今天巡視大元街市，終於發現我期待已久的領展自營街市推廣DJ，不再讓承辦商專美了，看見2位阿姐先幫「傲邦行」推廣西班牙風乾豬肉，5分鐘後又幫「大棧」推廣新西蘭羊腩仔，訪問推廣阿姐，佢話舊年年尾開始加入推廣員服務，真是自營街市的一大進步。
2016年2月28日 星期日
2016年2月23日 星期二
請大家吃823曲奇
今日看Starman 投資世界 ，隨了細看內文外，吸引我的還有這罐房託曲奇，據Starman説，這罐是朋友特製真·曲奇，味道不錯呢，多謝Starman兄同意分享^_^
大家快來吃，味道不錯吧，色香味全，看來我也要做一罐Link仔餅，但我要揾人幫我做，煩惱中 :-(
大家快來吃，味道不錯吧，色香味全，看來我也要做一罐Link仔餅，但我要揾人幫我做，煩惱中 :-(
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| Starman 投資世界 - 讀者信箱: 財務狀況「太健康」就是不健康 |
領展街市承租商列表
自長發臨時肉檔被發現無牌，明報做了一個很詳細的外判街市報導，發覺領展外判街市有魚檔肉檔無牌，看來領展要加些功夫監察了。
明報記者(張艷紅 李詠珊 劉嘉裕)的新聞觸覺真敏銳，憑長發臨時肉檔就抽出其他領展肉檔無牌，我想在其他非領展街市也可能有無牌肉檔。
明報報導的外判商列表也做得很好，記者耐心致電85個街市管理處認真核證，讚。
明報記者(張艷紅 李詠珊 劉嘉裕)的新聞觸覺真敏銳，憑長發臨時肉檔就抽出其他領展肉檔無牌，我想在其他非領展街市也可能有無牌肉檔。
明報報導的外判商列表也做得很好，記者耐心致電85個街市管理處認真核證，讚。
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| 逾四成街市交六大承包商 領展外判街市 多魚檔肉檔無牌 2016-02-23 明報 |
2016年2月19日 星期五
中標工業貿易署大樓
領展中標貿易署大樓，物業位於雙鐵滙聚(東鐵+地鐵) 旺角黃金地段，59億絕對超值，適用於零售商業發展改建，前途絕對無可限量 ! 入標領展小姐是我們的幸運天使 ^_^
- 收購旺角綜合商業項目簡報
- 透過政府招標收購物業通告
- 旺角工業貿易署大樓招標文件
是次成交銀碼為九龍區商廈歷來最貴，而領展更須付5.0235億元雙倍印花稅（DSD），亦為DSD實施後單一最大稅款成交。
物業樓高23層，總樓面約284,829方呎，以成交價計算，呎價20,700元。
辦公室 170,600 sf, 5/F-19/F (15層 佔60% ) , 預計尺租$45psf
零售商舖 114,200sf, B1,B2,G,L1,U1,2,3,4/F (8層 佔40%) , 預計尺租$150psf
總投資 = 59.1億(標價)+5.0535億(DSD印花行政費)+4億(改建)= 68.1535億
預計回報NPI yield : 高盛 5% , HSBC 4.4% , 美林3.8-4% , JP Morgan 4%
預計年租金收入 : $298M 收入將僅次於九龍灣辦公室及上海企業天地，但應高過樂富商場
管理人相信，該物業將會為領展之物業組合增添價值，原因如下：
• 地處優越位置
該物業座落於旺角，此處為香港其中一個黃金零售地段。該地區長期吸引大量本地顧客及遊客。由於旺角以迎合普羅大眾以至中檔市場之零售商舖為主，加上區內之零售商舖及辦公室供應有限，故此相對於中環、銅鑼灣及尖沙咀等其他核心購物地區，旺角之零售商舖╱商業物業在租金及資本價值方面波幅最少。
• 現有及新辦公室及零售商舖供應有限
旺角現有之優質零售商舖╱零售與辦公室物業大部分由發展商擁有，該等發展商對出售有關物業並無需求或任何意欲。適用於零售╱商業發展項目之新用地極少且大多分散於旺角邊緣，並無港鐵直達。旺角及其他傳統購物地區之零售租金飊升，促使美容及水療中心、醫療診所、客戶服務中心及其他服務供應商轉移至租用辦公室空間。
• 該物業四通八達
該物業座落於旺角區內其中一處最繁盛之地段，且位處旺角港鐵站上蓋，各類公共交通均極為便利。該行人天橋連接該物業與毗連之零售商舖╱辦公室大樓，而另一座行人天橋則為該物業帶來旺角東鐵站之人流。由於位置優越且往來便利，該物業對於眾多辦公室及零售商舖租戶而言均十分理想。在香港經濟並無出現任何逆轉之情況下，管理人預期在翻新該物業後按市場租金出租空置之零售商舖及辦公室空間並非難事。
• 為領展提供進駐新零售地區之機遇
旺角乃領展新進駐之地區。由於旺角以迎合普羅大眾以至中檔市場之零售商舖為主，故此使領展之物業組合更為完備，並讓領展將物業組合擴展至囊括不同收入階層之地區，締造更佳遠景。
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是次成交銀碼為九龍區商廈歷來最貴，而領展更須付5.0235億元雙倍印花稅（DSD），亦為DSD實施後單一最大稅款成交。
物業樓高23層，總樓面約284,829方呎，以成交價計算，呎價20,700元。
辦公室 170,600 sf, 5/F-19/F (15層 佔60% ) , 預計尺租$45psf
零售商舖 114,200sf, B1,B2,G,L1,U1,2,3,4/F (8層 佔40%) , 預計尺租$150psf
總投資 = 59.1億(標價)+5.0535億(DSD印花行政費)+4億(改建)= 68.1535億
預計回報NPI yield : 高盛 5% , HSBC 4.4% , 美林3.8-4% , JP Morgan 4%
預計年租金收入 : $298M 收入將僅次於九龍灣辦公室及上海企業天地，但應高過樂富商場
管理人相信，該物業將會為領展之物業組合增添價值，原因如下：
• 地處優越位置
該物業座落於旺角，此處為香港其中一個黃金零售地段。該地區長期吸引大量本地顧客及遊客。由於旺角以迎合普羅大眾以至中檔市場之零售商舖為主，加上區內之零售商舖及辦公室供應有限，故此相對於中環、銅鑼灣及尖沙咀等其他核心購物地區，旺角之零售商舖╱商業物業在租金及資本價值方面波幅最少。
• 現有及新辦公室及零售商舖供應有限
旺角現有之優質零售商舖╱零售與辦公室物業大部分由發展商擁有，該等發展商對出售有關物業並無需求或任何意欲。適用於零售╱商業發展項目之新用地極少且大多分散於旺角邊緣，並無港鐵直達。旺角及其他傳統購物地區之零售租金飊升，促使美容及水療中心、醫療診所、客戶服務中心及其他服務供應商轉移至租用辦公室空間。
• 該物業四通八達
該物業座落於旺角區內其中一處最繁盛之地段，且位處旺角港鐵站上蓋，各類公共交通均極為便利。該行人天橋連接該物業與毗連之零售商舖╱辦公室大樓，而另一座行人天橋則為該物業帶來旺角東鐵站之人流。由於位置優越且往來便利，該物業對於眾多辦公室及零售商舖租戶而言均十分理想。在香港經濟並無出現任何逆轉之情況下，管理人預期在翻新該物業後按市場租金出租空置之零售商舖及辦公室空間並非難事。
• 為領展提供進駐新零售地區之機遇
旺角乃領展新進駐之地區。由於旺角以迎合普羅大眾以至中檔市場之零售商舖為主，故此使領展之物業組合更為完備，並讓領展將物業組合擴展至囊括不同收入階層之地區，締造更佳遠景。
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| Karen is LINK's Angel ^_^ |
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旺角工貿大樓 轉型攻零售
2016年2月23日 hket.com
地理位置優越，位於核心區商廈，吸引具零售概念、醫療或美容行業進駐，租值較辦公室用途高。財團積極吸納類似物業，如領展（00823）剛以59.1億元，購入旺角工業貿易署大樓。
據悉，領展將為物業增值，打造成銀座式商廈，會以零售及服務行業為主題，並持有項目作長綫收租用途。事實上，物業接近旺角港鐵出入口，擁完善交通網絡及人流，相信物業租值會有不俗水平。
比鄰旺角中心 冀締協同效應
項目比鄰旺角中心屬九龍區著名的「醫生大廈」，相信與領展投得旺角工業貿易署大樓項目，兩者可互相帶來協同效應。目前旺角中心樓上單位租金，約於35至40元之間，新近高層單位，面積859平方呎，以每呎36元租出，涉及租金約30,924元。
銀座式商廈租金表現理想，近年發展商把位於核心消費區的商廈項目，注入銀座式概念，其中位於銅鑼灣新型項目，包括豐泰地產旗下謝斐道Tower 535，樓高25層，其中8層屬舖位，新近低層兩全層，以每呎60元租出。其次，莎莎國際主席郭少明旗下登龍街V Point，主攻零售及服務行業租戶，叫租水平介乎每呎60至85元不等。
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商廈變身「醫生大廈」 租金看漲
過去多年來，醫療行業均喜於集中於優質商廈營業，協同效應下，本港多幢商廈已演變成「醫生大廈」，如中環萬邦行、旺角中心及尖沙咀彌敦道26號等，空置率多處於極低水平。
多屬優質甲廈 空置率極低
以中環區為例，中建大廈、娛樂行，新近呎租達80至90元水平，美聯商業營業董事羅仲英指出，區內可作為醫務所的單位，供應非常缺乏。他表示，可打造成醫務所的商廈單位，項目要接近港鐵站出入口，以及設有平地大堂，方便用家出入。另外，同層或同座大廈最好有其他相關配套，如化驗所，專科醫生等。而合乎上述特點的商廈，全屬甲級項目，空置率長期處極低水平。
有投資者看中需求，把中環環球大廈低層單位，打造成醫務樓層，意向租金每呎100元，較環球大廈樓上單位租值，高出兩至三成。該一籃子單位由資深投資者蔡伯能持有，面積由423平方呎至4,690平方呎，間隔可因應用家需要再組合，租金由4.23萬元起，另同時接受洽購。蔡伯能於2014年以3.3億元，購入中環環球大廈上述全層，呎價約1.97萬元，部分單位已沽出，以意向租金計算，回報達6厘。
醫務客戶租期穩定 收入保證
據悉，該樓層23室，面積約875平方呎，剛以呎租98元租出。現業主去年以2,550萬元，向蔡伯能購入單位。現時環球大廈較高層單位，亦設有醫務所，惟業權已分散，非全層屬醫務行業。
另一方面，業主亦鍾情把單位租予醫務客戶，由於租客屬專業人士，租金收入有保證，單位保養較好。其次，醫務所多具備裝修及放置大型器材，租賃期較穩定，不會輕易遷出。事實上，即使經濟轉差，市民對醫療支出亦不會大幅減少，相應支持此醫務行業承租能力。至於九龍區亦有多幢醫生大廈，如尖沙咀彌敦道26號，新近呎租接近60元水平，較同區商廈平均約40多元，亦高出約3成水平。
旺角工貿大樓 轉型攻零售
2016年2月23日 hket.com
地理位置優越，位於核心區商廈，吸引具零售概念、醫療或美容行業進駐，租值較辦公室用途高。財團積極吸納類似物業，如領展（00823）剛以59.1億元，購入旺角工業貿易署大樓。
據悉，領展將為物業增值，打造成銀座式商廈，會以零售及服務行業為主題，並持有項目作長綫收租用途。事實上，物業接近旺角港鐵出入口，擁完善交通網絡及人流，相信物業租值會有不俗水平。
比鄰旺角中心 冀締協同效應
項目比鄰旺角中心屬九龍區著名的「醫生大廈」，相信與領展投得旺角工業貿易署大樓項目，兩者可互相帶來協同效應。目前旺角中心樓上單位租金，約於35至40元之間，新近高層單位，面積859平方呎，以每呎36元租出，涉及租金約30,924元。
銀座式商廈租金表現理想，近年發展商把位於核心消費區的商廈項目，注入銀座式概念，其中位於銅鑼灣新型項目，包括豐泰地產旗下謝斐道Tower 535，樓高25層，其中8層屬舖位，新近低層兩全層，以每呎60元租出。其次，莎莎國際主席郭少明旗下登龍街V Point，主攻零售及服務行業租戶，叫租水平介乎每呎60至85元不等。
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商廈變身「醫生大廈」 租金看漲
2016年2月23日 hket.com
醫療行業承租能力高，追捧地理位置優越甲廈，作為醫務診所等之用，吸引投資者斥資打造相關醫務主題樓層，租金較一般辦公室，可高出約3成。過去多年來，醫療行業均喜於集中於優質商廈營業，協同效應下，本港多幢商廈已演變成「醫生大廈」，如中環萬邦行、旺角中心及尖沙咀彌敦道26號等，空置率多處於極低水平。
多屬優質甲廈 空置率極低
以中環區為例，中建大廈、娛樂行，新近呎租達80至90元水平，美聯商業營業董事羅仲英指出，區內可作為醫務所的單位，供應非常缺乏。他表示，可打造成醫務所的商廈單位，項目要接近港鐵站出入口，以及設有平地大堂，方便用家出入。另外，同層或同座大廈最好有其他相關配套，如化驗所，專科醫生等。而合乎上述特點的商廈，全屬甲級項目，空置率長期處極低水平。
有投資者看中需求，把中環環球大廈低層單位，打造成醫務樓層，意向租金每呎100元，較環球大廈樓上單位租值，高出兩至三成。該一籃子單位由資深投資者蔡伯能持有，面積由423平方呎至4,690平方呎，間隔可因應用家需要再組合，租金由4.23萬元起，另同時接受洽購。蔡伯能於2014年以3.3億元，購入中環環球大廈上述全層，呎價約1.97萬元，部分單位已沽出，以意向租金計算，回報達6厘。
醫務客戶租期穩定 收入保證
據悉，該樓層23室，面積約875平方呎，剛以呎租98元租出。現業主去年以2,550萬元，向蔡伯能購入單位。現時環球大廈較高層單位，亦設有醫務所，惟業權已分散，非全層屬醫務行業。
另一方面，業主亦鍾情把單位租予醫務客戶，由於租客屬專業人士，租金收入有保證，單位保養較好。其次，醫務所多具備裝修及放置大型器材，租賃期較穩定，不會輕易遷出。事實上，即使經濟轉差，市民對醫療支出亦不會大幅減少，相應支持此醫務行業承租能力。至於九龍區亦有多幢醫生大廈，如尖沙咀彌敦道26號，新近呎租接近60元水平，較同區商廈平均約40多元，亦高出約3成水平。
2016年2月18日 星期四
長發街市罷市有前科
對於長發街市商會主席李錦源先生記者招待會發言內容有問題，李主席明顯誤導公衆，發言其中有一點與事實不符，
1.a. 並不是事實 :
1.a. 並不是事實 :
1.a. 自從領展 在 2005 年接手長發街市至今 , 我們商戶及商會並没有發起任何罷市行動(除了今次) ,領展明顯誤導公眾
2010年事實 :
2016年2月16日 星期二
全港最吉街市
分享hk01 / on.cc 食環街市好文比大家，睇下大家渴望的食環街市是怎樣運作的。
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【過年關】全港「最吉」街市（上）：荃景圍最後一個豬肉佬
撰文：呂嘉麗 hk01.com 發佈日期 2016-02-07
長發邨罷市、頌安邨加租七成，領展街市或許是貴租的代名詞。於是近年來，地區組織及議員倡議在新市鎮興建食環街市，以惠及市民。
然而，月租僅幾十或幾百元的市政街市檔位，卻有四個長期租出率低過一半。食環署管轄的公眾街市，07/08年度虧損已達1.6億元，14/15年度更多達3.28億元，連申訴專員公署也於1月決定向食環署展開主動調查出租街市的制度和執管工作是否存在不足。
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我城我區：荃景圍等一個人街市 獨巿檔難撐
我城我區：荃景圍等一個人街市 獨巿檔難撐
2016-02-21 on.cc
【on.cc東網專訊】 荃灣荃景圍街市有如「等一個人街市」，200多個檔口只有不足10檔營業，每名檔主都在等待客人。與街市「同根生」的豬肉檔每天賣不到一隻豬，檔主在休閒地坐在靠背椅，與牛肉檔販「打牙骹」；改衣店老闆笑言街市空蕩蕩，有如在大自然工作；還有等人買等到連富貴竹都凋謝的花檔。他們檔檔都是街市的獨市生意，卻苦笑獨力難撐。
荃景圍街市地下是一排排空置的檔位，生銹的水喉、褪色的招牌，還有藍色的封條，均予人「死城」之感。走上一樓，才有不足10檔在營業。 ......
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【過年關】全港「最吉」街市（上）：荃景圍最後一個豬肉佬
撰文：呂嘉麗 hk01.com 發佈日期 2016-02-07
長發邨罷市、頌安邨加租七成，領展街市或許是貴租的代名詞。於是近年來，地區組織及議員倡議在新市鎮興建食環街市，以惠及市民。
然而，月租僅幾十或幾百元的市政街市檔位，卻有四個長期租出率低過一半。食環署管轄的公眾街市，07/08年度虧損已達1.6億元，14/15年度更多達3.28億元，連申訴專員公署也於1月決定向食環署展開主動調查出租街市的制度和執管工作是否存在不足。
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2016年2月5日 星期五
長發街市罷市反外判無理
看見建華將接手管理長發街市，真是樂見建華成長，建華最近在街市上的發展，真是藉得鼓舞，新街市無論在裝修，管理，IT技術應用及營運推廣都整整有條，應達全港街市最高水平，甚至優于領展自行管理街市。
領展街市發展是來年的重頭戲，其實長發街市檔主應早預計會有裝修計劃，原租約今年7月到期，跟作為業主的領展3月提早轉換街市管理人，看不到這短短4個月(3月-6月)期間有什麼問題，有什麼關係，分別只是更換7月後新租約談判對口人，現在的罷市只是為新租約找一個談判工具矣。 六年前(2010年)試過成功，今年再試，看看拿到什麼。
關於部份租戶聲稱感覺被領展賣豬仔，這種感覺是錯誤的，事實上街市業主沒有改變，街市業主還是領展，更改租務代理人只是業主因應自身資源，而作靈活調配的安排，租戶沒有反對業主更改租務代理人的權利，市面上有很多持有物業的公司都有外判物業管理，由其他代理安排租務及日常管理事務，以至項目租務承包安排，甚至房署現在也有外判街市。
但看到罷市租戶要求按原條件續租三年是無理的。
領展街市發展是來年的重頭戲，其實長發街市檔主應早預計會有裝修計劃，原租約今年7月到期，跟作為業主的領展3月提早轉換街市管理人，看不到這短短4個月(3月-6月)期間有什麼問題，有什麼關係，分別只是更換7月後新租約談判對口人，現在的罷市只是為新租約找一個談判工具矣。 六年前(2010年)試過成功，今年再試，看看拿到什麼。
關於部份租戶聲稱感覺被領展賣豬仔，這種感覺是錯誤的，事實上街市業主沒有改變，街市業主還是領展，更改租務代理人只是業主因應自身資源，而作靈活調配的安排，租戶沒有反對業主更改租務代理人的權利，市面上有很多持有物業的公司都有外判物業管理，由其他代理安排租務及日常管理事務，以至項目租務承包安排，甚至房署現在也有外判街市。
但看到罷市租戶要求按原條件續租三年是無理的。
2016年2月3日 星期三
小販霸權攻陷良景邨
昨晚良景市集外小販又爆發衝突，其實良景市集裝修後，已吸引部份原街外小販進入良景市集(如糖水車仔檔)租用小食街，建議領展同建華想辦法比D好offer小販，延長街市內小食街時間(12:00零晨 ??)，或可解决非法小販問題。
我有一些迷思 :
(1) 上水彩園小販問題現已減輕，但點解良景小販問題揮之不去？
(2) 點解要迫到良景市集內租戶自行"安排"「管理員」呢？
(3) 警方，食環，房署及領展可做些什麼？
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我有一些迷思 :
(1) 上水彩園小販問題現已減輕，但點解良景小販問題揮之不去？
(2) 點解要迫到良景市集內租戶自行"安排"「管理員」呢？
(3) 警方，食環，房署及領展可做些什麼？
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| 受無牌小販影響的良景邨商戶關掉招牌燈箱以示抗議生意少咗7成 2016-03-10 on.cc |
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