領展活用循環貸款好處多

領展話循環貸款好處多，基本上唔使揸現金，因個個月收租現金流入多到爆，現金太多在手是浪費，但如果突然有業主等錢使，例如，我說例如緊急放售又一城，你當要飛身撲水買，銀行循環貸款2日就比到錢你，你話係唔係好過揸住大舊現金係度等先，因機會唔知幾時出現。

企業簡報 P.24  2016-09

領展借貸額料續增
 2016-10-03 東方

領展 吳文強表示，業務不確定性增加，令集團需要更多錢「傍身」。
領展房地產投資信託基金（00823）上市逾十年，主要工作由以往簡單的翻新商場和收租，發展成今天透過買賣來整合物業組合，甚至參與地產發展來作長線投資。資本市場主管吳文強坦言，業務轉趨複雜、不確定因素增加，令資金需求上升，今年三月底領展總承諾借貸額為346億元，按年增21%，相信未來仍會增加。
向循環貸款着手
雖然領展股票市值逾1,200億元，但吳文強稱，集團仍在增長中，除了併購物業，一四年起領展開始出售非核心物業，每宗潛在的買或賣都以億元計，但「買唔買得成」往往變數不少，故作為司庫，他向循環貸款着手。
今年三月，領展罕有地公布所獲得的循環貸款數字，為69億元，佔總承諾貸款約兩成。吳文強稱：「是公司歷來最多循環貸款，料數字會再增加。」他解釋，循環貸款的好處在於「用才向銀行提取，不用放着的話，只需繳付一筆相對較細的承諾費用」，而且48小時內保證現金到手，對應付突發的買賣很重要。
冀降內地匯兌損失
領展在一五年三月首度進軍中國大陸，購入北京一個商場後，又在同年七月購入上海兩幢寫字樓。作為香港上市公司，中港貨幣匯兌經常帶來了不少風險。吳文強表示，集團目前以「盡量不留錢在內地」來減低匯兌損失。
領展近年為增長定下不少「硬指標」，如資產負債比率指標不高於25%，目前實質比率是16.5%。被問到集團有甚麼不達標，他輕鬆地說，資產提升工程的投資回報率內部定為高於15%，可是樂富中心和赤柱廣場都低於指標，「因為前者翻新時間長，拖低了回報率，後者有很多試驗性質項目，回報非最重要因素」。

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領展：70億備用資金 隨時併購

文章日期：2016年10月3日

【明報專訊】美國加息陰影籠罩全球，領展（0823）近年購併較前活躍，該公司資本市場部主管吳文強表示，已提高使用循環貸款比例至11%，提高融資彈性，並稱領展手上最少70億元備用資金供隨時出擊收購之用。

提高使用循環貸款比例至11%

加入領展7年多的吳文強，曾協助處理商場翻新。他形容：「領展增長當中變化較大，不能夠預計一定做到收購，因此管理資金會有難度。」面對收購可變性增加，領展過去3到5年已增加使用循環貸款，在其逾300億元借貸中循環貸款融資佔比11%。到去年底連同備用循環貸款加手頭現金，該公司有最少70億元可用。

領展尋求增長時，需著手多元化及分散風險，吳文強說，他們因此到內地投資，亦在港涉足私人商場及寫字樓。考慮到在內地收購借貸利率較高，以好的內地融目取得貸款息率4.75厘，比香港只1厘多而言息差較大，因此較少使用內地貸款融資收購，反而在內地收租後經當地借貸，轉為股息回流香港。他們亦一直就人民幣運作對冲問題作研究。他們借貸時傾向以公司名義行事，非以個別項目融資，借貸到期年期控制在5年以上，每年到期借貸平均50億元，減低急需資金壓力。總借貸逾六成為固定利率，每年財務成本才2.57厘，亦有助降低加息的風險。他們務求槓桿比率低於25%，保持評級。

餐飲租戶佔比增至六成

原有在港商場釐定翻新優次方面，吳文強說，會考慮到項目前景、規劃，能否滿足到市民現時及未來需求而定。他說：「商場翻新後是否成功要由消費者決定，最重要測試指標是以人流量度，單取悅租戶沒有作用」。他認為股東賺錢與社會責任不會有衝突，翻新項目大部分均達內部回報率15%的要求。為配合網購趨勢，同時面對香港零售業低迷，領展因應在商場增設投遞箱，提升餐飲租戶組合至佔比六成，他相信有助抗跌力比平時好。

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領展財雄變身發展商
2016-10-03  大公報記者 趙建強
　　領展（00823）業務持續增長，並由過往的屋邨商場逐漸蛻變為「發展商」，自行興建寫字樓，甚至進軍內地，領展資產管理資本市場主管吳文強表示，公司處於增長期，資金需求龐大，在「1蚊做個半生意」下，總貸款額已達300億元，其中約11%為循環貸款，現金及備用信貸則達70億元，料可支持集團業務發展。
　　負責「管錢」的吳文強表示，近年公司經常買、賣物業，使發展不確定性大大增加，公司需要更多循環貸款以應付「不時之需」，幸好近期銀行水浸，承諾費較低，使公司利率壓力並不高，大部分備用信貸「2日通知銀行就可以用」，增加集團發展靈活性。
　　吳文強笑稱，「做收租佬，一定要穩定」，因此目前集團約60%貸款為定息貸款，即使加息亦相信對公司影響有限，貸款剩餘年期約5至6年，即使在收購旺角工貿署大樓後，負債比率亦僅由15.6%提升至17.5%，財務狀況安全。他又強調，內地貸款利率較高，因此公司並無意在內地貸款或發債，公司亦看好內地零售發展前景，加上不認為人民幣會持續大幅貶值，因此無意作人民幣對沖。
　　提及領展常有回購行動，吳文強解釋，主要由於公司出售物業後，為免派息被攤薄而做，強調集團會盡力維持派息穩定。
　　雖然主管財務，但吳文強亦有參與旗下項目的翻新工程，笑稱自己入職領展後「嗜好變咗行商場，逢周末都會帶老婆仔女去行」，對於輿論不少聲音批評領展翻新項目後，引入貴價產品及連鎖店，影響小商戶生存，出身樂富的吳文強反駁，「商場最緊要係吸引本區消費，我中學時都唔會留喺樂富商場買嘢」，認為現時樂富商場吸引力增加，除本區外更可吸納外區客，選擇增多，對居民及租戶才是好事。