實磚頭與紙磚頭的分別

温故知新

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貸評山下：實磚頭與紙磚頭的分別  
2015年12月03日

坊間投資傳言多不勝數，有一種是：「買不起樓，就買房地產信託基金（REITs）當作代替品。」事實上，它們屬於兩種不同性質的投資行為，買樓與買REITs真的存在互補作用嗎？
買樓等於買「磚頭」，有一定保值性，不同物業地段有不同價格，但勝在投資者可以按經濟能力選擇，而且直接擁有物業管理權，回報主要是賺取樓價升幅。
REITs收益相對穩定
REITs則被喻為「紙磚頭」，屬於另類投資工具，主要投資於收租物業的上市基金，最大優點是資產多元化，現金流量主要來自租金收入、管理維持費用及承租率等，而且每年幾乎可把物業約九成的淨收益，通過股息派發股東，能夠提供穩定收益。
REITs的獲利來源除了高現金股息外，亦有來自價格成長的資本增值，算是典型的完全收益（total return）產品。
當然，買樓或買REITs都是投資樓市的方法，兩者成本看似有所高低，但其實都涉及槓桿，前者直接向銀行借貸，後者則以公司名義借貸。但受制於現時條例所限，REITs的槓桿會比較低。

一般而言，REITs可分為股權、按揭以及混合三類，但本港的REITs都屬於第一類，它們有些投資商業大廈及寫字樓；有些投資大型商場及購物中心；有些投資酒店及服務式公寓，由於投資資產不同，回報及風險都會有所分別。
很多投資者看到領展（823）過去幾年其股價表現亮麗，就以為所有REITs皆能做到盈利不斷有明顯的升幅，其實就有頗大的誤解。
畢竟，領展有其歷史因素，當年用低價（起碼回望當時）拿到很多民生商場、街市、停車場及辦公室等，透過不斷收購及翻新轉型項目，改善物業組合內的物業結構、間隔及設施，提高租金收入（當然也會帶來民生的影響）。
例如樂富廣場便是成功個案，廣場翻新後，商舖由原來的110多間增至200間，不止吸引更多人流，亦能幫助提升出租率及租金。

槓桿資產風險各不同
但本港的其他的REITs，基本上都由地產發展商擁有及管理，當中牽涉太多利益衝突，投資者很難監管管理層以好價格抑或壞價格納入新資產，以及新資產的質素優劣，這不止令投資風險增加，亦有可能令整個總資產回報率（ROA）出現偏差，最後使股東拿不到預期的回報。
因此，投資REITs的主要考慮因素不單只是環球經濟氣候，或者樓市狀況，而是關注REITs旗下的物業地點、類別、出租率、核心收入、以及潛在利益衝突等，尤其要分析其未來10年至20年資產項目的潛在議價能力是否可以維持一定升幅。
須知道，不同類別的物業，不同物業的地點，都會影響人流多寡，對於經濟環境變化的敏感程度亦有分別。
買REITs並不能夠取代買樓，兩者的投資性質及風險各有不同：「紙磚頭」的槓桿較低，資產風險較為分散，投資者入場門檻較低，但同時控制性較少；相對來說，「實磚頭」一般能做到槓桿較高（回報風險也較高），資產較集中單一，投資者入場門檻較高，但相對來說，對物業控制較大，遇到的利益衝突較少。

黃元山
大學教授、國際投行前董事總經理
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