內地的財經專訪比香港傳媒做得更深入到位，雖是去年文章，也值得細看👍
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【REITs CEO面對面】對話領展行政總裁王國龍：讓投資者做業主
經濟觀察網 記者 張雅楠 6月28日，領展房地產投資信託基金（以下簡稱"領展"，00823.HK）對廣州太陽新天地購物中心的收購落袋為安，
正式成為該物業的唯一持有者。
短短半年時間，領展已經斥資近60億元達成兩筆大宗交易—更早的2月24日，領展以27.72億元收購了上海七寶萬科廣場50% 股權。
看到這裡，你也許會問，領展是誰？
對內地絕大多數城市的人來說，領展確實不是一個熟悉的名字，但在香港資本市場，領展一直有著REITs一哥、REITs之王的稱號。
自2005年上市至今近16年時間，領展完整經歷了香港REITs的發展歷程，從發行價10.3港元一路漲至如今的76 港元，凈收益增長超過10倍，所以行業人士評價領展時會說，"領展的投資人都是在投資領展REIT上掙到過大錢的"。
領展旗下的投資組合主要位於香港，包括商場、街市、停車場以及寫字樓，這127處物業大多是貼近社區的民生商場，滿足了超過50%的香港人的生活需求。
除了香港大本營，領展在悉尼及倫敦分別擁有2棟甲級辦公樓，在中國內地的四個一線城市共佈局了8個商場及寫字樓。
收購是領展最主要的增長途徑之一，低融資成本是重要條件，領展的融資成本僅2.66%，負債比率僅為18.4%。
對比2015-2019年5年時間在內地落子5個專案的進度，領展今年此番動作可謂神速，在其商業版圖中，增加內地物業比重本是既定策略，現在看來，疫情反而催化了這一進程。
即使通關不便，坐鎮香港的行政總裁王國龍，依然透過內地同事的手機鏡頭看遍了專案的設備、空間、動線、租戶組合以及早中晚各時段的客流情況，最終敲定了上海七寶萬科50%股權的收購。
與此同時，領展在2019年斥66億元鉅資收購而來的深圳中心城專案，會以怎樣的姿態重生一直備受行業關注，歷時兩年、花費逾3億港元改造之後，專案將在今年底正式亮相。
領展內部測評，投資回報有望達到兩位數。
從財報看，內地的物業組合確實展現出了韌性，續租租金調整率，香港零售物業下降了1.8%，而內地零售物業上升了11.1%。
為了提升在內地的知名度，把握更多投資機會，今年4月，領展將所有於內地全資持有的零售物業專案全部更名為"領展購物廣場"。
王國龍說，雖然過去幾年我們買的專案只有幾個，其實我們已經看了超過200個專案才找到這幾個。
對於如何遴選專案、管理REITs以及把握全球投資機會，經濟觀察報會同REITs聯盟秘書長王剛一道，同王國龍進行了深入交流，這也是我們REITsCEO面對面系列的第三篇。
關於資產
經濟觀察報：領展的資產分佈在香港、內地四個一線城市以及悉尼、倫敦，過去這一年半，新冠疫情對領展各地資產的影響有何不同？
王國龍：新冠疫情對全球各地不同行業的確有不同程度的影響，我們在這四個地方受疫情影響的程度也不同。
香港政府有禁止晚上堂食，所以最大的影響在餐飲方面，疫情剛開始時，我們就制定了商戶同舟計劃，從2020年2月開始，共投放6億港元支持商戶。
今年4月，我們也用了1400萬餐飲現金券吸引消費者回來，因為很多人都改變了他們的消費模式，在家裡點外賣或者是自己做飯，我們希望他們再出來。
在內地的專案，開始受到的影響很大，因為最初疫情勢頭較快，但是恢復得也快，所以我們對內地商場的業務有信心，之後繼續尋找項目收購，在2月份買了七寶萬科廣場的50%的股權，4月統一了我們的品牌，
希望可以提升在內地的知名度。
在澳洲和英國，我們只買了寫字樓，沒有買商場。
因為我們看到當地政府的政策跟香港和內地很不同，他們疫情期間有一個政策是，如果商場的租客不交租金，業主不可以叫他們走，所以業主收到的租金可能只有30%-40%，而在香港跟內地，我們一直收到超過90%的租金，所以我們較為擔心去英國、澳洲投資商場。
另外，香港和內地有很多的創業者，因租金減少一點，所以很多人都來了，過去一年多，香港已經開了400多個新鋪。 在澳洲和英國，我們只買了寫字樓，當地寫字樓的租約較長，如果我們買一些出租率高、回報高、租約較長期的寫字樓，租客的信用有可能會較好一點。
經濟觀察報：在做購買和出售資產決策時，主要考量的指標是什麼？
王國龍：如果從收購方面去看，租金回報率是一個重要指標，就是年租金占收購成本的比例，以及物業在不同經濟週期下是進入一個增長期或是慢下來。
我們很多專案都是在第一個租約差不多結束的時候收購的。
在第一個租約期，發展商為了招商會給租客一些優惠，經過三到五年發展，第一個租約期快結束的時候，商場已經在市場上有收入保證了，再去招商，這時做收購，我們就可以減少優惠，提高租金。
另外，很多時候，我都跟投資團隊說一個很簡單的條件，那就是做七日的生意。
有一些商場在住宅區，白天大家都去上班了，沒有人去商場;還有一些商業區，週末人很少。
所以一週七天都能做生意就很重要，比如我們在廣州荔灣區或者北京中關村的專案，商場可以做七天的生意，這是一個要求。
雖然過去幾年我們買的專案只有幾個，其實我們已經看了超過200個專案才找到這幾個。
在賣出的時候，資本市場的情況對我們影響很大。
我們過去賣出幾批項目的時候，都是資本市場帶著大量資金來追求優質項目，他們會出一個很高的價格，從我們角度，他們出的價格比我們想像可以做到的增長還要高的話，我只能說，賣給他們了。
另外一些專案，我們覺得已經不是我們的核心專案了，以及出售一些較小的專案，賣幾十個商場的錢就買了幾個商場。
太小的商場做推廣的效益很低，所以我們也盡量慢慢地將資產組合由小一點的變為大一點的。
經濟觀察報：接下來會增加在內地的資產投入嗎？ 大概會是什麼樣的比例？
王國龍：我們看到中國內地經濟的增長、商場方面的增長、零售方面的增長一直都比其他國家地區要好一點，所以一直都在留意不同的投資專案。
我們較為關注是一線城市及周邊地區，沒有特別地看二三線城市。
投資方面很重要的一個條件要求是，你去買可能很容易，但是投資的時候一定要想，有一天你會賣掉。
如果在二三線城市，想賣的時候，可能沒有那麼容易，而一線城市始終有很多投資者有興趣。
我們會繼續加多一點力度去投，沒有一個確定的比例，但是我想從現在的10%-15%應該到20%都有機會。
經濟觀察報：資產類別還是更看重購物中心嗎？ 寫字樓會考慮嗎？
王國龍：我們都有看，但是寫字樓本身，內地的環境跟其他地方有一點不同，很多大型企業都喜歡自己擁有寫字樓，所以較難找租客，我們在上海的寫字樓，大部分租客都是跨國企業。
中國的很多大企業可以拿到地，發展自己的總部，跟其他國家很不同，比如我們在澳大利亞最大的租客就是當地最大的REITs，Scentre Group，他們雖然自己就是做物業投資的，但總部還是租的。
所以我們在內地的投資以商場為主，當然有電商影響，從風險管理的角度，應該投入一些物流物業，我們也有看，但在過去兩三年間，物流物業有太多資金去追了，我們覺得價格不太理想，有一點高，有可能要等週期，價格理想一點才投資吧，現在不是最好的時間。
王剛：你怎麼看內地所謂的新一線城市？
像杭州、蘇州、成都。
王國龍：北上廣深及周邊的地方，我們是有興趣的，所以杭州、蘇州都在我們關注的範圍內。
這四個大型城市對周邊地區的影響很大，但你去看成都、重慶，供應量已經很多了，還有很多新供應，我想租金的增長應該有很大限制，增長的空間沒有香港、北京、深圳那麼快。
經濟觀察報：從人口數據看，成都的常駐人口超過2000萬，跟一線城市是相當量級的。
王剛：但你要看它的商業面積，人均商業面積和潛在的供應量。
王國龍：也要看他們的消費能力，你去看平均收入、平均家庭收入是多少，中產有多少，不可以看人均GDP的。 家庭收入都不高的話，這樣的城市有可能可以支援兩三個高檔商場，但是其他的消費者可能買東西的價格就低一點了，而租金和營業額是挂鉤的;另外就是每個城市受電商的影響也不同。
現在我們團隊也不是很大，到北上廣深這些城市和周邊地區做專案研究已經很忙了。
經濟觀察報：領展在內地的團隊有多少人？
王國龍：因為過去買了幾個專案，都有機會將專案團隊加入領展，所以有100多人在內地不同的城市。 2020年也在上海正式成立了我們中國內地的總部。
經濟觀察報：內地的調控政策對房地產企業資金狀況提出了新的要求，可能會影響到市場上一些資產的流通，有給你們帶來更多的投資機會嗎？
王國龍：內地的一些發展商有可能從融資方面受到影響，我們覺得這應該給我們更多的投資機會，但是到現在還沒見到價格有特別大的下降。
我們正在看的幾個專案，是因為這個原因，賣家的融資方面有一些問題，我們也希望未來幾個月可以談好這些專案。
經濟觀察報：你們會面對的競爭對手主要是哪些？
王國龍：我想現在外國投資者稍微多一點，最主要是一些私募基金或者其他的投資信託，但是內地的對手較少一點，也有一些保險公司、保險基金，但是保險基金很多時候要求的回報比我們高，所以他們在看一些專案時，不一定有競爭能力。
關於REITs
經濟觀察報：在REITs里的資產、在上市公司裡的資產、沒在上市公司裡的資產，它們之間有什麼樣的區別呢？
王國龍：你說的幾種都是投資房地產的方法，上市的房地產公司當然比不上市的規範多一點，公司管治做得好，透明度高。
上市地產公司跟房托不同的地方，比如說在香港的房托，除了有上市的條例，還有房托的條例，最主要的要求分派紅利每年至少要分90%，但是上市的地產公司，他們分派利潤可以每一年都不同。
最主要的要求為什麼是最少分紅90%？ 房托從美國發起時的初衷是很簡單的，投資房托的投資者差不多等於自己買了商場的一部分，跟一個業主沒有分別，你不是買一個公司的股票，買的是這些物業，當然租金減了營運成本之後的利潤是你的，所以分派90%以上，你跟業主應該是沒有分別的。
領展派100%，所以投資者真的是業主。
當然，上市的地產公司不派那麼多，另外的一個原因是，他們也做多一點開發的專案，做開發的時候，有可能基金要求不同。
領展大部分都是投資專案，收租的，不一定是靠開發的利潤去派紅利。
另外負債比率REITs有控制，剛才說了50%是最高的，但是上市公司有可能更高。
組織模式不同，REITs是一個基金，跟公司不同，基金除了董事會、營運人員，也有信託人，所以多幾個獨立掌管的團隊保障投資者。
另外REITs跟私募基金也不同，私募基金很多時候有一個年期，他們有三五年的時候去投入，過了5年7年之後賣掉。 REITs很多時候可以長期持有一些物業，當然剛才說過了，如果增長率放慢，不再是核心的專案，可以將他們賣掉，但是我們的出發點沒有一個限定的時間一定要賣掉。
經濟觀察報：要管理好一個REITs，需要做好哪幾個方面工作？
王國龍：一個REITs要做得好的話，有三方面都要做好：
第一是將物業優化，提升它的價值。
消費者需求會變，時間也在向前，我們需要從設計、租客組合方面做適當的改變。
比如今天流行的一些品牌，兩三年之後，很多人不去了，一旦你改變得太慢，就會影響到租金，租金根本上是跟租客的營業額挂鈎的，所以怎樣跟潮流一起去改變很重要。
在成本的控制上，其實一個商場最大的三個成本，第一是電，第二是人工，第三是稅收，稅收我們沒有辦法去控制，人工成本也一直在上升，這也沒辦法，但是在電這方面，我們控制得非常好，過去10年，我們在香港的用電量減了40%。
第二是做好資產組合，一些資產的增長率有可能慢慢降低，需要賣掉換一些增長更好的專案，這是我們經常考慮的。
第三是資本管理，降低融資的成本支援繼續發展。
我們不停地尋找新的融資方法，將融資成本降低。
當然最近幾年，綠色融資也是一個方法，幫我們將一些融資成本降得更低了，我們過去幾年發了很多綠色債券。
王剛：你們5月剛發了一個離岸人民幣債券，利率2.8%。
王國龍：這也是一個很特別的空間。
經濟觀察報：現在香港的REITs新規放寬了對REITs的負債要求以及收購資產的比例要求，就在這樣的新規下，領展有新的投資策略借力這樣的政策紅利嗎？
王國龍：有的，我們也很高興香港證監會將條例放鬆，負債比例上限從45%提升到50%，但是我們也不會用盡這個空間，因為要考慮信用，如果要繼續保持A的信用評級，負債比率需要保持在 20%左右，負債30%-40%的時候，評級有可能下降到B，融資成本就會提高，所以有這個空間，但是我們要很小心地用。
經濟觀察報：對內地已經開始交易的基礎設施REITs，你會有什麼樣的建議？
王國龍：在不同地方開始有REITs的時候，很多企業就用REITs做一個融資工具，他們選擇放在REITs里的專案不一定是最好的，投資者很容易看到，覺得增長不夠的話， REITs的發展也就不好了，之後他的融資成本提高的時候，再收購新專案就有一定的困難。
所以我有機會碰到一些準備做REITs的同行，我都說，你不要只把REITs看作一個融資方法，也要對投資者有交代，放一些優質的、有增長的項目在裡面，管理要做好、成本要控制好。
剛才說的，我們關注的那三方面都要做好的話，投資者投了一個新產品，覺得賺到錢了，將來發展得更好。
香港剛開始做REITs的時候也有這樣的經驗，一些做得不好的REITs上市之後，有一些投資者虧本，他們就說我不投REITs了。
所以剛開始的時候怎麼去控制、審批，把一些好的專案做好，我想會對整個行業的發展有很大的影響。
經濟觀察報：你認為REITs的CEO，最重要的工作能力和工作內容是什麼？
王國龍：第一就是有很好的團隊，有了很好的團隊要給大家一個願景，表達好，令同事員工認同並執行。
我2010年5月開始做行政總裁，我們當年11月發表了願景，另外就ESG方面的一些理念跟董事會溝通，有他們的支持之後，
跟投資者去溝通我們的營運策略和目標。
我自己像一個直升機一樣，大部分是看宏觀方面，但是有需要的時候也可以落下來，跟我的團隊很謹慎地去看需求，怎麼樣去配合其他的部門，這些就是我的工作。
另外對外溝通，去見投資者，令董事會對我們有信心，也都有經常見面，因為經常要解釋，長遠策略現在的進度是怎樣的，有市場環境改變的時候，我們怎樣去改變策略，這些都是不斷要談的。
關於全球投資機會
王剛：領展主要聚焦在購物中心領域，之前Unibail收購了Westfield在美國和歐洲的購物中心，但是收購之後，市值和股價表現還是挺差的，從全球和長期來看，你們會在中國內地和香港之外再配多少資產？
王國龍：每個國家的發展不同，如果先不說個別的企業，美國商場的平均面積是全球最高的，是中國的幾倍，很多是40年代80年代建的，幾乎是平鋪著展開的，車就停在餐廳旁，吃了飯就走了，整個業態是不同的。
另外就是我剛才說，我們關注的是內地的一線城市，跟香港類似，都是人口密集，外國的商場很多都是很遠的，你要去一個商場有可能要15分鐘、半個小時，所以電商對他們的影響比較大，如果你不想離開家去商場，亞馬遜可以送給你。
這幾方面都影響到它們，有可能一些舊的商場要轉為其他的用途。
Unibail做一個很大的收購，買了Westfield，但是在市場週期最高的時候買的，他們買的時候，知道要融資來買，另外一部分要靠賣掉一些非核心專案，當它成交之後，市場變壞了，想賣掉非核心項目沒有人買了，因為市場的狀況已經轉變了，整個收購就是 1+1=0.5，非常差的一個收購。
所以我們去看的時候也很小心，你看我們有看但是還沒有做的就是收購企業，因為我們收購物業已經很熟悉，但是收購一個企業，是要在物業之上收購他們的管理團隊，另外如果是上市的話，也有他們在資本市場價格的變數，是很複雜的，所以我們喜歡的是收購物業，不要去考慮收購物件的管理團隊或者是股價波動。
王剛：全球化擴張你怎麼考慮？
王國龍：我們從香港開始投資，對新市場認識不夠的話，很容易犯錯，所以我們去遠一點的地方，比如澳洲、英國都是買寫字樓，寫字樓租賃考慮的條件是很不同的，購物中心的租戶可能會跟隨領展多開幾家店，但寫字樓的租戶不會多租一個辦公室，所以很多時候，我們要考慮他們現在的租約到期時，會留下來還是會搬去一個大的地方，稍微多一些宏觀影響，
跟商場開多幾家店的想法很不同。
從風險管理角度，兩種物業我們都會投，因為他們的週期是不同。
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