[AM730] 帶老婆去購物 - 置富嘉湖

帶老婆去購物
2017-05-17 湯未生
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上周六，未生需要和怪獸老婆去置富產業信託(778)旗下置富嘉湖的茶樓和怪獸老婆家人吃午飯。喝完茶後，眾人陸續散去，因為下雨的關係，未生和怪獸老婆因沒有帶傘，為避雨，把商場各處逛了一圈，最後因怪獸老婆不斷購物，使未生快破產了，所以決心把這題目寫好賺錢。


置富嘉湖前稱嘉湖銀座，在1999年落成，商場分為兩大部分，旁邊設有天水圍暫時唯一酒店嘉湖海逸酒店。根據原來的城市設計，附近是西鐵和巴士總站，旁邊是天水圍公園，格局非常龐大，有一個大商場的氣派，但是後來卻因為西鐵延至屯門，導致後來的規劃錯位，未能成為整個天水圍的中心，人流未能聚集。未生憶起2000年代初曾去過商場，1樓是很大的冒險樂園，2樓是食物廣場，3樓是整層的百佳超級市場，但人流不太多，加上商場的通道非常闊，竟有些空蕩的感覺。


在2013年8月，置富產業信託以58.49億元向長實購入嘉湖銀座的商場部分。這幾年間，天水圍圖書館搬走了，換上一些新店舖，令人耳目一新，酒樓翻新了，分割為兩家食肆，加上把散舖換上一些連鎖餐廳，部分洗手間也有更新，感覺有些好轉，租金估計也有一定上升。據置富產業信託的報告，該商場2016年租金收入為置富產業信託之冠，達2.646億元，較2014年度的2.186億元，增21%，估值68.81億元，增約18%，成為收入增長主要動力。


未生當日逛商場所見，永旺(984)在Living Store旁邊的非常殘破小型遊戲館Molly Fantasy竟然爆滿，且戲院已多年沒有翻新，娛樂設施嚴重缺乏。另外，商場扶手梯也常常故障，往洗手間的通道和洗手間的設計非常陳舊，設計也有很多為了增加租金收入，因而分割得沒有大商場氣派，產品雖非常廉宜，但完全沒有吸引力，空置店舖也相對偏高，另外兩個商場中間沒有地道或有蓋空間，下雨會很狼狽，相對領展(823)天盛商場、T Town和天一商城差遠了，作為區內龍頭商場竟破落至此，非常可惜。側聞該商場需要進行3年的資產提升計劃，希望能改善缺點。


未來在天榮站物業落成，加上天水圍人口和消費能力向上，置富嘉湖如果有能力抓緊這個機會，努力提升商場檔次，或會因地利成為區內龍頭商場，租金應可提升最少一倍，加上現時其負債比率低及高沽低買的作風，相信其「收購、提升、出售」的商業模式可持續，未來租金增長空間大，可長線持有。