收購候選對象：深圳龍崗萬科廣場

[2014-11-13 update]
http://wanketianyu.fang.com/video/2810340708_75109.htm
深圳萬科廣場區域交通介紹視頻

[2014-11-11 update]
領匯洽購萬科深圳商場  首進軍內地 分析員看淡
2014年11月11日   明報記者 鄭智文、劉詠怡
【明報專訊】早前成功「染藍」的房託基金領匯(0823)乘勝追擊，首度向內地商場進軍。領匯公布，其管理人領匯管理與內房龍頭萬科簽訂無約束力意向書，洽購萬科旗下位於深圳的龍崗萬科商場八成權益，包括若干臨街商舖及停車位。有市場人士認為，以該區價格水平計，該商場總值逾20億元人民幣，但內地經營商場不易，預計到3至4年後才有合理回報。

該商場於去年12月開幕，位於龍崗中心城區，毗鄰「三館一城」(科技館、青少年宮、公共藝術館、龍崗書城)及香港中文大學(深圳)分校，亦鄰近地鐵3號線吉祥站；連購物商場、街舖及泊車位計，總樓面面積逾100萬平方呎，商戶包括精品超級市場、零售品牌、戲院及溜冰場等。目前該區人口逾200萬。

商場估值逾20億人民幣

領匯表示，集團擬先眼於廣東省及珠江三角洲的合適投資機會，尤其城市的中檔零售市場。深圳中原二級市場董事總經理玉家雄表示，龍崗區屬深圳區內的衛星城市，是次洽購的龍崗萬科廣場，是區內近年做得較好的兩個商場之一，又稱目前商場租戶組合中以餐飲比例較高，但一線品牌比例較低，預料是次收購成功後，領匯可引入在香港營運商場的經驗。他又提到，目前區內樓上舖每平方米介乎2萬至3萬元(人民幣．下同)水平，地舖更可達6萬至7萬元水平。以此保守估計，該商場折合總值逾20億元。

不過，亦有投行分析員看淡領匯「殺入」內地，認為內地商場面臨電子商貿激烈競爭，即使是商場專家華潤置地(1109)，也非每個商場都經營得宜，又稱領匯經驗只限於將香港低檔商場翻新及提高檔次，搬到內地卻未必適用。他又認為，買入內地商場的回本期頗長，以目前資金成本，投資回報應達6厘才值得考慮，但即使是恒隆(0101)在內地自建商場，開業首年收益率對成本(yield on cost)亦僅錄得單位數，即龍崗萬科商場，要每年收租過億元才化算。因此估計領匯最快要待第二份租約開始，亦即3至4年後，才有望錄得較合理回報。

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既然財務總監翟廸強表示領匯會在內地一線城市非核心區購買已建成的綜合式商場。記者問及萬科的深圳龍崗區商場剛啟用約一年，會否是領匯心水，他說：「嗰一類商場唔錯。」
咁樣揾D深圳龍崗萬科廣場料比大家睇睇。

根據金英4月研究報告亦指出龍崗萬科廣場及東莞萬科廣場有機會合作。
http://www.kimeng.com.hk/upload/research_reports/TheLinkReit_20140423_IC.pdf
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龍崗萬科廣場  http://www.lgvkmall.com/Default.aspx
總建築面積 350,206平方米
購物中心 100,100平方米  (地上五層，地下一層)
辦公 49,579平方米
住宅 106,131平方米

位於龍崗中心城總體城市規劃的新城中心，毗鄰龍崗區文化中心、青少年宮、書城、科學館，對面即為龍崗區政府，政府規劃定位為區域商業中心區。該購物中心由全球知名設計事務所凱裡森(Callison)操刀設計，以“時光印跡”為理念，打造出諸如三中庭設計、“大眼睛”天窗、巨型浮蛋等創新設計亮點。龍崗萬科廣場定位為城市級中高端購物中心，其目標消費人群面向全客層，並以家庭消費人群為重點。

龍崗萬科廣場交通便利，南側為深圳地鐵三號線，北側為龍崗區的中軸線龍翔路，周邊規劃為龍崗中心城居住新區，核心商圈常住人口常住40萬。

大牌入駐
ZARA母公司旗下7個品牌已全部簽約進駐深圳龍崗萬科廣場，包括ZARA、Pull and Bear、Massimo Dutti、Bershka、Stradivarius、Oysho、ZARA Home，ZARA是其中最有名的品牌。此次簽約的7大品牌，面積約為4800平方米。

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萬科商業中心顧客看多買少 王石：人氣沸騰
2014-01-04  來源：華夏時報

就在萬科高調宣布全面進軍商業地產時，《華夏時報》記者實地走訪了萬科在深圳開業的第一個商業綜合體項目深圳龍崗的萬科廣場。而深圳萬科接下來也還將有壹海城綜合體、寶體生活廣場及以後的留仙洞等商業項目。
　　
深圳萬科商業地產錢景實測   本報記者 陳小瑛 深圳報道

　　商業地產回報率低、周期長和面臨電商衝擊下的招商難、運營成本高的係列難題，會在地產「一哥」萬科面前變得容易嗎？

　　就在萬科高調宣布全面進軍商業地產時，《華夏時報》記者實地走訪了萬科在深圳開業的第一個商業綜合體項目深圳龍崗的萬科廣場。

　　記者發現，除中端消費餐飲異常火爆外，面對高端的商業品牌及精品超市，不少消費者都表示東西太貴買不起。

　　萬科在不被看好的郊區，做成了房地產住宅老大，在郊區做商業能否樹立新的城市標杆，還有待時間的檢驗。

　　深圳萬科商業「實測」

　　位於龍崗區中心圈的龍崗地鐵線吉祥站附近，是萬科在深圳的首個城市綜合體項目萬科廣場所在地，已於2013年12月21日開業。從外觀形態上看，15萬平米的商業中心用「高端大氣上檔次」形容並不為過。

　　「人流量挺多，但不少是來玩的，看的人多，買東西的少。」記者詢問的幾個店鋪工作人員有着同樣的感受。「很多人一看價格連試都懶得試。」millies鞋店店員告訴記者。

　　「既然是高端定位，就不指望人人都消費得起。」萬科深圳公司內部人士認為，龍崗市民消費能力和消費習慣已超出預期，試營業至今，負一樓的高端精品超市、部分高端品牌的日均銷售額，不低於甚至高過其在羅湖、福田等地同等規模的店面。

　　記者也注意到，對商場開業最滿意的是部分餐飲店，人均消費在50-80元之間，臨近中午12點，有特色的餐飲店門口，已排起了長隊，生意較火爆。

　　而從業態組合上看，整個商場品類布局上顯得比較錯落，記者發現，商場最不協調的是，在負一層的精品超市旁邊，是一家快餐店，在布局和感觀上，從高端到低端的品牌落差較大。

　　深圳某地產公司一位商業營運總監分析認為，新型的購物中心不同於傳統的商業廣場，並非按產品的類別排列，而是根據生活方式作業布局，比如同一消費層次的不同業態放一起，但如果是不同檔次品牌放在一塊，則可能是開發商在招商前期，以先填滿為主，不會過多考慮品牌布陣。

　　王石「釋意」

　　2011年7月，萬科深圳推出萬科廣場、萬科大廈、萬科紅三大商業品牌，萬科紅被界定為社區商業品牌，萬科大廈是寫字樓品牌，萬科廣場是購物中心品牌；加上去年5月初上海萬科推出的高端社區商業地產品牌「萬科2049」，構成萬科商業地產四大產品係。

　　而與萬科通常選擇城市郊區做住宅一樣，萬科做商業的地段也並非城市的核心區，目前，萬科已經開業的集中商業廣場除北京昌平、深圳龍崗的萬科廣場外，還有東莞萬科生活廣場，以及蘇州的萬科美好廣場，此外，已在上海、武漢、西安等城市布局商業地產。

　　「人氣沸騰、捷報頻傳。」王石在考察完北京金隅萬科廣場項目後宣稱，三大萬科廣場非常有國際風範，就建築形式和功能而言，一句話概括：酷斃！

　　當有網友表示商業地產主要靠地段時，王石特別有針對性地回應稱，「萬科的特點是在不被看好的地段做住宅小區，做商業亦然。移動互聯網對傳統商業造成了巨大衝擊，同時也創造了巨大商機，狹路相逢勇者勝。」

　　據了解，萬科廣場物業將以自持為主，收益主要靠收取物業租金。王石表示，「希望萬科不僅是在深圳、北京，其它城市也能有這樣貼近生活的作品。」

　　而據記者了解，未來，萬科在商業地產的布局上也將加速跑步。「昌平的金隅萬科廣場目前的經營狀況證明，當時的決策是正確的，未來我們還將延續這一策略，在新城加緊布局。」萬科商用地產管理部人士向記者表示，位於豐台區的郭公莊、位於通州的台湖新城，萬科都將規劃建設大型綜合性商用地產項目。而深圳萬科接下來也還將有壹海城綜合體、寶體生活廣場及以後的留仙洞等商業項目。