歐美匯過去5年商戶調整經驗

我網遊了ECMall 歐美匯購物中心 及旁邊的商業寫字樓互聯網金融中心，
我分別從高空衛星及現場街景觀察了EC Mall 歐美匯購物中心，EC Mall 附近是大學群及微軟大廈，他們都有機會到歐美匯消費，是重要目標客戶群。還有對面的新中關購物中心，新中關有戲院可吸引客人到這2個商場，兩個商場地下通道幾乎連為一體有互補作用 。

以下是一些觀察及網尋資料 ：

(1)這個收購一舉多得: 收租，吸納內地商場人才，得到第一手內地商場數據，插第一支旗，學到內地潛規則及手機app推廣經驗，雖然領匯已在hands商場首次使用apps推廣業務，但比起EC Mall就落後了
(2)快速收購海外公司，較買內地公司快N倍
(3)過去招租是與世邦魏理仕CBRE合作的代理模式，聘請知名代理商招租的模式，可借用他們客戶的資源，共用的他們的資訊庫，這是一個雙贏的合作方式。而物業管理則是香港新昌，商場運作文化接近，應不用花精神大改
(4)ECM營運有問題缺錢已買掉權益，餘下美羅50%及滙貫南豐50%，看來南豐及霍業生(領匯資產管理中國總監)做了媒人 , 霍業生曾出任滙貫南豐資產管理主管，滙貫南豐中國房地產基金前身為滙豐南豐中國房地產基金
(5)在中關村內的商場，EC Mall是最多好評的，看看北京大眾點評  超過1300人次的商場評論
(6)交通便捷地鐵4號線、10號線 海淀黃庄站A2出口就跟歐美匯地下相連貫，交通超方便的。
(7)看看歐美匯租賃運營總監王素平，講述過去5年如向管理及調整商戶的經驗，絕對有板有眼，欣賞她說公司對於每一米的調整機會都非常認真和珍惜，這個工作態度很難得，龍哥說會吸納歐美匯現管理層，如她可加入領匯中國部門，真是可喜可賀

歐美匯購物中心租賃運營總監王素平

EC Mall 附近是微軟大廈，旁邊是新中關購物中心，兩個商場地下通道連為一體

EC Mall 附近是大學群

停車場入口

http://www.ecmall.com.cn/

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購物中心“折騰記”走進歐美匯
2014年07月17日09:18
核心提示：購物中心如此“折騰”後，帶來的是什麼呢?贏商網《每週下午茶》沙龍第24期走進歐美匯購物中心，由歐美匯購物中心租賃運營總監王素平女士進行詳細解讀。

（贏商網北京站報導）“調整”是購物中心提升經營業績、保持競爭優勢的重要措施。在經歷一段時間的運營管理後，所配置的業態、品牌也處在生命週期不同階段的變化之中，購物中心運營管理者或被動或主動地對購物中心進行調整。
有業內人士表示，一般三年左右是購物中心品牌、業態的大調整期，然而也不排除租金、或者股東關注等其它因素。同時還有人認為，每年七八月為市場淡季，銷售額較低；另一方面由於正值商鋪租約集中到期，商場或品牌都在謀求升級。這也是購物中心調整的重要原因。
那麼，購物中心如此“折騰”後，帶來的是什麼呢？贏商網《每週下午茶》沙龍第24期走進歐美匯購物中心，由歐美匯購物中心租賃運營總監王素平女士進行詳細解讀。

以下為沙龍實錄：
贏商網：王總，請您介紹一下歐美匯的基本情況，它的定位以及業態規劃是什麼樣的?
王素平：歐美匯購物中心坐落于海澱區中關村核心區域，是一家集零售、餐飲、服務、體驗於一體的定位中高端的綜合性購物中心。購物中心於2009年9月29日試營業，商業建築面積53000平方米，可出租面積30000平方米，商業部分規劃為地下一層，地上六層，現地下二層和地下三層規劃為停車場。
歐美匯的市場定位為年輕、時尚、動感的中高檔綜合性購物中心。中關村年輕人多、寫字樓白領多、大專院校學生多，他們構成了歐美匯消費客群的堅實力量。項目周邊彙集了微軟亞太研發中心總部、優酷網、百度、中鋼大廈等知名企業，同時還緊鄰北大、清華、人大、農大、理工大學、民族大學等高等學府，這部分客群成為了我們的主要服務目標。
贏商網：與旁邊的兩個項目之間有什麼不同嗎?
王素平：中關村區域目前有三個購物中心項目，歐美匯購物中心、新中關購物中心和中關村廣場購物中心。三個商業項目距離非常近，我們與新中關購物中心地下一層相互連通，與中關村廣場購物中心僅隔一條步行街，三個商業項目錯位經營，這樣能更好的帶動中關村區域的整體商業氛圍。
從結構設計來看，歐美匯屬於獨立的Shopping Mall模式，無論從動線設計還是從品牌展示方面都得到了很好的體現。如顏色亮麗的樓體設計，讓消費者從外立面就可以體會到這是一家年輕時尚動感的消費場所；購物中心內部不規則的動線運用也使消費者對品牌組合一目了然；高清大螢幕的高頻率使用充分與活動現場互動相銜接，不僅使品牌商在此得到很好的展示，也使消費者隨時隨地感受到購物中心活動現場的熱烈氣氛；最突出的就是三個中庭的獨特設計，不僅可以充分采到自然光線，還使得各個品牌形象得以充分展示；跨層扶梯可以方便消費者快速到達目的地，同時也可以從不同角度觀賞內部風景，這使客人目的性消費的便捷性得到了充分體現；值得一提的還有地下一層的中廳設計，這個區域承載著購物中心多家品牌方的促銷活動，也見證了歐美匯周年慶以及各大媒體活動的舉辦，可謂歐美匯的一大亮點；
　　在初期定位方面，我們也充分考慮了中關村客群的組成特點，所以我們大膽引進了多家快時尚品牌，歐美匯的年輕客群成為了快時尚的堅實力量，而快時尚品牌恰好能激發這些年輕客人的“瞬間購買”欲望。針對中關村地區消費者的消費習慣、消費需求以及客群組成等，歐美匯購物中心管理團隊在前期做了多項市場調研工作，收集了大量的市場資料，並反復驗證這些資料及資訊的可靠性後，務實、準確地制定了符合市場需求且屬於歐美匯購物中心的定位——即年輕、時尚的中高端購物中心。
　　購物中心以服裝服飾、餐飲為主要業態，充分滿足了消費者對生活品位和生活態度方面的需求，同時，為了使消費者得到更好的購物享受，各樓層還分別規劃了咖啡廳供客人們小憩、暢談；為了滿足中關村辦公消費人群對“小資生活”的追求理念[*看下定義]，購物中心引進了臺灣傢俱零售商HOLA特力屋；同時也引進了SEPHORA、Innisfree等美容化妝品牌；為迎合中關村教育、科技產業的迅猛發展， Wall Street English、啄木鳥教育、金寶貝兒童早教、I-Zone蘋果專賣店等也加入到了歐美匯的大家庭，其中I-Zone蘋果店更多地增加了現場體驗功能與服務，這些品牌方與歐美匯購物中心一直維持著長期良好的合作；更值得一提的是NIKE亞洲首家籃球概念店也在歐美匯安家落戶，由於定期限量款發售，開業以來一直門庭若市。
　　贏商網：請您給我們講講購物中心大調的原則是什麼?
　　王素平：購物中心大調一般都會在開業3年後，也因為一般標準面積的零售商戶租期在3年左右，購物中心經過開業初期這3年的經營會對當前項目的整體定位、品牌組合、業態組合、消費群體的購買習慣、品牌經營狀況、雙方定位等方面進行有效分析，從而制定合理的調整方向和調整目標。
　　在調整過程中，最重要的也是最不容忽視的一點就是要清晰的知道我們要服務的消費群體他（她）需要的是什麼，這就要求我們無論在品牌調整上，還是在經營戰略的制定上都要適時的做好換位思考，才能準確地抓住消費者的心。
　　購物中心大調包括整體定位的調整，這個調整的動靜就比較大，由於歐美匯開業前期進行了大量市場調研，對周邊消費群體的瞭解深入，可以說我們的項目主體定位一直都是清晰、明確的，也是符合我們目標消費群體需要的，所以歐美匯在主體定位上的基調不會改變，在調整過程中，我們依然會延續青春、時尚、潮牌店的定位方向，同時會不斷尋找差異化及體驗元素，從而吸引更多的優質品牌和消費群體與我們互動。
　　除去定位調整，購物中心面臨更多的就是品牌的調整了，歐美匯也不例外。在與品牌合作期間，我們會隨時關注品牌的市場走向、市場定位變化、運營狀況變化等，通過對品牌經營的及時瞭解我們會及時制定出租售比正常和租售比異常的方案，這將為我們後期調整提供可靠依據。對於個別銷售業績表現不錯但位置不是很合理的品牌，考慮到整體佈局，可能我們也會考慮調整，但不一定是終止合作，可以採取調換位置的方式進行，這樣也能對品牌方的經營起到幫助。
　　歐美匯在每一期的調整過程中，更注重的還是品牌在體驗與互動方面的結合，這樣才能更好的調動消費者的積極性和關注度，因為我們知道誰是我們的服務物件。
　　贏商網：您給我們講講歐美匯的調整。
　　王素平：歐美匯2009年開業，從2012年起每年都會有一定面積涉及到調整，其中有些水土不服的品牌，也有些是品牌公司在經營過程中出現這樣那樣的問題，導致銷售業績不是很理想，這也屬於商業項目正常的調整範疇。為了能更好的提升歐美匯的定位，我們對於每一平米的調整機會都非常認真和珍惜。
下面我來給大家簡單介紹一下歐美匯在調整中引進的部分品牌。
　　2011年，我們做了大膽嘗試，引進了國內服裝服飾快銷品牌MC Jeanstown首家店, 品牌定位與H&M相近，款式更新快，價格適中，很快就收到了消費者的青睞。
　　2012年我們又引進了韓國知名護膚品牌innisfree，這也是innisfree在北京的首家旗艦店，無論從裝修設計方面還是從商品配備方面我們都是獨享的，通過後期innisfree的經營資料我們更確信我們的調整方向是正確的。
　　2013年我們又成功引進了NIKE Basketball，大家會問你的NIKE與別人的NIKE有什麼不同嗎？回答——是，非常不同。歐美匯的NIKE是亞洲唯一一家籃球體驗店，店裡會銷售所有與籃球相關的產品，包括DIY定制。同時每月定期發售限量款籃球鞋，由於限量，品牌公司會制定嚴格的發售流程，每次發售的時候，步行街上都會排滿了人，場面也是非常壯觀的。同時，那年我們還引進了韓國功能鞋品牌PROSPECS；ETAM北京首家升級形象店ETAM Boutique也在同年亮相。
　　 2014年引進了英國的快時尚品牌NEW LOOK，無論從品牌定位上還是從裝修設計上，歐美匯店都是非常搶眼的，這也在很大程度上滿足了年輕消費者對時尚品牌的需求。生活創意品牌酷樂潮玩、運動品牌FILA、CONVERSE、配飾品牌阿吉豆等廣受歡迎的品牌也都在2014年上半年亮相歐美匯。值得期待的還有我們剛剛簽訂合同的另一韓國知名彩妝品牌也將在10月份隆重開業。
　　歐美匯在餐飲方面的調整力度也是非常大的，我們希望讓消費者在歐美匯能品嘗到特色不一的美食，開業初期合作的金錢豹、薩莉亞、新辣道等銷售業績都非常穩定，後期調整中，我們又引進了多家知名餐飲品牌，將太無二、大漁鐵板燒、趙香蘭南洋火鍋鋪、米字旁年糕火鍋、樹心旁芝士小棧等，每天在這些店鋪門口都可以看到排的長隊的客人；今年新合作的另兩家餐飲品牌心泰心廚、西貝蓧面村也正在緊張的籌備中，不久將會與大家見面。其中大漁鐵板燒、西貝蓧面村的引進主要是為了增加四層的流動客人，隨著品牌方對歐美匯關注度的提升，我們也希望能把零售業態引進到四層，這樣可以使餐飲、零售、服務業態良好的結合。
在調整過程中我們一直力求在歐美匯能體現更多差異化，我們一直在問自己差異化是給誰定的？差異化又是由誰來評判的？答案是——消費者。所以我們在調整和運營過程中會及時的做換位思考，把自己放在消費者的角度，這樣才能真正瞭解我們的服務物件到底想要什麼。首先我們硬體條件已經有了，很多客戶和供應商來了以後，由於人性化的室內實際，讓大家都覺得在這裡逛非常輕鬆、舒適，再加上定期會發現一些新鮮事物和新鮮的活動，創造機會讓客人參與到我們的互動當中來，這在很大程度上增加了客人與我們之間的粘性。我們一直在努力以讓消費者多駐足，多體驗，多互動，多挺回饋意見，這樣才能讓我們的調整工作更有方向性。
　　贏商網：歐美匯現在每層的業態和品牌落位元情況是如何的?
　　王素平：購物中心B1層業態組合是比較豐滿靚麗的，兩大優勢造就了這個樓層的熱鬧程度，一是可以直接連接地鐵四號線和十號線；二是中庭活動多。在這個樓層我們規劃了速食、個人護理店、服裝服飾品牌、I-Zone體驗店、內衣店、飲品店以及烘培課堂等，客人一定能在這裡找到自己喜歡的去處；
　　F1至F3層以服裝服飾為主，包括主力品牌H&M、C&A、UNIQLO、SELECTED、promod、CKJeans、CK Underwear、NIKE Basketball、MJ Style、JNBY、LILY、DAZZLE、VANS、SHOES BAR、Hush Puppies、等；還有多家護膚品及化妝品商戶，innisfree\SEPHORA等；
　　四層涵蓋了教育、美容美髮、纖體瘦身業態，為了增加這個樓層的客流量，我們在今年分別引進了大漁鐵板燒和西貝西北菜兩大重量級餐飲品牌，這在很大程度上豐富了四層的業態組合，也為四層帶來了相當大的人流量；
　　五層為饕餮盛宴樓層，大家可以這裡可以盡情找到屬於自己的口味，雲海肴、將太無二、趙香蘭南洋火鍋、玖食龍蝦滿足了不同消費者對美食的嚮往；
　　六層為金錢豹第三代美食百匯，這裡囊括了多個國家的菜品風格，色香味一應俱全，實惠的自助餐價格讓人流連忘返。
贏商網：餐飲比例調整很大?
　　王素平：由於餐飲也能非常快的聚集人氣，所以越來越多的購物中心加大了餐飲的比例，很多百貨店也都開始陸續引進餐飲業態，以緩解傳統百貨業當前面臨的嚴峻問題。歐美匯購物中心餐飲比例控制在36%-40%之間。在開業初期，我們就引進了金錢豹、新辣道、潮江春等廣受大家喜愛的餐飲，通過調整，我們將餐飲品牌定位劃分的越來越清晰，地下一層西側為中西式速食，五層為商務餐，在去年底到今年上半年的調整中，我們又成功引進了大漁鐵板燒和西貝蓧面村這兩個在市場反響度都非常高的品牌，這樣我們現在就擁有了12家風味不同的美味餐廳。
　　贏商網：您覺得什麼樣的業態組合能實現效益最大化?
　　王素平：歐美匯在開業前期就做了大量的市場調研工作，積累了相當完善的調研資料，包括當時北京商業項目整體發展趨勢、中關村區域的商業形態、中關村區域目標消費群體的詳細資訊：消費者來源、年齡層、收入水準、消費水準、消費需求、消費習慣等以及商業項目地理位置、交通動線等。換句話說就是，中關村並不是沒有消費人群，而是消費人群的消費習慣需要調整，歐美匯就是希望通過合理的受歡迎的業態組合來改變這部分消費客群的購買習慣問題。
　　歐美匯適中的商業面積使得它在業態組合和調整方面有著獨特的優勢和便捷性，無論如何調整，我們都會堅持其年輕、時尚、動感的綜合性購物中心的定位，這樣就會傳遞給客人和合作夥伴同樣的準確資訊有機會及有目的性的合作。在業態組合上，仍然以零售品牌占比最大，服裝服飾、鞋包配飾等占比過半；餐飲業態占比也接近40%；這兩部分業態起到了很好的聚集客流的作用，同時為了盡可能讓客人體驗一站式服務，我們同時還引進了個人護理店以及服務業態、教育等品牌，這部分業態承租能力相對較低，但能起到畫龍點睛的作用，在很大程度上滿足了消費者多元化消費的需求，這樣的組合從很大程度上讓購物中心和品牌方都實現效益最大化。
　　其次，歐美匯獨享的品牌也成為一道亮麗的風景，innisfree北京首家旗艦店、NIKE Basketball亞洲首家籃球體驗店、第三代金錢豹美食百匯、雲海肴首家購物中心店、玖食龍蝦首家購物中心店、DELIZIEFOLLIE義大利冰淇淋國內首家店、快煮慢食國內首家店、樹心旁芝士小棧首家店、趙香蘭南洋火鍋輔首家店等都是目前或者曾經屬於歐美匯獨享的品牌，這也為我們吸引了眾多消費者的駐足和體驗；另外，正在裝修中的心泰心廚泰國菜和西貝蓧面村也將在不久會與廣大消費者見面。
　　相信大家從歐美匯的業態和品牌組合能看出我們就是想通過不斷的推陳出新來改變消費者的購買習慣，換句話說，就是符合消費者需求的業態組合就能實現效益最大化，快時尚和熱門餐飲的組合為我們帶來了越來越多的有效消費群體，人多了，消費就多了，品牌經營效益就上去了，我們也就達到雙贏了，這是個良性迴圈。
　　贏商網：今年調整預期是什麼?
　　王素平：通過2012和2013年兩次調整，也為我們積累了相當豐富的經驗，讓我們更加瞭解我們的消費者需要的是什麼。2014年調整仍然堅持主定位，同時進一步擴大差異化，我想這個差異化應該是由消費者來決定，也就是說我們應該站在消費者的角度去理解和體會什麼是差異化，同時再結合我們的資料資訊認真做好每一步的調整工作。
2014年我們預計調整面積占到總出租面積的20%，由於購物中心的穩定發展，今年的調整工作開展的較為順利，截止目前已基本進入收尾階段，今年的調整工作依然延續青春、時尚、動感的主體定位，同時也希望能吸引到更多雙方定位合適的品牌方的加盟。通過調整，無論從品牌品質方面、客流及品牌方的銷售業績方面都有了很好的提升，當然，由於面積有限，還有很多非常好的品牌我們也在等待合適的機會，同時我們也會繼續不間斷的尋找和挖掘互動性、體驗性強的品牌，為明年的品牌調整奠定良好基礎。
　　贏商網：調整之後能達到這樣的預期嗎?
　　王素平：當然，商業項目調整就是在一個推陳出新、優勝劣汰的過程中讓商業專案越做越優秀。我們非常重視對每一個商鋪的調整，要作出更好的差異化，就一定要作出屬於自己項目的特色來，所以我們在調整過程中引進了諸多國內或者北京的首家店鋪，這讓消費者極為直觀的瞭解到歐美匯的不同。歐美匯通過調整，從租金收益、客流數量以及品牌上的銷售資料上都有了非常好的提升。
　　贏商網：您覺得服務體系在購物中心運營過程中起到什麼樣的作用?
　　王素平：服務體系，我認為應該包括以下幾種關係，這幾種關係處理不好也將會對購物中心的運營起到扯後腿的影響：
　　第一，購物中心與品牌方之間的服務。雙方一旦簽約就證明合作已經開始，品牌方與購物中心之間的合作願景往往都是長遠而美好的，從品牌方接受租賃場地到進場裝修，從開業前驗收到正式營業都離不開雙方的相互支持與配合，購物中心管理部門按照相應流程提供服務，品牌公司認真執行各項規章制度，完全可以規避因溝通不暢而導致的工作停滯；
　　第二，購物中心與消費者之間的服務。購物中心為消費者引進優質受歡迎的品牌這本身就是一種服務，同時，購物中心還應該盡可能多的提供人性化及便捷性服務，這能讓客人有賓至如歸的感覺，這就對購物中心細節管理與服務上有較高的要求，比如購物中心的動線設計、停車優惠、會員卡的辦理等方面都是值得關注的，客人在消費過程中感覺舒適了，購物中心也就被認同了；
第三，品牌公司與消費者之間的服務。品牌方是與消費者直接面對面發生服務與被服務關係的，這對品牌導購員的服務意識要求比較高，品牌公司能在服務過程中及時發現自身存在的問題，比如服務意識方面，比如商品配備方面就能有效的留住客人。
　　贏商網：您覺得行銷手段對商業項目經營有哪些益處呢?
　　王素平：購物中心通過有效地行銷策略能為商業專案帶來更多消費者的同時也能吸引到更多符合專案定位的合作夥伴的青睞。但這也是要與商業專案主體定位密切相關的，市場行銷部門同樣應該對商業專案的定位有明確的方向，只有這樣才能有的放矢的為購物中心制定出切實可行的行銷推廣方案，方向對了，將達到事半功倍的效果，方向錯了，即便是花了天價的市場費用卻不一定會起到什麼樣的效果。
　　贏商網：那您覺得行銷手段主要包括哪幾方面呢?
　　王素平：行銷手段最重要的一點就是與消費者的互動，互動越多消費者越願意參與，在這方面，歐美匯主要開展的一些行銷方式：
　　網路方面：利用現有微博、微信等網路平臺及時、完整的推廣歐美匯購物中心項目的點滴文化及所有活動的資訊傳遞；大家也可以通過我們的網站隨時瞭解歐美匯的資訊。
　　贏商網：好的，感謝王總，本期我們的《每週下午茶》沙龍到此為止。

小資生活
小資生活原本獨立於社會群體而存在。但是，在當今這個年代卻演變成一種社會文化現象，甚至成為一個特定社會階層的專門稱謂。更確切的說，小資被看作是中產階層文化的別稱，它已經演變成社會時尚的潮流。所謂的小資首先要有個硬體水準，並不是什麼人都可以稱之為小資的。首先大部分小資是有文化有修養的人，他們一般都受過高等教育，受過一些歐美文化的薰染，英文未必很棒，但口頭禪裡一定時常夾帶幾句。其次，小資的經濟基礎在中產階級邊緣，高於普通民眾，一般工薪階層。但也沒超過中產階級的上限，在這個邊緣的人最多。小資最重要的軟體就是小資所特有的品位、情趣、格調，也就是被稱之為小資情調的東西。

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領匯拓內地 購「中國矽谷」商場
【經濟日報專訊】領匯（00823）踏出進軍海外市場的第一步，昨宣布斥資25億元（人民幣，下同）收購北京中關村歐美滙購物中心，主攻「互聯網+」O2O（online to offline，綫上對綫下）消費概念，並擬將有關消費及管理經驗帶回香港，提升本港商場價值。

領匯首個內地收購的項目歐美滙，位於有「中國矽谷」之稱的中關村，鄰近多間中外科網企業，如騰訊（00700）、聯想（00992）、微軟等，亦靠近北京大學及清華大學。

研引入技術 助港商場營運

行政總裁王國龍表示，領匯正與一些科網公司就商場發展洽談合作機會，目前跟一間阿里巴巴有份投資的企業洽商中，基於尚未落實，故未能透露詳情。但他表示，歐美滙在互聯網方面發展很快，「有會員制、微博、網站、微信、Apps等，這些都是有機會拿來香港的技術，幫助香港商場營運。」

近年網購對內地商場構成衝擊，他稱，歐美滙最初的定位已是中檔消費，所以不擔心網購會影響商場消費，而且商場位置優秀，附近居民擁有全北京最高的可支配收入，人流的平均年齡又比本港商場低20年。

歐美滙2月份租金及其他收入約1,310萬元，以此推算，全年租金收入約1.57億元。按照收購價25億元計，初步投資回報率約6.24厘。領匯將以現金及發行債券支付收購價。

分析員：淨回報約4厘勝港

交銀國際分析員劉雅瀚表示，若撇除管理費等，項目淨回報約4厘，較本港商場的3厘為高，回報不俗，更重要是「收購歐美滙是領匯首個內地項目，對領匯擴大業務版圖來說是標誌性的一步。」

他指出，領匯是向海外企業收購歐美滙商場，所以手續較簡單，也較快捷，相反萬科（02202）是內地公司，收購程序會較複雜，所以即使先起動，需時也較長。

王國龍表示，歐美滙項目只「洽談了數個月，好快」，未來兩年約有三分一租約到期，希望換新租戶可帶領商場做得更好。首席財務總監張利民補充，過去數年歐美滙每年的租金升幅約15%。

於一綫城市 物色投資機會

至於萬科龍崗商場的交易，王國龍稱，目前仍在研究成交架構，相信很快會有公布，並強調領匯一直在內地四大一綫城市物色投資機會，因該區零售市場較成熟，可支配收入持續上升，通訊、基建及城市規劃發展較完善。

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領匯闖京 25億購商場
2015-03-25 15:00 on.cc
部署多年進軍內地的領匯（00823），昨日首度成功購入北京中關村歐美匯購物中心，總代價25億元（人民幣‧下同），平均購入呎價約4,000元。行政總裁王國龍表示，公司將維持「六條腿走路」的管理策略，未來或會重建旗下商場。

是次收購以全購目標公司進行，目標公司主要持有歐美匯100%權益，總收購價已包含目標公司的淨負債6.43億元，預計今年四月一日完成交易。

領匯將以手頭現金或借貸支付，集團負債比率料會增約4.3個百分點至15.3%。歐美匯中心總樓面面積約59.65萬方呎，截至今年二月底止共有94個零售租戶，出租率約99%。目前該商場平均租金每平米約300元，今年二月租金收入約1,300萬元。
港覓併購或重建商場

領匯行政總裁王國龍表示，雖然首度進軍內地，但仍會留意本港併購商場機會，公司將保持六大營運目標來維持增長，分別為物業管理、併購、資產提升、非核心資產出售、物業發展和舊物業重建。他又重申，公司非地產商，建成後物業將作長線收租用途。

對於內地不少商場受網購影響導致空置率偏高，王國龍稱，歐美匯中餐飲部分佔40%，定位為中檔次必需品和消費品，加上位處資訊科技園及校園區，區內零售額為北京前列，故受網購影響較少。他又指領匯亦正與阿里巴巴旗下洽「線上線下」業務合作，惟未有進一步細節可公布。

吸納原班底助拓內地

王國龍又表示，歐美匯今、明兩年約有三分一樓面租約到期，公司料有提升租值的空間。商場原有的管理團隊將加入領匯，壯大了公司於內地人力資源之餘，亦方便了領匯取得相關資訊來考慮內地其他商場。由於該商場最近才進行翻新，故短期內都不需要進行資產增值。

至於領匯與萬科（02202）一三年尾簽訂備忘錄，就收購萬科深圳龍崗商場的進展，王國龍指有關成交架構仍在研究中。

法巴證券分析員黃智亮表示，領匯是次收購的北京商場僅佔領匯物業組合2.5%，惟該物業租金回報率約6.3厘，淨租金回報率也達4厘，在香港很難找到近似回報的商業物業，他相信有了這第一步後，有助領匯繼續在內地壯大資產。

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領匯與南豐合作日誌 : 

- 2011年6月11日，南豐以11億7,000萬元出售將軍澳南豐廣場商場給

領匯樓面17.6萬方呎，共208個租戶，每月租金420萬元，租金回報率4.3厘。

- 2015年1月27日，領匯房地產信託基金與南豐集團合組的財團Century Land Investment Limited，以58.6億元，每呎樓面地價約6630元，奪得觀塘鴻業街、偉業街、順業街與海濱道交界的新九龍內地段第6512號的商業用地，該地盤面積約為6,843平方米(7.37萬方呎)，指定作非工業用途，按最高樓面面積82,116平方米(88.39萬方呎)計算，平均呎價約6,630元。領匯於項目占比為六成，南豐則占四成，地皮將發展成商場及寫字樓項目，並會用作長線收租用途，不會拆售或全幢出售.

- 2015年3月24日，領匯房地產信託基金以人民幣25億元，向匯貫南豐中國投資管理有限公司50%及新加坡美羅集團Crown Investment Ltd.50% 全資收購位於北京中關村的歐美匯購物中心（EC Mall）。歐美匯屬中檔消費商場，總樓面面積達七萬平方米，擁有七層逾5.5萬平方米的零售面積，及251個車位，有關交易將于同年4月1日成交。

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ECMall 歐美匯購物中心  2013-03-09

 http://philiph500215.blogspot.com/2013/03/ecmall.html?m=1

　　一，開發公司概況：

　　益颯美置業（天津）有限公司是歐美匯購物中心的專案管理單位，由ECM集團、滙豐南豐投資管理有限公司、美羅集團三家股東共同出資設立。

　　ECM-發展商\服務管理

　　     ECM集團總部在捷克共和國首都布拉格, 是中、東歐領先的房地產開發公司之一，因其超高品質和優質服務贏得令人稱羨的絕好聲望。自1991年始，集團投資包括商業樓, 寫字樓, 酒店, 住宅、技術園區及全面的房地產專業服務。ECM China 是ECM集團在中國的第一家公司，於2005年在北京成立，其投資的商業樓項目—歐美匯購物中心和寫字樓專案—歐美匯大廈位於北京海澱區中關村西區黃金位置，2009年開業。ECM China的業務正在向中國其他城市拓展。

　　滙豐南豐投資管理有限公司

　　     滙豐南豐投資管理有限公司是一個由HSBC Specialist Investment Ltd (HSIL)和南豐集團共同成立的合資所管理的私募房地產基金。滙豐南豐投資管理有限公司具備金融投資經驗的專業團隊，憑藉品牌和管理上的優勢結合在國際金融服務及投資基礎建設及房地產專案中的成功經驗，於內地有選擇性地收購、發展及管理合適的中國房地產專案。

　　美羅集團-財務服務

　　     美羅控股有限公司於1957 年在新加坡成立。 它1973 年股票上市，主要致力於房地產的開發與投資。公司目前遍及中國，尤其是北京和上海的投資專案主要為大型零售企業，休閒娛樂和其它商業項目。新加坡和馬來西亞的許多地標式項目都是由美羅集團完成的。

　　物業管理/新昌物業

　　     新昌管理服務有限公司是目前香港首屈一指的物業及設施管理公司,現管理不同物業及設施近二百五十項,當中包括逾十二萬五千個住宅單位及總面積達二百萬平方米的工商物業。新昌管理在北京、上海及武漢管理總面積超逾一百三十萬平方米的物業。集團及旗下不同分支公司積極參與高級商用物業及豪宅發展專案的管理服務，致力於提升專案物業價值。

　　市場顧問及租賃服務/世邦魏理仕

　　     CBRE是全球500強企業，總部位於美國加利福尼亞州洛杉磯，也是全球最大的地產服務公司,擁有全球24000名員工和300多個辦公室。憑藉其多年的專業精神及豐富的業內經驗，受聘作為歐美匯大廈和歐美匯購物中心的租賃總代理。

　　二，項目概述：

　　ECMall歐美匯地處中關村核心地帶，介於三環和四環之間，交通便利，地鐵4號線和10號線交匯的海澱黃莊站即可直達，擁有良好的可達性和可視性。專案定位為“中關村區域中高檔消費聚集地”，主要面向中關村西區的商務人士、白領階層，海澱區域內年輕時尚群體以及海澱區內不斷增長的中高端居住人群。ECMall歐美匯建築面積達到53,000平方米，商業面積約29,000平方米，規劃為地下1層到地上6層，周邊毗鄰中關村各大寫字樓和一座五星級國際酒店，這無疑奠定了歐美匯定位中高檔購物中心的發展基礎。

　　 區位優勢：

　　中關村位於京城西北部，隸屬海澱區。政府著力將中關村地區打造成為具有較強市場競爭力的電子產業園區——中國的矽谷。 而歐美匯正處於中關村西部，距離中關村的主要商業網點較近，如家樂福、中關村廣場購物中心、新中關、雙安商場、當代商城，以及一些電子市場如鼎好電子城、海龍電子城、中關村e世界等等。

　　中關村占地51.44萬平方米，擁有大量的科技和智力資源，園區內擁有213所大學、專科院校和研究所，其中還包括國內知名高等學府。國內知名高等學府如清華大學，北京大學，其共有400，000 學生在中關村附近區域內生活居住。經初步估算，區域內還有12，000家高新技術企業。專案輻射人群從中關村區域直至整個海澱區。該項目距離機場 25.6km；項目距離西單 9.4 km； 項目距離王府井 11.3 km；專案距離北京CBD 14.3 km。

　　專案屬於地鐵商業建築，附近有80餘條公交線路，能將北京各個區域的消費者非常快捷便利的帶到本專案，同時地鐵4號線和10號線交匯於專案地下一層，便利的交通環境積聚專案的人氣，帶來了充足的客流。中關村西區地下交通環廊全長1.9km,處於中關村西區的地下位置，在主幹道上有6個入口和3個出口，在環廊的B3擁有超過8000個停車位，，它的啟用大大改善了區域的交通狀況，服務了周邊區域的人群，極大增強了本項目的區位優勢和綜合競爭力。

　　項目特色：

　　歐美匯購物中心由秉承“創造力與生命力共生”之理念的世界一流建築設計公司Benoy公司操刀設計。在硬體設計方面給消費者帶來較強的視覺衝擊，店內的各種高科技內飾-----動感LED互動巨屏以給消費者帶來一種互動式的消費體驗。全場免費WI-FI服務真切體現“中國矽谷”的科技元素與魅力，為消費者營造出不尋常的購物空間。

　　歐美匯吸引了眾多潮流名品以及多家知名食府入駐其間。比如H&M、C&A、UNIQLO、CK、Astor & Ivy及SEPHORA等潮流名品，部分品牌為西區甚至京城獨有。除了時尚潮品，餐飲方面也有不俗奉獻，“第三代”金錢豹國際美食百匯，釜山料理，雲海肴，吳地人家，薩莉亞等深受饕餮客的追捧。此外,商場中開設有萬寧個人護理店, 蘇寧精品店，HOLA家居館，迪士尼英語則得到孩子們的喜愛，甚至全球最大手機製造商Nokia也將北京首家直營旗艦店開設於此。

　　三、主要技術經濟指標：

　　建築面積: 53,000平方米

　　使用面積: 29,000平方米

　　樓層    建築面積 (平方米)   使用面積 (平方米)   層高 (米)

　　B1 10,000  4,000    4.25

　　L1 7,000    4,000    4.25

　　L2 7,000    4,000    3.25

　　L3 7,000    4,000    3.25

　　L4 7,000    4,000    3.25

　　L5 7,000    4,000    3.25

　　L6 7,000    4,000    3.25

　　合計    53,000   29,000 

　初期設計　停車位: 524個 ，商業和寫字樓共用

　　四，主要進度和時間：

　　試營業: 2009年9月29日

　　開業時間：2010年9月3日

　　五，樓層分佈情況：

         B1：動感界

         L1：潮尚匯

         L2：潮尚匯

         L3：創意際

         L4：輕鬆驛站

         L5：玩美空間

         L6：饕餮大食尚