2021年4月15日 星期四

對話霍業生:亞洲REITs之王領展「加倉」內地背後

我覺得買上海七寶萬科廣場50%,主要是和萬科建立合作關係,將來有更多內地發展機會。

圖片來源 http://news.winshang.com/html/067/5313.html
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對話霍業生:亞洲REITs之王領展「加倉」內地背後

2021-04-15 11:08:00 由 樂居財經 發表於財經 

(撰稿:羅嘉欣,稿件首發於「商業地產頭條」)


  過去一年內地消費市場的快速復甦,讓全世界看到了中國商業的強大韌性,亦吸引不少資本加碼投資內地優質商業體。


  2021年2月,中國內地商業市場誕生了一單27.72億元人民幣的投資大單,交易標的是萬科旗下明星商業項目-上海七寶萬科廣場50%股權,購買方是「亞洲最大房地產投資信託基金」—香港領展。上一次領展成為全國商業焦點是在2019年,其斥資66億元人民幣購買了深圳領展中心城物業。時隔2年,領展再度大手筆投資內地。


  不僅如此,在繼去年於上海成立內地運營總部後,領展第一季度對內地所有全資擁有的零售項目進行了統一「更名」,其斥巨資進行改造的項目也將在下半年正式亮相。一連續的動作,都在說明香港「REITs之王」領展對於內地投資策略正在發生變化。


  領展內地「加倉」進行時


  作為一家香港起家的房地產投資信託基金,領展於2015年進入內地市場,投資的首個項目-北京歐美匯購物中心(即將更名為「領展購物廣場·中關村」),是團隊看了上百個商業項目後才作出的決定。


  這樣謹慎的領展,過去6年在內地只買了5個項目,且無一例外均是全資持股。那為何上海七寶萬科廣場項目上卻只持股「50%」呢?


  領展內地資產管理總監霍業生在接受贏商網採訪時表示,這一切還得從香港房托守則修訂文件說起。去年12月,香港證監會頒布的《房地產投資信託基金守則》修訂文件,提出容許房托基金在符合條件情況下,投資於少數權益的物業,即REITs可以做某個物業項目的小股東,使得REITs的投資更加靈活。


  投資七寶萬科項目,對領展來說具有戰略意義。「第一,通過這次合作,領展完成了對一線城市零售物業的布局,第二,不占絕對控股,打開了跟內地開發商的其它合作渠道,未來有更多的機會買到一些好項目。第三,借這個項目,將加強我們與內地商管團隊的交流學習。」霍業生如是說道。


  上海七寶萬科廣場


  毫無疑問,被領展看中的七寶萬科廣場是一個優質資產,地鐵上蓋物業,運營實力強勁,在去年的特殊情況依然能保持97.8%的高出租率,未來投資回報有一定保障。恰逢其持股50%的投資方GIC(新加坡政府投資公司)正在尋求退出機會。


  對於領展而言,這是個不錯的「加倉」機會。


  在領展「2025願景」中,其明確提出希望提升其它地區(尤其是中國內地)物業的占比,目標是內地資產占比達到20%。


  眾所周知,領展香港資產占比80%,且資產包中多是煙火氣的民生商場、鮮活街市等民生資產,這類民生資產具有強大的防守力,是領展的發展「護城河」。但持續優化資產包,亦是REITs的投資本性。領展希望能夠有一個更多元化的資產包,讓其「護城河」更寬更深。


  那麼,是否從七寶萬科廣場開始,領展在內地將會扮演財務投資者呢?霍業生在採訪中回應了這種可能。「我們還是希望有一個積極的態度去管理自己的資產包。如果有好的項目,也不抗拒占股少,要視具體情況而定。


  ■ 設立運營總部,統一「品牌輸出」


  如果說,香港房托守則的修改,為領展內地發展打通了新渠道,那建立內地運營總部,就是領展進一步看好內地市場的另一個態度釋放。


  2020年第二季度,領展在上海設立了其在中國內地的運營總部。公司對外表示,此舉將集中和協調主要運營部門,制定有效的管理策略及實施總部公司治理政策,並將領展工作文化和最佳實踐推展到各項目上,進一步促進內地團隊的成長。


  在霍業生看來,打造本地化團隊,是領展內地「長期」發展的基礎。


  「此前基本上是各個城市團隊單打獨鬥。設立運營總部就意味著香港總部將賦予內地項目更多支持,包括人才儲備等。這也令到我們更有能力去繼續在國內尋找投資機會。」


  與此同時,領展也在反思其在內地商業圈「知名度不夠」的問題。


  雖然進入內地六年持有5個全資擁有的項目,但各項目名稱不同,「領展」品牌露出機會相對較少。


  在去年,領展正式宣布將以"領展購物廣場"品牌系列,統一旗下全資擁有的內地零售物業品牌,以進一步打開在中國內地的知名度,建立及傳遞企業品牌形象。


  「我們是亞洲最大的房托,在全世界也是排在前三,但是在國內還是太低調。我們應該要去統一品牌,讓業內、消費者、合作商戶更加了解我們公司的實力,並給予更多的信心。」作為領展內地掌舵人,霍業生認為,五年的厚積薄發,為進一步推動內地業務協同發展,更名很有必要。


  這項工作在今年第一季度付諸實踐。領展內地所有全資擁有的項目正式冠上了「領展」二字,四大零售物業更名為領展購物廣場·廣州、領展購物廣場·京通、領展購物廣場·中關村以及領展中心城,寫字樓物業上海企業天地亦更名為領展企業廣場。


  對於霍業生來說,統一更名還有另一層重要考慮,即配合領展在內地的資產組合擴張。


  「品牌打出來了,如果能做出來成績來,我相信會有很多業主覺得領展是一個不錯的選擇。」


  而基於一線品牌輸出、團隊配置以及內地總部設立,領展擴張的城市選擇範圍也更大了。長三角、珠三角、以及一線周邊城市都成為其投資偏好。


  ■ 存量提升,斥資4個億「改造」中心城


  作為一名REITs管理者,領展每年需要對投資者派息作為投資回報,且派息逐年提升。一個優質的資產包能夠確保其給股東派送的回報更高,更穩定。這也註定,領展對於資產包的選擇會更加「謹慎」。


  「對我們來說,不需要測試品。」霍業生說道。


  不同於香港的民生零售物業,領展在內地的投資有自己的選擇偏好。


  「會比較看重軌道交通,這樣人流有保證,對商業來說很重要。每個城市CBD只有一個,但軌道交通便利的地方會很多,項目可選擇的機會也多。另一方面,更希望是一個中高端定位的商場,這樣受眾更寬更廣一些,從某種程度上抗逆力也更強一些。」


  不難發現,現有的5個零售項目均在這個大投資邏輯之下,其中北京中關村、廣州及深圳項目更是位於雙地鐵線路交匯站。


  優秀的資產包更需要運營給力。在領展內部,每個項目資產均劃定了一條「有機增長」曲線,即Organic Growth。


  • 以領展購物廣場·廣州為例,2017年領展團隊進入後,針對該項目進行了一系列運營「計劃」,包括大手筆進行地板翻新,改造二層西區,打造鮮明的兒童空間,聚焦「新興生活方式」與「美好體驗落地」,引進品牌與IP內容等。


  • 在北京領展購物廣場·中關村項目上,團隊則秉承YOUNG FOR YOU的理念,探索家與工作以外的「第三空間」, 項目引進了眾多全國創新首店、旗艦店等,被稱為中關村裡低調的「首店收藏家」。


  據霍業生透露,目前這些項目已進入收益穩定增長階段。


  「當然,可能會有一些項目,如果它的前景很好的,我們可以願意承受一些當前一兩年可能的回報沒那麼好。比如深圳領展中心城項目。」


  地處深圳福田CBD核心地段的中心城,開業十三年,占據好區位卻一直不溫不火,各種軟硬體老舊導致市場影響力持續下降。


  針對該項目,領展將整體投入少於4個億進行「資產提升」計劃,包括消防、中庭動線、外立面等硬體,以及項目定位、業態規劃、品牌組合全面升級煥新。


  按照規劃:


  • 「翻新」後的中心城將基於商圈內競品項目情況進行差異化定位,打造親子家庭2.0版購物中心,引入綠色生態概念,將空中花園綠植生態延伸至場內;


  • 同時,通過動線調整,商鋪數量將增加20%,其中負一層將收回一半面積進行重新招商,原有的家樂福將升級為「家樂福華南首家select精品旗艦店」。


  據悉,改造後重新亮相的領展中心城將於2021年下半年正式亮相。


  這也是領展在中國內地的第一個「改造項目」。「我們相信,未來這個項目的資產價值、租金收益將可能大幅提升。」霍業生說道。


  這份信心背後,是領展在香港十餘年87個資產提升項目的成功經驗在支撐。自2005年上市以來,領展的「舊物翻新」計劃就一直持續,並以達到兩位數投資回報作為目標。


  「雖然資產類別不同,但大體工作邏輯是共通的。我們希望把香港這些成功經驗帶到內地市場。」


  後疫情時代的投資新思考


  在與霍業生的交流中,其坦承領展這樣一家港資背景很重的企業,進入內地發展必然會各種因素都考慮更多一些。投資意味著風險。


  在商場之外,領展的資產包里還有辦公樓、菜市場、停車場等物業類型。目前領展也在積極研究一些熱門投資類別,包括物流地產和數字地產等,以擴大現有資產類別。


  「每一種不同的資產類別,它的經濟周期都會不一樣。因為疫情的關係,大部分商業項目收入都可能受到不同程度的影響。探索其他資產投資,或開闢另一種防守能力。」


  除了加倉中國內地市場外,領展去年相繼還在澳洲雪梨和英國倫敦投資了辦公樓物業。在霍業生看來,越單一的市場,風險越高。「當你在不同地方有很多不同的資產時,互相之間就有了風險的規避和分散」。


  當前,國內商管「輕資產」規模之戰正在打響。當所有商管都「輕」了,商業地產最為核心的問題仍是,誰能給這個物業帶來持續的資產升值?這也進一步說明,為何擁有優質重資產的玩家更受市場青睞。「重資產」運營者該如何提升資產抗風險能力,領展亦給了我們一個新的思考點。


2 則留言:

  1. 萬科渣住幾十個場
    http://www.scpgroup.com/index/index/co/inCity.html

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    1. 旗下子公司印力啫
      萬科本身都有啲商場,深圳嚟講都有万科里、万科里街、万科生活广场,呢D都冇放入去印力度

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