2017年4月20日 星期四

2017年4月13日 星期四

與其背負社會責任,不如另找商機

社會上有些政棍及保育狂經常批評領展 :
如果領展持有物業 > 壟斷市場
如果領展賣出物業 > 無承擔,不負社會責任
既然如此領展賣出舊物業,再買入新物業,應該是最好選擇,因為此舉可封此等人嘴吧。

陳蓓敏講得好:與其背上社會責任,倒不如明碼實價尋找回報商機

另外新facebook作者四道牆以外 連發4文,指出保育狂的可笑,食環署的不長進,房委會大本型扶助小店的失敗,誰付真金白銀改善長發街市,值得一看。

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陳蓓敏:領展追求回報策略可取
2017-04-13 on.cc

[選段]
領展房產基金(00823)日前宣布以45.75億元購入位於廣州市荔灣區的西城都薈廣場,年租金回報率為約4.7%。是項收購為於內地第3個項目,其他兩個項目位置在北京和上海,可見領展於內地的收購傾情大城市優越位置。

消息公布後,基金價格曾回軟低見55.05元,料部分投資者不認同集團做法,擔心未來回報率和匯率問題等。集團去年把5項商業物業以36.36億元出售,換入內地項目亦無可厚非,與其背上社會責任,倒不如明碼實價尋找回報商機。建議吸納,目標價60元,止蝕位53元。

鴻昇證券資產管理部董事總經理 陳蓓敏

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邵志堯:領展盡顯新陳代謝功能
2017-03-02 on.cc

領展
資深測量師邵志堯在東方產經「邵看風雲」專欄中表示,「新陳代謝」(Metabolism)這個名詞是指「生物體不斷用新物質代替舊物質的過程。」在日常生活中,也則指新事物不斷產生發展,代替舊的事物。

恒指便是一個很好的例子,50隻成分股裏面,每隔一段時間便需要作出檢討,把一些表現不好或代表不了那個時代的股票換走,換來更有代表性的。

30年前的恒指成分股如森拿美、第一太平、南聯實業……已退出,換來了更能反映中國經濟的中國移動(00941)、四大內銀和騰訊(00700)等,新進來股票的增長和市場佔有肯定有代表性,這就是恒指的新陳代謝,自我完善的功能。

作為一個企業,若果沒有新的和好的作更替,便會步向死亡。企業可以有三方面的新陳代謝,分別是人才、業務和資產。領展(00823)便是一個很好的例子。

領展是把所有房屋署旗下商業物業匯聚一起,由公營化轉為私營,引入了零售市場經營的專家,把從前一些經營得不太好的商場重新弄好,引入更加有效率的零售商。雖然很多人會說失去人情味,但筆者卻發現舊有租客商品的售價不會比新租客低,而新的租金卻較舊的多很多。

此有兩個可能性,一是舊租客的效率太低令盈利率低,或是舊租客佔了很大租金的便宜,舊有房屋署沒有把關好。若低租金換來低的貨品售價還說得過去,但售價卻和其他私營商場相若,這些「人情味」便是建基於納稅人的補貼,市民值得深思。

領展近年也作了業務的更新,投入內地的商場,在北京和上海便購入了優質的物業,由只集中香港市場增加了中國元素──地區多元化。

領展由於在成立的第一天便帶有原罪,要在舊有的商場作翻天覆地的翻新工程,肯定會受地區政治勢力阻撓,與其花精力和他們糾纏,不如售給其他投資者,由他們作優化計劃,留力作新的投資更划算,所以這2年已沽出10多個屋邨商場,並把資金購入新項目,應該是更好的選擇。

資深測量師 邵志堯(作者為註冊持牌人士,並沒持有上述股份)

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2017年4月10日 星期一

耀才財經台 -領展購西城都薈

耀才財經台 即市攻略 黃雪瑩 陳偉聰-領展(0823)近41億人幣購廣州西城都薈廣場



廣州再下一城 : 西城都薈

李生三年前賣比大摩關連基金, 基金宜家想套現, 位置好當然唔會平, 見到有六成租約快要完第一租約期,睇完個powerpoint, 我都有信心, 總之收嘅租多左,我又多D息收, 只要續約,回報就一定升,怕乜楂,冇靚物業買就怕喇。

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錯失萬科之後 港企領展41億終購廣州原李嘉誠西城都薈專案

觀點地產網 2017-04-10

此次接手西城都薈項目,是來自香港的領展,而它在此次成功獲得西城都薈之前,也曾多次與萬科、瑞房等房地產企業有過不少收購方面的“愛恨情仇”。

週末的晚上,一則大宗物業收購交易的新聞,將一個有歷史的項目和一個有故事的企業串到了一起。

4月9日晚上,香港知名商業基金公司——領展發佈公告透露,位於廣州荔灣區黃沙地鐵站上蓋的西城都薈商業項目以40.65億元的價格被公司收購。

而戴德梁行方面向觀點地產新媒體介紹稱,這是華南地區近年來最大宗的商場交易,並表示西城都薈是華南地區較有代表性的商場項目,區位佔據優勢,未來大有可為。

不過,觀點地產新媒體翻查歷史發現,雖然地理位置優越,但西城都薈的命運卻尤為波折,絕對算是一個有故事的項目。

90年代由李嘉誠旗下和記黃埔拿下專案地塊後,不僅開發週期長達20年,更因招商難而數度延遲開業,最終由於營業不理想而被出售。

有意思的是,此次接手西城都薈項目,是來自香港的領展,而它在此次成功獲得西城都薈之前,也曾多次與萬科、瑞房等房地產企業有過不少收購方面的“愛恨情仇”。

西城都薈兩度被“賣”

從區位來看,廣州西城都薈項目無疑是佔據很大優勢的。專案位於老城區荔灣的核心商圈內,且是廣州兩條地鐵線換乘站黃沙站的上蓋,其中商業部分總建築面積逾8.8萬平方米,約280間商鋪,分為地上三層,地下一層。

但這樣的區位優勢,卻並未給西城都薈帶來理想中的利好發展,反而讓其從90年代出讓至今就頗為波折的命運增添了幾絲遺憾和唏噓。

西城都薈的歷史,要從和記黃埔90年代隨著地鐵線興建進入廣州說起。

彼時正值廣州開始發展地鐵,和記黃埔與長江實業聯手拿下了其在廣州的首個項目,被認為地理位置具有相當的優勢的西城都薈地塊。

但直至2005年,地塊被“曬”超過10年之久,一度被質疑變相囤地後,該項目才傳來了動工開建的消息。此後,2006年和記黃埔曾高調宣佈為專案引入了一家來自印尼的主力百貨店,計畫2007年下半年開業。

然而2008年該專案住宅部分逸翠灣都已開始銷售,作為商業部分的西城都薈卻一再延遲開業。

與住宅部分12000元/平方米的高價入市且賣出了不錯成績相反的是,更早建設的西城都薈卻因場地未能交付問題,導致原定的商戶撤場,此後招商問題也一直不能解決。

據瞭解,原計劃開業的2007年,西城都薈招商率只有60%,且主力店遲遲未能確定,招商情況十分不理想。

輾轉5年之後,西城都薈終於2012年底正式開業,但當時整體出租率也僅75%,且開業半年後不少商鋪仍處於空置狀態,即便位置及坐在商圈發展前景別看好,專案依然陷入了經營困局。

當時有業內人士接受觀點地產新媒體採訪時曾分析道,定位高端路線偏離市場,招商組合上存在問題,沒有亮點和特色,不能抓住市場機遇是西城都薈經營難的主要原因。

最終,在經歷近20年的開發週期後,開業僅一年的西城都薈於2013年8月29日,隨著和記黃埔的一紙“出售廣州西城都薈”公告,以25.78億元的總價被轉給了基匯資本及摩根士丹利房地產基金。

直到2017年4月9日,時隔近4年,此次西城都薈再以易主的方式,喚起了市場的關注,來自香港的領展將其收入囊中,收購總價40.65億元,比當初和記黃埔的轉讓價翻了近一倍。

西城都薈身價上漲的原因,促成該專案兩次交易的戴德梁行或可釋疑。據悉,經過兩大地產基金巨頭3年多的運營,西城都薈現時商戶已有約230個,近乎滿租,涵蓋零售、餐飲、娛樂等業態,且時常舉辦時尚、親子、文藝、體育等活動,輻射廣州及佛山地區,吸引遊客,月均人流量300萬人次。

戴德梁行也表示,隨著內地尤其廣州的零售商業消費增加,該項目可擁有廣闊的前景。

領展內地收購記

有意思的是,接手西城都薈項目的領展,在此次成功獲得西城都薈之前,其實已多次與國內的房地產企業有過不少收購方面的“愛恨情仇”。

據觀點地產新媒體瞭解,雖然在商業投資領域較有知名度,但此前領展的業務更多還是在香港範圍內,2013年底與萬科傳出“火花”之後,才逐漸將業務擴展至內地。

公開資料顯示,最早於2013年12月19日,當時領展仍叫領匯房地產投資信託基金,曾公告宣佈,公司與萬科集團簽訂戰略性合作意向書,暫時為期兩年,並將共同尋找在中國零售物業的適當投資機會。

2014年11月11日,領匯宣佈已就收購龍崗萬科廣場與萬科簽訂無約束力意向書。根據意向書,領匯擬洽購萬科旗下位于龍崗萬科廣場八成權益,包括若干臨街商鋪及停車位。作價方面,市場預計以當下龍崗區域價格水準計算,該商場總值逾20億元。

但因雙方在部分條款和交易形式上始終未達成一致意見,2015年2月及4月先後兩次延長收購時限後,于同年5月,領匯對龍崗萬科廣場的收購終以放棄告終。

不過,與萬科的合作告終並不代表領匯內地發展的步伐的停止,反而借助此次經驗加快了擴張的速度。

2015年7月9日,與萬科分手兩個月後,市場便傳出了領匯牽手里安房地產,收購了位於上海的里安房地產企業天地一期,按地上總建築面積8.3萬平方米推算,成交總價逾70億元。

隨後,7月24日里安房地產即發佈公告宣佈,最終以66.26億元的代價將上海企業天地1期及2期物業納入領匯旗下,包括兩座高檔甲級寫字樓和設有地下停車場的連接商場及廣場。

該項交易為領匯帶來了回報率約為4.1%的淨營運收入,收購完成後,領匯於內地的資產價值占比亦增至7.5%。

與此同時,領匯基金相關負責人在同月舉行的股東會上透露,雖然收購深圳龍崗萬科廣場項目的合作中止,但其仍與萬科在洽談其他項目。且當時領匯已經研究超過100個位於北京、上海、廣州及杭州等地的商場及寫字樓項目,並與多個內地地產商及財團商討合作,尋求更多收購機會。

2015年8月19日,領匯房地產投資信託基金正式宣佈,將更名為“領展房地產投資信託基金”,英文名稱則由“TheLink”改為“Link”。

對於更名的原因,領匯方面表示,香港新商業土地供應有限,難以購買在港商業資產,而其在中國有22個同樣中文名稱注冊商標,考慮改名主要是為了配合進軍中國的戰略,尋求更多收購機會。

撰文:黃冬豔 審校:武瑾瑩

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2017年4月4日 星期二

新業主回應田灣商場改建

田灣商場改建成國際學校,引來很多爭議,看看新業主的回應吧。


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商舖投資 首選港島民生區
順聯曾穎偉:大樓面舖優先留意

2017年4月3日
投資商舖為主的順聯集團,常務董事曾穎偉認為,核心區舖租已喘定但難反彈,投資以民生區商舖較理想,而港島區具增值空間的大樓面舖可優先留意。

順聯集團近兩年多次向領展投商場,包括2015年以4.86億元投得香港仔田灣商場,中標價高估值約55%。曾穎偉指,集團主力投資商用物業,港島區為首選,而向來港島難有大樓面商舖放售,田灣商場總樓面達8萬平方呎,更連同一批車位,故值得投資。

拓教育租戶 翻新冀增人流

購入商場後,集團即為項目進行大型翻新,而其中一半樓面,正獲國際學校大手洽租。曾穎偉表示,該集團近年開拓教育租戶業務,「香港缺少商舖樓面作教育、老人院。我們不打算經營,只安排樓面讓有關商戶進駐。」如集團旗下九龍城聯合道項目,原本為住宅,現變成樓上舖,主題為補習社。購入田灣商場後,原計劃發展成自由行熱點,提供餐飲及特賣場,但國際學校英國Nord Anglia International School(NAIS)主動聯絡,初步達成15年租約。

惟有關消息傳出後,即引來政黨及社區人士關注,擔心商舖減少,影響居民日常所需。曾穎偉解釋,當日購入商場後,8萬平方呎樓面商場,出租率僅4成,5層商場初步國際學校佔3層半樓面,而商場以往有12間民生相關商店,活化改裝後計劃維持12個舖位,面積由200至4,000多平方呎。他指鑑於近日有聲音不滿方案,故不排除更改計劃,現同時考慮其他大手租客。

核心區舖租喘定 惟難反彈

他指出,民生商場要改善出租率,必須引入新人流。他提到,引入國際學校的原意,正希望更多學生及家長前來商場,提升人流,以吸引民生商戶進駐。他表示,田灣商場將加設升降機、方便居民,集團投資翻新費高達1億元,除了提高商場質素,更新及增加設施方便居民外,亦希望引入新人流,令更多商戶來開舖,惠及居民。

順聯集團持有本港十多個舖位,個別商舖位處旅遊區,他認為,核心區舖位租金經過一輪調整後,已接近喘定,但難以反彈,投資民生區反而較穩定,可帶來新價值,提升租金收入。他指,集團除了商舖外,亦會留意商廈,特別乙級寫字樓仍有水位,值得投資,此外,訪港旅客數字難重回高峰,酒店投資價值略低,相比之下,海外僱員來港工作仍保持穩定,長租客戶較多,服務式住宅亦值得留意。

投資市場上,最近大額買賣明顯增加,市況轉旺,他認為,即使美國加息,幅度很溫和,即使之後每次加0.25厘,息口屬低,投資環境仍理想。