領展新目標 - 深圳怡景中心城

深圳怡景中心城是2條地鐵交匯中心，交通一流，希望沒有類似2015年收購龍崗萬科廣場所遇到的股權與產權問題就好了。

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《傳聞》領展（００８２３）洽購深圳中心城商場涉６５億人幣

27/09/2018 09:01  hket.com
 
　　《傳聞》消息指，領展（００８２３）正洽購深圳中心城（Ｃｅｎｔｒａｌ　Ｗａｌｋ）商場，項目涉及１５０萬平方呎，涉資達６５億元人民幣（約７４億港元）。
　　物業位於深圳市中心福田區，與深圳地鐵會展中心站連接。商場樓高６層，總樓面約
１５０萬平方呎，租戶包括有Ｚａｒａ旗艦店、戲院等。
　　領展日前公布，其管理人領展資產管理公司董事會，擬就資產組合進行評估，評估可能涉及潛在的資產出售或收購。

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“不溫不火”的怡景中心城為何獨獨負二樓熱鬧非凡？

深圳購物中心“地鐵直通層”業態調查系列報導

2017年11月17日18:09 來自：贏商網 - 鄧柳

核心提示：談到福田CBD中心的商業，很難讓人想到怡景中心城，因為它既沒有福田COCO PARK時尚潮流，也沒有皇庭廣場高端大氣.

編者按：國內軌道交通尤其是地鐵的高速發展，各個城市的交通越加便利，也帶動了商業的繁榮，地鐵成為人流、租金、物業升值的代名詞，但凡與軌道相通的物業勢必有“錢景”，在帶來客流的同時，也帶來巨大的經濟效益。

伴隨著越來越多的購物中心與地鐵無縫銜接，有著“人氣磁石”之稱的地鐵樓層也成為各商家必爭之地，成為繼商場首層之後又一個新的租金業績增長點。 那麼，直通地鐵的樓層，在業態、品牌等方面的佈局上呈現怎樣的特點？ 又有哪些新的變化和趨勢？ 為此，贏商網特選取深圳市比較有代表性的幾家商場進行實地探訪，並帶來詳盡的踩盤報告。 以供業內參考。

（贏商網)談到福田CBD中心的商業，很難讓人想到怡景中心城 （ 專題閱讀 ），因為它既沒有福田COCO PARK （ 專題閱讀 ）時尚潮流，也沒有皇庭廣場高端大氣，更不像連城新天地美食聚集，在福田CBD這個繁華熱鬧的市中心，怡景中心城廣場的存在略顯尷尬。

作為深圳較早一波開業的購物中心，怡景中心城廣場與南山區的海岸城都於2007年開業，但兩者的命運卻截然不同，海岸城現已成為南山區乃至整個深圳市的地標型購物中心，而地處福田CBD的中心城廣場，留給業界和消費者的感覺依舊是“不溫不火”。

資料顯示，怡景中心城廣場位於福田CBD，毗鄰皇庭廣場、福田COCO Park、連城新天地等商業項目，總建面約14萬平方米，商業面積近12萬平方米，分為地上一層、地下三層，其中負二層（G層）與與連城新天地、會展中心站B出口無縫連接。

地鐵帶人流是毋庸置疑的，據了解，全長1.5公里的地鐵商業街連城新天地，每天客流量達十餘萬人次，那麼同樣與地鐵站出口連接的怡景中心城廣場G層，它的人氣又如何？

11月14日下午4點左右，贏商網實地探訪了怡景中心城的地鐵直通層G層，本文將為您呈現詳盡的項目踩盤報導。

從會展中心B出口走出來，首先映入眼簾的就是一個白色夜光的“中心城廣場歡迎您”和“撒椒”廣告牌，給人比較直觀的印象，而中心城G層靠近地鐵入口的商舖分別是星巴克和女裝品牌MCCOY及鞋店BOBOBiLi，G層臨街商舖則是必勝客、麥當勞、漢拏山、食途等人氣餐飲。

贏商網發現，雖然是下午4點，星巴克門店裡仍然坐了不少顧客。 贏商網隨機採訪了該門店裡的一個顧客，該顧客表示，這樓層的星巴克、麥當勞、喜茶等餐廳有外擺桌椅可供顧客休息聊天，有時連工作日也找不到座位。

走進G層可以發現，即使是工作日的下午，商場內仍有不少客人在逛，G層的過道中間，歐時力的大賣場聚集了不少消費者，而在其他零售門店，也可以看到零星顧客在裡面挑選衣服。

小編發現，不同於其他購物中心人流通道寬敞大氣，中心城廣場在每條過道中間分設了許多小商舖鋪。 這讓本就不寬敞的購物中心人流通道變得看起來更加“擁擠”，加上購物中心不太高的層高，整個購物中心看起來略顯擁擠和昏暗。

在G層中庭有巨大熒屏和搭著高高的T台，據了解，G層中庭時常有展覽或是季度活動，比如近期的就是一個位於中庭的粉色海洋球，吸引了許多兒童到商場玩耍，以帶動家庭消費。

值得注意的是，除了已經正常營業的店鋪外，G層也引入了一些新品牌，比如上海時尚配飾零售品牌阿吉豆，該店鋪現已圍擋，預計不久將開業，而還有部分圍擋的商舖則僅標有購物中心的招租廣告。

【G層品牌全解】

G層連通地鐵及連城新天地，大量的地鐵客流湧入，是整個商場人流量最大的一層。 從引入的品牌來看，有潮流服飾品牌如LILY、歐時力、Five plus、西遇、ZARA、hotwind、MO&CO、DAZZLE、OSANI等；有配飾品牌如LOVE&LOVE、銀百合、木九十、S-TWO、 Swatch、MGS等。

從星巴克、奈雪的茶、喜茶座無虛席現場就可看出來，這些都是近年來深圳比較受歡迎的品牌。

除了零售和餐飲，G層的還有6家眼鏡店，7家個人護理/禮品配套店，這也就解釋了G層人流為什麼會有這麼多小商舖的現象。

【業態分佈解析】

從業態分佈佔比來看，整個G層主要以零售、餐飲業態為主，這得益於中心城廣場近幾年不斷的調整。 從2015年開始，中心城廣場開始打造商業3.0模式，其最主要的特點是縮減零售比例，增加餐飲、動漫、兒童體驗、家庭互動式交互的業態。

比如G層先後引入了新加坡媽媽烤包、奈雪的茶以及喜茶等人氣餐飲，而在對於零售業態，其主要是優化其品牌組合，引入潮流服飾品牌如LILY、歐時力、Five plus、西遇、ZARA、hotwind、MO&CO、DAZZLE、OSANI等。

其次，在生活配套上，G層也佔了一定的比例，以滿足周邊白領吃飯購物以外的日常需求，這也體現了中心城廣場的“親民範”。 這樣剛好可以和定位時尚潮流的福田COCO PARK、高端大氣皇庭廣場形成差異化競爭。

值得一提的是，中心城廣場把主力店金逸影城放在了G層，而影城本就是吸引人流的體驗業態，這也使得原本人流量較大的G層人氣更高。

小結：

總體來說，中心城廣場G層的人氣還算不錯，除了得益於購物中心整體的區位優勢，其搭乘地鐵紅利也是其很重要的原因之一。

但是，相較於G層的人氣，其他幾個樓層就略顯冷清了。 不過，近年來，中心城廣場也在逐步調整以改變這種狀況。 例如，中心城在地上一層、地下二層的臨街店面其放置的均為餐飲品牌，在地鐵入口、臨街入口等處則設置的是零售品牌，而其幾個大型的主力店如ZARA、反鬥樂園、順電等則都分佈在中庭電梯附近，只要這裡上去，映入眼簾首先便是這幾家品牌店。

其實，人們之所以對中心城沒有太大的“印象”是因為商場沒有鮮明的標籤，但是，在福田CBD中心區，中心城廣場仍然扮演著僅次於COCOPark的購物角色。 未來商場要做的是“標籤化”運營，形成自己獨有的風格。

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靠賣汽水起家 深圳中心城違規售鋪禍起產權糾紛
2012-02-23
本文來源：時代周報(廣州)
作者：毛瀚民 責任編輯：王曉易_NE0011

2月20日下午，時代周報記者在福田中心城看到，貼著“舖王開售”廣告的售鋪中心冷冷清清，大門緊閉，現場一片狼藉，牆幕上大幅的“怡景中心城舖王發售新聞發布會”字幕還掛在會議大廳，時代周報記者轉了十幾分鐘，完全沒見到人影。

因涉嫌違規銷售商舖，引發投資者退款糾紛，2月13日的新聞發布會現場，中心城女老闆劉偉宏以暴打深圳商報女記者而聲名鵲起。

時代周報記者21日多次撥打劉偉宏此前提供的手機號碼，試圖採訪怡景中心城違規售鋪事件，該手機號顯示已被停機。

據熟悉該事件的一位業內資深記者透露：“中心城在沒有取得分割產權證的形式下二次銷售商舖，明顯涉嫌違規，且有圈錢詐騙嫌疑，目前經偵局已經介入調查。”

劉偉宏在當日的發布會承認，中心城的產權證抵押在以招商銀行所在的銀團手中，目前還沒有辦理分割產權證書。

而招商銀行則公開對外回應，銀團未同意對“新怡景商業中心”進行分割銷售，且銀團將保留採取法律救濟措施的權利。 據招商銀行深圳分行相關人員對記者介紹，中心城只有一本房產證，需要還清招商銀行深圳分行為首的銀團貸款後，才能按程序分割、分證和交易。 據悉，保怡物業（深圳）有限公司（以下簡稱“保怡物業”）及其境外股東，以中心城為抵押，向“銀團”貸款折合人民幣12億元，產權證成為“銀團”抵押物。

隨著事件漸趨明朗，中心城的賣鋪糾紛也牽出了背後復雜的產權糾紛。

劉偉宏不尋常發家史

2月13日的發布會，劉偉宏高調表示將及早退還所有置業者款項：“如果我是騙子，能退掉3個億嗎？”

公開資料顯示：劉偉宏，哈爾濱人，深圳市怡景投資發展有限公司（以下簡稱“怡景公司”）董事長、深圳市怡景中心城商業發展有限公司（以下簡稱“怡景中心城公司”）董事長，廣東省政協委員。

據熟悉劉偉宏的朋友介紹，其最早發家，是在深圳東門租了一間40平方米的商舖，做汽水批發生意。

此後，1992年至1997年，劉偉宏一連在深圳皇崗口岸、泥崗村、筍崗等地方開了四家酒樓，生意越做越大。

1994年，劉偉宏與其弟弟劉爾剛成立怡景公司，開發位於深圳梅林路原万科大廈旁邊的“怡景大廈”；此後，與辦公地點一步之遙的万科合作開發了“万科四季花城”第四期。

積累了一定資金後，2002年，劉偉宏與其弟弟劉爾剛成立怡景中心城公司，投資開發深圳中心城。

據時代周報記者調查，深圳中心城位於深圳福田CBD中央位置，地段優越，也是深圳市重點扶持的商貿流通項目。

一位業內人士告訴記者，深圳中心城地塊最初屬於深圳地產商卓越地產所有，劉偉宏從卓越地產接手後，才開始構思做大型SHOPPING MALL 。

2004年12月，深圳中心城正式動工，項目總投資約7億元。 由於缺少後續資金，深圳怡景中心城商業發展有限公司不得不引入戰略投資者，2007年3月，美國保德信基金以50%的股權參與合作，與怡景公司成立保怡物業，共同經營管理中心城。

消息人士透露，開業數月後，戰略合作方美國保德信基金對前期中心城盈利狀態並不滿意，並提出購買前5年經營管理權，條件則是將百貨商業進行調整。 為此，劉偉宏與美國保德信一度僵持不下，2007年10月，雙方最終妥協達成一致條件，於2008年4月底前關閉部分百貨經營門店。

2008年4月，美國保德信聘請仲量聯行負責中心城整體運營和管理，對一些百貨商店管理混亂現象進行了調整。

由於深圳中心城股權分散，在經營管理上中心城一直未能實現良好的盈利。 劉偉宏為了統一經營管理中心城，打算收購美國股東持有的50%股權，為此，雙方暗中博弈。

也許正是由於急於取得控制權，回購股權資金又不足，從而為劉偉宏日後分割賣鋪埋下了伏筆。

違規銷售惹風波

2007年8月，怡景公司以買賣方式將深圳中心城轉讓給保怡物業。 同時，保怡物業將深圳中心城房產抵押給招行深圳分行牽頭的“銀團”。

劉偉宏認為，招行一直沒有正式同意售鋪，是因為銀行要求一次性還清近12億元貸款。

資料顯示，深圳中心城現產權人保怡物業及其境外股東巴巴多斯中心城有限公司（以下簡稱“巴巴多斯”）以“新怡景商業中心”物業為抵押，向銀團申請貸款折合人民幣近12億元，受銀團委託，招行深圳分行代理銀團持有“新怡景商業中心”的抵押權。

按照相關法律規定，在未清償銀團貸款之前，借款人任何處置“新怡景商業中心”物業的決定需經得銀團一致同意。 同時，招行深圳分行約定中心城的租金收入作為銀團貸款的還款資金來源，並作了質押登記。

據悉，自2010年12月起，保怡物業及巴巴多斯曾先後三次向銀團提交對“新怡景商業中心”進行分割銷售、償還境內外貸款的書面申請，但均未獲得招行深圳分行的同意。

針對劉偉宏及怡景公司等相關方擅自分割銷售“新怡景商業中心”的行為，招行深圳分行曾先後六次向借款人保怡物業、怡景公司及其他相關方發出律師函。

為了還清銀行抵押貸款12億元，在招商銀行等銀團不同意分割銷售的情況下，2010年10月，深圳中心城第一次公開分割賣鋪，推出總面積8000平方米的帶租約商舖，單位面積為30-500平方米，售價18萬-26萬元/平方米。 第一次賣鋪，怡景中心城便收到3億多元的訂金。

起初，代理銷售公司只有美聯地產一家，為了加快資金回籠速度，世華地產和中原地產也開始加入，聯合銷售代理。

“開發商先斬後奏，未辦理分割手續，便賣鋪收錢去還銀行貸款，是在打擦邊球。”上述人士稱，按照正常的商舖銷售程序，商業項目必須先進行產權分割登記之後才能公開銷售，否則屬於違規銷售行為。

“如果他以銷售商舖的名義來作推廣的話，很明顯就有欺詐行為。”該地產人士說，如果委託銷售合同不是一家公司，就不是買賣房產的問題，而是變成非法集資問題了。 原先的銷售協議，就變成一個借款協議，對於置業者來說，其中風險很大。 置業者有可能拿不到購買的舖位，等產權分割完以後，實際上不一定有那麼大的面積。

廣東聖方律師事務所顏宇丹律師認為，中心城規劃之初已確定只可“整體轉讓”，在未辦理分割分證登記前售鋪屬隱瞞情況的非法銷售。

產權糾紛浮出水面

面對違規售舖的指責，劉偉宏卻王顧左右而言他：怡景公司在轉讓中心城廣場股權後，至今未收到保怡物業的轉讓房款。

工商局註冊資料顯示，保怡物業為劉偉宏與境外投資者於2006年10月31日設立，董事長為劉偉宏。

此後，保德信亞洲基金答應劉偉宏退出對深圳中心城的經營管理。 為了回購股權，缺錢的劉偉宏不得不通過分割出售商舖的行為籌集資金。 2010年12月和2011年10月，深圳中心城兩次公開出售15000平方米商舖，賣得預售款和部分房款共計4億元。 此時，連同第一次股權轉讓，深圳中心城已屬於二次售賣了。

然而，劉偉宏及深圳中心城的賣鋪行為並未獲得抵押權人招行的支持。 此時，劉偉宏控制的怡景公司卻與保怡物業之間因股權轉讓而發生糾紛。

隨後，雙方公司針對深圳中心城的產權糾紛愈演愈烈。 據招行深圳分行的聲明顯示，在劉偉宏及借款人與銀團協商賣鋪過程中，2011年11月，怡景公司強行趕走保怡物業公司聘請的物業管理人員（仲量聯行），隨後以停水、停電方式脅迫商戶將租金交至該公司，截留了借款人保怡物業公司應收的租金，也導致銀團貸款還款資金被截留，銀團也多次要求劉偉宏糾正截留租金及乾涉物業正常管理的行為，但劉偉宏至今未落實。

今年1月13日，保怡物業發出致新怡景中心城全體租戶及社會各界的公開信，信中聲明：除我公司外，任何其他公司均無權處分或轉讓中心城商舖，無權對外出租中心城商舖或場地，亦無任何權利或依據向中心城租戶收取任何租金或其他財產性利益。

至此，怡景公司與保怡物業之間因股權轉讓而發生的糾紛公開化。 目前據記者了解，劉偉宏及其怡景公司與保怡物業的產權糾紛已經上訴到深圳市福田區法院，此案正在審理當中。

劉偉宏則表示，“如果我們贏了，那我們以上行為（賣鋪）合法又合理，如果我們輸了，我們損失好幾千萬。”

眼下，深圳中心城涉嫌違規銷售商舖的事件鬧得沸沸揚揚。

有深圳業內人士指出，深圳中心城沒有實現商舖產權分割登記，也沒有取得預售證，在銷售程序上存在違規。 儘管其與置業者簽訂的銷售合同降低了開發商風險，卻將市場風險轉移到置業者身上。

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深圳中心城涉嫌違規售鋪未了產權糾紛浮出水面

每經網2012-02-15 01:19:52

深圳中心城未取得招行同意，便擅自分割銷售商舖，最終導致無法辦理房產證。 該事件也牽出了深圳中心城背後產權糾紛內幕。

每經編輯每經記者胡廷鴻發自深圳

昨日（2月14日），本報報導了深圳中心城（新怡景商業中心）涉嫌違規售舖一事，在新聞發布會上，深圳怡景中心城商業發展有限公司（以下簡稱怡景公司）董事長劉偉宏稱，招商銀行深圳分行當初是支持和默認中心城賣鋪，後又不同意，導致無法順利賣鋪。

對此，招行深圳分行昨日向《每日經濟新聞》記者回復稱，以招行深圳分行為委託代理人的銀團，迄今為止未向借款人以及其他任何第三方明示或默許借款人在未還清銀團貸款之前可以對“新怡景商業中心”進行分割銷售。 同時該行重申，銀團未同意對“新怡景商業中心”進行分割銷售，且銀團將保留採取法律救濟措施的權利。

而隨著事件漸趨明朗，中心城的賣鋪糾紛也牽出了背後復雜的產權糾紛。

招行：中心城售鋪未經同意

深圳中心城先後兩次售鋪，是否得到股東和以招行深圳分行牽頭的抵押權人“銀團”的支持？

昨日，《每日經濟新聞》記者聯繫上怡景公司發展部經理王雪梅，她堅稱，招行一直默認公司賣鋪，並表示有會議紀要做依據。 而怡景公司在售鋪之初，也與中心城現在的產權人保怡物業管理（深圳）有限公司、股東美國保德信金融集團之間簽署了同意回購股權，同意賣舖等相關意向協議。

怡景公司董事長劉偉宏在13日下午舉行的新聞發布會上表示，2011年10月中心城第二次賣鋪，招行及境外銀團事前也是默認的，但最後關鍵時刻，銀團和招行又不同意了。

劉偉宏認為，招行一直沒有正式同意售鋪，是因為銀行要求一次性還清近12億元貸款。 但當記者提出索要王雪梅所稱的相關文件資料時，她表示目前不方便公佈，以後會再次召開新聞發布會統一公開。

資料顯示，深圳中心城現產權人保怡物業管理（深圳）有限公司及其境外股東巴巴多斯中心城有限公司以“新怡景商業中心”物業為抵押，向銀團申請貸款折人民幣近12億元，受銀團委託，招行深圳分行代理銀團持有“新怡景商業中心”的抵押權。

按照相關法律規定，在未清償銀團貸款之前，借款人任何處置“新怡景商業中心”物業的決定需經得銀團一致同意。 同時，招行深圳分行約定中心城的租金收入作為銀團貸款的還款資金來源，並作了質押登記。

另據悉，自2010年12月起，保怡物業管理（深圳）有限公司及其境外股東巴巴多斯中心城有限公司曾先後三次向銀團提交對“新怡景商業中心”進行分割銷售、償還境內外貸款的書面申請，但均未獲得招行深圳分行的同意。

據了解，針對劉偉宏及怡景公司等相關方擅自分割銷售“新怡景商業中心”的行為，招行深圳分行曾先後六次向借款人保怡物業管理（深圳）有限公司、怡景公司及其他相關方發出律師函。

中心城轉讓帶來產權糾紛

目前，深圳中心城涉嫌違規售舖的脈絡依然清晰，因未取得招行同意，便擅自分割銷售商舖，最終導致無法辦理房產證，進而引發與置業者之間的賣鋪糾紛。

但《每日經濟新聞》記者調查發現，該事件也牽出了深圳中心城背後產權糾紛內幕。

資料顯示，深圳中心城原開發商為怡景公司。 由於缺少後期運營管理資金，在劉偉宏的主持下，2006年深圳中心城引入戰略合資方TMW（保德信亞洲基金），雙方成立保怡物業（深圳）有限公司，負責經營管理怡景中心城廣場。 為此，保德信以將近10億元人民幣獲取項目50%股權，並參與怡景中心城的開發及後期經營管理。

2007年8月，怡景公司以買賣方式將深圳中心城轉讓給保怡物業管理（深圳）有限公司。 同時，保怡物業將深圳中心城房產抵押給招行深圳分行牽頭的“銀團”。

劉偉宏在新聞稿中稱，怡景公司在轉讓中心城廣場股權後，至今未收到保怡物業（深圳）有限公司的轉讓房款。

此後，保德信亞洲基金答應劉偉宏及其怡景公司退出對深圳中心城的經營管理。 為了回購股權，缺錢的劉偉宏不得不通過分割出售商舖的行為籌集資金。 2010年12月和2011年10月，深圳中心城兩次公開出售15000平方米商舖，賣得預售款和部分房款共計4億元。 此時，連同第一次股權轉讓，深圳中心城已屬於二次售賣了。

然而，劉偉宏及深圳中心城的賣鋪行為並未獲得抵押權人招行的支持。 此時，劉偉宏控制的怡景公司卻與保怡物業管理（深圳）有限公司之間因股權轉讓而發生糾紛。

隨後，兩方公司針對深圳中心城的產權糾紛愈演愈烈。 據招行深圳分行的聲明顯示，在劉偉宏及借款人與銀團協商賣鋪過程中，2011年11月，怡景公司強行趕走保怡物業公司聘請的物業管理人員（仲量聯行），隨後以停水、停電方式脅迫商戶將租金交至該公司，截留了借款人保怡物業公司應收的租金，也導致銀團貸款還款資金被截留，銀團也多次要求劉偉宏糾正截留租金及乾涉物業正常管理的行為，但劉宏偉至今未落實。

今年1月13日，保怡物業管理（深圳）有限公司發出致新怡景中心城全體租戶及社會各界的公開信，信中聲明：除我公司外，任何其他公司均無權處分或轉讓中心城商舖，無權對外出租中心城商舖或場地，亦無任何權利或依據向中心城租戶收取任何租金或其他財產性利益。

至此，怡景公司與保怡物業管理（深圳）有限公司之間因股權轉讓而發生的糾紛公開化。 目前據記者了解，劉偉宏及其怡景公司與保怡物業管理（深圳）有限公司的產權糾紛已經上訴到深圳市福田區法院，此案正在審理當中。

劉偉宏則表示，“如果我們贏了，那我們以上行為（賣鋪）合法又合理，如果我們輸了，我們損失好幾千萬。”眼下，作為一件因違規售鋪而導致的賣鋪糾紛，依然凸顯出其背後的產權糾紛。 本報將後續關注報導。

責編每經記者胡廷鴻發自深圳