10年前領展上市機會再現

10年前領展上市機會美國再現，股神一落鑊8%，Seritage Growth Properties (SRG.N)即刻由$34升到 $41，立即嬴左+20%，我完全唔識美國物業，你自已硏究吓，輸錢唔好揾我。



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股神買「美國版領展」
高天佑 新聞點評
信報財經新聞  2015-12-28

筆者上月寫過〈股神也認輸〉，當時畢非德的 投資旗艦巴郡壯士斷臂，蝕賣全球最大實體零售商沃爾瑪（Wal-Mart）股票，皆因後者被亞馬遜（Amazon）為首的網購商打得無力還擊，連股神也宣 告投降。豈料時隔一個月，股神似乎再次「手痕」（或不忿氣），巴郡剛入股從美國第二大百貨公司西爾斯（Sears）分拆出來的房託基金Seritage， 取得8%股權。這隻REIT勝在具有巨大提升租值潛力，有點像10年前剛從房委會分拆出來的領展（前稱領匯，00823）。

百貨母企業績悽慘

Seritage今年7月起掛牌，現市值13億美元（約101億港元），僅及領展（1030億港元）的十分一，按此估算，巴郡的8%股權約值1億美 元，不算什麼大手筆投資。不過，畢非德向來甚少沾手地產類投資，加上他剛剛才在沃爾瑪上投降兼損手，卻隨即再度買入跟百貨公司相關的股票，格外具有分析價 值。

分析Seritage之前，先要講其母公司Sears；在網購衝擊下，這家美國第二大百貨比沃爾瑪更悽慘，不但已經連續5年蝕錢，累虧逾50億美 元，今年營業額更估計只有約250億美元，較5年前的440億美元大跌43%。Sears現市值22億美元，僅及5年前（107億美元）的五分之一，蒸發 速度非常慘烈；同時，截至去年底，該公司賬面只剩2.5億美元現金，卻有38億美元債務，負債比率接近200%，在營運預期難以改善之下，可說岌岌可危。

正因如此，Sears今年把Seritage分拆出來集資，正是重要的救亡舉措，該REIT從母公司接手了266家百貨公司的自置物業，遍布美國全國，總面積達4250萬方呎，約為領展（1100萬方呎）的4倍。

當然，除了紐約等大都會，美國大部分城市的地價都不算昂貴，加上實體零售市道平淡，物業租值難跟「寸金尺土」的香港相提並論。據估 算，Seritage目前每年租金收入只有約2億美元，每平方呎每年租金僅為4.31美元；換算為港人慣用的口徑，相當於每月呎租2.8港元，可想而知有 多便宜（今年上半年度，領展香港物業每月呎租達47.4港元）。

分拆REIT 提升租值

不過，Seritage的潛力也正在於如此低賤的租金，事關其物業此前全部以廉價租予母公司Sears，而根據招股章程，該REIT上市後將獨立營運，可按市價把物業重新公開招租。

根據第三季度報告，Seritage目前已把約9%樓面轉租予第三方，平均每年呎租達18.95美元，較租予Sears的價格高出接近4倍。同時，根據顧問報告，美國全國商用物業平均每年呎租為35.99美元，可見Seritage的租值仍有巨大提升空間。

事實上，Seritage管理層已在密鑼緊鼓籌劃提升租值，包括把多個原本租予Sears的巨型百貨公司物業收回，改建為購物中心式商場，並把樓面 分租予中小型（按佔用面積計）租戶，以及餐廳、戲院、健身室、兒童遊樂場等「體驗式」商戶。例如賓夕凡尼亞州和加州的兩處原百貨公司物業，改建後每年呎租 分別提升至25美元及45美元。

由此可見，Seritage目前處境跟領展10年前剛分拆時頗為相似，當時領展的物業原本屬於房委會旗下，以廉價租予街坊檔販；分拆之後，領展管理 層一方面改建及優化設施，同時引入各大小品牌租戶，雙管齊下提升租值。儘管至今仍被不少人批評為「趕絕街坊小店」，但領展無疑為股東帶來豐厚回報，十年來 股價升了超過兩倍，連同派息的總回報接近三倍，遠遠跑贏同期的樓市或港股大市。

當然，這不代表Seritage可以複製領展故事，畢竟港美兩地物業市場情況有別，最重要是當年領展上市時，網購尚未普及，再加上同期開展的「自由行」效應，猶如完美風暴般，讓領展賺到盤滿缽滿。

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http://www.bidnessetc.com/29802-sears-holdings-corp-shld-losing-out-value/

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