領匯直播室: 電商時代走進商場的十個理由

領匯在廣州舉行年會，向內地的媒體以及股民介紹了“滬港通”開通後兩地投資及領匯躋身藍籌股的最新動向。首次聽Director (Finance)翟迪強說普通話，有板有眼不錯，跟內地溝通絕無問題，注意標題內地用語[電商]是指[網購]，去片 >>

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領匯：電商時代走進商場的十個理由
2014年12月12日 10:55

嘉賓：領匯房產基金財務總監翟迪強
文/新浪財經香港站站長 彭琳

      新浪財經：香港投資者都知道領匯過去是香港房屋協會下面的，是公共資產，然後上市了，過去多年來“公共資產私有化”一直被質疑。你們上市10年了，回頭來看，公共資產上市和私有化的意義和必要性在哪裡？
      翟迪強：公共資產私有化在香港歷史裡面真的沒幾家，百分百私有化的更只有我們一家。我們上市當時的目的主要是提高效率。因為香港房協主力是提供廉租房(公屋)給香港市民，他們主力不是做商場的，我們上市後集中力量把這些廉租房配套的商場做好，效率提高。從我們的出租率，提供的環境來看，我們的私有化是非常成功的。
      出租率方面，我們上市時是80%多，現在是94%，證明商戶對我們的需非常強。我們也選擇不同的產品，更多的選擇給消費者。比如餐飲上有更多選擇，服裝上有更多選擇啊，都是中端的商戶。

  新浪財經：你們即將進軍內地，但現在內地很多大型商場都受到電子商務的衝擊，你們對此有什麼應對的方法？
      翟迪強：在香港來講，網購也發展得快但比例不高，現在內地發展得更快。我們參考了香港和國外商場競爭的經驗，其實主要還是要怎樣和商戶配合，吸引更多人到商場。
      我們經常說，一個好的商場應該有10個不同的理由讓你走進去。比如買日常用品，買衣服、運動鞋，餐飲，最少有10個不同的理由，才是個好的商場。我們跟內地不同開發商也有談過這個問題，他們也覺得要從娛樂方面是個主要的元素，餐飲也非常重要。這也是未來我們跟萬科合作的重要方式。

說到商場，你想到的是什麼？到鬧市商業區逛上一整天？

香港商場最大地主領匯，經營的全部商場都不在你熟悉的香港鬧市商業區，而在居民的住宅邊。不用換衣服不用拿雨具，出門5分鐘就能走到的菜市場，10分鐘就可以逛完的服裝精品店，半小時就能買回整個星期日用雜貨的大超市。肚子餓了可以直接走過去，也可以打給電話就送到家裡的日式壽司、義大利菜、燒烤小吃。
　　電商稱霸的時代，內地商場巨頭萬達商業地產風光在港上市，而香港的領匯則赫然躋身恒指大藍籌，電商比不上的地方在哪裡？
　　“總有很多事情你對著電腦和手機是做不到的，比如你不能跟朋友一起吃飯，一起看電影，有個很好的衣服你試了，不能找朋友拿意見……”翟迪強沒有露出一點怯色，在他的概念中，商場絕不單是買東西，“一個好的商場應該有10個不同的理由讓你走進去”。
　　不用盯著大盤，不用操心低買高賣，不用管宏觀調控和政府政策的炒股，是什麼感覺？
　　全球被金融海嘯衝擊的過去5年，領匯給予投資者的年回報依然穩定地能達到26%，這個房地產投資信託基金大概不是你所熟知的“基金”。這只獨具特色的港股，穩定到竟然成了不少香港人自己選擇的“養老保險”，而且，它竟然是從政府房屋署分拆出來的“私營機構”，實在是香港最有“背景”的地產商了。
　　港最大“商場地主”年回報26%
　　新浪財經：滬港通剛剛啟動，領匯就成為了恒指的成分股，非常受矚目，我們知道領匯是亞洲最大的房地產投資信託基金，但在內地投資者可能對這個不大熟悉，您可否介紹下領匯，對內地投資者來說最大吸引力在哪裡？
　　翟迪強：我們是香港第一家上市的房地產信託基金，也是亞洲最大的，排名在恒指的房地產公司裡面排名第三。房地產信託基金給人的感覺就是很穩定，其實除了穩定以外，我們也業務簡單，透明度高，派息高，風險低。我們主要的收入都是租金收入，跟內地的開發商很不同，他們因為要買地、賣樓等盈利有波動。我們就非常穩定。
　　分派方面我們規定90%的盈利都拿來派息，上市10年來我們其實每年都是100%，我們賺了不少錢但都派回給投資者了。因為收益是靠租金，我們風險也是很低的。過去5年我們給投資者的回報年均有26%。如果他們投資香港的房地產公司，過去5年每年只有10%左右。
　　在香港我們有100萬平方米的商場，占全香港大概9%，是香港最大的一個商場地主，我們上市差不多10年，今年年初開始我們留意國內的項目。最近我們跟國內龍頭萬科簽一個協議，現在正在調查，我們有興趣買深圳龍崗的一個商場，這是我們進入內地的第一步。
　　與萬科合作，專攻住宅社區商場
　　新浪財經：最近你們有意向買入深圳龍崗的一個商場項目，這是你們第一次在內地購買商場，想瞭解你們是單純投資買入還是準備跟內地大開發商萬科有商業上的合作？
　　翟迪強：這個專案我們跟萬科是共同擁有，共同管理的模式，因為香港規定房地產信託基金的投資必須控股，我們這個專案持股80%他們20%，不過是一起管理的。
　　新浪財經：可否介紹一下你們內地發展的部署和計畫是怎樣的？
　　我們領匯現在在香港擁有的物業價值是1250億，未來我們對內地的投入還不會超過這個的10%，因為剛起步，要慢慢一步步來。我們投資國內最主要也是做一些中端的商場，尤其是不同住宅區的商場。我們暫時不會到市中心，商業中心，拿高檔的項目。所以我們會跟內地的住宅開發商合作，去做社區的商場。
　　內地人購物以前都去中心區、商業區，但是一線城市市中心的地差不多已經全部開發了，現在旁邊會有許多新的城區，衛星城，一些年輕人因為市中心房子太貴了，更喜歡住在周邊地區。比如我們投資的龍崗那個社區，差不多有40多萬人，主要是一些年輕的家庭，他們的購物習慣和喜歡的產品也主要是中檔的。我們現在集中找項目也是找這一類的項目。
　　我們會暫時從南中國，珠三角開始，廣東省大的城市我們都有留意，深圳是第一步，然後廣州，珠三角的一線城市。我們過去10年在香港經營社區商場有很好的經驗，希望帶到內地。現在內地的房地產商主要還是做開發，而且主要是住宅，有一些比如萬科也開始做商場，不過中國內地這方面市場很大。
　　我們的特點主要是在服務水準方面，比如對於客戶的疑問我們會很好的解答，然後還有整體的管理，燈光的控制之類。其實比如燈光就很重要，這是進入商場的第一步，舒不舒服，還有商場的氣味，這些都很重要，必須給大家一個很舒服的環境去購物。
　　港一線商鋪租金比中檔鋪貴逾10倍
　　新浪財經：現在黃金周內地訪港旅客減少，“自由行”效應減退，對香港零售業的拉動也有減弱傾向。現在也有些香港市民覺得“自由行”影響到生活，要求縮減自由行規模，您怎麼看這個問題？
　　翟迪強：香港是個世界性大都會，全世界每個大都會都有很多旅客去的，我們應該歡迎旅客來購物。不過從數字看，到今年9月份從內地來香港旅客增長還是有百分之十幾，數字還是有增加。但是我們留意到他們的購物習慣有改變，以前喜歡買高檔產品，過去一年主要是一般性的產品，人數有增加但是購物習慣改變了，消費額沒有那麼高。
　　我覺得，在配套方面香港尤其是我們這些商場業主要多做一點功夫，多提供一些配套。領匯過去八九年也在不斷改善，過去9年投資了30多億，完成了37個工程，提供更好的經營環境，吸引更多本地人和旅客。我覺得內地人來一個地方購物，如果某些地方太擠了，他們也會去別的地方的。
　　我們在領匯的商場也發現，今年以來新界北的商場多了不少旅客，比如屯門、粉嶺、天水圍、上水這些地方，如果了旅客未來分散到不同地方，不同的商場，應該不會太擁擠。
　　新浪財經：自由行效應減退的另一個影響，是現在更多商戶開始突出本地特色，尤其是在領匯這些社區商場，您怎麼看待香港零售業界這種“回歸本土”的現象？
　　翟迪強：領匯的定位主要是提供中檔產品，高端產品也有，不多。我們過去多年提供了不少機會給一些本地的零售品牌，也引入了不少本地的新品牌，給消費者提供更多選擇。其實是本地還是自由行消費，對我們來說不重要，我們只是提供一個好的平臺。
　　我們的商場餐飲和日常消費品商戶較多，他們的營業額過去幾年都比香港整體零售增長快。比如以前餐飲主要是本地酒樓，現在我們引入更多新派餐飲比如中國特色餐飲、外國的例如義大利面，日本拉麵等，給消費者多些選擇。這些商戶過去幾年增長比整體好。還有一些運動裝、時裝等都是本地品牌。
　　新浪財經：近年來香港房價越來越貴，商場租金也越來越高，有人認為高租金傷害了香港的創業企業，您對這種觀點怎麼看？
　　翟迪強：香港作為一個大都會，過去很多年零售商鋪租金都是世界第一第二位的，不過我們經營的主要是中檔商場，租金跟一線地鋪租金有很大的距離。我們的出租率過去幾年一直在改善，現在達到94%，這可能也是因為我們商鋪租金相對來說是本地企業能負擔的。很多本地品牌先加入我們一個商場，慢慢又擴張到我們另一個商場。
　　我們用內部面積計算租金，平均現在是40多塊(港元)每平方英尺每月，相比於銅鑼灣、旺角一線地鋪差很遠，他們平均至少是500-1000塊以上。當然地點不同了，也不能直接比較。不過那些地方你會看到更多國際性品牌，我們這些商場你就會看到更多本地品牌。的確也有一些品牌原本在一線地區經營，近幾年因為租金貴而選擇我們的商場。
　　消費者需要10個不同理由走入商場
　　新浪財經：香港投資者都知道領匯過去是香港房屋協會下面的，是公共資產，然後上市了，過去多年來“公共資產私有化”一直被質疑。你們上市10年了，回頭來看，公共資產上市和私有化的意義和必要性在哪裡？
　　翟迪強：公共資產私有化在香港歷史裡面真的沒幾家，百分百私有化的更只有我們一家。我們上市當時的目的主要是提高效率。因為香港房協主力是提供廉租房(公屋)給香港市民，他們主力不是做商場的，我們上市後集中力量把這些廉租房配套的商場做好，效率提高。從我們的出租率，提供的環境來看，我們的私有化是非常成功的。
　　出租率方面，我們上市時是80%多，現在是94%，證明商戶對我們的需非常強。我們也選擇不同的產品，更多的選擇給消費者。比如餐飲上有更多選擇，服裝上有更多選擇啊，都是中端的商戶。
　　新浪財經：你們即將進軍內地，但現在內地很多大型商場都受到電子商務的衝擊，你們對此有什麼應對的方法？
　　翟迪強：在香港來講，網購也發展得快但比例不高，現在內地發展得更快。我們參考了香港和國外商場競爭的經驗，其實主要還是要怎樣和商戶配合，吸引更多人到商場。
　　總有很多事情你對著電腦和手機是做不到的，比如你不能跟朋友一起吃飯，一起看電影，有個很好的衣服你試了不能找朋友拿意見。所以作為商場的營運者最重要是有不同的特色去吸引消費者，比如娛樂，比如特色的餐飲，最重要的是跟商戶配合。
　　我們經常說，一個好的商場應該有10個不同的理由讓你走進去。比如買日常用品，買衣服、運動鞋，餐飲，最少有10個不同的理由，才是個好的商場。我們跟內地不同開發商也有談過這個問題，他們也覺得要從娛樂方面是個主要的元素，餐飲也非常重要。這也是未來我們跟萬科合作的重要方式。
　　比如餐飲的比重就是要大一點，領匯我們在香港有20-30%面積是餐飲的，相對內地可能大多只有10%多，我們在內地也要做到20%以上才能提供不同類型的餐飲。娛樂方面可能是溜冰場，可能是電影，內地也開始流行一些兒童樂園，總之我們要努力想，找到10個不同的理由。
　　我們在香港主要是提供日常消費品，娛樂沒有那麼多，香港人網購比例也沒有那麼高。我們做住宅區中檔商場，我看娛樂餐飲這些一定不能少。現在內地的商場也開始走這類路線，這個已經是大趨勢。
　　(新浪財經彭琳發自香港)