廣州再下一城 : 西城都薈

李生三年前賣比大摩關連基金, 基金宜家想套現, 位置好當然唔會平, 見到有六成租約快要完第一租約期,睇完個powerpoint, 我都有信心, 總之收嘅租多左,我又多D息收, 只要續約,回報就一定升,怕乜楂,冇靚物業買就怕喇。

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錯失萬科之後 港企領展41億終購廣州原李嘉誠西城都薈專案

觀點地產網 2017-04-10

此次接手西城都薈項目，是來自香港的領展，而它在此次成功獲得西城都薈之前，也曾多次與萬科、瑞房等房地產企業有過不少收購方面的“愛恨情仇”。

週末的晚上，一則大宗物業收購交易的新聞，將一個有歷史的項目和一個有故事的企業串到了一起。

4月9日晚上，香港知名商業基金公司——領展發佈公告透露，位於廣州荔灣區黃沙地鐵站上蓋的西城都薈商業項目以40.65億元的價格被公司收購。

而戴德梁行方面向觀點地產新媒體介紹稱，這是華南地區近年來最大宗的商場交易，並表示西城都薈是華南地區較有代表性的商場項目，區位佔據優勢，未來大有可為。

不過，觀點地產新媒體翻查歷史發現，雖然地理位置優越，但西城都薈的命運卻尤為波折，絕對算是一個有故事的項目。

90年代由李嘉誠旗下和記黃埔拿下專案地塊後，不僅開發週期長達20年，更因招商難而數度延遲開業，最終由於營業不理想而被出售。

有意思的是，此次接手西城都薈項目，是來自香港的領展，而它在此次成功獲得西城都薈之前，也曾多次與萬科、瑞房等房地產企業有過不少收購方面的“愛恨情仇”。

西城都薈兩度被“賣”

從區位來看，廣州西城都薈項目無疑是佔據很大優勢的。專案位於老城區荔灣的核心商圈內，且是廣州兩條地鐵線換乘站黃沙站的上蓋，其中商業部分總建築面積逾8.8萬平方米，約280間商鋪，分為地上三層，地下一層。

但這樣的區位優勢，卻並未給西城都薈帶來理想中的利好發展，反而讓其從90年代出讓至今就頗為波折的命運增添了幾絲遺憾和唏噓。

西城都薈的歷史，要從和記黃埔90年代隨著地鐵線興建進入廣州說起。

彼時正值廣州開始發展地鐵，和記黃埔與長江實業聯手拿下了其在廣州的首個項目，被認為地理位置具有相當的優勢的西城都薈地塊。

但直至2005年，地塊被“曬”超過10年之久，一度被質疑變相囤地後，該項目才傳來了動工開建的消息。此後，2006年和記黃埔曾高調宣佈為專案引入了一家來自印尼的主力百貨店，計畫2007年下半年開業。

然而2008年該專案住宅部分逸翠灣都已開始銷售，作為商業部分的西城都薈卻一再延遲開業。

與住宅部分12000元/平方米的高價入市且賣出了不錯成績相反的是，更早建設的西城都薈卻因場地未能交付問題，導致原定的商戶撤場，此後招商問題也一直不能解決。

據瞭解，原計劃開業的2007年，西城都薈招商率只有60%，且主力店遲遲未能確定，招商情況十分不理想。

輾轉5年之後，西城都薈終於2012年底正式開業，但當時整體出租率也僅75%，且開業半年後不少商鋪仍處於空置狀態，即便位置及坐在商圈發展前景別看好，專案依然陷入了經營困局。

當時有業內人士接受觀點地產新媒體採訪時曾分析道，定位高端路線偏離市場，招商組合上存在問題，沒有亮點和特色，不能抓住市場機遇是西城都薈經營難的主要原因。

最終，在經歷近20年的開發週期後，開業僅一年的西城都薈於2013年8月29日，隨著和記黃埔的一紙“出售廣州西城都薈”公告，以25.78億元的總價被轉給了基匯資本及摩根士丹利房地產基金。

直到2017年4月9日，時隔近4年，此次西城都薈再以易主的方式，喚起了市場的關注，來自香港的領展將其收入囊中，收購總價40.65億元，比當初和記黃埔的轉讓價翻了近一倍。

西城都薈身價上漲的原因，促成該專案兩次交易的戴德梁行或可釋疑。據悉，經過兩大地產基金巨頭3年多的運營，西城都薈現時商戶已有約230個，近乎滿租，涵蓋零售、餐飲、娛樂等業態，且時常舉辦時尚、親子、文藝、體育等活動，輻射廣州及佛山地區，吸引遊客，月均人流量300萬人次。

戴德梁行也表示，隨著內地尤其廣州的零售商業消費增加，該項目可擁有廣闊的前景。

領展內地收購記

有意思的是，接手西城都薈項目的領展，在此次成功獲得西城都薈之前，其實已多次與國內的房地產企業有過不少收購方面的“愛恨情仇”。

據觀點地產新媒體瞭解，雖然在商業投資領域較有知名度，但此前領展的業務更多還是在香港範圍內，2013年底與萬科傳出“火花”之後，才逐漸將業務擴展至內地。

公開資料顯示，最早於2013年12月19日，當時領展仍叫領匯房地產投資信託基金，曾公告宣佈，公司與萬科集團簽訂戰略性合作意向書，暫時為期兩年，並將共同尋找在中國零售物業的適當投資機會。

2014年11月11日，領匯宣佈已就收購龍崗萬科廣場與萬科簽訂無約束力意向書。根據意向書，領匯擬洽購萬科旗下位于龍崗萬科廣場八成權益，包括若干臨街商鋪及停車位。作價方面，市場預計以當下龍崗區域價格水準計算，該商場總值逾20億元。

但因雙方在部分條款和交易形式上始終未達成一致意見，2015年2月及4月先後兩次延長收購時限後，于同年5月，領匯對龍崗萬科廣場的收購終以放棄告終。

不過，與萬科的合作告終並不代表領匯內地發展的步伐的停止，反而借助此次經驗加快了擴張的速度。

2015年7月9日，與萬科分手兩個月後，市場便傳出了領匯牽手里安房地產，收購了位於上海的里安房地產企業天地一期，按地上總建築面積8.3萬平方米推算，成交總價逾70億元。

隨後，7月24日里安房地產即發佈公告宣佈，最終以66.26億元的代價將上海企業天地1期及2期物業納入領匯旗下，包括兩座高檔甲級寫字樓和設有地下停車場的連接商場及廣場。

該項交易為領匯帶來了回報率約為4.1％的淨營運收入，收購完成後，領匯於內地的資產價值占比亦增至7.5％。

與此同時，領匯基金相關負責人在同月舉行的股東會上透露，雖然收購深圳龍崗萬科廣場項目的合作中止，但其仍與萬科在洽談其他項目。且當時領匯已經研究超過100個位於北京、上海、廣州及杭州等地的商場及寫字樓項目，並與多個內地地產商及財團商討合作，尋求更多收購機會。

2015年8月19日，領匯房地產投資信託基金正式宣佈，將更名為“領展房地產投資信託基金”，英文名稱則由“TheLink”改為“Link”。

對於更名的原因，領匯方面表示，香港新商業土地供應有限，難以購買在港商業資產，而其在中國有22個同樣中文名稱注冊商標，考慮改名主要是為了配合進軍中國的戰略，尋求更多收購機會。

撰文：黃冬豔 審校：武瑾瑩

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