2019年5月29日 星期三

快樂退休 - 世界有人需要我

看見一個領展粉絲曾智華的退休生活,仍然很精彩,覺得很高興,藉得借鏡。
我自從10年前購入領展,生活壓力就一年比一年輕,很輕易就達到財務自由 x1(利息收入=支出) ,並慢慢向財務自由 x2進發, 近期更超越了財務自由 x3 , x 4. . .
雖然未到退休年齡,但不期然看多了退休文章,找尋一些新目標,準備為自己搭建一個新「舞台」,多謝領展可以讓我有這些幻想空間。
如果説領展是一坐大山,她就是一坐可以讓退休人仕無憂的靠山
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快樂退休 - 世界有人需要我
#退休 #心理情緒
28/05/2019
曾智華   etnet.com.hk
  上周,到西九龍警察總部,向大群各級警務人員分享「快樂退休」之道與介紹抑鬱症。為何兩者會拉埋一起講?因為,不少警務人員,尤其高級的,退休後會突感失落,因只五十多歲,「英明神武」了三十多年,有權有責有貢獻。但一到退休那一秒,立即變無權無責,亦不知作為一個人,活下去再有甚麼貢獻。
  女的多較易處理,因權力慾及英雄感較低,容易合群,兼可能嗜好多多,天天跳排排舞、插花、扮靚、瑜珈、旅遊、High Tea……已樂不可支,再加點點義務工作,肯定非常充實。
  男的呢,一旦失去權及責,會立即陷入「絕對空虛」心理狀態。基於多年被人Sir前Sir後專稱,很難想像變為一個「朝早起身等日落」的閒人。沒法適應及轉跑道的,不少搞搞下變抑鬱,大量例子,更鬱出各式隱疾,包括癌症,所以,退休後平均只得幾年壽命。
  小弟與他們分享的,正是退休後為自己搭建一個「舞台」的重要性。天天起床就等上「台」,在台上,有人欣賞,有掌聲,最重要,感覺上是每天世界上都有人需要你,這感覺很正,亦能令退休者充實而有意義地積極活下去。
  我引出多個例子,包括早前在本欄提及的前領展(00823)對外事務總裁盧炳松,退休後成立「基督為本基金」,專攻為臨終者完成人生最後一個願望。去年至今,已有十多個極有意義的個案。作為基金董事,小弟與有榮焉。
  另一位典範為離世長輩麥陽輝。退休時已雙目失明,但非常健壯精神,選擇了以探望在囚人士,聽他們傾訴為「舞台」,每天風雨不改走勻全港監獄,令不少囚犯覺得世上仍有人關心,出獄後從良。麥叔叔的默默貢獻,感動了不少囚犯,同時亦感動了懲教署職員。
  談到退休心態,前高級助理警務處處長鄧厚江,更有一番感受,2014年退休後,罹患深度抑鬱,恍似由天堂掉下地獄,幸最終能走出接近死亡的幽谷,誠心分享感受:「我過去是完美主義者,一直努力以成就去維持自己的重要性,不懂得『Hea』,也鄙視那些『Hea』的人。若非經歷徘徊生死間的抑鬱經歷,我可能仍然在自我膨脹!其實,人真的很渺小,也有限制,始終會有解決不了的問題,學習接納自己的不完美,尋回強者形象之下的自己!」

2019年5月20日 星期一

領展逾萬人工包食住聘實習生赴穗

領展今年設五個實習名額,供大學生到廣州旗下的商場實習工作,圖左為領展領導力及人才發展主管許翠芬,右為實習生Ivan。(梁偉榮攝)topick.hket.com

領展逾萬人工包食住聘實習生赴穗 港青:助拓展事業及興趣

2019/05/20    topick.hket.com

港青往國內或海外實習往往「一工難求」,然而領展以約1萬元月薪和「包食包住」,今年設5個名額,招聘本地大學生到廣州旗下商場實習6至8周。有參加者認為,於羊城發掘到自己的興趣、長處;以至發展事業的生涯規劃,也大有裨益。

鄧浩威(Ivan)就讀科大市場學系3年級,去年6月至8月獲聘為領展暑期實習生,當中4個星期需往廣州荔灣區「西城都薈廣場」工作,學習內地管理和營運商場的模式。他認為當地的手機APP科技發展比香港成熟,商場店舖多採用電子支付取代實鈔付款,又會利用APP和二維碼作宣傳推廣、以至排隊取籌號等功能,認為香港商場可以借鏡。

實習結合興趣和工作 有助事業發展

在內地的工作任務之一,Ivan需跟其他實習生合作,拍攝一條VR虛擬實境短片,介紹商場運作。他坦言入職前對VR技術很感興趣,沒想過可以把自己的興趣和技能,應用到工作;加上實習期間的待人相處、以至如何撰寫電郵公函,也對日後投身社會有很大幫助,料自己將從事科技相關的工作。

現在Ivan獲領展續聘為兼職員工,更獲領展領導力及人才發展主管許翠芬承諾,續聘為長工,聲言希望他留效。許指出,今年同樣設5個赴穗工作的實習名額,約收到百宗求職申請;實習生需先於香港辦公室工作兩星期,熟習環境,之後會被派往廣州。今年公司將要求實習生設計手機APP,推廣商場業務;她認為新一代人人「機不離手」,除了讓實習生從中學習新技能外,也有助顧客利用APP選看購物資訊。

Ivan稱,初來廣州實習時,對熟習當地交通、居住等生活環境也遇上困難,然而當地人很有心情味,很快適應下來。

政府透過青年發展委員會,今年跟18間企業合作,推出「企業內地與海外暑期實習計劃」,提供逾280個金融、能源、地產等行業職位,讓青年駐外實習,領展是其中之一。政府期望培育一批具備國際視野、熟悉大型企業和世界各地職場文化,且擁有豐富人脈網絡的年輕人才。

領展今年實習招聘程序已結束,明年的實習計劃料於2020年首季接受申請。

2019年5月18日 星期六

領展佈局大灣區商業地產



領展66億元收購深圳商場亞洲最大房托佈局大灣區商業地產
2019年03月19日 21世紀經濟報導

  粵港澳大灣區規劃綱要出台後數日,亞洲最大房地產信託領展房地產投資信託基金 (下稱“領展”)立即宣布了一項大手筆的收購。

  “深圳這個收購項目從開始接觸到最後完成交易,總共花了一年時間,據我們所知很多機構對這個項目都有興趣,尤其是一些外資的私募基金。”3月18日,領展行政總裁王國龍在接受21世紀經濟報導記者專訪時透露。

  2月20日夜間,領展在港交所發佈公告稱,將斥資66億元,從一名獨立私人投資者手中,全面收購深圳福田區商場新怡景商業中心的100%權益,作長線投資。領展旗下資產是由香港房屋委員會分拆其零售物業及停車場而來,2005年在港交所掛牌上市,旗下資產估值逾2000億港元。

  新怡景商業中心是領展旗下在深圳首個、粵港澳大灣區內第二個收購項目,這也意味著領展完成了在北上廣深四個一線城市的佈局。根據領展披露的信息,新怡景商業中心位於深圳市福田中心區福華路,零售面積約為8.39萬平方米,零售租用率約為100%。截至去年12月,物業每月總收入為2380萬元。商場租戶涵蓋餐飲、潮流服飾、教育、生活時尚、健康及美容、超市,以及電影院。

  王國龍指出,在收購完成後,將對商場進行一定的翻新和租戶組合調整,“主要定位是面向中高端客戶人群,根據我們的經驗,這類商場的租金收入較為穩定,而一些走高檔路線的商場,對宏觀經濟周期更為敏感。”

  據悉,新怡景商業中心的現有零售租約中,將於2019年、2020年及2021年屆滿的租約分別佔該物業租金收入約25.5%、24.8%及18%。

  “目前我們收購後的賬面收益率已經達到3%,在一些租約到期後,在租金的調整上通常會有雙位數的上調空間,過去一些租約的上調甚至達到40%-50%。”他透露。

  聚焦廣州、深圳

  繼2017年收購廣州西城都薈首戰告捷後,領展對於進軍大灣區市場更加信心十足。

  王國龍透露,事實上,領展早在2013年已經有意進軍深圳市場,但卻“臨門一腳”告敗。領展曾公告宣布與万科集團簽訂戰略性合作意向書,並於2014年對外宣稱洽購万科旗下位於深圳龍崗万科廣場80%的權益。但最終由於雙方部分條款和交易形式上始終未達成一致意見,合作最終失敗。

  隨著港珠澳大橋、廣深港高鐵等跨境交通基建項目的開通,粵港澳三地“一小時”優質生活圈的雛形已經浮現。他認為,這將推動粵港澳三地人流的流動,從而進一步帶動商業地產市場,“我們主要聚焦廣州深圳市場,這是兩個主要的消費市場,我們的投資目標主要集中在零售物業。”

  “由於地理位置接近,消費習慣和飲食文化類似,這使我們在大灣區城市拓展具備一定的優勢。同時,很多現有的租戶通常設有華南的團隊,在我們收購新商場後,一些租戶對於進駐都表示出了興趣。”王國龍表示。

  隨著粵港澳三地經濟協同發展不斷提速,以深圳為首的商業地產投資市場已明顯升溫。2018年中,全球知名投資公司黑石斥資7.8億元收購福田中心區的國際商會中心4個樓層,這是深圳近年來首宗真正意義上的外資機構收購成熟優質物業的案例。

  戴德梁行最近發布的數據顯示,2018年深圳房產大宗交易總額約280億元,比2017年減少20%,但仍創下了歷年來第二高水平。然而,與北京、上海及廣州等其他一線城市相比,在大宗交易的投資者結構中,深圳的外資買家佔比遠低於其他城市,僅為2.6%。

  王國龍坦言,一些外資私募基金對大灣區主要城市的物業興趣日益濃厚,“在當前的市場環境下,我們看到更多的資產在市場上出售,有些是因為基金面臨到期贖回的壓力,另一些則是本身業主存在融資需求。但從價格來看,暫時沒有看到大幅下調的跡象,畢竟目前的市場利率仍處於低位。”

  領展此次斥資66億元收購深圳怡景中心城,也是深圳近3年來首次出現零售商業地產的整棟成交。按照高力國際的測算,零售物業是收益率最高的物業類型之一,平均回報可達到5%。

  調整物業組合

  作為亞洲最大的房地產投資信託基金,領展通過資產買入和賣出為基金單位持有人帶來回報。在領展內部,這一策略被稱為“資本循環”,即通過改善物業組合結構,提高物業整體的質素。

  王國龍坦言:“最近幾年很多海外的私募基金籌集了很多資金,但是中國以及亞洲其它主要市場的商業地產市場供應有限, 因此出售資產往往有一定的溢價。因此,這是一個好的資產出售時機,我們持續在評估目前物業組合中的資產,將一些資產回報不佳的物業進行出售。”

  去年12月底,領展宣佈出售12項物業,與由基匯資本為首的財團簽訂協議,交易金額達到120.1億港元,是領展自2014年以來第八次出售資產。近年來,領展不斷調整其物業組合,並自2014年起陸續出售旗下一些物業,包括商場、停車場等。出售數量更有逐年增多的趨勢。公開數據顯示,過去四五年間,領展通過出售香港資產累計套現近470億港元。

  同時,在資產出售後擁有充足的“彈藥”,領展近年來也頻頻在內地市場出手。自2015年進入內地市場以來,領展先后買入過位於北京、上海、廣州的4項商業物業。計入此次深圳的收購,領展在內地一線城市投資總額約在200億元左右,一線城市將擁有約500萬平方呎體量的零售及辦公室樓面,而內地資產佔領展總資產值的比例也將升至13.1%。

  根據領展的數據,以收入資本化法計算,截至2018年9月底,香港零售物業的加權平均資本化率為3.98%,而內地零售物業的相關比率則達到4.5%-4.75%。上一年度財報顯示,北京歐美匯購物中心、廣州西城都薈廣場及上海領展企業廣場1座及2座,收益總額達到4.9億港元及物業收入淨額3.90億港元,分別按年增長22.8%及25.8%。

  “從增長態勢而言,內地的物業收入增長更快,我們未來還將繼續關註一線城市的項目。從規模而言,主要是面積在10萬平方米以下的項目,但一些超大型的項目,風險過大,我們暫時也不會考慮,採取穩中求進的策略。”他表示。

  然而,他坦言,由於考慮到內地發展物業的投資回報期過長,動輒要7-10年,“目前我們主要考慮一些位於核心地段的優質零售和辦公物業,這類資產即時帶來現金流,回報比較穩定。”

(文章來源:21世紀經濟報導)

2019年5月3日 星期五

大灣創富好生活-新城財經台

領展資產管理(中國)總監霍業生接受新城財經台「大灣創富好生活」專訪,深入講解領展如何提升內地商場的商戶組合,結合線上線下購物體驗來吸引消費客群。

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領展霍業生:看好一線城市群商業地產發展潛力
樂居財經  2019-03-27 14:19

領展資產管理總監霍業生

  樂居財經訊 曉非 3月27日,第三屆地新引力創新峰會於上海嘉裡大酒店舉行。主論壇主題為“主業為基,萬變維新”,並設“租賃住宅”、“資產管理”、“物業管理+智慧社區”三大平行分論壇。峰會聚焦房企堅守主業下的多元化,探討地產探索美好生活場景的未來走向。

  領展資產管理總監霍業生現場談到,領展作為資產管理公司,需要在日常運維中提升資產價值,將舊的項目翻新賦能,把舊的設備設施更換,提供更好的環境給商家和購物者。另外,領展也在收購一些資產,使公司收入更多樣化。

  領展資產管理2015從香港起步,之所以從香港來到內地,第一是看重中國整個經濟的發展,為資產包價值帶來提升,另一方面,根據領展資產的資料研究,到2022年,超過一半的中國內地家庭將進入中高收入家庭,零售銷售資料將不斷增長,商業地產是有可為的,特別是一線城市。

  提到在內地發展的策略,他認為,未來業務將集中在商業以及甲級辦公樓,聚焦一線城市以及附近周邊三角區域,比如說以上海為中心的長三角,以廣州深圳為中心的珠三角,不一定去找核心的地段,更多會看好一些交通便利的潛力區域。