2017年7月28日 星期五

機會唔係時時有

機會唔係時時有,趁大時代來臨,趁勢當然不可錯過。
換貨又好,分拆又好,回購又好,總之要做野。

領匯監察facebook

============

領展承認評估資產組合 傳標售20商場 市值高達200億

信報財經新聞2017年7月27日

市傳領展(00823)將大舉標售市值超過150億元的20多個商場,為2014年至今5度放售商場以來,規模最大的一次。領展昨天收市後發公告,擬就資產組合進行策略性評估,並已委聘滙豐、瑞銀及戴德梁行協助評估有關領展的策略性選項。領展表示,策略性評估旨在尋求對領展的最佳資產組合,並為基金單位持有人締造更高價值,若就任何資產接納任何建議及訂立具約束力協議時,將進一步公布。

估計短期內公布細節

有消息稱,領展計劃推售逾20個商場,雖暫未有確實名單,但估計涉及市值達150億至200億元,意向把全部標售的物業賣予單一買家,並鎖定目標買家為基金或內地財團。估計領展不會出售核心地標商場,而部分尚未進行翻新的物業則有很大機會被列入標售名單之中,預期日內將公布細節。

領展過往出售商場後,曾因新業主的管理問題惹來外界批評,故是次希望由單一買家承接,或有助確保新業主作長線投資及管理。領展股價昨早先升後跌,並以全日低位61元收市,逆市挫0.8%,成交額2.76億元。

現時投資物業市道暢旺,不少業主放售商廈等資產套現均錄得不俗回報,將於9月中截標的銅鑼灣怡東酒店,市場估值高達300億元,而冠君產業信託(02778)也標售旗下旺角朗豪坊辦公樓,意向價達250億元。分析員認為,領展若一次過標售大批商場,不排除是手頭上有較大規模的投資機會,故急需放售非核心資產變現;也有可能反映市場估值即將轉勢收窄,領展有意率先在高位沽貨獲利。

團體冀政府回購股份

領展昨早於灣仔會展舉行股東會,有部分股東不滿被拒參與會議,只被安排於房間觀看股東會直播,有別於以往可進入會場,向領展管理層直接提問,對該篩選行為表示強烈不滿。

社民連、關注生活工資聯盟及領匯監察約30人到會展門外抗議,指政府有「法定責任」確保公屋居民獲得應有服務,要求政府履行責任,監管商場新買家為居民提供服務及商品,並重申要求政府全面回購領展股份。他們批評領展把公共資產轉售未有監管,新買家只顧圖利,無心經營商場及街市,其後部分人嘗試衝入會展,被保安人員阻止。

2017年7月14日 星期五

機會是留給有準備的人

機會是留給有準備的人
======
2017年07月11日
  新浪港股訊 據香港經濟日報報導,回歸20年香港曾遇過不少危機,盈富基金(02800)及領展(00823)均是危機下誕生的產物。
  當年親手帶領盈富上市的王國龍認為,機會來到時只要做足準備把握得好,就能轉危為機,做出成績。
  99年擔任盈富基金聯席保薦人的王國龍,現時為盈富基金監督委員會主席,同時亦是領展的掌舵人。王國龍接受本報專訪時表示,香港每次有危機,就會出現金融創新,98年政府擊退炒家後,將持有的恒指成分股轉化成亞洲(日本除外)首隻追蹤指數基金--盈富基金,05年房委會為了融資而分拆收租物業上市,成就了本港首隻上市房地產信託基金領匯(為領展前身),因此他相信香港只要保持信心,可繼續推陳出新。
  機會到不把握 就不是機會
  盈富基金當年每單位售價為12.88元,昨收市報26.15元,迄今升幅逾1倍,市值膨脹至900億元。王國龍指:‘盈富基金的成功,反映政府將危機變成投資機會。’為了在出售過程中儘量減低對市場的影響,同時對出售所有個股持公平態度,決定將成分股放入一個指數基金再出售,因而變成了今日的盈富基金。
  借鑒盈富基金轉危為機的經驗,王國龍09年加入領展後,便致力將房委會分拆的商場及停車場翻新,相關資產租金大升,領展股價因此水漲船高,以昨收市價60.85元計,上市至今升幅4.9倍。不少分析員更認為,以領展未來數年物業落成期計,股價仍有上升空間。
  領展由最初做物業資產增值,到涉足物業發展,進軍內地市場,業務經營範疇不斷擴大。王國龍稱,領展修改公司章程後,便立即投到商業地皮,又成功在廣州、上海及北京收購物業,絕對與公司準備充足,團隊努力把握時間點有關,如今領展已是多線發展的公司,‘隨時按邊個掣都得’。
  ‘你永遠不知機會幾時來,機會來到,你不把握,那就不是你的機會。’今年5月領展斥46億元收購廣州西城都薈廣場,原來是失而複得的交易。王透露,廣州項目數年前已看過,但當時受章程所限不能收歸麾下,今年再現買入機會,公司又財政穩健,故很快便決定收購。
  港經濟可藉大灣區 再闖高峰
  領展在本港之外的版圖不斷擴大,但王國龍指,領展大本營始終在香港。他認為,香港仍有很多業務可以做,包括資產增值、翻新旺角工貿署大樓、興建九龍東商廈海濱匯等,同時大灣區概念對本港經濟有很大幫助,當香港與深圳連接後,發展版圖便大得多,就像澳門有橫琴及珠海作後盾,只要時機成熟,香港經濟可藉以再闖高峰。
  “大灣區是全世界都無見過的概念,美國有紐約、洛杉磯及舊金山三大城市,大灣區有香港、深圳及澳門,不同的是大灣區3個城市均可於1小時內到達。”王國龍指,領展也看好鄰近深圳的新界西北區域,加上覆蓋新界西的西鐵發展愈益蓬勃,故領展經營策略也是首先翻新新界西商場,如屯門蝴蝶商場、屯門H.A.N.D.S.等。

2017年7月8日 星期六

領展慳皮、縮骨、賺到盡

DAB : 領展慳皮、縮骨、賺到盡
Link仔 : 點講呢... 三個字 : 我鐘意 😄😜


民建聯問卷揭領展停車場弊病:年年加價服務差
時間:2017-06-15 14:30:49
來源:大公網

  大公網6月15日訊 15日,民建聯沙田支部召開記者會,公布領展停車場意見調查結果,立法會議員葛珮帆及五位區議員出席。調查顯示領展停車場存在服務素質差、設施不完備等問題,葛佩帆等人提議領展凍結租金三年等意見措施,並要求「競爭事務委員會」介入調查。

  民建聯沙田支部召開記者會,公布領展停車場意見調查結果。
  5月28日至6月10日,民建聯沙田支部透過街頭訪問及網上問卷形式了解車主對領展停車場的意見,有效受訪者223人。受訪者中超過八成是領展停車場月租用戶;有77.13%的受訪者使用領展停車場3年以上,並有90.13%的受訪者駕駛私家車。
  在這群受訪者中,五成五人(55.2%)「不滿意」或「非常不滿意」領展停車場的服務質素;超過五成人認為領展停車場的車位指示不夠清晰(54.7%)及閉路電視覆蓋不足夠(54.7%)。同時,又近九成受訪者認為領展停車場收費貴。
  此次問卷顯示,有非常多的受訪者表示「領展」停車場保安服務欠佳、車位指示不清晰、閉路電視覆蓋不足。但卻年年加價,已到大家難以忍受的地步。民建聯沙田團隊提出三項希望與建議:
  其一是要求「領展」改善設施,凍結租金,推出優惠。具體來說,就是要增加泊位顯示器,維修車場墻壁天花,更新殘舊設備,增加車場保安人手。並希望凍結租金三年,並推出長泊折扣優惠。
  其二是希望新政府、新作風、新方法。希望新政府上任後,採取切實可行的措施為市民推倒「三座大山」。
  其三是要求「競爭事務委員會」介入,主動就領展停車場的經營及運作模式是否違反《競爭條例》進行深入調查,並盡快向公眾公佈調查結果。

Link REIT looks to China for opportunities

CEO : 我們真幸運能夠早一些平價買到九龍灣辦公大樓地皮

Link REIT looks to China for opportunities
CNBC  Duration: 02:40 6/8/2017
George Hongchoy, CEO of Link Asset Management, talks about the company's diversification into the property development space and expansion into China.

The Pulse:Studio discussion with CEO

一年多前RTHK特輯,比大家參考一下。
The Pulse:Studio discussion with CEO of The Link REIT, George Hongchoy
RTHK 香港電台
發佈日期:2016年4月8日

2017年7月6日 星期四

領展大山移除 - 湯錦標

進一步印證了領展賣物業有無數好處。

王國龍 (領展年報 2016/2017) P.17 提到:
於2017/2018年度,我們將繼續利用我們的增長動力,從現有物業組合攫取價值,同時發掘機遇以進一步精簡物業組合及實現長期增長。

=========

領展大山移除
July 5, 2017
湯錦標 《英文虎報》The Standard 總編輯

港鐵(0066)主席馬時亨最近特別風騷,因為特首林鄭月娥上任前講過的「三座大山論」,正在逐一解決,林鄭日前同傳媒高層茶聚時更打開口牌,說同馬時亨談過,用港鐵派息作為補貼港鐵長途車費之用,此計劃一旦落實,港鐵車資問題這座大山等同即時消失,對港鐵股東絕對是一件好事,繼可加可減機制已獲解決後,股東起碼不用心掛掛幾時政府又有新招打壓。

至於另一座大山強積金對沖爭議,之前梁振英政府開行turbo找尋解決方案,雖然方案未獲勞資雙方接受,仍然唔湯唔水,但林鄭只能順著路軌前進,尋求各方同意撤底取消對沖的最大公約數。

最後一座大山,即領展旗下商場及停車場的租金爭議,複雜性本來不下港鐵,事關這些問題直接影響民生,領展在社會的形象難免較負面。但世事無絕對,新特首在前兩日的傳媒茶聚中,講了一段領展股東會非常想聽的說話,只是當日新聞太多,領展新聞被埋沒一旁。

這個傳媒吹風會,我也在場,林鄭講述領展大山問題的最新政府立場,其實非常明確,絕不含糊。基本上,三座大山之中,她承認領展問題最難處理,而且可做的事情已不多,她說「揾云晒櫃桶底」,也找不到處理領展問題的好方法。林鄭指領展已將不少資產售出,屬商業行為,政府難有意見,最多可以做的,就是通過房委會自行興建更多公營街市,政府亦可多建設施,包括地下商場及停車位等。

根據個人觀察,林鄭是回歸後多屆政府中,說話比較直接坦率的一位特首,對於領展的棘手問題,她算說得夠白了,如果像當年八萬五政策時,當遇到反對聲音日增,特首的應對辦法是不再談論政策,便自行理解為政策已被取消;林鄭很不同,既然領展在現有法規上找不到解決辦法,她會直接說難處理,因為事情拖拖拉拉,對各方包括領展東股均沒有好處。

其實所謂大山論,亦是一個相對詞。從另一角度,領展是林鄭面對的大山,其實林鄭亦是領展面對的一座大山,領展停車場加租,甚至領展已售出的停車場加租,相信仍繼續在社會上給領展引火燒身,但只要不見新任政府對領展殺氣騰騰,領展的股東大可同港鐵股東一樣,在大山問題上舒一口氣。

2017年7月5日 星期三

來認識領展主席聶雅倫

來認識我們的主席




聶雅倫的成功秘訣——熱愛香港的領展非執行主席

「會計可能是一個明智的職業選擇」,提出這個建議的是他父親 ── 一家碼頭裝卸公司的董事。
專欄:會計群彥 作者:香港會計師公會 日期:2017-07-02
撰文:James Kelly;圖片:領展提供
曼徹斯特 會計 社會研究 聶雅倫 領展簡短網址已複製

33年後,聶雅倫對香港這個第二故鄉的熱情並沒有減退,正如他依舊熱愛挑戰。

領展資產管理有限公司(Link Asset Management Limited)非執行主席聶雅倫(Nicholas Charles Allen)半生都在香港度過。正如他所述,他不僅愛好打高爾夫,也酷愛挑戰。

1983年9月,朝氣蓬勃的年輕會計師聶雅倫到達香港時,恰好是這座殖民地城市歷史上尤為瘋狂的一周。這一周,政府將港元與美元掛鉤,股市暴跌,幣值波動,城市中充滿不確定的氣息。

33年後,聶雅倫對這個第二故鄉的熱情並沒有減退,正如他依舊熱愛挑戰。作為領展資產管理有限公司的非執行主席,成為領展房地產投資信托基金的舵手。領展是亞洲最大的房地產投資信托基金,其物業組合包括香港、北京及上海的商場、鮮活街市、停車場和辦公室物業等。

生於英國的聶雅倫獲得曼徹斯特大學經濟與社會研究榮譽學士學位。他現在是曼徹斯特大學香港基金會董事會成員,積極聯絡該校3000多名香港校友。

「會計可能是一個明智的職業選擇」,提出這個建議的是他父親 ── 一家碼頭裝卸公司的董事。

走出非洲

1977年畢業後,聶雅倫搬到倫敦,在永道會計師事務所(Coopers & Lybrand)做實習會計師。盡管他喜歡倫敦的生活,但也喜歡借審計石油與天然氣資產的工作之機出差,到安哥拉、也門和加蓬旅行──即使是對最有經驗的會計師而言,這些地方也仍極具挑戰。

聶雅倫說:「我選擇會計這一行,不僅因為這是父親的要求,還因為我感到它為我進入商界打下良好基礎,讓我充分了解商業運作。它的全球性令我有機會出差,這方面吸引了我。」

「這一行的工作內容在哪個地方都類似,因此我一直打算在倫敦工作一段時間後到國外任職。」

成為審計經理後,他得到了在永道會計師事務所香港分部工作的機會。

當時,永道在銅鑼灣新寧大廈的分部有約300名員工。或許是職業命運的安排,聶雅倫後來成為希慎興業有限公司董事(新寧大廈的業主,該大廈已被拆除重新再建),直至近期離任。

「我很幸運,能在香港這個大城市工作,又恰逢中國內地改革開放,使會計業蓬勃發展。會計師事務所在中國內地設立辦事處,開始提供內地極需的會計服務。」

1998年永道與普華(Price Waterhouse)合並為普華永道會計師事務所(PricewaterhouseCoopers)後,員工超過了2,000人。聶雅倫說:「總部設於香港的會計師事務所在中國內地開設分支機構。當中國政府試圖讓國有企業成為上市公司,接受市場的嚴格監管,從而建立新的管治氛圍時,這些會計師事務所正好為中國大公司提供審計服務。」

2002年,安達信會計師事務所(Arthur Andersen)在香港和中國內地的分支機構加入了普華永道。從那時起,聶雅倫的主要客戶有聯想、太古公司和香港賽馬會。

他續說:「我負責鑑證(審計)業務。這個部門業務廣泛,涵蓋香港和中國內地12個辦事處,共5,000人。我作為香港會計師公會會員的身份使我獲得了經營企業以及照顧客戶的經驗。」

聶雅倫:「我很幸運,能在香港這個大城市工作,又恰逢中國內地改革開放,使會計業蓬勃發展。會計師事務所在中國內地設立辦事處,開始提供內地極需的會計服務。」

意料之中

2007年,聶雅倫從普華永道退休,時年53歲。「當時的退休年齡是55歲,但我認為我應該早點退下來。」接下來兩年,聶雅倫醉心於他愛好的高爾夫球,努力降低自己的高爾夫差點。「沈迷高爾夫是健康的,它可以避免工作過勞。」他現在的高爾夫差點是12.3。

他喜歡香港的球道,就如很多公司的董事會也喜歡他一樣。2009年,聯想、中電控股和希慎興業與他接觸,後來他以獨立非執行董事的身份加入了這些公司的董事會。

「從普華永道退休後,我能繼續在感興趣的商界工作。我認為,如果我從事的不是會計業,就不會有這種機會,因為當你從事會計業時,就很容易獲得需要這種專業知識的董事會邀請。」

聶雅倫在普華永道的最後10年,負責法務會計和訴訟支援,並經常以合夥人的身分在用於法律事務的報告上簽字。離開普華永道以來,他接了幾項此類工作。「也許,這就是我退休生活的一部分,我覺得保持忙碌、生活充實和動腦筋是很重要的。除非你完全著迷,否則你不能把所有時間都用來打高爾夫。」他說。

去年2月,聶雅倫被任命為領展的董事,並於4月接替蘇兆明(Nicholas Sallnow-Smith)出任董事會主席,任期為9年。他的任命是在全球招聘後作出的,聶雅倫接受了「八、九次」面試。

決定接受這個職位很容易。「我一直對香港發生的事感興趣,而且就領展而言,當我在普華永道擔任負責鑒證業務的合夥人時,領展就是我們最大的上市公司客戶之一。我不僅見證了它的誕生和茁壯成長,還見證了它在那段時期的公眾形象。」

領展房地產投資信托基金是在香港上市的首家房地產投資信托基金,現在它是亞洲地區最大型的房地產投資信托基金,也是全球市值以零售業務為主最大的房地產投資信托基金之一。領展房地產投資信托基金由私人和機構投資者所持有,2005年11月25日起在香港證券交易所上市,並且是恒生指數的成分股。

領展房地產投資信托基金持有的投資組合包括在香港約1,000萬平方英尺的零售鋪面、約72,000個停車位和開發中項目,以及中國內地約180萬平方英尺的零售和辦公室物業(截至2016年6月)。

根據領展截至2016年9月30日止之6個月未經審核中期業績,其總收入上升10.1%至46億港元,房地產凈收入上升11.1%至34億港元。其賬面總資產略低於1,700億港元。

領展在香港社會中也佔有獨特地位,由於其業務遍及香港,並與租戶和顧客廣泛接觸,因此經常受到嚴格的公眾與媒體監督。

聶雅倫充分意識到主席職位面臨的挑戰。「作為一名獨立董事,你坐在桌子的另一側,偶爾像扔手榴彈一樣拋出一個問題,讓管理層和董事會主席來處理。 當你是董事會主席時,盡管你不用做出行政決策,但你必須解決這類問題。從責任上講,這是進一步的承諾,你不能說幹就幹,說不幹就不幹。你必須投入其中,對領展這樣一家受人矚目的公司而言尤其如此。」

老式風格

按照他當審計師的做法,聶雅倫喜歡──用他最喜歡的詞語之一來描述,「多方驗證」──從幾個不同的視角了解情況,看看它們是否彼此相符。這意味着與行政總裁王國龍保持牢固關系,除了定期討論外,他每周還要和王國龍開一次90分鐘的一對一會議、在會議外與其他董事交流,並通過一系列午餐會了解管理團隊以外的領展高級員工。當然,也要進行實地考察──迄今為止,聶雅倫已經實地考察過約40個領展的資產。

「我們都有審計師風格。我的審計師風格就是事必躬親。這可能是一種稍顯老式的審計風格,因為如今的審計可能比以前更依賴填表。」

聶雅倫認為,這種傳統的事必躬親方法是審計委員會主席和內部審計師的做法。「我希望我的內部審計師能讓不同層級的管理人員都能輕鬆地拿起電話打給他,說:『嗨,我這裏出了點問題』或『我認為我可能遇到了點問題』,而不像打給當地警察局自首。」他說。

「作為審計委員會主席,我努力確保內部審計師在公司內廣獲交流機會,並受邀參與合適的討論。這對我來說這十分重要。」

回報

聶雅倫也對會計業和他半生為家的這座城市心存感激。

他感謝香港會計師公會為他的職業提供機會,因此出任公會企業管治工作小組成員。

聶雅倫亦是願景2047基金會(Vision 2047 Foundation)主席,這家基金會初建於80年代中的「黯淡前景」期,由有影響力的香港人物組成,旨在回應主權移交之前的問題。他將其形容為「一個主要與外國來賓會面,坦誠解答其關於香港現狀問題的交流小組。」

33年以來,聶雅倫始終是香港的強力擁躉。「我是香港的忠實粉絲。」他說。「它已經成為我離開倫敦到這裏工作時希望它變成的樣子。領展在這裏經營的商場和鮮活街市,這樣的公司代表了香港重要的一部分,因此擔任其主席一職並繼續為香港出力是我的榮幸。」

聶雅倫:「我是香港的忠實粉絲。」

原刊於香港會計師公會官方雜誌A Plus 2017年第1期。