領匯直播室 : 從營運到轉讓並計劃北上

影片 1 :

2014中期業績發報會 - 選段  於2014年11月發佈​
領匯CEO王國龍解釋賣商場/停車場對公司估值有正面影響，於2014年領匯首次於市場賣出物業，是真正市場價值體現，之前所有的估值都是靠估，沒有市價數據支持，這次是領匯物業真正成交，而每一個成交都能提供基準參考點，當有足夠成交數量(如2014年2次賣9個場)，得出多個基準點，從而畫出領匯物業組合真實市價圖，如之前每個車位估值是20萬，現市值遠超此價，顯示過去領匯估值過份保守，所以這2次賣出物業對整個領匯物業組合估值有利及提供真實市值數據支持。

=========================
影片 2 :

RTHK 上市公司專訪 領匯(0823)行政總裁王國龍(26/6/2014)
從營運到轉讓並計劃北上----
北上投資降風險 恨嫁未必嫁得出





「相比到內地投資，如果不投資風險更大。」領匯(00823)行政總裁王國龍接受訪問時表示，雖然廣深港高鐵(香港段)落成時間較預期慢，但相信最終有一天會落成。他指，現時的交通網絡，已經令香港及珠三角地區居民的1小時生活圈擴大。

他說：「做零售業是消費者到那些地方購物，我們一定會考慮跟隨。香港長遠發展一定會越來越多人兩邊走(香港及內地)……如果只留守香港，發展空間有限……我們旗下商場租戶大部份在南中國發展10多年，不少租戶在內地業務的佔比較香港大，所以我們認為有需要減低風險，投資在香港以外地區。」

領匯北上發展大計，除了去年與內地房企龍頭萬科訂立無約束力意向書外，未有具體進展。王國龍指，一直尋找合適的投資物業，但形容「恨嫁未必嫁倒」。

內地城市規劃變化大須小心考慮各類型商場

至於選擇的資產條件與香港有何不同？王國龍認為分別不大，但指出內地城市規劃變化大，考慮時要很小心。他解釋，香港是發展較成熟的城市，城市規劃較清晰，投資者容易研究各地區的發展空間，但內地城市發展仍存在很多變數，例如原本規劃在某個地方興建或投資商場，但幾年後鄰近地區或突然又新增數個商場，令投資者失去預算。

不過王國龍指，未必會因為內地城市發展變數較大，而局限領匯只選擇在較成熟地區投資物業。他說：「最主要看將來增長空間，以香港一個社區為例，究竟10多年前進入將軍澳投資，還是多等幾年？如果等幾年後，可能沒有人願意出售資產，但太早進入或須挨一段時間。」

他又指，會考慮投資內地各種類型的商場，包括興建中或接近完工、出租率高但定位仍有調整空間、或營運得較差的商場。而收購資產後的租務預計由領匯自行掌控，涉及要聘請大量員工的物業管理，初期或會外判。他又希望，近期內房資金緊張為收購提供更好機會。

獲多份入標感驚喜出售資產非改變經營方針

除了計劃買入資產外，領匯亦開始出售物業。上月成功出售4個商場試水溫，包括筲箕灣藍田興田商場、香港仔華貴商場、葵涌葵興商場及筲箕灣東熹苑商場，套現近12.4億元。

王國龍對於招標時獲得不少標書感到驚喜，又指市場對領匯商場的興趣較預期大。他否認出售資產是改變經營方針及因應加租幅度可能放緩而尋找新出路。他指出：「作為一個房地產信託基金需要不停審視物業組合、增長空間高低、管理是否有協同效應等。經營方式沒有特別改變，上市時招股書亦表明，會進行資產管理、提升及買賣。如果將來證監改例(修改房地產投資信託基金守則)，公司或可以做少量(物業)發展。

有好價錢核心資產亦賣

領匯表明，將會繼續出售資產。至於會否傾向出售估值排列100名以下的資產，即租金收入、出租率均較低的零售物業。王國龍就指選擇過程複雜，要考慮多個因素，但簡單而言只要有好的價錢，核心資產亦會出售。不過早前財務總監翟強接受本地傳媒訪問時指，會繼續出售中小型及缺乏協同效應的商場。

領匯上市多年，過去一直致力提升資產。有意見認為領匯買賣資產，令其角色或由商場營運者變為投資者。王國龍表明，領匯是投資者，房地產信託基金是一種投資工具，而公司的投資物業部份可以自已營運，亦可外判。

炒賣公共資產？王國龍：資產提升背後投放不少資源

對於輿論批評領匯今次出售決定是炒賣公共資產。王國龍指，獨立測量師在不同時間，考慮物業收入情況、發展及增長空間等進行專業估值，以反映物業的價值。例如過去4年省卻一定用電量，令資產價值提升，帶動估值增加。他強調，資產估值上升的背後，領匯是投放不少資源。

至於是否擔心新投資者購入領匯商場後大幅加租。王國龍指：「如果租金不合理就會因無人承租而變成吉舖，相信沒有一個業主希望看見這個情況，同時亦要考慮商場附近市民消費能力、商舖組合……所以相信(商場易手後)不會有太大改變而偏離社區消費能力。如果市民不到商場消費，業主加租等同不想做生意。我相信沒有業主會這樣做。」

領匯去年度每基金單位共分派1.6574元，按年上升13.2%。他沒有正面回應，新財政年度會否增加派息，只表示要求同事努力，希望交出更好成績。領匯下年度上市10周年，王國龍指暫時未考慮派特別股息。

洽租約未受零售環境改變影響

本港4月份零售總銷貨值按年跌近10%，是2009年2月以來最大單月跌幅，有業界對跌幅感到震驚，但王國龍指，領匯商場商舖組合中50-60%是售賣生活必須品，包括街市、超市、食肆等，過去多年即使經濟波動時，相關商戶的業務亦穩定增長，因此認為商戶組合的抗跌能力較強。他表示，過去數月本港零售環境改變對領匯向商戶洽談租約時影響不大，不過他未有透露，新財政年度續租租金升幅。

另外，王國龍又提到，已經為美國加息做好準備，包括超過三分之二的債務屬於定息，相信即使加息，利息支出亦不會因而增加，同時大部份到領匯旗下商場消費的居屋及公屋居民無須供樓，因此即使加息亦不會影響其消費。他相信，加息環境下領匯抗跌能力穩定。

分析：合適時間向外拓展憂受零售市道拖累

敦沛證券副總裁李偉傑認為，領匯現時向外發展是合適的時機，因為近年中港矛盾、內地自由行爭議，加上本港市場發展逐漸飽和，阻礙租金升幅。他預計領匯到內地的投資額不會太大，認為未必會影響派息，加上考慮到領匯的管理質素後，相信領匯在內地的發展風險不是很大。

不過他反而擔憂本港零售市道增長放緩，未來對領匯有負面影響。他說：「現時零售數據中主要是珠寶等銷售下跌，餐飲相關銷售仍然上升，由於領匯商場內店舖主要涵蓋居民起居飲食，因此現時受到的衝擊不大，但如果購物區租金放緩，領匯部份的租戶如餐飲業、小本經營特色店等或到購物區租舖，令領匯的租客減少。」不過他相信相關的影響在未來1-2年後才會浮現。對於領匯出售資產，他認為是轉型的第一步，相信是為未來潛在發展作準備。

另外，他提到美國將來加息對領匯股價有明確影響，而公司股價已累積一定升幅，在42元水平横行一段時間，預計在42-43元有較大阻力。

採訪、整理：李意琴