網 全亞洲最的大地産信托基金領展,在去年争取到正向的增長。

領展2020/2021财年的數據錄入節點,是2020年4月1日至2021年3月31日,公司經營受到新冠疫情的影響最大。

當中國内地享受着較為平穩的經濟恢複期,香港在這段時間内經歷了撲面而來的四波疫情,經濟受到重創。重倉香港的領展,即便強調旗下香港物業類型主要傾向民生,但亦難言絲毫未受到影響。能夠實現正向增長,這已經算是一件幸事。

體現在報表上,期内領展收益及物業收入淨額分别達107.44億港元及82.38億港元,與上一财年比較,均僅增長了0.2%。而對利潤影響最大的投資物業組合估值則實現增長3%,錄得1990.74億港元。

因此,領展扣除與基金單位持有人交易前的年内溢利,從2019/2020财年的虧損173.03億港元一舉增長到7.52億港元。數據與半年度時相比,亦實現了扭虧為盈。

但領展旗下物業的表現就就有待提升,尤其是位于香港的那部分。

截至目前,領展在全球範圍擁有136個不同種類的資産。其中,93.4%即127個物業是位于香港大本營。這些物業,除2019年落成的海濱匯及2017年翻新的彌敦道旺角T.O.P商場外,幾乎全部都是在2005年上市之前建成。它們是領展當初得以上市的底層資産,及目前收入來源的基石。

香港的物業中又以零售商業物業為最重要,其占到領展全部物業的60.3%。領展的零售商業物業分為都會、匯坊和鄰裡三類,對應項目數分别為6個、35個、57個。它們财年為領展貢獻了61.59億港元的收入,占去總物業收入超過75%。

而它們的營運數據則呈現出值得關注的現象。資料顯示,在剛剛過去的财年,領展零售商業物業平均續租租金調整率錄得-1.8%的負增長。平均每月租金就從64.6港元/平方呎同比減少3.4%至62.4港元/平方呎。

雖然出租率輕微上升0.3個百分點到96.8%,但也是領展讓利的結果。行政總裁王國龍就提到,在疫情期間為了保持商場内消費氛圍,領展傾向于向租戶提供租金優惠來維持較高的出租率。而且就算有租戶選擇離場,租金優惠也能更快吸引到新租客填補空缺。

同時,領展在香港的另一項重要物業類型——停車場的情況也不算樂觀。停車場物業去年為領展提供了18.88億港元的收入,增幅是負數。每個泊車位每月收入同比下跌1.8%至2776港元,停車場物業整體估值也對應同比下跌0.7%。

不過,情況正在持續好轉,王國龍稱注意到近期續租租金恢複增長,同時旗下物業整體出租率繼續保持了穩定。其表示:“最近香港疫情緩和,有不少食肆可以放寬社交距離措施,購物人流增加,租客對前景信心上升,商討續租時的表現亦比6個月前好得多。”

他繼續透露,領展去年全年度新簽逾400項租約,其中有40%就屬于新租戶。王國龍對今年度公司的租務呈樂觀態度,他說十分期待中國内地和香港能實現通關,“通關對香港經濟十分重要,相信領展最終會受惠于香港經濟的轉好和失業率的降低。”

而反觀中國内地物業的情況,王國龍提到公司旗下的物業在去年的短暫關停後,又短時間内實現了重開。雖然整體收益總額及物業收入淨額分别同比下跌了6.3%及6.9%,但個中原因很大程度是因深圳的領展中心城正進行資産提升工程。

領展透露公司去年在中國内地成功簽訂了200份新租約,占大頭的零售方面商場的平均續租租金調整率達到11.1%。這體現出内地商業市場在疫情沖擊下的韌性,而這亦符合領展作為一個公募基金之所需。

“香港是領展的核心市場,大部分投資都在香港,但公司會透過在外地的投資以分散風險。”王國龍表示。于是,在2021年上半年,領展加大了其在中國内地的投資並花去接近60億元。包括今年4月份斥資27.7億元收購上海七寶萬科廣場50%權益,以及最近以32.05億元收購了廣州天河太陽新天地購物中心。

至此,領展位于内地的投資物業已增加到7個,除上述兩個以外,還包括北京的京通羅斯福廣場、歐美匯購物中心、深圳的新怡景商業中心、廣州的西城都薈廣場,以及上海的領展企業廣場。

“但集團訂下的中期發展策略,會尋求總資産錄得高單位數增長,因此會繼續留意适合的投資機會。”王國龍暗示領展短時間内不會停止擴張的步伐。公司主席聶雅倫亦補充指,公司一直有審視英國、澳洲、日本、新加坡的投資機會。

事實上,在領展早年公布的“2025願景”中,就明确提出公司未來旗下物業的比例将要達到:香港基地占70-75%,中國内地占≤20%,海外占≤10%。

但目前,除中國内地的物業占比已達到16.8%外,領展的海外的布局僅占總數的3.9%。它們來自領展在2019年至2020年上半年的收購。

2019年年末領展開始拓展海外市場。該公司在斥資36.49億港元向黑石購入一幢位于澳洲悉尼中央商務區的10層高商業辦公大樓100MarketStreet後,在2020年8月又在倫敦買入了首個位于英國的物業TheCabot。

為了實現未來的布局方針,領展透露未來幾年將在中國内地和海外繼續執行4次收並購,以完善物業類型。對此,王國龍就稱,公司目前已在中國内地建立相應團隊,試圖把握潛在機遇。但由于嚴格的旅行限制,涉及海外收購的盡職審查工作就變得困難。

另外,王國龍亦強調公司還是會關注那些出租率和租金收入都表現出色的資産。但領展面臨的競争也不少,由于目前全球範圍的貨币超印,大量熱錢正流向能産出穩定收入的資産,商業物業大宗交易的火熱程度可想而知。

撰文:劉子棟    審校:勞蓉蓉

2021年6月2日 星期三

王國龍傳授領展ESG投資心得

 【王國龍專訪】足本版!傳授領展ESG投資心得🧐│領展前景會係點?│領展商場點做ESG?│ESG達標能正面影響業績│企業ESG趨勢

2021年4月16日

政策.正察

成日都講ESG🌳,究竟係咩嚟?領展CEO 王國龍 #就用例子答你 ,道出領展嘅ESG措施。佢仲講到,ESG唔止可以幫到環境同社會,對企業業績都會有幫助,可以話係雙嬴局面🧑🏻‍🤝‍🧑🏻。

環境(E) – 轉贈街市剩菜畀有需要人士🥬、資助收集、再造有機廢物、減少單次用塑膠、用電量⚡

社會(S) – 資助社福機構服務同埋發放領展獎學金💰嘅「愛•匯聚計劃」 、暑期實習計劃 📖

管治(G)- 有唔少監察ESG推行嘅獨立董事🤵🏻‍♂

即刻去片聽下George嘅分享👏🏻~

00:00- 簡介

01:45 街市可持續發展🥬 吸引後生一代接手生意

04:35 領展如何做到ESG及管理不同持份者

12:39 氣候變化帶來的機遇和挑戰   領展應對策略👏🏻

16:12 如何量度ESG成效📖

20:06 ESG項目達標🌳  借貸成本降低可鼓勵企業 

23:30 綠色金融是否「漂綠」?

25:52 金融行業帶動力量非常大💰

2021年6月1日 星期二

太和廣場Level 1@2021-06-01

 這個PO是O2 [領展商場] 太和廣場 @2021-05-05的最新update@01-06-2021

真是要讚賞一下領展資產提升措施(AEI),實踐了翻新完再翻新的執行力,太和廣場的level 1一向比較弱,今次通過大工程安裝兩部扶手電梯,立即將街市同商場人流貫通,帶旺level 1,以前人流落左街市就走,但此新扶手電梯可把人流從街市再帶回商場,非常正 !



















疫情對停車場需求影響較細

停車場車位非彈性需求,領展停車場看俏

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買車容易養車難  

【探射燈:車場疫市加價 公屋戶任宰割】

https://bit.ly/3yLVScD

on.cc 東網/東方日報  5月30日 


2021年4月15日 星期四

對話霍業生:亞洲REITs之王領展「加倉」內地背後

我覺得買上海七寶萬科廣場50%,主要是和萬科建立合作關係,將來有更多內地發展機會。

圖片來源 http://news.winshang.com/html/067/5313.html
圖片來源 http://news.winshang.com/html/067/5313.html

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對話霍業生:亞洲REITs之王領展「加倉」內地背後

2021-04-15 11:08:00 由 樂居財經 發表於財經 

(撰稿:羅嘉欣,稿件首發於「商業地產頭條」)

2021年4月4日 星期日

澳洲EG Funds協助管理LINK澳洲物業

領展與澳洲EG Funds達成協議,接手管理LINK澳洲物業,EG不單止管理澳洲物業,還負責尋找新投資機會,在疫情期間,難以安排人手現場視察買賣,這是一新安排,要觀察成效

https://propertymarkets.news/eg-appointed-to-manage-link-reits-australian-assets/



2021年3月6日 星期六

[觀點地產網]領展28億接盤七寶萬科廣場50%權益與GIC換倉

都係買內地商場好D,買英澳場有D驚,玩制裁就死了🙈

 

https://read01.com/e8GmDO.html
商場設計特點 https://read01.com/e8GmDO.html

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領展28億接盤七寶萬科廣場50%權益與GIC換倉

觀點地產網•2021-02-26 

2021年1月22日 星期五

領展自營街市電子支付名存實亡

領展自營街市電子支付名存實亡,檔販問10次比八達通,10次都話壞機,完全冇人監察,只有建華經營街市才是真電子支付,領展自營街市是假電子支付,虛有其名 !

 


WeChat街市派錢 看香港電子支付困局

2020年11月17日 星期二

2020年9月3日 星期四

HKBN/領展講座 - 尋找你的路向 (剪輯王國龍部份)

HKBN及領展聯合舉辦的講座,獻給正在尋找路向的年青人,我主要剪輯了王國龍部份(36min)供大家參考,特別推介15:00講應對現時疫情及中美角力

未經修剪原片(1hr20min)請看 : https://youtu.be/vjdejOEBbak

2020年7月29日 星期三

王國龍談管理哲學

Heidrick & Struggles是一家美國管理諮詢和獵頭公司,王國龍接受其邀請談管理哲學,要想了解CEO的想法,以下短片值得大家細看。

What skills are required in the evolving role of today's CEO? David Hui, leader of Heidrick & Struggles’ Hong Kong CEO & Board Practice, discusses this with George Hongchoy, CEO of Link Asset Management and ranked 50th on Harvard Business Review’s World’s Top 100 CEO list in 2019.
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The Evolving Role of a CEO

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The Transition from CFO to CEO

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Coaching & Mentoring

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Transforming Businesses Leadership in Asia

====== Culture & Leadership

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2020年7月27日 星期一

領展38億買倫敦商廈

恭喜又有樓收租😀
收購英國倫敦 The Cabot 甲級商業樓宇 Powerpoint 

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【出走英國】領展近38億買倫敦商廈 香港以外業務比例增至16%
hket.com 2020/07/26

近年積極換貨「溝淡」香港物業比例的領展(00823)最新公布,收購英國金絲雀碼頭(Canary Wharf)一幢17層高的辦公室及零售綜合體,按議定物業價值約3.8億英鎊(約37.685億港元),屬於領展首個歐洲項目。

今次收購的商廈The Cabot,樓高17層,合共48.16萬平方呎,由辦公室、零售及附屬住所組成,以成交價37.7億港元計算,呎價約7825港元,物業過去6年進行大幅翻新及擴建,並於今年3月完工。

現時物業出租率約99.1%,每年租金淨收入為1,883萬英鎊。以收購價及收入計,這項投資的收益率為5厘。

The Cabot現有7名公司租戶,其中最大部分為一間國際投資銀行,佔現時淨收入約48.9%,其次為 一個非部長級政府部門,佔現時淨收入約25.0%;三大租戶的租金收入佔79%。

收購完成後,領展在本港以外地區,包括內地和海外國家的投資組合總值,佔整體投資組合總值16.1%。

領展行政總裁王國龍表示,收購為領展實現「2025願景」增長策略的一部分,提升資產組合,領展正放眼具高透明度及流動性、良好法律體系及強健經濟基礎的市場,包括英國、新加坡、澳洲和日本,尋求收購機會。

記者:余敏欽
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2020年7月26日 星期日

領匯監察 - 十年後的領會 電子書

大家有冇留意,最近的領展股東大會,領展總部外,再沒有長毛及乳鴿的身影,到底他們去了那裡?

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領匯監察 - 十年後的領會  電子書
「領匯監察」出版

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《十年後的領會》序 
領匯肥水帳,一本香港史
文:俞若玫(資深文化工作者)

2020年7月17日 星期五

公募REITs試點與資產管理前景專題探討論壇

7月15-17日,“公募REITs試點與資產管理前景專題探討”論壇正式召開,來自領展資產管理有限公司、安泓投資、中信資本的有關專業人士,就中國公募REITs相關話題展開討論和交流。

公募基金(Public Offering of Fund)是指以公開方式向社會公眾投資者募集資金並以證券為主要投資對象的證券投資基金。

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影片議題1 2020-07-15
亞洲REITs巨頭高收益的15年,帶給國內市場哪些啟示?
主持嘉賓:
李志榮  戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主管
參與嘉賓:
王國龍  領展資產管理有限公司執行董事兼行政總裁
程驍遠  中信資本高級董事總經理、房地產部執行合夥人及主管
楊書健  安泓投資有限公司創辦人兼投資總監

影片議題2 2020-07-16
微觀視角,REITs助益裡的商業資產重塑與提升
主持嘉賓:
李志榮  戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主管
參與嘉賓:
霍業生  領展資產管理有限公司資產管理總監(中國)
趙本才  夢東方集團有限公司CFO
陳曉歐  美國富尚資產集團董事長
車 陽  喆安(上海)投資管理有限公司總經理

影片議題3 2020-07-17
主持嘉賓:
李志榮  戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主
參與嘉賓:
毛志榮  香港交易所董事總經理兼內地業務發展主管
王 剛  中國REITs聯盟秘書長
黃國祥  領展資產管理有限公司執行董事及首席財務總監

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觀點 | 房地產公募REITs還有多遠?
觀點地產網•2020-07-17

(2020年7月17日)經過十多年艱難探索之後,中國內地公募REITs落地的腳步聲似乎越來越近了。

今年4月30日,證監會、發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》,行業一片歡呼,因為這標誌著國內基礎設施領域公募REITs試點的正式起步。

時間到來6月1日,中共中央、國務院印發《海南自由貿易港建設總體方案》,自貿港政策正式出臺。其中備受矚目的內容包括支援住房租賃金融業務創新和規範發展,支援發展房地產投資信託基金(REITs)。

連續出臺的有關REITs政策,讓業內看到了公募REITs成為現實的可能。

事實上,中國內地關於REITs的研究,早在2007年就開始了,在此後長達十多年時間,國內REITs產品經歷誕生、突破與發展,產品設計從單一融資工具逐步實現脫離主體增信、儲架發行、可擴募化等方面創新,不斷向標準REITs看齊。

雖然內地基礎設施公募REITs試點與傳統的商業地產REITs依然有所區別,但毫無疑問這是非常令人振奮的一步。

相比之下,REITs已在日本、新加坡、香港、中國內地等東亞市場有著許多成功案例,亞洲各地REITs的經驗對中國內地REITs的推進又有哪些借鑒意義?

7月15-17日,“公募REITs試點與資產管理前景專題探討”論壇正式召開,來自領展資產管理有限公司、安泓投資、中信資本的有關專業人士,就中國公募REITs相關話題展開討論和交流。

Part 1:亞洲REITs巨頭高收益的15年,帶給國內市場哪些啟示?

7月15日,第一場論壇正式開始,主題為“亞洲REITs巨頭高收益的15年,帶給國內市場哪些啟示?”

參與對話的三位元嘉賓分別是領展資產管理有限公司行政總裁王國龍,安泓投資有限公司創辦人兼投資總監楊書健,中信資本高級董事總經理、房地產部執行合夥人及主管程驍遠。

對話由戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主管李志榮主持。

作為自2005年起已經在香港上市的第一支REIT,領展目前已經發展成為亞洲第一大的REIT。

王國龍在論壇上表示,領展成立15年來,除了做好自身的物業組合管理,還自2011年就開始收購香港的一些物業。

2014年,領展開始向內地及海外擴張,首先在北京收購了歐美匯,隨後上海、廣州、深圳亦都有物業收購。2015年,領展在上海收購了一個商業項目,同時在香港投資了海濱匯,即是現在的公司總部。
“領展的市值現在已是上市時的四倍多,而物業收入淨額也大幅增長10倍。2019年,我們公佈了2025願景,希望在我們資產組合裡的增值是持續到2025年。”王國龍最後表示。

安泓投資有限公司創辦人兼投資總監楊書健發行過多本以REITs為主題的專著,對REITs研究頗深。與此同時,安泓投資也有涉及大量REITs業務。

楊書健在會上表示,亞洲的房托市場裡,房托只是一個工具,背後的支撐是實體經濟以及實體樓市。而在過去,其實已有不少內地資產在香港或新加坡以REITs的形式上市。現在因為有新政策的支持,絕對是好事。

中國的REITs要怎麼做?真正出來的時候,市場會期待能有一定的稅務優惠,令到那些可以投資上海、深圳股市的投資者,買了中國的REITs之後,仍可以享受到一定的稅務優惠,可以有穩定的股息收入,可以促進整個樓市發展。

對投資者來說,多了一個選擇,這是比較穩健同時可以產生現金流的投資。

中信資本高級董事總經理、房地產部執行合夥人及主管程驍遠嘗試解答了幾個所有人關心的問題,比如,內地公募REITs試點為什麼是從基礎設施開始?

第一,國內市場相當大,如果僅計算基礎設施資產,可能有150萬億人民幣,如果將房地產加上,可能有很多百萬億的人民幣。如果開放整個不動產REITs,規模是相當大的。

第二,新冠疫情影響下,全世界都在搞財政刺激,而中國提出的是新基建,這方面需要非常巨大的投資。與此同時,國內機構投資者的投資管道比較狹窄,開放基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs),肯定是非常重大的利好。

程驍遠進一步解答:“國內REITs什麼時候能夠真正惠及到地產、商業地產?相信可能是三年、五年之後的事情。”

那麼,國內的REITs怎麼發展?亞洲很多國家REITs對國內又有什麼啟示?

程驍遠稱,第一,需要有非常完善的投資環境;第二,投資人的教育,要熟悉REITs這個產品;第三,出現一些類似領展的優秀管理人。

Part 2:微觀視角,REITs助益裡的商業資產重塑與提升

7月16日,論壇第二場對話繼續如期舉行,主題為“微觀視角,REITs助益裡的商業資產重塑與提升”。

對話主持嘉賓仍是戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主管李志榮,而參與對話的嘉賓分別來自北京、上海、香港三地,包括領展資產管理有限公司資產管理總監(中國)霍業生,夢東方集團有限公司首席財務官趙本才,富尚資產集團董事長陳曉歐,喆安(上海)投資管理有限公司總經理車陽。

與上一場對話更傾向於從宏觀層面觀察不同,這一場對話從微觀視角和實操層面,探討如何通過資本運作和資產運營管理,提高租金收益或翻新升級提升資產在市場中的價值。

領展資產管理有限公司資產管理總監(中國)霍業生首先分享了領展在資產運營管理和升級的戰略、方法,以及成效。他表示,自上市以來,領展已完成85個資產優化專案,旗下香港組合資產包出租率從2008年89.3%上升至2019年96.3%。期間,續租租金調整率每年均達20%以上。

霍業生進一步指,領展希望把資產優化的經驗複製到國內商場專案,比如在深圳收購的中心城,將在2020年下半年開始進行優化工程。同時,出售非核心或增長緩慢項目,收購一些高收益的項目,以此保持領展整個資產的價值提升。

霍業生最後指,領展近年在內地收購加速,目前已有5個專案;此外,在四大一線城市都建立當地管理團隊,今年更在上海成立內地區域營運總部,給予每個項目有更多的支持,在未來更可以説明國內其他城市或區域的收購和加快團隊融合。

霍業生發言之後,夢東方集團有限公司CFO趙本才也闡釋了,如何通過REITs重塑或者賦能商業不動產提升價值,並通過資產管理締造REITs可持續的長遠價值的看法。

趙本才介紹,商業不動產在REITs前和REITs後的主要變化體現在價值創造模式的不同,在REITs之前是薅羊毛模式,在REITs之後是養羊模式。

“REITs前商業不動產管理更關注的是租金收入、ROI水準,REITs之後更加關注的是經濟價值和社會價值協同發展,採用可持續發展的方式來進行商業不動產管理,也就是大家現在所說的資產管理。”

趙本才進一步表示,商業不動產在REITs前後最重要的塑造和提升,體現在價值創造模式,從原來的注重經濟利益,到更加關注經濟利益和社會價值的協同發展。

第三位發言的嘉賓為陳曉歐,他從自身的房地產投資基金實踐經驗出發,介紹了房地產資產管理的退出規劃要點,以及REITs對資產重新塑造與提升的關鍵。

陳曉歐指出,國內最大的一個缺憾,就是真正的商業地產沒有形成閉環。比如說私募股權基金,大多數是以房地產開發階段的債權(名股實債)的方式進行投資的,無法找到一個投資長線資產的退路,因為本身不願意長線持有一個資產。

“中國未來要發展的公募REITs,勢必要尋找這樣一個能夠長線持有帶來穩定收益的資產。”

陳曉歐總結,未來房地產市場會越來越多元化,我們會看到大批真正的私募股權基金通過自己的智慧和膽略,去獲取一些比較好的、沒有被體現價值的物業,然後重新包裝開發、招商租賃,進行資產管理,最後把已經運營成熟的物業再出售給大型REITs或者保險公司進行退出。

最後發言的嘉賓車陽,分享了自己對“國內基礎設施領域REITs試點的深層意義以及對國有資產管理帶來的變革”的看法。

他表示,公募REITs的影響不僅僅是一個產品,影響的是整個行業,具有劃時代意義。第二,公募REITs給中國的不動產市場提供了一個價格錨;第三,公募REITs將改變中國不動產的資管生態。

車陽更認為公募REITs可令國有資產在實現資產擴張的同時去杠杆,降低負債率,是實現混改的重要方式。他總結指出,相信隨著時間的推移,中國在不動產管理方面也會發展起來,專業管理人會發揮更大的作用。

PART 3:他山之石,從成熟市場看中國公募REITs試點成功的關鍵

7月17日,主題為“公募REITs試點與資產管理前景專題探討”的大型資本專業論壇,進入到第三天也是最後一天的議程。

本場對話主題為“他山之石,從成熟市場看中國公募REITs試點成功的關鍵”。

出席嘉賓有主持人戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主管李志榮,以及來自北京、香港兩地的嘉賓,分別是領展執行董事兼首席財務總監黃國祥,香港交易所董事總經理兼內地業務發展主管毛志榮,中國REITs聯盟秘書長王剛。

連續三場論壇,從宏觀層面到微觀視角,再到可以借鑒的“他山之石”。那麼,從成熟市場丈量內地公募REITs實現的距離,需要跨越的障礙還有哪些?從成熟市場看中國公募REITs,試點取得成功的關鍵會是什麼?

香港交易所董事總經理兼內地業務發展主管毛志榮從資本市場的角度,講述了發展REITs的意義,以及從香港REITs的監管架構、發展政策,投資者教育方面為借鑒,對內地公募REITs試點提出了建議。

毛志榮指出,從市場的發展來看,要關注三類人、兩個方面、一個原則。

“一方面,需要有稅收的相應支援;第二方面,通過專項立法、專項法規的形式,提供法律法規的支援。”

應該要關注的“三類人”:第一類是發起人,即物業原始持有方在REIT發展中的利益和商業模式;第二類是管理人,當中有兩個板塊,即REIT資產管理人及物業管理人,前者要勤勉盡責,突出REIT的金融特性,他們要跟專業的物業管理人有機結合;第三類是投資人,特別是內地較多個人投資者,需要有足夠投資者教育令他們充分瞭解REIT的特點。另外,滬深港通為連接內地和香港兩地公募REITS市場,改善豐富投資者結構創造了有利條件。

REIT產品雖然結構簡單,但坐落在金融市場、資本市場及物業市場交匯點,所以“一個原則”就是市場化原則,毛志榮強調,這一點非常重要,干預越少越好,價格發現越充分越好。

領展執行董事兼首席財務總監黃國祥在論壇上介紹了香港REITs市場如何與監管機構互動,推動和促成有利REITs發展的政策,以及哪些因素有利促進REITs的發展。

黃國祥表示,SFC(香港證監會)近期跟行業溝通和收取回饋,建議修訂三大部分REITs的法規,第一是允許香港REITs買少數股權的項目,第二是把杠杆率調到50%,第三是把可以做開發專案和有關投資的比例,從總資產的10%調高。

“我們都很歡迎這些修改和對話,因為很多規則在別的REITs市場都已經超前了。我們覺得SFC一步一步在慢慢改進,這對整個行業是有幫助的。”

黃國祥呼籲,如果有機會的話,SFC應該再慎重地看一看公司所得稅和印花稅,很多市場都把這兩項稅免掉,或者是減低了,這有助於引進更多基金來上市,而且也能吸引到很多新的投資者,把整個市場做得更大。

最後一位發言的是中國REITs聯盟秘書長王剛,他從法律和稅收、資產和運營、投資者教育三個方面,解答了中國內地REITs發展需要突破的地方。

“REITs的推出,可以給老百姓提供投資各個不同類型物業的機會。”王剛指出,把不同的物業組合,找出一個適合老百姓投資,也適合做出一個穩定而且有增值的產品,還是很關鍵的。

“稅收配套可能是接下來要共同去解決的問題,但是不管怎麼樣,這個產品的法律框架已經推出,試點的項目也都在進展過程當中。”王剛如是說。

連續三天的論壇,全方位研究、探討和解讀了REITs發展的方方面面,並為內地公募REITs試點建言獻策。也許在不遠的將來,我們能夠看到內地房地產公募REITs的進一步動作,並逐漸落入實處。

2020年6月21日 星期日

領展以股代息有折讓

好小見以股代息有折讓,領展以前以股代息都冇折讓及計5日平均價,今次3%折讓及計10日平均價,似乎係想keep多D現金,作為領展粉絲,為表支持,如無意外我會要股票。

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合資格基金單位持有人之應收新基金單位的基準:
(a) 發行價(「發行價」),相等於基金單位由(及包括)2020年6月22日(星期一)起連續十個營業日之成交量加權平均收市價折讓3%,惟受限於領展之信託契約;
(b) 每基金單位145.72港仙之現金末期分派;及
(c) 於記錄日期(即2020年6月18日(星期四))由合資格基金單位持有人所持有之基金單位數目。

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【REIT王放榜】領展重啟以股代息 要錢還是要股更着數?
hket.com
 股樓投資 2020/06/01
本地最大房託領展(00823)公布全年業績,截至今年3月底止全年度,可分派收入總額按年上升4%至59.6億元,按年增加4%;末期每基金單位分派1.4572元,按年增加3.7%,連同中期分派的1.4147元,全年合共分派2.8719元,按年增6%。由於業績勝預期,該房託止跌回升,全日炒上6%至61.3元。最新周息率為4.7厘。

本份領展業績的亮點,除了在於業務組合受疫症影響低於預期,以及高派息成功維持之外,還包括集團今次更恢復由2013年便停止提供的以股代息選擇。領展宣布,合資格之基金單位持有人將獲提供一項分派再投資計劃,股東可選擇全數以現金或全數以新基金單位或以兩者結合之方式收取截至2020年3月31日止年度之末期息。大家可能會想,現階段應選擇把股息金額照單全收,還是以股代息。

以股代息的選擇其實適合所持股份屬優質,並看來其未來股價表現的中長線投資者。以股代息,意味投資者可透過較低價錢換取價錢。只要該股日後上升,投資者帳面上可取得更大回報,加上股數金額,日後收息隨時更多,享受滾雪球般的複式效應。以領展為例,只要屆時換股價低於每股資產淨值77.61元,以股代息依然著數。全球息口處於超低水平,加上本港疫情降溫,都為領展此類收息股的股價動力提供支持。

當然,若投資者向來依靠股息應付生活開支,或想使用派息再投入其他股份,續選現金股息亦無不可,簡而言之,選擇哪種收息辦法還視乎個人需要。

2020年6月9日 星期二

後疫情時代 - 研討會

「大咖對大咖——『後疫情時代』的地產投資風口」
Savills Hong Kong



第一太平戴維斯再辦線上研討會 滬港專家共議「後疫情時代」地產投資風口
2020 年 6 月 05 日

2020年6月5日,香港 - 國際房地產顧問第一太平戴維斯今日中午於香港及上海舉行兩地連線直播「大咖對大咖—『後疫情時代』的地產投資風口」。五位地產界專家坐鎮沪港两地,以中英双语探討行業走向,並即時解答網上提問,吸引亞太區數千名觀眾及多家傳媒參與。

第一太平戴維斯很榮幸邀請到基匯資本總裁兼執行合夥人吳繼泰先生(Kenneth Gaw)、領領展資產管理有限公司執行董事兼行政總裁王國龍先生(George Hongchoy)、平安不動產執行副總經理兼首席投資執行官王強先生(Wang Qiang),與第一太平戴維斯大中華首席執行官李偉文先生(Raymond Lee)出席專題研討會,與主持人、第一太平戴維斯首席執行官投資辦董事鄭浩賢先生(Godfrey Cheng)共同解析疫情之後地產行業如何變「危機」為「轉機」。

基匯資本總裁兼執行合夥人吳繼泰先生(Kenneth Gaw)認為市場短期波動不可避免。目前酒店和零售業的確表現不佳,但是寫字樓發展很好。比如港島東區受惠於中環-灣仔繞道等基礎建設,以及中環CBD溢出的需求,因此區內寫字樓值得關注。長遠來看,香港國際化金融中心的地位仍在,加之稅率低,基匯資本持續看好香港市場。 疫情對內地房地產衝擊最大的板塊是酒店業和部分零售業。但內地經過疫情,已經在復甦,市況與去年分別不大。目前政府比較注重刺激內需,基匯資本也注重和內需有關的項目。放眼亞洲,基匯資本看好越南、日本、新加坡市場。

領展資產管理有限公司執行董事兼行政總裁王國龍先生(George Hongchoy)表示:領展有豐富的零售物業運營經驗,但並非直接複製香港的成功經驗到內地。目前內地比較流行「家門口一公里」的概念,即社區商場。而公司看好地鐵上蓋、豐富人流、一週七天都有客流的中高端商場。 領展以香港為基地,對香港市場抱有信心,將繼續以零售為主,兼顧寫字樓投資,亦會涉及物流領域。中國內地,領展的五處資產分佈在北上廣深這四大一線城市,未來投資將繼續以這四個城市為主,並向周邊擴散。集團此前購入一處位於澳洲悉尼的資產。作為佈局海外的第一步,之後會關注日本、澳洲、新加坡、英國等海外市場。

平安不動產執行副總經理兼首席投資執行官王強先生(Wang Qiang)指:中國平安始終堅持發揮自身「金融+科技」的專業優勢,投資方向符合「支援實體經濟」的政策導向。集團投資了多個辦公樓及商業項目,近期較為關注產業園、康養和汽車消費相關領域。後疫情時代,平安仍會「優中選優」,以優質地段的寫字樓作為重點投資方向。近期入股的西九龍高鐵站商業項目將作為中國平安香港總部大樓,預計2027年正式啟動。 他亦指出,近年網購的蓬勃發展為實體零售業帶來挑戰,此次疫情更成為催化劑,加速推動傳統零售業轉型,線上線下的融合和互動將更加緊密。疫情之後,很多零售商的人氣迅速恢復,體現了人們對體驗場景和社會融入的內心需求。未來三到五年內,體驗式消費場景仍不可或缺。

第一太平戴維斯大中華首席執行官李偉文先生(Raymond Lee)指領展及基匯資本近年在香港及中國內地曾有多次「資產置換」,涉及資金達數百億之多,問及其投資出發點。對此,基匯資本總裁兼執行合夥人吳繼泰先生(Kenneth Gaw)認為位置、價格和增值空間是購入資產的三大決定性因素。領展資產管理有限公司執行董事兼行政總裁王國龍先生(George Hongchoy)則表示,房地產業是循環發展的,收購或出售資產主要是出於資產優化的考慮。

第一太平戴維斯旨在利用其自身國際化平台、全方位精英團隊及一站式服務的優勢,通過網上研討會及實時問答方式,無縫鏈接地產及相關行業持份者。每期活動均選取具有時效性的熱點話題,邀請地產相關領域意見領袖同台交流,從國際及本土視角出發,有針對性地展開探討,力求為廣大客戶提供地產投資、租賃、物業管理等諸多方面的思路,四月至今已數次成功舉辦海外投資專題網絡研討會。

2020年6月2日 星期二

領展業績分析員會議 Q&A 2020-06-01

領展業績分析員會議 Q&A 2020-06-01
(link仔剪輯)
全年業績 截至2020年3月31日止年度
年度業績簡報 powerpoint 


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領展去年度每基金分派增6% 疫情下商舖租金加幅急降至12%

【明報專訊】領展(0823)昨日公布今年3月底止全年度業績,受到物業及經濟低迷影響,令手上物業估值大減,以致出現239.48億元估值虧損,因此全年錄得虧損達173.03億元,惟因虧損屬非現金性質,可供分派收入仍增加4.2%至59.65億元,每單位末期分派因此增加3.7%至1.4572元。集團去年度在港商場商舖續租租金加幅急跌,按年下跌9個百分點至12.1%,為過去4年來最低水平。領展指出,已因應個別租戶需要而提供紓困措施,並且不排除在環境惡化時,將原有的3億元紓困措施加碼。

明報記者 陳偉燊
根據領展的業績報告顯示,除商場續租租金下跌之外,連帶與民生消費較為相關的街市熟食檔位續租租金跌幅更大,按年跌10個百分點至約18.1%。

領展集團主席聶雅倫表示,現時會聚焦於有需要幫助的一半租戶,去提供紓困措施,公司已經提供3億元的額度,若情况再惡化,不排除再增撥資源給予租戶紓困。

王國龍:個別租客獲減租逾五成
行政總裁王國龍補充,旗下商場有租戶擬將租期縮短,亦有些要求在未來3年調整租金,他們會視乎租戶情况而提供紓困,個別租客甚至獲減租50%或更多,亦有些減幅較小。

另外,為了維持營商及購物環境,領展會着重維持出租率。他們所見,街市及超市租戶過去數月有理想增長,與教育相關等租戶則較受影響。最近已見多了人聚集,街市亦轉旺,相信租客最壞的情况已經過去,在沒有其他因素影響下,租客未來的生意有望向好。

相信租客最壞情况已過
有外資行分析員表示,領展旗下在港的續租率雖然下跌,但是仍然保持正數,並且跑贏希慎(0014)、九倉置業(1997)及太古地產(1972)。他認為,領展續租租金升幅下跌情况,只是短時間情况,並非持續趨勢,投資上的防守力仍較高。摩根士丹利則稱,領展派息符合預期。

借入新資金物色投資機會
此外,王國龍指出,因應過去兩、三個月融資環境快速變化,領展已經趁機借入新資金。有見物業放售增加,即使在這個周期下,有業主收起物業保持觀望,但是亦有個案因為財政狀况問題而將手上物業放售,有利集團能物色吸引的投資機會。他表示,因此會優先留意在港的投資機會,甚至留意投地自建物業的項目的機會。內地物業的人流更正上升中,消費意欲上升,租金調整幅度較港為進取,因此亦吸引他們進一步物色機會。

領展業績評論剪報

黃國英話唔好買領展,但要揾一隻連年增加派息可信的股票,暫時又未有替代品喎。
唯有繼續持有喇😂


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唔好再買領展、港鐵!」黃國英料5年後人人只談國指告別恒指:港股只買中資股 本地股「坐和望輸」
edigest.hk 投資 Jun 1 2020

曾經何時,新鴻基地產(00016)、領展房產基金(00823)等收租股、以至滙豐控股(00005)、友邦保險(01299)等金融股都是無數香港股民的至愛,部分亦是豐盛金融集團資產管理部董事黃國英(英sir)的核心持倉股份,甚至成為其伊館talk show心水推介「足球陣」中的龍門,鎮守組合!
撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室、iStock

俱往矣,新冠肺炎不似是人類的Endgame,不少國家已漸漸走出陰霾,但《國安法》,以至美國或終止香港的特殊關稅地位,確實有可能令東方之珠的自由光芒失色。 所謂beginning of the end,身經百戰的英sir又會如何部署,香港這彈丸之地還有甚麼股票值得買?如果再部署一次「足球陣」,反正傳統穩陣股已消亡,黃國英會否轉全攻型打九個前鋒?

港資只剩2間值投資
全國人大會議於5月21日宣布將《香港國安法制》草案擺入議程,本港股市翌日(22日)立即下挫,恒生指數一度大跌1,402點。回顧當日恒指成分股的表現,不難發現本地地產股和「收租股」都是被沽對象,當中領展更跌逾10%,長實集團(01113)及新世界發展(00017)等地產股亦挫逾8%。公用股港鐵公司(00066)、友邦保險當日亦跌近10%。

港版《國安法》消息傳出後,內地A股及美國股市沒有太大反應。黃國英分析道:

「香港是兩國磨心,《國安法》必定影響香港股市。從股價上看,明顯看到主要受影響的是香港公司,例如本地地產股、公用股、金融股。」

故此他認為,只有少量港資公司仍有投資價值,當中包括港交所(00388)及創科實業(00669),兩股當日分別跌4.4%及2.2%,跌幅明顯比上述股份少;而且上週一(25日)兩股更迎來反彈,一日時間就收復失地。

他解釋,內地與香港關係的撕裂早已沒法逆轉,《國安法》只是一個「果」,只是一個令人服從的行政手段。 在中、港關係破裂的環境下,很多本地公司的基本面早已大受打擊,慢慢進入衰退。若從股價上看,其實早在去年社會運動,一眾本地的港資股份已經節節敗退。

「唔好再買領展、港鐵!」黃國英料5年後人人只談國指告別恒指:港股只買中資股 本地股「坐和望輸」若從股價上看,其實早在去年社會運動,一眾本地的港資股份已經節節敗退。圖片:新傳媒資料室
港資無力再上 領展、港鐵無升幅
除了港交所和創科外,黃國英看淡大部分的港資企業,他建議投資者要把香港公司剔除選股範圍之內。

「無謂浪費時間,領展已不是以前的領展;港鐵已不是以前的港鐵,香港公司只會反彈,永無升幅。」

但是,港股市場不只有港資企業,當中不乏中資股,黃國英認為這些中資股,將會是港股未來的動力。

在上週五《國安法》消息令港股大跌之時,他更認為是大手買入中資公司的良機。 「香港目前的環境對中資公司影響其實很輕微,畢竟香港只是他們掛牌的地方,生意並不受影響;相反,如今去全球化趨勢孕育不少本土化機遇,內地有很龐大的本土市場,新的商機愈來愈多,資金亦將會集中到內地市場。」 但很明顯,香港的本土市場較內地小,而且很多行業已高度發展,黃國英認為香港公司只能「塘水滾塘魚」。

恒指將跑輸國指 斷言5年後沒人談恒指
因此,他認為中資股指數未來將會取代恒生指數,「5年後不會再有人討論恒生指數,屆時大家只會留意國企指數。被動基金方面,相信大眾亦會由投資盈富轉投國企指數交易所買賣基金(ETF)。」

他指,即使同股不同權股份「染藍」,也只能增加恒指「攻擊力」,長遠仍會跑輸國指。

表二比較了恒指及恒生中國企業指數,兩個指數重疊了22隻股份。在恒指其餘28隻成分股中,除了上述提到基本面已受損的一眾本地地產公司、領展等收租股、友邦保險外,本地金融股代表有早前因減派息而被市場拋售的滙控,減派紅股的香港中華煤氣(00003)亦是一分子,因此說本地公司積弱拖低恒指的說法亦不無道理。

國企指數其餘的28隻成分股中,有近年熱炒的內房股;派息仍然增加的公用股,例如粵海投資(00270)及新奧能源(02688)等;有內需股安踏體育(02020) ;亦有中國鐵塔(00788)此類新基建股。 由此可見,國企指數的確是符合黃國英所指的去全球化將帶來本土商機的說法,倘內地本土市場被激活,此等股份或有投資價值。

「唔好再買領展、港鐵!」黃國英料5年後人人只談國指告別恒指:港股只買中資股 本地股「坐和望輸」在恒指其餘28隻成分股中,除了上述提到基本面已受損的一眾本地股,說本地公司積弱拖低恒指的說法亦不無道理。圖片:新傳媒資料室
領展、地產股正是十年前的滙豐
黃國英直言中、港關係的撕裂,令本地公司大受其害,更明言收租股、地產股就是十年前的滙豐。

「作為股評人,當年應該要努力叫人不要買滙控,現時我們都已很盡力叫人不要買領展及新鴻基。」

他形容領展已不復當年勇,「十年前的領滙有很大的增長空間,可以說是『坐和望贏』;如今已經今非昔比,不會再破高新,只可以是『坐和望輸』」,他認為領展再創新高的機會很小。

5月初領展上市15年來首次發「盈警」,主要原因是物業年內估值將按年下跌12.3%。由於不涉及經營現金流量,因此可分派收入仍將維持穩定。不過,領展也坦言續租租金及租用率降低,將為未來業績帶來負面影響。

或者有投資者會認為,領展的下跌只是暫時受社會氣氛和國際關係所影響,可以長線持有,等待升幅。 畢竟以1989年的股災作為例子,當年面對類似的政治環境和國際緊張氛圍,捱過1990年至1992年後恒指就回升。從長期看,恒指如今亦已經升了很多。

但是,黃國英仍認為持有領展的機會成本太高:

「當時上世紀90年代科技比現在落後,若現在緊抱領展,三年後世界變成點已難以估計,屆時騰訊控股(00700)、生科股可能已『唔知飛咗去邊』!」

他認為領展未來估值會持續偏低,持有的人僅「逆水行舟」,只有很保守的人會繼續持有。

樓市淪為蓄水池 地產商發展空間少
至於香港地產股,他認為前景不樂觀的原因是香港樓市發展停滯不前。

「香港樓市難再擴展,只是一個蓄水池、一個內地人的存錢的錢罌。作為地產商就只能發堀更多井,但地方愈來愈少,因此未來地產商的增長未必大。」

但他認為樓價不會大跌,原因是錢罌的功能預料會繼續。 中、港關係亦可能是本地地產股衰落的原因。

黃國英亦看淡本地金融股,認為友邦保險雖未必會落得滙豐下場,但亦已經失去了長升長有的基礎。

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【領展業績】領展疫市保持增派息 來年可繼續?
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金融經濟 2020/06/02

早前罕有發盈警的領展 (00823) ,周一公布的業績符預期,盡管因投資物業組合的估值按年下跌11.6%,導至期內業績錄得虧損,不過領展維持增派息策略,全年派息2.8719元,按年增近6%。

領展保不失 上市15年派息年年加

領展周一股價隨大市造好,升近6%收報61.3元。按領展全年派息計算,股息率4.7厘。

領展於2005年上市,15年來仍維持每年增派息,就算在2008、2009年金融海嘯的艱難時期,仍維持增派息。盡管現時受疫情影響業績,領展每年增派息的趨勢仍未斷纜,惟未來仍可維持增派息?

領展上年度(截至2020年3月底)全年派息中,有部分是來自酌情分派。當中2.91億元,或每基金單位中0.14元為酌情分派。連同酌情分派,令上年度全年可分派總額為可分派收入總額的105%。

酌情分派可調節每年派息

至於截至2019年3月年度,領展全年的酌情分派為5,300億元,分派比率則為101%。即上年度酌情分派總額按年增逾4倍。

對於今年度,預期酌情分派會維持為0.14元。領展業績報告中稱,自從2019年3月13日完成最後一次資產出售後,集團預期於2020年3月底止年度起3年內每年預算每基金單位約14港仙的酌情分派。即未來兩年度預期每年酌情分派為0.14元。

預期酌情分派不變,倘今個年度經營環未改善,或令可分派收入減少,即每基金單位派息或會減少。當然,由於集團手持現金近80億元,管理層或會調整酌情分派,維持集團增派息的趨勢

股份回購 利每股派息增長

另方面,集團的資本計劃另一部份 ─ 股份回購,亦會影響領展的每基金單位派息,當股份回購後令總基金數目減少,亦會有利每基金單位的派息。於上年度,集團按基金單位平均價格81.7元回購約5,200萬個基金單位,涉及42億元。該5,200萬個基金單位佔2019年度總基金單佔約2.5%。

至於今年度,集團表示,將視乎市場狀況及其他監管規定,考慮進一步回購基金單位,即今年度仍有望回購,利好每基金單位派息。

責任編輯:錢家鋒