領展大集匯

2021年11月18日 星期四

領展業績分析員會議 Q&A 2021/2022 中期業績

領展業績分析員會議 Q&A選段剪輯 2021/2022 

中期業績截至2021年9月30日止六個月 2021-11-10

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領展網上業績會Q&A 2021/2022 中期業績 - 網友分析&翻譯

睇佢數簿;做佢老闆 - 領展823 網上業績發佈會


2021年11月12日 星期五

【新聞點評】領展「冇錢」又「身痕」

領展應唔會買太重債內房股物業,但好公司物業會積極爭取,收購會繼續,CNBC訪問

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【新聞點評】領展「冇錢」又「身痕」

信報 2021年11月11日週四

俗語云「有錢身痕」,荷包腫脹便想買這買那;若「冇錢」又「身痕」,那就要有技能。好似領展(00823)半個月內三度買貨,豪擲近百億元在澳洲、內地及本地收購物業,且首次涉足物流資產,外人或會以為該集團很「有錢」。但實際上,領展作為房託維持100%分派率,甚難「有錢剩」,手上現金僅約21億元,如何能夠「買買買」?靠的正是高明財技,而這對於小股東未必是壞事。

領展剛於周日(7日)宣布斥資5.38億澳元(約31億港元),收購澳洲悉尼3項大型商場物業之50%權益。及至昨日(10日),領展公布中期業績的同時,再宣布收購兩幢分別位於柴灣和紅磡的停車場暨汽車服務中心及倉庫物業,總作價58.2億港元;且披露已於10月27日收購了東莞和佛山兩項新落成物流物業75%權益,耗資7.54億元人民幣(約9.2億港元)。

買貨老手 負債率低

換言之,短短半個月內,領展累計斥資近百億元,分別在澳洲、內地及本港「買貨」,未「通關」已搶先shopping,外人或會以為這「土豪」大把現鈔。然而,領展身為上市房託(REITs),維持100%分派率,儘管每年有幾十億元租金收益,基本上「左手來右手去」,甚難有錢剩。

截至9月底,領展手持現金約21億元,從普通人角度看固屬巨款,但相對於領展近1500億元市值,以及短時間內用上百億「購物」,這筆錢就似乎不太「夠用」。尤須注意,上述3宗收購皆在9月之後發生,意味領展尚待「找數」付款,錢從何來?

當然,領展上市至今逾15年,進行過多宗大大小小收購,堪稱「買貨」老手,一定不會「走數」。簡單來說,領展經歷一段頗長保守發展,槓桿率低企,近年才稍見提升,至9月底負債比率仍僅約19.5%,相較於國際上很多大型REITs動輒超過50%比率,尚有鬆動空間。

根據中期業績報告,領展今年以來「在資本市場發揮強大融資能力」,自4月起落實多項融資安排,包括發行票據及獲取銀行貸款,得款逾90億元,恰好跟這一輪「買買買」金額相若。在超低息環境下,再加上「磚頭」物業支撐的強勁資產負債表,領展今年發行的多筆票據年息率約1%至2%水平,用來收購預期回報率達5%以上的項目自然大有「水位」。此外,領展截至9月底還有大概73億元未提取融資額度。

領展目前坐擁價值逾2100億元「磚頭」資產,超過一半來自本港民生地區核心商場物業,計及歷年來收購逐漸「收成」,物業組合料進一步升值,並將為槓桿融資提供更多空間。截至9月底的上半年度,領展收益錄得57.78億元,按年增長10.4%;香港零售租賃業務出租率達97.5%,創歷史新高,平均續約加租幅度約3.4%,反映本港民生零售需求在「封關」下依然強勁。

除了提升槓桿比率,領展於去年推出「以股代息」計劃,讓股東選擇收取新基金單位代替現金分派。例如針對上年度末期分派,領展發行了約1000萬個新基金單位,相當於約7.5億元現金,這亦有助該房託在履行「100%分派」下,逐步積累收購彈藥。

再者,領展不只「買」,適時也會「賣」,曾經多次出售停車場、偏遠及小型商場等非核心物業,累計套現數百億元,用以投入於更高回報及具潛力收購項目。

進軍物流 邁多元化

至於最近3宗新收購,皆反映領展正在落實其「2025願景」計劃,加快轉型為多元化房託基金,不再獨沽一味押注於本港「公屋商場」,邁步染指內地、海外投資以及非零售物業資產。譬如今次收購東莞、佛山、柴灣、紅磡的物流及倉庫資產,就屬該房託首次沾手物流「磚頭」。

記得幾年前領展開始對外收購時,曾被質疑作為香港「公屋商場收租佬」,是否有眼光和能力去收購及管理境外物業。

翻看成績,領展這些收購大多獲得理想表現和回報,交出像樣的功課,證明這個「公屋仔」有資格衝出香港「打世界波」。今趟進軍物流領域則屬最新挑戰,且看能否再次「升呢」。

9月底時,領展手持逾2100億元「磚頭」,約1262億元來自本港零售物業,其餘屬於非零售及境外物業。在市場地域及行業領域上進一步多元化,將有助降低集中風險,亦是領展晉身「國際級房託」必行之路。

該房託現價孳息率約4.5厘,在低息環境下甚具吸引力。近來不少香港人考慮移民,但借鑑上一輩(八十至九十年代)移民錯失了本港經濟及樓價「大升浪」之教訓,部分人擬在港保留物業作為「對沖」,惟現時本港住宅租金回報率僅約2厘,越洋收租又頗麻煩,對他們來說,持有領展或許是一項選擇,倘若「中國好,香港好」,領展應不會差到哪裏。然而,假若美國加息步伐及力度超乎預期,則可能為領展帶來壓力,限制其拓展空間,投資者宜加注意。

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觀點直擊 | 一周兩度收購 領展王國龍:密切留意全球機會(實錄) 

2021-11-11 21:34


觀點地產網11月10日,領展於線上舉行中期業績記者會,領展主席聶雅倫、行政總裁王國龍及首席財務總監黃國祥均出席是次發佈會。


截至今年9月底止6個月內,領展收益按年增長10.4%至57.78億港元,物業收入淨額亦增8.8%。經調整並計入一筆1.46億港元的酌情分派後,領展期內可分派總額達33.36億港元,每基金單位中期分派增長12.7%至1.5959港元。


與此同時,領展亦公佈,以總代價58.2億港元收購兩幢分別位於柴灣及紅磡的停車場/汽車服務中心及倉庫物業的100%權益。


這也是領展一周內所公佈的第二項收購,該公司周日(11月7日)宣佈以總代價5.382億澳元(約31.2億港元)收購澳洲悉尼商業區3座購物中心各50%股權。連同最新收購,本周領展的收購規模已逾91億港元。


是次領展據宣佈以總代價58.2億港元收購兩幢停車場/汽車服務中心及倉庫物業的100%權益,分別是位於柴灣及紅磡。據公告顯示,收購價較該等物業於今年10月22日的估值總額60.81億港元折讓4.3%。


“物流與倉庫等物業種類已留意了一段時間,因此很高興看到我們是次在香港買的兩個物業。”王國龍指:“領展於過去幾年儘量優化資產組合及提升抗跌力,而目前做的收購都是朝著這方向去做。”


他同時透露,剛於上月底完成收購東莞及佛山物流貨倉項目。


王國龍另指,兩幢物業將全部出租予在香港獨家代理平治汽車的汽車經銷商仁孚行。據悉,協議包括初始為期5年的租約,及享有連續3次每次續租3年的續租權,每個租賃期限內確保每年4%的租金升幅。


按領展管理層勾畫的藍圖,目標是在2025年將海外物業占投資組合比例由不足4%大增至10%至15%。王國龍指,領展於過去數年一直朝著公司2025年願景佈局,管理資產有增長,增長同時亦希望將投資分佈做得更好。由於整體組合加大了,加了內地及外國投資,因此令香港占比減少。


聶雅倫相信,香港是集團一個具競爭力的市場,會繼續在港物色收購機會,同時亦會留意內地一線城市、英國、澳洲、新加坡及日本。另外,領展亦會繼續留意香港政府推出招標的地皮,早前亦有入標競投銅鑼灣加路連山道商業地,可惜未有中標,待適當時候找來適當的夥伴參與競投。


聶雅倫還稱,不會因為收購放慢資產提升計畫。


領展目前正在進行三個提升項目,包括位於深圳的領展中心城、香港的大元街市和樂富街市,各自的估計成本分別為3.46億港元2700萬港元及3200萬港元。深圳領展中心城提升項目的預計完成日期為2021年末,而兩個香港提升項目的預計完成日期均為2022年中。


另外,未來計畫就約20個資產提升專案,合共投放超過10億港元資本開支。


至於香港零售租務方面,領展的零售物業平均續租租金調整率上升至3.4%,王國龍指,過去三年香港零售市場經歷了相當具挑戰的環境,因此亦樂於有關結果。他指,目前疫情已有所控制,對未來仍會持審慎。


他續指,期內出租率升至97.5%歷史新高,並新增逾300家新的店鋪及食肆租客駐場。雖然旗下商戶營業額及生意有改善,部分甚至已回到2019年疫情前水準,加上政府近月派發的消費券亦為市道提供了良好動力,商場人流有所增加,但目前仍非全部行業都有理想表現,未來會繼續支援有需要的租戶。


事實上,過去半年,領展在停車場亦表現強勁,聶雅倫稱,基於市民較疫情前更頻繁用車,由於防疫措施放寬,停車場時租收益增長39.1%,恢復至疫情前水準,月租收益增長4.1%,整體停車場收益增加12.2%。由於商場人流及時租車位收費增加,停車場每個泊車位每月收入增加11.9%至3,073港元。


聶雅倫預期,停車場表現持續向好。


以下為領展2021年中期業績會現場問答整理實錄:


現場提問:有見集團近日做了兩項收購,對公司負債比率有何影響,會否影響未來的分派?另外,香港的零售市道好轉,對租金會有什麼影響?未來數月在資產提升會投資多少?


聶雅倫:領展會以內部資金及債務融資安排支付是項收購,因此負債比率會有少許提升,惟仍低於20%水準,而分派政策將維持不變。


王國龍:由於所有收購都是增加收益,項目會對日後分派有貢獻。


香港零售市場方面,平均續租租金調整率上升至正數3.4%,數字對公司非常正面。過去三年香港零售市場經歷了相當具挑戰的環境,因此對業績感到滿意。


目前疫情個案唯大多數輸入個案,公司展望將審慎,惟相信將會是平穩回復的一年。我們部分的租戶銷售已回升,部分更接近2019年水準,不過這不是適合所有租戶,主要取決於其業務。


現場提問:為何領展會買入香港兩棟物業?


聶雅倫:香港是集團的一個具競爭力的市場,會繼續在港物色收購機會,同時亦會留意內地一線城市以及英國、澳洲等。


現場提問:公司公佈的新收購,是否意味著公司有意由商場及甲級商業,拓展至物流廠廈?平均續租租金調整率雖然由負轉正,但仍處於低單位數,預料趨勢會持續多久?會否因放慢資產提升步伐?


王國龍:物流與倉庫等物業種類已留意了一段時間,因此很高興看到我們是次在香港買的兩個物業,連同東莞佛山的兩個物流項目。


領展於過去幾年儘量優化資產組合及提升抗跌力,而目前做的收購都是朝著這方向去做。平均續租租金調整率上升至正數3.4%,對此正面的租金調整其實有人加租多,部分是減的,以至整體是單位數增長。


可見增長是因為好多租戶營業額恢復至2019年水準,惟不是全部行業,故我們會繼續支援有需要的租客。


整體來說,見到更多人出來吃飯購物,消費券亦對租客構成好的動力。


現場提問:領展于過去一周公佈了多項收購計畫,是否要加快全球的收購步伐以分散資產分散規模,目標資產分散比率如何?而相關收購會否影響負債率?


王國龍:領展於過去數年一直朝著公司2025年願景佈局,管理資產有增長,增長同時亦希望將投資分佈做得更好,將香港占比減少。這主要由於整體組合加大了,香港物業比例下降,加了內地及外國投資。


至於投資物業種類方面,零售物業的比例亦有一些下降,增加了寫字樓及物流倉庫。我們是根據借貸情況去作收購,所以收購這次物業後借貸比率仍健康。


現場提問:上財年多項資料上升,管理層會否認為本地的零售市場已見底?會否逐步退出向租戶提供的支援措施?


王國龍:香港出租率的確提升至歷史新高,於過去6個月,有超過300新店及食肆於旗下商場開業,租客的生意增長亦非常好,部分已回升至2019年水準。


惟不是每個行業,有需要仍會支援租客,相信這些支持會持續一段時間。


現場提問:領展未來會否有投地計畫?


聶雅倫:我們經常留意政府推出的招標,看能否公司符合要求。


早前亦有入標競投銅鑼灣加路連山道商業地,可惜未有中標,待適當時候找來適當的夥伴去參與競投


現場提問:關於是次收購,預計停車場時租收入多少以及回本期?消費券有沒有令商場人流增加?商場得租金及停車場的時租有沒有增加,未來的收購策略如何?


聶雅倫:收購在交易完成將會對收入有貢獻,停車場業務於期內表現理想,相信未來會繼續成為重要的一個業務。


王國龍:香港最新買的物業是出售並租出予買家,兩個都是租給仁孚,整個物業出租,租約長,每年亦有加租比率,長線收入。至於仁孚會否加租,則他們決定。


公司會繼續密切留意收購機會,包括中國內地、香港、澳洲、英國、新加坡、日本的不同機會。


沒有指定要加到多少比例,會比較各種最好機會。香港是公司的家,所以任何專案都會慎重考慮,之前參加過投地,望於香港繼續投資。


現場提問:消費券下人流有否增加?


王國龍:人流的確增加,不止人流增加,在消費券及限聚令放寬下,單計時租停車場的車票也差不多回到2018年、2019年的數目,構成不錯的增長。


2021年10月26日 星期二

跟Kata去行山

秋冬係郊遊好季節,大家一於跟Kata係領展商場消費完就去行山啦😍😍

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領展打造首個「屯門山海節」 - 以山和海作主題,鼓勵大家走到郊外,讓自己跟大自然交流。三條路線以領展商場 – #蝴蝶廣場、#富泰商場、#三聖商場作起點,融合了香港世界級景點的山海路線,絕對能夠讓你「遊森出發」,發掘大自然之美外,更加能夠帶動人與大自然之間的連繫。


2021年10月7日 星期四

領展希望通過資本合作擴大資產



 今次如果領展成功收購50%QVB+,除能夠達成有效分散投資外,更可以與新加坡GIC和澳洲房托Vicinity結緣,實在有很多幻想空間

回看2017年Vicinity用49% Chatswood換取GIC的50% QVB+ (QVB/The Galeries/The Strand Arcade)

不過領展將買古董QVB 1898年落成,因為保育應該永遠唔准拆,只可番新😂

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維多利亞女王大廈(Queen Victoria Building,簡稱「QVB」)是位於澳洲雪梨市中心的19世紀歷史建築,是雪梨的重要地標。這座羅曼復興式建築始建於1893年,於1898年落成,寬30米(98英尺),長 190米(620英尺)。大廈占據雪梨市中心的整個一個街區,四周為喬治街、市場街(Market Street),約克街(York Street)和逐依街(Druitt Street)。大廈設計時為市場,歷史上曾用於各種用途,並曾被廢棄而幾乎被拆,直到接近20世紀末才由馬來西亞華商整修恢復原貌,並回復最早的商業用途,現為新加坡政府投資公司下屬怡保公司旗下的商場。

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悉尼QVB 11億故事,基金巨頭罕見的資產交換

2017年11月07日 7:30

來源:每日地產

澳洲零售信託基金Vicinity Centres近日與新加坡主權基金GIC(新加坡政府投資公司Government of Singapore Investment Corp)達成了價值11億元的資產交換協議。Vicinity Centres是全澳第二大購物中心業主,此次資產交換將有助於其調整投資組合,以應對亞馬遜入澳帶來的挑戰。

此次交換一方涉及到悉尼內城三家最有名、最有價值的購物中心:The Queen Victoria Building(維多利亞女王大廈), The Galeries、The Strand Arcade。另一方則涉及到北岸Chatswood區佔地面積巨大的Chatswood Chase Sydney購物中心。

價值105億元的Vicinity和新加坡主權財富基金GIC已經是眾所周知的合作夥伴,雙方此前已圍繞數個高端零售物業展開合作,其中包括Emporium Melbourne。

現在,這兩家房地產巨頭通過資產交換來鞏固彼此之間的聯繫,這對房地產行業來說是一件稀罕事。

Vicinity將用其擁有的Chatswood Chase Sydney購物中心49%的股份換取GIC擁有的QVB、The Galeries 、The Strand Arcade三家購物中心總共50%的股份。

Vicinity擁有的Chatswood Chase購物中心價值5.623億元(*49%= 2.75527),GIC擁有的三家購物中心總值5.56億元(*50%=2.78), 交換過程中產生的價值差額將由現金來補足。

根據協議, Vicinity將繼續管理Chatswood Chase Sydney中心,並將在交易達成後接棒市中心三家購物中心的物業管理。

悉尼內城的三家中心將受益於在建的市中心輕軌項目。交換完成後,Vicinity總資產中CBD物業的份額將從11%上升至15%。

重要的是,在 QVB,Strand、The Galeries三家中心,消費者在專賣店消費很高,這將把Vicinity的專賣店銷售率提高5個百分點。專賣店是一個非常關鍵並備受關注的零售類別,因為零售物業業主目前在這個領域遭遇阻力。

Vicinity總經理Angus McNaughton告訴AFR: 「這都是為了提高未來的抗風險能力。」

「這些資產與傳統購物中心相比有很大差異,這三家購物中心能輻射到包括遊客、CBD、本地居民在內的三重市場,這三重市場在CBD地區增長都十分強勁。這種類型的資產通常也不太受網上購物影響,是我們為確保投資組合能經得起未來的考驗所做的一部分努力。」

此次交換也給Vicinity帶來了一組位於悉尼中心區的CBD高端物業,可以與其在布里斯本、墨爾本已經持有的類似資產形成匹配。

此外,這筆交易也為Vicinity最大的資產之一Chatswood Chase購物中心引入了一位資本合作夥伴,這個購物中心有相當大的上升發展空間。

McNaughton先生說: 「那裡(Chatswood Chase)有很好的機遇,他們(GIC)感興趣的就是這一點。」

GIC房地產業務首席投資官李國坤(Lee Kok Sun)證實,GIC確有在澳洲擴大投資組合的打算。他表示: 「此次交換取得Chatswood Chase Sydney的股權,使我們能夠獲得新的發展和提升機會,這是一家高質量的主要區域性購物中心,擁有強大的現金流量。我們此前已經和Vicinity合作過Emporium Melbourne 和 Myer Bourke Street兩個項目,也期待加強雙方的長期合作關係。」

近年來,Vicinity在為其投資組合尋求資本合作夥伴方面創下了良好的記錄,曾和Stan Perron(澳洲富豪榜上榜者)等投資者合作。

仲量聯行(JLL)的Simon Rooney表示,此類資本合作是零售物業市場的一個主題。

Rooney先生說: 「由於主要業主希望降低槓桿,重新平衡投資組合,並縮小在單個大型資產中的風險敞口,我們現在看到,在大型資本交易中進行戰略合資已經成為一種明顯的趨勢,並且這種趨勢還在上升。」 他表示:「這也意味著,投資者可以獲得更具流動性的高質量資產股權,同時資產類別更多樣化,資產管理也更為完善。」

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【再度進軍澳洲市場】傳領展斥5億買雪梨3購物中心包括QVB

有傳媒報導,領展(Link REIT)計劃收購位於雪梨市中心的三座購物中心各50%股權,包括地標Queen Victoria Building(QVB)、Strand Arcade及The Galeries,作價5.5億澳元。領展回應指不評論市場傳聞。

https://www.sbs.com.au/  2021-10-01

BY HIU CHING LAM

據澳大利亞金融報(The Australian Financial Review)報導,香港第一個房地產投資信託基金領展計劃收購位於雪梨市中心的三座購物中心各50%股權,包括地標Queen Victoria Building(QVB)、Strand Arcade及The Galeries,作價5.5億元。

這三項物業目前由新加坡投資公司(GIC)及澳洲上市房託Vicinity Centres共同持有,領展現正進行盡職審查。

據悉,是次賣方為 GIC,GIC在今年 3 月透過 CBRE 和 Colliers 尋求賣家。

GIC於 2003 年收購了這3座購物中心,直至4年前以 5.56 億元的將3座購物中心的50% 股權出售 Vicinity Centres。

領展發言人回覆《SBS中文》時表示不評論市場傳聞,發言人在回覆香港傳媒時補充,公司的海外收購,著眼於發達市場的門戶城市,包括澳洲、日本、新加坡和英國,因這些市場相對穩定,流動性高,法規環境完善,因此雪梨亦是領展收購目標範圍之內。

是次已非領展首次涉足澳洲市場,在2019年,領展亦以約6.83億澳元向私募基金黑石(Blackstone)購入一幢位於澳洲雪梨100 Market Street、樓高十層的甲級商業樓宇。該項交易是領展首次衝出亞洲。

GIC 和 Vicinity 合作關係密切,除雪梨此3座購物中心外,兩家集團在墨爾本亦共同持有Emporium 和位於Bourke Street 的Myer。

《SBS中文》亦曾就Queen Victoria Building、Strand Arcade及The Galeries 3座購物中心的收購事宜向GIC 和 Vicinity以電郵詢問,但暫未有回覆。

2021年7月16日 星期五

2021年6月27日 星期日

王國龍與觀點面對面:從香港街市到全球商業

 去年的文章,有不錯參考價值。

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王國龍與觀點面對面:從香港街市到全球商業

观点地产网•2020-11-24 

撰文:劉子棟 黃子慢 馮慧欣    審校:劉滿桃

“公司對街市的改造,影響了整個業态的發展。”

觀點地産網 “領展”是一個既熟悉又陌生的名字。

臨近傍晚,我們從灣仔出發,搭上人流高峰前的港島線,轉将軍澳線跨海,再換乘觀塘線到領展總部,一路上能用來閑聊的時間頗多。香港同事告訴我:“這家公司簡直無處不在。”

對于香港人來說,領展是媽媽常去的菜市場、熟食檔,爸爸轎車所在的停車場,或家附近的商場購物點上懸挂的品牌標志。而在内地人的印象裡,其是近幾年冒出的新興品牌,管理着北上廣深幾個精品購物中心,我們偶爾會去逛逛。

“雖說從小接觸,但要說對它稍有認識,就要等長大後接觸上這行。”  即将面見領展行政總裁王國龍,我們期待了解更多。

一個驚喜令我們更确信不虛此行。天色還算明亮,我們坐在海濱匯大樓20層某間會議室内稍作休息。工作人員告訴大家:“霍先生今天也在辦公室。”

“要不要等他一起做訪問?”王國龍興致勃勃地邀請,這位領展内地業務的負責人過來一起落座,“去内地的時候,公司還沒投第一個物業,就請了霍先生……他很熟悉中國内地。”

霍業生與王國龍兩人搭檔了6年,前者在2014年7月加入領展之前,曾在和記黃埔、新世界集團、恒基兆業及仲量聯行等房地産業公司擔任要職。他目前負責監督領展内地物業的租務、物業管理及資産提升等方面。

王國龍的職業生涯則從新西蘭開始,投行出身,先後為摩根大通、星展銀行等金融機構效力,據說最看重數據所呈現的真實。

作為一隻REITs,領展的核心使命是,每年擁有充足現金流來實施分派,為投資者創造收益。因此其運作的主要模式,是通過優化提升旗下物業的租金,來創造穩定增長的回報。2009年加入的王國龍,正是這種模式的重要推手。

這個故事則要從香港歷史最悠久的街頭文化載體之一——街市開始說起。

從街市活化說起

領展房地産投資信托基金是香港房屋委員會将旗下民生社區商業剝離,由政府公營打包成私營基金上市的嘗試。經過15年發展,它成為目前全亞洲以市值計算最大的地産信托基金。

目前領展在香港控制着126個不同類型的項目,在中國内地,其在北上廣深四個一線城市布局有5項投資物業,包括四個零售物業。

去年年末開始,領展開始拓展海外市場。在斥資36.49億港元向黑石購入一幢位于澳洲悉尼中央商務區的10層高商業辦公大樓後,該基金于不久前再尋求進入英國市場。

但回溯歷史,領展從2015年才往香港以外的市場發展。截至2019/2020财年末,領展仍有85.5%資産坐落于香港,當中大部分為非 CBD 區的社區購物中心、菜場、街市,還包括不少停車場或教育、福利及配套設施。

在這批底層資産中,按最後完全落成時間分類,其中除2019年落成的海濱彙及2017年翻新的彌敦道旺角T.O.P商場外,幾乎全部物業都在2005年上市之前建成。而要算千禧年前落地的物業,占比亦高達77.2%。

資料顯示,露天的鮮活街市從上世紀50年代開始在香港蓬勃發展。約20年後,香港政府決定将這些露天街市轉移到室内運營,期望解決野蠻發展滋生的衛生問題。而領展管理的絕大部分公共街市,亦主要落成在1970年代到1990年代。

“商販自始被遷移到規劃得井然有序、每個檔攤尺寸相當的室内街市……但刻闆的街市規劃始終無法滿足更多的需要。” 

當然從商業的角度,受超市和便利店沖擊的,效率不高的鮮活街市並不算一項優良資産。翻新改造的需求,就由此産生。“我們剛開始做翻新街市的時候,人們說這是一個日落的行業。”王國龍回憶,“街市裡的租戶一旦退休,人們就自然而然去超市買東西。”

領展希望将街市重塑為香港各個居住社區不可或缺的組成部分,一個街坊相聚閑聊的空間。它需要有寬闊的步道,有序合理的商戶組合,重新設計的視覺效果,以及高效的污水管理繫統等,最終目的是提升消費者的零售購物體驗。

隻是新穎的保育理念和随之而來租金的提升,成為矛盾爆發的中心點。從不被理解到獲得租戶和市民支持,王國龍經歷了很多。“最開始的幾個(街市)經常被人罵。然後租戶也未必相信,他在這裡運營了這麼多年,都沒有試過翻新。”

2010年6月領展斥資約9500萬港元,以位于大埔新市鎮擁有30余年歷史的大元街市作為試點,開展鮮活街市的優化計劃工程。當時,王國龍剛剛履新公司行政總裁,一切都是重新開始。而在投入大量資金、時間成本後,究竟物業素質能有多大提升?未來回報又有多少?當時還是未知數。

“最主要我們肯走第一步去嘗試創新的事情,沒什麼包袱。”他指出,剛開始那幾年,團隊還在摸索階段,從第一個翻新試點的大元街市開始,下一個是黃大仙的樂富街市。“腳踏實地一步步去實現。”

大元街市翻新分兩期完成,改變舊街市承包租賃的模式和制度,改建地台、外牆、水管及加強電力照明,增加鋪位、重新設計租戶組合和動線,以帶動人流。翻新的效果不錯,往後便是水到渠成。

“公司對街市的改造,影響了整個業态的發展。”王國龍表示,領展一直都在堅持對物業做資産提升,這是REITs資産價值孵化與培育的過程,也是領展成為世界級的房地産投資營運基金的必經之路。

截至目前,領展在香港擁有50多個鮮活街市,其中約40個項目已完成翻新改造,成功重拾朝氣。從整體上看,自2005年上市至今,該基金也已經投入近90億元,完成87個資産提升項目。其物業組合估值亦由358億港元,上升4.45倍至1951億港元,15年來投資回報高達8.03倍。

“過去十多年的經驗,積累了80多個案例”霍業生接上話題,他說領展正把在香港執行資産提升工程的經驗,複制到内地項目上。“從如何開始策劃AEI(資産提升工程),到調研、項目市場定位然後對租戶的改變,或者商場裡的導線的安排、重組,形成了一套流程。”

“給了學費,希望可以應用到國内。”目前,領展就正在對2019年購入的深圳領展中心城執行資産提升。

面對新挑戰

但畢竟投資有風險,這句話同樣适用在商業地産資管領域,因為投入的改造資金未必能促成預期的回報。

王國龍說要告訴我們公司一個較為失敗的投資案例,“就是旺角T.O.P商場,當時買的時候我們也很有信心的。”2016年,領展斥資59.1億元投得總面積約28.4萬平方呎的旺角工業貿易署大樓,随後将其改建成旺角T.O.P。

但物業翻新後不久,香港零售業市道就開始回落,“裝修期時,從内地赴港的遊客就開始減少了。”他提到自去年中期發生的社會運動風波,以及年末爆發的新冠病毒疫情,對香港經濟和各行各業都帶來嚴重沖擊。

原來預期的V字型回報變成了U字型,“我們當時競標的時候,市場一直在上升。”王國龍指出。黑天鵝事件誰也猜不到,“但當時想,如果用一個合适的價錢,在旺角買到一個地段好的物業,也不會錯到哪裡去。”

旺角T.O.P始終是一個資質優秀的物業,只是時機的原因。“我們當然希望能做少一些這種項目。” 王國龍認為,領展有如此大的回報穩定的物業組合,即使出現一兩個需要更長線才能體現回報的物業,也是無傷大雅。領展也有能力去嘗試。

根據過往的經驗,2008-2009年金融危機期間,領展REITs的可分派收入仍錄得同比增長。而此次疫情席卷全球情況下,年初至今香港零售飽受“經濟寒冬”之苦,而領展以香港為基地的民生物業組合再重現其抗跌韌性。

據最新公布中期業績的資料顯示,單論香港零售物業組合,領展有28.1%的租金收入來自飲食行業;21.3%來自超級市場及食品行業;15.6%來自菜市場及熟食檔口。而這些租戶通常不會特别受到旅遊業,或者零售業的影響。

“我們的物業組合,抗疫能力是很高的。”王國龍希望用更形象的話語來展現公司目前面臨的狀況,“我相信就算真的有寒冬,我們應該覺得涼,但未必會覺得凍。” 截至今年于9月底,領展整體的零售物業組合的租用率仍維持于96.1%的高水平。

有别于同期(今年4至9月)香港飲食業銷售額有30.5%的下跌,領展同類型租戶的跌幅隻達到24.5%。超級市場及食品行業銷售額更錄得13.9%的同比上升,與期内香港同行業0.2%的銷售跌幅形成對比。

在早前剛剛過去的中期業績發布會上,王國龍坦誠自己是一個比較樂觀的人,“我預測會傾向較好那方面,但6月的時候沒有預期到第二、三波的疫情。”因為我們想知道他對未來香港零售業和經濟的看法。王國龍表示:“預測投資方向,向來都是件難事。因為你要猜将來發生的事情。” 

還是那句話,領展的目標是世界級的房地産投資營運基金。“但不是說一定可以做到。” 他笑稱。不去輕易下絕對的判斷,但對公司營運狀态持有的絕對信心,令王國龍可以在外界認為的困難時期施展拳腳。

疫情期間,領展就完成收購了兩個分别位于澳洲及英國的海外物業。包括于2020年4月,安排了4.44億澳元5年期貸款,用于收購首個澳大利亞物業100 Market Street。4個月後,領展獲授3.70億英鎊5年期貸款,用于收購首個英國物業The Cabot。而這些貸款的利率水平都很不錯。

資料顯示,截至2020年9月30日的六個月内,領展的平均借貸成本由2019年同期的3.52%下跌68個基點至2.84%。同時,定息負債的平均到期年限為4.6年,總負債比率為17.7%。由此,領展維持着低負債水平,和高的信貸評級。

擴大影響力

領展的外拓從2015年開始,在此之前該基金在2014年,以 29.56 億港元的價格首次出售旗下興田商場、葵興商場等9 項投資物業。 

随後其資産處置力度增大,包括于2017年9月、2018年12月向基彙資本出售香港屯門、馬鞍山及葵湧等地的17個物業,以及鴨脷洲、西貢和沙田等地12個物業,分别收回230億港元和120億港元資金。

與此同時,領展在2015年3月首次進軍中國内地市場,斥資25億元收購北京中關村歐美彙購物中心。7月,領展向瑞安房地産收購上海企業天地1号及2号,作價66.86億元。兩年後,該基金再将花費40.65億元,将廣州西城都荟廣場收入囊中。

2019年随着“2025願景”計劃的公布,這隻香港起家的房地産投資信托基金,對旗下資産組合提出更多想法,希望提升其他地區(尤其是中國内地)物業的占比,和寫字樓、購物中心物業類型的占比。其中,集團目標未來内地資産占比提升至20%。

據此,領展從這年開始亦分别斥資25.6億元、66億元購入北京通州京通羅斯福廣場與深圳福田怡景中心城,2019年末則開始拓展海外市場。

通過物業組合的一進一出,領展實現了旗下資産的正向循環,借此保證資産組合的質量,在業界内這俗稱“換貨”。“作為一個好的投資者,買物業的時候,一定要想到有機會是遲早會賣的。”王國龍說。

但他強調,領展做的始終不是一個注重交易的生意,“我們始終是一個房地産投資信托基金,投資的大多數物業都會長線持有。”不過當某些老舊物業“增長開始放緩,你可以賣了這個資産,換一個增長高一點的,那你就去換。”

“公司的投資策略是持續尋找有收入增長的項目。”王國龍表示。據了解,除了香港和中國内地一線城市之外,領展接下來的收購投資範圍已擴展至長三角、大灣區、環渤海等地域。

不過他解釋:“我們要在組合中設置多少比例穩定一點的物業,多少比例高增長但風險大一點的物業。這樣去考慮就比用國家地區來區分會更好。”王國龍指,公司2025年願景計劃對增加物業組合的要求,其實無需拘泥于具體地域的比例。

最重要還是看回報率。香港是領展的大本營,“如果幾個物業,有同樣的回報、同樣的風險,我們大多數會選香港的,這就是方便。”王國龍稱,不過“分散投資風險是很重要的。”

所以對于領展來說,中國内地仍是領展十分重視的市場,公司也在陸續尋找收購機會。

“目前中國的國家政策是雙循環,除了外銷,内銷也很重要,這對于零售業有很大的幫助。”王國龍表示看到中國内地的市場很大,而且仍在蓬勃發展。“國内居民的收入一直有增加,中産多了,這些對于零售業也是很有裨益的。”

根據計劃,領展正以“領展購物廣場”作為統一的品牌形象,重新打造旗下所有位于中國内地的零售物業。同時在上海領展企業廣場設立了中國内地總部,以應付新的需求。

“我們陸續把零售物業、商場用領展購物廣場的品牌統一起來。”負責内地業務的霍業生補充到,這是擴大領展品牌影響力的重要一步,“将旗下物業以領展的品牌冠名,然後将物業做好,這就是最有效的宣傳工具。”

“我們領展很願意把我們的名字擺上去。”霍業生提出,這同時體現了領展對于中國内地投資的信心和重視程度。統一的品牌更容易形成協同效應,對于領展未來持續擴展的中國内地業務有很大的幫助。

2021年6月18日 星期五

領展業績分析員會議 Q&A 2020/2021 全年業績 20210617

今次業績大家都好滿意,龍哥仲對未來好樂觀

為了方便大家研究,我剪了分析員會議 Q&A細看,還有Bloomberg的訪問


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觀點直擊 | 增長正向 但領展的關注點在繼續擴張

觀點地産網 20210617

領展透露未來幾年将在中國内地和海外繼續執行4次收並購,以完善物業類型。

觀點地産網 全亞洲最的大地産信托基金領展,在去年争取到正向的增長。

領展2020/2021财年的數據錄入節點,是2020年4月1日至2021年3月31日,公司經營受到新冠疫情的影響最大。

當中國内地享受着較為平穩的經濟恢複期,香港在這段時間内經歷了撲面而來的四波疫情,經濟受到重創。重倉香港的領展,即便強調旗下香港物業類型主要傾向民生,但亦難言絲毫未受到影響。能夠實現正向增長,這已經算是一件幸事。

體現在報表上,期内領展收益及物業收入淨額分别達107.44億港元及82.38億港元,與上一财年比較,均僅增長了0.2%。而對利潤影響最大的投資物業組合估值則實現增長3%,錄得1990.74億港元。

因此,領展扣除與基金單位持有人交易前的年内溢利,從2019/2020财年的虧損173.03億港元一舉增長到7.52億港元。數據與半年度時相比,亦實現了扭虧為盈。

但領展旗下物業的表現就就有待提升,尤其是位于香港的那部分。

截至目前,領展在全球範圍擁有136個不同種類的資産。其中,93.4%即127個物業是位于香港大本營。這些物業,除2019年落成的海濱匯及2017年翻新的彌敦道旺角T.O.P商場外,幾乎全部都是在2005年上市之前建成。它們是領展當初得以上市的底層資産,及目前收入來源的基石。

香港的物業中又以零售商業物業為最重要,其占到領展全部物業的60.3%。領展的零售商業物業分為都會、匯坊和鄰裡三類,對應項目數分别為6個、35個、57個。它們财年為領展貢獻了61.59億港元的收入,占去總物業收入超過75%。

而它們的營運數據則呈現出值得關注的現象。資料顯示,在剛剛過去的财年,領展零售商業物業平均續租租金調整率錄得-1.8%的負增長。平均每月租金就從64.6港元/平方呎同比減少3.4%至62.4港元/平方呎。

雖然出租率輕微上升0.3個百分點到96.8%,但也是領展讓利的結果。行政總裁王國龍就提到,在疫情期間為了保持商場内消費氛圍,領展傾向于向租戶提供租金優惠來維持較高的出租率。而且就算有租戶選擇離場,租金優惠也能更快吸引到新租客填補空缺。

同時,領展在香港的另一項重要物業類型——停車場的情況也不算樂觀。停車場物業去年為領展提供了18.88億港元的收入,增幅是負數。每個泊車位每月收入同比下跌1.8%至2776港元,停車場物業整體估值也對應同比下跌0.7%。

不過,情況正在持續好轉,王國龍稱注意到近期續租租金恢複增長,同時旗下物業整體出租率繼續保持了穩定。其表示:“最近香港疫情緩和,有不少食肆可以放寬社交距離措施,購物人流增加,租客對前景信心上升,商討續租時的表現亦比6個月前好得多。”

他繼續透露,領展去年全年度新簽逾400項租約,其中有40%就屬于新租戶。王國龍對今年度公司的租務呈樂觀態度,他說十分期待中國内地和香港能實現通關,“通關對香港經濟十分重要,相信領展最終會受惠于香港經濟的轉好和失業率的降低。”

而反觀中國内地物業的情況,王國龍提到公司旗下的物業在去年的短暫關停後,又短時間内實現了重開。雖然整體收益總額及物業收入淨額分别同比下跌了6.3%及6.9%,但個中原因很大程度是因深圳的領展中心城正進行資産提升工程。

領展透露公司去年在中國内地成功簽訂了200份新租約,占大頭的零售方面商場的平均續租租金調整率達到11.1%。這體現出内地商業市場在疫情沖擊下的韌性,而這亦符合領展作為一個公募基金之所需。

“香港是領展的核心市場,大部分投資都在香港,但公司會透過在外地的投資以分散風險。”王國龍表示。于是,在2021年上半年,領展加大了其在中國内地的投資並花去接近60億元。包括今年4月份斥資27.7億元收購上海七寶萬科廣場50%權益,以及最近以32.05億元收購了廣州天河太陽新天地購物中心。

至此,領展位于内地的投資物業已增加到7個,除上述兩個以外,還包括北京的京通羅斯福廣場、歐美匯購物中心、深圳的新怡景商業中心、廣州的西城都薈廣場,以及上海的領展企業廣場。

“但集團訂下的中期發展策略,會尋求總資産錄得高單位數增長,因此會繼續留意适合的投資機會。”王國龍暗示領展短時間内不會停止擴張的步伐。公司主席聶雅倫亦補充指,公司一直有審視英國、澳洲、日本、新加坡的投資機會。

事實上,在領展早年公布的“2025願景”中,就明确提出公司未來旗下物業的比例将要達到:香港基地占70-75%,中國内地占≤20%,海外占≤10%。

但目前,除中國内地的物業占比已達到16.8%外,領展的海外的布局僅占總數的3.9%。它們來自領展在2019年至2020年上半年的收購。

2019年年末領展開始拓展海外市場。該公司在斥資36.49億港元向黑石購入一幢位于澳洲悉尼中央商務區的10層高商業辦公大樓100MarketStreet後,在2020年8月又在倫敦買入了首個位于英國的物業TheCabot。

為了實現未來的布局方針,領展透露未來幾年將在中國内地和海外繼續執行4次收並購,以完善物業類型。對此,王國龍就稱,公司目前已在中國内地建立相應團隊,試圖把握潛在機遇。但由于嚴格的旅行限制,涉及海外收購的盡職審查工作就變得困難。

另外,王國龍亦強調公司還是會關注那些出租率和租金收入都表現出色的資産。但領展面臨的競争也不少,由于目前全球範圍的貨币超印,大量熱錢正流向能産出穩定收入的資産,商業物業大宗交易的火熱程度可想而知。

撰文:劉子棟    審校:勞蓉蓉

2021年6月2日 星期三

王國龍傳授領展ESG投資心得

 【王國龍專訪】足本版!傳授領展ESG投資心得🧐│領展前景會係點?│領展商場點做ESG?│ESG達標能正面影響業績│企業ESG趨勢

2021年4月16日

政策.正察

成日都講ESG🌳,究竟係咩嚟?領展CEO 王國龍 #就用例子答你 ,道出領展嘅ESG措施。佢仲講到,ESG唔止可以幫到環境同社會,對企業業績都會有幫助,可以話係雙嬴局面🧑🏻‍🤝‍🧑🏻。

環境(E) – 轉贈街市剩菜畀有需要人士🥬、資助收集、再造有機廢物、減少單次用塑膠、用電量⚡

社會(S) – 資助社福機構服務同埋發放領展獎學金💰嘅「愛•匯聚計劃」 、暑期實習計劃 📖

管治(G)- 有唔少監察ESG推行嘅獨立董事🤵🏻‍♂

即刻去片聽下George嘅分享👏🏻~

00:00- 簡介

01:45 街市可持續發展🥬 吸引後生一代接手生意

04:35 領展如何做到ESG及管理不同持份者

12:39 氣候變化帶來的機遇和挑戰   領展應對策略👏🏻

16:12 如何量度ESG成效📖

20:06 ESG項目達標🌳  借貸成本降低可鼓勵企業 

23:30 綠色金融是否「漂綠」?

25:52 金融行業帶動力量非常大💰

2021年6月1日 星期二

太和廣場Level 1@2021-06-01

 這個PO是O2 [領展商場] 太和廣場 @2021-05-05的最新update@01-06-2021

真是要讚賞一下領展資產提升措施(AEI),實踐了翻新完再翻新的執行力,太和廣場的level 1一向比較弱,今次通過大工程安裝兩部扶手電梯,立即將街市同商場人流貫通,帶旺level 1,以前人流落左街市就走,但此新扶手電梯可把人流從街市再帶回商場,非常正 !



















疫情對停車場需求影響較細

停車場車位非彈性需求,領展停車場看俏

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買車容易養車難  

【探射燈:車場疫市加價 公屋戶任宰割】

https://bit.ly/3yLVScD

on.cc 東網/東方日報  5月30日 


2021年4月15日 星期四

對話霍業生:亞洲REITs之王領展「加倉」內地背後

我覺得買上海七寶萬科廣場50%,主要是和萬科建立合作關係,將來有更多內地發展機會。

圖片來源 http://news.winshang.com/html/067/5313.html
圖片來源 http://news.winshang.com/html/067/5313.html

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對話霍業生:亞洲REITs之王領展「加倉」內地背後

2021-04-15 11:08:00 由 樂居財經 發表於財經 

(撰稿:羅嘉欣,稿件首發於「商業地產頭條」)

2021年4月4日 星期日

澳洲EG Funds協助管理LINK澳洲物業

領展與澳洲EG Funds達成協議,接手管理LINK澳洲物業,EG不單止管理澳洲物業,還負責尋找新投資機會,在疫情期間,難以安排人手現場視察買賣,這是一新安排,要觀察成效

https://propertymarkets.news/eg-appointed-to-manage-link-reits-australian-assets/



2021年3月6日 星期六

[觀點地產網]領展28億接盤七寶萬科廣場50%權益與GIC換倉

都係買內地商場好D,買英澳場有D驚,玩制裁就死了🙈

 

https://read01.com/e8GmDO.html
商場設計特點 https://read01.com/e8GmDO.html

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領展28億接盤七寶萬科廣場50%權益與GIC換倉

觀點地產網•2021-02-26 

2021年1月22日 星期五

領展自營街市電子支付名存實亡

領展自營街市電子支付名存實亡,檔販問10次比八達通,10次都話壞機,完全冇人監察,只有建華經營街市才是真電子支付,領展自營街市是假電子支付,虛有其名 !

 


WeChat街市派錢 看香港電子支付困局

2020年11月17日 星期二

2020年9月3日 星期四

HKBN/領展講座 - 尋找你的路向 (剪輯王國龍部份)

HKBN及領展聯合舉辦的講座,獻給正在尋找路向的年青人,我主要剪輯了王國龍部份(36min)供大家參考,特別推介15:00講應對現時疫情及中美角力

未經修剪原片(1hr20min)請看 : https://youtu.be/vjdejOEBbak

2020年7月29日 星期三

王國龍談管理哲學

Heidrick & Struggles是一家美國管理諮詢和獵頭公司,王國龍接受其邀請談管理哲學,要想了解CEO的想法,以下短片值得大家細看。

What skills are required in the evolving role of today's CEO? David Hui, leader of Heidrick & Struggles’ Hong Kong CEO & Board Practice, discusses this with George Hongchoy, CEO of Link Asset Management and ranked 50th on Harvard Business Review’s World’s Top 100 CEO list in 2019.
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The Evolving Role of a CEO

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The Transition from CFO to CEO

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Coaching & Mentoring

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Transforming Businesses Leadership in Asia

====== Culture & Leadership

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2020年7月27日 星期一

領展38億買倫敦商廈

恭喜又有樓收租😀
收購英國倫敦 The Cabot 甲級商業樓宇 Powerpoint 

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【出走英國】領展近38億買倫敦商廈 香港以外業務比例增至16%
hket.com 2020/07/26

近年積極換貨「溝淡」香港物業比例的領展(00823)最新公布,收購英國金絲雀碼頭(Canary Wharf)一幢17層高的辦公室及零售綜合體,按議定物業價值約3.8億英鎊(約37.685億港元),屬於領展首個歐洲項目。

今次收購的商廈The Cabot,樓高17層,合共48.16萬平方呎,由辦公室、零售及附屬住所組成,以成交價37.7億港元計算,呎價約7825港元,物業過去6年進行大幅翻新及擴建,並於今年3月完工。

現時物業出租率約99.1%,每年租金淨收入為1,883萬英鎊。以收購價及收入計,這項投資的收益率為5厘。

The Cabot現有7名公司租戶,其中最大部分為一間國際投資銀行,佔現時淨收入約48.9%,其次為 一個非部長級政府部門,佔現時淨收入約25.0%;三大租戶的租金收入佔79%。

收購完成後,領展在本港以外地區,包括內地和海外國家的投資組合總值,佔整體投資組合總值16.1%。

領展行政總裁王國龍表示,收購為領展實現「2025願景」增長策略的一部分,提升資產組合,領展正放眼具高透明度及流動性、良好法律體系及強健經濟基礎的市場,包括英國、新加坡、澳洲和日本,尋求收購機會。

記者:余敏欽
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2020年7月26日 星期日

領匯監察 - 十年後的領會 電子書

大家有冇留意,最近的領展股東大會,領展總部外,再沒有長毛及乳鴿的身影,到底他們去了那裡?

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領匯監察 - 十年後的領會  電子書
「領匯監察」出版

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《十年後的領會》序 
領匯肥水帳,一本香港史
文:俞若玫(資深文化工作者)

2020年7月17日 星期五

公募REITs試點與資產管理前景專題探討論壇

7月15-17日,“公募REITs試點與資產管理前景專題探討”論壇正式召開,來自領展資產管理有限公司、安泓投資、中信資本的有關專業人士,就中國公募REITs相關話題展開討論和交流。

公募基金(Public Offering of Fund)是指以公開方式向社會公眾投資者募集資金並以證券為主要投資對象的證券投資基金。

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影片議題1 2020-07-15
亞洲REITs巨頭高收益的15年,帶給國內市場哪些啟示?
主持嘉賓:
李志榮  戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主管
參與嘉賓:
王國龍  領展資產管理有限公司執行董事兼行政總裁
程驍遠  中信資本高級董事總經理、房地產部執行合夥人及主管
楊書健  安泓投資有限公司創辦人兼投資總監

影片議題2 2020-07-16
微觀視角,REITs助益裡的商業資產重塑與提升
主持嘉賓:
李志榮  戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主管
參與嘉賓:
霍業生  領展資產管理有限公司資產管理總監(中國)
趙本才  夢東方集團有限公司CFO
陳曉歐  美國富尚資產集團董事長
車 陽  喆安(上海)投資管理有限公司總經理

影片議題3 2020-07-17
主持嘉賓:
李志榮  戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主
參與嘉賓:
毛志榮  香港交易所董事總經理兼內地業務發展主管
王 剛  中國REITs聯盟秘書長
黃國祥  領展資產管理有限公司執行董事及首席財務總監

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觀點 | 房地產公募REITs還有多遠?
觀點地產網•2020-07-17

(2020年7月17日)經過十多年艱難探索之後,中國內地公募REITs落地的腳步聲似乎越來越近了。

今年4月30日,證監會、發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》,行業一片歡呼,因為這標誌著國內基礎設施領域公募REITs試點的正式起步。

時間到來6月1日,中共中央、國務院印發《海南自由貿易港建設總體方案》,自貿港政策正式出臺。其中備受矚目的內容包括支援住房租賃金融業務創新和規範發展,支援發展房地產投資信託基金(REITs)。

連續出臺的有關REITs政策,讓業內看到了公募REITs成為現實的可能。

事實上,中國內地關於REITs的研究,早在2007年就開始了,在此後長達十多年時間,國內REITs產品經歷誕生、突破與發展,產品設計從單一融資工具逐步實現脫離主體增信、儲架發行、可擴募化等方面創新,不斷向標準REITs看齊。

雖然內地基礎設施公募REITs試點與傳統的商業地產REITs依然有所區別,但毫無疑問這是非常令人振奮的一步。

相比之下,REITs已在日本、新加坡、香港、中國內地等東亞市場有著許多成功案例,亞洲各地REITs的經驗對中國內地REITs的推進又有哪些借鑒意義?

7月15-17日,“公募REITs試點與資產管理前景專題探討”論壇正式召開,來自領展資產管理有限公司、安泓投資、中信資本的有關專業人士,就中國公募REITs相關話題展開討論和交流。

Part 1:亞洲REITs巨頭高收益的15年,帶給國內市場哪些啟示?

7月15日,第一場論壇正式開始,主題為“亞洲REITs巨頭高收益的15年,帶給國內市場哪些啟示?”

參與對話的三位元嘉賓分別是領展資產管理有限公司行政總裁王國龍,安泓投資有限公司創辦人兼投資總監楊書健,中信資本高級董事總經理、房地產部執行合夥人及主管程驍遠。

對話由戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主管李志榮主持。

作為自2005年起已經在香港上市的第一支REIT,領展目前已經發展成為亞洲第一大的REIT。

王國龍在論壇上表示,領展成立15年來,除了做好自身的物業組合管理,還自2011年就開始收購香港的一些物業。

2014年,領展開始向內地及海外擴張,首先在北京收購了歐美匯,隨後上海、廣州、深圳亦都有物業收購。2015年,領展在上海收購了一個商業項目,同時在香港投資了海濱匯,即是現在的公司總部。
“領展的市值現在已是上市時的四倍多,而物業收入淨額也大幅增長10倍。2019年,我們公佈了2025願景,希望在我們資產組合裡的增值是持續到2025年。”王國龍最後表示。

安泓投資有限公司創辦人兼投資總監楊書健發行過多本以REITs為主題的專著,對REITs研究頗深。與此同時,安泓投資也有涉及大量REITs業務。

楊書健在會上表示,亞洲的房托市場裡,房托只是一個工具,背後的支撐是實體經濟以及實體樓市。而在過去,其實已有不少內地資產在香港或新加坡以REITs的形式上市。現在因為有新政策的支持,絕對是好事。

中國的REITs要怎麼做?真正出來的時候,市場會期待能有一定的稅務優惠,令到那些可以投資上海、深圳股市的投資者,買了中國的REITs之後,仍可以享受到一定的稅務優惠,可以有穩定的股息收入,可以促進整個樓市發展。

對投資者來說,多了一個選擇,這是比較穩健同時可以產生現金流的投資。

中信資本高級董事總經理、房地產部執行合夥人及主管程驍遠嘗試解答了幾個所有人關心的問題,比如,內地公募REITs試點為什麼是從基礎設施開始?

第一,國內市場相當大,如果僅計算基礎設施資產,可能有150萬億人民幣,如果將房地產加上,可能有很多百萬億的人民幣。如果開放整個不動產REITs,規模是相當大的。

第二,新冠疫情影響下,全世界都在搞財政刺激,而中國提出的是新基建,這方面需要非常巨大的投資。與此同時,國內機構投資者的投資管道比較狹窄,開放基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs),肯定是非常重大的利好。

程驍遠進一步解答:“國內REITs什麼時候能夠真正惠及到地產、商業地產?相信可能是三年、五年之後的事情。”

那麼,國內的REITs怎麼發展?亞洲很多國家REITs對國內又有什麼啟示?

程驍遠稱,第一,需要有非常完善的投資環境;第二,投資人的教育,要熟悉REITs這個產品;第三,出現一些類似領展的優秀管理人。

Part 2:微觀視角,REITs助益裡的商業資產重塑與提升

7月16日,論壇第二場對話繼續如期舉行,主題為“微觀視角,REITs助益裡的商業資產重塑與提升”。

對話主持嘉賓仍是戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主管李志榮,而參與對話的嘉賓分別來自北京、上海、香港三地,包括領展資產管理有限公司資產管理總監(中國)霍業生,夢東方集團有限公司首席財務官趙本才,富尚資產集團董事長陳曉歐,喆安(上海)投資管理有限公司總經理車陽。

與上一場對話更傾向於從宏觀層面觀察不同,這一場對話從微觀視角和實操層面,探討如何通過資本運作和資產運營管理,提高租金收益或翻新升級提升資產在市場中的價值。

領展資產管理有限公司資產管理總監(中國)霍業生首先分享了領展在資產運營管理和升級的戰略、方法,以及成效。他表示,自上市以來,領展已完成85個資產優化專案,旗下香港組合資產包出租率從2008年89.3%上升至2019年96.3%。期間,續租租金調整率每年均達20%以上。

霍業生進一步指,領展希望把資產優化的經驗複製到國內商場專案,比如在深圳收購的中心城,將在2020年下半年開始進行優化工程。同時,出售非核心或增長緩慢項目,收購一些高收益的項目,以此保持領展整個資產的價值提升。

霍業生最後指,領展近年在內地收購加速,目前已有5個專案;此外,在四大一線城市都建立當地管理團隊,今年更在上海成立內地區域營運總部,給予每個項目有更多的支持,在未來更可以説明國內其他城市或區域的收購和加快團隊融合。

霍業生發言之後,夢東方集團有限公司CFO趙本才也闡釋了,如何通過REITs重塑或者賦能商業不動產提升價值,並通過資產管理締造REITs可持續的長遠價值的看法。

趙本才介紹,商業不動產在REITs前和REITs後的主要變化體現在價值創造模式的不同,在REITs之前是薅羊毛模式,在REITs之後是養羊模式。

“REITs前商業不動產管理更關注的是租金收入、ROI水準,REITs之後更加關注的是經濟價值和社會價值協同發展,採用可持續發展的方式來進行商業不動產管理,也就是大家現在所說的資產管理。”

趙本才進一步表示,商業不動產在REITs前後最重要的塑造和提升,體現在價值創造模式,從原來的注重經濟利益,到更加關注經濟利益和社會價值的協同發展。

第三位發言的嘉賓為陳曉歐,他從自身的房地產投資基金實踐經驗出發,介紹了房地產資產管理的退出規劃要點,以及REITs對資產重新塑造與提升的關鍵。

陳曉歐指出,國內最大的一個缺憾,就是真正的商業地產沒有形成閉環。比如說私募股權基金,大多數是以房地產開發階段的債權(名股實債)的方式進行投資的,無法找到一個投資長線資產的退路,因為本身不願意長線持有一個資產。

“中國未來要發展的公募REITs,勢必要尋找這樣一個能夠長線持有帶來穩定收益的資產。”

陳曉歐總結,未來房地產市場會越來越多元化,我們會看到大批真正的私募股權基金通過自己的智慧和膽略,去獲取一些比較好的、沒有被體現價值的物業,然後重新包裝開發、招商租賃,進行資產管理,最後把已經運營成熟的物業再出售給大型REITs或者保險公司進行退出。

最後發言的嘉賓車陽,分享了自己對“國內基礎設施領域REITs試點的深層意義以及對國有資產管理帶來的變革”的看法。

他表示,公募REITs的影響不僅僅是一個產品,影響的是整個行業,具有劃時代意義。第二,公募REITs給中國的不動產市場提供了一個價格錨;第三,公募REITs將改變中國不動產的資管生態。

車陽更認為公募REITs可令國有資產在實現資產擴張的同時去杠杆,降低負債率,是實現混改的重要方式。他總結指出,相信隨著時間的推移,中國在不動產管理方面也會發展起來,專業管理人會發揮更大的作用。

PART 3:他山之石,從成熟市場看中國公募REITs試點成功的關鍵

7月17日,主題為“公募REITs試點與資產管理前景專題探討”的大型資本專業論壇,進入到第三天也是最後一天的議程。

本場對話主題為“他山之石,從成熟市場看中國公募REITs試點成功的關鍵”。

出席嘉賓有主持人戴德梁行環球董事、大中華區副總裁及大中華區資本市場部主管李志榮,以及來自北京、香港兩地的嘉賓,分別是領展執行董事兼首席財務總監黃國祥,香港交易所董事總經理兼內地業務發展主管毛志榮,中國REITs聯盟秘書長王剛。

連續三場論壇,從宏觀層面到微觀視角,再到可以借鑒的“他山之石”。那麼,從成熟市場丈量內地公募REITs實現的距離,需要跨越的障礙還有哪些?從成熟市場看中國公募REITs,試點取得成功的關鍵會是什麼?

香港交易所董事總經理兼內地業務發展主管毛志榮從資本市場的角度,講述了發展REITs的意義,以及從香港REITs的監管架構、發展政策,投資者教育方面為借鑒,對內地公募REITs試點提出了建議。

毛志榮指出,從市場的發展來看,要關注三類人、兩個方面、一個原則。

“一方面,需要有稅收的相應支援;第二方面,通過專項立法、專項法規的形式,提供法律法規的支援。”

應該要關注的“三類人”:第一類是發起人,即物業原始持有方在REIT發展中的利益和商業模式;第二類是管理人,當中有兩個板塊,即REIT資產管理人及物業管理人,前者要勤勉盡責,突出REIT的金融特性,他們要跟專業的物業管理人有機結合;第三類是投資人,特別是內地較多個人投資者,需要有足夠投資者教育令他們充分瞭解REIT的特點。另外,滬深港通為連接內地和香港兩地公募REITS市場,改善豐富投資者結構創造了有利條件。

REIT產品雖然結構簡單,但坐落在金融市場、資本市場及物業市場交匯點,所以“一個原則”就是市場化原則,毛志榮強調,這一點非常重要,干預越少越好,價格發現越充分越好。

領展執行董事兼首席財務總監黃國祥在論壇上介紹了香港REITs市場如何與監管機構互動,推動和促成有利REITs發展的政策,以及哪些因素有利促進REITs的發展。

黃國祥表示,SFC(香港證監會)近期跟行業溝通和收取回饋,建議修訂三大部分REITs的法規,第一是允許香港REITs買少數股權的項目,第二是把杠杆率調到50%,第三是把可以做開發專案和有關投資的比例,從總資產的10%調高。

“我們都很歡迎這些修改和對話,因為很多規則在別的REITs市場都已經超前了。我們覺得SFC一步一步在慢慢改進,這對整個行業是有幫助的。”

黃國祥呼籲,如果有機會的話,SFC應該再慎重地看一看公司所得稅和印花稅,很多市場都把這兩項稅免掉,或者是減低了,這有助於引進更多基金來上市,而且也能吸引到很多新的投資者,把整個市場做得更大。

最後一位發言的是中國REITs聯盟秘書長王剛,他從法律和稅收、資產和運營、投資者教育三個方面,解答了中國內地REITs發展需要突破的地方。

“REITs的推出,可以給老百姓提供投資各個不同類型物業的機會。”王剛指出,把不同的物業組合,找出一個適合老百姓投資,也適合做出一個穩定而且有增值的產品,還是很關鍵的。

“稅收配套可能是接下來要共同去解決的問題,但是不管怎麼樣,這個產品的法律框架已經推出,試點的項目也都在進展過程當中。”王剛如是說。

連續三天的論壇,全方位研究、探討和解讀了REITs發展的方方面面,並為內地公募REITs試點建言獻策。也許在不遠的將來,我們能夠看到內地房地產公募REITs的進一步動作,並逐漸落入實處。