投資者關係IR - 丘兆祺

如果大家有看領展分析員業績會議，好多時都會聽到一位站在講台右手邊的司儀，在安排會議流程，而他就是丘兆祺，從事投資者關係IR工作。
且看TVB [職場制勝]的介紹 :

丘兆祺先生
首席策略總監
丘先生負責制訂公司策略和實施長遠發展計劃、管理和統籌所有涉及外部事務並與外部持份者溝通的工作。彼為管理人根據證券及期貨條例的負責人員之一。丘兆祺先生於2010 年11 月加入管理人，最初加盟投資部，負責為領展甄別及推展併購項目，並協助制定企業可持續發展之策略。於加入管理人前，丘兆祺先生曾於星展亞洲融資有限公司、中電控股有限公司、瑞銀投資銀行及怡富証券擔任投資銀行及企業管理工作。彼持有哈佛商學院工商管理碩士學位、哈佛大學文學碩士學位，及布朗大學文學士學位。​
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領展要再售145億港元物業 四年六度開賣的邏輯是什麼
2017年09月26日

本文選自“雪球”，作者“時代財經-地產”。

　　以下為領展國內投資者電話交流會紀要：

　　現場提問：領展因每年資產增值和資金收益增長比較顯著，為投資者所關注。請問領展的PB比其他REITs更高，估值的支撐因素有哪些？

　　丘兆祺：因為領展是一家沒有大股東的公司，管理團隊對投資者的利益沒有任何衝突，和投資者的利益是一致的，管理團隊唯一的目標就是實現分派逐年快速增長。而且，我們面對的是剛性需求為主的租戶及客戶群，所以我們每年租金的增長都能兌現到分派的增長，預期很穩定。很多投資者也看重我們每年分派的增長來做投資判斷，但我們不是一個只看回報率的股票（注重穩定性）。

　　現場提問：領展的成長性比較強，請問如何做到持續10年都能大幅增長？未來是不是能夠保持高速的增長，繼續支撐股價？

　　丘兆祺：公司目前物業的平均租金是55.3港元，而2010年平均租金是30.6港元，7年已經翻了一倍。

　　至於我們管理公司怎麼能維持十幾年每年10%的投資增幅，是因為領展的管理公司是一個完全市場化、專業化的管理公司，我們在成立頭幾年大幅改善了物業管理質量，因此每年有10%的增幅。

　　但最近幾年我們租金其實已經達不到10%的漲幅，大概每年上漲6%左右。另外3-4%的漲幅來自收購項目，我們先後在北京、上海、廣州做了三筆收購，從收購改善+租金成長，令分派增長能維持在10%的水平。

　　至於領展為什麼能開展如此大規模的收購行動，其中一個很大的原因是我們盤比較大；公司現在物業的評估值都已經有1700多億港幣，淨資產1300多億港幣。雖然我們做了幾個大型的收購，但負債率仍然只有17-18%左右。目前公司一直在尋找新的收購項目，我們也希望能在內地或香港做收購，希望能維持一直以來不錯的增長。

　　現場提問：我們關注到領展積極在進行物業組合的調整，包括最近有17個物業在招標計劃出售。領展出售物業的篩選標準是怎樣的？未來如果還會收購一些物業，具體方向是什麼？

　　丘兆祺：我們出售的篩選標準，第一，希望篩掉一些面積比較小的；第二，和其他物業協同效益不高的；第三，未來增長潛力比較差的物業。過去我們出售了28個物業，總共帶來120億左右的出售資金的回籠。

　　這120多億資金大部分用於回購自己的股票，我們相信以出售有溢價的資金來回購目前還在評估NAV（淨資產）價格附近股票是有利於股東的。除了回購股票以外，我們還斥資200多億港幣，分別在內地做了3個收購、在香港做了2個收購，收購規模比出售規模更大。其實歸根到底就是把淨值做得更好，我們希望把未來潛力比較低的物業出售、收購增長潛力比較好的物業回來。

　　現場提問：公司借貸比例（gearing ratio）現在比較低，只有15%左右。未來隨著物業組合的調整，借貸比例會不會也會有所變化？會不會繼續保持比較低的借貸？

　　丘兆祺：香港房托條例對借貸比例有規定45%的上限，我們估計不會達到那個水平；即使做幾個大型的併購，預計負債比例只有20%的水平。當然這也要看我們將收購什麼樣的項目、多大規模的項目。

　　現場提問：有關公司分派表，公司財務收益不需要用於分派，是不是計劃用於將收購物業或者回購股票？

　　丘兆祺：香港房托條例對分派的規定是以淨收入，非現金因素作為分派基礎。比如評估增值或者減值，需要在收入表裡調整。但出售物業的現金資產收益，並非分派表的項目，可以不做調整。我們可以分派特別股息或者把收益用作股份的回購，過去幾年都是以用於回購為主。

　　現場提問：請問領展怎麼控製負債成本波動？根據報表，其中40%是浮息負債，60%是定息負債，浮動部分如何對衝？

　　丘兆祺：公司的確40%是浮動負債，60%是固定負債。股東負債很大部分是長期債券。我們在市場發行10年甚至15年年息的債券，所以我們固定利息負債的平均年期已經超過6年，大部分是長期債券，定息部分維持穩定。

　　浮動負債會影響公司財務成本，我們的股票對利息的敏感度還是挺高的。我們希望保護我們利息的成本、負債的成本免受衝擊，但是我們60%的債務是定息的債務，足以穩定我們利息的開銷。

　　現場提問：考慮到現在是資產收益率大於負債成本的狀態，提高負債率應該對REITs收益率是有益的吧？

　　丘兆祺：是的，但是要找到好的收購項目才行。內地的機會是蠻多的，但我們對收購看得比較嚴謹，一個項目不僅在財務上有利，日後的運營增長潛力是我們更看重的。為什麼我們在內地只找一線城市？因為我們覺得一線城市的消費能力比較高、白領人口比較多。我們找項目希望是穩定的、有增長潛力的項目。

　　現場提問：關於新的收購項目，這兩年領展開始涉足寫字樓，但領展比較多年的經驗和優勢都在零售這一塊，公司之後的收購方向是以零售為主，或者會進軍寫字樓行業？

　　丘兆祺：我們以零售為主，寫字樓項目是非常稀罕、可遇不可求的項目，我們寫字樓項目的質素從出租率和租金增長上就可以體現出來。比如上海新天地旁邊的甲級寫字樓，出租率差不多100%，租金的增長也很穩定。我們在香港九龍東開發的寫字樓項目也是情況非常特殊，是原啟德機場旁邊的地塊，當時通過政府拍地渠道拿到的土地，那是香港政府打造的第二個CBD地塊。

　　現場提問：關於更新改造計劃，一些70、80年代的物業，目前改造比例有多少？未來計劃還有多少需要改造的？改造的投入會帶來多少租金收益的回報和提升？

　　丘兆祺：到目前為止我們已經完成了53個改造項目，有些物業我們做了第一輪之後還要做第二輪、第三輪，改造的行為不會停止，未來待裝修的項目已經排到2021年。因為零售物業要不斷地迎合潮流，以及交通、人口結構、消費模式等的變化，總之要不斷去摸索市場的需要，為消費者提供更多的選擇。我們計劃每年投入百億港幣左右的裝修成本，希望獲得15%以上的回報率，這是我們從上市到現在不變的目標。