房託基金管理之爭

事實上唔係凡房託基金，就一定賺大錢，管理得好，同管理不善例子就在眼前。
如果我冇記錯，領展的管理費是所有reits中最低的，所以這個亦是領展的賣點。

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春泉次大股東促罷免管理人

2017年08月31日 信報 sina.com

持有春泉產業信託（01426）12.5%股權的第二大股東太盟地產（PAG），提出要求召開特別股東大會，表決罷免春泉管理人，以及採取挽救基金表現的措施。太盟地產認為，春泉現價與其真正價值有極大折讓，春泉管理團隊經驗不足、企業管治失效，以及缺乏增長策略，建議引入管理人內部化模式進行策略性檢討及引進外部監督。

要求開特別股東會

春泉的管理人春泉資產管理由私募股權投資公司Mercuria Investment持有90.2%股權，而Mercuria的股東則包括日本政策投資銀行、伊藤忠商事株式會社及三井住友信託銀行株式會社，並透過RCA Fund持有春泉約27.6%。

太盟地產解釋，召開特別股東大會的三大原因， 首先，春泉的資產淨值高於其單位價格43.6%，反而其他可與比擬房託的股價則平均較資產淨值有3.7%溢價，春泉大幅折讓反映市場對其管理人欠缺信心。而且，春泉的管理團隊的管理動機令人存疑，在須向春泉信託單位持有人問責的高級行政人員和董事中， 不少在Mercuria的持股金額遠遠高於在其管理的春泉。Mercuria有高達36%的收入來自向春泉信託單位持有人徵收高昂的管理費，情況值得關注。

若換管理年省3700萬

最後，管理人缺乏增長策略，並無明確計劃為單位持有人提升價值。例如，最近春泉決定收購英國市郊84個汽車服務站，不但與現有投資組合的性質背道而馳，亦在沒有充分回報理據支持下，讓單位持有人承受不必要的經濟風險，並使每單位的潛在分派下降；管理人削價發行基金單位，用為收購進行融資，

攤薄現有單位持有人的持股價值。管理人一直未有或拒絕聆聽單位持有人的意見，解決一些必要問題。

太盟地產提出三項建議，包括將管理人內部化， 罷免現有管理人，由受託人擁有、新組成的管理公司取而代之，能夠每年節省3700萬元管理費，並避免管理人繼續作出差劣、自利的決策。此外，建議改善春泉的企業管治質素，從外部引進利益與所有單位持有人一致的相關經驗人士，推薦太盟地產資深行政人員Broderick Storie擔任春泉非執行董事。

另外，建議進行策略性檢討，以探討所有可行選擇，有助識別可為單位持有人提升春泉價值的最佳方法。

春泉的管理人春泉資產管理有限公司則回應指出，收到要求管理人召開股東特別大會的函件。根據初步審查，管理人認為該函件所載若干聲明具誤導性，並保留回覆有關聲明之權利。

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基金股東挑戰春泉信託 指股價長期落後 要求罷免日資管理人

2017/8/31

【明報專訊】領展（0823）早年遭基金股東挑戰事件歷史重演，在房託基金（REITs）春泉產業信託（1426）持股12.5%的私募股權基金太盟（PAG）發公開信，要求召開特別股東大會，罷免由日資控制的管理人春泉資產管理，建議將管理權回歸春泉房託本身接手，並且要求派員進入董事會，以及委任專家檢討管治。

明報記者 陳偉燊

春泉晚上發出公告稱，管理人考慮要求公開信所載聲明要準確及不涉誤導，並保留回覆有關聲明的權利。

質疑管理人收購物業時不公正

春泉現時的主要股東為RCA Fund，持股多達27.59%，太盟地產則持股12.5%，為第二大股東。現時春泉的信託管理及物業管理，主要由日本政策投資銀行、伊藤忠商事及三井住友信託銀行間接持股的春泉資產管理負責，同時春泉資產亦在春泉產託持股1.51%。另一日資Asuka Management亦持股5.8%。

太盟公開信中，主要指摘春泉現有董事未能夠向基金持有人交代，亦沒有證據顯示其董事與負責管理春泉運作的公司最終股東Mercuria Investment互為獨立，質疑春泉表現為房託指數表現排行「尾二」，並指責伊藤忠出售英國物業予春泉前，出售其手上Mercuria持股，反映管理人知道今次交易具爭議，但質疑管理人在處理收購英國物業時是否公正。

太盟表示，春泉未有具體策略去改善股價長期表現落後的情况，亦未有好好打理北京寫字樓，令出租率跌3個百分點，比同區物業只跌0.97個百分點，更為落後。因此其動議提出罷免春泉資產管理公司，委任太盟代表Broderick Storie作為非執行董事，並且委任專家檢討財務表現、管治及策略。

股價折讓過大 要求增透明度

Broderick Storie回應本報記者查詢時表示，在發信後至昨天傍晚，未收到春泉任何回應。他稱，太盟早於去年2月增持春泉至逾5%，並且曾經在今年4月及5月兩度去信春泉提建議，均遭拒絕。他認為，若改由春泉自行管理，每年可節省3700萬元費用，改善公司回報。他更透露，除了太盟之外，亦有其他投資者認為，春泉的股價相對資產淨值折讓太大，在管理上應該增加透明度，並且要尋求釋放價值，因此展開是次行動。