領展大集匯

2022年11月24日 星期四

領展發債券CB抽水睇法

 關於領展發行33億元可轉換債券(CB),有分析年息率4.5厘息太高,2027年換股價61.92元太低,覺得領展抽水,並睇淡要沽,link仔收集一些媒體意見,大家討論一下。

//發CB作再融資嘅財務效益未必太大,反而令市場擔心換股後出現攤薄效應,令股價今朝受壓。市場亦憂慮,領展嘅內地業務下半年會受內地疫情再升溫影響// 

link仔覺得既然D息貴並有可能繼續上升,而且明年3月年結會有31億元債到期,發33億CB對沖還左先無壞,又可鎖定4.5厘,唔使諗升跌有數圍,但比之前平均財務成本比率2.5%高,市場唔高興,但美國加息是現實,唯有揾方法解決。62元是買賣雙方討價還價的結果,我覺得可以接受。

//領展表示,加息情況下,為保障資產負債表規模,現時不考慮任何大型收購,並謹慎、選擇性地等待重新定價,以及在困境中浮現的收購機會。日後可能考慮與投資夥伴合作收購,管理好加息對資產負債表帶來的壓力。資本伙伴合作的含義,並不一定只是合作收購,反而可以出售手上項目,改與該等伙伴合作,領展繼續為有關項目提供管理。//

link仔覺得宜家高息買大型物業有風險,除非真係筍野。仲有係轉新思維用資本伙伴合作,部份減持物業,套現減債都可以係出路

//觀塘安達臣道第1077號商業用地,以2.96億元批予新地,每呎樓面地價僅2684元,區內首幅商業地,由領展(0823)於今年8月以7.66億元投得,每方呎樓面地價5501元,換言之新地中標呎價,較3個月前大跌51%//

link仔覺得果幾億地價上落是小問題,有人話領展做左傻仔,但無人有水晶球,唯有當係一個投地經驗啦,好似彌敦道700號回報麻麻地,衰左就當買個教訓。

關於以股代息點樣揀,領展宜家有6厘息,我攞D現金息又冇特別用途,不如要股有6厘息,當支持一下公司 :)
>>發行價相等於基金單位由2022年11月25日起連續十個營業日之成交量加權平均收市價折讓3.5%

2022年7月21日 星期四

王國龍:領展與時並進如香港縮影 未來機遇處處 續擴規模尋求增長

 王國龍:領展與時並進如香港縮影 未來機遇處處 續擴規模尋求增長

2022年7月12日 採訪、撰文:陳遠威 信報

回歸25周年,香港迎來機遇也面對波折,能夠靈活應對方可乘風破浪,上市近17年的領展(00823)在本地及海外進行各類分散投資,現已成為亞洲市值最大房託基金。行政總裁王國龍直言,作為本地品牌,領展可說是香港的縮影,隨着社會環境改變,消費者生活節奏和要求不斷提升,領展也要與時並進調整營運策略,這建基於2005年房屋委員會分拆零售物業及停車場讓領展前身的「領匯」100%私營,令其沒有太多束縛、有很大自由空間考慮如何做好,故上市以來可維持派息增長,往後也會繼續擴充規模尋求增長。


王國龍指出,香港投資市場透明度高、流通量也不錯,相信未來依然機遇處處;香港作為領展的基地,每當有良好投資機會便會考慮,只是並非次次成功,例如去年獨資入標銅鑼灣加路連山道商業地皮無功而還,今年2月競逐西九文化區藝術廣場大樓項目也於近日落空,該公司最新在本地的收購要數去年11月買入柴灣倉庫物業及紅磡的綜合用途停車場大樓,至今回報不俗。


單一市場風險大 進軍海外


談及在港投資的回報普遍降低,地產商要提高回報只好尋求海外發展,王國龍表示,撇除過去兩三年受疫情影響,香港始終能吸引不同企業到來設立亞洲總部、作為內地投資的中轉站等,相信吸引力仍然存在,但最重要是盡快通關、重新對全球市場開放。他說,回歸25年來,香港超過20年錄得增長,估計未來還會有一些年份要面對挑戰,但大部分時間仍有吸引外資的地方。


然而,王國龍坦言,太過集中香港單一市場會有風險,過去兩年便可見一斑;香港雖屬國際大都會,卻有一定程度限制,領展為減輕單一市場風險,遂尋求在其他地方投資;最初進軍內地乃因看好文化及消費模式相似,可是在內地物色收購而非買地發展,選擇有限,因此亦須進軍更遠的市場。


面對市場升跌,他認為領展一直在改善資產,發掘資產組合中的增長力與抗逆力,並透過資本管理、低息成本及有競爭力的融資方法去繼續擴充;近年開始海外收購後,收入變得更加穩定,尤其海外寫字樓於遙距在家辦公期間仍可以照樣收租、收租率近乎100%,不似零售般受疫情打擊;若當初沒有分散投資,最近一兩年的業績便沒有好的成績,效果顯而易見。


趁圓滙平獵食 未見心頭好


領展業務涵蓋零售設施、停車場、寫字樓和物流中心,資產分布在香港、北京、上海、廣州、深圳、英國倫敦、澳洲悉尼及墨爾本;151個項目物業組合總值2280億元,其中74.8%位於香港,內地佔17.4%,其餘7.8%為海外物業。


領展早前提出「2025願景」,目標把香港物業比重降到60%至70%、內地佔20%至25%,海外則增至介乎10%至15%;資產類別方面,目標零售及停車場由佔86.8%降至約70%,其他商業物業由佔13.2%,提高到30%左右。


王國龍說,目標資產總值的複合年增長要達高單位數,擴充時會物色有助穩定分派、增長動力和抗逆力充足的項目以抵禦風險,由於市面上放售的物業不一定最適合,故需要加大團隊去留意眾多項目。他又強調,目前並沒有刻意要減少所持香港物業數量,只是當海外的投資項目愈來愈多,自然會攤薄香港物業比例。


近期日圓大幅貶值,他透露,有留意日本物業的收購機會,惟未見合適項目,況且今年3月剛在澳洲悉尼開設區域總部,前往日本和新加坡的發展會相對較慢,但不時有派員視察。


他笑稱:「值得看的項目,市場會給予領展團隊看,屆時再考慮出價;有項目賣了但我們未聽過,就會不開心。」


談到企業走出去投資難免水土不服,王國龍稱,尋求海外發展時要找有外國投資經驗的同事出手,有需要時也會謀求合作夥伴,例如今年2月夥拍Oxford Properties合資收購澳洲辦公室物業組合,很有幫助。


回購較酌情分派更具長期作用 另冀港府盡快恢復通關


《信報》報道,對於領展在2021/22年度末期分派中不再提供酌情分派,集團行政總裁王國龍解釋,領展在過去兩個財政年度已動用約220億元展開收購,派息可因此增加,而且2022年度的股息已有不錯增長(撇除酌情分派後全年多派8.2%),故不想再酌情分派。


他補充,往後若要把資金回饋基金單位持有人,與其一筆過發放酌情分派,進行回購會有更長期的作用,「denominator個底數會縮細」(即分派總額除以縮細了的基金單位數目,可令平均每基金單位分派增加)。至於回購力度會否加大,則要根據單位價格的折讓幅度適時作出考慮,回購的資金可透過融資或出售物業獲取。


此外,他提及領展為減輕單一市場風險,遂尋求在其他地方投資;最初進軍內地乃因看好文化及消費模式相似,但在內地物色收購而非買地發展,選擇有限,因此亦須進軍更遠的市場。惟強調目前並無刻意減少所持本港物業數量,只是當海外的投資項目愈來愈多,自然會攤薄香港物業比例。


他期望,港府盡快恢復通關便利出入境,建議先縮短入境檢疫時間以吸引海外人士來港,相信可收立竿見影之效,認為情況跟放寬社交距離措施後零售市道反彈相似。


2022年6月8日 星期三

CNBC訪問王國龍

領展首次業績簡報powerpoint是有中文的,連分析員會議也有中文即時傳譯,真是要讚呀 :)

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CNBC 2022-6-7 訪問王國龍😀

https://cnbcmediahub.com/item/1353125b-d550-4b25-87b1-7a1f2b8dba56

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領展去年可分派總額升6.8% 末期息146.08仙 靠新收購谷收入

2022年6月2日週四  信報

領展(00823)昨公布截至3月底止全年業績,分派總額64.19億元,按年增長6.8%。每基金單位末期分派146.08仙,連同中期分派159.59仙,全年共305.67仙,增加5.4%;按3月底收市價67元計,分派收益率4.56厘。若撇除中期7仙的酌情分派後,全年每基金單位分派多8.2%,達298.67仙。行政總裁王國龍表示,現時市況好轉,洽談新租約會有較多空間上調租金,只是分成租金比重不多,收入難以迅速反彈,要靠新收購物業提升租金收入。

王國龍指出,去年10月至今年5月,已完成約150億元的收購及宣布投資110億元的物業項目,包括橫跨不同地區與資產類別的17項資產,將繼續審視各類自然增長和併購機會,以收租項目為主,會按照不同地區的周期去物色項目,不會側重特定資產類別。領展2月宣布收購澳洲辦公室物業組合(5個商廈)49.9%權益的交易,已於昨天成交。該股昨收報71.2元,升0.2%。

商場復加租感高興

「商戶同舟計劃」已由1.2億元加碼至2.2億元,王國龍坦言,第五波疫情的影響遠較第一波為大,收緊社交距離措施尤其打擊餐飲業,故早已決定要支持租戶,包括減租及延長租約等,期望潛在的第六波疫情不會構成重大影響,觀乎外國的處理經驗,相信限制措施「不必收緊得咁緊要」。

他說經歷過去3年的艱難時期,是次業績期內能重新加租已很開心,然而,實際上不同行業的租金有升有跌,有不少商戶仍在減租中;商場人流已恢復至疫情前的九成以上,過去一周停車場的使用率也回復至歷史高位的超過九成,對本港後市情況感正面。

期內,領展錄得收益116.02億元,增長近8%;物業收入淨額87.76億元,上揚6.5%,均略低於預期。香港方面,零售收益總額恢復增長2.7%,至70.89億元,停車場收益亦升13.2%;續租租金調整率4.8%,平均每方呎租金微漲0.5%,至62.7元,其中街市/熟食檔位加租19%;租用率由96.8%提高至97.7%;商戶零售銷售額增長7.8%,跑贏整體市場,租金對銷售比例維持13.1%;2022/23年度將有31.4%面積租約到期,佔每月租金34.1%。內地物業收益總額增長20.9%;5項目全資持有物業的續租租金調整率為8.8%。

領展2020/21年度提供酌情分派2.9億元,各自於中期及末期酌情分派每股7仙,故當年撇除酌情分派的末期分派為141.34仙,而是次2021/22年度的酌情分派降至1.46億元,每股酌情分派削半至僅中期派7仙,末期分派146.08仙中並無酌情分派;若單純以末期分派計,是次末期派息增3.4%,若連同當年酌情分派後的總數148.34仙計,實際末期分派少1.5%。

赤柱廣場尚在洽賣

領展表示,2019年11月首次宣布酌情分派計劃,以彌補先前出售物業造成的基金單位分派損失;早前承諾把約1.5億元資本返還予單位持有人,但相信透過回購計劃更為有利,比一筆過酌情分派提供更佳更長遠的價值;期內以均價65.2元回購共130萬個基金單位,動用總成本8260萬元。

談及旗下赤柱廣場獲潛在買家洽購,主席聶雅倫說,交易仍在洽談中,惟進度受疫情影響而延誤。至於負債比率由18.4%升至22%,他認為,距離房託條例規定的上限尚有很大空間,仍可舒適進行併購。

問到內房低迷下是否撈底掃貨的好時機,王國龍透露,有接觸不同地產商,大多數情況下是優質物業他們不想賣、不好的物業領展不想買,而且部分優質物業其實極高抵押率,賣家出售後仍要「貼錢畀銀行」,因此沒有成功達成任何洽商,料情況要惡化至業主能向銀行打折還債,才能達成買賣。

另外,領展公布3名高級管理人員任命,包括委任譚承蔭為首席企業發展總裁、竺海群為中國內地董事總經理,以及林定邦出任首席投資總監(策略投資)。首席策略總裁丘兆祺因為展開中年靜修,已經辭任。

2022年5月18日 星期三

赤柱廣場逾25億獲洽購

領展拒無了期等待 停售赤柱廣場 入境檢疫嚴 海外買家難來港視察

2022年7月4日 信報@Yahoo

赤柱廣場總面積近18.77萬方呎,包括商舖零售樓面、露天廣場及美利樓等。

領展(00823)今年2月時曾宣布,獲買家洽購赤柱廣場,故向市場發出邀請以表達購買意向,並篩選具潛力的買家,惟時隔多月仍未達成交易。領展現已停止赤柱廣場的出售計劃,行政總裁王國龍坦言,因通關問題,有興趣的買家「根本飛不到來香港看」,就算早前已特意延長出售過程,礙於入境檢疫要求令人卻步,交易最終未能成事。

王國龍:競爭減少不利出價

王國龍指出,一些市場的買家在香港有團隊,亦有一些買家需要親身前來才可洽談,但一直無法齊集眾人,原因是入境強檢令很多人不願來港;由於有買家無法參與,競爭自然減少,會影響作價及交易條款等,但「無理由只為外國的人,便一直把個(放售)時間表拉長」,因此不如作罷,暫停出售計劃。他強調,主要是不想厚此薄彼要個別買家無了期等待,「並非價錢問題,過程(對其他買家)有小小不好意思。」

赤柱廣場的買家包括本地和海外投資者,以及家族辦公室等,王國龍說:「香港亦有很多人離開後沒回來,這些人(買家)並非全是外國投資者,而是香港投資者、基金等,去了別處無法回來,又或不想回來。」

根據中介消息人士透露,本地市場也有其他的項目買賣受入境檢疫影響,「最近改7日(檢疫),有些人也肯容忍,之前時間太長,太辛苦。」

赤柱廣場位於赤柱佳美道23及33號,項目總面積近18.77萬方呎,包括商舖零售樓面、露天廣場及美利樓等,截至去年9月底,項目估值約14.15億元,佔領展資產總值僅約0.7%,據稱市值約25億元。

負債率低暫無需要賣資產

王國龍說,赤柱廣場佔整體物業組合的比重不大,而且算得上優質,如非有投資者主動洽購,也未必會物色潛力買家,現時會繼續自行營運。

問及是否恢復通關後再考慮出售,王國龍說:「那時便未必會賣這一項。」被問及到時有什麼資產可供出售,王國龍坦言,領展暫未有需要再出售資產,「現時借貸比率僅22%、融資成本並不高,如果並非真的好價,沒理由賣,有其他方法做融資。」他指出,領展不時考慮有哪些資產應該長線持有,還是可作資本循環、套現去進行回購或項目收購。

上海澳洲設團隊覓收購

近年領展積極在外地進行收購,最近一宗收購是擬以9.47億元人民幣(約11.02億港元)收購3個位於浙江省嘉興市和江蘇省常熟市的現代化物流物業組合的全部權益。談及領展的收購,王國龍表示,領展已在上海建立團隊,在澳洲也有顧問及新聘請員工,沒有大問題;收購物業始終想看實物,如非在當地有自己人,遙距收購對領展而言是難事。

採訪、撰文:陳遠威

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赤柱廣場逾25億獲洽購

2022年05月18日

(星島日報報道)疫市下,大手買賣表現毫不遜色,尤其外資基金愈戰愈勇,領展旗下的赤柱廣場,獲五名準買家積極角逐,其中有出價逾25億,結果有機會於短期內揭盃。是次該宗洽購別具意義,顯示疫市下,實力買家仍眾多,消息人士透露,今年1月底,一家基金看中赤柱廣場,有意以約27億承接,並透過大型代理行與領展接洽,領展因而公布標售物業。  不料第五波疫情來得激烈,該家基金突然退縮,着實令代理「一額汗」。領展:相關工作進行中  不過,代理咬實牙關四處找客,意外地,該項目截收5張標書,雖然出價與領展意向還有距離,不過,在進入第二輪洽談當中,最新有準買家出價高逾25億,令該宗一度面臨泡湯的買賣,出現爭奪激烈場面,儘管賣方索價仍硬淨,買賣重現生機,結果有機會於短期內揭盅。  本報昨日向領展查詢,發言人回應,有關本集團邀請買家表達對購買赤柱廣場意向,相關工作仍進行中,若交易得以落實,將正式公布。外資基金準買家佔大比數  市場消息續說,今番投標數目之多,是代理努力成果,而今番外資基金佔大比數,外資客對赤柱特別有情意結,一併出售的,亦包括赤柱廣場旁的美利樓,屬維多利亞時期建築物,由金鐘重置到赤柱。約40家商鋪悉數出租  本報記者於過去周末走訪該商場,見人流量相當不俗,以家庭客為主,外籍人士佔兩至三成,該商場由地下至5樓,約40間商鋪悉數出租,上層商戶以時裝店及精品百貨為主導,1樓及2樓設大型超市及多間食肆,地下聚集酒吧,不少外籍人士於此駐足消遣。  盛滙商舖基金創辦人李根興評論道,港島南區聚集外籍人士,與外國生活環境相若,而赤柱環境及氣氛,向來更受外籍人士垂青。  領展於今年2月11日公布,接獲有潛在買家洽購旗下赤柱廣場,物業估值逾14億,為了賣出更好價錢,決定公開招標,項目包括購物中心部分、戶外表演場地的閒情坊、170多年的歷史建築美利樓,以及停車場泊位。獨家招標代理第一太平戴維斯指,擬出售物業樓面面積約19萬平方呎,出租率逾95%。  據領展資料顯示,赤柱廣場內部樓面面積為9.8萬方呎,擁有411個車位,年租金逾7100萬,截至去年9月底,其估值逾14億,佔領展總資產組合不足1%。

2022年5月14日 星期六

領展與順豐物流房托

領展剛買3物流物業,由於收購該組合之總代價少於領展房託資產總值的1%,對領展而言不屬重大交易,因此領展毋須發出監管公告。好輕鬆就安排到11億資金,不用發新股溝稀,作為領展股東真幸福 😁

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3個現代倉庫分別位於浙江省嘉興市及江蘇省蘇州常熟市,總建築面積19.21萬平方米,可出租總面積18.86萬平方米。其中嘉興和常熟南的物流資產已投入營運,全部租予物流商、電子商貿及製造業公司;常熟北資產於最後建設階段,預計本月落成,領展稱目前預租進度良好。

東百集團擬轉讓3個倉儲物流項目,預計增厚全年歸母凈利潤1.40億元。東百再次實踐「投-建-招-退-管」的閉環運作模式可持續經營,通過對各倉儲物流專案的投資、開發、運營、退出並保留管理權,滾動經營,實現資金閉環。 2018年,公司與美國黑石集團達成戰略合作,截至2021年,公司已將合計50萬平方米的4個專案80% 股權出售給美國黑石集團,公司繼續負責這些項目的資產管理,收取管理費。此次與領展的合作再次踐行了「投-建-招-退-管」的閉環運作模式,與知名基金的合作也體現了對公司的認可。 截至2021年底,公司擁有倉儲建面184萬平方米,其中自持已竣工42萬平方米,92 萬平方米在建,按建設進度估算,有望在未來三年持續釋放增量,一方面公司自持資產將貢獻租金收入,另一方面此類與知名基金合作的形式有望繼續運作,增加投資收益。

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到底發展物流reits有什麼考慮呢?大家要聽下順豐房託CEO翟廸強(前領展財務總監) 分析 :

“因為5-6億的收購,現有資金可以做到。 但要做十幾億的收購,就需要靠資本市場發新股票去融資,這需要市場情況好轉、穩定了才可以。 “ 翟廸強希望可以在今年內做到20億至30億港元的收購,大約5至6個專案。

觀點與翟廸強對話:順豐房托香港與內地目標

香港電台訪問順豐房託CEO翟廸強 


2022年3月27日 星期日

[專訪]王國龍:讓投資者做業主

內地的財經專訪比香港傳媒做得更深入到位,雖是去年文章,也值得細看👍

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REITs CEO面對面】對話領展行政總裁王國龍:讓投資者做業主

 

經濟觀察網 記者 張雅楠 628日,領展房地產投資信託基金(以下簡稱"領展"00823.HK)對廣州太陽新天地購物中心的收購落袋為安, 正式成為該物業的唯一持有者。

 

短短半年時間,領展已經斥資近60億元達成兩筆大宗交易—更早的2月24日,領展以27.72億元收購了上海七寶萬科廣場50% 股權。

 

看到這裡,你也許會問,領展是誰? 對內地絕大多數城市的人來說,領展確實不是一個熟悉的名字,但在香港資本市場,領展一直有著REITs一哥、REITs之王的稱號。

 

2005年上市至今近16年時間,領展完整經歷了香港REITs的發展歷程,從發行價10.3港元一路漲至如今的76 港元,凈收益增長超過10倍,所以行業人士評價領展時會說,"領展的投資人都是在投資領展REIT上掙到過大錢的"

 

領展旗下的投資組合主要位於香港,包括商場、街市、停車場以及寫字樓,這127處物業大多是貼近社區的民生商場,滿足了超過50%的香港人的生活需求。

 

除了香港大本營,領展在悉尼及倫敦分別擁有2棟甲級辦公樓,在中國內地的四個一線城市共佈局了8個商場及寫字樓。

 

收購是領展最主要的增長途徑之一,低融資成本是重要條件,領展的融資成本僅2.66%,負債比率僅為18.4%

 

對比2015-20195年時間在內地落子5個專案的進度,領展今年此番動作可謂神速,在其商業版圖中,增加內地物業比重本是既定策略,現在看來,疫情反而催化了這一進程。

 

即使通關不便,坐鎮香港的行政總裁王國龍,依然透過內地同事的手機鏡頭看遍了專案的設備、空間、動線、租戶組合以及早中晚各時段的客流情況,最終敲定了上海七寶萬科50%股權的收購。

 

與此同時,領展在2019年斥66億元鉅資收購而來的深圳中心城專案,會以怎樣的姿態重生一直備受行業關注,歷時兩年、花費逾3億港元改造之後,專案將在今年底正式亮相。 領展內部測評,投資回報有望達到兩位數。

 

從財報看,內地的物業組合確實展現出了韌性,續租租金調整率,香港零售物業下降了1.8%,而內地零售物業上升了11.1%

 

為了提升在內地的知名度,把握更多投資機會,今年4月,領展將所有於內地全資持有的零售物業專案全部更名為"領展購物廣場"

 

王國龍說,雖然過去幾年我們買的專案只有幾個,其實我們已經看了超過200個專案才找到這幾個。

 

對於如何遴選專案、管理REITs以及把握全球投資機會,經濟觀察報會同REITs聯盟秘書長王剛一道,同王國龍進行了深入交流,這也是我們REITsCEO面對面系列的第三篇。

 

關於資產

 

經濟觀察報:領展的資產分佈在香港、內地四個一線城市以及悉尼、倫敦,過去這一年半,新冠疫情對領展各地資產的影響有何不同?

 

王國龍:新冠疫情對全球各地不同行業的確有不同程度的影響,我們在這四個地方受疫情影響的程度也不同。

香港政府有禁止晚上堂食,所以最大的影響在餐飲方面,疫情剛開始時,我們就制定了商戶同舟計劃,從20202月開始,共投放6億港元支持商戶。 今年4月,我們也用了1400萬餐飲現金券吸引消費者回來,因為很多人都改變了他們的消費模式,在家裡點外賣或者是自己做飯,我們希望他們再出來。

在內地的專案,開始受到的影響很大,因為最初疫情勢頭較快,但是恢復得也快,所以我們對內地商場的業務有信心,之後繼續尋找項目收購,在2月份買了七寶萬科廣場的50%的股權,4月統一了我們的品牌, 希望可以提升在內地的知名度。

在澳洲和英國,我們只買了寫字樓,沒有買商場。 因為我們看到當地政府的政策跟香港和內地很不同,他們疫情期間有一個政策是,如果商場的租客不交租金,業主不可以叫他們走,所以業主收到的租金可能只有30%-40%,而在香港跟內地,我們一直收到超過90%的租金,所以我們較為擔心去英國、澳洲投資商場。

另外,香港和內地有很多的創業者,因租金減少一點,所以很多人都來了,過去一年多,香港已經開了400多個新鋪。 在澳洲和英國,我們只買了寫字樓,當地寫字樓的租約較長,如果我們買一些出租率高、回報高、租約較長期的寫字樓,租客的信用有可能會較好一點。

 

經濟觀察報:在做購買和出售資產決策時,主要考量的指標是什麼?

 

王國龍:如果從收購方面去看,租金回報率是一個重要指標,就是年租金占收購成本的比例,以及物業在不同經濟週期下是進入一個增長期或是慢下來。

我們很多專案都是在第一個租約差不多結束的時候收購的 在第一個租約期,發展商為了招商會給租客一些優惠,經過三到五年發展,第一個租約期快結束的時候,商場已經在市場上有收入保證了,再去招商,這時做收購,我們就可以減少優惠,提高租金。

另外,很多時候,我都跟投資團隊說一個很簡單的條件,那就是做七日的生意。 有一些商場在住宅區,白天大家都去上班了,沒有人去商場;還有一些商業區,週末人很少。 所以一週七天都能做生意就很重要,比如我們在廣州荔灣區或者北京中關村的專案,商場可以做七天的生意,這是一個要求。

雖然過去幾年我們買的專案只有幾個,其實我們已經看了超過200個專案才找到這幾個。

在賣出的時候,資本市場的情況對我們影響很大。 我們過去賣出幾批項目的時候,都是資本市場帶著大量資金來追求優質項目,他們會出一個很高的價格,從我們角度,他們出的價格比我們想像可以做到的增長還要高的話,我只能說,賣給他們了。

另外一些專案,我們覺得已經不是我們的核心專案了,以及出售一些較小的專案,賣幾十個商場的錢就買了幾個商場。 太小的商場做推廣的效益很低,所以我們也盡量慢慢地將資產組合由小一點的變為大一點的。

 

經濟觀察報:接下來會增加在內地的資產投入嗎? 大概會是什麼樣的比例?

 

王國龍:我們看到中國內地經濟的增長、商場方面的增長、零售方面的增長一直都比其他國家地區要好一點,所以一直都在留意不同的投資專案。

我們較為關注是一線城市及周邊地區,沒有特別地看二三線城市。 投資方面很重要的一個條件要求是,你去買可能很容易,但是投資的時候一定要想,有一天你會賣掉。 如果在二三線城市,想賣的時候,可能沒有那麼容易,而一線城市始終有很多投資者有興趣。

我們會繼續加多一點力度去投,沒有一個確定的比例,但是我想從現在的10%-15%應該到20%都有機會。

 

經濟觀察報:資產類別還是更看重購物中心嗎? 寫字樓會考慮嗎?

 

王國龍:我們都有看,但是寫字樓本身,內地的環境跟其他地方有一點不同,很多大型企業都喜歡自己擁有寫字樓,所以較難找租客,我們在上海的寫字樓,大部分租客都是跨國企業。 中國的很多大企業可以拿到地,發展自己的總部,跟其他國家很不同,比如我們在澳大利亞最大的租客就是當地最大的REITsScentre Group,他們雖然自己就是做物業投資的,但總部還是租的。

 

所以我們在內地的投資以商場為主,當然有電商影響,從風險管理的角度,應該投入一些物流物業,我們也有看,但在過去兩三年間,物流物業有太多資金去追了,我們覺得價格不太理想,有一點高,有可能要等週期,價格理想一點才投資吧,現在不是最好的時間。

 

王剛:你怎麼看內地所謂的新一線城市? 像杭州、蘇州、成都。

 

王國龍:北上廣深及周邊的地方,我們是有興趣的,所以杭州、蘇州都在我們關注的範圍內。 這四個大型城市對周邊地區的影響很大,但你去看成都、重慶,供應量已經很多了,還有很多新供應,我想租金的增長應該有很大限制,增長的空間沒有香港、北京、深圳那麼快。

 

經濟觀察報:從人口數據看,成都的常駐人口超過2000萬,跟一線城市是相當量級的。

 

王剛:但你要看它的商業面積,人均商業面積和潛在的供應量。

 

王國龍:也要看他們的消費能力,你去看平均收入、平均家庭收入是多少,中產有多少,不可以看人均GDP的。 家庭收入都不高的話,這樣的城市有可能可以支援兩三個高檔商場,但是其他的消費者可能買東西的價格就低一點了,而租金和營業額是挂鉤的;另外就是每個城市受電商的影響也不同。 現在我們團隊也不是很大,到北上廣深這些城市和周邊地區做專案研究已經很忙了。

 

經濟觀察報:領展在內地的團隊有多少人?

 

王國龍:因為過去買了幾個專案,都有機會將專案團隊加入領展,所以有100多人在內地不同的城市。 2020年也在上海正式成立了我們中國內地的總部。

 

經濟觀察報:內地的調控政策對房地產企業資金狀況提出了新的要求,可能會影響到市場上一些資產的流通,有給你們帶來更多的投資機會嗎?

 

王國龍:內地的一些發展商有可能從融資方面受到影響,我們覺得這應該給我們更多的投資機會,但是到現在還沒見到價格有特別大的下降。

我們正在看的幾個專案,是因為這個原因,賣家的融資方面有一些問題,我們也希望未來幾個月可以談好這些專案。

 

經濟觀察報:你們會面對的競爭對手主要是哪些?

 

王國龍:我想現在外國投資者稍微多一點,最主要是一些私募基金或者其他的投資信託,但是內地的對手較少一點,也有一些保險公司、保險基金,但是保險基金很多時候要求的回報比我們高,所以他們在看一些專案時,不一定有競爭能力。

 

關於REITs

 

經濟觀察報:REITs里的資產、在上市公司裡的資產、沒在上市公司裡的資產,它們之間有什麼樣的區別呢?

 

王國龍:你說的幾種都是投資房地產的方法,上市的房地產公司當然比不上市的規範多一點,公司管治做得好,透明度高。

上市地產公司跟房托不同的地方,比如說在香港的房托,除了有上市的條例,還有房托的條例,最主要的要求分派紅利每年至少要分90%,但是上市的地產公司,他們分派利潤可以每一年都不同。

最主要的要求為什麼是最少分紅90% 房托從美國發起時的初衷是很簡單的,投資房托的投資者差不多等於自己買了商場的一部分,跟一個業主沒有分別,你不是買一個公司的股票,買的是這些物業,當然租金減了營運成本之後的利潤是你的,所以分派90%以上,你跟業主應該是沒有分別的。

領展派100%,所以投資者真的是業主。

當然,上市的地產公司不派那麼多,另外的一個原因是,他們也做多一點開發的專案,做開發的時候,有可能基金要求不同。 領展大部分都是投資專案,收租的,不一定是靠開發的利潤去派紅利。

另外負債比率REITs有控制,剛才說了50%是最高的,但是上市公司有可能更高。

組織模式不同,REITs是一個基金,跟公司不同,基金除了董事會、營運人員,也有信託人,所以多幾個獨立掌管的團隊保障投資者。

另外REITs跟私募基金也不同,私募基金很多時候有一個年期,他們有三五年的時候去投入,過了57年之後賣掉。 REITs很多時候可以長期持有一些物業,當然剛才說過了,如果增長率放慢,不再是核心的專案,可以將他們賣掉,但是我們的出發點沒有一個限定的時間一定要賣掉。

 

經濟觀察報:要管理好一個REITs,需要做好哪幾個方面工作?

 

王國龍:一個REITs要做得好的話,有三方面都要做好:

第一是將物業優化,提升它的價值。 消費者需求會變,時間也在向前,我們需要從設計、租客組合方面做適當的改變。 比如今天流行的一些品牌,兩三年之後,很多人不去了,一旦你改變得太慢,就會影響到租金,租金根本上是跟租客的營業額挂鈎的,所以怎樣跟潮流一起去改變很重要

在成本的控制上,其實一個商場最大的三個成本,第一是電,第二是人工,第三是稅收,稅收我們沒有辦法去控制,人工成本也一直在上升,這也沒辦法,但是在電這方面,我們控制得非常好,過去10年,我們在香港的用電量減了40%

第二是做好資產組合,一些資產的增長率有可能慢慢降低,需要賣掉換一些增長更好的專案,這是我們經常考慮的。

第三是資本管理,降低融資的成本支援繼續發展。 我們不停地尋找新的融資方法,將融資成本降低。 當然最近幾年,綠色融資也是一個方法,幫我們將一些融資成本降得更低了,我們過去幾年發了很多綠色債券。

 

王剛:你們5月剛發了一個離岸人民幣債券,利率2.8%

 

王國龍:這也是一個很特別的空間。

 

經濟觀察報:現在香港的REITs新規放寬了對REITs的負債要求以及收購資產的比例要求,就在這樣的新規下,領展有新的投資策略借力這樣的政策紅利嗎?

 

王國龍:有的,我們也很高興香港證監會將條例放鬆,負債比例上限從45%提升到50%,但是我們也不會用盡這個空間,因為要考慮信用,如果要繼續保持A的信用評級,負債比率需要保持在 20%左右,負債30%-40%的時候,評級有可能下降到B,融資成本就會提高,所以有這個空間,但是我們要很小心地用。

 

經濟觀察報:對內地已經開始交易的基礎設施REITs,你會有什麼樣的建議?

 

 

王國龍:在不同地方開始有REITs的時候,很多企業就用REITs做一個融資工具,他們選擇放在REITs里的專案不一定是最好的,投資者很容易看到,覺得增長不夠的話, REITs的發展也就不好了,之後他的融資成本提高的時候,再收購新專案就有一定的困難。

所以我有機會碰到一些準備做REITs的同行,我都說,你不要只把REITs看作一個融資方法,也要對投資者有交代,放一些優質的、有增長的項目在裡面,管理要做好、成本要控制好。 剛才說的,我們關注的那三方面都要做好的話,投資者投了一個新產品,覺得賺到錢了,將來發展得更好。

香港剛開始做REITs的時候也有這樣的經驗,一些做得不好的REITs上市之後,有一些投資者虧本,他們就說我不投REITs了。

所以剛開始的時候怎麼去控制、審批,把一些好的專案做好,我想會對整個行業的發展有很大的影響。

 

經濟觀察報:你認為REITsCEO,最重要的工作能力和工作內容是什麼?

 

王國龍:第一就是有很好的團隊,有了很好的團隊要給大家一個願景,表達好,令同事員工認同並執行。

20105月開始做行政總裁,我們當年11月發表了願景,另外就ESG方面的一些理念跟董事會溝通,有他們的支持之後, 跟投資者去溝通我們的營運策略和目標。

我自己像一個直升機一樣,大部分是看宏觀方面,但是有需要的時候也可以落下來,跟我的團隊很謹慎地去看需求,怎麼樣去配合其他的部門,這些就是我的工作。

另外對外溝通,去見投資者,令董事會對我們有信心,也都有經常見面,因為經常要解釋,長遠策略現在的進度是怎樣的,有市場環境改變的時候,我們怎樣去改變策略,這些都是不斷要談的。

 

關於全球投資機會

 

王剛:領展主要聚焦在購物中心領域,之前Unibail收購了Westfield在美國和歐洲的購物中心,但是收購之後,市值和股價表現還是挺差的,從全球和長期來看,你們會在中國內地和香港之外再配多少資產?

 

王國龍:每個國家的發展不同,如果先不說個別的企業,美國商場的平均面積是全球最高的,是中國的幾倍,很多是40年代80年代建的,幾乎是平鋪著展開的,車就停在餐廳旁,吃了飯就走了,整個業態是不同的。

另外就是我剛才說,我們關注的是內地的一線城市,跟香港類似,都是人口密集,外國的商場很多都是很遠的,你要去一個商場有可能要15分鐘、半個小時,所以電商對他們的影響比較大,如果你不想離開家去商場,亞馬遜可以送給你。

這幾方面都影響到它們,有可能一些舊的商場要轉為其他的用途。

Unibail做一個很大的收購,買了Westfield,但是在市場週期最高的時候買的,他們買的時候,知道要融資來買,另外一部分要靠賣掉一些非核心專案,當它成交之後,市場變壞了,想賣掉非核心項目沒有人買了,因為市場的狀況已經轉變了,整個收購就是 1+1=0.5,非常差的一個收購。

所以我們去看的時候也很小心,你看我們有看但是還沒有做的就是收購企業,因為我們收購物業已經很熟悉,但是收購一個企業,是要在物業之上收購他們的管理團隊,另外如果是上市的話,也有他們在資本市場價格的變數,是很複雜的,所以我們喜歡的是收購物業,不要去考慮收購物件的管理團隊或者是股價波動。

 

王剛:全球化擴張你怎麼考慮?

 

王國龍:我們從香港開始投資,對新市場認識不夠的話,很容易犯錯,所以我們去遠一點的地方,比如澳洲、英國都是買寫字樓,寫字樓租賃考慮的條件是很不同的,購物中心的租戶可能會跟隨領展多開幾家店,但寫字樓的租戶不會多租一個辦公室,所以很多時候,我們要考慮他們現在的租約到期時,會留下來還是會搬去一個大的地方,稍微多一些宏觀影響, 跟商場開多幾家店的想法很不同。

從風險管理角度,兩種物業我們都會投,因為他們的週期是不同。


2022年2月18日 星期五

領展準備推短期租金優惠 支援受疫情嚴重影響的租戶

Hong Kong’s Biggest REIT Faces Rent Pressure During Covid Battle

【彭博】— 香港最大的房地產投資信託基金預計,在香港面對迄今最嚴重的新冠疫情之際,其本地商場短期內將面臨租金壓力。

「我們必須支持租戶挺過這段時期,」領展資產管理有限公司行政總裁王國龍周四接受彭博電視採訪時表示。

王國龍表示,領展房產基金 (0823.HK)準備向「受到嚴重傷害的人」提供短期租金優惠。他補充說,從長遠來看,公司不會讓當前的疫情形勢影響到三至五年租約的談判。

王國龍說,他支持政府為遏制新一波疫情而採取的「大刀闊斧」的行動,這比放任局勢發展更可取。在國家主席習近平要求香港採取「一切必要的措施」來穩控疫情後,香港計畫對市民展開全民新冠檢測。

根據當地政府要求,從2月24日開始,人們需要出示疫苗通行證才能進入商場,此舉可能會影響客流量,拖累香港的零售銷售。王國龍表示,領展仍在等待當局提供有關政策實施的更多細節。

當被問及該公司是否可能從陷入困境的中國開發商手中收購資產時,王國龍表示,有機會這樣做,但業主和銀行不願意出售物業也會帶來挑戰。

「銀行業應該認識到,最好是將這些資產投放到市場上,而不是寄望中國房地產行業會出現轉機,」他說。

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領展王國龍:準備推短期租金優惠 支援受疫情嚴重影響的租戶

mingpao.com

新一波疫情嚴重衝擊香港經濟,領展(0823)短期租金回報或因此受壓。集團行政總裁王國龍表示,公司正準備推出短期租金優惠措施支援「部分嚴重受影響租戶(for those who are seriously hurt)」,惟長期而言,公司會避免因疫情影響到較長年期租約的條款。

王國龍接受彭博訪問時表示,領展將會盡量支持租戶捱過今次難關,包括正準備推出的短期優惠,不過他指不會因為今次疫情,影響到三至五年期租約的條款。

他表示,支持政府以激烈(drastic)措施應付今次一輪疫情;對於即將於本月24日生效的「疫苗通行證」措施,要求市民進入商場前需接種疫苗及以「安心出行」登記,他表示,領展目前仍在等待政府相關部門提供執行時的進一步資訊。

2022年2月10日 星期四

領展再投資33億澳洲商廈因當地出租率高

領展買左5個澳洲寫字樓49.9%股份

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領展伙加拿大基金 投資澳洲5商廈項目

2022年2月11日星期五

【明報專訊】領展(0823)昨早宣布,出資約33億元與加拿大安大略退休基金OMER旗下Oxford Properties籌組合資公司Investa Gateway Office,並佔股49.9%。Investa Gateway Office目前在澳洲悉尼及墨爾本擁有5個市值逾23億澳元的商廈項目。領展行政總裁王國龍表示今次收購中,雖然在其中3項物業只擁有部分權益,惟倘另一伙伴退出投資,將有權買入物業餘下權益,領展亦可增持合資公司權益。

領展首席策略總監丘兆祺補充,領展有意與Oxford Properties擴大合作,希望未來有更多業務往來。他說,現時香港、內地及海外各佔物業組合分別近77%、17%及6%,尚有空間增加香港以外投資,達到海外佔15%的指引水平。據領展簡報顯示,目前英國及澳洲物業組合佔比約6.4%,比去年11月的5%有所上升。

在今次收購後,王國龍補充,集團在澳洲直接及間接投資9項物業,之後仍會在香港、內地一線城市、英國、新加坡、日本及澳洲物色新項目。在疫情期間,澳洲的寫字樓項目的出租率普遍逾90%,當地亦自2月21日起放寬接種疫苗人士入境,加上經濟向好,對其在澳洲的投資有穩定作用,今次的收購亦與集團在當地的項目有協同作用。他希望今次的收購能夠在未來2至3個月內完成,期望對收入及派息有幫助。

券商料有助提高分派

摩根士丹利發表報告指,領展今次透過合資公司參與澳洲寫字樓投資,料有助2023年度的每單位分派提高1.3%;花旗則預期今次交易有助提升未來12個月分派約0.9%。瑞銀估計領展增購物業有助提升每單位分派約1%。

(1)151 Clarence Street, Sydney

JV持有100%權益

(2)126 Phillip Street, Sydney

JV持有25%權益

(3)388 George Street, Sydney

JV持有50%權益

(4)347 Kent Street, Sydney

JV持有100%權益

(5)567 Collins Street, Melbourne

JV持有50%權益

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領展投資澳洲商廈因當地出租率高

2022年02月10日  singtao.ca

領展(00823)與國際房地產投資集團Oxford Properties籌組合資公司,在澳洲悉梨及墨爾本收購5項辦公室項目,領展佔49.9%權益,共斥資5.96億澳元(約33億港元)。領展行政總裁王國龍(圖左)表示,今次收購後同時取得優先選擇權, 若合作夥伴日後退出澳洲投資時,可助領展收購更多核心商業區資產。

今次收購完成後,領展在澳洲的物業增至9項,大部分資產都是合資形式持有,王國龍解釋,共同投資是當地市場普遍現象,日後如有投資者退出,通常會售予合作夥伴,故期望領展屆時可全資擁有相關物業,「可以叫做有一個Option Value(期權),當對方有D原因要離場,我哋(股權)可能增加。」他又指,今次與Oxford Properties合作後,亦取得優先選擇權,當對方有物業出售時,亦會優先跟領展接洽。

王國龍強調,雖然領展只佔合資公司49.9%,但內部管理委員會的成員與Oxford Properties各擁有2席,在預算、投資、買賣等都是共同決策,領展參與程度很高。

領展海外資產組合將進一步提升至6%,而香港為77%,中國內地為17%。王國龍期望,有關收購獲當地審批後,在未來2、3個月內完成交易,屆時可獲得直接租金收入,對未來領展的每基金單位分派有幫助。

對於投資當地原因,他指澳洲過去兩年商廈的出租率仍然高企,部分更接近100%,反映在封關措施之下澳洲仍能提供穩定回報,是領展分散投資風險部署之一,並期望隨著澳洲近日對外開放後可增加旅客,令經濟持續向好。他又指出,領展在中、港及海外亦會繼續留意收購對象,「無乜邊度快左第二度就慢左」,強調仍然會投資香港物業。


2022年1月30日 星期日

2022瑞銀財富透視 - 房地產專題討論 - 王國龍


領展3招抗逆:分散緊跟「共富」持續發展

2022-01-20

【明報專訊】新冠病毒疫情不知不覺已在全球爆發逾兩年,為各行各業帶來不同挑戰,以市值計是全球最大房地產信託基金之一的領展(0823),其行政總裁王國龍上周出席《2022瑞銀財富透視:探索之年》研討會時表示,集團物業組合包括分佈於本港、內地主要城市、澳洲及英國的零售商舖、停車場、辦公室及物流房地產,比較多元化;而且於本港或內地商場均以服務中產及基層為主,符合共同富裕的國策;近年一直重視可持續發展,亦與全球現時興起的環境、社會和管治(Environmental, Social and Governance,ESG)潮流一致,均屬對抗疫(逆)境的策略。

過去逾兩年全球疫情令電子商貿愈來愈普及,王國龍表示,其實早於疫情爆發前,他已留意到電商零售銷售額不斷上升,但他相信這不代表線下實體零售一定會被排擠,兩者可以互補更好地服務消費者:「線上與線下零售不一定互相排擠,有很多線下商舖位於黃金地段,可以為消費者提供最好的體驗,而且與家人或朋友一起逛商場,本身便是一大樂趣。」

領展於2005年11月25日上市時名為「領匯」,招股價10.3元,港人可「九五折」每股9.78元認購;上市時的資產主要是向房委會收購公屋居屋商場及停車場,背景是港府停售居屋,房委會入不敷支需要賣產。經過領展近年積極出售非核心公屋居屋商場,並且投資於內地及海外物業,集團於去年9月底,在本港持有129個零售物業、辦公室和停車場等,於內地持有9個零售物業、辦公室及物流項目,於海外(悉尼及倫敦)則持有5個零售物業和辦公室,分別佔整體物業組合估值78.2%、16.8%及5.0%(見圖)。

跳出香港 避免過度集中風險

王國龍表示,領展分散投資於不同地區不同物業,有望提高抗逆能力:「隨着我們近年積極在香港及以外地方發展,現已建立一個抗逆能力頗高的物業投資組合,這樣的話,我們可以應對不同的周期,避免過度集中風險,令我們長遠來說更加強大。」

以不同房地產分類的話,王國龍指領展一直視零售物業及辦公室為核心資產,不斷改善相關租戶組合,近年亦投資非核心資產,例如物流地產項目:「我們近來在物流地產方面做得不錯,組合有不同類型的資產,可以提高抗逆能力,長遠為我們的投資者帶來更好的回報。」

內地商場服務中產 緊跟共同富裕國策

王國龍在領展截至去年9月底的中期報告表示,近年隨着大灣區等人口稠密地區對位置優越的倉庫及配送中心的需求持續增長,物流作為一種資產類別,其增長已經加快,因此,領展通過投資東莞及佛山兩個現代化倉庫,進軍物流資產。他稱:「這將為我們提供一個機會,與合作伙伴一起在大灣區中加快學習步伐。我們相信,透過有選擇地增添投資於這一快速增長的資產類別,將為基金單位持有人提供可持續及穩定增長的回報。為促進及加強我們的擴展,我們最近已在上海聘請一名物流主管。」

另外,領展於去年11月10日,宣布收購兩幢位於香港的停車場/汽車服務中心及倉庫大廈。兩幢物業均全數租予知名租戶,並透過租金定期遞增為領展帶來穩定收入。

近年領展走出本港,多元化投資其他地區,內地是其中一個重要市場。截至去年9月底,領展於內地有7項投資,位於北京、上海、廣州及深圳,當中,領展在內地的5個商場繼續展現令人鼓舞的續租租金調整率,平均為12.1%。「領展購物廣場•中關村」、「領展購物廣場‧京通」及「領展購物廣場‧廣州」3個物業的商戶銷售額已恢復至2019年約90%的水平,而領展中心城由於需要進行資產提升,商戶銷售額增長放緩。

王國龍指出,領展在內地的5個商場均以服務中產及基層為主,亦符合共同富裕的國策。他說:「在本港零售物業中,我們非常專注社區零售,而我們去內地投資零售物業,亦是發展中端市場,並不留意高端市場,相信此策略可以為我們的物業投資組合帶來較低的波幅。談到共同富裕的政策,我們估計中國中產階級數目會繼續增長,這對收窄貧富懸殊有幫助,而且居民平均可支配收入亦會持續上升,這當然亦有利零售市場。」

去年購悉尼3商場 均服務中端市場

領展去年11月7日宣布,收購澳洲悉尼Queen Victoria Building、The Galeries及The Strand Arcade等3項零售物業的50%權益,總代價為5.382億澳元(約31.196億港元),王國龍表示,這與領展看好中端零售市場的看法一致:「我們早前宣布收購3個悉尼的購物中心,它們均位於市中心,在地鐵站附近,主要亦是服務中端市場,專注於必需品的消費」。

明報記者 葉創成

2022年1月26日 星期三

領展赤柱廣場咖啡室租約

到底領展的商戶租約是怎樣的?大家可能沒有看過,今次有機會了,Classified Group(8232)去年發了一個通告,展示了領展商戶租約內容,我找了一些網上照片比大家參考下。

大家亦可以比較下Classified 近期3個物業租約:

Classified赤柱廣場咖啡室租約 Mar-2021

Classified跑馬地/大坑咖啡室租約 Oct-2021





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領展赤柱廣場咖啡室租約

 於二零二一年三月三十一 日,Classified Limited( 作為租戶)與 領展物 業( 作為業 主)就該物業的租賃訂立租賃協 議,自二零二一年四月一日起至二零二四年三月 三十一日 止( 包括首尾兩日)為 期三年租 賃,以 營運本集 團「Classified 」商 標下之 歐式休閒系列咖啡室。

租賃協議之主要條款概要載列如下:

日期:二零二一年四月一日

訂約方:Classified Limited( 作為租戶)及 領展物業( 作為業主)

物業: 赤柱佳美道23及33號馬坑邨赤柱廣場地下G08A 號舖

總面積: 約1,722平方英尺

用途: 以商標「Classified 」名稱及風格經營歐式咖啡室

期限:自二零二一年四月一日起至二零二四年三月三十一 日止( 包括首尾兩日)為期三年租賃。

租賃:租賃條款的租金包括基本租金和營業額租金。整個租賃條款的基本租金為每月92,700港元。每個曆月的營業額租金應相等於有 關曆月內總收入的13%(「參考金額」)與該曆月每月基本租金之差異。如參考金額不超過該曆月的每月基本租金,則該月無需支付營業額租金。Classified Limited 需負責支付服務費、推廣費、政府差 餉及其他費用。

免租期: 由租賃期限起四十四天

租賃協議下的總代價:根據租賃協 議,Classified Limited 條款應付的總代價 估計約為4.4百萬港元,包括基本租金( 即不包括營業 額租金),服務費、推廣費、政府差餉及其他費用。

續訂選擇權:Classified Limited 有權選擇在期限屆滿前至少六個月向領展物業以書面通知其打算將期限續期兩年(「續約期限」)。續約期限的基本租金應由雙方共同協商, 如沒有任何此類協議的情況 下,續約期限的基本租金則將由獨立評估師根據租賃協議的條款而確定。 在任何情況下,適用於續期的基本租金不得高於每月 111,240港元且低於每月港幣92,700元。

訂立租賃協議之理由及裨益 :本集團主要於香港從事餐廳業務。自二零一一年七月起,該物業已出租給 Classified Limited,以本集團「Classified 」經 營歐式休閒系列咖啡室。現有的物業租賃協議將於二零二一年三月三十一日屆滿。 董事相信,該物業是處於赤柱飲食業務的優越位置。租賃協議的條款包括基本租金和營業額租金,均考慮到市場租金、該物業附近的 類似物業租賃條款,以及 Classified Limited 就該物業訂立的先前租賃協議的條款後 與領展物業公平磋商而決定。

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關於面積單位太複雜,都係交專業人仕比意見


資料來源: 香港測量師學會「量度作業守則」

樓層面積定義

建築面積

根據《建築物(規劃)條例》第23(3)(a)條的定義,一幢建築物的「總樓面面積」是指『在每層樓面水平(包括地面水平以下任何樓面)量度所的建築物外牆以內面積, 連同建築物內每個露台的面積(以露台整體尺寸計算,包括其圍邊的厚度),以及建築物外牆的厚度』。 這包括所有樓層、樓梯和升降機槽的面積,但在一般情況下,停車位、機械房、電力變壓房、 垃圾房和其他類似設施的面積可以不予計算。

一個單位的「總樓面面積」包括該單位的「實用面積」,加上按比例攤分,它在該建築物內所有公用地方的面積總和中所佔的積份。 量度一個單位的「總樓面面積」的方法,與上述一幢建築物的「總樓面面積」的量度方法相似。

租用面積

一個單位佔用整個樓層時,它的「租用面積」是指單獨分配給該單位的樓面面積,包括厠所和升降機門廊的面積, 但不包括公用地方的面積,例如樓梯、防煙門廊、升降機槽和機房。

如果一個樓層劃分成多個單位時,其中一個單位的「租用面積」是指單獨分配給該單位的樓面面積,加上按比例攤分, 它在該樓層的公共厠所、升降機大堂和走廊面積總和中所佔的積份,而該樓層所有單位的「租用面積」的總和, 應該相等於由一個單位佔用整個樓層時時「租用面積」。 量度「租用面積」的方法與量度「實用面積」的方法相似。

實用面積

一個單位的「實用面積」是指單獨分配給該單位的樓面面積,其中包括露台、間牆和支柱及其他類似設施的面積, 但不包括公用地方的面積,例如樓梯、升降機槽、大堂和公共厠所等。 該單位與光井、升降機槽或任何類似直槽、 或公用地方的分隔牆,應視作外牆處理,它的整個厚度應包括在內。