領展大集匯: 3月 2019

2019年3月27日星期三

立法會20190401領展會議文件大集匯

於星期三, 3月 27, 2019 張貼者： Link仔

立法會20190401 CB(1)771/18-19領展會議文件大集匯

https://www.legco.gov.hk/yr18-19/chinese/panels/hg/papers/hg20190401cb1-817-1-c.pdf
因應立法會房屋事務委員會會議今天討論領展房地產投資信託基金出售分拆自香港房屋委員會的物業相關事宜，領展向委員會呈交意見書，就有關議題提供資料協助委員會會議討論

https://www.legco.gov.hk/yr18-19/chinese/panels/hg/papers/hg20190401cb1-771-14-c.pdf
107 動力就「領展出售分拆自香港房屋委員會的物業」提交之意見書
房委會於早年宣佈停售居屋後面臨財政困境，促使其分拆部分物業(商場、街市及停車場)，並成立基金上市。當時，政府利用市場方式籌集資金，並讓私營機構以商業原則運作，以便其履行社會職責(提供資助公共房屋)。其實在效益為本的運作下，房委會分拆的物業更能夠回應用家(社區)需要。

https://www.legco.gov.hk/yr18-19/chinese/panels/hg/papers/hg20190401cb1-771-12-c.pdf
黃宇翰領展房地產投資信託基金出售分拆自香港房屋委員會的物業意見書
不贊同對領展房地產投資信託基金出售分拆自香港房屋委員會的物業輕率新增附加條款

https://www.legco.gov.hk/yr18-19/chinese/panels/hg/papers/hg20190401cb1-771-9-c.pdf
公屋聯會回應《公共及資助房屋商業設施規管(立法條文)條例草案》的建議
若然今天透過制定法律，回過頭來針對領展等作出規管，似乎是一種“輸打贏要”的做法；而且，其他商業機構不受此法例所限，欠缺公允，或會招致法律訴訟及司法覆核。

https://www.legco.gov.hk/yr18-19/chinese/panels/hg/papers/hg20190401cb1-771-11-c.pdf
音樂堂慈善基金會創會主席高松傑就"領展房地產投資信託基金出售分拆自香港房屋委員會的物業"表示支持 , 只有多方共同協作可引至創新的社會價值 , 讓更多市民受益 ,
跟據資料，領展在商塲及街市(Lok Fu)之優化工程投資1美元，在社區中產生2.1至4.1美元增值和帶動1.8美元至6.7美元的社會經濟效益（報告第19頁）

https://www.legco.gov.hk/yr18-19/chinese/panels/hg/papers/hg20190401cb1-771-15-c.pdf
工聯會有關領展房地產投資信託基金出售分拆自香港房屋委員會的物業意見書 , 自房委會分拆出售物業(包括:公營屋邨商場及停車場)，領展多年來的租務﹑屋苑及設施管理等一直廣受批評。特別是其旗下商場及停車場往往因徵租過高，造成單位空置或變相趕絕小型商戶情況出現，同時部份物業更出現「無王管」而欠缺妥善管理。領展營運往往只顧商業利益為先，罔顧社會責任及公營房屋居民利益，實在令人極度失望。

https://www.legco.gov.hk/yr18-19/chinese/panels/hg/papers/hg20190401cb1-771-10-c.pdf
興民邨山翠苑關注組要求政府處理興民商場被變賣後的配套不足問題

https://www.legco.gov.hk/yr18-19/chinese/panels/hg/papers/hg20190401cb1-771-13-c.pdf
黃大仙區議會議員李東江對領展出售分拆自香港房屋委員會的物業-表達意見近年「領展」轉售期下商場時，新買家一般對於區議員或地區組織表現「零溝通」處理，本人至今仍未能與新接手的「投資者」接觸。因此，很多有關商場管理及居民的反映投訴無門。

2019年3月24日星期日

領展騰籠換鳥

於星期日, 3月 24, 2019 張貼者： Link仔

大家細心睇完下面張圖，會否覺得中國物業20%比例是否太小了
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領展房托騰籠換鳥

賣出香港物業換倉內地一線城市領展房托“騰籠換鳥”

中房報記者翁曉琳深圳報導 2019-03-04
實際上，在2015年至2018年，領展已經在北京、上海、廣州購買物業投入超200億元。
位於深圳市福田CBD的怡景中心城商場在2月20日正式易主，新老闆是來自香港的領展房地產投資信託基金管理人——領展資產管理有限公司。該專案目前的估值為66億元。由於深圳近年來幾乎沒有出現過大型商場收購行為，領展此舉一下子吸引了市場關注。作為一家信託基金公司，領展在2018年12月大手筆出售香港12處物業，轉眼間則在北京、深圳花費了超過80億元接連拿下兩個購物中心。實際上，在2015年至2018年，領展已經在北京、上海、廣州購買物業投入超200億元。佈局內地核心城市，領展方面對此雄心勃勃，“內地占比達到20%是公司目標，目前沒辦法透露何時能夠完成，以及內地項目具體的收益率，但是我們如今主要是將重心放在一線城市，二線城市暫時不考慮。”領展方面的相關人士對中國房地產報記者透露。還有長期關注領展的業內人士對中國房地產報記者指出：“作為亞洲市值最大的房地產投資信託基金，公司在買入和賣出上，主要是考慮投資回報。最開始領展的資產是香港社區零售商場和停車場，通過調整業態組合，現在擁有內地購物中心。憑藉著內地持有的物業增值，租金回報高，才促進領展REITs累計漲幅高。

項目選取看重位置
位於深圳市福田中心區福華路的怡景中心城，靠近深圳市會展中心，與地鐵站無縫連接。2007年起正式開業。雖然地段優越，但商場的生意相比較周邊項目遜色不少。財務資料顯示，該項目2016年收益為2.25億元，2017年為2.5億元。 “這個項目最大的問題是2007年開業後一直沒有經歷過大型翻新，對於商場購物環境、消費者定位、內部的商戶組合，以及團隊上的組建都可以下功夫。公司內部認為這個項目地理位置十分優越，只要完成相關的改善，租金收入增長可期。”前述領展方面相關人士對中國房地產報記者指出。 “領展遵循的收購條件首要是地段。所以主要考慮在一線城市挑選合適的標的。像深圳中心城那種CBD位置的項目可遇不可求。

資產優化克服水土不服
一直以來，評價港企“水土不服”的聲音就不絕於耳。領展本身並不是傳統的房地產開發商，作為一家信託基金公司，做的更多是投資者的角色。查看領展在內地的資產佈局，不難發現其通過改變零售物業組合，做到資產提升的操作路徑。典型案例就是位於廣州荔灣區廣州西城都薈廣場，早在土地上世紀90年代由李嘉誠旗下和記黃埔拿下專案，卻經歷了長達20年的開發週期。當項目的住宅銷售一空時，商場卻因為定位不清晰，一直招商困難。領展2017年收購後，通過重整西城都薈廣場的商場租戶組合，借而擴大產品和服務供應類別，使得專案收益增多。　有業內人士向中國房地產報記者介紹了過程：“先是通過硬體升級，改造商場內部購物環境，再通過品牌升級，注重精細化及差異化創新運營，尤其是利用‘網紅品牌+創新品牌’同時注入‘場景IP+內容IP’等商業內容，給購物中心帶來迅速改變”。除了廣州西城都薈廣場外，北京歐美匯購物中心的續租租金調整率也維持在理想水準。領展正是通過零售物業組合，使得內地物業的租用率達到了98.8%。零售物業組合的續租租金調整率高企，達到了43.2%。有接近領展人士對中國房地產報記者指出：“領展十分擅長做資產提升項目，在香港一般會進行簡單翻新以至大型改善工程等不同程度的提升，來達到15%的投資回報目標。內地目前主要是進行資產優化管理策略，來提升資產素質。” “領展借貸比例長期在20%以下，在房屋買賣和租賃上均持續盈利。綜合管理能力才是賺錢的根本。”一位投行人士也對中國房地產報記者表示。

內地一線城市收益更高
回顧領展近幾年的交易動作，和其他大部分港企是反其道而行之，加速出售香港物業，同時加大對內地一線城市的投資。從2015年至2018年，領展就出售了5次香港物業，根據相關機構統計，多年來累沽商場共套現約470億港元。領展在這期間，則是花費了超過200億元購入了北上廣深5處商業物業。領展行政總裁王國龍就在業績會上表示：“內地業務增長表現較香港佳，集團目標未來內地資產占比升至20%，這對公司物業組合有利，未來會繼續留意內地一線城市商場及甲級寫字樓機會。” 在王國龍看來，“內地大力推動消費，應該會繼續帶動顧客在我們專注於必需品的零售物業內購物消費。目前融資環境困難，集團期望在此環境下，能以好的價錢收購資產。” 有領展人士對中國房地產報記者表示：“出售的香港資產主要是偏社區的商業物業，並不是高端的購物中心，這些物業的毛利潤率和回報率在整體的物業組合裡，也處於相對較低的水準。資產轉換有機會加強領展的增長前景，領展將低端的香港資產轉換成高質的香港及內地資產的做法給公司提供許多機會。高力國際華南區董事總經理馮文光對中國房地產報記者指出：“未來領展內地資產比例可能會提升到30%，香港占70%。單單深圳中心城專案，回報率就可以達到4%以上，對比香港的很多商場回報率只有2%。而且香港核心位置的項目都是很難買到。” 毫無疑問，北上廣深5個項目只是領展北上開拓市場的起點。通過物業組合管理，提升物業組合質素並實現長期增長，這家香港企業的內地擴展之路還會更遠。

2019年3月23日星期六

安永企業家獎2017中國獲獎者 - 王國龍

於星期六, 3月 23, 2019 張貼者： Link仔

謝謝linksuperfans介紹😀
各位龍哥粉絲請應承我，唔好笑，一定要睇晒佢😂😂
其實佢上次訪問唔讀稿會自然D
2015 首聽王國龍講普通話
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安永企業家獎2017中國獲獎者 - 王國龍

王國龍帶領領展管理香港及內地約1,300萬平方英尺零售與辦公室物業、活化全港近70個鮮活街市，將領展打造為亞洲最大房地產投資信託基金、全球最大零售業為主房地產投資信託基金之一，服務社群並提升社區人士生活質素。王國龍制定商業戰略，致力提升領展運營效率。領展積極翻新老舊商場、收購並活化香港街市、與公眾緊密溝通，使業績及市民滿意度均持續上升，最終實現消費者、商戶與領展多贏。領展更在北上廣等地作出重大投資。王國龍銳意創新，成就包括作為亞洲第一家房地產類公司簽訂聯合國全球契約、連續五年在全球房地產可持續性標準調查中獲得綠星評級，發行全亞洲第一批 “綠色地產債券”等。領展積極支援社會服務，累計贊助折合高達近4千萬元人民幣。王國龍更出任多個社會職務，包括賓夕法尼亞大學沃頓商學院亞洲執行董事會成員、世界經濟論壇基礎建設及城市發展委員會成員、團結香港基金顧問、及香港董事學院理事會理事會理事等。

2019年3月17日星期日

領展進軍深圳睇好大灣區

於星期日, 3月 17, 2019 張貼者： Link仔

龍哥訪問豈能錯過，一定要睇哂呀😀😀
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【布局9+2 檢閱大灣區】領展進軍深圳睇好大灣區
【分析】 2019/03/14

【Now財經台】領展房產基金(00823)早前公布正式進軍深圳，計劃斥資66億元人民幣，收購位於深圳福田的新怡景商業中心。連同已收購的廣州荔灣區西城都薈廣場，領展於港澳以外的大灣區物業增至兩個。

領展行政總裁王國龍表示，對大灣區發展甚有信心，在新怡景商業中心附近有商廈、酒店、住宅區及展覽中心，可為商場帶來各種不同人流。他補充，商場已開業一段時間，相信進行翻新及改進租客組合後，營運表現會更佳。

王國龍又表示，物色大灣區物業時，比起短期回報，會更看重發展潛力。