2019年6月25日 星期二

海濱匯最後衝刺 20190625

食完午飯圍住海濱匯行左一圈,見工人都很緊張地最後衝刺想早日完工 ,因為領展要月底入伙呀,快D手。不過我對地下植物牆自動灑水系統幾有興趣。
latest update : 管理人之註冊辦事處將於 2019年7月1日起 更改為香港九龍 觀塘海濱道 77號海濱匯1座20樓。


















2019年6月6日 星期四

回購股份道不同 領展小米見高下

我經常強調投資要看管理層,信報比較了領展及小米,正邪立見。
領展是小心翼翼地回購,總股數越來越小,股東明顯得益,管理層在愛護股東。
而小米則敷衍地回購,但與此同時不斷批出獎勵股份及換股權,總股數越來越多,小股東明顯受害,管理層在掠奪小股東。
由此可見選擇管理層對投資者是何等重要。

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【EJFQ信析】回購股份道不同 領展小米見高下
 2019-06-05 信報
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同屬回購,對港股向來沒多少法力,以早前滙豐控股(00005)為例,大規模回購刺激股價的威力逐步遞減(詳見5月3日本欄);對領展(00823)及小米(01810)來說,回購效果更有顯著差別。

領展周一放榜,業績相當悅目,其中一個亮點是上年度準備留作回購的資金尚未用盡,遂決定撥出5300萬元派發予「股東」(基金單位持有人),後者既受惠股價勁升賬面賺厚利,又獲得額外分派,名副其實「財息兼收」,證明領展今年以來迭創新高是投資者「慧眼識股」,不少券商投行已預期領展股價有望突破100元大關。

除了基本因素支持,附【圖】所見,領展近年回購股份導致發行基金單位減少,亦是股價一直上揚的助力。然而,領展2019年升勢凌厲,在回購方面則比較忍手,反映公司認為,與其高價(特別是超出每股資產淨值)回購,不如直接回饋「股東」。由此推斷,若管理層取態不變,而領展股價持續造好,本年度回購6000萬基金單位的計劃便未必能夠達標。

小米回購則屬急於托價之舉。小米本周啟動第二輪回購行動,周一斥約一億元買入1103萬股,每股平均價9.0492元,昨天再回購1110萬股,惟股價卻挫至掛牌後新低的8.91元,顯示公告中董事會稱「對自身業務展望及前景充滿信心」未得到投資者認同。

值得留意的是,小米雖回購股份,但發行股數沒有減少,反而明顯增加(主要是發行獎勵股份和IPO前批出的換股權陸續行使所致),這固然影響回購刺激股價的效果,加上基本因素被看淡,最終令小米至今未能擺脫尋底格局。何況,中資企業隨時捲進「科技戰」漩渦,小米目前或具反彈潛力,長線卻難以樂觀。

至於邁向「紅底股」的領展,中美貿易戰將拖累環球經濟增長放緩似無疑問,甚至陷入衰退的可能性亦不容抹殺,資金避險勢轉投防守性高的資產。領展股息回報不俗,受外圍環境衝擊較細,且內地發展有憧憬,具條件推升股價,這顯然也會使公司回購誘因降低。事實上,EJFQ.com FA+資料顯示,領展現價市盈率、市賬率及股息率皆已高出中位數兩個標準差,意味估值昂貴,現非理想吸納時機。

信報投資研究部

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2019/06/05  hket.com

領展(00823)昨宣布計劃本年度回購約6000萬個基金單位,外界對消息反應正面,領展績後獲大行調高目標價,逆市靠穩。領展近年不斷出售資產,全靠回購減少基金單位數目,推高每基金單位可分派收入,支持股價節節向上。
惟隨着領展股價升至高位,回購成本變得愈來愈高昂,要複製過去成功經驗的成本也愈來愈高。

領展去年回購均價76.3元

領展於業績報告表示,原本有意於上年度回購最多8,000萬個基金單位的計劃,以抵銷因出售資產造成基金單位分派的損失,惟由於年內就出售及收購資產引致的禁售期較長,最終僅回購約4,214.5萬個基金單位,總代價(不包括開支約)32.16億元。以平均價計算,每基金單位回購價約76.3元。

愈來愈貴  回購成本急增

翻查港交所(00388)回購紀錄,領展回購價皆是低於80元。以去年回購均價計算,現價足足較其高逾25%。市場避險情緒高漲,資金續泊入防守股。假設領展股價維持在90元以上水平,公司回購6,000萬個基金單位的成本最少需54億元。
截至3月底,領展的備用流用資金減少29%至161億元,當中現金及存款大減42%至68億元。不過,領展已於4月3日成功發行綠色可轉換債券,集資40億元,相信可填補有關備用現金。雖然領展財務狀況絶對能應付回購費用,但這意味領展回購的成本及機會成本將大增。

直接派額外分派不如回購?

可幸的是,領展即使不回購,也會直接派額外分派。以上財年業績為例,管理層建議額外分派5,300萬元或每基金單位2.51仙,以返還資本予各基金單位持有人。
對股東來說,回購和直接派額外分派都是贏,惟前者直接有支撑股價作用,效益相信會較大。

撰文 : 吳敏芳 記者

2019年6月4日 星期二

領展業績分析員會議 Q&A 2019-06-03

2018/2019年度業績簡報 Powerpoint

領展年度業績簡報視像 Q&A選段 全年業績截至2019年3月31日止年度

領展業績交到功課

領展業績好成點,聽下楊書健同龍哥講啦。
我get到幾點 :
1. 商戶生意比大市好,即係仲加到租
2. 如果冇野買,就繼續buyback 6000萬股
3. 要繼續每年高單位增長,即係起碼7/8/9%增長掛
其他就要睇分析員Q&A片,仲等緊呀。。。
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【息賺】領展業績交到功課
Now TV
【息賺】領展房產基金(00823)放榜後,股價造好,曾高見95.9元,收市升2%,報95.85元。
香港大學房地產及建設系客席副教授楊書健表示,領展去年租戶銷售增長跑贏香港整體市道,有理由再加租,業務整體仍十分健康。他又指,領展去年分派收益率倒退,主要由於股價炒上,所以即使分派收益率只有3%,仍然可以入手,關鍵在於日後的增長前景。
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領展上年度可分派收入升半成 管理層指租金有調整空間

TVB.com 2019-06-03 17:30
領展上年度可分派收入上升半成,管理層表示未來租金有調整空間。

受投資物業重估和出售投資物業收益的調整影響,領展截至三月底全年可分派收入上升半成,有超過57億元,每基金單位末期分派約1.4元,全年派約2.71元,上升百分之8.6。

期內總收益及物業收入淨額亦微升。扣除買賣物業等因素,按相同基準計算,都升逾百分之7。

領展的本港零售物業租金收入下跌至66億元,但按相同基準計則升百分之7。期內平均每月呎租升近百分之9至68元,續租租金調整率則跌至百分之22.5。管理層表示,未來租金有調整空間。

領展行政總裁王國龍指:「在租金方面,如果保持到租金與營業額比例於適當水平,相信如果營業額繼續增長,我們有調整空間,當然這要視乎未來市況。」

領展計劃本年度回購約6000萬個基金單位,但實際進度可能要視乎,未來會否再有項目買賣。

王國龍稱:「當我們正開始做收購項目,或早前幾個月出售項目時,算作管理層有所謂內幕消息,該段時間我們不可回購。因此影響回購進度,今年會否改善,會否沒這麼多買賣情況,而令我們多些時間在市場參與(回購),我認為今天難以估計。」

領展目標到2025年,資產組合價值年均複合增長率達到高單位數。領展指,目前內地物業佔物業組合約一成三,低於管理指引的兩成;未來除了於本港,都會到內地一線城市及周邊三角洲地區,收購零售物業和甲級寫字樓。