領展騰籠換鳥

大家細心睇完下面張圖，會否覺得中國物業20%比例是否太小了
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領展房托騰籠換鳥

 賣出香港物業 換倉內地一線城市 領展房托“騰籠換鳥”

中房報記者 翁曉琳 深圳報導 2019-03-04
實際上，在2015年至2018年，領展已經在北京、上海、廣州購買物業投入超200億元。
位於深圳市福田CBD的怡景中心城商場在2月20日正式易主，新老闆是來自香港的領展房地產投資信託基金管理人——領展資產管理有限公司。該專案目前的估值為66億元。由於深圳近年來幾乎沒有出現過大型商場收購行為，領展此舉一下子吸引了市場關注。 作為一家信託基金公司，領展在2018年12月大手筆出售香港12處物業，轉眼間則在北京、深圳花費了超過80億元接連拿下兩個購物中心。實際上，在2015年至2018年，領展已經在北京、上海、廣州購買物業投入超200億元。 佈局內地核心城市，領展方面對此雄心勃勃，“內地占比達到20%是公司目標，目前沒辦法透露何時能夠完成，以及內地項目具體的收益率，但是我們如今主要是將重心放在一線城市，二線城市暫時不考慮。”領展方面的相關人士對中國房地產報記者透露。 還有長期關注領展的業內人士對中國房地產報記者指出：“作為亞洲市值最大的房地產投資信託基金，公司在買入和賣出上，主要是考慮投資回報。最開始領展的資產是香港社區零售商場和停車場，通過調整業態組合，現在擁有內地購物中心。憑藉著內地持有的物業增值，租金回報高，才促進領展REITs累計漲幅高。

 項目選取看重位置
位於深圳市福田中心區福華路的怡景中心城，靠近深圳市會展中心，與地鐵站無縫連接。2007年起正式開業。雖然地段優越，但商場的生意相比較周邊項目遜色不少。財務資料顯示，該項目2016年收益為2.25億元，2017年為2.5億元。 “這個項目最大的問題是2007年開業後一直沒有經歷過大型翻新，對於商場購物環境、消費者定位、內部的商戶組合，以及團隊上的組建都可以下功夫。公司內部認為這個項目地理位置十分優越，只要完成相關的改善，租金收入增長可期。”前述領展方面相關人士對中國房地產報記者指出。 “領展遵循的收購條件首要是地段。所以主要考慮在一線城市挑選合適的標的。像深圳中心城那種CBD位置的項目可遇不可求。

資產優化克服水土不服
一直以來，評價港企“水土不服”的聲音就不絕於耳。領展本身並不是傳統的房地產開發商，作為一家信託基金公司，做的更多是投資者的角色。 查看領展在內地的資產佈局，不難發現其通過改變零售物業組合，做到資產提升的操作路徑。 典型案例就是位於廣州荔灣區廣州西城都薈廣場，早在土地上世紀90年代由李嘉誠旗下和記黃埔拿下專案，卻經歷了長達20年的開發週期。當項目的住宅銷售一空時，商場卻因為定位不清晰，一直招商困難。 領展2017年收購後，通過重整西城都薈廣場的商場租戶組合，借而擴大產品和服務供應類別，使得專案收益增多。　有業內人士向中國房地產報記者介紹了過程：“先是通過硬體升級，改造商場內部購物環境，再通過品牌升級，注重精細化及差異化創新運營，尤其是利用‘網紅品牌+創新品牌’同時注入‘場景IP+內容IP’等商業內容，給購物中心帶來迅速改變”。 除了廣州西城都薈廣場外，北京歐美匯購物中心的續租租金調整率也維持在理想水準。領展正是通過零售物業組合，使得內地物業的租用率達到了98.8%。零售物業組合的續租租金調整率高企，達到了43.2%。 有接近領展人士對中國房地產報記者指出：“領展十分擅長做資產提升項目，在香港一般會進行簡單翻新以至大型改善工程等不同程度的提升，來達到15%的投資回報目標。內地目前主要是進行資產優化管理策略，來提升資產素質。” “領展借貸比例長期在20%以下，在房屋買賣和租賃上均持續盈利。綜合管理能力才是賺錢的根本。”一位投行人士也對中國房地產報記者表示。 

內地一線城市收益更高
回顧領展近幾年的交易動作，和其他大部分港企是反其道而行之，加速出售香港物業，同時加大對內地一線城市的投資。 從2015年至2018年，領展就出售了5次香港物業，根據相關機構統計，多年來累沽商場共套現約470億港元。領展在這期間，則是花費了超過200億元購入了北上廣深5處商業物業。 領展行政總裁王國龍就在業績會上表示：“內地業務增長表現較香港佳，集團目標未來內地資產占比升至20%，這對公司物業組合有利，未來會繼續留意內地一線城市商場及甲級寫字樓機會。” 在王國龍看來，“內地大力推動消費，應該會繼續帶動顧客在我們專注於必需品的零售物業內購物消費。目前融資環境困難，集團期望在此環境下，能以好的價錢收購資產。” 有領展人士對中國房地產報記者表示：“出售的香港資產主要是偏社區的商業物業，並不是高端的購物中心，這些物業的毛利潤率和回報率在整體的物業組合裡，也處於相對較低的水準。 資產轉換有機會加強領展的增長前景，領展將低端的香港資產轉換成高質的香港及內地資產的做法給公司提供許多機會。高力國際華南區董事總經理馮文光對中國房地產報記者指出：“未來領展內地資產比例可能會提升到30%，香港占70%。單單深圳中心城專案，回報率就可以達到4%以上，對比香港的很多商場回報率只有2%。而且香港核心位置的項目都是很難買到。” 毫無疑問，北上廣深5個項目只是領展北上開拓市場的起點。通過物業組合管理，提升物業組合質素並實現長期增長，這家香港企業的內地擴展之路還會更遠。