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| 2023年03月31日 須予披露交易 - 完成收購新加坡物業 |
領展完成收購新加坡物業的感受
領展告示 : 為免生疑，特此說明領展並沒有將其於2023年2月10日公布之供股所得的款項用於支付總購買價格。
事實 : 惠譽在去年5月份一篇報告中，亦警示領展的槓桿率將在2022財年達到23%左右，而在收購債務不斷增加的情況下，該數據最終將在2023財年和2024 財年趨向30%。領展就是因為買新加坡商場，引至債務比率由23.2%增至27.1%，明知會將債務比率推近至30%，可能觸發調降評級危險水平，固需供股降低領展債務比率至20%，雖然沒有使用供股錢買新加坡場，但明顯有使用供股錢去解救亂買場的險況。
Link仔評語 : 過去出名優質管理的領展，要在告示寫"為免生疑"４個字是很肉酸的，如果要保住金漆招牌，敬請唔好再做引人生疑的動作了。
剛收到供股及額外申請供股的股票入賬(4%申請成功)，心情真是感慨萬千，以前對領展只有愛，現在是又愛又恨，因為管理層變質了，變得不再考慮股東感受，以前會對公司百份百相信，但現在無論CEO說什麼，我都會用高度警覺的態度去處理分析，佢雖然表面在笑，不過我都會睇下佢係唔係收埋左把斧頭係檯底，隨時攞出來斬股東取落雨柴。
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| 領展CEO : 好天斬埋落雨柴 |
CEO說在轉型的旅程上，看到股東選擇與領展同行，當中不少更是由2005年上市伴隨至今，令人深受鼓舞，但實際上股東是被挾持同行，我再細看分派結果，有6%(26M股)基金單位既不接受供股，又不賣認股權，完全放棄自己的權利，導致我可以額外獲得分派，我估計領展有好多持有實物基金單位的股東，年紀都不輕，你要他們到合和中心辦理相關供股手續，實在是難為了一眾長者，最後導致這6%認股權不供不賣變零，你說這批長者可憐不可憐。今次供股其實係一個資產大轉移，有錢人掠奪小資本股東，相信好多幾手IPO股東都唔會供，大戶就會利用呢個機會來一個大震倉驅趕散戶離場。
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領展供股獲1.4萬份申請 認購率240% 額外認購分派率4.15% 新基金單位明開始交易
【明報專訊】領展房託（0823）公布，其5供1籌集約188億港元的鉅額供股計劃，股東按比例供股連申請額外供股合共認購10.23億基金單位，相對可供申請股份近4.26億基金單位，認購率達240%。領展供股共接獲約1.4萬份申請，其中約1.1萬份按比例申請共認購近4億基金單位，佔可供申請股份的93.6%；另有近3000宗申請額外供股，合共申請約6.23億基金單位。
扣除按比例供股的4億基金單位後，可供額外認購股份只餘不足2600萬基金單位，額外申請認購基金單位分派比率只有4.15%。新股及未獲接納的額外申請退款，將於今日寄發，新發行基金單位明日（30日）上市開始交易。
實物股東參與供股比率稍高於五成
持股不足500個基金單位的小股東，在5供1之下全部獲派不足一手（100個基金單位）的碎股。市場觀望新股買賣初期，散戶沽碎股會否為領展股價帶來短期壓力。惟以小散戶參與供股比例較低來看，散戶沽盤對股價壓力預期相對有限。
儘管按比例供股申請股份比率達93.6%，但股東數目只有1.1萬，相對領展最新年報披露持實物基金單位的股東人數逾2.1萬，參與供股比率只稍高於五成。這未計通過銀行及經紀，存放於中央結算的股東。股東申請基金比例接近94%，但參與供股股東人數比例偏低，相信反映持貨一兩手的小股東參與供股比例較低。本報早前統計，領展供股權買賣期間，供股權總成交份數約佔可供申請股份的兩成，相信除有投資者大手額外申請加碼供股外，亦有不少股東或新投資者買入供股權參與供股。
領展供股認購率雖高達240%，惟相對近年供股的其他上市公司，比例未算偏高。領展以外，近月最新的大型供股計劃為澳博（0880），認購比率約270%；金融海嘯後，數家內銀於2010年底同步供股，當中工行（1398）反應最熱烈，認購比率達767%，最低的建行（0939）亦有236%，與領展相若。
當年工行供股認購率逾700%
領展稱董事會及管理層感謝基金單位持有人的持續信任，將致力實現穩定分紅及長期增長。領展昨逆市跌0.6%，報50.05元。
明報記者
Bloomberg 2023-03-10 領展CEO訪問
Bloomberg 問 : 最近的百億供股計劃對你的投資者來說不是很好
CEO 答 : 由於計劃進行中，法律上不便置評，但長遠來說我們，我們能重置資產負債表，又有錢買野
Link仔 想 : 6個月內領展是安全的，因為同包銷商有協議不配股不供股，但6個月後，CEO又見到有件200億貨，飛身撲落去，跟住又話冇錢同我地攤手板，咁我地點算呀？
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Link's Hongchoy on Diversification, Property Sector
Bloomberg Markets China Open March 10th, 2023
George Hongchoy, Link REIT Executive Director & CEO, discusses the growth strategy for one of Asia's largest REITs. He speaks exclusively with Haslinda Amin from the 2023 Wharton Global Forum in Singapore in "Bloomberg Markets: China Open". (Source: Bloomberg)
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| Link仔改圖 |
領展供股後股息將攤薄 資金短暫用於收息 CEO王國龍：供股是公平做法
2023年02月10日
黃國祥表示，供股後由於基金總數增加，將會攤薄每基金單位分派的金額，「在數學上領展是增加了20%基金單位基礎，但都是短期影響」，認為隨著日後將有更多投資收益，也可令基金單位持有人有更好回報。
「供股好過配股」
王國龍則認為，選擇供股是作出有周全考慮，因為以供股集資是較為公平做法，讓每個基金持有人都可參與，較在市場配股攤薄現時股東權益的做法更好。他又稱，過去幾年領展收購時都是以借貸融資方式完成，認為藉是次供股後，可預留資金出手，在市場更具競爭力。
留彈藥為未來出手
王國龍續解釋，此時集資，是預示加息周期及利率正常化時代，未來一、兩年房地產行業重新定價之下，將有不少投資機會，故需要加強其資本基礎，「有更充足彈藥同優勢，探索同更多投本夥伴合作」。他又強調領展財務健康，會著眼資產組合的長遠發展及增長，「好天斬埋落雨柴，斬好柴唔代表覺得以後日日會落雨，係為咗以後發展做好準備。」
未打算揸實現金不用
資金運用方面，黃國祥指出，集資後的資金會作短線其他投資，「可賺存款利息，亦可捕捉未來投資機會。」首席企業發展總裁譚承蔭補充，領展打不打算長期持有現金不出手，「萬一資金用唔到，會尋求好多方法利用。」
領展3.0續分散資產組合
提及「領展3.0」的藍圖，譚承蔭指「初心無變，一路為基金單位持有人增值」，會繼續分散投資風險，物色中、港、新加坡、澳洲等亞太區收購對象，資產種類仍是商業零售項目、辦公室、停車場、物流等不變。他指出，現行經濟環境或對領展有良好投資機遇，將會不斷檢視資金用途。
供股發行多兩成基金單位
領展將發行4.38億個供股基金單位，佔現有總數20%，以及佔攤薄後總數16.7%。領展表示，供股所得款項淨額中，40至50%用於償還現有債務一般營運資金，餘額將用於探索未來的投資機遇，尤其專注位於亞太區的零售、停車場、辧公室及物流板塊，而目前沒有任何具體的投資項目。
領展在公告指，集資是為壯大領展房產基金的資本基礎，「部署增長新征程」，包括立即壯大領展房產基金的資本基礎，將淨負債率降至低於20%；抓緊具增值潛力的投資機遇；與資本合作夥伴一同促進「領展3.0」戰略進入下一階段發展，提高其資產管理規模。領展續指，集資可鞏固其作為亞太地區領先的房地產投資者及資產管理人的地位。
RTHK
領展宣布以近125億港元，收購新加坡兩個市郊零售資產，包括裕廊坊及Swing By@Thomson Plaza。行政總裁王國龍表示，今次項目入門收益率約4.9%，扣除融資成本後，相信會對未來派息有輕度正面貢獻。 王國龍說，今次是領展歷來最大規模的收購，將會成為當地十大零售商場業主之一，計劃以內部資金及新加坡元的債務融資完成交易，目前無意透過股本融資，但亦正與知名的潛在資本商討，考慮共同合資參與項目。他強調，公司有能力獨資收購，但認為合資參與有助優化資本結構、擴大合作夥伴網絡等。 他指，雖然較早時曾表明，面對利息向上，會對收購保持小心，之前亦有很多賣家叫價「企硬」，不過集團近期商討出令人滿意的估值折讓，加上已留意新加坡項目多年，認為價錢合適。他強調，會繼續保持分散投資的策略，長遠有助公司的可持續性和抗逆力。 領展目前海外物業組合佔比6%，若交易由公司獨資完成，有關比例將升至11%。王國龍強調，領展「家在香港」，香港的資產會繼續是集團的投資組合支柱，未來會繼續在亞太區尋找優質投資機會；而今次收購完成後，將有140人加入領展，相信可成為新的發展平台，協助領展在東南亞尋找投資機會。
#領展 進軍 #新加坡 市場，以21.61億新加坡元收購新加坡兩個市郊零售資產 – #裕廊坊（#JurongPoint）及Swing By @ Thomson Plaza 。這項交易為領展帶來額外收入，同時有助領展在新加坡建立有力的業務據點，加強在區內拓展業務的能力。https://t.co/vbUJIuaiWe pic.twitter.com/2R4nyoBtZj
— LINK REIT 領展 (@LINKREITHK) December 28, 2022
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//發CB作再融資嘅財務效益未必太大，反而令市場擔心換股後出現攤薄效應，令股價今朝受壓。市場亦憂慮，領展嘅內地業務下半年會受內地疫情再升溫影響//
link仔覺得既然D息貴並有可能繼續上升，而且明年3月年結會有31億元債到期，發33億CB對沖還左先無壞，又可鎖定4.5厘，唔使諗升跌有數圍，但比之前平均財務成本比率2.5%高，市場唔高興，但美國加息是現實，唯有揾方法解決。62元是買賣雙方討價還價的結果，我覺得可以接受。
//領展表示，加息情況下，為保障資產負債表規模，現時不考慮任何大型收購，並謹慎、選擇性地等待重新定價，以及在困境中浮現的收購機會。日後可能考慮與投資夥伴合作收購，管理好加息對資產負債表帶來的壓力。資本伙伴合作的含義，並不一定只是合作收購，反而可以出售手上項目，改與該等伙伴合作，領展繼續為有關項目提供管理。//
link仔覺得宜家高息買大型物業有風險，除非真係筍野。仲有係轉新思維用資本伙伴合作，部份減持物業，套現減債都可以係出路
//觀塘安達臣道第1077號商業用地，以2.96億元批予新地，每呎樓面地價僅2684元，區內首幅商業地，由領展（0823）於今年8月以7.66億元投得，每方呎樓面地價5501元，換言之新地中標呎價，較3個月前大跌51%//
link仔覺得果幾億地價上落是小問題，有人話領展做左傻仔，但無人有水晶球，唯有當係一個投地經驗啦，好似彌敦道700號回報麻麻地，衰左就當買個教訓。
王國龍：領展與時並進如香港縮影 未來機遇處處 續擴規模尋求增長
2022年7月12日 採訪、撰文：陳遠威 信報
回歸25周年，香港迎來機遇也面對波折，能夠靈活應對方可乘風破浪，上市近17年的領展（00823）在本地及海外進行各類分散投資，現已成為亞洲市值最大房託基金。行政總裁王國龍直言，作為本地品牌，領展可說是香港的縮影，隨着社會環境改變，消費者生活節奏和要求不斷提升，領展也要與時並進調整營運策略，這建基於2005年房屋委員會分拆零售物業及停車場讓領展前身的「領匯」100%私營，令其沒有太多束縛、有很大自由空間考慮如何做好，故上市以來可維持派息增長，往後也會繼續擴充規模尋求增長。
王國龍指出，香港投資市場透明度高、流通量也不錯，相信未來依然機遇處處；香港作為領展的基地，每當有良好投資機會便會考慮，只是並非次次成功，例如去年獨資入標銅鑼灣加路連山道商業地皮無功而還，今年2月競逐西九文化區藝術廣場大樓項目也於近日落空，該公司最新在本地的收購要數去年11月買入柴灣倉庫物業及紅磡的綜合用途停車場大樓，至今回報不俗。
單一市場風險大 進軍海外
談及在港投資的回報普遍降低，地產商要提高回報只好尋求海外發展，王國龍表示，撇除過去兩三年受疫情影響，香港始終能吸引不同企業到來設立亞洲總部、作為內地投資的中轉站等，相信吸引力仍然存在，但最重要是盡快通關、重新對全球市場開放。他說，回歸25年來，香港超過20年錄得增長，估計未來還會有一些年份要面對挑戰，但大部分時間仍有吸引外資的地方。
然而，王國龍坦言，太過集中香港單一市場會有風險，過去兩年便可見一斑；香港雖屬國際大都會，卻有一定程度限制，領展為減輕單一市場風險，遂尋求在其他地方投資；最初進軍內地乃因看好文化及消費模式相似，可是在內地物色收購而非買地發展，選擇有限，因此亦須進軍更遠的市場。
面對市場升跌，他認為領展一直在改善資產，發掘資產組合中的增長力與抗逆力，並透過資本管理、低息成本及有競爭力的融資方法去繼續擴充；近年開始海外收購後，收入變得更加穩定，尤其海外寫字樓於遙距在家辦公期間仍可以照樣收租、收租率近乎100%，不似零售般受疫情打擊；若當初沒有分散投資，最近一兩年的業績便沒有好的成績，效果顯而易見。
趁圓滙平獵食 未見心頭好
領展業務涵蓋零售設施、停車場、寫字樓和物流中心，資產分布在香港、北京、上海、廣州、深圳、英國倫敦、澳洲悉尼及墨爾本；151個項目物業組合總值2280億元，其中74.8%位於香港，內地佔17.4%，其餘7.8%為海外物業。
領展早前提出「2025願景」，目標把香港物業比重降到60%至70%、內地佔20%至25%，海外則增至介乎10%至15%；資產類別方面，目標零售及停車場由佔86.8%降至約70%，其他商業物業由佔13.2%，提高到30%左右。
王國龍說，目標資產總值的複合年增長要達高單位數，擴充時會物色有助穩定分派、增長動力和抗逆力充足的項目以抵禦風險，由於市面上放售的物業不一定最適合，故需要加大團隊去留意眾多項目。他又強調，目前並沒有刻意要減少所持香港物業數量，只是當海外的投資項目愈來愈多，自然會攤薄香港物業比例。
近期日圓大幅貶值，他透露，有留意日本物業的收購機會，惟未見合適項目，況且今年3月剛在澳洲悉尼開設區域總部，前往日本和新加坡的發展會相對較慢，但不時有派員視察。
他笑稱：「值得看的項目，市場會給予領展團隊看，屆時再考慮出價；有項目賣了但我們未聽過，就會不開心。」
談到企業走出去投資難免水土不服，王國龍稱，尋求海外發展時要找有外國投資經驗的同事出手，有需要時也會謀求合作夥伴，例如今年2月夥拍Oxford Properties合資收購澳洲辦公室物業組合，很有幫助。
回購較酌情分派更具長期作用 另冀港府盡快恢復通關
《信報》報道，對於領展在2021/22年度末期分派中不再提供酌情分派，集團行政總裁王國龍解釋，領展在過去兩個財政年度已動用約220億元展開收購，派息可因此增加，而且2022年度的股息已有不錯增長(撇除酌情分派後全年多派8.2%)，故不想再酌情分派。
他補充，往後若要把資金回饋基金單位持有人，與其一筆過發放酌情分派，進行回購會有更長期的作用，「denominator個底數會縮細」(即分派總額除以縮細了的基金單位數目，可令平均每基金單位分派增加)。至於回購力度會否加大，則要根據單位價格的折讓幅度適時作出考慮，回購的資金可透過融資或出售物業獲取。
此外，他提及領展為減輕單一市場風險，遂尋求在其他地方投資；最初進軍內地乃因看好文化及消費模式相似，但在內地物色收購而非買地發展，選擇有限，因此亦須進軍更遠的市場。惟強調目前並無刻意減少所持本港物業數量，只是當海外的投資項目愈來愈多，自然會攤薄香港物業比例。
他期望，港府盡快恢復通關便利出入境，建議先縮短入境檢疫時間以吸引海外人士來港，相信可收立竿見影之效，認為情況跟放寬社交距離措施後零售市道反彈相似。
領展首次業績簡報powerpoint是有中文的,連分析員會議也有中文即時傳譯，真是要讚呀 :)
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CNBC 2022-6-7 訪問王國龍😀
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| https://cnbcmediahub.com/item/1353125b-d550-4b25-87b1-7a1f2b8dba56 |
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領展去年可分派總額升6.8% 末期息146.08仙 靠新收購谷收入
2022年6月2日週四 信報
領展（00823）昨公布截至3月底止全年業績，分派總額64.19億元，按年增長6.8%。每基金單位末期分派146.08仙，連同中期分派159.59仙，全年共305.67仙，增加5.4%；按3月底收市價67元計，分派收益率4.56厘。若撇除中期7仙的酌情分派後，全年每基金單位分派多8.2%，達298.67仙。行政總裁王國龍表示，現時市況好轉，洽談新租約會有較多空間上調租金，只是分成租金比重不多，收入難以迅速反彈，要靠新收購物業提升租金收入。
王國龍指出，去年10月至今年5月，已完成約150億元的收購及宣布投資110億元的物業項目，包括橫跨不同地區與資產類別的17項資產，將繼續審視各類自然增長和併購機會，以收租項目為主，會按照不同地區的周期去物色項目，不會側重特定資產類別。領展2月宣布收購澳洲辦公室物業組合（5個商廈）49.9%權益的交易，已於昨天成交。該股昨收報71.2元，升0.2%。
商場復加租感高興
「商戶同舟計劃」已由1.2億元加碼至2.2億元，王國龍坦言，第五波疫情的影響遠較第一波為大，收緊社交距離措施尤其打擊餐飲業，故早已決定要支持租戶，包括減租及延長租約等，期望潛在的第六波疫情不會構成重大影響，觀乎外國的處理經驗，相信限制措施「不必收緊得咁緊要」。
他說經歷過去3年的艱難時期，是次業績期內能重新加租已很開心，然而，實際上不同行業的租金有升有跌，有不少商戶仍在減租中；商場人流已恢復至疫情前的九成以上，過去一周停車場的使用率也回復至歷史高位的超過九成，對本港後市情況感正面。
期內，領展錄得收益116.02億元，增長近8%；物業收入淨額87.76億元，上揚6.5%，均略低於預期。香港方面，零售收益總額恢復增長2.7%，至70.89億元，停車場收益亦升13.2%；續租租金調整率4.8%，平均每方呎租金微漲0.5%，至62.7元，其中街市/熟食檔位加租19%；租用率由96.8%提高至97.7%；商戶零售銷售額增長7.8%，跑贏整體市場，租金對銷售比例維持13.1%；2022/23年度將有31.4%面積租約到期，佔每月租金34.1%。內地物業收益總額增長20.9%；5項目全資持有物業的續租租金調整率為8.8%。
領展2020/21年度提供酌情分派2.9億元，各自於中期及末期酌情分派每股7仙，故當年撇除酌情分派的末期分派為141.34仙，而是次2021/22年度的酌情分派降至1.46億元，每股酌情分派削半至僅中期派7仙，末期分派146.08仙中並無酌情分派；若單純以末期分派計，是次末期派息增3.4%，若連同當年酌情分派後的總數148.34仙計，實際末期分派少1.5%。
赤柱廣場尚在洽賣
領展表示，2019年11月首次宣布酌情分派計劃，以彌補先前出售物業造成的基金單位分派損失；早前承諾把約1.5億元資本返還予單位持有人，但相信透過回購計劃更為有利，比一筆過酌情分派提供更佳更長遠的價值；期內以均價65.2元回購共130萬個基金單位，動用總成本8260萬元。
談及旗下赤柱廣場獲潛在買家洽購，主席聶雅倫說，交易仍在洽談中，惟進度受疫情影響而延誤。至於負債比率由18.4%升至22%，他認為，距離房託條例規定的上限尚有很大空間，仍可舒適進行併購。
問到內房低迷下是否撈底掃貨的好時機，王國龍透露，有接觸不同地產商，大多數情況下是優質物業他們不想賣、不好的物業領展不想買，而且部分優質物業其實極高抵押率，賣家出售後仍要「貼錢畀銀行」，因此沒有成功達成任何洽商，料情況要惡化至業主能向銀行打折還債，才能達成買賣。
另外，領展公布3名高級管理人員任命，包括委任譚承蔭為首席企業發展總裁、竺海群為中國內地董事總經理，以及林定邦出任首席投資總監（策略投資）。首席策略總裁丘兆祺因為展開中年靜修，已經辭任。
領展拒無了期等待 停售赤柱廣場 入境檢疫嚴 海外買家難來港視察
2022年7月4日 信報@Yahoo
赤柱廣場總面積近18.77萬方呎，包括商舖零售樓面、露天廣場及美利樓等。
領展（00823）今年2月時曾宣布，獲買家洽購赤柱廣場，故向市場發出邀請以表達購買意向，並篩選具潛力的買家，惟時隔多月仍未達成交易。領展現已停止赤柱廣場的出售計劃，行政總裁王國龍坦言，因通關問題，有興趣的買家「根本飛不到來香港看」，就算早前已特意延長出售過程，礙於入境檢疫要求令人卻步，交易最終未能成事。
王國龍：競爭減少不利出價
王國龍指出，一些市場的買家在香港有團隊，亦有一些買家需要親身前來才可洽談，但一直無法齊集眾人，原因是入境強檢令很多人不願來港；由於有買家無法參與，競爭自然減少，會影響作價及交易條款等，但「無理由只為外國的人，便一直把個（放售）時間表拉長」，因此不如作罷，暫停出售計劃。他強調，主要是不想厚此薄彼要個別買家無了期等待，「並非價錢問題，過程（對其他買家）有小小不好意思。」
赤柱廣場的買家包括本地和海外投資者，以及家族辦公室等，王國龍說：「香港亦有很多人離開後沒回來，這些人（買家）並非全是外國投資者，而是香港投資者、基金等，去了別處無法回來，又或不想回來。」
根據中介消息人士透露，本地市場也有其他的項目買賣受入境檢疫影響，「最近改7日（檢疫），有些人也肯容忍，之前時間太長，太辛苦。」
赤柱廣場位於赤柱佳美道23及33號，項目總面積近18.77萬方呎，包括商舖零售樓面、露天廣場及美利樓等，截至去年9月底，項目估值約14.15億元，佔領展資產總值僅約0.7%，據稱市值約25億元。
負債率低暫無需要賣資產
王國龍說，赤柱廣場佔整體物業組合的比重不大，而且算得上優質，如非有投資者主動洽購，也未必會物色潛力買家，現時會繼續自行營運。
問及是否恢復通關後再考慮出售，王國龍說：「那時便未必會賣這一項。」被問及到時有什麼資產可供出售，王國龍坦言，領展暫未有需要再出售資產，「現時借貸比率僅22%、融資成本並不高，如果並非真的好價，沒理由賣，有其他方法做融資。」他指出，領展不時考慮有哪些資產應該長線持有，還是可作資本循環、套現去進行回購或項目收購。
上海澳洲設團隊覓收購
近年領展積極在外地進行收購，最近一宗收購是擬以9.47億元人民幣（約11.02億港元）收購3個位於浙江省嘉興市和江蘇省常熟市的現代化物流物業組合的全部權益。談及領展的收購，王國龍表示，領展已在上海建立團隊，在澳洲也有顧問及新聘請員工，沒有大問題；收購物業始終想看實物，如非在當地有自己人，遙距收購對領展而言是難事。
採訪、撰文：陳遠威
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2022年05月18日
（星島日報報道）疫市下，大手買賣表現毫不遜色，尤其外資基金愈戰愈勇，領展旗下的赤柱廣場，獲五名準買家積極角逐，其中有出價逾25億，結果有機會於短期內揭盃。是次該宗洽購別具意義，顯示疫市下，實力買家仍眾多，消息人士透露，今年1月底，一家基金看中赤柱廣場，有意以約27億承接，並透過大型代理行與領展接洽，領展因而公布標售物業。 不料第五波疫情來得激烈，該家基金突然退縮，着實令代理「一額汗」。領展：相關工作進行中 不過，代理咬實牙關四處找客，意外地，該項目截收5張標書，雖然出價與領展意向還有距離，不過，在進入第二輪洽談當中，最新有準買家出價高逾25億，令該宗一度面臨泡湯的買賣，出現爭奪激烈場面，儘管賣方索價仍硬淨，買賣重現生機，結果有機會於短期內揭盅。 本報昨日向領展查詢，發言人回應，有關本集團邀請買家表達對購買赤柱廣場意向，相關工作仍進行中，若交易得以落實，將正式公布。外資基金準買家佔大比數 市場消息續說，今番投標數目之多，是代理努力成果，而今番外資基金佔大比數，外資客對赤柱特別有情意結，一併出售的，亦包括赤柱廣場旁的美利樓，屬維多利亞時期建築物，由金鐘重置到赤柱。約40家商鋪悉數出租 本報記者於過去周末走訪該商場，見人流量相當不俗，以家庭客為主，外籍人士佔兩至三成，該商場由地下至5樓，約40間商鋪悉數出租，上層商戶以時裝店及精品百貨為主導，1樓及2樓設大型超市及多間食肆，地下聚集酒吧，不少外籍人士於此駐足消遣。 盛滙商舖基金創辦人李根興評論道，港島南區聚集外籍人士，與外國生活環境相若，而赤柱環境及氣氛，向來更受外籍人士垂青。 領展於今年2月11日公布，接獲有潛在買家洽購旗下赤柱廣場，物業估值逾14億，為了賣出更好價錢，決定公開招標，項目包括購物中心部分、戶外表演場地的閒情坊、170多年的歷史建築美利樓，以及停車場泊位。獨家招標代理第一太平戴維斯指，擬出售物業樓面面積約19萬平方呎，出租率逾95%。 據領展資料顯示，赤柱廣場內部樓面面積為9.8萬方呎，擁有411個車位，年租金逾7100萬，截至去年9月底，其估值逾14億，佔領展總資產組合不足1%。
領展剛買3物流物業，由於收購該組合之總代價少於領展房託資產總值的1%，對領展而言不屬重大交易，因此領展毋須發出監管公告。好輕鬆就安排到11億資金，不用發新股溝稀，作為領展股東真幸福 😁
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3個現代倉庫分別位於浙江省嘉興市及江蘇省蘇州常熟市，總建築面積19.21萬平方米，可出租總面積18.86萬平方米。其中嘉興和常熟南的物流資產已投入營運，全部租予物流商、電子商貿及製造業公司；常熟北資產於最後建設階段，預計本月落成，領展稱目前預租進度良好。
東百集團擬轉讓3個倉儲物流項目，預計增厚全年歸母凈利潤1.40億元。東百再次實踐「投-建-招-退-管」的閉環運作模式可持續經營，通過對各倉儲物流專案的投資、開發、運營、退出並保留管理權，滾動經營，實現資金閉環。 2018年，公司與美國黑石集團達成戰略合作，截至2021年，公司已將合計50萬平方米的4個專案80% 股權出售給美國黑石集團，公司繼續負責這些項目的資產管理，收取管理費。此次與領展的合作再次踐行了「投-建-招-退-管」的閉環運作模式，與知名基金的合作也體現了對公司的認可。 截至2021年底，公司擁有倉儲建面184萬平方米，其中自持已竣工42萬平方米，92 萬平方米在建，按建設進度估算，有望在未來三年持續釋放增量，一方面公司自持資產將貢獻租金收入，另一方面此類與知名基金合作的形式有望繼續運作，增加投資收益。
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到底發展物流reits有什麼考慮呢？大家要聽下順豐房託CEO翟廸強(前領展財務總監) 分析 :
“因為5-6億的收購，現有資金可以做到。 但要做十幾億的收購，就需要靠資本市場發新股票去融資，這需要市場情況好轉、穩定了才可以。 “ 翟廸強希望可以在今年內做到20億至30億港元的收購，大約5至6個專案。
內地的財經專訪比香港傳媒做得更深入到位，雖是去年文章，也值得細看👍
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【REITs CEO面對面】對話領展行政總裁王國龍：讓投資者做業主
經濟觀察網 記者 張雅楠 6月28日，領展房地產投資信託基金（以下簡稱"領展"，00823.HK）對廣州太陽新天地購物中心的收購落袋為安，
正式成為該物業的唯一持有者。
短短半年時間，領展已經斥資近60億元達成兩筆大宗交易—更早的2月24日，領展以27.72億元收購了上海七寶萬科廣場50% 股權。
看到這裡，你也許會問，領展是誰？
對內地絕大多數城市的人來說，領展確實不是一個熟悉的名字，但在香港資本市場，領展一直有著REITs一哥、REITs之王的稱號。
自2005年上市至今近16年時間，領展完整經歷了香港REITs的發展歷程，從發行價10.3港元一路漲至如今的76 港元，凈收益增長超過10倍，所以行業人士評價領展時會說，"領展的投資人都是在投資領展REIT上掙到過大錢的"。
領展旗下的投資組合主要位於香港，包括商場、街市、停車場以及寫字樓，這127處物業大多是貼近社區的民生商場，滿足了超過50%的香港人的生活需求。
除了香港大本營，領展在悉尼及倫敦分別擁有2棟甲級辦公樓，在中國內地的四個一線城市共佈局了8個商場及寫字樓。
收購是領展最主要的增長途徑之一，低融資成本是重要條件，領展的融資成本僅2.66%，負債比率僅為18.4%。
對比2015-2019年5年時間在內地落子5個專案的進度，領展今年此番動作可謂神速，在其商業版圖中，增加內地物業比重本是既定策略，現在看來，疫情反而催化了這一進程。
即使通關不便，坐鎮香港的行政總裁王國龍，依然透過內地同事的手機鏡頭看遍了專案的設備、空間、動線、租戶組合以及早中晚各時段的客流情況，最終敲定了上海七寶萬科50%股權的收購。
與此同時，領展在2019年斥66億元鉅資收購而來的深圳中心城專案，會以怎樣的姿態重生一直備受行業關注，歷時兩年、花費逾3億港元改造之後，專案將在今年底正式亮相。
領展內部測評，投資回報有望達到兩位數。
從財報看，內地的物業組合確實展現出了韌性，續租租金調整率，香港零售物業下降了1.8%，而內地零售物業上升了11.1%。
為了提升在內地的知名度，把握更多投資機會，今年4月，領展將所有於內地全資持有的零售物業專案全部更名為"領展購物廣場"。
王國龍說，雖然過去幾年我們買的專案只有幾個，其實我們已經看了超過200個專案才找到這幾個。
對於如何遴選專案、管理REITs以及把握全球投資機會，經濟觀察報會同REITs聯盟秘書長王剛一道，同王國龍進行了深入交流，這也是我們REITsCEO面對面系列的第三篇。
關於資產
經濟觀察報：領展的資產分佈在香港、內地四個一線城市以及悉尼、倫敦，過去這一年半，新冠疫情對領展各地資產的影響有何不同？
王國龍：新冠疫情對全球各地不同行業的確有不同程度的影響，我們在這四個地方受疫情影響的程度也不同。
香港政府有禁止晚上堂食，所以最大的影響在餐飲方面，疫情剛開始時，我們就制定了商戶同舟計劃，從2020年2月開始，共投放6億港元支持商戶。
今年4月，我們也用了1400萬餐飲現金券吸引消費者回來，因為很多人都改變了他們的消費模式，在家裡點外賣或者是自己做飯，我們希望他們再出來。
在內地的專案，開始受到的影響很大，因為最初疫情勢頭較快，但是恢復得也快，所以我們對內地商場的業務有信心，之後繼續尋找項目收購，在2月份買了七寶萬科廣場的50%的股權，4月統一了我們的品牌，
希望可以提升在內地的知名度。
在澳洲和英國，我們只買了寫字樓，沒有買商場。
因為我們看到當地政府的政策跟香港和內地很不同，他們疫情期間有一個政策是，如果商場的租客不交租金，業主不可以叫他們走，所以業主收到的租金可能只有30%-40%，而在香港跟內地，我們一直收到超過90%的租金，所以我們較為擔心去英國、澳洲投資商場。
另外，香港和內地有很多的創業者，因租金減少一點，所以很多人都來了，過去一年多，香港已經開了400多個新鋪。 在澳洲和英國，我們只買了寫字樓，當地寫字樓的租約較長，如果我們買一些出租率高、回報高、租約較長期的寫字樓，租客的信用有可能會較好一點。
經濟觀察報：在做購買和出售資產決策時，主要考量的指標是什麼？
王國龍：如果從收購方面去看，租金回報率是一個重要指標，就是年租金占收購成本的比例，以及物業在不同經濟週期下是進入一個增長期或是慢下來。
我們很多專案都是在第一個租約差不多結束的時候收購的。
在第一個租約期，發展商為了招商會給租客一些優惠，經過三到五年發展，第一個租約期快結束的時候，商場已經在市場上有收入保證了，再去招商，這時做收購，我們就可以減少優惠，提高租金。
另外，很多時候，我都跟投資團隊說一個很簡單的條件，那就是做七日的生意。
有一些商場在住宅區，白天大家都去上班了，沒有人去商場;還有一些商業區，週末人很少。
所以一週七天都能做生意就很重要，比如我們在廣州荔灣區或者北京中關村的專案，商場可以做七天的生意，這是一個要求。
雖然過去幾年我們買的專案只有幾個，其實我們已經看了超過200個專案才找到這幾個。
在賣出的時候，資本市場的情況對我們影響很大。
我們過去賣出幾批項目的時候，都是資本市場帶著大量資金來追求優質項目，他們會出一個很高的價格，從我們角度，他們出的價格比我們想像可以做到的增長還要高的話，我只能說，賣給他們了。
另外一些專案，我們覺得已經不是我們的核心專案了，以及出售一些較小的專案，賣幾十個商場的錢就買了幾個商場。
太小的商場做推廣的效益很低，所以我們也盡量慢慢地將資產組合由小一點的變為大一點的。
經濟觀察報：接下來會增加在內地的資產投入嗎？ 大概會是什麼樣的比例？
王國龍：我們看到中國內地經濟的增長、商場方面的增長、零售方面的增長一直都比其他國家地區要好一點，所以一直都在留意不同的投資專案。
我們較為關注是一線城市及周邊地區，沒有特別地看二三線城市。
投資方面很重要的一個條件要求是，你去買可能很容易，但是投資的時候一定要想，有一天你會賣掉。
如果在二三線城市，想賣的時候，可能沒有那麼容易，而一線城市始終有很多投資者有興趣。
我們會繼續加多一點力度去投，沒有一個確定的比例，但是我想從現在的10%-15%應該到20%都有機會。
經濟觀察報：資產類別還是更看重購物中心嗎？ 寫字樓會考慮嗎？
王國龍：我們都有看，但是寫字樓本身，內地的環境跟其他地方有一點不同，很多大型企業都喜歡自己擁有寫字樓，所以較難找租客，我們在上海的寫字樓，大部分租客都是跨國企業。
中國的很多大企業可以拿到地，發展自己的總部，跟其他國家很不同，比如我們在澳大利亞最大的租客就是當地最大的REITs，Scentre Group，他們雖然自己就是做物業投資的，但總部還是租的。
所以我們在內地的投資以商場為主，當然有電商影響，從風險管理的角度，應該投入一些物流物業，我們也有看，但在過去兩三年間，物流物業有太多資金去追了，我們覺得價格不太理想，有一點高，有可能要等週期，價格理想一點才投資吧，現在不是最好的時間。
王剛：你怎麼看內地所謂的新一線城市？
像杭州、蘇州、成都。
王國龍：北上廣深及周邊的地方，我們是有興趣的，所以杭州、蘇州都在我們關注的範圍內。
這四個大型城市對周邊地區的影響很大，但你去看成都、重慶，供應量已經很多了，還有很多新供應，我想租金的增長應該有很大限制，增長的空間沒有香港、北京、深圳那麼快。
經濟觀察報：從人口數據看，成都的常駐人口超過2000萬，跟一線城市是相當量級的。
王剛：但你要看它的商業面積，人均商業面積和潛在的供應量。
王國龍：也要看他們的消費能力，你去看平均收入、平均家庭收入是多少，中產有多少，不可以看人均GDP的。 家庭收入都不高的話，這樣的城市有可能可以支援兩三個高檔商場，但是其他的消費者可能買東西的價格就低一點了，而租金和營業額是挂鉤的;另外就是每個城市受電商的影響也不同。
現在我們團隊也不是很大，到北上廣深這些城市和周邊地區做專案研究已經很忙了。
經濟觀察報：領展在內地的團隊有多少人？
王國龍：因為過去買了幾個專案，都有機會將專案團隊加入領展，所以有100多人在內地不同的城市。 2020年也在上海正式成立了我們中國內地的總部。
經濟觀察報：內地的調控政策對房地產企業資金狀況提出了新的要求，可能會影響到市場上一些資產的流通，有給你們帶來更多的投資機會嗎？
王國龍：內地的一些發展商有可能從融資方面受到影響，我們覺得這應該給我們更多的投資機會，但是到現在還沒見到價格有特別大的下降。
我們正在看的幾個專案，是因為這個原因，賣家的融資方面有一些問題，我們也希望未來幾個月可以談好這些專案。
經濟觀察報：你們會面對的競爭對手主要是哪些？
王國龍：我想現在外國投資者稍微多一點，最主要是一些私募基金或者其他的投資信託，但是內地的對手較少一點，也有一些保險公司、保險基金，但是保險基金很多時候要求的回報比我們高，所以他們在看一些專案時，不一定有競爭能力。
關於REITs
經濟觀察報：在REITs里的資產、在上市公司裡的資產、沒在上市公司裡的資產，它們之間有什麼樣的區別呢？
王國龍：你說的幾種都是投資房地產的方法，上市的房地產公司當然比不上市的規範多一點，公司管治做得好，透明度高。
上市地產公司跟房托不同的地方，比如說在香港的房托，除了有上市的條例，還有房托的條例，最主要的要求分派紅利每年至少要分90%，但是上市的地產公司，他們分派利潤可以每一年都不同。
最主要的要求為什麼是最少分紅90%？ 房托從美國發起時的初衷是很簡單的，投資房托的投資者差不多等於自己買了商場的一部分，跟一個業主沒有分別，你不是買一個公司的股票，買的是這些物業，當然租金減了營運成本之後的利潤是你的，所以分派90%以上，你跟業主應該是沒有分別的。
領展派100%，所以投資者真的是業主。
當然，上市的地產公司不派那麼多，另外的一個原因是，他們也做多一點開發的專案，做開發的時候，有可能基金要求不同。
領展大部分都是投資專案，收租的，不一定是靠開發的利潤去派紅利。
另外負債比率REITs有控制，剛才說了50%是最高的，但是上市公司有可能更高。
組織模式不同，REITs是一個基金，跟公司不同，基金除了董事會、營運人員，也有信託人，所以多幾個獨立掌管的團隊保障投資者。
另外REITs跟私募基金也不同，私募基金很多時候有一個年期，他們有三五年的時候去投入，過了5年7年之後賣掉。 REITs很多時候可以長期持有一些物業，當然剛才說過了，如果增長率放慢，不再是核心的專案，可以將他們賣掉，但是我們的出發點沒有一個限定的時間一定要賣掉。
經濟觀察報：要管理好一個REITs，需要做好哪幾個方面工作？
王國龍：一個REITs要做得好的話，有三方面都要做好：
第一是將物業優化，提升它的價值。 消費者需求會變，時間也在向前，我們需要從設計、租客組合方面做適當的改變。 比如今天流行的一些品牌，兩三年之後，很多人不去了，一旦你改變得太慢，就會影響到租金，租金根本上是跟租客的營業額挂鈎的，所以怎樣跟潮流一起去改變很重要。
在成本的控制上，其實一個商場最大的三個成本，第一是電，第二是人工，第三是稅收，稅收我們沒有辦法去控制，人工成本也一直在上升，這也沒辦法，但是在電這方面，我們控制得非常好，過去10年，我們在香港的用電量減了40%。
第二是做好資產組合，一些資產的增長率有可能慢慢降低，需要賣掉換一些增長更好的專案，這是我們經常考慮的。
第三是資本管理，降低融資的成本支援繼續發展。
我們不停地尋找新的融資方法，將融資成本降低。
當然最近幾年，綠色融資也是一個方法，幫我們將一些融資成本降得更低了，我們過去幾年發了很多綠色債券。
王剛：你們5月剛發了一個離岸人民幣債券，利率2.8%。
王國龍：這也是一個很特別的空間。
經濟觀察報：現在香港的REITs新規放寬了對REITs的負債要求以及收購資產的比例要求，就在這樣的新規下，領展有新的投資策略借力這樣的政策紅利嗎？
王國龍：有的，我們也很高興香港證監會將條例放鬆，負債比例上限從45%提升到50%，但是我們也不會用盡這個空間，因為要考慮信用，如果要繼續保持A的信用評級，負債比率需要保持在 20%左右，負債30%-40%的時候，評級有可能下降到B，融資成本就會提高，所以有這個空間，但是我們要很小心地用。
經濟觀察報：對內地已經開始交易的基礎設施REITs，你會有什麼樣的建議？
王國龍：在不同地方開始有REITs的時候，很多企業就用REITs做一個融資工具，他們選擇放在REITs里的專案不一定是最好的，投資者很容易看到，覺得增長不夠的話， REITs的發展也就不好了，之後他的融資成本提高的時候，再收購新專案就有一定的困難。
所以我有機會碰到一些準備做REITs的同行，我都說，你不要只把REITs看作一個融資方法，也要對投資者有交代，放一些優質的、有增長的項目在裡面，管理要做好、成本要控制好。
剛才說的，我們關注的那三方面都要做好的話，投資者投了一個新產品，覺得賺到錢了，將來發展得更好。
香港剛開始做REITs的時候也有這樣的經驗，一些做得不好的REITs上市之後，有一些投資者虧本，他們就說我不投REITs了。
所以剛開始的時候怎麼去控制、審批，把一些好的專案做好，我想會對整個行業的發展有很大的影響。
經濟觀察報：你認為REITs的CEO，最重要的工作能力和工作內容是什麼？
王國龍：第一就是有很好的團隊，有了很好的團隊要給大家一個願景，表達好，令同事員工認同並執行。
我2010年5月開始做行政總裁，我們當年11月發表了願景，另外就ESG方面的一些理念跟董事會溝通，有他們的支持之後，
跟投資者去溝通我們的營運策略和目標。
我自己像一個直升機一樣，大部分是看宏觀方面，但是有需要的時候也可以落下來，跟我的團隊很謹慎地去看需求，怎麼樣去配合其他的部門，這些就是我的工作。
另外對外溝通，去見投資者，令董事會對我們有信心，也都有經常見面，因為經常要解釋，長遠策略現在的進度是怎樣的，有市場環境改變的時候，我們怎樣去改變策略，這些都是不斷要談的。
關於全球投資機會
王剛：領展主要聚焦在購物中心領域，之前Unibail收購了Westfield在美國和歐洲的購物中心，但是收購之後，市值和股價表現還是挺差的，從全球和長期來看，你們會在中國內地和香港之外再配多少資產？
王國龍：每個國家的發展不同，如果先不說個別的企業，美國商場的平均面積是全球最高的，是中國的幾倍，很多是40年代80年代建的，幾乎是平鋪著展開的，車就停在餐廳旁，吃了飯就走了，整個業態是不同的。
另外就是我剛才說，我們關注的是內地的一線城市，跟香港類似，都是人口密集，外國的商場很多都是很遠的，你要去一個商場有可能要15分鐘、半個小時，所以電商對他們的影響比較大，如果你不想離開家去商場，亞馬遜可以送給你。
這幾方面都影響到它們，有可能一些舊的商場要轉為其他的用途。
Unibail做一個很大的收購，買了Westfield，但是在市場週期最高的時候買的，他們買的時候，知道要融資來買，另外一部分要靠賣掉一些非核心專案，當它成交之後，市場變壞了，想賣掉非核心項目沒有人買了，因為市場的狀況已經轉變了，整個收購就是 1+1=0.5，非常差的一個收購。
所以我們去看的時候也很小心，你看我們有看但是還沒有做的就是收購企業，因為我們收購物業已經很熟悉，但是收購一個企業，是要在物業之上收購他們的管理團隊，另外如果是上市的話，也有他們在資本市場價格的變數，是很複雜的，所以我們喜歡的是收購物業，不要去考慮收購物件的管理團隊或者是股價波動。
王剛：全球化擴張你怎麼考慮？
王國龍：我們從香港開始投資，對新市場認識不夠的話，很容易犯錯，所以我們去遠一點的地方，比如澳洲、英國都是買寫字樓，寫字樓租賃考慮的條件是很不同的，購物中心的租戶可能會跟隨領展多開幾家店，但寫字樓的租戶不會多租一個辦公室，所以很多時候，我們要考慮他們現在的租約到期時，會留下來還是會搬去一個大的地方，稍微多一些宏觀影響，
跟商場開多幾家店的想法很不同。
從風險管理角度，兩種物業我們都會投，因為他們的週期是不同。
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