2016年2月19日 星期五

中標工業貿易署大樓

領展中標貿易署大樓,物業位於雙鐵滙聚(東鐵+地鐵) 旺角黃金地段,59億絕對超值,適用於零售商業發展改建,前途絕對無可限量 !  入標領展小姐是我們的幸運天使 ^_^

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旺角工業貿易署大樓招標文件

是次成交銀碼為九龍區商廈歷來最貴,而領展更須付5.0235億元雙倍印花稅(DSD),亦為DSD實施後單一最大稅款成交。
物業樓高23層,總樓面約284,829方呎,以成交價計算,呎價20,700元。
辦公室 170,600 sf, 5/F-19/F (15層 佔60% ) , 預計尺租$45psf
零售商舖 114,200sf,  B1,B2,G,L1,U1,2,3,4/F (8層 佔40%) , 預計尺租$150psf
總投資 = 59.1億(標價)+5.0535億(DSD印花行政費)+4億(改建)= 68.1535億
預計回報NPI yield : 高盛 5% , HSBC 4.4% , 美林3.8-4% , JP Morgan 4%
預計年租金收入 : $298M 收入將僅次於九龍灣辦公室及上海企業天地,但應高過樂富商場


管理人相信,該物業將會為領展之物業組合增添價值,原因如下:
• 地處優越位置
該物業座落於旺角,此處為香港其中一個黃金零售地段。該地區長期吸引大量本地顧客及遊客。由於旺角以迎合普羅大眾以至中檔市場之零售商舖為主,加上區內之零售商舖及辦公室供應有限,故此相對於中環、銅鑼灣及尖沙咀等其他核心購物地區,旺角之零售商舖╱商業物業在租金及資本價值方面波幅最少。
• 現有及新辦公室及零售商舖供應有限
旺角現有之優質零售商舖╱零售與辦公室物業大部分由發展商擁有,該等發展商對出售有關物業並無需求或任何意欲。適用於零售╱商業發展項目之新用地極少且大多分散於旺角邊緣,並無港鐵直達。旺角及其他傳統購物地區之零售租金飊升,促使美容及水療中心、醫療診所、客戶服務中心及其他服務供應商轉移至租用辦公室空間。
• 該物業四通八達
該物業座落於旺角區內其中一處最繁盛之地段,且位處旺角港鐵站上蓋,各類公共交通均極為便利。該行人天橋連接該物業與毗連之零售商舖╱辦公室大樓,而另一座行人天橋則為該物業帶來旺角東鐵站之人流。由於位置優越且往來便利,該物業對於眾多辦公室及零售商舖租戶而言均十分理想。在香港經濟並無出現任何逆轉之情況下,管理人預期在翻新該物業後按市場租金出租空置之零售商舖及辦公室空間並非難事。
• 為領展提供進駐新零售地區之機遇
旺角乃領展新進駐之地區。由於旺角以迎合普羅大眾以至中檔市場之零售商舖為主,故此使領展之物業組合更為完備,並讓領展將物業組合擴展至囊括不同收入階層之地區,締造更佳遠景。

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Karen is LINK's Angel ^_^
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旺角工貿大樓 轉型攻零售
2016年2月23日   hket.com
地理位置優越,位於核心區商廈,吸引具零售概念、醫療或美容行業進駐,租值較辦公室用途高。財團積極吸納類似物業,如領展(00823)剛以59.1億元,購入旺角工業貿易署大樓。

據悉,領展將為物業增值,打造成銀座式商廈,會以零售及服務行業為主題,並持有項目作長綫收租用途。事實上,物業接近旺角港鐵出入口,擁完善交通網絡及人流,相信物業租值會有不俗水平。

比鄰旺角中心 冀締協同效應

項目比鄰旺角中心屬九龍區著名的「醫生大廈」,相信與領展投得旺角工業貿易署大樓項目,兩者可互相帶來協同效應。目前旺角中心樓上單位租金,約於35至40元之間,新近高層單位,面積859平方呎,以每呎36元租出,涉及租金約30,924元。

銀座式商廈租金表現理想,近年發展商把位於核心消費區的商廈項目,注入銀座式概念,其中位於銅鑼灣新型項目,包括豐泰地產旗下謝斐道Tower 535,樓高25層,其中8層屬舖位,新近低層兩全層,以每呎60元租出。其次,莎莎國際主席郭少明旗下登龍街V Point,主攻零售及服務行業租戶,叫租水平介乎每呎60至85元不等。

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商廈變身「醫生大廈」 租金看漲
2016年2月23日  hket.com
醫療行業承租能力高,追捧地理位置優越甲廈,作為醫務診所等之用,吸引投資者斥資打造相關醫務主題樓層,租金較一般辦公室,可高出約3成。

過去多年來,醫療行業均喜於集中於優質商廈營業,協同效應下,本港多幢商廈已演變成「醫生大廈」,如中環萬邦行、旺角中心及尖沙咀彌敦道26號等,空置率多處於極低水平。

多屬優質甲廈 空置率極低

以中環區為例,中建大廈、娛樂行,新近呎租達80至90元水平,美聯商業營業董事羅仲英指出,區內可作為醫務所的單位,供應非常缺乏。他表示,可打造成醫務所的商廈單位,項目要接近港鐵站出入口,以及設有平地大堂,方便用家出入。另外,同層或同座大廈最好有其他相關配套,如化驗所,專科醫生等。而合乎上述特點的商廈,全屬甲級項目,空置率長期處極低水平。

有投資者看中需求,把中環環球大廈低層單位,打造成醫務樓層,意向租金每呎100元,較環球大廈樓上單位租值,高出兩至三成。該一籃子單位由資深投資者蔡伯能持有,面積由423平方呎至4,690平方呎,間隔可因應用家需要再組合,租金由4.23萬元起,另同時接受洽購。蔡伯能於2014年以3.3億元,購入中環環球大廈上述全層,呎價約1.97萬元,部分單位已沽出,以意向租金計算,回報達6厘。

醫務客戶租期穩定 收入保證

據悉,該樓層23室,面積約875平方呎,剛以呎租98元租出。現業主去年以2,550萬元,向蔡伯能購入單位。現時環球大廈較高層單位,亦設有醫務所,惟業權已分散,非全層屬醫務行業。

另一方面,業主亦鍾情把單位租予醫務客戶,由於租客屬專業人士,租金收入有保證,單位保養較好。其次,醫務所多具備裝修及放置大型器材,租賃期較穩定,不會輕易遷出。事實上,即使經濟轉差,市民對醫療支出亦不會大幅減少,相應支持此醫務行業承租能力。至於九龍區亦有多幢醫生大廈,如尖沙咀彌敦道26號,新近呎租接近60元水平,較同區商廈平均約40多元,亦高出約3成水平。

43 則留言:

  1. 項目詳情

    http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/201602_Acquisition%20of%20a%20mixed%20use%20commercial%20building%20in%20Mong%20Kok.pdf

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  2. 保平田 棄美松

    公佈埋賣埸名單:
    大埔運頭塘邨商場
    葵涌石蔭商場 (車位不能分拆)
    屯門寶田邨商場 (車位不能分拆)
    柴灣興民商場及停車場 (車位不能分拆)
    馬鞍山錦英商場及停車場
    黃大仙天馬苑商場
    粉嶺欣盛苑商舖及停車場
    大埔寶雅苑商舖及停車場
    大圍美松苑商舖及停車場

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  3. 改建計劃不錯,集所有商業元素於一身,購物,飲食,美容,診所,教育,維修服務于一身,利用2条行人通道,帶入東鐵站及旺角站人流,絕對無敵!

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    1. 希望佢可以吸埋何文田同黃埔的人流

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    2. 絕對有可能,可經東鐵帶入人流

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    3. 吸咗何文田人流,咁何文田廣場同愛民廣場點算?

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    4. Link仔,何文田同黃埔人流係觀塘線

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    5. 對,其实我係指油麻地延線通車之後...

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  4. 我比較想知佢搵乜嘢商戶入去,始終佢做開居民生意,突然進駐商業區,唔知掂唔掂呢?
    如果搵返屋邨商舖入去真係未必吸引到人行喎
    診所美容呢,用寫字樓樓面就得啦
    不過呢,睇完佢個pdf有D失望,因為領展似乎冇諗住起條天橋接駁旺角道條行人天橋系統,如果起埋,咁就可以吸引客仔由旺角地鐵站經物業來往天橋(而家條天橋都幾多人行,同埋話晒下行要行樓梯,駁天橋一定吸引到人入去)
    話時話,個pdf見到有"Oho Mall"字眼,係咪個物業名?

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    1. 呢啲區域搞寫字樓係有點兒浪費

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    2. 寫字樓(辦公室樓層)只係統稱,睇返佢個pdf果D service zone, beauty & spa、education其實都係寫字樓,其實香港都有唔少呢類寫字樓,例如佐敦、中環就有好多呢類寫字樓,就算係新市鎮,都有部分寫字樓租畀服務行業
      如果較高樓層做商場,除咗要加扶手梯同配套設施(例如洗手間、消防設施),實用率亦會低好多,更大問題係點樣可以令D客走上較高樓層,做服務行業都可以係一種出路
      (另外亦可以考慮做旅遊配套如旅行社,但旺角雅蘭、銀行中心都有,唔知市場可唔可以容納到多一個)

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    3. 商場、街市、停車場、辦公室之外又多一條Product line: 樓上舖...

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    4. 追影族幾好眼,你講我先留意到OHO Mall,可能係呀?

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  5. 應該說可吸東鐵綫客,至於轉型至商業區,就是延伸物業分區分類,駁天橋應會實行的

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    1. 呢啲位冇咩供應,出價要進取

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    2. 旺角位置,地鐵上蓋,全座大厦,供應是只此一座,有時位置特殊的物業,不是說售價多小,是你想買也買不到,舉例說現有第2位買家願意出價1倍,也不可能再買到旺角地鐵上蓋整座物業,這些機會是可一不可再的。

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    3. 不過呢幢大廈冇停車場,算係有少少瑕疵,可能做唔到高檔客仔(唔通叫D客迫地鐵巴士咩)

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    4. 冇停車場係差小小,好彩週邊交通四通八達,同埋呢個場走mass市場,冇車埸影響冇咁大

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    5. 諗住823 會搞東九同中環,點知係旺角...

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    6. 我諗緊果度點上落貨,如果諗唔掂,未必吸引到大型連鎖店開大舖

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  7. 今年仲有一個大0野:

    中環美利道多層停車場項目及金鐘廊重建項目已由「政府、機構或社區」地帶成功改劃至商業用途。而美利道多層停車場項目下年度率先推出招標,地盤佔地近3萬平方呎,可建樓面約44.9萬平方呎,市場估值約90億元,平均樓面呎價約2萬元。


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    1. 計埋重建費,要150億,領展短期內太多項目,可能食唔落

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  8. 請問領展有冇發表這項投資嘅預計回報率呢?我搵唔到。

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    1. 領展冇提供,高盛估計如下
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      領展進軍黃金地段 高盛憂慮零售租金
      dbc.hk 當前財訊 2016-02-22
      領展(00823)斥資59.1億元,投得旺角工業貿易署大樓,高盛認為,消息對股價無大影響,維持中性評級,12個月目標價為50.3元。
      高盛發表報告指,今次是領展首次進軍本港黃金零售地段,並引述管理層稱,同類物業目前辦公室及商舖租金,分別為每平方呎45元及150元,若按此推算,項目總投資回報率為5%,高於其之前收購的項目。
      不過,高盛同時指出,由於零售物業租金有下行壓力,除非領展在完成項目翻新後,能夠成功按上述之租金租出舖位,否則市場不會相信,收購有助提升整體回報率。
      花旗則認為,交易有助提高每基金單位派息1.7%,重申買入評級,目標價49.8元。

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  9. 旺角現有之優質零售商舖╱零售與辦公室物業大部分由發展商擁有,該等發展商對出售有關物業並無需求或任何意欲 --- 新世紀? 雅蘭? 始創?

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    1. 應該都是,例如 你叫新鴻基賣新世紀廣場比你,他們說:你是儍的嗎?

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    2. 因為只得瑞安等錢使,之前領展曾表示,買商厦是希望整座物業完整業權買,所以這些機會是唯一的,過了就沒有。

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  10. 光大百億購灣仔大新金融中心
    2016-02-26
    (綜合報道)(星島日報報道)樓市前景未明,但百億商廈「大刁」又添一宗。光大控股(165)月初傳出以100億元向爪哇控股(251)收購灣仔大新金融中心,呎價約2.5萬元。該交易昨日正式拍板,日後擬用作光大香港總部。100億元成交額僅次於華人置業(127)去年以124.48億元,向恒大地產(3333)出售旗下灣仔美國萬通大廈。光大控股昨收報14.46元,跌3.2%。
      大新金融中心乃位於灣仔告士打道108號之甲級辦公大樓,該物業將由光大香港及集團持有作長期投資,並且由集團及光大香港用作辦公室,任何剩餘空間由出租予其他租戶。收購事項預期將於5月24日完成。
      是次交易將以股東貸款,以及光大合營企業及全資附屬公司獲得的抵押貸款結付。根據協議,光大旗下的啟憲投資與光大置業成立合營企業,兩者分別擁有約16.67%及83.33%權益。啟憲投資及合營夥伴,將分別向合營提供10億元及50億元之股東貸款。
      大新金融中心於1991年落成,位於灣仔心臟地帶。該物業包括39層之商業大廈及158個停車位,土地面積約為2.7萬平方呎,總樓面面積約為40萬平方呎。光大表示,為應付業務增長,一直物色額外場所作擴充,該物業乃作為辦公室物業之合適地點,且光大香港擬將該物業作為其日後於香港之總部。此外,倘該物業並未完全獲集團及光大香港使用,剩餘空間將予出租以產生租金收入。
      近期商廈交投活躍,領展房託基金(823)早前以59.1億元投得政府產業署標售的旺角工貿署大樓99%業權,創九龍區歷來最大宗寫字樓買賣。交易涉及面積28.4萬方呎,呎價約2.07萬元。領展預計投資約4億元翻新,把物業改作銀座式商廈用途,料回報約4至5厘。

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  11. 中環商廈供應罕有,需求強勁。消息指,華懋旗下德輔道中新商廈全幢於明年落成,項目獲醫療集團預租全幢,面積達9萬平方呎,每呎租金約60元。

      華懋旗下中環德輔道中24至26號全幢,現仍在建築中,預計明年落成,近月進行招租,項目樓高34層,總樓面約9萬平方呎。

      市場消息指,項目已獲醫療集團預租全幢,涉及租金每月約540萬元,呎租約60元,而當中以康健醫療集團(03886)呼聲較高。事實上,德輔道中及皇后大道中多幢商廈均屬醫生樓,包括中建大廈、萬邦行等,醫務樓需求甚強,故現覓新商廈作據點。《香港經濟日報》

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  12. 冠君產業信託(02778)位於中環的花旗銀行廣場,將於本月28日正式改名為花園道三號,該公司副行政總裁王家琦接受訪問時表示,花園道三號去年平均呎租75.39元,現時叫價已升至超過每平方呎120元;由於過往為求提升出租率,租金水平落後,故可進取加租。相較鄰近長江中心呎租130元至140元,花園道三號估計仍有加租空間。

    有意競投美利道停車場

    至於政府將推出美利道多層停車場招標,為中區罕有商業樓面新供應,王家琦承認會參與競投,惟認為競爭激烈,贏面不大。冠君會繼續留意收購機會,包括香港、內地一線城市及新加坡核心地區,只要能有助基金分派便會研究。公司負債率約22%,較房託條例上限45%仍有距離,若以融資至30%負債率計,能夠取得過百億元資金進行收購。

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    1. 美利道停車場太大舊,領展應該消化唔落,不過可以入下標,做下個勢

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    2. 佢搵南豐永泰合作應該夠數的...

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  13. 彌敦道700號現況
    https://goo.gl/photos/SKwJdW8e8wAzT4Ti7

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  14. 領展小姐
    http://channel823.linkreit.com/201607/corporate-news.html

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  15.  《經濟通通訊社6日專訊》領展(00823)今年年初以約59﹒1億元向政府產業署購入旺角工業貿易署全幢大樓,行政總裁王國龍於記者會上表示,大樓現時剛完成內部清拆工程,預計下個月開始裝修。大樓設計風格亦已決定,預料最快明年年底或2018年年初開幕。  他透露,現時開始和不同租戶商談租務,雖然市況較慢熱,但旺角區同類型的相關供應較少,因此,預料租務反應不俗。  此外,王氏提到,有意引入外國品牌,相關人員未來一至兩個月會飛往韓國與當地商戶商談租務問題。另外,亦有計劃將部分舖位租予在網上從事設計相關行業的年青人,但租約方面如何配合仍在研究當中,而該幢大樓的租約時間預料有長亦會有短。  未來投資策略方面,王氏表示,公司投資策略清晰,主要集中在五個城市,分別北京、上海、廣州、深圳及香港,認為公司的長處在經營社區商場方面,現時正研究不同的項目,甲級寫字樓方面亦希望可在傳統商業區之外,在一些新興商業區提供可予辦公的樓面。

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